Esa Lahtela /sd: Myyjän oikeuksien parantamisesta asuntokaupassa

Transkriptio

1 KK 408/1998 vp Kirjallinen kysymys 408 Esa Lahtela /sd: Myyjän oikeuksien parantamisesta asuntokaupassa Eduskunnan Puhemiehelle Asuntokauppaa säätelevän lainsäädännön tarkoitus on ollut selkeyttää sekä ostajan että myyjän oikeuksia ja asemaa. Kuitenkin viime aikoina on tullut esille useita tapauksia, missä kiinteistön myyjä on joutunut kohtuuttamaan asemaan, kun kaupanteonjälkeen ostaja on käynyt vaatimaan korvauksia kiinteistön huonokuntoisuuden johdosta. Eräässä tapauksessa aviopari myi kuusi vuotta omistuksessaan olleen omakotitalon markan kauppahinnalla. Lähes kolmen vuoden jälkeen ostajan lakimies lähetti vaateen, että heidän tulisi maksaa markkaa kauppahintaa takaisin, koska talossa oli rakenteellisia virheitä, joita ei korjaamalla saa kuntoon. Myyjäaviopari ei siihen suostunut, vaan olisi halunnut perua koko kaupan. Ostaja ei suostunut kaupan purkuun. Hän vei asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi, joka määräsikin myyjän maksamaan ostajalle markkaa ja sen päälle vielä ostajan oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeus katsoi, että tontin ja ulkorakennusten arvo oli markkaa, talolle ei siis jätetty mitään arvoa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden päätöksen voimassa. Kaiken lisäksi uusi omistaja puratti koko talon ja teki uuden tilalle, joten koko todistusaineistokin on hävitetty. Nyt sitten eläkeläispariskunnan eläkkeistä kuukausittain ulosmitataan saatavia niin pitkään, että talon hinta on takaisin maksettu. Kun aikanaan kiinteistökauppaa teh- tiin, ostajalla oli asiantuntijat mukana ja näin mahdollisuus tutkia joka paikka. Kauppakirjaankin laitettiin maininta, että talo myydään siinä kunnossa kuin se on. Näilläkään seikoilla ei kuitenkaan käräjäoikeuden mielestä ollut mitään merkitystä. Tässä tarinan opetus on se, että kun kaikki käräjöintikulut ja korvaukset on maksettu, kiinteistön myyntihinta ei enää riitä, vaan saldo on jo yli kymmenentuhatta markkaa miinuksen puolella. Tällaista ei voi pitää enää millään muotoa kohtuullisena, sillä myyjä ei lähtenyt myymään kiinteistöä missään huijaustarkoituksessa. Edellä mainittu esimerkki on hyvin kuvaava ja osoittaa, että asuntokauppaa koskevaa lainsäädäntöä tulisi tarkentaa myyjänkin oikeuksien osalta. Edellä olevan perusteella ja valtiopäiväjärjestyksen 37 :n l momenttiin viitaten esitän kunnioittavasti valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Onko Hallitus ollut tietoinen niistä kohtuuttomista korvausratkaisuista, joihin asunnon myyjä on voinut joutua, ja onko Hallituksen tarkoitus muuttaa asuntokauppaa sääteleviä lakeja siten, että myös myyjän oikeusturvaa parannettaisiin? Helsingissä 14 päivänä huhtikuuta 1998 Esa Lahtela /sd

2 2 KK 408/1998 vp Eduskunnan Puhemiehelle Valtiopäiväjärjestyksen 37 :n 1 momentissa mainitussa tarkoituksessa Te, Rouva Puhemies, olette toimittanut valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi kansanedustaja Esa Lahtelan näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen n:o 408: Onko Hallitus ollut tietoinen niistä kohtuuttomista korvausratkaisuista, joihin asunnon myyjä on voinut joutua, ja onko Hallituksen tarkoitus muuttaa asuntokauppaa sääteleviä lakeja siten, että myös myyjän oikeusturvaa parannettaisiin? Vastauksena kysymykseen esitän kunnioittavasti seuraavaa: Asuntojen kauppaa koskeva lainsäädäntö on varsin uutta. Asunto-osakkeiden ja -osuuksien kauppaa koskeva asuntokauppalaki on tullut voimaan syyskuussa 1995 ja kiinteistöjen, muun muassa omakotitalojen, kauppaa koskeva maakaari vuoden 1997 alusta. Näitä lakeja sovelletaan niiden voimaantulon jälkeen tehtyihin kauppoihin. Kysymyksessä selostettu omakotitalon kauppa on tehty useita vuosia sitten, joten siitä syntynyt riita-asia on tuomioistuimessa ratkaistu aikaisemman lainsäädännön nojalla. Asuntojen kauppaa koskevissa säädöksissä on pyritty sekä myyjän että ostajan kannalta tasapuoliseen ja kohtuulliseen lopputulokseen. Käytettyjen asuntojen kauppaa käydään yleensä yksityishenkilöiden kesken, mikä on otettu lainsäädännössä huomioon. Yksityishenkilön virhevastuu myyjänä on olennaisesti lievempää kuin elinkeinonharjoittajan vastuu. Kaupan molempien osapuolten etujen mukaista on, että myyjä mahdollisimman totuudenmukaisesti ja tarkoin selvittää ostajalle tiedossaan olevat asuntoa koskevat puutteet ja muut erityiset seikat, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätöksentekoon. Näin menetellen voidaan välttää riitaisuuksia. Myyjän tiedonantovelvollisuutta onkin uudessa maakaaressa korostettu. Hänen velvollisuutensa on virhevastuun uhalla ilmoittaa ostajalle sellaiset seikat, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön käyttöön ja arvoon. Tämä perustuu siihen, että kiinteistön myyjällä, joka yleensä on asunut ja käyttänyt kiinteistöä, on ostajaa paremmat mahdollisuudet tuntea kiinteistön ja rakennuksen ominaisuudet. Ostajalle on puolestaan asetettu velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa, eikä hän voi vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Asunnossa voi kuitenkin olla salaisia virheitä, jotka eivät kauppaa tehtäessä ole olleet huolellisestikaan toimineiden myyjän ja ostajan havaittavissa. Vaikka myyjä ei ole menetellyt huolimattomasti tai muutoin moitittavasti, ostaja voi eräissä tapauksissa vedota virheellisyyteen. Tähän on asetettu nimenomaan myyjänä olevan yksityishenkilön suojaksi rajoituksia. Kiinteistön kaupassa edellytetään, että myyty kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä laatutasosta, jota yleensä voidaan vastaavankaltaisilta kiinteistöiltä edellyttää. Tällöin kiinnitetään huomiota siihen, minkälaisia ovat muut samaan aikaan ja samalla tavalla rakennetut kiinteistöt. Toiseksi on rajoitettu niitä vaatimuksia, joita ostaja voi salaisen virheen perusteella esittää. Kiinteistön kaupoissa myyjällä ei esimerkiksi ole lainkaan vahingonkorvausvastuu ta. Tavallisin seuraamus asuntokaupoissa on hinnanalennus, jolla kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavalta osin. Myyjä saa siis kauppahinnan, joka vastaa myydyn asunnon todellista arvoa. Jos virhe on niin olennainen, ettei olisi kohtuullista vaatia ostajaa pysymään kaupassa, kauppa voidaan purkaa, jolloin myyjä saa asunnon takaisin maksettuaan puolestaan ostajalle tämän maksaman kauppahinnan. Voidakseen vedota virheeseen ostajan on ilmoitettava siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa virheilmoitus on maakaaren mukaan tehtävä viimeistään viiden vuoden ja asuntokauppalain mukaan viimeistään kahden vuoden kuluessa luovutuksesta. Nämä aikarajat on asetettu nimenomaan myyjän eduksi. Aikaisemmin ei ole ollut minkäänlaista kiinteää aikarajaa, jolloin vaatimuksen on voinut esittää jopa kymmenen vuoden

3 KK 408/1998 vp 3 kuluttua kaupasta. Toisaalta taas ei olisi ostajan kannalta kohtuullista, että määräaika olisi niin lyhyt, etteivät tyypilliset rakentamisvirheet vielä ehdi tulla esille. Lisäksi on huomattava, että silloin kun myyjä on yksityishenkilö, virhevastuusta voidaan sopia toisin kuin asuntokauppalaissa ja maakaaressa säädetään. Kauppakirjaan voidaan ottaa ehtoja, joilla rajoitetaan myyjän vastuuta tietynkaltaisista vioista taijoilla määritetään korvauksia tai sitä aikaa, jonka kuluessa ostaja voi esittää vaatimuksia. Niin yleistä vastuunrajoitusehtoa, jossa myyjä erittelemättömästi vapautetaan kaikesta virhevastuusta, ei voida kuitenkaan tehdä. Osapuolten on sovittava, millä tavoin lain säännöksistä halutaan poiketa, jolloin ehdon merkitys voidaan ottaa huomioon myös kauppahinnassa. Asuntokauppalaki on ollut voimassa vajaat kolme vuotta ja uusi maakaari vasta runsaan vuoden. Ratkaisukäytäntöä on kertynyt lähinnä kuluttajavalituslautakunnasta ja alioikeuksista, mutta ei vielä ylemmistä oikeusasteista. Oikeusministeriössä seurataan uuden lainsäädännön vaikutuksia ja soveltamiskäytäntöä ja, jos aihetta ilmenee, ryhdytään toimenpiteisiin säännösten tarkistamiseksi. Helsingissä 8 päivänä toukokuuta 1998 Oikeusministeri Jussi Järventaus

4 4 KK 408/1998 vp Tili Riksdagens Ta/man 1 det syfte 37 1 mom. riksdagsordningen anger har Ni, Fru Ta1man, tili vederbörande med1em av statsrådet översänt följande av riksdagsman Esa Lahtela undertecknade spörsmål nr 408: Är Regeringen medveten om de orimliga ersättningsbeslut som bostadssäljare har kunnat råka ut för, och har Regeringen för avsikt att ändra de lagar som reglerar handeln med bostäder så att även säljarens rättsskydd förbättras? Som svar på detta spörsmål får jag vördsamt anföra följande: Bostadsköpslagstiftningen är tämligen ny. Lagen om bostadsköp, som gäller köp av bostadsaktier och -andelar, trädde i kraft i september Den nya jordabalken, som tillämpas på bland annat köp av egnahemshus, trädde i kraft i början av år Dessa lagar tiliämpas på köp som har gjorts efter deras ikraftträdande. Det i spörsmå1et refererade köpet av ett egnahemshus har gjorts för flera år sedan. Det tvistemål som har uppstått om detta har avgjorts i domstol med stöd av den tidigare lagstiftningen. 1 författningarna om bostadsköp eftersträvas ett för både köparen och säljaren rättvist och skäligt slutresultat. Handel med begagnade bostäder sker vanligen mellan enskilda personer, vilket har beaktats i lagstiftningen. Enski1da personer har i egenskap av säljare ett avsevärt lindrigare ansvar än näringsidkare. Det ligger i bägge parternas intresse att säljaren så sanningsenligt och noggrant som möjligt upplyser köparen om de brister i och andra särskilda omständigheter som gäller bostaden som han känner tili och som kan påverka köparens beslut. På detta sätt kan misshälligheter undvikas. Säljarens upplysningsskyldighet betonas därför i den nya jordabalken. Säljaren är vid äventyr av ansvar för fel skyldig att upplysa köparen om sådana omständigheter som typiskt inverkar på nyttjandet och värdet av den fastighet som säljs. Denna skyldighet kommer sig av att säljaren, som vanligen har bott på och nyttjat fastigheten, har bättre förutsättningar än köparen att känna tili fastighetens och byggnadens egenskaper. Köparen har å andra sidan ålagts ett ansvar att granska bostaden innan han köper den. Därfor får han inte heller som fel åberopa en omständighet som han borde ha märkt vid en sedvanlig granskning. En bostad kan dock vara behäftad med dolda fel, som vid köpslutet har undgått både säljaren qch köparen trots ett omsorgsfullt förfarande. A ven om säljaren inte har förfarit vårdslöst eller i övrigt klandervärt, kan köparen ändå i vissa fall åberopa fel. Om säljaren då är en enskild person, skyddas han av vissa begränsningar. Vid fastighetsköp förutsätts att den sålda fastigheten avviker avsevärt från den kvalitetsnivå som med fog kan förutsättas av en dylik fastighet. Härvid beaktas fastigheter som är byggda vid samma tidpunkt och på samma sätt. För det andra har de krav som en köpare kan framställa med anledning av ett dolt fel begränsats. Vid fastighetsköp har säljaren t.ex. inget skadeståndsansvar alls. Den vanligaste påföljden vid bostadsköp är prisavdrag som motsvarar felet. Säljaren erhåller alltså en köpeskiliing, som motsvarar den sålda bostadens verkliga värde. Om felet är så väsentligt att det inte vore skäligt att kräva att köparen står vid köpet, kan detta hävas, varvid bostaden återgår tili säljaren, sedan denne i sin tur återbetalat köpeskillingen tili köparen. För att köparen skall kunna åberopa ett fel, bör han anmäla det tili säljaren inom skälig tid. Vid köp mellan enskilda personer skall felanmälan enligt jordabalken göras inom fem år och enligt lagen om bostadsköp inom två år efter besittningsöverlåtelsen. Dessa tidsfrister gynnar uttryckligen säljaren. Tidigare-då fasta tidsfrister saknades-kunde köparen framföra krav tili och med tio år efter köpet. En kortare tidsfrist än fem år respektive två år vore å andra sidan oskälig för köparen, eftersom typiska byggnadsfel då inte hinner komma i dagen. Vidare bör observeras att om säljaren är en enskild person, har parterna rätt att avvika från lagen om bostadsköp och jordabalken när det gäller ansvar för fel. Säljarens ansvar för vissa fel kan nämligen begränsas genom vilikori köpebrevet. Parterna kan dessutom fastställa ett särskilt

5 KK 408/1998 vp 5 ersättningsbelopp och den tid inom viiken köparen har rätt att framställa krav. Säljaren kan dock inte kategoriskt befrias från allt ansvar. Parterna bör sinsemellan komma överens om hur de önskar avvika från lagen. Då kan villkorets betydelse beaktas även i köpeskillingen. Lagen om bostadsköp har varit i kraft knappa tre år och den nyajordabalken bara ett drygt år. Praxis när det gäller avgöranden har uppstått främst vid konsumentklagonämnden och underrätterna, men ännu inte i högre rättsinstanser. I justitieministeriet följs effekterna av och tillämpningspraxis för den nya lagstiftningen och åtgärder kommer, om skäl framkommer, att vidtas för att justera bestämmelserna. Helsingfors den 8 maj 1998 Justitieminister Jussi Järventaus

6