YSE poikkeamat. Kuopio Asiamies Karri Kivioja

Transkriptio

1 YSE poikkeamat Kuopio Asiamies Karri Kivioja

2 Lähtökohta Ongelmatilanteet, joissa YSE ehdoista on urakoitsijan vahingoksi poikettu, ovat yleistyneet rakennusalalla yhteisesti sovituista pelisäännöistä huolimatta. Tarjouspyyntöihin ja urakkaneuvotteluihin on tuotu selvästi YSE ehdoista poikkeavia määräyksiä, jotka urakkasopimuksiin otettuina horjuttavat sopimustasapainoa ja ovat urakoitsijalle kohtuuttomia. Haluttiin urakoitsijoilta kokemuspohjaista tietoa käytettäväksi pelisääntökeskusteluissa tilaajatahojen kanssa. Viesti tilaajille: kohtuuttomiksi kiristettyjen vaatimusten esittäminen ei ole myöskään tilaajien etu. Rakennusteollisuus RT 2

3 Ovatko oman havaintonne mukaan urakkakilpailuiden pelisääntörikkomukset / kohtuuttomasti YSE-ehdoista poikkeavat sopimusehdot lisääntyneet viimeisten vuosien aikana? Ei lainkaan 1% Ei juurikaan 10% Jonkun verran 52% Paljon 34% En osaa sanoa 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kaikki (KA:3.268, Hajonta:0.731) (Vastauksia:71) LUOTTAMUKSELLINEN Vain Rakennusteollisuus RT:n käyttöön 3

4 Oletteko viimeksi kuluneen vuoden aikana ollut jättämättä tarjousta kohtuuttomien sopimusehtojen vuoksi? Ei kertaakaan 37% 1-3 kertaa 52% 4-6 kertaa 3% 7-9 kertaa 4% 10 kertaa tai useammin 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kaikki (KA:1.873, Hajonta:0.963) (Vastauksia:71) LUOTTAMUKSELLINEN Vain Rakennusteollisuus RT:n käyttöön 4

5 Oletteko viimeksi kuluneen vuoden aikana joutunut laittamaan urakkahintaan ylimääräistä lisää kohtuuttomien ehtojen vuoksi? Ei kertaakaan 23% 1-3 kertaa 55% 4-6 kertaa 9% 7-9 kertaa 6% 10 kertaa tai useammin 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kaikki (KA:2.225, Hajonta:1.116) (Vastauksia:71) LUOTTAMUKSELLINEN Vain Rakennusteollisuus RT:n käyttöön 5

6 Rakennuttamisen laatu Tilaajan menettely tarjouskilpailun yhteydessä, mm.: tarjouspyyntöjen epäselvyys liian lyhyet tarjousajat perusteettomat tinkikierrokset. Törkeät tinkikierrokset ovat päivän teema jopa julkisella puolella. Joka kohteessa neuvotellaan vähintään kolmen kanssa vaikka varsinaista hintakilpailua näiden kanssa ei olisikaan. Pahimmillaan urakat ovat lukuisaan osaan jaettuja urakoita, joissa rakennuttaja ei ota mitään vastuuta, ja pääurakoitsijalle asetetaan kohtuuttomat vastuut suunnitteluun, sivu urakoitsijoihin ja rakennuttajan suoriin urakoitsijoihin nähden. Lisäkirjeiden määrä tähän mennessä 10 kpl. Tarjouspyynto tuli ja tarjous annettava Rakennusteollisuus RT 6

7 Rakennuttamisen laatu Epäkohdat ovat lisääntyneet sen jälkeen, kun rakennuttajat ovat ulkoistaneet omaa ammattiosaamistaan rakennuttajakonsulteille. Rakennuttajakonsultti pyrkii tuottamaan asiakkaalleen eli tilaajalle lisäarvoa tuomalla sopimuksiin tilaajalle mahdollisimman edullisia ehtoja? En tiedä mitä jotkut konsulttiyritykset kohtuuttomilla ehdoilla tavoittelevat, mutta mielestäni ei mikään rehellisesti toimiva yritys voi allekirjoittaa yo. esimerkin [esimerkki poistettu] mukaista sopimusta. Rakennusteollisuus RT 7

8 Rakennusaika ja rakennustyön aloittaminen Tilaajan määrittämään riittämättömään rakennusaikaan ei ole usein käytännössä mahdollista puuttua. Riittämätön rakennusaika on myös laadullinen ongelma, joka korostuu korostuu erityisesti silloin, kun rakentamiseen ryhdytään keskeneräisillä suunnitelmilla. [Urakka ajat] ovat toistuvasti liian lyhyet kunnollisen lopputuloksen saavuttamiseksi. Toisaalla valitetaan jatkuvasti home ja kosteusongelmista. Urakkatuotannossa tilaaja määrittelee aina urakka ajan, joten on turha syyttää urakoitsijoita ongelmista. Aikataulut kireälle, sitten valtava sakko. Rakennusteollisuus RT 8

9 Suunnitteluvastuu Urakkaohjelmissa oli monin paikoin hämärretty suunnitteluvastuuta niin, että vastuun jakautuminen virhetilanteessa ei ole enää selvää (mm. suunnittelunohjausta ja valvontaa urakoitsijalle). Suunnitteluvastuun jakautumisesta tulisi aina sopia mahdollisimman yksiselitteisesti. Ehdot tilaajan myötävaikutusvelvollisuudessa, vastuu suunnittelusta ja suunnitelmista, tilaajan sopiman suunnittelun siirtäminen urakkaan kiinteällä hinnalla mikä rakennusvaiheessa ylittyy. Rakennuttajan suunnittelun myöhästymisen, muutoksien ja virheiden aiheuttamien lisäkustannusten korvaaminen pyritty muuttaa jollain oudolla ehdolla sellaiseksi, ettei urakoitsijalle muodostuisi oikeutta korvaukseen tai lisäaikaan. Rakennusteollisuus RT 9

10 Viivästyssakot ja muut sanktiot Etenkin konsulttivetoisissa hankkeissa sanktioiden määrää nostetaan itsetarkoituksellisesti korkeammalle, vaikka YSE:n yhteisesti sovituista pelisäännöistä ei olisi mitään erityistä syytä poiketa. Tapauksissa, joissa on erikseen sovittu ns. 0 virheluovutuksesta, pienetkin virheet ja puutteet ovat saattaneet aiheuttaa kohtuuttomia viivästysseuraamuksia. Varsinkin viivästyssakot voivat olla jopa kaksinkertaiset ja ohjelmassa viivästyksen aiheuttaja velvoitettu maksamaan myös muiden urakoitsijoiden sakot...eli sakko riski urakassa kohtuuton ja aiheuttaa skismaa työmaalla (kenen syy jos myöhässä) Samoin myöhästymissakot, varsinkin linjasaneerauksissa jotka ovat kovat (jopa X per päivä) tälläiset sakot pakottavat lisäämään riskilisää urakkatarjouksiin. Rakennusteollisuus RT 10

11 Viivästyssakot ja muut sanktiot Tilaajat ovat lisänneet urakkaohjelmiin ylimääräisiä sanktioita sellaisista seikoista, joita YSE ehdoissa ei ole erikseen sanktioitu. Uusia sopimussakkovaatimuksia on liittynyt muun muassa voimaan tulleeseen rakentamisen tiedonantovelvollisuuteen verottajalle, vaikka pääurakoitsija olisikin kohteen päätoteuttaja. Rakennusteollisuus RT 11

12 Maksuehdot Maksuaikojen pidentyminen aiheuttaa sopimusketjussa urakoitsijalle usein kohtuuttomia vaikutuksia. Onko urakoitsijan tehtävänä toimia hankkeen rahoittajana? Viimeisen maksuerän maksukelpoisuutta on viety ajallisesti pidemmälle kuin YSE ehdoissa siten, että tilaaja saattaa pidättää viimeistä maksuerää hyvinkin pienen ja/tai tulkinnanvaraisen virheen tai puutteen vuoksi. Viimeisen maksuerän maksukelpoisuus on viety urakan jälkitarkastuksessa huomioitujen töiden hyväksynnän jälkeen. Tämä vasta aktivoi viimeisen maksuerän. Tämä aikajänne on turhan pitkä, ennenkuin viimeinen maksuerä on rakentajan tilillä. Rahoittajan rooli astuu esiin. Ainakin meitä pienempiä urakoitsijoita vaivaa pitkät maksujat. Emme pysty pitkiä maksuehtoja siirtämään edelleen tavarantoimittajille ja aliurakoitsijoille. Mielestäni rakennuttajakonsulttien käyttö on lisännyt sopimusehtojen kiristämistä. Rakennusteollisuus RT 12

13 Takuuaika Pidennetty takuuaika nostaa urakoiden hintoja ilman tosiasiallista vastiketta tilaajalle useimmat virheet ja puutteet havaitaan jo tavanomaisen kahden vuoden takuun aikana. Erityisen ongelmallisia pidennetyt takuuajat ovat kohteissa, joissa kohteen kunnossapidon, huollon ja käytön rooli on olennainen korjaustarpeiden osalta. Virhevastuuseen liittyvä näyttötaakka on takuuaikana urakoitsijalla. Takuuajan menettely reklamaatiokäytäntöineen voi muodostua urakoitsijalle hyvin työllistäväksi, jos tilaaja niin päättää. Vielä pahempi on vastuu takuuajan jälkeen, joka käytännössä jatkaa takuuaikaa yli 2 vuoden, ei ihan täysimääräisenä mutta merkittävästi kuitenkin. Olennainen virhe tai puute on kyllä määritelty, mutta jättää rakennuttajalle silti paljon pelivaraa. Rakennusteollisuus RT 13

14 Vakuudet Takuuajan pidentäminen on ongelma myös tältä osin. Vakuuksien määrää korotetaan itsetarkoitukselliseksi. Ongelmia aiheuttavat sopimusehdot, joiden mukaan tilaajalla on YSEehtoja laajempi oikeus pidättää vakuutta. Takuuajan vakuusprosentti X % urakkasummasta on kohtuuton suhteutettuna alan kateprosenttiin. Vaikeuttaa vakuuksien saantiin seuraaviin urakoihin. Myös vakuuksien vapauttaminen hankaloitunut isoilla rakennuttajilla, samoin vakuudet alvillisesta summasta. Tämä sitoo nopeasti vakuuslimiittiä ja hankaloittaa uusien töiden saamista. Rakennusteollisuus RT 14

15 Lisä ja muutostyöt Urakoitsijan velvollisuus tehdä myös lisätöitä on ongelmallinen. Alemmat yleiskustannuslisät jne. ovat ongelma lisä ja muutostyöriskisissä kohteissa. Urakat ovat erityisesti keskeneräisen suunnittelun vuoksi huomattavan lisä ja muutostyöriskisiä. Kun mahdollisten lisätöiden määrää ja laatua ei voida ennakolta millään tavoin määritellä, kysymyksessä on urakoitsijalle hallitsematon riski. Lisätyöt on tehty pakollisiksi suorittaa, eli kumoaa YSE 46 :n. Määrittää kaikki lisä ja muutostyöt tehtäväksi omakustannushintaan, open books periaatteella Rakennuttaja pyrkii siirtämään teettämänsä huonojen suunnitelmien vastuun urakoitsijoille. Silloin, kun aliurakoitsijan hintaan sisältyy yleiskustannuslisä, enintään 10 %, ei pääurakoitsijan jättämään tarjoukseen enää voi lisätä yleiskustannuslisää. Rakennusteollisuus RT 15

16 Mitä asialle tehdään? RT käy kahdenkeskisiä neuvotteluita merkittävimpien rakennuttajien etujärjestöjen sekä yksittäisten tilaajatahojen kanssa kyselyssä saatujen tietojen pohjalta. Esimerkiksi RT:n ja RAKLI:n yhteisessä pelisääntöjä koskevassa keskustelutilaisuudessa todettiin, että (i) myös RAKLI pyrkii tämän jälkeen selvittämään oman jäsenistönsä kokemia kipupisteitä urakkasopimusten ehdoissa / YSE:ssä ja (ii) RT ja RAKLI käyvät tämän jälkeen uuden pelisääntökeskustelun. RAKLI:n kanssa käydyssä keskustelussa on ollut myös esillä, pitäisikö jo olemassa olevien Rakennusalan Urakkakilpailun Periaatteiden (RT ) käyttöä pyrkiä yhteisesti elvyttämään ja lisäämään pelisääntöongelmien ehkäisemiseksi. Myös rakennusalalla yleistyvien uusien urakkamuotojen (mm. allianssimalli) osalta on olennaista, että niihin sovelletaan yleisesti hyväksyttyjä pelisääntöjä mahdollisuuksien mukaan myös YSE ehtoja. RT puuttuu mahdollisuuksien mukaan yksittäisissä tarjouskilpailuissa erityisesti kilpailua vääristäviin ehtoihin. Alueellista koulutusta lisätään. LUOTTAMUKSELLINEN Vain Rakennusteollisuus RT:n käyttöön 16

17 Lisätietoja: