Kiinteistövero uudistuu v. 2020

Transkriptio

1 Kiinteistövero uudistuu v SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö Elina Pylkkänen

2 Kiinteistöverotusta vuodesta 1993 lähtien Kiinteistövero v. 1993, jolla korvattiin katumaksu, manttaalimaksu, kiinteistöjen harkintaverotus ja asuntotulon verotus Uudistus pääomatulo- ja yritysverouudistuksen yhteydessä: liikkumaton veropohja (EU-jäsenyys) Fiskaalinen tavoite: kasvava ja vakaa vero kunnille Objektivero, ei riipu verovelvollisen tuloista vaan kiinteistön ominaisuuksista ei pelkästään markkinaarvosta Koskee kaikkia kiinteistön omistajia (hlö, yritys, yhteisö) Suhteellinen vero, matalat veroprosentit Hallinnollisesti kevyt, massamenettelyyn perustuva 2

3 Veron määräytymisperusteet Veropohja ja rajaukset: maapohja ja rakennukset, mutta maa- ja metsätalousmaa eivät kuulu veron piiriin Maapohja ja rakennukset verotetaan erikseen Maapohjan kiinteistövero = maapohjan verotusarvo (tavoite: 75 % käyvästä hintatasosta) x maapohjaan sovellettava veroprosentti Rakennuksen kiinteistövero = rakennuksen verotusarvo (= jälleenhankinta-arvo (75 %) - ikäalennukset) x rakennukseen sovellettava veroprosentti 3

4 Veroprosentit Kunta määrää veroprosentit lain määräämien vaihteluvälien puitteissa: Yleinen kiinteistöveroprosentti: 0,93 1,80 Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti: 0,41 0,90 Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentti: 0,00 1,80 Voimalaitosten kiinteistöveroprosentin yläraja: 3,10 Muiden kuin vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti: 0,93 1,80 Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti: 2,00-6,00 (pkseudun kunnilla vähint. + 3 %-yks. korkeampi kuin yleinen kiinteistöveroprosentti) 4

5 Veropolitiikka Kiinteistöveron osuutta verotuksessa halutaan kasvattaa (OECD, IMF, EU, taloustieteilijät) Verotuksen ja talouden tehokkuus: Kiinteistövero tehokas vero parhaimmillaan: jos verovelvollinen ei voi vaikuttaa veron määrään Työn verotusta kevennetään, kiinteistöveroa ja haittaveroja kiristetään Veropohja ei pakene maan rajojen ulkopuolelle Lisää maankäytön tehokkuutta Ympäristöystävällinen yhdyskuntarakenne Kiinteistön arvonnousun vuotuinen vero (pääomatulovero) Asuntotulon verottaminen (kulutusvero) 5

6 Kiinteistöverotukseen liittyviä ongelmia Verovelvollisten näkökulmasta: ei kohtele tasapuolisesti verovelvollisia (verotusarvostus kaipaa päivitystä) Kuntien näkökulmasta: kiinteistötiedoissa puutteita tai tiedot eivät välity, jolloin verotuloja jää saamatta Verohallinnon näkökulmasta: hallinnollista taakkaa kevennettävä Oikeudenmukaisuuskeskustelu: Kiinteistövero määräytyy kiinteistön ominaisuuksien perusteella ei omistajan tulojen tai varojen tietojen ajantasaisuus varmistettava Huonosti toimiva kannustin kunnallistalouteen jos verotusarvot eivät reagoi aktiivisiin infra- ja palveluparannuksiin 6

7 700 Kiinteistöverotulojen jakauma maakunnittain 2016, milj. euroa

8 Kohde Kiinteistöverokertymä lajeittain, 2016 Kertymä milj. Osuus Vaihteluväli 2017 Keskimäärin Yleinen kiinteistöveroprosentti, rakennukset 519,0 30,9 % 0,93-1,80 0,99 Yleinen kiinteistöveroprosentti, maapohja 426,3 25,4 % 0,93-1,80 0,99 Vakituiset asuinrakennukset 541,5 32,2 % 0,41-0,90 0,46 Muut kuin vakituiset asuinrakennukset 87,6 5,2 % 0,93-1,80 1,07 Voimalaitosrakennukset ja rakennelmat 65,4 3,9 % 0,93-3,10 2,82 Rakentamattomat rakennuspaikat 16,4 1,0 % 0,93-6,00 2,80 Yleishyödylliset yhteisöt 9,20 0,5 % 0,00-1,80 0,41 Maa- ja metsätalouden maapohja ja rakennukset 14,4 0,9 % Yhteensä ,0 % 8

9 Kiinteistöveron tuotto verovelvollisryhmittäin 9

10 Kiinteistöveron tuotto, mrd., nimellinen * 2,500 Kiinteistövero 2,000 1,500 1,000 0,500 0, * 2018* 2019* 2020* 2021*

11 Veroprosenttien kehitys, ,50 3,00 2,50 2,00 Yleinen Asuinrakennus Vapaa-aika Voimalaitos 1,50 1,00 0,50 0,

12 Kuntien verotulot *, mrd Yhteisövero Kiinteistövero Kunnallisvero * 2018* 2019* 2020* 2021*

13 Haasteita uudistukselle Suomi on heterogeeninen ja suuri alue, jossa verotusarvot vaihtelevat suuresti ja siten myös kiinteistöveroprosentit vaihtelevat suuresti: vero korkein pääkaupunkiseudulla absoluuttisesti, mutta suhteellisesti taantuvilla alueilla Rakennukset tuottavat n. 75 % veron tuotosta Hallitus korottaa veroa yht. 175 m SOTE-uudistus kasvattaa kiinteistöveron merkitystä kuntien tulolähteenä (-12,5 %-yks. kunnallisverosta pois, myös VOSuudistus) Kuntien toimittamissa kiinteistötiedoissa puutteita 13

14 Julkaistuja selvityksiä Esiselvitys verotusarvoista: Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa (Peltola, MML, 2014): Suhteellinen verotusarvo (verotusarvo / kauppahinta): asunto-osakeyhtiömuotoiset kiinteistöt %, rakennetut omakotikiinteistöt %, asuntotontit %, muut kuin asumisen kiinteistöt %. Efektiivinen veroaste (vero / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-muotoiset kiinteistöt 0,08-0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1-0,3 %, asuntotontit 0,1-0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %. Rakennusten arvostaminen verotuksessa, Haahtela 5/2013: Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta varten : nykyinen periaate on suositeltava edelleen Risto Peltola: Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän kehittäminen kiinteistöverotuksessa VNK 18/

15 Hankkeen tavoitteet ja aikataulu Selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen Läpinäkyvä arvonmääritys, avoin tieto kaikille Ajantasainen, jatkuvasti päivittyvät verotusarvot Massamenettelyyn perustuva, kustannus-tehokas menetelmä Hallinnollisesti kevyt, hyödynnetään kerättyjä tietoja systemaattisesti ja tilastoanalyysi-sovelluksilla Yhdenvertainen ja tasapuolinen verokohtelu Hyvänä tulolähteenä kaikille kunnille tulevaisuudessa Verotusarvot muuttuvat veroprosentteja joudutaan mahdollisesti muuttamaan Tarkoituksena ei ole korottaa kiinteistöveroa verotusarvoja korottamalla, vaan tarjota parempi sekä oikeudenmukaisemmin ja tasapuolisemmin kohteleva veropohja kuntien rahoituslähteeksi Aikataulu: vuonna 2020 käyttöön uudet arvostamismenetelmät 15

16 MaaVero-hanke Maanmittauslaitos tuottaa uudet hinta-alueet koko Suomen alueelle Ohjausryhmä: vm, mmm, Verohallinto, Kuntaliitto, MML Menetelmää on kehitetty Maanmittauslaitoksen tutkimuskonsortiossa. Tutkimuksen on tehnyt johtava asiantuntija Risto Peltola (MML) Hanketta johtaa projektipäällikkö Ari Tella MML:ssa Menetelmä perustuu tilastomatemaattiseen paikkatietoanalyysiin, jossa hyödynnetään tehokkaasti toteutuneiden kiinteistö- ja asuntokauppojen hintatietoja Kustannustehokas menetelmä, jolla voidaan päivittää maapohjien verotusarvot suhteellisia hintaeroja vastaten vallitsevalle hintatasolle Lisää kiinteistöveron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä 16

17 Vieraskynä HS : Mika-Petteri Törhönen ja Kauko Viitanen Voidaanko siirtyä asuntokohtaiseen verotukseen? Miten verotusarvo määritellään? Asuntotulon verotus? Omistajan taloudellinen tilanne, vai puhtaasti objektivero 17

18 Seminaarin ohjelma Kiinteistöjen arvostaminen, prof. Kauko Viitanen, Aalto yliopisto Iltapäiväkahvi Maanmittauslaitoksen MaaVero projektin esittely, projektipäällikkö Ari Tella, MML Projektin tuloksia tähän mennessä, johtava asiantuntija Risto Peltola, MML Yleisön kysymyksiä ja keskustelua Seminaari päättyy 18

19 Kiinteistöjen arvostaminen Mika-Petteri Törhönen, Lead Specialist Kauko Viitanen, Professor

20 Arvopohjaisen kiinteistöverotuksen edellytykset; FAO/WB 2015 Aktiivinen ja tehokas kiinteistömarkkina Merkittävä määrä kauppoja vuosittain Markkinahintatiedon luotettavuus ja saatavuus Kattava kiinteistörekisteri Kiinteistörekisteritietojen kattavuus (arviointiparametrit) Hyvä kiinteistöarviointitaito Kiinteistöarviointiammattilaiset

21 Yleisiä haasteita kansainvälisesti Poliittinen tahtotila Konservatiivinen ajattelu Sääntöviidakot Osaaminen Toimintamallien taloudellisuus Resurssit (haasteista pienin)

22 Suomi Pohjoismainen mallimaa Korkea veroaste (43% vs. 34.3% OECD) Hyvät palvelut: Terveydenhoito Koulutus Sosiaaliturva Tasa-arvo Yhtenäinen kohtelu

23 Kiinteistövero ja arviointi Suomessa Kunnallinen arvopohjainen vero 0,93 1,80 % Maapohja Rakennukset Lisääntyvä tarve paikalliseen verotukseen Ikääntyvä väestö, palvelujen tarve maantieteellisesti Tuloverotulojen keskittyminen kaupunkeihin Kauppahintamenetelmää sovelletaan maapohjan arvon määrittämiseen Rakennuskustannusmenetelmä rakennusten arvioinnissa Vähän valituksia, toimiva järjestelmä korkea kantoprosentti

24 Kiinteistöjen verotusarvioinnin erityiskysymyksiä Tuotto kansantaloudelle kv-vertailussa (OECD 2015) alhainen; 1.46% BKT vrt. 1.95% OECD ja 4.07% UK Maakaupat vähäisiä kaupunkien keskustoissa Sijainnin huomioiminen rakennuskustannusarvioinnissa Asunto-osakeyhtiöiden verotustapa ja yleinen käytäntö jakaa kiinteistövero pinta-alaperusteisesti Arviointien perusteiden vanhentuminen Mielenkiintoista myös kuntien kiinteistöjen verovapaus? Metsäpohjien verottaminen, joka lienee tulossa

25 Tasa-arvoisuusperiaatteen toteutuminen Käytännössä sama kiinteistövero kalliille näköalahuoneistolle kuin pohjakerroksen huoneistolle Rakennusarvio sama rakennukselle Outokummussa ja samalle talolle korkean kysynnän alueelle Toteutunut veroaste korkeampi lähiökiinteistöissä kuin vanhojen kaupunkien keskustoissa Voidaan kysyä, toteutuuko tasaarvoisuusperiaate riittävästi kiinteistöverotusarvioinnissa?

26 Esimerkki L: Rakennuksen pysäköintipaikkojen ja pysäköintitalon rajanvedosta A25/200/2017, Toimistorakennuksen pystylinjojen sisäpuolelle jäävä osa pysäköintihallista arvostetaan toimistorakennuksena. Merkitystä ei ole sillä, onko pysäköintihalli rakennettu ensin ja toimistorakennus vasta sen jälkeen sen päälle vai onko rakennuskokonaisuus tehty yhdellä kertaa. Toimistorakennuksen pystylinjojen ulkopuolelle jäävä pysäköintihallin osa arvostetaan pysäköintitalona pysäköintipaikkojen mukaan. Pihakannella ja piha-alueella olevia pysäköintipaikkoja ei oteta arvostuksessa huomioon. Pihakannella oleva alue on yhtenäistä pihaa muun piha-alueen kanssa. Tältä osin tilanne poikkeaa kaksikerroksisesta pysäköintitalosta

27 Jatkuu A25/200/2017, FI/Henkiloasiakkaat/Kiin teistovero/kiinteistojen _arvostaminen_kiinteist over Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella. Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2-kerroksinen kattamaton pysäköintitalo

28 Arvo >< hinta >< kustannus Esim. kahdella täysin samanlaisella rakennuksella on eri hinta, vaikka ne voivat tyydyttää käyttäjien tarpeita hyvinkin samalla tavalla Esim. Tuusulan koetalo (HS ) rakennuskustannusarvio alun perin 2,5 milj. kokonaiskustannukset 12 milj. (suunnittelu 2,1 milj., rak.kust. 6,5 milj., valvonta 0,4 milj.) ostajaa ei löydy edes 2,7 milj:lla Arvo? REG - Real Estate Research Group

29 Arvo (SKAY 1986; IVS) Ei-markkinaperustainen arvo Arvo Markkinaperustainen arvo Subjektiivinen arvo Objektiivinen arvo (Markkina-arvo) (Käypä arvo) (Todennäköisin arvo) Tunnearvo Muut esim. hlökoht. investointiarvo, käyttöarvo Kauppa-arvo (menetelmä) Tuottoarvo (menetelmä) Kustannusarvo (menetelmä) Jokaisessa menetelmässä käytetyt tiedot ja kriteerit täytyy johtaa markkinoilta

30 Markkina-arvo - IVS-määritelmä Arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (suom. käännös/skay, kiinteistöarviointi.com)

31 Yksinkertaista ja automatisoi? Kiinteistörekisteri kattamaan kaikki kiinteistöt huoneistot kiinteistöiksi tai erikseen kirjattuna Verotusarviointi kohdistumaan koko kiinteistön markkina-arvoon Verotusarviointi kohdistumaan huoneiston markkina-arvoon Huoneistojen kaupat julkisiksi kuten kiinteistökaupat Uusi massa-arviointijärjestelmä kiinteistöjen verotusarviointiin Jatkuva arviointi ja ajantasaistus, verotusarvot kerran vuodessa

32 Kansantaloudellinen mahdollisuus Luottamus arviointiin avainkysymys -> avoimuus -> kaikki data esille -> markkinoiden läpinäkyvyys kasvaa -> luottamus kasvaa ja markkinat tehostuvat -> pankkisektorin riskit pienenevät -> veronmaksajat saavat kiinteistöverotiedosta hyötyä -> tyytyväisyys verottajaan ja verotukseen kohenee -> verotulot kasvavat, mutta kustannuslisä jää marginaaliseksi -> kaikki hyötyvät win-win -tilanne

33 Kansantalouden tuotot Menovero Hyötyvero

34 Lopuksi 1. Periaate: Rekisteröi, arvioi ja verota kiinteistöjä kaupanteon yksikköinä (maapohja ja rakennukset yhdessä, huoneistot erikseen). 2. Huomio: Erillinen maapohjan ja rakennusten arvointi voi johtaa epätasa-arvoiseen verotukseen Tasa-arvoisuus toteutuu, kun verotetaan kaupanteon yksikköä kauppahintoihin perustuen Arvon perustaksi markkina-arvo (on jo esim. kirjanpitolaissa IFRS:n kautta) 3. Ehdotuksia: Huoneistojen ja asuinkiinteistöjen verotus kauppahintapohjaiseksi Huoneistojen kirjaaminen kiinteistörekisteriin Massa-arviointijärjestelmä, joka laskee kaikille kiinteistöille ja huoneistoille uudet arvot joka vuosi.

35 The Netherlands; Municipal real estate tax (Netherlands Council for Real Estate Assessment Jan Gieskes, Ruud Kathmann & Marco Kuijper 2014, 80th Annual International Conference on Assessment Administration, The Gold Standard for 80 Years August Sacramento, California Toimi 403 kuntaa, verotuspäätöksiä ja verotusarviointia 8,5 milj. kiinteistöä arvioidaan joka vuosi Omistajalle ja haltijalle verotuspäätös Verotusarvot yhteisessä tietokannassa Perusrekisteri verokäyttöön Massa-arviointijärjestelmä kuntien verotusarvioinnin laadun tarkkailuun "Waarderingskamer Uudet arvot joka vuosi jokaiselle huoneistolle ja kiinteistölle

36 Many thanks for listening Mika-Petteri Törhönen Kauko Viitanen

37 1 Maapohjien arvostamisjärjestelmäuudistus MaaVero-projektin esittely Ari Tella, Maanmittauslaitos , Säätytalo Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

38 Hinta-aluekartan muodostaminen 2 Lähtöaineistot Hinta-aluekartta Hinnasto Kiinteistökaupat (KHR) Kiinteistötiedot (KR) Maastotiedot (MTK) + Hinta-alue nro, /m2, /kem2... Postinumeroalueet Rakennustiedot (RHR) Asuntokaupat Käyttötarkoituskohtaiset aluetasot paikkatietojärjestelmässä o o o o o o o Käyttötarkoitukset AP+ AO - Asuinpientalo- ja erillispientaloalue AR - Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten alue AK - Asuinkerrostaloalue K - Liike- ja toimistorakennusalue T - Teollisuus- ja varastorakennusalue APEK - Asuinpientaloalue, jolla ei asemakaavaa R - Loma- ja matkailualue

39 Hinta-aluekartan hinnaston vuosittainen ajantasaistaminen 3 Uusimmat kauppahintatiedot Kiinteistökaupat (KHR) Asuntokaupat Hinta-aluekartta Uusi hinnasto Hinta-alue nro, /m2, /kem2...

40 Palvelu maapohjan verotusarvosta verottajalle 4 Kiinteistöt Kiinteistön hinta-alueet Kiinteistö , rantatieto AP , x m2 AK , y m2 Hinnasto Hinta-alueet AP , xx /m2, yy /kem2, rantakerroin AP AK , xx /m2 yy /kem2 AK

41 Palvelu maapohjan verotusarvosta kansalaisille 5 Hinta-alueet sopivalla karttapohjalla (kuvassa vain karttapohja) Hinta-alueet tai + Hinta-alueiden muodostumisen perusteet

42 MaaVero järjestelmäkokonaisuus 6 Lähtöaineistot Kauppahintarekisteri Kiinteistörekisteri Maastotietokanta Muodostaminen ja ylläpito Hinta-aluekartan ja hinnaston muodostaminen Tietovarastot Kiinteistöt Hinta-alueet Palvelut Koko Suomen kiinteistöjen hinta-aluetiedot - Kiinteistö - käyttötarkoitus - hinta-alueen nro - pinta-ala - rannan tieto - Hinnasto - Hinta-alueen nro - hinta /m2 ja /kem2 1. kerta Omakotikauppojen KHR-tiedot yhdistettynä rakennustietoihin Asuinhuoneistokauppatiedot yhdistettynä rakennustietoihin Postinumeroalueet Veron kiinteistörekisterin tiedot Laskenta Editointi Hinnaston päivittäminen Uudelleen laskenta tai Indeksikorjaus Hinnasto Uusien ja muuttuneiden kiinteistöjen tiedot - Kiinteistö - käyttötarkoitus - hinta-alueen nro - pinta-ala - rannan tieto - kaavan mukainen käyttötarkoitus * - rakennusoikeus * Hinta-aluekartat jossa hinta-alueet käyttötarkoituskohtaisesti Esim. 1. kerta/viikko Hinta-alueiden ylläpito Uudet hinnat Hinnasto - Hinta-alueen nro - hinta /m2 ja /kem2 1. kerta/vuosi

43 Hanke/projektikokonaisuus Ministeriötasoinen tuki- ja ohjausryhmä Yhteistyö Sidosryhmähallinta Lainsäädäntö Viestintä VM, Vero, MMM, MML, Kuntaliitto 7 MML:n ohjausryhmä Projektiryhmä Projektin ohjaus, mm. sisältö ja resurssit MML Projektisuunnittelu Kokonaisuuden hallinta Onnistumisen varmistaminen MML, Vero Menetelmä ryhmä tilastollisen menetelmän varmistaminen tilastotyökalun valinta lopputuloksen arviointi menetelmän dokumentointi menetelmän kansantajuistaminen Tekninen toteutus ryhmä teknisten ratkaisujen suunnittelu ja toteutus tietokantaratkaisun ja paikkatietoohjelmiston valinta prosessien kehittäminen tunnusvertailut Lainsäädäntö, sopimus ja organisointi ryhmä organisointi osaksi MML:n toimintaa palveluiden järjestämiseen liittyvät sopimukset työjärjestys muutokset MML:n hallintolaikiin tai sopimukset MML:n ja Veron välillä kiinteistöverolaki ja arvostamislaki

44 Menetelmä

45 Hinta-alueiden muodostaminen paikkatieto-ohjelmistolla 9 Tilastollisten laskennan tulokset paikkatietoohjelmistoon Hinta-alueiden rajaaminen mahdollisimman automaattisesti tai Hinta-alueen hinnan laskenta tonttikauppojen perusteella

46 10 Hinta-alueiden hallinta ja esittäminen / esimerkki suunnittelun alla olevista asioista Käyttötarkoituskohtaiset aluetasot, joilla kullakin omat hinta-aluejaot Kiinteistön ominaisuustieto Yksi aluetaso ja yksi aluejako AP2 AP1 AP2, AK1 AP1, AK1 AK1 tai AP2 AK1 AP2 AP2 AP1 AP2 AP2 AP1 tai

47 11 Kiitos! Kysymyksiä?

48 1 Maapohjien aluehintojen laskenta Risto Peltola , Säätytalo Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

49 2 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

50 Maapohjan kiinteistövero: veropohja 3 lukumäärä verotusarvo (milj.euroa) kiinteistövero (milj.euroa) kaikki kiinteistöt tonttityyppi lukumäärä osuudet (%) v arvo vero asunto A 69 % 62 % 64 % liike/toimisto K 1 % 14 % 13 % liikenne L 1 % 1 % 1 % loma R 26 % 11 % 13 % teollisuus T 2 % 4 % 4 % yleinen Y 1 % 6 % 4 %

51 4 Nykyinen maapohjan ja rakennusten kiinteistövero Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137 Helsinki 100, 118 Espoo 46, 49

52 5 Kiinteistöverokertymä (rak+ maa) Maapohjan osuus kiinteistöverosta Espoo Helsinki Suomi

53 Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti 6 kunnan saama maapohjan kiinteistövero N maapohjan vero milj. euroa yhteensä kaikki kunnat alle euroa milj. euroa milj. euroa Espoo 1 46 Helsinki muut yli 10 milj. euroa 4 75

54 Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero alueittain. 7 Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli euroa Helsinki Helsinki Eurajoki

55 Kiinteistöverokertymä (rak+ maa) Maapohjan osuus kiinteistöverosta 8 Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli euroa Helsinki Eurajoki

56 Asuntotontit: maan hinta tonttikaupoissa ja kiinteistöverotuksessa 9 (2947 postinumeroaluetta) Helsinki Helsinki

57 Asuntotontit: maan hinta tonttikaupoissa ja kiinteistöverotuksessa 10 (2947 postinumeroaluetta) Helsinki Helsinki

58 11 Maksavatko köyhät/pienituloiset liikaa kiinteistöveroa? Kiinteistöverolla on regressiivinen elementti Kiinteistöveron progressiivinen elementti saattaa silti dominoida, koska pienetuloiset eivät useinkaan omista lainkaan kiinteistöjä tai taloyhtiön osakkeita Kysymys kiinteistöveron regressiivisyydestä tai progressivisuudesta on empiirinen Kiinteistöveron regressiivistä elementtiä on syytä pyrkiä pienentämään Kysymys likviditeetistä: income poor, asset rich

59 12 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

60 Asuntotontin maapohjan laatuvakioitu hinta ( /m2) 13 nhintalv 1, , , , , , , , , ,000000

61 Kerrostaloasunnon (*) laatuvakioitu hinta ( /htm2) 14 ashi , , , , , , , , , ,000000

62 Constant quality sales price: condominium, house and housing lot 15 ashi , , , , , , , , , , nhintalv 1, , , , , , , , , , kehintalv 42, , , , , , , , , ,000000

63 Helsingin seutu Asuntotonttikauppojen lukumäärä 16 N 1, , , , , , , , , ,000000

64 asuntokauppojen lukumäärä 28 vuodessa Hintainformaation saatavuus. Asunto- ja tonttikauppojen lukumäärät postinumeroalueittain. 17 Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa

65 tontin hinta /m2 18 Asunnon ja tontin hinta postinumero-aluetta asunnon hinta /htm2

66 19 Kauppojen lukumäärä (vain tontit) Lukumäärät VesiAlue lkm Sum of Fields vak.as.ei kaavaa loma-as.ei kaavaa kaup-teol.ei kaavaa vak.as.asemakaava loma-as.asemakaav kaup-teol.asemakaa

67 Omakotitalon hinta 20

68 Asunnon hinta /htm2 21 ashi15 0, , , , , , , , , ,000000

69 Asunnon hinta /htm2 22

70 23 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

71 24 Kolme menetelmää muodostaa hintaalueet ja laskea maapohjan verotusarvo tarkkuus tärkeys vaikeus lähimmät asuntokaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta

72 25 Eri kohteissa ehdotetaan käytettäväksi menetelmiä seuraavasti: kallis sijainti keskihintainen sijainti halpa sijainti AK -tontit lähimmät asuntokaupat lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat muut asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta loma-asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta liike- ja toimistotontit lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta teollisuus- ja varasto postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta osuus veropohjasta (%) osuus pinta-alasta (%)

73 26 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

74 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Kaikki 10 suurinta kaupunkia

75 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Espoo

76 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Helsinki

77 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Vantaa

78 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Kuopio

79 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Pori

80 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Koko maa Kulmakerroin (jousto) 3

81 Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Koko maa Kulmakerroin (jousto) 2 Kulmakerroin (jousto) 3 Kulmakerroin (jousto) 3

82 Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%), koko maa

83 Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%), Helsinki

84 37 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

85 38 Kiinteistöjen automaattisen massaarvioinnin kaksi kontekstia CAMA = Computer assisted mass appraisal Kiinteistöverotuksessa 1990-luvulta alkaen AVM = Automated valuation model Yleistyi finanssimarkkinoilla 2000-luvulta alkaen

86 Sales Prices Spatially Average by Kriging (Richard Borst) Kriging Kriging is a moderately quick interpolator that can be exact or smoothed depending on the measurement error model. It is very flexible and allows you to investigate graphs of spatial autocorrelation. Kriging uses statistical models that allow a variety of map outputs including predictions, prediction standard errors, probability, etc. The flexibility of kriging can require a lot of decision-making. Kriging assumes the data come from a stationary stochastic process, and some methods assume normallydistributed data. Spatial Autocorrelation Spatial Autocorrelation correlation of a variable with itself through space. If there is any systematic pattern in the spatial distribution of a variable, it is said to be spatially autocorrelated If nearby or neighboring areas are more alike,this is positive spatial autocorrelation Negative autocorrelation describes patterns in which neighboring areas are unlike Random patterns exhibit no spatial autocorrelation

87 spatially unaware model, spatially aware model Spatially unaware model = no correction has been made to autocorrelation = Basic linear model Spatially aware model =autocorrelation has been tried to correct = the model includes a spatial lag term The linear model is described as one where y x i 0 k k ik i th yi is the i sale price th th xik is the k variable for the i sale th k is the k coefficient th i represents an error term for the i observation W ( Y X ) The spatial lag term is a weighted average of residual errors from the Ordinary Least Squares (OLS) model. Since this formulation includes a combination of the OLS model and the spatial lag term, standard regression techniques are not appropriate for its solution. Nonlinear methods are employed.

88 Yleistys Legend LUOKKA LUOKKA LUOKKA kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2, , ,6-0,6 - -0,25-0, ,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,

89 Yleistys ja havaintojen sijainti Legend LUOKKA LUOKKA LUOKKA kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2, , ,6-0,6 - -0,25-0, ,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,

90 Havaintojen arvo (= suhteellinen hinta) Legend LUOKKA LUOKKA LUOKKA sh4975 suht_hinta -4, , , , , , , , , , , , , , , , , , kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

91 Legend Yleistys ja havainnot päällekkäin LUOKKA LUOKKA LUOKKA sh4975 suht_hinta -4, , , , , , , , , , , , , , , , , , kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2, , ,6-0,6 - -0,25-0, ,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,

92 45 Spatiaalisen yleistyksen menetelmiä Kaupallisissa GIS-ohjelmistoissa on tarjolla mm seuraavat yleistyksen työkalut: Kriging Empirical Bayesian Kriging Moving Window Kriging EBK Regression Prediction

93 46 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

94 Legend Yleistys ja havainnot päällekkäin Finlayson Pyynikki Ratina LUOKKA LUOKKA LUOKKA sh4975 suht_hinta -4, , , , , , , , , , , , , , , , , , kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2, , ,6-0,6 - -0,25-0, ,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,

95 48 Pahimmat sudenkuopat Automaattinen yleistys ei ole riittävän tarkka Datan saatavuus toimitilakiinteistöjen maapohjan arviointiin arvokkaissa sijainneissa Maanalaisen rakennusoikeuden arviointi Kunnan kalleinta hintatasoa ei voida arvioida riittävän tarkasti vertailukauppojen vähyyden takia

96 49 Kunnan kallein hintataso Kunnan kalleimman alueen hintatason tunnistaminen on tärkeää kahdesta syystä. Ensinnäkin vertailukauppojen niukkuudesta johtuen suhteellinen virhe saattaa olla kalleimmissa sijainneissa keskimääräistä suurempi. Toiseksi, vaikka kalliissa sijainnissa päästäisiin samaan suhteelliseen tarkkuuteen kuin muualla, absoluuttinen virhe olisi kuitenkin suurin. Kunnan kalleimman alueen hintataso asettaa ylärajan kaikille aluehinnoille kunnassa. Niinpä tarkkuus kalleimmassa sijainnissa palvelee arvioinnin tarkkuutta koko asteikolla.

97 50 Kunnan kallein hintataso Kallein hintataso on vaikeasti määritettävä kahdesta eri syystä: 1) kalleimmalla alueella on usein vähän tonttikauppoja, joskus ei lainkaan. 2) Tehdyt tonttikaupat ovat usein epäedustavia tai ainakin vaikeasti tulkittavia. Aineistossa on paljon selvästi alihintaisia kauppoja. Tonttihinnoista johdettu hintataso näyttäytyy helposti liian alhaisena ja hintojen hajonta on suurta.

98 51 Kunnan kallein hintataso Asemakaava ja sen määräykset Kaupan erityiset ehdot, kuten autopaikkavaatimukset Samojen osapuolten kesken tehdyt muut kaupat Määräala- ja määräosakaupan ulottuvuus Rasitteet Kunnallistekniset korvaukset, kehittämiskorvaukset, maankäyttösopimukset Onko osa kauppahinnasta maksettu muuna kuin rahana Onko konsernin sisäinen kauppa Jos kauppaan sisältyy purettavia rakennuksia, purkukustannusten suuruus Jos maaperä on saastunut, kenelle puhdistus kuuluu, ja puhdistuskustannusten suuruus Tontin ja sen lähiympäristön ahtaudesta johtuvat ylimääräiset rakennuskustannukset Naapuritontille on kenties perustettu tuomaa ja sitä voidaan hyödyntää myös uutta tonttia rakennettaessa Ostajan tai myyjän taitamattomuus saattavat korostua kalliissa sijainnissa, kun hintavertailutietoa ei ole

99 52 Yhteenveto Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä. Menetelmä on objektiivinen ja se perustuu toteutuneisiin kauppahintatietoihin. Menetelmä on kustannustehokas: siinä hyödynnetään sähköisiä tietovarastoja ja kehittyneitä massa-arvioinnin menetelmiä. Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä, samoin aluehintojen laskentaperusteet.

100 53 tarkkaavaisuudesta kiitos!