UUDET OSITTAMISRAJOITUKSET OIKEUSKÄYTÄNNÖSSÄ

Transkriptio

1 UUDET OSITTAMISRAJOITUKSET OIKEUSKÄYTÄNNÖSSÄ 1. OSITTAMISRAJOITUKSAISTA YLEISESTI 2. UUSIEN SÄÄNNÖSTEN VALMISTELU 3. LAKIPYKÄLÄT 4. MO:N RATKAISU OHJEELLISEN TONTTIJAON ALUEELLA 5. MO:N RATKAISUT SUUNNITTELUTARVEALUEELLA 6. MO:N RATKAISUT 10 VUODEN SÄÄNNÖN SOVELTAMISESTA 7. KIINTEISTÖREKISTERIMERKINTÄÄ KOSKEVA MUUTOS 8. RATKAISUPOLKU ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA 9. CASE HÄMEENLINNA 10. HAASTEITA TULEVAISUUTEEN? Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 1

2 OSITTAMISRAJOITUKSISTA YLEISESTI KIINTEISTÖJAOTUKSEN TARKOITUS (HE 227/1994, HE 265/2009) - Osoittaa maanomistusjaotuksen - Luo perustan kirjaamisjärjestelmälle MIKSI KUITENKIN OSITTAMISRAJOITUKSIA (HE 227/1994) - Varmistetaan rakennuspaikaksi hankitun määräalan rakentamiskelpoisuus (yksityisoikeudellinen näkökulma) KIINTEISTÖNMUODOSTAMISELLA JA RAKENTAMISEN EDELLYTYKSILLÄ EI OLE SITOVAN TONTTIJAON ALUETTA LUKUUN OTTAMATTA MITÄÄN YHTEYTTÄ KUNTA EI OLE ASIANOSAINEN - Oikeus tulla kuulluksi ja hakea muutosta rajoitetusti (KML 17.2, ) => Kunnalla ei ole puhe- ja muutoksenhakuoikeutta, jos kysymys on rakennuspaikan lohkomisesta asemakaava-alueen ulkopuolella eikä kyse rakennuskielto-, suunnittelutarve- taikka yleiskaavan mukaisesta suojelu- tai virkistysalueesta Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 2

3 UUSIEN SÄÄNNÖSTEN VALMISTELU VIRKAMIESVALMISTELU MMM:SSÄ - Osittamisrajoituksista luovutaan kokonaan lukuun ottamatta sitovan tonttijaon alueita => HE:n luonnos kirjoitettiin tästä lähtökohdasta HE 265/ Osittamisrajoituksen säilyvät joskin uudelleen formuloituna => Ristiriitaa lakipykälien ja HE:n perustelutekstin kanssa EDUSKUNTA MmVM 28/ Punnintaa osittamisrajoitusten ongelmallisuudesta - Lisättiin 10 vuoden sääntö eli Sen estämättä, mitä edellä 1 3 momentissa säädetään, määräala asemakaavan sitovan tonttijakoalueen ulkopuolella saadaan lohkomalla muodostaa kiinteistöksi, jos ostaja maakaaren 2 luvun 34 :n 3 momentin mukaan on menettänyt oikeutensa purkaa kauppa. => Kompromissi, jonka tulkinta ei ole ihan selkeää Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 3

4 LAKIPYKÄLÄT KML 32 ASEMAKAAVA 1 mom. Sitovan tonttijaon korttelialueet 2 mom. Ohjeellisen tonttijaon korttelialueet, yleiset alueet KML 33 EI ASEMAKAAVAA, RAKENNUSPAIKKA 1 mom. Perussäännös, rakennuspaikan täytettävä vaatimukset. Lisäksi ei saa vaikeuttaa kaavoitusta ja kaavan toteuttamista 1) yleiskaavan virkistys- ja suojelualueilla 2) MRL 16 :n mukaisella suunnittelutarvealueella 3) Rakennuskieltoalueilla 4) MRL 72 :n mukaisilla ranta-alueilla, ellei rantayleiskaavaa 2 mom. Tapaukset, jolloin rakennuspaikan saa aina lohkoa 1) kunta antaa suostumuksen lohkomiseen 2) voimassa suunnittelutarveratkaisu tai poikkeus 3) erityisrakentaminen ranta-alueella 4) voimassa rakennuslupa 5) rakennettu rakennusluvan perusteella 3 mom. Rakennuskieltoalueen siirtolohkominen 4 mom. Ranta-alueen menettelysäännös 5 mom. 10 vuoden sääntö Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 4

5 OHJEELLINEN TONTTIJAKO - M12/13076 MÄNTSÄLÄ Ask , Kortteli 1531, rakennuspaikka 9 - Lohkottu tilaksi K1531T09 RN:o 16:224 Kunta myynyt JV Oy:lle JV Oy rakentanut Kaksi erillispientaloa - varasto-autokatoksen JV Oy myynyt JM:lle ja KM:lle Määräosa 950/ Toinen erillispientalo - Osa varasto-autotallia - Hallinnanjakosopimus Jakosopimus hallinta-alueiden mukaan - JM:lle ja KM:lle määräala - JV Oy:lle loppuosa tilasta Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 5

6 OHJEELLINEN TONTTIJAKO - M12/13076 MÄNTSÄLÄ Lohkominen TNro Kunta vastusti - Toimitusratkaisu: voidaan lohkoa heti, koska saanto on jakosopimus (ei siis purkuoikeutta) Maaoikeuden, Vantaan KäO, tuomio Dnro M12/ Rakennuspaikan 9 rajat korttelin osan rajoja eli eivät ole ohjeellisia - Ohjeellisuus yleensä: rakennuspaikkojen lukumäärää korttelin osassa ei kuitenkaan voida lisätä - Jakosopimuksen seurauksena syntyneille omistusyksiköille ei voisi saada rakennuslupaa - Nyt jakosopimuksen seurauksena omistusyksiköillä olevat rakennukset eivät ole rakennuslupiensa mukaisia => Lohkominen vaarantaa kaavan toteutumista => Ei edellytyksiä lohkomiselle nyt => 10 vuoden sääntö tulee sovellettavaksi => Lohkominen keskeytettävä saakka KKO ei valituslupaa - Valituslupaa hakivat JM ja KM Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 6

7 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7344 ESPOO AP ja TP omistivat tilan Koivumäki RN:o 2:148 - Pinta-ala m2 - Vanha asuinrakennus - Yleiskaavan mukaan rakennusoikeus 1 asunto Suunnittelutarveratkaisu koko tilalle - Saa rakentaa uuden asuinrakennuksen jos vanha muutetaan talousrakennukseksi Rakennuslupahakemus koko tilalle AP ja TP lahjoittavat pojalleen JP:lle Määräala M601, m2 Rakennuslupahakemuksen täydennys Hakijoina AP, TP ja JP - Rakennuslupa koko tilalle (?) - Edellytyksenä vanhan asuinrakennuksen muuttaminen talousrakennukseksi Espoossa rakennusjärjestyksessä ei aseteta rakennuspaikalle pinta-alavaatimusta Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 7

8 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7344 ESPOO Lohkominen TNro Kunta vastusti - Toimitusratkaisu: voidaan lohkoa heti koska kyseessä on lahja eikä purkuoikeutta ole Maaoikeuden, Vantaan KäO, tuomio Dnro M12/ Ei asemakaavaa - On rakennuspaikka - Rakennuslupa koko tilalle (kiikun kaakun) => rakennuslupa ei siis oikeuttanut lohkomaan - Täyttää sinänsä rakennuspaikan vaatimukset - Tämä ei kuitenkaan riitä, koska ollaan suunnittelutarvealueella - Erityinen peruste edellyttää uuden asuinrakennuksen ja talousrakennukseksi muutettavan vanhan asuinrakennuksen sijaitsemista samalla rakennuspaikalla => Ei edellytyksiä lohkomiselle nyt => 10 vuoden sääntö tulee sovellettavaksi => Lohkominen keskeytettävä saakka Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 8

9 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7345 ESPOO Per O omisti tilan Ryttars RN:o 1:21 - Pinta-ala m2 - Vanha kaksiasuntoinen asuinrakennus rakennettu 1946 ja laajennettu Ei rakennuskieltoa mutta ask vireillä - Espoon kartanon kulttuurimaisemaa Per O lahjoittaa pojilleen Peter ja Thomas O:lle - Määräalan M602, pinta-ala Kaikki rakennukset sijaitsevat määräalalla Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 9

10 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7345 ESPOO Lohkominen TNro Kunta vastusti - Toimitusratkaisu: voidaan lohkoa heti koska kyseessä on lahja eikä purkuoikeutta ole Maaoikeuden, Vantaan KäO, tuomio Dnro M12/ Ei asemakaavaa - On rakennuspaikka - Rakennuslupa aikanaan koko tilalle => rakennuslupa ei siis oikeuttanut lohkomaan - Täyttää rakennuspaikan vaatimukset - Tämä ei kuitenkaan riitä, koska ollaan suunnittelutarvealueella - Ei vaikeuta kaavoitusta tai kaavan toteuttamista * kulttuurimaisemalla ei tässä asiassa vaikutusta * kaavoituksessa otettava huomioon maanomistus * toteutuksessa otettava huomioon maanomistus * maanomistus muuttunut jo lahjan seurauksena * kiinteistöjaotus ei tuo mitään uusia oikeusvaikutuksia => Valitus hylättiin => Voi lohkoa Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 10

11 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/18182 ESPOO EH omisti tilan Sandåsa RN:o 1:29 - Pinta-ala 2173 m2 - Kaksi asuinrakennusta (1952 ja 1988) Perinnönjako EH:n jälkeen JH sai määräalan M601 pinta-ala 617,46 m2 vuonna 1988 rakennettu talo - HH sai määräala M603 pinta-ala 617,46 m2 vuonna 1952 rakennettu talo - EH sai määräalan M602 pinta-ala 938,08 m2 ei rakennuksia M603 M601 M602 Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 11

12 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/18182 ESPOO Lohkominen TNro Kunta vastusti - Toimitusratkaisu: voidaan lohkoa heti koska kyseessä on perinnönjako eikä purkuoikeutta ole Maaoikeuden, Vantaan KäO, tuomio Dnro M12/ Ei asemakaavaa - On kaksi rakennuspaikkaa - Rakennuslupa aikanaan koko tilalle => rakennuslupa ei siis oikeuttanut lohkomaan - M601 ja M603 eivät täytä rakennuspaikan vaatimuksia => Rakennukset eivät ole rakennusluvan mukaisia => ei voi lohkoa rakennuspaikaksi - M602 ei ole tarkoitettu rakennuspaikaksi mutta ei voi lohkoa, koska jäljelle jäävät M601 ja M603 ovat tarkoitetut rakennuspaikoiksi (KKO:1992:43 on edelleen kurantti) - 10 vuoden sääntö puree (perinnönjako 1999) => TULEE LOHKOA M603 M601 M602 Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 12

13 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7022 NOKIA RM OMISTAA TILAN LEHTIMÄKI RN:O 1:48 - Pinta-ala 11,2 ha RM LOHKOTUTTA OMIIN NIMIIN RAKENNUSPAIKOIKSI! 1) Määräala tilaksi 1:51 Isomonttu - pinta-ala 4,6 ha - taukotupa 41 m2 (lupa v. 2002) 2) Määräala tilaksi 1:52 Pikkulampi - pinta-ala 1,7 ha - saunarakennus (lupa v. 1957) korjattavana 3) Kantatilaksi jää 1:48 - pinta-ala 4,9 ha - asuinrakennus pihapiireineen NOKIAN KAUPUNKI VALITTAA MO:een - Lohkominen kumottava - Lohkotilat voidaan muodostaa vain siten, ettei niillä ole rakennuksia RM MO:ssa - Ei sijaitse suunnittelutarvealueella => Kaupungilla ei ole edes valitusoikeutta Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 13

14 SUUNNITTELUTARVEALUE - M12/7022 NOKIA Maaoikeuden, Kanta-Hämeen KäO, tuomio DNro M12/ RM:n suunnittelutarveratkaisua koskeva hakemus oli tullut hylätyksi. Näin myös HaO:ssa. Tällöin oli todettu, että kyse oli suunnittelutarvealueesta => Kaupungilla valitusoikeus - Muodostetut tilat täyttävät sinänsä rakennuspaikan vaatimukset => Arvioitava, vaikeuttaako asemakaavoitusta - Tilalla 1:51 Isomonttu taukotupa rakennettu rakennusluvan mukaisesti (poronhoitoa varten) => voitiin lohkoa, koska kysymys on omasta rakennuspaikastaan ja pinta-ala on isohko - Tilan 1:52 Pikkulampi sauna liittyy kantatilan rakennuspaikkaan, tila on pieni ja merkitsisi samasta tilasta aiemmin lohkottujen tilojen kanssa tiheää kiinteistöjaotusta lammen ranta-alueelle => ei edellytyksiä lohkoa - Ei luovutettuja määräaloja => 10 vuoden sääntö ei tule sovellettavaksi Maaoikeusinsinööri (äänestyslausuma) - Rakennuspaikkoja muodostuisi yli tavanomaisen mitoituksen, joten kaavoitus vaikeutuisi => Kummankaan tilan lohkomiselle ei edellytyksiä KKO myöntänyt valitusluvan kaupungille Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 14

15 10 VUODEN SÄÄNTÖ Kunnalla ei ole valitusoikeutta, jos - Ei asemakaavaa, lohkominen muualla kuin KML 33.1 :n 1-4 kohteen mukaisilla alueilla - Hallinnan luovutuksesta yli 10 vuotta (Pohjanmaan MO DNro M12/ vuoden sääntöä sovelletaan kaikkiin luovutuksiin, todellisella purkuoikeudella ei ole merkitystä (Kaikki em. Vantaan MO:n ratkaisut) 10 vuoden sääntöä sovelletaan myös asemakaava-alueella Ohjeellisen tonttijaon alueella ja yleisillä alueilla (Vantaan MO M12/13076) Osittamisrajoituksen seuraus muualla kuin sitovan tonttijaon alueilla on luovutettujen määräalojen osalta lohkomisen keskeyttäminen kunnes 10 vuotta hallinnan luovutuksesta on kulunut (Vantaan MO M12/7344 ja M12/13076) 10 vuoden sääntöä ei sovelleta omiin nimiin lohkomisiin, jolloin osittamisrajoituksen seurauksena on lohkomisen sikseen jättäminen (Kanta-Hämeen MO M12/7022) Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 15

16 KIINTEISTÖREKISTERIMERKINTÄÄ KOSKEVA MUUTOS AIEMMIN KIINTEISTÖREKISTERIIN VOITIIN TEHDÄ MERKINTÄ: Kiinteistöä muodostettaessa ei ole selvitetty, voidaanko kiinteistöä käyttää rakennuspaikkana (ennen voimassa ollut kiinteistörekisteriasetus 6 4 momentti) Kiinteistörekisteriasetuksen 6 :n 4 momentti on kumottu asetuksella 62/ lukien => UUSI MERKINTÖJÄ KIINTEISTÖREKISTERIIN EI TEHDÄ => MYÖS VANHAT MERKINNÄT POISTETAAN KIINTEISTÖREKISTERISTÄ Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 16

17 RATKAISUPOLKU, EI ASEMAKAAVAA 1. ONKO ASEMAKAAVA-ALUEELLA Ei => siirrytään kysymykseen 2 2. ONKO TARKOITETTU RAKENNUSPAIKAKSI? ON => siirrytään kysymykseen 3 EI => lohkotaan 3. ONKO LOHKOMISELLE KML 33.2 :N MUKAINEN POIKKEUS ON => lohkotaan EI => siirrytään kysymykseen 4 4. TÄYTTÄÄKÖ RAKENNUSPAIKAN VAATIMUKSET KYLLÄ => siirrytään kysymykseen 5 EI => siirrytään suoraan kysymykseen 7 5. SIJAITSEEKO ALUEELLA, JOLLA TUTKITTAVA VAIKUTUS TULEVAAN KAAVOITUKSEEN KYLLÄ => siirrytään kysymykseen 6 EI => lohkotaan 6. VAIKEUTTAAKO TULEVAA KAAVOITUSTA JA SEN TOTEUTTAMISTA KYLLÄ => siirrytään kysymykseen 7 EI => lohkotaan 7. TÄYTTYYKÖ 10 VUODEN SÄÄNTÖ KYLLÄ => lohkotaan EI => lohkominen keskeytetään, kunnes 10 vuoden sääntö täyttyy Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 17

18 CASE HÄMEENLINNA POLTINAHON KORTTELIN 132 TOTEUTUS? - Kaavoittajan ajatus: 7 erillispientaloa 8 autotallia KUKIN PIENTALO OMANA KIINTEISTÖNÄ? - Tonttijaon laadinta haasteellista ASUNTO OY:NÄ? - Rakennusten tulee olla yhtiön omistuksessa ja vastuulla (AsOyL 2 ) HALLINNANJAOKOSOPIMUKSELLA? - Tämäkö jää vaihtoehdoksi? Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 18

19 CASE HÄMEENLINNA RATKAISUNA KUITENKIN OMAT KIINTEISTÖT TONTTIJAKORATKAISU - 7 asuintonttia - 2 yhteistonttia RATKAISUN ARVIOINTIA - Käytännössä toimiva, kun yhteistonteille vahvistetaan yhteisjärjestelysuunnitelma - Markkinoinnin kannalta hyvä - Asukkaiden kannalta aika hyvä (yhteisjärjestelyiden ylläpito?) - Kaavoituksellisesti rakennusoikeutta vailla olevat yhteistontit ovat erikoisuus - Onko rakennusoikeuden uusijaossa kävelty asemakaavan yli? Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 19

20 HAASTEITA Miten tulevaa kaavoitusta ja kaavan toteuttamista vaikeuttavia luovutuksia voidaan ehkäistä? Miten saadaan tietoisuus rakennetuista mutta rakennusluvan vastaisiksi käyneistä kiinteistöistä? Miten ratkaistaan kahden erillisen rakennuksen rakennuspaikkojen ongelma? Miten rakennusvalvontaviranomainen ymmärtää rakennuspaikan hallinnan? Rakennuspaikkojen eri osien eriperusteisen hallinnan aiheuttamat ongelmat? Maanmittauspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 20