Talotekniikan tulevaisuuden elinkaaripalvelut

Transkriptio

1 Talotekniikan tulevaisuuden elinkaaripalvelut Kokonaisvastuullinen rakentamisen elinkaaripalvelu Talotekniikkajärjestelmän kokonaisvastuutoimitus Talotekniikan korjaamisen elinkaaripalvelu Ismo Heimonen, VTT Mervi Himanen, VTT Juha-Matti Junnonen, TKK RTA Pertti Koski, Motiva Oy Jarek Kurnitski, TKK LVI Markku Mikkola, VTT Tapani Ryynänen, VTT Antti Tieva, TKK RTA Mika Vuolle, TKK LVI

2 ii

3 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO Taustaa Rajaukset TALOTEKNIIKAN ELINKAARIMALLEJA Elinkaarimallien yleisesittely Mallien kehittäminen MALLIEN KÄYTÖSSÄ HUOMIOITAVAT TEKIJÄT Hankinta ja sopimus Hankintamenettelyt Sopimusmenettelyt Riskien hallinta Välineet ja työkalut riskien hallintaan Riskienhallintamenetelmien käyttö uusien toimitusmallien arviointiin Todentaminen ja varmistaminen Liiketoimintamallit KOKONAISVASTUULLINEN RAKENTAMISEN ELINKAARIPALVELUT -MALLI Mallin kuvaus Kohteen / kohteiden valinta Mallin edellytykset ja soveltuvuuden arviointi Mallin liiketoimintamallin kuvaus Todentaminen Riskit TALOTEKNIIKKAJÄRJESTELMÄN KOKONAISVASTUUTOIMITUS Mallin kuvaus Mallin edellytykset ja soveltuvuuden arviointi Mallin liiketoimintamallin kuvaus Riskit TALOTEKNIIKAN KORJAAMISEN ELINKAARIPALVELU Mallin kuvaus Mallin edellytykset ja soveltuvuuden arviointi Todentaminen Mallin liiketoimintamallin kuvaus Riskit LIITTEET...26 LIITE 1. Riskienjakotaulukko osa (1/2)...26 LIITE 2. Menestystekijätaulukko iii

4 Alkusanat Tämä raportti on tehty osana Talotekniikan tulevaisuuden elinkaaripalvelut (CUBENet) tutkimushanketta. CUBENet hanke toteutettiin Tekesin CUBE Talotekniikan teknologiaohjelman strategisena tutkimuskokonaisuutena, joka kehitti uusia toimintamalleja ja työkaluja talotekniikan elinkaaripalveluiden hankintaan. Hankkeen erityisenä haasteena oli kehittää sellaisia ratkaisuja, toimintamalleja, palveluja ja työkaluja, joiden avulla elinkaariedullisuuteen perustuva päätöksentekoa voidaan hyödyntää hyvinkin erityyppisissä uudis- ja korjaushankkeiden toteutusmuodoissa. Hankkeen keskeisiä tuloksia ovat talotekniikkapalvelujen määritykset osana tilapalveluja, uusien elinkaarimallien ja elinkaaritoteutuksen työkalujen kehittäminen. Näitä työkaluja ovat mm. elinkaarilaskenta hankintamallien, suunnitteluratkaisujen ja tarjousten vertailuun, olosuhdepalvelujen todentamisen tehtävät ja menetelmät sekä riskien hallintatyökalut. Hankkeen tutkimusosapuolina ovat toimineet Teknillisen korkeakoulun LVI-tekniikka ja Rakentamistalous, VTT ja Motiva Oy. Hankkeen rahoituksesta ovat vastanneet Tekes ja hankkeessa mukana olleet yritykset: ABB Current Oy Are Oy Helsingin Energia HKR-Rakennuttaja HUS-Kiinteistöt Oy ISS-Palvelut Oy Kiinteistön Tuottoanalyysit Oy Puzair Oy Pöyry Building Services Oy Skanska Oy SOK Kiinteistötoiminnot SRV Yhtiöt Oyj TAC Finland Oy Turun kaupunki Uponor Suomi Oy YIT Kiinteistötekniikka Oy Hankkeen toteutusta on valvonut johtoryhmä puheenjohtaja Eero Nuutisen ja varapuheenjohtaja Ulla Soitinahon johdolla. Muut johtoryhmän jäsenet olivat Pekka Metsi, Kalevi Hyvärinen, Antti Siipola, Juha Tammivuori, Jarmo Heinonen, Jarek Kurnitski, Seppo Silvonen ja Eva Häkkä-Rönnholm. Espoossa elokuussa 2007 Jarek Kurnitski Teknillinen korkeakoulu iv

5 1 Johdanto 1.1 Taustaa Rakennusten elinkaarikustannusten ja käytönaikaisten kustannusten huomioon ottaminen on oleellinen tekijä jo suunnitteluvaiheessa. Käytönaikaisten kustannusten painoarvo vaihtelee tilaajittain ja kohteittain, mutta erityisesti pitkäaikaista omaa käyttöä varten rakennuttavat tilaajat näkevät tämän yhä tärkeämpänä. Suunnitteluvaiheessa tehdyt ratkaisut ja valinnat määrittävät pitkälti elinkaarikustannusten ja käytönaikaisten kustannusten tason. Rakennuksen käytön kustannusten (ja laajemminkin ekologisen taseen) arviointia edellyttävät osaltaan myös voimistuneet yhteiskunnalliset vaatimukset ympäristövaikutusten hallinnasta. Rakennuksen koko elinkaaren ympäristökuormituksia on ohjattava jo rakennussuunnitteluvaiheessa hyväksyttävälle tasolle. Rakennushankkeiden tilaajat vaativat yhä kattavampia kokonaispalveluita, jotka ulottuvat myös rakennuksen käyttöön ja ylläpitoon. Palveluntuottajilta odotetaan suurempaa vastuuta rakennusten ja tuottamiensa palveluiden toimivuudesta sen elinkaaren aikana. Nämä tilaajien vaatimukset kohdistuvat myös talotekniikan alueelle, toisaalta elinkaaritalouteen ja toisaalta taloteknisten järjestelmien toimivuuteen ja sitä kautta hyviin sisäilmasto-olosuhteisiin. Talotekniikan elinkaaripalveluilla tarkoitetaan taloteknisten järjestelmien hankintamuotoa, jossa toteuttaja vastaa järjestelmistä perinteistä takuuaikaa pidemmällä ja laajemmalla vastuulla. Yleensä toteuttajan vastuisiin elinkaaripalveluissa sisältyy vähintään taloteknisten järjestelmien suunnittelu ja toteutus, sekä vastuu järjestelmien ylläpidosta ja kunnossapidosta erikseen sovittavan ajan pituudelta. Elinkaaripalveluita sisältävät toteutusmuodot mahdollistavat kokonaistaloudellisuuden huomioon ottamisen, kun tarjouskilpailu kohdistuu palveluntuottajan tekniseen osaamiseen, sekä taloteknisten järjestelmien elinkaaritalouteen ja laatuun, pelkän järjestelmän toimittamisen sijaan. Taloteknisten järjestelmien hankinta elinkaarimallilla poikkeaa totutuista hankintamalleista monilta osin. Suunnittelun, rakentamisen ja talotekniikkapalveluiden tuottamisen vastuun sisällyttäminen yhteen sopimuskokonaisuuteen, tarjoaa lähtökohtaisesti aiempaa paremmat mahdollisuudet tavoiteltaessa edullisia ratkaisuja ja palveluja. Näitä vaikutusmekanismeja voidaan kuvata seuraavien periaateratkaisujen yhteisvaikutuksena: Tehtävien yhdistäminen. Perinteisissä urakoissa tilaaja hankkii talotekniset järjestelmät ja talotekniikkapalvelut kiinteistön elinkaarella monilla erillisillä sopimuksilla, jolloin eri osapuolten tavoitteiden yhteensovittaminen on vaikeaa ja usein yksittäisen osapuolen tavoitteet ajavat hankkeen ja tilaajan kokonaisedun edelle. Yhdistämällä eri tehtävät, palveluntuottajalla on mahdollisuus poistaa eri toimijoiden välisiä toiminnallisuuden rajoja ja niissä olevaa epäjatkuvuutta, sekä kehittää tarjottavaa palvelukokonaisuutta monin tavoin. Tavoitekeskeinen ajattelu. Talotekniikan toimivuuteen keskittyvän tilaajan vaatimusmäärittely tarjoaa talotekniikkapalvelujen tuottajille suuremmat vapaudet suunnitteluratkaisuiden valinnassa ja palvelukokonaisuuksien valmistelussa kuin perinteiset toteutusmuodot, joissa tilaaja määrittelee tekniset vaatimukset ja usein myös tekniset ratkaisut yksityiskohtaisesti. Lähestymistapa mahdollistaa ja kannustaa palveluntuottajaa tuottamaan palvelut elinkaariedullisesti sekä kehittämään palveluihin liittyviä innovaatioita. Hankintamenettelyt. Tavoitteellisten hankinta- ja kilpailumenettelyiden avulla varmistetaan hankittavalle talotekniikkapalvelulle hyvä hinta-laatu-suhde, koska tilaaja voi valita useammasta vaihtoehtoisesta tarjouksesta laadullisesti parhaimman ja elinkaariedullisimman vaihtoehdon. Kilpailun kautta hyödynnetään merkittävä osa siitä potentiaalista, joka perustuu suunnittelun, rakentamisen ja rakennuksen käytön aikaisten talotekniikkapalvelujen yhdistämiseen ja joka on mahdollistettu mm. talotekniikkapalvelulle asetetuissa palvelutasovaatimuksissa. Riskien siirto. Elinkaaripalveluita sisältävissä toteutusmuodoissa tilaaja siirtää monia riskejä itseltään valitsemalleen palveluntuottajalle. Osa riskeistä jaetaan tilaajan ja palveluntuottajan kesken. Tarkoituksenmukaisella riskien jakamisella ja siirrolla tilaajalta palveluntuottajalle, saadaan hankkeisiin elinkaarikannusteita, jotka motivoivat palveluntuottajaa taloteknisten ratkaisujen ja palveluiden kehittämiseen. Pitkäaikainen sopimus. Talotekniikan elinkaarimallien sopimussuhteet ovat pääsääntöisesti 1

6 2-10 vuotta. Pitkäaikaisella sopimuksella turvataan osaltaan riskien siirtoa sekä mahdollistetaan palveluiden maksumekanismin toimivuus. Lisäksi pitkäaikaisen sopimussuhteen avulla taloteknisten järjestelmien huoltoon ja ylläpitoon haetaan palveluntuottaja, jolle tarjoutuu mahdollisuus kehittää talotekniikkapalveluja ja integroida järjestelmien suunnittelussa ja rakentamisessa syntyvä tieto käyttövaiheen toimintaan. Elinkaaripalvelut laajentavat ja pidentävät palveluntuottajan vastuuta kohteen toimivuudesta ja ylläpidosta. Tämä merkitsee uutta näkökulmaa myös liiketoiminnan suunnittelun kannalta. Elinkaaripalvelut vaikuttavat siten myös hankkeeseen osallistuvien organisaatioiden liiketoimintasuhteisiin. Tilaajan ja palveluntuottajien välinen liiketoimintasuhde muuttuu perinteisestä tilaajapalveluntuottaja -suhteesta erilaisia uusia yhteistyömuotoja käsittäväksi. Yhteistyömuotojen kehittymisen myötä perinteiset etäiset ja lyhytkestoiset liikesuhteet muuttuvat yhä useammin pitkäkestoisiksi, yhteistyöhön perustuviksi kumppanuussuhteiksi. Kumppanuussuhteissa palveluntuottajan ja tilaajan on kyettävä sovittamaan yhteen molempien osapuolten liikesuhteelle asettamat strategiset, pitkän tähtäimen tavoitteet sekä operatiiviset, lyhyemmän aikavälin tavoitteet. 1.2 Rajaukset Talotekniikan elinkaarimalleissa käsiteltävien asioiden suhteen on tehty eräitä rajauksia. Tutkimushankkeen ulkopuolelle on rajattu mm. rahoitus, joka on liian laaja itsenäinen alue tässä tarkasteltavaksi. Rahoitusta kuitenkin tarkastellaan niiltä osin, kuin se on tarkoituksenmukaista kehitettyjen elinkaarimallien ymmärrettävyyden kannata. Näin on haluttu keskittyä Talotekniikan tulevaisuuden elinkaarimallit -tutkimushankkeen (CUBENethanke) kannalta keskeisiin asioihin, joita ovat mm. talotekniikan elinkaarimallien mukanaan tuomat uudet liiketoimintamahdollisuudet, riskienhallintamenettelyt, hankinta- ja sopimusmenettelyt sekä todentaminen ja varmistaminen. 2 Talotekniikan elinkaarimalleja 2.1 Elinkaarimallien yleisesittely Talotekniikan tulevaisuuden elinkaarimallit - tutkimushankkeessa (CUBENet-hanke) on caseanalyysien ja tutkimushankkeeseen osallistuvien yritysten kanssa järjestettyjen workshopien perusteella jäsennetty muutamia talotekniikan elinkaaripalveluiden perusmalleja. Mallien pohjalta alan toimijat voivat rakentaa omia organisaatioja hankekohtaisia toimintamallejaan yhdessä kumppaneidensa kanssa elinkaaripalvelujen toteuttamiseksi. Mallien tavoitteena on luoda alalle peruspelisääntöjä, joiden pohjalta saadaan luotua yhtenäisemmät elinkaaripalvelujen markkinat ja sitä kautta nostettua elinkaaritehokkuuden ja - vastuun periaatteella toteutettavien hankkeiden kysyntää ja tarjontaa. Tilaajat voivat hyödyntää malleja esimerkkeinä hankkeen toteutusmuotoa suunniteltaessa ja valittaessa. Palveluntuottajat voivat hyödyntää malleja uudenlaisen tarjoaman ja palvelukonseptien kehittämisessä. Kustakin mallista on kuvattu käyttötarkoitus ja kohde, toteutuksen prosessi (keskeiset tehtävät ja vastuut), liitettävät elinkaarivastuut ja palvelut, tarvittavat osaamisalueet ja todentamismenettelyt sekä perusliiketoimintamalli. Lisäksi on arvioitu mallien etuja ja haittoja, sen soveltamisen edellytyksiä sekä riskejä. Mallit ovat osittain limittäisiä, mutta painottavat tiettyä osa-aluetta. Niiden välisiä eroja voidaan luokitella seuraavien tekijöiden avulla: palvelun tuottajan suoritusvelvollisuuden laajuus kohteen laajuus: laite järjestelmä kiinteistö kohteiden määrä: yksi kohde monta kohdetta maksuperusteet: suoriteperusteiset maksut kustannusperusteiset maksut palvelumaksut tyyppi: korjausrakentaminen uudisrakentaminen tarkoitus: taloteknisten järjestelmien palvelutason säilyttäminen toiminnan tehostuessa palvelutason parantaminen 2

7 Kaikki mallit eivät eroa kaikkien em. tekijöiden osalta, mutta yksi tai useampi tekijä yksilöi kunkin mallin. Mallit luovat puitteet käytännön toteutusmalleille. Tutkimushankkeessa kehitettiin viisi erilaista talotekniikan elinkaarimallia. 1. Kokonaisvastuullinen rakentamisen elinkaaripalvelu 2. Talotekniikkajärjestelmän kokonaisvastuutoimitus 3. Talotekniikan korjaamisen elinkaaripalvelu 4. Talotekniikan korjaaminen kilpailullisella neuvottelumenettelyllä 5. Säästörahoitteiset talotekniikkapalvelut Kokonaisvastuullinen rakentamisen elinkaaripalvelu -mallissa palveluntuottajan tehtävänä on koko rakennuskohteen suunnittelu sekä rakennus- ja talotekniset työt. Lisäksi palveluntuottaja vastaa talotekniikka- ja kiinteistöpalveluista sovitun ajan. Suunnittelu- ja rakennustöiden aiheuttamat kustannukset tilaaja maksaa palveluntuottajalle tavanomaisten urakkasuorituksen maksuperusteiden mukaisesti. Sen sijaan palveluista tilaaja maksaa kuukausittaisia palvelumaksuja sopimuskauden ajan. Talotekniikkajärjestelmän kokonaisvastuutoimitus -mallissa palveluntuottajan tehtävänä on talotekniikkajärjestelmän suunnittelu, rakentaminen sekä järjestelmään liittyvä huolto ja ylläpito sovitun kauden ajan. Tilaaja asettaa järjestelmään liittyviä vaatimuksia, jotka voivat kohdistua järjestelmäominaisuuteen (esimerkiksi hyötysuhde) tai palvelutasoon, joka järjestelmällä tuotetaan (sisäilma- tai energiapalvelu). Palveluntuottaja ottaa myös vastuun sovitun palvelun tuottamisesta. Maksuperusteena voi koko hankkeen osalta olla palvelumaksu, joka maksetaan sopimuskautena. Tällöin palveluntuottaja rahoittaa hankkeen vaatimat investointikustannukset. Investointikustannusten maksuperusteena voivat olla myös ns. tavanomaiset urakan maksuperusteet. Näiden lisäksi tuotettujen palvelujen aiheuttamat kustannukset korvataan palvelumaksulla. Talotekniikan korjaamisen elinkaaripalvelu - mallissa hankkeen tavoitteena on vanhan talo- ja rakennustekniikan uusiminen ja samalla kohteen sisäilmaston ja olosuhteiden parantaminen sekä energian käytön tehostaminen. Mallissa tilaaja tekee tarjouspyynnön alustavilla luonnossuunnitelmilla ja järjestelmävaatimuksilla, joista tarjoajat antavat tavoitehinnan. Tilaaja ja palveluntuottaja ohjaavat loppusuunnittelua sekä taloteknisten järjestelmien sekä rakennusosien valintaa yhteistyössä. Palveluntuottaja vastaa osasta talotekniikkapalveluista, tilaajan vastatessa osasta. Palveluntuottajan vastuulla olevat talotekniikkapalvelut kohdistuvat lopputuotteeseen (esim. sisäilmanlaatuun). Palveluntuottaja voi vastata myös osasta kiinteistöpalveluista. Palveluiden osalta palveluntuottajalle tuleva korvaus on palvelumaksuperusteista. Talotekniikan korjaaminen kilpailullisella neuvottelumenettely - mallissa tilaaja kokoaa useista rakennuksista yhden hankekokonaisuuden, jossa hankekokonaisuuteen kuuluvien rakennusten sisäolosuhteita tai energiatehokkuutta parannetaan. Kokonaisuudessa voi olla tekniseltä kunnoltaan hyvin erityyppisiä rakennuksia, jolloin tehtävät ja työt voivat vaihdella rakennuksittain. Toimenpiteet voivat kohdistua rakennus- ja taloteknisten töiden ja palvelujen ohella myös kiinteistö- ja käyttäjäpalveluihin. Hanke- ja yleissuunnittelu toteutetaan yhteistyössä tilaajan ja valittujen palveluntuottajien kanssa kilpailullista neuvottelumenettelyä noudattaen. Säästörahoitteiset talotekniikkapalvelut - mallissa hankkeen käynnistää tilaajan todentama tai arvioima yhden tai usean kohteen talotekniikkajärjestelmän energiansäästöpotentiaali. Tilaaja määrittää omin toimenpitein (esim. katselmuksin), säästöpotentiaalin ja uudistettavat talotekniset järjestelmät. Näiden lisäksi tilaaja voi määrittää kohteeseen samaan hankkeeseen muita toimenpiteitä, joilla ei saavuteta säästöä. Näistä aiheutuvat kustannukset maksetaan palveluntuottajalle normaaliin tapaan urakkasuorituksen kuluessa. Kohteen palvelutasoja tai käyttöaikoja ei oleellisesti muuteta, vaan ne säilytetään ennallaan koko sopimuskauden. Hankkeen vaatimat kustannukset voidaan kokonaan tai valtaosaltaan kattaa sopimuskauden aikana syntyvillä, palvelun tuottamilla energiakustannusten säästöillä, jotka todennetaan sovitulla tavalla. Palveluntuottaja huolehtii myös toteutuksen vaatimasta rahoituksesta, jolloin tilaaja maksaa toteuttajalle energiansäästöön perustuvaa palvelumaksua. 3

8 Tehtävä hankkeessa Malli 1 Malli 2 Malli 3 Malli 4 Malli 5 Hankesuunnittelu Yleissuunnittelu Tekninen suunnittelu Rakennustekniset työt Talotekniset työt Talotekniikkapalvelu(t) Kiinteistöpalvelut Käyttäjäpalvelu(t) Rahoitus Omistus Kuva 1. Elinkaarimallien suoritusvelvollisuudet ( = tilaaja, = palveluntuottaja). 2.2 Mallien kehittäminen Vaihtoehtoisia malleja kehitettiin jakamalla rakennushanke kolmeen alakokonaisuuteen laajuuden, suoritusvelvollisuuden ja maksuperusteiden suhteen. Nämä alakokonaisuudet ovat toisistaan riippumattomia ja niitä yhdistelemällä voidaan muodostaa uusia malleja. Kuvassa 2 on esitetty alakokonaisuuksien osat. Laajuuden perusteella palveluntuottaja voi vastata kohteen arkkitehtisuunnittelusta, rakenneteknisestä suunnittelusta, LVI-suunnittelusta tai sähkösuunnittelusta tai näiden yhdistelmästä. Palveluntuottaja voi vastata myös kohteen rakennusteknisistä töistä, taloteknisistä töistä tai molemmista. Palveluntuottajan tehtävien laajuus voidaan jakaa myös avoimen rakentamisen periaatteen mukaisesti runkorakenteisiin ja sisävalmistukseen (support ja infill osioihin). Lisäksi rakennuksia voi olla yksi tai useampi. Palveluntuottajan suoritusvelvollisuuteen voi kuulua yksi tai useampi seuraavista tehtävistä: Hankesuunnittelu Yleissuunnittelu Tekninen suunnittelu Projektinjohto Rakennustekniset työt Talotekniset työt Talotekniikkapalvelut Kiinteistöpalvelut Käyttäjäpalvelut Rahoitus Suoritusvelvollisuuksien laajuus voi vaihdella huomattavasti tilaajan hankkeelle asettamien tavoitteiden ja vaatimusten mukaisesti. Suoritusvelvollisuuksien laajuuteen vaikuttaa myös tilaajan oma organisaatio ja sen osaaminen. Eri tehtävät voidaan antaa palveluntuottajalle erilaisin maksuperustein. Maksuperusteina voidaan käyttää: Kokonaishintaa Yksikköhintaa Laskutyötä Tavoitehintaa Palvelumaksua Näistä neljä ensimmäistä ovat tavanomaisia rakennushankkeissa. Palvelumaksu tarkoittaa maksuperustetta, jossa palveluntuottajalle maksetaan rakennus- ja taloteknisistä töistä korvaus kokonaan tai osittain rakennuksen käytön aikana. Maksuperusteita voidaan myös yhdistellä siten, että osa tehtävistä maksetaan eri maksuperusteilla kuin toiset tehtävät. Esimerkiksi suunnittelukustannukset maksetaan kokonaishintaisena, mutta rakennustekniset ja talotekniset työt maksetaan laskutyönä ja talotekniikkapalvelut palvelumaksuperusteisesti. Näiden kolmen osakokonaisuuden perusteella voidaan muodostaa useita yhdistelmiä, jotka muodostavat erilaisia hankemalleja. 4

9 Laajuus Runko Sisäosat Suoritusvelvollisuus Rahoitus Hankesuunnitelma ARK RAK Käyttäjäpalvelut Yleissuunnitelma LVI Maksuperuste S Kiinteistöpalvelut Talotekniikkapalvelut Talotekniset työt Tekninen suunnitelma Projektin johto Rakennustekniset työt Tavoitehinta Yksikkö hinta - Laskutyö Kokonaishinta Palvelu maksu Kuva 2. Mallien valintakori. 3 Mallien käytössä huomioitavat tekijät 3.1 Hankinta ja sopimus Hankintamenettelyt Tässä julkaisussa esitetyt mallit on ensisijaisesti tarkoitettu yksityisen tilaajan sovellettavaksi. Lähtökohtaisesti yksityisten tilaajien hankintaan liittyvää toimintaa ei säädellä lainsäädännöllä, vaan yritykset voivat toimia sangen vapaasti yleisen lainsäädännön puitteissa. Kuitenkin rakennusalan urakkakilpailun periaatteet (RT ) määrittävät hyvän rakennuttamistavan ja osaltaan varmistavat tilaajan ja palveluntuottajan tasavertaisen aseman. Erityisesti silloin kun tilaaja on tarjouspyynnössä ilmoittanut noudattavansa urakkakilpailun periaatteita, ne ovat rakennuttajaa sitovia säännöksiä, jolloin tarjouksen antaja voi luottaa siihen, että näitä periaatteita noudatetaan. Sisällöllisesti urakkakilpailun periaatteet jakautuvat sopimusoikeudellisiin ja kilpailuoikeudellisiin elementteihin. Tällöin urakkakilpailun periaatteet perustuvat sopimusoikeudelliselta osaltaan lakiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista sekä sopimusoikeudellisiin oikeusperiaatteisiin ja kilpailuoikeuden osalta lakiin kilpailunrajoituksista. Lisäksi kilpailuoikeudellista näkökulmaa julkisoikeudellisten rakennushankkeiden osalta koskee julkinen hankintalainsäädäntö. Sopimusoikeudellisina elementteinä rakennusalan urakkakilpailun periaatteet käsittelevät sopimuksen tekoprosessia sekä siihen liittyviä osapuolten velvollisuuksia. Lisäksi periaatteissa on heijastumia yleisistä sopimusoikeudellisista periaatteista kuten lojaliteettista ja vilpittömyydestä. Elinkaarihankkeissa, kuten kaikissa rakennushankkeissa, tilaajan ja urakoitsijan yhteisenä tavoitteena on yhteistyössä tasavertaisina sopijapuolina aikaansaada käyttökelpoinen ja kunnollinen rakennustyön lopputulos. Tällöin on myös toisen sopijapuolen edut otettava huomioon sopimuksentekoprosessin aikana. Osapuolten on myös tunnettava työtä koskevat säädökset sekä hyvät rakentamis-, rakennuttamis- ja urakointitavat sekä noudattavan niitä. Osapuolten toimintaorganisaatioiden ja valtuuksien tulee olla niin järjestettyjä, että tarvittavat päätökset voidaan tehdä oikea-aikaisesti. Hyvän rakentamis-, rakennuttamis- ja urakointitavan vaatimuksella pyritään välttymään niiltä ongelmilta, joita molemmille osapuolille saattaa syntyä, mikäli toinen osapuoli ei tunne rakennusalan käytäntöjä. Osapuolet eivät saa käyttää hyväkseen toisen osapuolen tietämättömyyttä tai erehdystä, eikä osapuolen tule antaa vääriä tai harhauttavia tietoja. Toiselta osapuolelta ei saa myöskään salata tämän suoritukseen vaikuttavia seikkoja. Vilpittömyysvaatimus asettaa sopijapuolelle sekä passiivisia että aktiivisia velvoitteita. Passiiviseen 5

10 velvollisuuteen sisältyy sekä kielto olla käyttämättä hyväkseen toisen osapuolen tietämättömyyttä että pitäytyä väärien tai harhauttavien tietojen antamisesta. Aktiivista velvollisuutta puolestaan edellyttää kielto salata toisen osapuolen suoritukseen vaikuttavia seikkoja. Osapuolien tulee ilmoittaa myös oma-aloitteisesti ja välittömästi havaitsemistaan virheistä, puutteista ja riskitekijöistä sekä niistä toimenpiteistä, joilla voidaan edistää suoritusta tai työn tulosta. Sopimuksen tekovaiheessa velvollisuudella ilmoittaa havaitsemistaan virheistä ja puutteista, on merkitystä lähinnä siinä, että pyritään tarjouspyynnössä mahdollisesti havaittujen suunnitelman aukkojen ja muiden epäselvyyksien esiintuomiseen ja selvittämiseen. Lähtökohtana tulee olla mahdollisimman yksiselitteisten ja täydellisten sopimusasiakirjojen kokoaminen. Kilpailuoikeudellisin säädöksin pyritään turvaamaan kilpailun vapaus ja markkinoiden toimivuus vahingollisilta kilpailunrajoituksilta, sekä estämään terveen ja toimivan talouden vääristyminen. Terve taloudellinen kilpailu ilmentää lähinnä kahdenlaisia kilpailunrajoituslain taustalla olevia pyrkimyksiä. Ensinnäkin taloudellisen kilpailun tulee olla tervettä siinä mielessä, että yksittäiset toimijat voivat esteettä parantaa oman tuotantonsa tehokkuutta ja kehittää uusia entistä parempia tuotteita. Toisaalta ilmaisua terveestä taloudellisesta kilpailusta voidaan tulkita siten, että laki turvaa taloudellista kilpailua vain siinä määrin, kuin se on lain ja hyvän liiketavan mukaista. Toimivalla taloudellisella kilpailulla viitataan sellaiseen normatiivisen käyttäytymisen malliin, johon tosiasiallista markkinakäyttäytymistä lakia sovellettaessa verrataan. Rakennusalan urakkakilpailun periaatteissa on kilpailuoikeudellisia kysymyksiä säädelty sekä yleislausein, että tiettyä tarjouskilpailun vaihetta koskevin yksittäisin kohdin. Yleislauseen mukaisesti tarjousten hankkimisessa, antamisessa ja käsittelyssä edistetään vapaata kilpailua sekä turvataan eri osapuolten oikeudet. Urakkaehtojen on oltava tasapuoliset sekä yhtäläiset kaikille urakoitsijoille. Tässä kohtaa urakkakilpailun periaatteet ja julkinen hankintalainsäädäntö leikkaavat toisiaan. Julkinen hankintalainsäädäntö juridisena säännöksenä koskee vain julkisia hankintayksiköitä, mutta se kuitenkin osaltaan normittaa hyvää hankintatapaa ja on siten periaatteellisella tasolla esimerkkinä hyvästä hankinta- ja rakennuttamistavasta. Täten myös yksityiset toimijat voivat osaltaan hakea ohjeistusta hankintalainsäädännön menettelytavoista ja periaatteista. Julkisten hankintojen säädösten tarkoituksena on velvoittaa julkiset viranomaiset ja muut hankintayksiköt kilpailuttamaan hankintansa sekä säädellä hankintojen kilpailuttamisessa noudatettavista periaatteista ja kilpailuttamisen menettelytavoista. Hankintamenettelyä koskevia periaatteita tulee noudattaa hankintamenettelyn kaikissa vaiheissa. Julkisia hankintoja koskevia periaatteita ovat tasapuolisen kohtelun, avoimuuden sekä suhteellisuuden periaatteet. Tasapuolisen kohtelun periaate edellyttää, että kilpailuttamisen ja tarjousmenettelyn kaikissa vaiheissa ehdokkaita ja tarjoajia kohdellaan samalla tavalla riippumatta sellaisista tekijöistä, jotka eivät liity hankinnan toteuttamiseen. Tasapuolinen kohtelu edellyttää esimerkiksi, että eri paikkakunnilta olevia ehdokkaita tai tarjoajia kohdellaan samalla tavoin kuin esimerkiksi oman kunnan yrityksiä. Tasapuolinen kohtelu tarkoittaa myös, että hankinnalle asetetut vaatimukset eivät saa olla paikallisia tai tiettyä aluetta tai yritystä suosivia. Avoimuusperiaate edellyttää esimerkiksi, että hankintamenettelyä koskevia tietoja ei salata, hankinnasta ilmoitetaan julkisesti, tarjouskilpailun ratkaisemisesta tiedotetaan tarjouskilpailuun osallistuneille ja hankintaa koskevat asiakirjat ovat lähtökohtaisesti julkisia. Suhteellisuusperiaate edellyttää, että hankintamenettelyn vaatimukset ovat oikeassa suhteessa tavoiteltavan päämäärän kanssa. Siten esimerkiksi tarjoajien kelpoisuusehtojen asettamisessa on huomioitava hankinnan luonne ja arvo. Suhteellisuusperiaatteen soveltaminen mahdollistaa kuitenkin, että esimerkiksi työsuorituksia edellyttävissä palveluhankinnoissa tarjoajan ominaisuuksiin voi liittyä tiukempia kriteereitä kuin tavanomaisissa tavarahankinnoissa. Myös tarjouspyynnön sisältöön tai tarjousmenettelyn ehtoihin liittyvien vaatimusten tulisi olla oikeassa suhteessa hankinnan laatuun nähden Sopimusmenettelyt Talotekniikan elinkaarimallien sopimusmenettelyihin heijastuu erityisesti pitkä sopimuskausi. Pitkäkestoiset sopimukset poikkeavat lukuisin eri muodoin sopimusoikeudellisessa tarkastelussa verrattuna kertaluonteisiin sopimuksiin. Pitkä- 6

11 kestoisissa sopimuksissa nousevat merkittävään osaan mm. sopimusvalmistelu sopimusneuvotteluineen, räätälöitävät sopimusehdot, riskit ja riskienhallinta, erimielisyyksien ratkaisumekanismit sekä eri oikeusperiaatteet. Keskeistä on sopimussuhteen periaatteiden määrittely. Näitä periaatteita ovat mm. keskinäinen luottamus, lojaliteetti, avoimuus, vuorovaikutus, tietämyksen vaihto ja yhteinen kehittäminen. Oleellista on sopimuksellisesti määritellä nämä periaatteet. Vain tätä kautta ne saavat vahvempaa juridista velvoittavuutta ja sitovuutta. Ne voidaan tapauskohtaisesti kirjata itse sopimuksiin tai myös erillisiin liiteasiakirjoihin. Laadittavissa sopimusehdoissa on kuitenkin kiinnitettävä erityistä huomiota sopijapuolten suoritus- ja yhteistyökykyyn, suoritusvelvollisuuden sisältöön ja laatutasoon, häiriötilanteiden hallintaan sekä turvaamislausekkeisiin ja yhteistyömekanismeihin. Pitkäkestoisissa liikesuhteissa sopimus toimii yhteistyön perustana; yritysten tavoitteena ei ole pelkästään sopimuksenteko, vaan sopimuksen avulla saavutettava onnistunut yhteistyö ja sen tulokset. Sopimus toimii siten paitsi taloudellisen vaihdannan välineenä, myös apuvälineenä yritysten toiminnanohjauksessa, arvontuotossa, riskienhallinnassa ja viestinnässä. Sopimusten toiminnanohjaustarkoituksessa sopimus toimii liiketoiminnan suunnittelun ja johtamisen apuvälineenä. Sopimuksella on tärkeä tehtävä yritysten välisen yhteistyön suunnittelussa ja toteuttamisessa. Kyse on ensisijaisesti palveluprosessien johtamisesta sekä toiminnan, yhteistyön ja tilaaja-palveluntuottaja-suhteiden hallinnasta, jolloin sopimusten tehtävänä on saada asiat tapahtumaan ja ohjata käytännön töitä. Etenkin pitkäkestoisissa sopimussuhteissa korostuvat sopimussisällön muuttamiseen ja yhteistyön päättymiseen liittyvät mekanismit. Sopimusten arvontuottotarkoituksessa sopimus luo turvaa asiakas- ja liikesuhteissa. Sopimus osaltaan turvaa yrityksen tulevaisuuden tuottoja ja toimintaedellytyksiä. Kun sopimukset ovat kunnossa ja hallinnassa, yrityksen tuloksenteolle on osaltaan luotu edellytykset. Lopullinen tuloksenteko jääkin palveluntuottajan tuotantoprosessien varaan. Sopimus toimii myös liiketoiminnan riskien ja häiriötilanteiden minimoinnin ja niihin varautumisen välineenä. Sopimukset määrittelevät kuka kantaa vastuun suorituksen epäonnistumisesta tai häiriöstä ja miten laajana tämä vastuu toteutuu. Sopimusten rooli on riskienhallinnassa kaksijakoinen; reaktiivinen sekä proaktiivinen. Reaktiivisessa riskienhallinnassa turvaudutaan epäonnistumisen tai riskin laukeamisen johdosta sopimuksiin, joiden perusteella epäsuotuisat taloudelliset seuraukset jaetaan sopijapuolten kesken. Proaktiivisessa riskienhallinnassa sopimukset merkitsevät ennalta varautumista, mikä pienentää riskien todennäköisyyttä, vähentää niiden vaikutuksia ja myös nopeuttaa vahingoista toipumista. Sopimuksen suunnittelu onkin parhaimmillaan proaktiivista riskienhallintaa, jossa hyödynnetään paitsi oikeudellista myös teknistä ja taloudellista osaamista. Sopimuksella on myös viestintätarkoitus, jossa se toimii muistilistana, kollektiivisena muistivälineenä ja sisäisen sekä ulkoisen viestinnän apuvälineenä. Kun asiat kirjataan sopimukseen, ne voidaan palauttaa mieleen ja tiedot välittää sinne missä niitä tarvitaan. Jos saavutettua yhteisymmärrystä ei kirjata, muisti voi pettää ja mielikuvat sovitusta voivat ajan myötä muuttua. Kun sovitut asiat dokumentoidaan, ne on helpompi palauttaa mieleen, myös henkilöiden ja heidän tehtäviensä vaihtuessa. Sopimuksissa voidaan määritellä puitteet, menettelyt ja määräajat osapuolten kokouksille ja muille yhteydenpidolle, samoin kuin hyväksymis-, vahvistus- ja reklamaatioilmoituksille. Sopimuksilla on myös erimielisyyksien ehkäisyja ratkaisufunktiot. Huolellinen sopimussuunnittelu, tavoitteiden ja odotusten läpikäynti ennakkoon sopimusten suunnitteluvaiheessa sekä selkeä sopimus, torjuvat osaltaan erimielisyyksiä. Sovitut menettelytavat auttavat sekä hoitamaan häiriöt ja ongelmat ennen kuin ne muuttuvat oikeudellisiksi, että ratkaisemaan erimielisyydet mahdollisimman pienin menetyksin. Talotekniikan elinkaarimalleissa, kuten muissakin pitkäkestoisissa yhteistyöhön perustuvissa sopimussuhteissa, luottamus on keskeinen osatekijä toiminnan mahdollistajana. Luottamuksen syntyminen edellyttää sopijapuolten tahtotilaa, 7

12 mutta toimiakseen luottamus edellyttää, että sopimuksiin sisällytetään sopimusdynaamisuuteen liittyviä tekijöitä. Sopimusten dynaamisuudessa lähtökohtana on sopijapuolten yhteisymmärrys siitä, että solmittu sopimus tulee todennäköisesti muuttumaan sopimuskaudella. Ensinnäkin sopimus voi täydentyä, koska jo laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Sopimusehto voi muuttua sopimuksessa määrätyin tavoin tai normiperusteisesti esimerkiksi lainsäädännöllisten tekijöiden perusteella. Toiseksi sopimukseen voi jäädä aukko, joka tulee täytettäväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Tällaiset tilanteet voivat vaihdella paljon. Aukko voi esimerkiksi koskea jotain yksittäistä olosuhdetta tai myös tilannetta, jossa olosuhdetta on sopimuksessa säännelty avoimella termillä tai yleislausekkeella. Pitkäkestoisten sopimusten osalta painottuu erityisesti sopijapuolten keskinäinen lojaliteettivelvollisuus. Lojaliteettivelvollisuudella on oikeudellista vaikutusta ja painoarvoa kaikissa sopimussuhteen vaiheissa. Mitä yksilöllisempi ja yhteistyöpainotteisempi sopimus on, ja mitä enemmän sen valmistelu on vaatinut suunnitelmallisuutta ja huomiota, sitä enemmän myös sopimusosapuolilta voidaan vaatia sopimuskaudella sanoissa ja teoissa keskinäistä lojaliteettia. Lojaliteettia edellytetään jo sopimusvalmistelun aikana. Pitkäkestoiset sopimukset vaativat usein perusteellisen suunnittelun sopimusvalmistelun sopimusneuvotteluineen ja sopimusehtojen laatimisineen. Sopimusneuvottelujen aikana osapuoli on velvollinen aktiivisesti ehkäisemään sellaisia erehdyksiä, jotka voivat aiheuttaa tappiota toiselle osapuolelle. Siten myös vaikenemisella voi olla oikeudellisia seuraamuksia. Sopimuksen solmimisvaiheessa sopimuksella määritellään yhteisen toiminnan päämäärä ja tällöin on otettava huomioon ja suojattava osapuolten edut ja oikeudet. Sopijapuolten intressejä ei myöskään tule nähdä vain vastakkaisina ja kilpailevina. Lojaalisuusnäkökulma on moraalisääntö, joka korostaa osapuolten välillä vallitsevaa luottamussuhdetta ja avoimuutta. Myös sopimustyypillä on merkitystä peilattaessa niitä lojaliteettivelvollisuuteen. Mitä enemmän sopimussuhde edellyttää osapuolten yhteistoimintaa sekä luottamusta, sitä ankarammaksi käy kohtuullisen lojaliteetin vaatimus. Lojaliteettivelvollisuudella on merkitys ja vaikutus myös sopimuskaudella. Sopimussuhteen toimiessa yleensä ei suuria ongelmia ilmene. Sopijapuolet toimivat tällöin kuten kulloinkin sovittu ja yhteistyö toimii. Pitkäkestoisten sopimusten ja sopimussuhteiden osalta lojaliteettivelvollisuus aktualisoituukin erityisissä tilanteissa, joissa tällöin edellytetään sopimusosapuolelta myös toisen sopimusosapuolen etujen huomioonottamista. Keskeistä sopimussuhteiden ja itse sopimusten kannalta on tavoitteiden ja yhteistyön tarkoituksen määritteleminen. Oleellisia ovat sopijapuolten yhteiset tavoitteet, mutta yhtä lailla merkittäviä ovat sopijapuolten erilliset tavoitteet. Kaikki nämä tavoitteet ovat mahdollista ja perusteltua määritellä yksilöiden sopimuksissa. Tavoitteet voivat olla konkreettisia, kuten esimerkiksi tietyn prosenttimäärän kustannussäästöjä ylläpitokustannuksissa. Tavoitteet voivat olla myös abstraktimpia, sopimussuhteen menestykseen tähtääviä. Yhteistyön tarkoituksen määrittely on samalla myös kyseisen sopimuksen tarkoituksen määrittelyä. Tärkeää on myös määritellä sopimusjärjestelyn kohteena olevat palvelut. Palveluntuottajan vastuulla olevat palvelut on määriteltävä niin, ettei sopimuksellisia aukkoja tai epäselviä tulkintatilanteita, liittyen siihen mitä palveluntuottajan tehtäviin ja velvoitteisiin kuuluu, pääse syntymään. Merkittävää järjestelyissä on sopijapuolten sopimuksenaikainen toiminta. Tähän liittyen oleellista ovat organisoitu yhteinen kehittäminen ja organisoidut yhteistyömenettelyt. Nämä tulee sopimusteknisesti implementoida sopimuksiin. Yhteisen kehittämisen osalta tärkeää on määritellä eri tasot, joilla yhteistä kehittämistä toteutetaan. Lisäksi sopimusjärjestelyssä voi olla yhteisiä toimielimiä, joiden tehtävät ja toimivaltuudet tulee selkeästi kirjata sopimuksiin. Kun tämä organisoituminen on selkeästi kirjattu sopimuksiin, ovat toimintatavat hyvin selvillä. Elinkaarisopimusten pitkäkestoisuuteen liittyen esimerkiksi erilaisia olosuhteiden muutoksia tai muita muutostarpeita voi nousta esiin sopimuskaudella. Tämä lähtökohta on sopijapuolten tiedostettava luodessaan sopimusjärjestelyään. Olosuhteet voivat muuttua tavalla mikä ei ole ollut ennakoitavissa tai tavalla jonka osalta sopijapuolet eivät ole tehneet selvää riskinjakoa. Ongelmien ennalta-arvattavuus vähenee mitä pitempi 8

13 ajanjakso on kysymyksessä. Vaikeimmin ratkaistavia ovat ennalta-arvaamattomat, olennaiset, pysyvät tai pitkävaikutteiset olosuhteiden muutokset, jotka vaikuttavat merkittävästi joko alkuperäiseen kustannusrakenteeseen tai tulonmuodostukseen. Tällöin sopimusten muokkaaminen vastaamaan uutta tilannetta on perusteltua ja oikeutettuakin. Jos sopijapuolet itse pystyvät sopimaan asiasta, ongelma on luonnollisesti sillä hoidettu. Muutoksiin on kuitenkin varauduttava luomalla sopimusmekanismit, eräänlaiset varaventtiilit, kohtuuttoman epätasapainon poistamiseksi. Peruslähtökohtana on kuitenkin se, että muutokset joihin liittyvän riskin tai muutoksen sopijapuoli on ottanut kannettavakseen, eivät oikeuta sopimuksen muutokseen. Eräänlainen tilanteen muutos on ylivoimainen este, minkä osalta sopimusoikeus tarjoaa useita vakiintuneita ratkaisumalleja. Ylivoimainen este käsittää yleensä ennalta-arvaamattomat, ylivoimaiset ja suorituksen mahdottomaksi tekevät ulkopuoliset esteet. Useimmat muutokset eivät kuitenkaan aiheuta mahdottomuutta vaan olennaisesti muuttuneet toteutuskustannukset. Näistä syistä johtuen sopimukseen tulee pyrkiä luomaan joustavia mekanismeja, joiden pohjalta voidaan sopimusta muuttaa tai täydentää. Mm. osapuolten sopimuskaudella harjoittama säännöllinen kehitystoiminta voi synnyttää uusia ideoita tai tarpeita, jotka tulee voida, sopijapuolten niin halutessa, ottaa mukaan sopimukseen. Tästä syystä on kiinnitettävä huomiota siihen, että pyritään luomaan kyseisen luonteisia sopimusehtoja ja mekanismeja, jotka reagoivat muuttuviin olosuhteisiin ja tarpeisiin. Eräs merkittävä sopimuksellinen kysymys liittyy ongelmien ja erimielisyyksien ratkaisukeinoihin. Elinkaarisopimuksiin on tässä suhteessa mahdollista luoda joustavia ja monipuolisia mekanismeja. Tietyt erikseen määritellyt kysymykset ja ongelmakokonaisuudet on esimerkiksi mahdollista käsitellä sopijapuolten kesken organisoiduissa toimielimissä. Näiden lisäksi tulee määritellä riidanratkaisukeino vakavampien oikeudellisten kiistojen osalta. Tässä mielessä vaihtoehtoina ovat välimiesmenettely ja käräjäoikeus. 3.2 Riskien hallinta Keinona riskien hallitsemiseksi ja kantajaosapuolen osoittamiseksi on systemaattinen riskien identifiointi ja arviointi. Riskianalyysin vaiheet ovat kohteen määrittely, vaarojen tunnistaminen, seurausten arviointi, todennäköisyyksien arviointi, kokonaisriskin arviointi ja viimeisenä riskin vähentäminen ja ehkäisy. Hankkeen toteutuksen osapuolten riskien kantamisen kyky arvioidaan ja yleensä riski annetaan kannettavaksi sille osapuolelle, joka pystyy sen kantamaan tai kenelle se luontaisesti kuuluu. Konkreettinen väline riskien kannon vastuuosapuolen osoittamiseen ja kirjaamiseen on sopimus. Riskien arvioinnin kautta hahmotetaan oleelliset sopimuksiin kirjattavat asiat ja tarvittavat vakuutukset ja mahdolliset vakuudet. Riskien yleinen luokittelu voidaan esittää esimerkiksi muodossa 1 : Maakohtaiset riskit (aiheutuvat toteutusympäristöstä kohdemaassa) o Taloudelliset riskit o Poliittiset riskit o Luonnonolosuhteisiin liittyvät riskit Toteutusriskit (aiheutuvat kohteen toteutuksesta) o Tekniset riskit o Taloudelliset riskit o Sopimustekniset riskit (aiheutuvat juridisesta sisällöstä) o Henkilöstöriskit (aiheutuvat henkilöstön menettelystä) o Hankkeen toteutustapariski Force Majeure riskit (ne aiheuttavat sopimuksesta riippumattomat ennalta arvaamattomat ja ylivoimaisia seurauksia aiheuttavat tekijät) Nämä riskit voidaan jaotella ja yksilöidä edelleen konkreettisiksi rakennushanketta koskeviksi. Hankeriskit (liittyy pääasiassa rakennus- ja asennustöihin): - Lähtötiedot ja niiden paikkansapitävyys o Olemassa olevat rakenteet ja niiden kunto - Rakennus- ja asennustöihin liittyvät tekniset riskit - Investointikustannusten taso (ylittyminen) - Rakentamisen aikataulun toteutuminen - Suunnitteluratkaisuiden laatutaso (etenkin tekniset suunnitelmat) 1 Räsänen R. Kiinteistöpalvelusopimukset elinkaarihankkeissa. Liiketaloudelliset riskit ja niiden estäminen. DI-työ

14 Toimintatapaan liittyvät riskit (liittyy pääasiassa käytönaikaiseen toimintaan ja johtuu pitkähköstä sopimusajasta): - Lähtötiedot ja niiden paikkansapitävyys o Aiempien vuosien kulutustiedot - Sovitut säästötavoitteet o Todentamiseen liittyvät ongelmat - Ylläpitokustannusten taso o Energiakustannusten vaihtelut o Ylläpitojaksojen ajoittuminen - Ylivoimainen este Toimijoihin liittyvät riskit: - Osapuolten taloudellinen tila ja sen muutokset o Maksukyvyttömyys ja konkurssi - Organisatoriset muutokset o Vastuuhenkilöiden vaihtuminen Välineet ja työkalut riskien hallintaan Konkreettinen väline systemaattiseen riskien arviointiin on riskienjakotaulukko. Hankkeen mahdolliset (ja mahdottomiltakin tuntuvat) riskit listataan ja sopimusosapuolet jakavat riskit keskenään neuvottelujen kuluessa. Yksittäisen riskin kantaminen jätetään joko jommallekummalle sopimusosapuolelle tai molemmille yhdessä kannettavaksi sovittavan jakoperusteen mukaan. Liitteessä 1 on esitetty erään elinkaarihankkeen riskienjakotaulukko (tarjouspyynnön jakoehdotus) 2. Tilaaja on arvioinut hankkeen riskit ja ottanut osan itselleen kannettavaksi. Tarjouspyynnössä toimittajaa pyydetään huomioimaan sille siirtyvät riskit ja pyydetään kuvaamaan, kuinka se kantaa riskit tai huomioi nämä tarjouksessaan. Riski voidaan myös ottaa kannettavaksi hinnoittelemalla riskitekijä. Kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä samalla kun tarjouspyynnön sisältöä tarkennetaan neuvotteluissa (yhdessä tilaaja ja mahdolliset tarjoajat), tehdään samalla riskien jako. Riskienjakotaulukko avustaa tarjoajia arvioimaan, kuinka he hyväksyvät riskit, jotka tilaaja siirtää tarjoajalle (joka voi olla myös yhteenliittymä). Taulukko muodostaa pohjan tarjoajien ehdotukselle osoittaakseen kuinka hyvin tarjoajat ymmärtävät riskin luonteen, kuinka tehokkaasti tarjoajat kohdentavat riskit alihankintaketjussa ja kuinka tarjoajat minimoivat riskien aiheuttamat epäedulliset vaikutukset suhteessa tilaajaan ja loppukäyttäjiin. Kohteen valmistumisen jälkeen riskejä hallitaan myös kohteen informaatiojärjestelmän, esimerkiksi kiinteistövalvontajärjestelmän, avulla. Teknisen järjestelmän toimivuutta ja erityisesti niitä tekijöitä, jotka on sanktioitu sopimuksissa, seurataan ja mitataan. Kiinteistövalvontajärjestelmään voidaan sisällyttää riskienarviointityökaluja, jotka kohdentavat valvonta- ja huoltotoimet prosessin riskikohtiin 3. Kuvassa 3 on esimerkki hygieniariskien arvioinnin menetelmästä, joka perustuu riskiluvun määrittelyyn 4. Järjestelmän eri osien haittatekijät arvioidaan kolmen tekijän perusteella. Haittatekijän esiintymistodennäköisyys, havaitsemistodennäköisyys ja vakavuus arvioidaan kukin erikseen asteikolla Näiden tekijöiden tulona saadaan kokonaisriskinumero. Mitä suurempi riskinumero saadaan, sitä suurempi on haittatekijän aiheuttama riski. Kun riskikohdat tunnistetaan, voidaan kohdentaa toimenpiteet: IV-järjestelmän riskikohdat voidaan liittää osaksi valvontajärjestelmää (kriittiset valvontapisteet) ja huolto voidaan kohdentaa järjestelmän riskikohtiin. Tässä esimerkkitapauksessa riskin osatekijät arvioitiin asiantuntijaryhmän toimesta. Myös mittauksia voidaan hyödyntää lukuarvojen määrittämisessä. 2 Immonen I. Talotekniikan elinkaaritoimitusten riskit ja menestystekijät. DI-työ, TKK Konetekniikan osasto, teollisuustalous. 103 s + liitteet 8 s 3 Ismo Heimonen, Iiro Immonen, Timo Kauppinen, Mikko Nyman, Juha-Matti Junnonen. Risk management for planning and use of building service systems. Clima2007 conference. 4 Kolari S. et. al.. Ilmanvaihdon hygieniariskien hallinta (Management of risk in hygiene of ventilation air). Unpublished presentation of VTT project. 10 slides. 10

15 Vakavuus, S Lukuarvo Havaitsemistodennäköisyys, P d Lukuarvo Esiintymistodennäköisyys, P o Lukuarvo Ei vaikutusta tuloilman laatuun 1 Haittatekijä havaitaan aina 1 Tuloilman laatu heikentynyt lievästi 2,3 Haittatekijä havaitaan useimmiten 2,3,4 Tuloilman laatu heikentynyt 4,5,6 Haittatekijä havaitaan toisinaan 5,6,7 Tuloilman laatu huono 7,8,9 Haittatekijä havaitaan harvoin 8,9 Tuloilman laatu vaikuttaa työntekijöiden terveyteen 10 Haittatekijää ei havaita 10 Haittatekijän esiintyminen epätodennäköistä 1 Haittatekijän esiintyminen olematonta 2,3 Haittatekijän esiintyminen mahdollista 4,5 Haittatekijän esiintyminen kohtuullisen todennäköistä 6,7 Haittatekijän esiintyminen todennäköistä 8,9 Haittatekijän esiintyminen erittäin todennäköistä 10 kuvaa tarkasteltavan haittatekijän merkityksen vakavuutta tuloilman laadun kannalta kuvaa, kuinka todennäköistä on havaita haittatekijä muilla tavoilla kuin mittaamalla kuvaa tarkasteltavan tekijän esiintymisen todennäköisyyttä ilmanvaihtojärjestelmässä Riskinumero RPN = S x P d x P o Järjestelmän osa Haittatekijä S P d P 0 RPN Ulkoilman sisäänotto (katolla) Hajut Ulkoilmasäleikkö - Ulkoilmakammio Mikrobit Esisuodatin (EU5) Mikrobit VOC:it Kuidut Hiukkaset Ohivuoto Lämmön talteenotto (nestekiertoinen) - Lämmityspatteri VOC:it Jäähdytyspatteri Mikrobit Tuloilmapuhallin VOC:it Hienosuodatin (EU8) Mikrobit VOC:it Kuidut Hiukkaset Ohivuoto Tuloilma kanavisto Mikrobit VOC:it Hiukkaset Säätöpellit yms. - Äänenvaimennusmateriaali Mikrobit Kuidut Tuloilmaelimet Hiukkaset Kuva 3. Esimerkki ilmanvaihdon hygieniariskien arvioinnista 4. 11

16 3.2.2 Riskienhallintamenetelmien käyttö uusien toimitusmallien arviointiin Aikaisemmat kohdeanalyysit osoittivat, että alalle tarvitaan: yhtenäinen menettelytapa elinkaarihankkeiden riskienarviointiin ja -hallintaan menetelmiä ja työkaluja, jotka tukevat riskienarviointia menettelytapoja/menetelmiä taloudellisten riskien arvioimiseen; tarvitaan esimerkkilaskelmia, kuinka riskit viedään kassavirtalaskelmiin menettelytapoja/menetelmiä toimivuuteen liittyvien riskien ja teknisten järjestelmien riskien arviointiin mallianalyysejä case-kohteista Yllä esitettyihin tutkimustarpeisiin vastataan valittujen toimitusmallien mallianalyysien avulla. Tutkittavien mallien riskienhallintaa selvitetään kohdehaastatteluiden ja lomakekyselyiden avulla sekä saadun aineiston ja kirjallisuuden perusteella. 3.3 Todentaminen ja varmistaminen Elinkaarihankkeessa toteuttajan vastuisiin sisältyy tyypillisesti suunnittelu ja toteutus, sekä vastuuta taloteknisten järjestelmien ylläpidosta ja kunnossapidosta, erikseen sovittavan ajan pituudelta. Koska tekninen suunnittelu kuuluu toimitukseen, on sopimukset tehtävä ilman varsinaisia suunnitelmia. Siitä johtuen hankkeen alussa tehtävän tavoitteiden määrityksen merkitys kasvaa, koska niitä vasten lopputulosta mitataan. Lopputuloksesta, eli valmiin rakennuksen sisäilmastosta ja energiatehokkuudesta, pitää pystyä sopimaan entistä tarkemmin myös sen takia, että eri suunnitteluratkaisut kilpailevat keskenään. Jotta ratkaisujen väliset erot löytyisivät, tarvitaan yksikäsitteiset, numeroin asetettavat ja mitattavat tavoitteet. Tavoitteet asetetaan yleensä valmiin rakennuksen ominaisuuksien toiminnallisina tavoitearvoina (Performance based lähestymistapa), eli pyritään sopimaan lopputuloksesta eikä suunnitteluratkaisusta. Sisäilmastotavoitteista sopimisen jälkeen on valvottava, että ne otetaan huomioon suunnittelussa ja niiden toteutuminen varmistetaan toteutuksessa. Toteuttajan vastatessa laajemmasta alueesta kuin perinteisissä hankintamalleissa, korostuu tässä myös toimijaverkon sisäisten vastuiden jako. Elinkaarihankkeen luonteeseen kuuluu, että lopputulos pitää pystyä myös luotettavasti todentamaan. Tämä tarkoittaa sisäilmasto-olosuhteiden osoittamista ja tavoitekulutusten saavuttamista. Todentaminen edellyttääkin, että hankkeessa käytettävistä todentamismenetelmistä on sovittava jo hankesuunnitteluvaiheessa. International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) on esittänyt kansainvälisen ja yleisen hyväksynnän saavuttaneen yleisen lähestymistavan eri toimenpiteiden vaikutusten arviointiin (energiankulutus ja sisäilmasto-olosuhteet). Eritasoisiin toimenpiteisiin tai toimenpide-ehdotuksiin lähestymistavassa ehdotetaan erityyppisiä todentamismenetelmiä, jotka ovat kustannuksiltaan ja tarkkuustasoltaan tasapainossa toimenpiteen tai toimenpiteiden kanssa. Lähestymistavassa otetaan myös huomioon mahdolliset todentamista vaikeuttavat tekijät, kuten sääolosuhteiden vaikutus ja rakennuksen käyttöasteet. Keskeinen osa todentamista ja riskienhallintaa on laatia kattava mittaus- ja todentamissuunnitelma, jolla taataan molempien sopimusosapuolien oikeudet ja minimoidaan riskit. Suunnitelman tulee pitää sisällään sekä energiakulutuksen että tarvittaessa sisäolosuhteiden todentamiseen tarvittavien tietojen kerääminen. Suunnitelma ja mittaukset tulee dokumentoida niin, että tarvittaessa kolmas osapuoli voi suorittaa toimenpiteiden auditointia. Suunnitelman tulee pitää sisällään kustannusarvio ja vertailu arvioituihin säästöihin. 12

17 IPMVP esittämässä lähestymistavassa on neljä erilaista tasoa mitata ja todentaa energiatehokkuus. 1) Järjestelmän osittainen mittaaminen Energiakulutuksen arvioinnissa käytettään lyhytaikaista tai jatkuvaa mittausta siinä järjestelmässä, johon toimenpiteet ovat kohdistuneet. Järjestelmä käsitellään erillisenä kokonaisuutena, jolla ei ole vaikutusta muihin järjestelmiin taikka rakennukseen. Osittainen mittaaminen tarkoittaa, että osa parametreista voidaan vakioida, jos parametrilla ei ole huomattavaa vaikutusta laskelmiin. Vakiointi tulee esittää mittaus- ja varmennussuunnitelmassa virhearvioineen. Vakiointi tulee myös esittää sopimuksissa 2) Järjestelmän mittaaminen Järjestelmä mitataan muista järjestelmistä erillisenä, lyhytaikaisella taikka jatkuvalla mittauksella 3) Koko rakennuksen mittaaminen Energiakulutuksen arviointi perustuu kokonaiskulutuksen mittaamiseen lyhytaikaisella taikka jatkuvalla mittauksella. 4) Kalibroidun simulointimallin käyttö Energiakulutuksen muutos perustuu järjestelmän tai koko rakennuksen simulointiin. Simulointitulosten tulee olla riittävän lähellä toteutuneita kulutuslukuja. Tämä vaatii rakennuksen simulointimallin kalibrointia mitattuja kulutuslukuja vasten. Palvelujen toimenpiteillä ei aina ole vaikutusta sisäolosuhteisiin. Esimerkkinä voidaan mainita puhaltimen ohjauksen tai jäähdytyskoneen vaihtaminen. Niissä tapauksissa, joissa toimenpiteillä on vaikutusta sisäolosuhteisiin, toimenpiteiden vaikutus voidaan todeta: mallintamalla lyhyt tai pitkäaikaisilla mittauksilla kyselyillä Toteutuneissa elinkaarihankkeissa kulutusten todentaminen on tehty poikkeuksetta koko rakennuksen jatkuvalla mittauksella. Kustannuksiltaan vaihtoehto on edullinen ja täyttää todentamisen sovitut vaatimukset. Hienojakoisempia mittaustuloksia tarvittaisiin kahdesta syystä. Ensinnäkin eri kulutusten erottelemiseksi talon ja käyttäjien kulutuksiin. Tämä tulee erityisesti ilmi sähkönkulutuksen osalta. Korkean kokonaiskulutuksen perusteella ei voida päätellä, onko rakennuksen käyttäjällä toimintaa, joka kuluttaa paljon sähköä vai toimiiko jokin talotekniikkaan kuuluva laite tehottomasti. Toinen tarve tarkempaan mittaukseen tulee palveluntuottajan oman toiminnan tehokkuus- ja tehostamistarpeista, eli vikojen ja virhetoimintojen havaitseminen ja paikallistaminen asettaa omat vaatimuksensa mittaukselle. Kulutukset tyypillisesti normeerataan lämmöntarveluvulla, muita parametreja ei ole käytetty esimerkkikohteissa. Energiatakuissa ja myös olosuhdetakuissa tarvittaisiin yksityiskohtaisempaa tietoa sisäisistä kuormituksista ja käyntiajoista. Kohteissa joissa em. asiat on kuvattu, niiden muutoksia ei ole huomioitu takuuarvoissa. Näin ollen isoilla sisäisillä kuormilla energiatakuut täyttyvät helposti. 3.4 Liiketoimintamallit Liiketoiminnan näkökulmasta elinkaaripalveluiden peruspiirre on se, että pisteittäisistä investointikustannuksista ja maksuista sekä transaktiopohjaisista palvelumaksuista siirrytään sopimuskaudelle jaksotettuihin palvelumaksuihin. Palvelutuottajien on otettava hinnoittelussaan huomioon tämä pidempi sopimuskausi ja sovittava mm. mekanismit hintojen tarkistukselle sopimuskauden aikana (esim. erilaiset indeksit). Pidempi sopimuskausi ja toiminnan laatuun (esim. tuotettavat olosuhteet tai laitteiden käytettävyys) kytketyt sanktiot edellyttävät myös liiketoiminnan riskien syvällisempää arviointia ja niiden hinnoittelua. Liiketoimintariskien osalta tulee huomioida enimmäishintaan sitoutuminen, palveluiden tuottaminen sovittuun kiinteään hintaan sekä asiakkaan mahdollisuus irtisanoutua hankkeesta kesken sopimuskauden. Elinkaaripalvelukokonaisuuden laajuus vaikuttaa siihen, mitkä alan toimijat ovat keskeisessä asemassa palvelujen tuottamisessa ja asiakasrajapinnassa. Kokonaisvastuullisessa rakentamisen elinkaaripalvelussa sisältönä on kokonainen rakennuskohde, jonka toteuttaminen edellyttää suuria taloudellisia resursseja. Keskeisessä palveluntarjoajaroolissa ovat siten suuret rakennusyhtiöt. Talotekniikkajärjestelmien kokonaisvastuutoimituksissa keskeisenä palvelutoimijana voivat puolestaan olla talotekniikkayritykset, joilla on syvin tietämys tekniikasta ja sen sovel- 13

18 tamisesta. Tapauskohtaisesti eri toimijat voivat muodostaa erilaisia yhteistyöverkostoja palvelun toteuttamiseen. Tällöin liiketoiminnan maksuperusteen osalta tapauskohtaisesti ratkaistavaksi jää myös se, miten pitkälle palvelumaksuperusteinen laskutus vyörytetään loppuasiakasrajapinnasta palvelujen tuotantoverkon eri toimijoille. Mallien haasteena pk-yritysverkostojen näkökulmasta ovat vastuiden ja vakuuksien tarjoaminen asiakkaalle. Vaikka kyseessä olisi vakavaraisten yritysten muodostama kumppaniverkosto, sen jatkuvuuden takaaminen asiakkaalle on haasteellista. Mikäli verkostolla ei ole vetoyritystä, joka kykenee tarvittaessa hoitamaan vastuut, on asia ratkaistava käytännössä yrityskohtaisesti. Tähän saattaisi löytyä ratkaisu, mikäli markkinoille ilmestyisi esimerkiksi vakuutusyhtiöiden tarjoamia palveluita, joissa vakuutusyhtiö toimii vakuuden tarjoajana asiakkaan ja verkoston välissä. Tämä vaatisi uutta osaamista, mutta sopisi hyvin muiden pitkän aikavälin palveluiden joukkoon. 4 Kokonaisvastuullinen rakentamisen elinkaaripalvelut -malli 4.1 Mallin kuvaus Malli on tarkoitettu käytettäväksi uudishankkeeseen, jossa hankkeen tavoitteena on uusien tilojen suunnitteleminen ja rakentaminen siten, että urakoitsija tai muu palveluntuottaja ottaa vastuun myös talotekniikkapalveluista ja kiinteistöpalveluista. Mallin vaihejako on esitetty kuvassa 4. Mallissa tilaaja laatii tarjouspyyntöön hankesuunnitelman, siihen liittyvän tilaohjelman sekä palvelutasokuvaukset ja vaatimukset taloteknisten järjestelmien toimivuusvaatimuksineen ja olosuhteiden minimivaatimuksineen. Tarjouskilpailun tavoitteen tulee sisältää kilpailu lopputuotteen laadusta eli suunnitteluratkaisuiden etevyydestä. Tilaaja määrittää tarjouspyynnössä myös rakennuksen enimmäishinnan. Enimmäishinnan ilmoittaminen tarjouspyynnössä varmistaa, että hanke pysyy varmasti tilaajan resurssien mukaisessa kustannuspuitteessa. Enimmäishinnan pohjana tulee olla hankkeen laajuuteen ja laatuun perustuva kustannusarvio, jonka laatiminen edellyttää tilaajalta ammattitaitoa. Hyväksyttävän suunnitteluratkaisun aikaansaamiselle on välttämätöntä, että ilmoitettu enimmäishinta on asetettu oikein suhteessa annettuihin vaatimuksiin. Enimmäishinnan ilmoittaminen on tilaajan tapa osoittaa, miltä kustannustasolta suunnitteluratkaisun optimi on haettava. Enimmäishinta toimii siten eräänlaisena suunnitteluohjeena. Palveluntuottajan tehtävinä hankkeessa on rakennus- ja taloteknisten töiden suorittamisen lisäksi vastuu suunnittelusta hankesuunnittelun jälkeen. Suunnitteluvastuu koskee sekä yleissuunnittelua että teknistä suunnittelua. Yleissuunnitelmat tarkoittavat arkkitehdin suunnitelmia, joissa kuvataan rakennushankkeen toiminnalliset ja visuaaliset ratkaisut. Palveluntuottaja ottaa myös vastuun taloteknisten palveluvaatimusten täyttymisestä sekä kiinteistöpalveluiden tuottamisesta. Palveluntuottaja sitoutuu tarjousvaiheessa tuottamaan talotekniikkapalvelut ja sitoutuu kuukausittaiseen palvelumaksuun. Palveluntuottaja tuottaa vaadittavat palvelut sopimuskauden ajan. Palvelumaksuja alennetaan, mikäli palveluntuottaja ei onnistu toiminnassaan vaaditulla tavalla. Vaihtoehtoisesti toteutettava hanke voidaan organisoida ns. elinkaaripalveluna, jossa yhdistetään projektinjohto ja käyttöajan ylläpitojohto. Tämä on erityisesti silloin käyttökelpoinen organisointimuoto, kun käyttäjiä ja heidän vaatimuksiaan ei tarjouskilpailun aikana tunneta, vaan suunnitteluratkaisuiden on joustettava vielä sangen myöhäisessäkin hankkeen vaiheessa. Elinkaaripalvelussa johtopalvelun tuottaja johtaa suunnittelua, rakentamista sekä sovittujen palveluiden tuottamista. Johtopalveluiden tuottaja ei siis itse tuota palveluja, vaan hankkii kaikki hankkeen osat erikseen kilpailutettuina kokonaisuuksina. Lopullinen päätösvalta ratkaisuista ja hankinnoista on tilaajalla, joka näin säilyttää ohjausvaltansa. Rakennusvaiheen hankinnat kilpailutetaan suunnitelmien valmistumisen myötä, mikä mahdollistaa suunnittelun, hankintojen ja rakentamisen yhdistämisen. Suunnitelmien muuttaminen rakentamisen aikana on tällöin joustavaa. Johtopalveluiden toteuttajan tehtävänä on varmistaa suunnitteluratkaisujen ja toimitusten elinkaariedullisuus ja se, että ratkaisut ovat rakennus- ja ylläpitobudjetin mukaisia. Toteutussuunnittelu voidaan limittää oikea-aikaisesti hankintaan ja rakentamiseen. Suunnitelmien muuttaminen on joustavaa rakennustyön, ja mahdollista myös käytön, aikana. Toteutusvaiheessa johto- 14

19 palvelun toteuttaja ehdottaa ja tilaaja hyväksyy suunnitelmajaon, hankintajaon, urakkamuodot ja urakoitsijat. Ylläpitovaiheessa johtopalvelun tuottaja toimii kiinteistömanagerina, joka kilpailuttaa tarvittavat palveluntuottajat vastaten kuitenkin sovituista laatuvaatimuksista. Hankesuunnittelu Kohteen valinta Mallin soveltuvuuden arviointi rakennustehtävää. Jos tarjouskilpailun aikana ilmenee, että suunnittelutehtävää ei voi suorittaa annetun enimmäishinnan puitteissa poikkeamatta olennaisesti annetuista suunnitteluohjeista, tilaaja voi keskeyttää kilpailun. Ohjeet keinoista tavoitteiden saavuttamiseksi voivat olla määrääviä, ohjaavia tai olosuhteita kuvaavia. Suunnitteluohjeessa rakennuksen ja palveluiden laatutavoitteet määritetään siten, että tilat ja palvelut vastaavat tilaajan asettamia vaatimuksia. Suunnitteluohjeessa on jätettävä tilaa hyvän laadun ylittävien laatuominaisuuksien käyttöön kilpailukeinona. Yleissuunnittelu Tekninen suunnittelu Toteutus Vastaanotto Tilaohjelma Rakennuksen ja tilojen muuntojoustavuuden vaatimukset Taloteknisten järjestelmien toimivuusvaatimukset ja olosuhteiden minimivaatimukset Alustavat suunnitelmat Yksityiskohtainen suunnittelu Talo- ja rakennustekniset työt Kohteen ylläpito palveluntuottajalla Kuva 4. Mallin vaihejako. tarjouspyyntö tarjous Oleellinen osa suunnitteluohjetta ovat tilavaatimusluettelot. Tärkeimmistä tiloista määritetään tarkennetut tilavaatimukset erillisinä rakennus- ja taloteknisinä tilakortteina. Tilakorttien vaatimukset voivat koskea: - mitoitusta ja muotoa - ääneneristystä - palonkestoa - valaistusta - kalusteita ja varusteita - jakoseiniä - täydentäviä rakenteita - yhteyksiä ja vaikutuksia muihin tiloihin - sisäpuolisia pintarakenteita - talotekniikan toimivuutta ja sisäilmastoolosuhteita Palveluntuottaja tekee alustavat suunnitelmat tarjoukseensa. Taloteknisten järjestelmien ja rakenteiden valinta tehdään olosuhdevaatimusten perusteella. Tarjouskilpailun ratkettua suunnittelua jatketaan osin rinnakkain rakennustöiden kanssa. Tarjouspyyntöasiakirjat on laadittava siten, että on olemassa tarkoituksenmukaiset edellytykset vaihtoehtoisten suunnitteluratkaisuiden syntymiselle. Tarjouspyyntöasiakirjat jaetaan kilpailuohjelmaan, urakkasopimuksen luonnokseen ja suunnitteluohjeeseen, joka sisältää myös talotekniikka- ja kiinteistöpalveluille asetettavat vaatimukset. Kilpailuohjelma kertoo kilpailun kulun. Urakkasopimuksen luonnoksessa ovat juridistaloudelliset ehdot hankkeen toteutukselle. Suunnitteluohjeessa määritetään tilaajan tavoitteet eli suunnittelutehtävä siten, että ilmoitettu enimmäishinta vastaa annettua suunnittelu- ja Tarjouksessa tarjoaja sitoutuu suunnittelemaan ja rakentamaan kohteen ilmoitetulla hinnalla, sekä antaa tarjouksen talotekniikkapalveluiden ja kiinteistöpalveluiden tuottamisesta. Tarjousvertailut tehdään suunnitteluratkaisun laadullisten tekijöiden sekä palveluiden hinnan suhteen. Suunnitelmien laadullinen vertailu perustuu tilaajan määrittämiin arviointikriteereihin, jotka valitaan hankekohtaisesti. Arviointikriteerien lähtökohtana voidaan käyttää laadun strukturointia visuaaliseksi laaduksi, toiminnalliseksi laaduksi ja tekniseksi laaduksi. Tilaaja maksaa suunnittelu- ja rakennuskustannukset normaalia rakennusurakoiden tapaa käyt- 15

20 täen pois. Palveluille tilaaja maksaa kuukausittaisia palvelumaksuja sovitun sopimuskauden ajan. Näin tarjoaja voi ottaa huomioon ylläpitovaiheen kustannukset suunnitellessaan kohdetta Kohteen / kohteiden valinta Perusmalli soveltuu käytettäväksi niissä kohteissa, joissa kohteen toiminnalliset vaatimukset tiedetään ja ovat selkeästi ilmaistavissa. Myöskään kohteen käytössä ei ole odotettavissa suuria muutoksia, vaan tiloilla on vakiintuneet käyttäjät, joiden toiminnassa ei ole odotettavissa muutoksia. Vaihtoehtoinen elinkaaripalvelumalli soveltuu kohteisiin, joissa edellytetään muuntojoustavuutta. Muuntojoustavuuden vaatimuksia aiheutuu mm. tilojen käyttäjien toiminnan muutoksista, tilojen käyttäjien vaihtumisesta sekä yleisistä työn luonteen muutoksista. Rakennuksen muuntojoustavuuden tavoittelu tuo hankeohjelmavaiheeseen erityispiirteitä, joita ovat muuntuvan tilaosan ominaisuuksien määrittely, kiinteä perusrakennuksen mitoitus sekä rakennuskustannusbudjetin laadinta eritellen se kiinteän perusrakennuksen osuuteen sekä muuntuvan tilaosan osuuteen. Muuntuville tiloille asetetaan joustotavoitteet hankekohtaisesti mm. jaettavuuden ja tilaohjelmajouston suhteen. Muuntuvien tilojen määrittelyn perusteella mitoitetaan kiinteä perusrakennus, johon sisältyy kiinteiden tilojen mitoitus, kiinteän runko-osan mitoitus sekä kiinteän talotekniikkaosan mitoitus. Rakennuksen muuntuvien tilojen sisärakenteet määräytyvät myöhemmissä rakennushankkeen vaiheissa, samalla kun tilojen käyttötarkoitukset täsmentyvät ja sovitaan. Rakennuksen eri osien sisärakenteet voivat kiinnittyä pala palalta hankkeen edetessä Mallin edellytykset ja soveltuvuuden arviointi Perusmallin soveltaminen edellyttää täsmällistä palvelutasokuvausta sekä hankeohjelmaa. Malli edellyttää myös palveluntuottajilta innovatiivisuutta suunnitteluratkaisuissaan, kykyä määrittää talotekniikkapalveluiden tuottamisen kustannukset sekä tietämystä millä toimenpiteillä ja suunnitteluratkaisuilla näihin pystytään vaikuttamaan. Perusmalli soveltuu hankkeisiin, joissa haetaan vaihtoehtoisia laatutasoltaan hyväksyttäviä suunnitteluratkaisuja, joissa on otettu huomioon käyttövaiheen kustannukset. Mallissa etsitään suunnittelu- ja rakentamispalveluiden tuottajan lisäksi talotekniikka- ja kiinteistöpalveluiden tuottaja. Mallissa luonnossuunnitteluvaihe korvautuu tarjousryhmien tekemillä tarjoussuunnitelmilla. Koska kilpailun voittanut urakoitsija vastaa sekä suunnitelmien loppuunsaattamisesta että rakentamisesta, voi se käynnistää rakennustyöt jo keskeneräisillä suunnitelmilla. Tilaaja joutuu käyttämään paljon aikaa tarjousten arviointiin ja ratkaisuvaihtoehtojen valintaan. Tällöin malli ei sovi ajallisesti kriittisiin hankkeisiin. Hankkeen aikataulun toteutumisen varmuutta voidaan pitää suhteellisen hyvänä, sillä yksi urakoitsija vastaa kokonaisvaltaisesti hankkeen toteuttamisesta. Ajalliset epävarmuudet liittyvät hankkeen alkuvaiheen tehtäviin, joissa suunnitteluratkaisuille asetettavien tavoitteiden ja kriteerien määrittely voi viivästyttää koko hanketta. Myös ratkaisuvaihtoehdon valintaan voi kulua odotettua enemmän aikaa, etenkin silloin kun tyydyttävää tarjousvaihtoehtoa ei välittömästi löydetä. Mallissa suunnittelupaine kohdistuu laadultaan hyviin ratkaisuihin, eikä kustannustaso ole siksi kovin alhainen. Toisaalta edullisten tuotantoratkaisujen lisäksi suunnittelun, rakentamisen sekä talotekniikkapalveluiden yhdistämisellä lisätään urakoitsijan intressiä alhaisiin ylläpitokustannuksiin, sitomalla tämä palvelumaksuilla niiden tuottamiseen ja siten ottamaan huomioon käyttövaihe suunnittelussa. Kustannusten varmuus on hyvin korkea, sillä maksimikustannukset määritellään jo tarjouspyynnössä. Vaihtoehtoisessa elinkaaripalvelumallissa lisätään rakennuksen muuntojoustavuutta, lisäten samalla tilaajan päätösvaltaa suunnitteluratkaisuista. Käyttäjien ja heidän vaatimustensa täsmentyessä, voidaan suunnittelua viedä eteenpäin. Muuntojoustavuus on ominaisuus, jolla viitataan rakennuksen mukautumiseen vuosien päästä tapahtuviin muutoksiin, kuten käyttäjän vaihtumiseen. Muuntojoustavuus on rakennuksen omistajalle strateginen valinta. Investoimalla lisäkapasiteettiin kuiluissa, ilmanvaihtojärjestelmän systemaattiseen mitoitukseen ja systeemiväliseiniin, mahdollistetaan myöhemmät muutokset alhaisemmin kustannuksin. 16