Pentti Siitonen lehtori (emeritus), tutkija (KUPERA) Tampereen yliopisto Yhdyskuntatieteiden laitos

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Pentti Siitonen lehtori (emeritus), tutkija (KUPERA) Tampereen yliopisto Yhdyskuntatieteiden laitos"

Pasi Penttilä
9 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 KUPERA Rahoitusinnovaatiot kuntien teknisellä sektorilla - seminaari Pentti Siitonen lehtori (emeritus), tutkija (KUPERA) Tampereen yliopisto Yhdyskuntatieteiden laitos MAAPOLITIIKKA RAHOITUSKEINONA - MAHDOLLISUUTENA - maapolitiikka - maan arvon/hinnan muutos - maapolitiikan rahavirrat Pentti Siitonen 1

Yhdyskuntatieteiden laitos MAAPOLITIIKKA RAHOITUSKEINONA - MAHDOLLISUUTENA -

2 kunnan MP KUNNAN MAAPOLITIIKKA Maahan ja maankäyttöön liittyvien yhteisten asioiden hoitamista, toisin sanoen ne kunnallishallinnon pyrkimykset ja toimenpiteet, jotka kohdistuvat/liittyvät maahan ja maan käyttöön -Yhdyskuntarakentamisen ja taajamakehityksen edellytysten turvaaminen -Maankäytön ohjauksen ja suunnittelun kysymykset yleisesti - Yhdyskuntasuunnittelusta ja kaavajärjestelmästä huolehtiminen - Maahan (kiinteistöihin) liittyvä omistajapolitiikka, maan hankinnan, maanomistuksen ja maanluovutusten kysymykset yhteiskunnan yleisten tarpeiden sekä taajamatyyppisen yhdyskuntarakentamisen osalta Pentti Siitonen 2

ja suunnittelun kysymykset yleisesti - Yhdyskuntasuunnittelusta ja kaavajärjestelmästä huolehtiminen - Maahan (kiinteistöihin) liittyvä omistajapolitiikka,

3 Maapolitiikka MAANKÄYTTÖ POLITIIKKA OMISTUS- HANKINTA- LUOVUTUS- KAAVOITUS- SOPIMUS- politiikka M A A P O L I T I I K K A HANKINTA- POLITIIKKA KAAVOITUS- POLITIIKKA S O P I M U S P O L I T I I K K A RAAKAMAAN OMISTUS JA HANKINTA YHDYSKUNTA- SUUNNITTELU KAAVAT LUOVUTUS- POLITIIKKA TONTTIMAAN OMISTUS JA LUOVUTUS OMISTUS / OMISTAJA-POLITIIKKA YHDYSKUNTARAKENTAMISEN / KEHITTÄMISEN EDELLYTYKSET Kuvio / Pentti Siitonen Pentti Siitonen 3

HANKINTA YHDYSKUNTA- SUUNNITTELU KAAVAT LUOVUTUS- POLITIIKKA TONTTIMAAN OMISTUS JA LUOVUTUS OMISTUS /

4 Maa omist kohteena FOKUKSENA KAUPUNKIMAA MAA OMISTUKSEN JA VAIHDANNAN KOHTEENA KAUPUNKIMAA MAA JA METSÄ- TALOUSMAA Kaavamaa Raakamaa Hajarakennus- tontit Kadut Korttelit Loma- Maa- ja puistot yms tontit metsät. käyttö Asuminen Elinkeinot Palvelut MAAMARKKINAT - MONET OSAMARKKINAT Pentti Siitonen 4

tontit Kadut Korttelit Loma- Maa- ja puistot yms tontit metsät.

5 Maan arvon muutos KLASSINEN KUVAUS (Virtanen) ARVO HINTA K AK AP VP KUNNAN TOIMENPITEET PALVELUT TOTEUTTAMISVAIHEET INFRASTRUKTUURI ARVON ERIYTYMINEN KÄYTÖN ERIYTYMINEN M SK MK YK OYK AK KAAVOITUSVAIHEET AIKA Maan arvon/hinnan muutos KUNNAN ROOLI ARVON MUODOSTUKSESSA Pentti Siitonen 5

ERIYTYMINEN KÄYTÖN ERIYTYMINEN M SK MK YK OYK AK KAAVOITUSVAIHEET AIKA

6 Sijainti ja arvo ARVO/HINTAVYÖHYKKEET - kaavitustilanne RAAKAMAA ARVO/HINTAVYÖHYKKEET -etäisyys keskustasta TEHOKKUUSVYÖHYKKEET VASTAAVASTI ANALYSOITAESSA -etäisyys keskustasta ARVO / HINTA MUUTTUU - AJAN KULUESSA / TAAJAMAN KASVAESSA - KUNNAN TOIMIEN VAIKUTUKSESTA OSTA HALVALLA MYY KALLIILLA Pentti Siitonen 6

ANALYSOITAESSA -etäisyys keskustasta ARVO / HINTA MUUTTUU - AJAN KULUESSA /

7 Arvotekijät ARVOTEKIJÄT MARKKINAT MARKKINATEKIJÄT LAATU SIJAINTI KÄYTTÖOIKEUS RAJALLISUUS HYÖTY NIUKKUUS KYSYNTÄ TARJONTA PAIKKAKUNTA MAANOMISTUS KUNNAN MAAPOL TALOUSPOLITIIKKA OSTOVOIMA KAAVOITUS HINTA SUBJEKTIIVISET TEKIJÄT KUVIO Maan hintaan vaikuttavat tekijät P. Siitonen (soveltaen Virtanen 1991) MAAN HINNANMUODOSTUS ON MONEN ERI TEKIJÄN SEURAUSTA KUNNAN KEINOT LIITTTYVÄT LÄHINNÄ KAAVOITUKSEEN MUTTA MYÖS YLEISEMMIN MAAPOLITIIKAN TILANTEESEEN Pentti Siitonen 7

8 MAA? Arvo prosessissa Yleiskaava Maanhankinta JALOSTUS arvon muutos YHDYSKUNTA- KEHITYS arvon muutos MAA? Asemakaava Asemakaava Kunnallistekniikka Maan käyttöönoton prosessi ja maan arvo Valmis tontti MAA? Pentti Siitonen 8

Asemakaava Asemakaava Kunnallistekniikka Maan käyttöönoton

9 Arvon muutos 6, Maatyyppien hintatasoja 2004 Maatyyppien hintatasoja 2004 EteläS/max PohjS/min euro/m2 1,8 0,9 6,8 1,9 12,2 2,7 3,3 14,5 14,2 40,0 49,6 98, EteläS/max PohjS/min euro/m Metsä 2-5ha Pelto 2-5ha Raakam Hajarak 0,18 0,53 0,14 0,75 0,85 1,75 1,94 Raakam Hajarak Hajaranta Rantakaa APkunta APmuu Kaavatonttien (AP) hintataso on Maatal. maahan verrattuna kert. Raakamaahan verrattuna kertainen Hintatiedot Kauppahintatilastot /mm-laitos Pentti Siitonen 9

0,18 0,53 0,14 0,75 0,85 1,75 1,94 Raakam Hajarak Hajaranta Rantakaa APkunta APmuu 3 2 1 0 0 Kaavatonttien (AP) hintataso on Maatal.

10 Tonttituotanto Kuvio Lappeenranta Pentti Siitonen 10

11 Panos-Tuotos Maaprosessin Panokset ja Tuotokset TUOTOKSIA Tonttiarvot TUOTOKSIA Käyttöarvot TUOTOKSIA Tonttitulot TUOTOKSIA Käyttötulot aika Kaavat käyttötark tehokkuus Rakenteet rakennuskelp Myynnit Vuokraukset Oma käyttö Käyttö Verot Maksut Maan hankinta Maan jalostusprosessi Tonttien luovutus Ylläpito Ostot yms.- Hankintakust Mittaus/kartoitus Kaav, kiint.tekn Ymp/infra Suunnittelumenot Ymp/infra Rakentamiskustannukset Hallintomenot Kehittämiskustannukset Hankinta Hallinto PANOKSIA Suunnittelu PANOKSIA Rakentaminen PANOKSIA Hallinto PANOKSIA Muutokset Hallinto PANOKSIA Pentti Siitonen 11

Ylläpito Ostot yms.- Hankintakust Mittaus/kartoitus Kaav, kiint.

12 Kustann. Tuotot SUHTEELLISIA MENO-TULO tekijöiden suuruusluokkia (2000) MAAPOHJA ESIMERKKIALUE /as MAA KUST/TUOTTOERÄT suhteellinen EUR/AS (muuttaja) /AS SIMU laskenta / case Tampere OSTOMEnyky OstoMEProl Omakäyttö(Y) UlosMyyTUeiY MYpoKiVeTU povukrtu RakenKivero/v AspoKivTU MuRapoKivTU maatu-men(vuo) maatul-men(my) MAA RAHOITUSKEINONA Pentti Siitonen 12

KUST/TUOTTOERÄT suhteellinen EUR/AS (muuttaja) 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 /AS SIMU laskenta /

13 Esim Järvenpää JÄRVENPÄÄ / kaksi toteutumassa olevaa esimerkkialuetta Pentti Siitonen 13

14 Esim Siilinjärvi SIILINJÄRVI /kaksi toteutumassa olevaa esimerkkialuetta Pentti Siitonen 14

15 Arvon muutos Esim. MAA MENO -TULO NETTO ILMAN INFRAKUSTANNUKSIA ESIMERKKIALUEITA Suomen Kuntaliitto 2009 Maapoliittiset toimintatavat ja kuntatalous tietoa kuntapäättäjille KAAVA -ALUEET Pint Ala ha Osto hinta milj. kerrosala myynti k-m2 Myyn tulot milj. Arvonnousu Nto milj. Tampere Vuores Siilinjärvi /Vuorela 8 0, ,6 2,3 Siilinjärvi/Harjamäki 40 0, ,6 1,1 Järvenpää/ Lepola 23 0, ,8 13,9 Järvenpää/Terhola 5 0, ,1 2,9 Tampere tuloveroprosentin nosto 1 prosenttiyksiköllä Siilinjärvi tuloveroprosentin nosto 0,75 Järvenpää tuloveroprosentin nosto 1, Pentti Siitonen 15

-ALUEET Pint Ala ha Osto hinta milj. kerrosala myynti k-m2 Myyn tulot milj. Arvonnousu Nto milj.

16 Simulask INVESTOINNIT MENOT/TULOT /as MUUTTAJAT 1999 Tampere MAA, KiKAAV ja Kad+puist v.2000 rahassa (3%, 40v) vuosittaiset mk/as ESIMERKKI SIMU / P.Siitonen Muuttaja ja Kuntatalous 2600 asukasta TULOT MENOT kumulatiiviset mk/as KorkoTULO Kadut ym TULO Kaav ym TULO Maanluov TULO korkomeno Kad+puistMENO Kaav ym MENO MaanhankMENO Nettokertymä Positiiviseksi Muutamassa vuodessa toteutuksen alkaessa Pentti Siitonen SUMMA 10vYHT NETTOkertymä MENOkertymä TULOkertymä

Siitonen Muuttaja ja Kuntatalous 2600 asukasta TULOT MENOT 25000 15000 5000-5000 kumulatiiviset mk/as KorkoTULO Kadut ym TULO Kaav ym TULO Maanluov

17 Yksityisen rooli RYHMÄ 6 RYHMÄ 5 RYHMÄ 4 RYHMÄ 3 RYHMÄ 2 RYHMÄ 1 YKSITYISEN AP-LUOVUTUSTEN OSUUS luovutuspinta-alasta (ha) MERKITTÄVÄ 25-50% Yksityisten tonttimaaluvutusten osuus jakso keskim/v (otoskunnat) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % A(kunta)myyYHT A(kunta)vuoYHT AO(yksit)myy Lähde KuntaSuomi kunnat Pentti Siitonen ASUNTOTONTIT KUNTA KAIKKI (A) YKSITYINEN PIENTALOT (AO, AP) Pentti Siitonen 17

keskim/v (otoskunnat) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % A(kunta)myyYHT A(kunta)vuoYHT AO(yksit)myy Lähde

18 TREkaup.seutu Yksit KAUPUNKISEUDUN TONTINMYYNTIVOLYYMI AO/AP -tontit kpl 200 AO-m yynnit Vertailu kunnat /yksityiset kpl KUNNAT Kunnat YKSITYISET Yksityiset AO kpl Nokia Ylöjärvi Pirkkala Lempäälä Kangasala Tampere 0 kpl96 kpl97 kpl98 kpl99 kpl00 kpl01 kpl02 kpl96 kpl97 kpl98 kpl99 kpl00 kpl01 kpl02 Hintatiedot Kauppahintatilastot / MM-laitos Pentti Siitonen 18

/yksityiset 96-02 kpl KUNNAT Kunnat YKSITYISET Yksityiset AO kpl 150 100 50 Nokia Ylöjärvi

19 Radanv Yksit tontit kpl Kunta-Yksityinen tonttimyynnit keskim/v jakso % 80 % 60 % kunta yksit % 20 % 0 % RADANVARSI AP/AO Tonttimyynnit keskim/v (eurojakautuma) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Helsinki Vantaa Kerava Järvenpää Hyvinkää Riihimäki eur/v yksit eur/v kunta Hämeenli Toijala Lempäälä Kauniain Tampere Espoo Helsinki Vantaa Kirkkonu Vihti Nurmijärvi Tuusula Järvenpää Kerava Hyvinkää Sipoo ILMAN SOPIMUSMENETTELYJÄ MAAN ARVONNOUSU JÄÄ YKSITYISTEN TONTTIKAUPASSA MYYJÄLLE EUROPOTTI /v KAUPUNGISTA RIIPPUEN MERKITTÄVÄ 20-40% OSUUS JOTA EI SAADA ESIM KUNNALLISTEKNIIKAN INVESTOINTEIHIN Pentti Siitonen 19

Toijala Lempäälä Kauniain Tampere Espoo Helsinki Vantaa Kirkkonu Vihti Nurmijärvi Tuusula Järvenpää Kerava Hyvinkää Sipoo ILMAN SOPIMUSMENETTELYJÄ MAAN ARVONNOUSU

20 Radanv Europotti RADANVARSI AP/AO Tonttimyynnit keskim/v (eurojakautuma) 100 % eur/v yksit 80 % Yksityisen tonttimyynnin EUROPOTTI kunnittain vuositasolla 1-15 milj eur/v kunta 60 % 40 % RADANVARSI AO/AP Tonttimyynnit keskim/v eur 20 % eur/v yksit 0 % eur/v kunta Tampere Lempäälä Toijala Hämeenli Riihimäki Hyvinkää Järvenpää Kerava Vantaa Helsinki euro Tampere Lempäälä Toijala Hämeenli Riihimäki Hyvinkää Järvenpää Kerava Vantaa Helsinki Pentti Siitonen 20

yksit 0 % eur/v kunta 16000 14000 12000 Tampere Lempäälä Toijala Hämeenli Riihimäki Hyvinkää Järvenpää Kerava Vantaa Helsinki 10000 8000

21 Keskustahankkeet Tampere Sorin sillan alue Rata-alue rakennuskortteliksi OMA LUKUNSA OVAT ISOT KESKUSTAN KEHITTÄMISHANKKEET KAUPUNGEISSA Sopimusmenettelyt Rahoitusratkaisun rinnalla laatukysymykset Pentti Siitonen 21

22 UDM UUSI /KEHITTYVÄ SOVELLUTUSALA UDM Pentti Siitonen 22

23 Yhteenveto MAAPOLITIIKKA RAHOITUSKEINONA MAA SAA MERKITTÄVÄÄ ARVONNOUSUA maaprosessissa SEURAUSTA YHTEISKUNNAN/YHDYKUNNAN MUUTOKSESTA JA KUNNAN / KAUPUNGIN TOIMENPITEISTÄ ARVONMUUTOS MERKITTÄVÄ JA OIKEUDENMUKAINEN RAHOITUSPOTENTIAALI KATTAA HELPOSTI JALOSTUSKUST+YMPÄRISTÖRAKENTEET MITEN HYVIN POTENTIAALIN KÄYTÖSSÄ ON ONNISTUTTU? ONKO KÄYTTÖÖNSAANTIA MAHDOLLISTA TEHOSTAA? OVATKO SOPIMUSMENETTELYT AJAN TASALLA? TUNNISTETAANKO RAHAVIRRAT? HUOM MAAPOLITIIKALLA MYÖS MUITA TAVOITTEITA - MAAN HINTATASON KOHTUULLISUUS - TASAPAINOINEN YHDYSKUNTAKEHITYS, HYVÄ YMPÄRISTÖ - TASAPUOLISUUS /KOHTUULLISUUS JNE Pentti Siitonen 23

Samankaltaiset tiedostot

Tuotetunnus Hinta Alv 0%

Tuotetunnus Hinta Alv 0% ELISA ADSL HINNASTO YRITYKSILLE 1.7.2015 ALKAEN 1/7 ELISA ADSL HINNASTO YRITYKSILLE 1.7.2015 ALKAEN HINNAT ALV 0% 1M/512k 2M/512k 8M/1M Full rate 24M/1M Full rate Helsingin seutu (sis. Helsinki, Espoo,