Uusi Lastensairaala. VUOKRANANTAJA Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiö

Transkriptio

1 Hallitus , LIITE 2 VUOKRASOPIMUS LUONNOS Uusi Lastensairaala Osoite Stenbäckinkatu 9 Helsinki VUOKRAKOHTEEN KÄYTTÖTARKOITUS Julkisen terveydenhuollon palveluihin käytettävä sosiaalija terveydenhuoltoalan rakennus VUOKRANANTAJA Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiö Y-TUNNUS VUOKRALAINEN Helsingin ja uudenmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä PL 100, HUS Y-TUNNUS VUOKRA-AIKA Vuokra-aika alkaa Uuden Lastensairaalan luovutuksesta vuokralaisen käyttöön (suunniteltu päivämäärä ) ja vuokra-aika päättyy

2 VUOKRASOPIMUKSEN EHDOT 1. VUOKRAUSKOHTEEN KUNTO, LUOVUTUS JA KÄYTTÖ Vuokrakohde laitteineen vuokrataan täysin valmiina viranomaisten tarkastamana ja kaikki viranomaismääräykset täyttävänä. Vuokrasopimusta allekirjoitettaessa vuokrauskohteena pidetään hankesuunnitelman (päiväys ) mukaista kohdetta. Vuokranantaja vastaa siitä, että vuokranantajan vastuulle kuuluvat koneet, laitteet, rakenteet ja rakennusosat ovat koko vuokrakauden kunnossa ja viranomaismääräykset täyttävät. Vuokralaisen tulee ilmoittaa käyttötarkoituksen muutoksista ja huonetilaan tehtävistä tilojen ominaisuuksia muuttavista muutostöistä vuokranantajalle kirjallisesti ennen töiden aloittamista. Tilat vuokrataan kokonaisuutena eikä vuokrattavien tilojen pinta-alojen mahdollinen myöhempi tarkistusmittaus vaikuta maksettavan vuokran määrään. Vuokrakohdetta saa käyttää ainoastaan sopimuksessa mainittuun tarkoitukseen. Vuokrakohteen käytössä tulee noudattaa valtionavustuspäätöksessä asetettuja ehtoja. Valtionavustuspäätöksen ehdot ovat osa vuokrasopimusta siltä osin kuin ne koskevat Uuden Lastensairaalan toimintaa, vuokrakohteen käyttöä ja tuen mahdollista takaisinperintää. 2. RAKENNUKSEN PÄÄOMAVUOKRA Vuokralainen maksaa vuokranantajalle vuotuista omakustannusperusteista vuokraa, jolla vuokranantaja kattaa vastikkeiden muodossa sairaalan rakentamiseen käytetyn, Kiinteistö Oy Uusi Lastensairaala-nimisen kiinteistöosakeyhtiön ottaman vieraan pääomanehtoisen rahoituksen rahoituskustannukset, vieraan pääoman lyhennykset, kiinteistö- ja muihin vakuutuksiin liittyvät vakuutusmaksut, vuokranantajalle kiinteistöstä aiheutuvat muut suorat kustannukset sekä kiinteistöverot. Vuokra saa sisältää vain rakennuksen omistavan kiinteistöosakeyhtiön normaaliin toimintaan liittyvät kohtuulliset kustannukset. Vuokralaisella on oikeus tarjota lastensairaalan peruskorjaukseen, perusparannuksiin ja muutoksiin liittyvää konsultointia vuokranantajalle ja kiinteistöosakeyhtiölle. Rakennuksen omistavan kiinteistöosakeyhtiön talous järjestetään niin, että se ei tuota voittoa. Hankesuunnitelman mukainen kustannusarvio kattaa myös 100 autopaikan rakentamisen, minkä vuokranantaja sitoutuu lisäksi kustantamaan omalla ei-vieraan pääoman ehtoisella varainhankinnallaan eikä tähän liittyviä rakennuskustannuksia veloiteta vuokrassa. Pääomavuokra määritellään 6 10 vuoden jaksoissa siten, että kunkin jakson alkaessa pääomavuokra määritellään omakustannusperusteisesti kiinteistöosakeyhtiön talousarviota vastaavasti ja sidotaan jakson ajaksi elinkustannusindeksiin. Tämän lisäksi pääomavuokraan sisältyy 1 /brm2/kk varaus lastensairaalan peruskorjaus-, perusparannus- ja muutosinvestointeihin. Yli kustannusten peritty pääomavuokra rahastoidaan ja sitä ja sen tuottoa voidaan käyttää ainoastaan Uuden Lastensairaalan rakennusinvestointeihin. Vuokranantajan on huolehdittava siitä, että kerättyä rahastoa säilytetään ja hoidetaan rahaston arvon säilyttävällä tavalla Kiinteistöosakeyhtiön hallitus laatii rahastoitujen varojen käytöstä yhdessä vuokralaisen kanssa suunnitelman vähintään 5 vuoden välein. Vuokranantaja raportoi rahastoitujen varojen määrän ja tuoton vuosittain kiinteistöosakeyhtiölle ja vuokralaiselle huhtikuun loppuun mennessä. Vuokrasopimuksen päättyessä yli kustannusten peritty käyttämätön vuokra ja sen tuotto hyvitetään vuokralaiselle.

3 Jos vuokranantajan maksettavaksi määrätään vuokrakauden aikana vuokraustoimintaan tai vuokrakohteen omistukseen liittyen jokin muu vero tai julkisoikeudellinen maksu, vuokranantajalla on oikeus periä myös tällainen vero tai maksu vuokralaiselta. Vuokrasopimusta tehtäessä vuokrakohteen rakentamiseen käytettäväksi vieraaksi pääomaksi arvioidaan 50 miljoonaa euroa. Rakentamiseen käytetyn vieraan pääoman määrä ei saa ylittää euroa ilman vuokralaisen suostumusta. Kiinteistöosakeyhtiö hankkii lainarahoituksen kokonaistaloudellisesti mahdollisimman edullisilla ehdoilla ja siten, että vieraan pääoman takaisinmaksu ajoittuu tasaisesti vuokrasopimuskaudelle. Vuokra maksetaan kuukausittain etukäteen kunkin kuukauden toisena päivänä vuokranantajan ilmoittamalle pankkitilille. Pääomavuokran määräksi sopimuskauden alkaessa arvioidaan tämän hetkisen tiedon ja HUS:n laskelmien mukaan noin euroa kuukaudessa. Vuokranmaksun viivästyessä vuokralainen suorittaa maksamattomalle määrälle korkolain mukaisen viivästyskoron. 3. YHTEISTYÖN TARKOITUS JA ONGELMIEN RATKAISEMINEN Sopimusosapuolet tiedostavat seuraavat asiat ja sitoutuvat toimimaan niiden mukaisesti. Uusi Lastensairaala rakennetaan HUS:n ja Säätiön välisen aiesopimuksen perusteella. Kokonaisvastuu rakennushankeen rahoittamisesta on Säätiöllä ja HUS:n vastuu hankkeen rahoituksesta koostuu HUS:n tekemästä euron lahjoituksesta sekä tämän vuokrasopimuksen mukaisesta vuokranmaksusta. Vuokrasopimus astuu voimaan, kun Uusi Lastensairaala luovutetaan HUS:n käyttöön. Osapuolet tiedostavat, että Säätiöllä ja kiinteistön omistajalla (KOY) ei ole muita tuloja kuin HUS:lta perittävä pääomavuokra, jolla vuokranantajan vastuut mukaan lukien lainan lyhennykset rahoitetaan ja katetaan. Mikäli suunnittelu- tai rakentamisvaiheessa ilmenee, että vieraan pääoman määrä euroa ei riitä kattamaan rakentamisen kustannuksia, tulevat osapuolet neuvottelemaan hyvässä hengessä vierasta pääomaa koskevan ehdon muuttamisesta siten, että rahoitusvaje katetaan molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla. Mikäli vuokrasopimuksen voimassaoloaikana ilmenee, ettei pääomavuokra riitä kattamaan Säätiön (ja KOYn) Uuden Lastensairaalan rakentamisen, omistamisen ja vuokrasopimuksen perusteella syntyviä velvoitteita, tulevat osapuolet neuvottelemaan hyvässä hengessä vuokrasopimuksen ehtojen muuttamisesta siten, että rahoitusvaje katetaan molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla. Säätiön (ja KOY:n) on hyväksyttävää käyttää HUS:lta saamiaan vuokratuloja ja mahdollisia lastensairaalaan liittyviä vakuutuskorvauksia ainoastaan Uuden Lastensairaalan rakennuksesta ja tontista aiheutuviin kustannuksiin ja lainan lyhennyksiin. 4. RAKENNUKSEN KÄYTTÖKUSTANNUKSET Vuokran lisäksi vuokralainen vastaa kaikista rakennuksen käyttömenoista kuten, lämpö-, sähkö-, kylmä-, vesi-, jätevesi- ja jätehuoltomaksuista sekä kiinteistön siivouksesta ja puhtaanapidosta myös ulkoalueiden osalta (myös talvipuhtaanapito), huollosta ja kunnossapidosta sekä solmii näistä koskevat toimitussopimukset.

4 Vuokralaisella ei ole oikeutta vuokranalennukseen tai korvaukseen korjaus- ja ylläpitovastuuseensa kuuluvien asioiden vuoksi sekä vastuullaan olevien vesi-, viemäri-, lämpö-, sähkö- tai muiden taloteknisten laitteiden häiriöiden tai kiinteistön hoidon kannalta tarpeellisten katkosten vuoksi. 5. VUOKRAUSKOHTEEN YLLÄPITO- JA KORJAUSVASTUU 5.1 Huolto ja vuosikorjaus Vuokralainen huolehtii vuokrakohteen ja sen taloteknisten järjestelmien vuosikorjaukseen verrattavasta kunnossapidosta ja huollosta. Vuokralaisen on kustannuksellaan vuosikorjaustoimenpitein huolehdittava rakennuksen ulko- ja sisäpuolisesta hoidosta, kunnossapidosta ja tarvittavista vuosikorjauksista, joilla toimenpiteillä varmistetaan kohteen säilyminen. Vuokralainen on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset ja muut rakenteet sekä vuokra-alueen rakentamattoman osan hyvässä kunnossa sekä noudattamaan vuokranantajan niiden hoidosta antamia määräyksiä. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, ettei vuokra-alue vuokralaisen toimesta tai muutoin pilaannu. Jos vuokra-alue pilaantuu, vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa maan pilaantumisesta vuokranantajalle ja asianomaisille viranomaisille. Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa tilojen kunto sopimuskauden aikana. Mikäli vuokralainen ei hoida tämän sopimuksen mukaisesti huolto- ja vuosikorjausvastuutaan, vuokranantajalla on oikeus teettää nämä työt ja periä kustannukset vuokrassa vuokralaiselta. Vuokralainen vastaa myös kaikkien itse hankkimiensa laitteiden ja järjestelmien hoidosta ja ylläpidosta sekä kaikista oman toimintansa aiheuttamista kustannuksista vuokrakohteessa, esimerkiksi vuokralaisen toimintaa koskevien viranomaismääräysten edellyttämistä muutoksista vuokrakohteessa. Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja pitämään vuokrakohteen jatkuvasti hyvässä kunnossa, mitä tarkoitusta varten vuokralainen on velvollinen laatimaan asianmukaisen hoitosuunnitelman, joka tulee toimittaa vuokranantajan hyväksyttäväksi. Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista, joiden korjaaminen on vuokranantajan vastuulla. 5.2 Vuokralaisen toiminnasta johtuvat muutos- ja perusparannustyöt sekä vastuu laitteista 5.3 Peruskorjaus Vuokralainen vastaa kustannuksellaan toimintansa edellyttämistä muutos- ja perusparannustöistä vuokrakohteessa sekä siellä olevien tai vuokralaisen hankkimien, toimintansa edellyttämien kalusteiden, laitteiden ja koneiden huollosta, kunnossapidosta ja uusimisesta. Vuokralaisen toimesta tehdyt muutokset ja korjaukset jäävät vuokrasuhteen (ja sen mahdollisen jatkokauden) päättyessä vuokranantajan hyväksi ellei HUS (tai sen seuraaja) lunasta maanvuokrasopimuksen nojalla rakennusta. Vuokranantaja vastaa lastensairaalan peruskorjauksista tätä varten rahastoitujen varojen puitteissa. Vuokralaisella on oikeus tarjota lastensairaalan kunnossapitoon ja

5 peruskorjaukseen liittyvää konsultointia vuokranantajalle ja kiinteistöosakeyhtiölle. Tarkoituksena ei siis ole se, että vuokranantajalla ja kiinteistöosakeyhtiöllä olisi tätä varten oma organisaatio, joka käyttäisi muita ulkopuolisia rakennuttajapalveluja, mikäli vuokralainen kykenee tarjoamaan vaaditun palvelun. Peruskorjauksista, jotka vaikuttavat kohteesta perittävään vuokraan, tulee sopia ennakkoon vuokralaisen kanssa. 6. YHTEISTYÖ Tämä vuokrasopimus sekä vuokralaisen ja vuokrakohteen omistavan kiinteistöosakeyhtiön välille solmittu määräalan vuokrasopimus (maanvuokrasopimus) liittyvät toisiinsa ja täydentävät toisiaan. Vuokralaisella on oikeus nimetä edustajansa vuokrakohteen omistavan kiinteistöosakeyhtiön hallitukseen ja vuokralaiselle raportoiva tilintarkastaja tarkastamaan kiinteistöosakeyhtiön toimintaa sekä rahastoituja vuokravaroja koko vuokrasopimuksen voimassaolokauden alkaen. Kiinteistöosakeyhtiön hallitus raportoi yhtiön taloudesta ja toiminnasta 2 kertaa vuodessa HUS:n hallitukselle. Vuokranantaja ei saa myydä tai muutoin luovuttaa vuokrakohteen omistavaa kiinteistöosakeyhtiötä tai osaa siitä ilman vuokralaisen nimenomaista kirjallista lupaa. 7. PIHA-ALUEEN KUNNOSSAPITO JA HOITO Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan piha-alueen ja katuosuuden hoidosta. Rakennus piha-alueineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se tyydyttää terveellisyyden ja turvallisuuden kannalta sille asetettavat vaatimukset ja että se ei aiheuta epäsiistiyttä tai rumenna ympäristöä. Vuokralainen sitoutuu kaikessa toiminnassaan noudattamaan kulloinkin voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä lakeja ja määräyksiä. Vuokralainen on velvollinen antamaan vuokranantajalle välittömästi tiedoksi kohteessa tai toiminnassaan ilmaantuvat mahdolliset uudet ympäristöriskejä aiheuttavat asiat tai ympäristöriskit tai ympäristöriskien lisääntymisen. Vuokralainen on velvollinen viipymättä toteuttamaan kustannuksellaan kaikki ne toimenpiteet, jotka vuokranantaja uuden tai lisääntyneen ympäristöriskin johdosta katsoo tarpeelliseksi. 8. VUOKRASOPIMUKSEN SIIRTO-OIKEUS 9. ALIVUOKRAUS Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokraoikeutta toiselle. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus siirtää vuokrasopimus sellaiselle taholle, joka tulee lainsäädäntömuutoksen tai toiminnan uudelleen järjestelyn kautta vuokralaisen sijaan. Sijaan tulevan vuokralaisen tulee täyttää kaikki kohdassa 1 olevat vuokrauskohteen käyttöä ja erityisesti ei-taloudellista toimintaa koskevat ehdot. Vuokralainen ei saa luovuttaa vuokrauksen kohteena olevaa rakennusta tai sen osaa toisen käytettäväksi ilman vuokranantajan lupaa, ellei kysymys ole vuokralaisen lakisääteisen velvoitteen täyttämisestä, kuten velvoitteesta luovuttaa tila koulutukselliseen käyttöön.

6 10. UUDELLEEN VUOKRAUS 11. VAKUUDET Vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada rakennus uudelleen vuokralle ehdoilla, joissa noudatetaan samoja periaatteita kuin tässä vuokrasopimuksessa. Uusi vuokrasopimus ja samaan aikaan laadittava maanvuokrasopimuksen jatkosopimus liittyvät toisiinsa ja niiden vuokra-aikojen ja muiden ehtojen tulee olla yhteensopivat. Jos vuokralainen haluaa käyttää mainittua etuoikeutta, tämän on kirjallisesti ilmoitettava siitä vuokranantajalle viimeistään yhtä (1) vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä mainitun oikeuden menettämisen uhalla. Vakuutta ei anneta. 12 VAHINGONKORVAUS Tämän sopimuksen osapuoli on velvollinen korvaamaan sopimusosapuolelle aiheuttamansa vahingon. 13. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN 14. ARVONLISÄVERO aika ja paikka Allekirjoitukset Tästä sopimuksesta aiheutuvat erimielisyydet pyritään selvittämään neuvottelemalla. Mikäli erimielisyyttä ei voida sopia, asia saatetaan Helsingin käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Vuokrattavan rakennuksen osalta on hakeuduttu arvonlisäverovelvolliseksi ja vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Vuokralainen sitoutuu käyttämään tiloja arvonlisäveron palautukseen tai vähennykseen oikeuttavalla tavalla. Mikäli kiinteistöyhtiö tai vuokranantaja joutuu vuokralaisen toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta maksamaan palautuksia tekemistään arvonlisäverovähennyksistä, on vuokralainen velvollinen korvaamaan vuokranantajalle tai kiinteistöyhtiölle vähennyksen palauttamisesta aiheutuvan arvonlisäveron kustannuksineen. Mikäli vuokralaiselle koituu vuokranantajan ja/tai Kiinteistö Oy:n toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta ylimääräisiä arvonlisäveroseuraamuksia, on vuokranantaja ja/tai Kiinteistö Oy velvollinen korvaamaan vuokralaiselle aiheutuneet kustannukset. STIFTELSEN NYA BARNSJUKHUSETS STÖD Uuden Lastensairaalan Tukisäätiö HELSINGIN JA UUDENMAAN SAIRAANHOITOPIIRIN KUNTAYHTYMÄ Sitoudumme osaltamme noudattamaan tässä sopimuksessa mainittuja meitä koskevia ehtoja Aika ja paikka kuten edellä KIINTEISTÖ OY UUSI LASTENSAIRAALA