Kiinteistösijoittamisen vuosi

Transkriptio

1 2015

2

3 Kiinteistösijoittamisen vuosi Eläkekassa Verson toimintavuosi 2015 oli tapahtumarikas. Normaalin toiminnan lomassa hallituksen työjärjestystä muutettiin ja toimintatapoja justeerattiin. Sijoitussuunnitelma uudistettiin, sijoitustoiminnan päätösvaltuuksia tarkistettiin, riski- ja vakavaraisuusraportointia kehitettiin. Kiinteistöstrategiaa päivitettiin. Valmistauduimme vuoden 2017 alusta voimaan tulevaan eläkeuudistukseen. Muutokset lainsäädännössä vaativat tarkkaa perehtymistä jo ennen niiden toimeenpanon aloittamista. Vakuutettujen lisääntyvään tiedon tarpeeseen on oltava valmis vastaamaan. Verson vakavaraisuuden kannalta tärkeä toiminnan painopiste on ollut kiinteistösijoittamisessa: merkittävien kiinteistökehityshankkeiden rivakka valmistelu, tarvittavien päätösten tekeminen ja niiden toimeenpano. Verso on historiansa aikana kyennyt tuottamaan osakkailleen taloudellista lisäarvoa perimällä pienempää vakuutusmaksua kuin työeläkeyhtiöt. Se on oman eläkelaitoksen toiminnan ydin ja Verson tärkein tavoite. Tavoitteen saavuttaminen edellyttää parempaa sijoitustuottoa kuin työeläkeyhtiöillä. Viime vuosien aikana Verson sijoitussalkun heikoin lenkki ovat olleet suorat kiinteistösijoitukset. Kiinteistösalkun tuotto on jäänyt jälkeen vertailuryhmästä kiinteistöarvojen alaskirjausten myötä. Suunnan muuttaminen on ollut välttämätöntä. Rakennuksilla on oma elinkaarensa ja kiinteistön omistajan tulee huolehtia siitä, että kohteiden arvo taseella vastaa niiden todellista tilannetta ja tuottopotentiaalia. Vanhojen rakennusten korjausvelkaa ei saa jättää tulevien vuosien taakaksi. Kaavoitusmonopolin omaavat kunnat raamittavat osaltaan kiinteistösijoittajan mahdollisuuksia. Kiinteistökehityspotentiaalia arvioitaessa on hyvä olla varovainen. Kiinteistösijoituksista on osattava myös luopua, jos tilaisuus osuu kohdalle. Helmikuussa toteutettiin Verson historian suurin yksittäinen kiinteistökauppa, kun SRV Rakennus Oy osti Vantaan Tikkurilassa sijaitsevat kaksi kiinteistöä. Kesäkuussa toteutettiin toinen merkittävän kokoinen myynti Järvenpäässä. Aloitimme Lahdessa Verson mittakaavassa poikkeuksellisen suuren peruskorjaushankkeen, jonka valmistuttua kaupungin keskustaan saadaan merkittävän kokoinen hoivakiinteistö. Toisen peruskorjaushankkeen suunnittelu Lohjalle alkoi loppuvuodesta. Etenimme hyvää vauhtia kahdessa asuntorakentamiseen tähtäävässä kaavamuutoshankkeessa pääkaupunkiseudulla. Historian havinaa oli kuultavissa, kun Verson hallitus teki marraskuussa päätöksen Helsingin Kampissa sijaitsevan toimistorakennuksen muuttamisesta myytäviksi asunnoiksi. Verson oma toimisto on ollut tällä paikalla vuodesta 1974 lähtien. Nyt meillä on muutto edessä. Kiinteistösijoitukset yhdessä metsäsijoitusten kanssa ovat olleet aina tärkeä osa Verson sijoitustoimintaa. Strategiaa ja toimintatapoja on kuitenkin ollut välttämätöntä tarkastella kriittisesti ja päivittää tähän aikaan sopivaksi. Kiinteistösijoituksia toteutetaan aikaisempaa enemmän epäsuorina esimerkiksi rahastojen kautta yhteistyössä muiden eläkesäätiöiden ja eläkekassojen kanssa. Asuntosijoitukset saavat suuremman painon allokaatiossa. Kiinteistöjen osuus kaikista sijoituksista tulee jatkossakin olemaan suurempi kuin työeläkeyhtiöillä. Tuotto-odotus ylittää työeläkeyhtiöiden kiinteistösijoitusten tuoton. Kiinteistöasiat ovat vaatineet nopeaa valmistelua, hyvää tilannetajua ja osin vaikealta tuntuvia päätöksiä. Tahto suunnan muuttamiseen on kuitenkin ollut vahva. Olemme saaneet paljon aikaan varsin tiukoissa puitteissa. Siitä suuret kiitokset versolaisille. Eläkekassan asiakkaita, sidosryhmiä ja kumppaneita haluan kiittää sujuvasti kuluneesta vuodesta. Yhteistyöhön panostamme vahvasti myös jatkossa. Pasi Strömberg 3

4 Eläkekassa Verso Tiivistelmä hallituksen toimintakertomuksesta vuodelta 2015 Osakkaat ja jäsenet Eläkekassassa oli osakkaita, eli Työntekijän eläkelain (TyEL) mukaisen vakuutuksen ottaneita työnantajia vuoden 2015 lopussa 145 kappaletta. Vuotta aiemmin lukumäärä oli 142. Yrittäjän eläkelain (YEL) mukaisen vakuutuksen Versosta ottaneiden yrittäjien määrä oli kertomusvuoden lopussa 43 kappaletta, kun vuotta aiemmin määrä oli 40. Jäsenten lukumäärä oli vuoden lopussa Jäsenistä oli miehiä 2997 ja naisia 739. Vuotta aiemmin jäseniä oli Talous Vakuutusmaksutulo Vuonna 2015 vakuutusmaksutulo oli 25,3 miljoonaa euroa. Vakuutusmaksuista noin puolet on kertynyt kuukausitekniikalla eli ne tilitetään eläkekassalle toteutuneiden palkkojen perusteella kuukausittain jälkikäteen. TyEL-vakuutusmaksun ennakkona perittiin 24,2 prosenttia vuodelle 2015 arvioiduista palkoista. Lopullinen vakuutusmaksuprosentti oli 24,1. Peritty vakuutusmaksu sisälsi työntekijöiden maksuosuudet (alle 53 vuotiaat 5,70 prosenttia ja yli 53 vuotiaat 7,20 prosenttia). Vuoden 2015 tilinpäätöksen mukainen palkkasumma oli 102,8 miljoonaa euroa. Lopullinen palkkasumma oli 102,3 miljoonaa euroa, missä oli vähennystä edellisvuodesta 4,8 prosenttia. Sijoitukset Tuotot ja kulut Sijoitustoiminnan kirjanpidollisten tuottojen ja arvonkorotusten yhteismäärä oli 22,1 miljoonaa euroa. Kiinteistösijoitusten tuotot olivat 3,1 miljoonaa euroa. Muiden sijoitusten tuotot olivat 8,6 miljoonaa euroa, joista osinkotuottoja 1,4, korkotuottoja 5,2 ja muita tuottoja 2,1 miljoonaa euroa. Arvonkorotuksia ei kirjattu. Omaisuuden myyntivoitot olivat 9,9 miljoonaa euroa eli 0,6 miljoonaa euroa suuremmat kuin edellisenä vuonna. Sijoitustoiminnan kulut ja arvonkorotusten oikaisut olivat yhteensä 18,8 miljoonaa euroa eli 10,2 miljoonaa euroa suuremmat kuin edellisenä vuonna. Kuluista arvonalennusten osuus oli 11,3 miljoonaa euroa. Osakkeisiin tehtiin vuoden aikana 0,6, joukkovelkakirjalainoihin 2,2, pääomasijoituksiin 1,0 ja kiinteistöosakkeisiin 7,4 miljoonan euron arvonalennukset. Sijoitustoiminnan hoitokulut olivat 0,3 miljoonaa euroa. Vuonna 2015 koko sijoitustoiminnan nettotuotto oli käyvin arvoin 2,5 prosenttia, edellisenä vuonna 5,7 prosenttia. Osakkeiden tuotto oli 11,9 prosenttia, joukkovelkakirjalainojen 3,4 ja kiinteistösijoitusten -11,0 prosenttia. Eläkevastuille hyvitettävä vähimmäistuotto (tuottovaatimus) oli 6,2 % vuonna Se muodostui kiinteästä rahastokorosta (3,0 %), eläkelaitosten keskimääräisen vakavaraisuuden perusteella laskettavasta täydennyskertoimesta (keski määrin 2,0 %) ja osaketuottosidonnaisesta osasta (1,2 %). 4

5 Osakkaiden ja jäsenten lukumäärät kpl Jäsenet (vasen asteikko) Osakkaat (oikea asteikko) Tase Eläkekassan sijoitukset olivat vuoden 2015 lopussa kirjanpitoarvoltaan 190,5 miljoonaa euroa. Nettovähennys edellisvuodesta oli 18,0 miljoonaa euroa. Taseen loppusummasta sijoitusten osuus oli 87,1 prosenttia. Sijoituksista kiinteistösijoituksia ja lainoja omille kiinteistöyhtiöille oli 29,1 miljoonaa euroa eli 15,3 prosenttia ja muita sijoituksia 161,4 miljoonaa euroa eli 84,7 prosenttia. Muista sijoituksista oli osakkeita ja osuuksia 72,3 miljoonaa euroa ja rahoitusmarkkinavälineitä 89,1 miljoonaa euroa. Sijoitusten käypä arvo oli 230,3 miljoonaa euroa. Korvauskulut Vuoden 2015 alussa eläkkeitä korotettiin työeläkeindeksin muutoksen mukaisesti 0,4 prosentilla. Vuoden 2016 alussa työeläkkeisiin ei tullut muutosta työeläkeindeksin perusteella. Vuoden 2015 aikana annettiin yhteensä 367 (328 vuonna 2014) eläkepäätöstä. Näistä uusia myönteisiä eläkepäätöksiä oli 210 kappaletta, hylkäyksiä 17 kappaletta ja muita päätöksiä kuten tarkistus-, jatko- ja muutospäätöksiä yhteensä 140 kappaletta. Lisäksi toimintavuoden aikana käsiteltiin 15 henkilön kuntoutusasiaa. Eläkkeitä ja kuntoutuksesta aiheutuvia kuluja maksettiin yhteensä 41,1 miljoonaa euroa. Määrä kasvoi 2,2 miljoonaa euroa eli 5,7 prosenttia vuodesta Vakuutusmaksuprosentti % 24,0 23,0 22,0 21,0 20,0 19,0 18,0 17,0 16, Tase milj. / vuosi Eläkekassa Verso TyEL keskimäärin ilman tilapäistä alennusta Pientyönantajan TyEL keskimäärin

6 Eläkekassa Verso Sijoitukset (katteen mukaan) % Rahamarkkinavälineet Joukkovelkakirjalainat Kiinteistöt Osakkeet Muut sijoitukset Kiinteistöjen vuokrausaste % 100 Maksetut eläkkeet ja kuntoutuskulut euroa/v 95,6 % ,9 % 94,0 % 95,4 % 93,80 % Asunnot Liiketilat Toimistot ja varastot Tavoite Keskimäärin Vanhuuseläkkeet Varhennetut vanhuuseläkkeet Työkyvyttömyyseläkkeet Osa-aikaeläkkeet 264 Perhe-eläkkeet Kuntoutuskulut Uusien myönnettyjen eläkkeiden ja kuntoutusrahojen lukumäärät 2015 kpl Vanhuuseläkkeet 145 Työkyvyttömyyseläkkeet 21 Kuntoutusraha 1 Osa-aikaeläkkeet 11 Perhe-eläkkeet 33 Maksetut eläkkeet ja kuntoutuskulut milj. / vuosi 40 Perhe-eläkkeet 35 Osa-aikaeläkkeet 30 Työttömyyseläkkeet 25 Kuntoutuskulut 20 Työkyvyttömyyseläkkeet 15 Varhennetut vanhuuseläkkeet 10 Vanhuuseläkkeet Yhteensä Vuoden lopussa eläkkeensaajien ja kuntoutujien lukumäärä oli (2 686). Saadut vastuunjakokorvaukset olivat 11,5 (10,3) miljoonaa euroa. Verso järjesti jäsenilleen kolme Koko metsäväen kuntokurssia. Vakavaraisuus Eläkekassan vakavaraisuuspääoman määrä oli 37,2 miljoonaa euroa. Vakavaraisuuspääoma laski edellisestä vuodesta 6,9 miljoonaa euroa. Vakavaraisuuspääomaan sisältyvä lisävakuutusvastuu oli 16,2 miljoonaa euroa ja arvostuserot 16,2 miljoonaa euroa. Vakavaraisuuspääomaan sisältyy myös niin sanottu lisämaksuerä, jonka käyttö perustuu laissa säädettyyn eläkekassan oikeuteen periä osakkailta lisämaksua, jos vakavaraisuus painuu vähimmäismääränsä alapuolelle. Erän suuruus on 4 % Versossa vakuutetusta palkkasummasta eli 4,1 miljoonaa euroa. Vakavaraisuusasteessa lisämaksuerän osuus on 2,1 prosenttiyksikköä. Sijoitusriskin mukaan luokitellun sijoitusomaisuuden vakavaraisuusraja oli 21,1 miljoonaa euroa eli 10,5 prosenttia vakavaraisuuslaskennassa käytetystä vastuuvelasta. Vakavaraisuusasema on 1,8. 6

7 Vakavaraisuus Vakavaraisuuspääoma ja sen rajat (%:na vakavaraisuusrajan laskennassa käytetystä vastuuvelasta) Vakavaraisuusraja 6,86 8,77 9,39 12,82 10,52 Vakavaraisuuspääoman enimmäismäärä 27,42 35,08 37,55 51,28 42,08 Vakavaraisuuspääoma 21,04 24,89 22,30 23,02 18,57 * Vuoteen 2012 asti toimintapääoma sisältää tasausvastuusta rinnastettavan osan Vakavaraisuuspääoma Vakavaraisuusraja Vakavaraisuuspääoman enimmäismäärä Tiivistelmä tunnusluvuista Vakuutusmaksutulo, Maksetut eläkkeet ja muut korvaukset, ) Sijoitustoiminnan nettotuotto käyvin arvoin, Sijoitustoiminnan nettotuotto sitoutuneelle pääomalle, % 2,50 5,69 4,97 7,97-3,95 Hoitokulut ilman työkyvyn ylläpitotoiminnan hoitokuluja ja lakisääteisiä maksuja % TyEL-palkkasummasta ja YEL-työtulosummasta 0,64 0,67 0,59 0,57 0,73 Kokonaistulos, Vastuuvelka, Vakavaraisuuspääoma, 2) vastuuvelasta, % 3) 18,57 23,02 22,30 24,89 21,04 suhteessa vakavaraisuusrajaan 1,76 1,80 2,38 2,84 3,07 Tasoitusmäärä, Eläkevarat, ) TyEL-palkkasumma, YEL-työtulosumma, TyEL- vakuutuksia TyEL-vakuutettuja YEL-vakuutuksia Eläkkeensaajia ) Vastaa tuloslaskelman erää maksetut korvaukset 2) Vuoteen 2012 saakka toimintapääoma laskettuna kunakin ajankohtana voimassa olleiden säädösten mukaisesti 3) Suhdeluku laskettu %:na vakavaraisuusrajan laskennassa käytetystä vastuuvelasta 4) Eläkevastuu + arvostuserot 7

8 Eläkekassa Verso Fredrikinkatu 45 A, Helsinki Puhelin , telefax (09) Sähköposti Henkilökohtainen sähköposti Hallitus Varsinaiset jäsenet varajäsenet Varsinaiset jäsenet varajäsenet Osakkaiden edustajat Jäsenten edustajat Annukka Kimmo hallituksen puheenjohtaja metsäyrittäjä Lappeenranta Marko Rajamäki metsäyrittäjä Parkano Jukka Matilainen hallituksen varapuheenjohtaja asiantuntija Lahti Airi Matila metsäasiantuntija Vantaa Hannu Välikangas maanviljelijä Kemijärvi Timo Partinen maatalousyrittäjä Imatra Risto Koivula toiminnanjohtaja Seinäjoki Helena Aaltonen toimistonhoitaja Salo Reijo Virkkunen tilanhoitaja Vaala Jorma Kukkeenmäki maanviljelijä Ähtäri Marjo Virtanen kirjanpitäjä Tampere Riitta Miilumäki henkilöstösihteeri Seinäjoki Jorma Tolonen hallintojohtaja Lahti Jaana Korpi toimitusjohtaja Helsinki Heikki Nivala metsäneuvoja Kemijärvi Timo Nieminen esittelijä Jyväskylä Toimihenkilöt Pasi Strömberg toimitusjohtaja Tarja Kantele vuokrahallinnon manageri Petri Saarinen kiinteistösijoituspäällikkö Marja Halmu controller Katriina Kemppi-Haikara eläkeasiantuntija Marja Tarvainen asiakaspalvelupäällikkö Pekka Huovila vakuutusasiantuntija Heidi Koivunen vakuutusasiantuntija Kyösti Ylikortes talousjohtaja Eläkekassa Verson virallinen tilinpäätös on nähtävissä toimistossamme Fredrikinkatu 45 A, Helsinki. Marita Hyypiä eläkepäällikkö Merja Pihkoluoma hallintoassistentti Grano Oy 2016 Kuvat: Tuula Roos, Hannu Huovila, Janne Kekäläinen / Kuvatoimisto Vastavalo.fi