Kaupunkisuunnittelulautakunta Poikkeaminen, Angela / /2017. Kaupunkisuunnittelulautakunta

Transkriptio

1 Kaupunkisuunnittelulautakunta Poikkeaminen, Angela / /2017 Kaupunkisuunnittelulautakunta Valmistelijat: kaavoitusinsinööri Timo Alhoke, ja maankäyttöinsinööri Lotta Pelto-Timperi, Hanke ja Hakemus Sari Atula hakee lupaa poiketa oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan osoittamasta käyttötarkoituksesta tilalla Angelikko, kt , Angelniemi. Hakijan tarkoituksena on muuttaa rantayleiskaavan mukainen vapaa-ajanasuinrakennuksen RA-rakennuspaikka pysyvän asunnon rakennuspaikaksi. Poikkeamista haetaan myös rantayleiskaavassa osoitetun rakennusoikeuden ylitykseen. Hakijan aikomuksena on rakentaa tilalle Angelikko yksikerroksinen 100 m2 asuinrakennus, 51 m2 vierasmaja, 40 m2 autotalli sekä laajentaa nykyistä saunaa 30 m2 suuruiseksi. Tilalla nykyisin oleva huonokuntoinen loma-rakennus on tarkoitus purkaa. Hakijan perustelut Haetaan poikkeamista Halikon rantayleiskaavan määräyksistä rakennettavan kerrosalan osalta, sekä Salon rakennusjärjestyksen vierasmajan sallittua kerrosalaa koskevasta määräyksestä. Voimassa oleva rantayleiskaava sallii rakennusoikeutta RA-alueella 120 m2. Kaavan valmistelu on aloitetu 1970-luvun lopulla ja saanut lainvoiman 1990-luvulla. Sen määräykset eivät kaikilta osin ole enää ajanmukaisia. Nyt haetaan poikkeamista siten, että tilan rakennusoikeus olisi yhteensä 221 m2, käsittäen asuinrakennuksen, vierasmajan, autotallin ja saunarakennuksen. Vierasmajan, jonka rakentaminen ei olisi ylittänyt nykyistä tilan rakennusoikeutta, rakennuslupahakemusta on valmisteltu loppusyksystä lähtien. Vasta loppuvaiheessa tuli esille Salon kaupungin rakennusjärjestyksen määräys sallitun kerrosalan suuruudesta. Rakennuslupahakemus on vireillä 51 m2:n vierasmajan rakentamiseksi keväällä ja lupa voidaan myöntää heti kun poikkeamispäätös on saatu. Kyseessä olevalla tilalla on lähiaikoina tehty sukupolvenvaihdos ja tilaa on laajennettu ostamalla lisämaata naapuritilasta (Salon seurakunnan leirikeskus). Tilan pinta-ala laajennuksen jälkeen on 0,9030 ha. Olemassa oleva päärakenus on 1960-luvulla rakennettu mökki, joka ei täytä enää nykyisten käyttäjien vaatimuksia. Mökki on tarkoitus purkaa ja korvata se uudella asuinrakennuksella. Tilaa käyttää tällä hetkellä kolme sukupolvea, joten asumistilaa tarvitaan enemmän mitä nyt on tarjolla. Uusi asuinrakennus antaa myös mahdollisuuden vakituiseen asumiseen, kun

2 omistajat pääsevät eläkkeelle muutaman vuoden kuluttua. Uudistettavan rakennuskannan myötä tilan ulkonäkö kohenee ja jätevesiasiat saadaan kuntoon vastaamaan nykyisiä vaatimuksia. Esityslistan liitteet Ympäristökartta Asemapiirros Kaavaote Pohjakuva vierasmajasta Naapurien kuuleminen Hakija on kuullut seuraavat naapurit , , ja Naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta. Toimivalta asiassa Toimivalta asiassa on kaupunkisuunnittelulautakunnalla voimaantulleen maankäyttö ja rakennuslain muutoksen (171 MRL 2016/196) ja hallintosäännön (13 ) perusteella. Lomarakennuspaikan muuttaminen pysyvän asumisen rakennuspaikaksi oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan alueella tulee käsitellä poikkeamisena kaavan käyttötarkoituksesta. Poikkeamiskäsittely vaaditaan myös rantayleiskaavassa osoitetun rakennuskohtaisen ja kokonaisrakennusoikeuden ylitykseen. Rakennuspaikka ja nykytilanne Kiinteistön pinta-ala on noin 9000 m2, mutta kaavan kaavanmukaisen rakennuspaikan osuus siitä on noin 2000 m2 pienempi. Kiinteistöllä nykyisin olevasta rakennuskannasta on ristiriitaisia tietoja kaupungin rekisterin ja hakijan asemapiirroksen välillä. Rakennuspaikalla on kaupungin rekisterin perusteella vuonna 1965 valmistunut 100 m2 vapaa-ajan asunto. Hakijan asemapiirroksen mukaan kiinteistöllä on nykyisin 60 m2 huonokuntoinen loma-asunto, 12,5 m2 rantasauna sekä 15 m2 aitta. Kiinteistön jätevesijärjestelmä on tarkoitus uusia rakennushankkeen yhteydessä. Kiinteistölle on tieyhteydet valmiina. Salon keskustan palveluihin on kiinteistöltä matkaa noin 18 kilometriä. Kaavallinen tilanne ja muu maankäyttö Maakuntakaava Kiinteistöllä on voimassa Salon seudun maakuntakaava, joka on vahvistettu kiinteistö kuuluu maa- ja metsätalousvaltaiseen alueeseen (M). Merkinnällä osoitetaan pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita, joita voidaan käyttää myös jokamiehen oikeuden mukaiseen ulkoiluun ja retkeilyyn. Alueita voidaan käyttää harkitusti myös haja-asutusluonteiseen pysyvään tai loma-asutukseen.

3 Suunnittelumääräyksen mukaan olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta, sekä maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen mm. uutta pysyvää asumista ja, erityislainsäädännön ohjaamana, myös muita toimintoja. Loma-asutuksen mitoituksessa kiinteistö kuuluu 2 osa-alueeseen, jonka mukaan 5-7 lay/km, vapaata rantaa 40 %. Kiinteistö kuuluu myös kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeään aluerajaukseen. Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti arvokkaat maisema-alueet. Suunnittelumääräyksen mukaan suunnitelmien ja toimenpiteiden alueella tulee olla maiseman arvoja turvaavia ja edistäviä. Rakentamisen tulee kohdistua aukeamien reunoille olemassa olevaan rakenteeseen tukeutuen. Suunnittelu- ja rakentamistoimenpitein tulee edistää peltojen, niittyjen ja muiden avoimien maisematilojen säilymistä. Virkistyskohde Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät ulkoilu-, retkeily-, urheilu- ja muut virkistysalueet. Virkistyskohteella viitataan naapurikiinteistöllä olevaa Salon seurakunnan leirikeskusta. Yleiskaava Kiinteistöllä on voimassa Halikon rantayleiskaava, joka on tullut voimaan Kiinteistö on yleiskaavassa merkitty loma-asunnon rakennuspaikkana (RA). Rakennuspaikan enimmäisrakennusoikeus on 120 k-m2. Rakennuspaikalle saa sijoittaa yhden enintään 100 k-m2 suuruisen loma-asunnon sekä yhden enintään 20 k-m2 suuruisen saunarakennuksen. Mikäli enimmäisrakennusoikeutta (120 k-m2) ei ylitetä saa rakennuspaikalle sijoittaa lisäksi kaksi talousrakennusta. Loma-asunto tulee sijoittaa vähintään 50 metrin päähän rannasta ja saunarakennus tulee olla vähintään 10 metrin päässä rannasta. Uuden lomarakennuspaikan tulee olla pinta-alaltaan vähintään 4000 m2. Rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla tulee olla vähintään 50 metriä yhtenäistä rantaviivaa. Rakennuspaikan rakennusten tulee muodostaa yhtenäinen pihapiiri siten, että rakennusten välinen etäisyys on saunaa lukuunottamatta enintään 30 metriä. Rakennusten tarkka sijainti maastossa ratkaistaan rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Omarantaiseksi rakennuspaikaksi katsotaan rakennuspaikka, jossa jokin rakennus sijoittuu lähemmäksi kuin 100 metriä rannasta. Rakennuspaikan ranta- ja reunavyöhykkeiden kasvillisuus on säilytettävä mahdollisimman luonnonmukaisena. Uudisrakennuksen on sopeuduttava sekä oleviin rakennuksiin että luonnonympäristöön kokonsa, muotonsa, ulkomateriaaliensa ja -väriensä sekä julkisivujen jäsennyksen suhteen.

4 Rakennettaessa avoimelle paikalle tulee rakennuspaikalle istuttaa mahdollisimman luonnonmukainen kasvillisuuden reunavyöhyke. Asemakaava Kiinteistöllä ei ole voimassa olevaa asemakaavaa eikä ranta-asemakaavaa. Salon rakennusjärjestys Salon rakennusjärjestyksessä (voimaantulo ) rakentamisen määrää ranta-alueella säädellään mm. seuraavasti: Ranta-alueella rakennuspaikalla saa olla enintään yksi yksiasuntoinen enintään kaksikerroksinen loma-asunto, jonka kerrosala saa olla enintään 120 m2. Saunarakennuksen kerrosala saa olla enintään 30 m2 ja talousrakennusten yhteensä enintään 40 m2. Samalla rakennuspaikalla saa olla enintään 4 rakennusta. Suojelutilanne Kiinteistö kuuluu valtakunnallisesti arvokkaan maisema-alueen rajaukseen. Kiinteistöllä ei ole kaupungin rekisterin perusteella muita suojelukohteita tai -alueita. Poikkeaminen 171 Poikkeaminen ei saa: 1. aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kiinteistö on Halikon rantayleiskaavassa merkitty loma-asunnon rakennuspaikkana. Kiinteistölle on haettu poikkeamista muuttaa loma-asunnon rakennuspaikka pysyvän asunnon rakennuspaikaksi. Hakijan tarkoituksena on purkaa kiinteistöltä vuonna 1965 valmistunut huonokuntoinen loma-asunto ja rakentaa tilalle 100 m2 yksikerroksinen omakotitalo. Hakijan tarkoitus on myös rakentaa 40 m2 autotalli ja laajentaa olemassa olevaa saunaa. Uuden Salon rakennusjärjestyksen voimassaolon aikana on katsottu, että huolimatta Halikon rantayleiskaavan määräyksestä, jonka mukaan lähellä rantaa olevien saunojen rakennusoikeus on vain 20 km2, niin on voitu vähäisenä poikkeamisena myöntää enintään rakennusjärjestyksen mukainen saunarakennus eli 30 m2. Asemapiirroksen mukaan saunan laajennusosa sijoittuu lounaaseen eli rannasta poispäin. Lisäksi hakija on hakenut poikkeamishakemuksessa vierasmajaa, joka on kerrosalaltaan 51 m2. Halikon rantayleiskaava ei tunne vierasmajan käsitettä, mutta Salon rakennusjärjestyksen mukaan talousrakennuksen kokonaiskerrosala saa olla enintään 40 m2. Käytännön mukaan vierasmaja on voitu tulkita talousrakennukseksi. Päätöksenteossa on pidetty kiinni siitä, että vierasmajan koko ei saa olla yli mainitun 40 kerrosneliömetrin. Tätä isommat rakennukset on tulkittu kokonsa puolesta jo toiseksi loma-asunnoksi, mikä tarkoittaisi rantojen käytön mitoituksen ylittymistä. Samaa tulkintaa tulee noudattaa myös rannoilla olevien omakotiasuntojen yhteydessä. Jotta talousrakennus/vierasmaja täyttää em. vaatimukset, se saa olla kooltaan enintään 40 m2.

5 Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus nousee yhteensä näin laskettuna 210 kerrosneliömetriin, mikäli rakennsupaikalla olevaa aitta ei kuulu rakennusoikeuteen laskettaviin rakennuksiin. Muutoin suunniteltu rakentaminen ja rakennuspaikka täyttävät pysyvän asumisen vaatimukset. Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. 2. vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Kaupungin rekisterin perusteella kiinteistöllä ei ole tärkeitä luonnonsuojelukohteita tai -alueita. Hanke ei siten vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. 3. vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Kaupungin rekisterin perusteella kiinteistöllä ei ole rakennetun ympäristön suojelukohteita. Hanke ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. 4. johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kiinteistö sijoittuu valtakunnallisesti arvokkaalle maisema-alueelle. Rakentamisen tulee kohdistua aukeamien reunoille olemassa olevaan rakenteeseen tukeutuen. Kyseessä on vanha rakennuspaikka eikä rakentamisella katsota olevan haitallisia maisemavaikutuksia, koska rakentaminen sijoittuu runsaan puuston suojaan. Jätevesijärjestelmä on tarkoitus uusia rakennushankkeen yhteydessä. Rakentaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Hakija on esittänyt perusteluita poikkeamiselle. Vs. kaupunkikehityspäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo, että MRL:n 171 :n edellytykset täyttyvät ja päättää edellä mainituin perustein myöntää poikkeamisen muuttaa Halikon rantayleiskaavan mukainen loma-asunnon rakennuspaikka pysyvän asunnon rakennuspaikaksi tilalla Angelikko, kt , Angelniemellä. Lisäksi hyväksytään poikkeaminen rakennuskohtaisista määräyksistä rakentaa rakennuspaikalle enintään 100 m2 suuruinen asuinrakennus, 40 m2 vierasmaja, 40 m2 autotalli sekä laajentaa nykyistä saunaa 17,5 m2. Rakennuspaikalla oleva vanha loma-asunto, tulee purkaa viimeistään loppukatselmukseen mennessä. Rakennuslupaa tulee hakea kahden vuoden kuluessa tämän päätöksen voimaantulosta. Kaupunkisuunnittelulautakunnan myöntämästä käyttötarkoituksen muutoksesta ranta-alueella myönteinen maksu on 1100 ja (kielteinen 270 ). Salon kaupunginvaltuuston hyväksymän taksan mukaisesti.

6 Päätös: Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.