Heikkilä & Co 20 vuotta. Tässä numerossa: Asianajotoimisto Heikkilä & Co:n asiakas- ja sidosryhmälehti 2/2014

Transkriptio

1 Asianajotoimisto Heikkilä & Co:n asiakas- ja sidosryhmälehti 2/2014 Tässä numerossa: Heikkilä & Co 20 vuotta Vastuukysymyksistä irtaimen kauppaan liittyvissä sopimusketjuissa Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vaikutus myyjän virhevastuuseen Oy Insalko Ab palasi juurilleen Hankintasopimukseen tehtävät muutokset tällä hetkellä ja uudessa hankintadirektiivissä Työsopimus määrittää työsuhteen pelisäännöt

2 Pääkirjoitus Pertti Siikarla perusti Yrittäjien Oikeussuoja Oy:n vuonna 1975 hoitamaan yrittäjien asioita kuten sukupolvenvaihdoksia, yrityskauppoja, yritysjärjestelyjä, verosuunnittelua ja näihin liittyvää koulutusta. Asianajotoimisto Heikkilä & Co jatkaa Yrittäjien Oikeussuojan liiketoimintaa. Pertti Siikarlan asiakkaille ja ystäville, marraskuun alussa sain puhelinsoiton, joka pysäytti sen päivän tekemiset siihen. Pertti Siikarlan tytär soitti ja ilmoitti, että Pertti oli täysin odottamatta jättänyt maalliset pelikentät taakseen. En osannut hänelle paljon muuta sanoa kuin pahoitella. Yhdessä totesimme, että ei tähän osattu mitenkään varautua, mutta saipahan Pertti kaatua saappaat jalassa. Pertin hyvin tunteva kollegani totesi myöhemmin, että mukavatkin kaatuu. Tutustuin Perttiin yli 10 vuotta sitten, kun aloimme tehdä yhteistyötä erityisesti vero-, sukupolvenvaihdos- ja yrityskauppa-asioissa. Monet Pertin kirjat olivat minulle tuttuja jo ennestään. Niissä minua miellytti hyvin käytännönläheinen ote ja konstailematon, suorastaan arkinen kielenkäyttö. Ensimmäinen yhteydenotto tapahtui minun puoleltani. Soitin hänelle suoraviivaiseen tyyliini ja ehdotin tapaamista, joka hänelle hyvin sopi. Menin Sörnäisiin Pertin toimistolle, jossa vallitsi lämmin ja kodikas tunnelma. Myös Pertin vaimo Tuija ja tytär Tiina työskentelivät vielä tuolloin Yrittäjien Oikeussuojan palveluksessa eli sain tutustua heihinkin samalla kertaa. Kerroin Pertille avoimesti, että olin tullut haistelemaan yhteistyömahdollisuuksia. Pertti suhtautui minuun hienosti, kuten varmaan kaikkiin ihmisiin. Hänen suurin vahvuutensa oli varmaan hänen tapansa kohdata ihmisiä. Kaikille riitti aikaa ja lämpöä. Tällaisia juristeja ei elokuvista tai kirjoista taida löytyä. Kävimme asioita avoimesti läpi ja samalla vähän tutustuimme toisiimme. Kemiat taisivat kohdata aika hyvin. Sovimme, että palaamme asiaan myöhemmin. Seuraavan kerran tapasimme, kun Pertti oli käymässä Turussa. Yllätyin täysin, kun Pertti ilmoitti, että hän on miettinyt näitä yhteistyökuvioita ja laatinut ehdotuksen. Kävin Pertin ehdotuksen läpi huolella. Se oli todella erikoinen ehdotus, koska minulla ei ollut tarvetta esittää siihen mitään muutoksia. Tämäkin oli Perttiä; hän osasi antaa enemmän kuin mitä muut osasivat odottaa. Tästä yhteistyömme alkoi ja se jatkui loppuun asti. Totesin juuri nuoremmalle kollegalleni, että Pertti piti viimeisen koulutuksensa meidän toimistomme väelle. Silloin ei tullut mieleenkään, että emme tapaisi enää niissä merkeissä. Juristeja kuvataan usein kylmänviileiksi analyytikoiksi. Pertti oli toisenlainen. Muistan monta kertaa, kun Pertti jonkun asian edessä liikuttui kyyneliin asti. Pertti oli myös mainio seuramies, hän todella osasi nauttia elämästä. Hänhän kirjoitti jopa drinkkikirjan ja keittokirjan (n. 20 juridiikkaja verosuunnittelukirjan lisäksi!). Olen valitettavasti ollut nuoresta asti vähän nirso kokeilemaan uusia ruokalajeja. Kerran olimme Pertin luona Kulosaaressa syömässä pitkän kaavan mukaan. Alkuruoaksi oli tomaattikeittoa, joka ei suoraan sanoen herättänyt minussa kovinkaan suuria odotuksia. Toisin kävi. Kyseessä oli Pertin Tomaattikeitto, joka oli tehty kaikkien taiteen sääntöjen mukaisesti aidoista siemenistä, tuntikausia hauduttamalla jne. Jäin koukkuun kerrasta ja söin monta lautasellista. Huono puoli asiassa oli se, että rimani on nykyään aika korkealla, kun jossakin tarjotaan tomaattikeittoa...onneksi Pertti antoi reseptin. Olemme sen jälkeen nauttineet samasta Pertin Tomaattikeitosta kotonamme. Jatkossa varmaan Perttiä muistellen. Olimme joskus samaan aikaan myös Espanjassa, Pertin loma-asunnolla. Siellä hän todella tuntui nauttivan elämästään yhdessä Tuijan kanssa. Aurinkoinen sää, letkeä espanjalainen tunnelma, hyvä ruoka ja seura toivat Pertistä esille vielä uusia piirteitä, kuten todella vieraanvaraisen ja huomaavaisen isännän. Yhtenä iltana auringon jo laskiessa Pertti totesikin, että tänne hänen olisi pitänyt syntyä. Pertin ja Tuijan oli tarkoitus muuttaa Espanjaan viettämään eläkepäiviään, mutta se haave ei valitettavasti koskaan toteutunut. Legendaarinen Johnny Cash taisi joskus sanoa my hat is off to you vieraillessaan Folsomin vankilassa esiintymässä. Tulee samat sanat mieleen. Hyvää viimeistä matkaa Espanjaan, Pertti. Timo 2

3 Tässä lehdessä 4 Heikkilä & Co 20 vuotta 8 Vastuukysymyksistä irtaimen kauppaan liittyvissä sopimusketjuissa 18 Ajankohtaista / oikeustapauksia 10 Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vaikutus myyjän virhevastuuseen 20 Musiikkia ja juridiikkaa 12 Oy Insalko Ab palasi juurilleen 22 Työsopimus määrittää työsuhteen pelisäännöt 16 Hankintasopimukseen tehtävät muutokset tällä hetkellä ja uudessa hankintadirektiivissä ASIANAJOTOIMISTO Heikkilä & Co:n sidosryhmälehti H-Hetki Päätoimittaja: Timo Heikkilä Julkaisija: Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy Ulkoasu: Mainostoimisto IPAmark Oy Tilaukset ja osoitteenmuutokset: mia.holst@heikkilaco.fi Kotisivut: Turun toimisto: Linnankatu 11 b, Turku Puh , Fax Helsingin toimisto: Bulevardi 7, Helsinki Puh

4 Asianajajan paras palkkio VANHA ASIAKAS SOITTAA UUDELLEEN Timo Heikkilä perusti oman lakitoimiston 20 vuotta sitten Turkuun Eerikinkadulle. Oman toimiston vetäminen on opettanut hänelle paljon. Lama oli silloin syvimmillään ja tarjolla oli varsinkin perintähommia, kertoo Timo toimistonsa syntyvaiheista. 4 Toimiston perustamisessa oli tekemisen meininkiä. Maalasimme tyttöystävän kanssa sisäpihalla sijaitsevan 36 neliön katutason toimiston, joka kalustettiin käytetyillä toimistohuonekaluilla. Tietokone ja puhelin nostettiin pöydälle. Työt voitiin aloittaa. Heikkilän ensimmäinen työntekijä oli jo aiemmasta työpaikasta tuttu sihteeri, entinen työpari. Työt keskittyivät perintään ja konkurssipesiin, mutta muitakin toimeksiantoja alkoi vähitellen tulla. Markkinointi oli raakaa puhelin- ja jalkatyötä ilman sen kummempaa suunnitelmaa. Otin yhteyttä suoraan yrityksiin ja kerroin, kuka olen ja mitä teen, Heikkilä kertoo toimistonsa alkutaipaleesta. Pian Heikkilä palkkasi toimistoonsa ensimmäisen juristin, vanhastaan tutun auskultointikaverin. Edessä oli myös muutto, sillä vanhat neliöt eivät riittäneet. Heikkilän toimiston seuraava osoite oli Yliopistonkatu 11. Henkilöstön määrä alkoi kasvaa vähitellen. Palkkasin mielelläni lisää väkeä taloon. Hain toimistolle kasvua, oli kiva kokeilla mihin rahkeet riittävät. Uusia ihmisiä on ollut helppo löytää, mutta niiden oikeitten ihmisten löytäminen on ollut kovan työn takana. Toimisto kasvoi ja muutti Puutarhakadulle Työtovereissaan Heikkilä arvostaa yhtä asiaa ylitse muiden: asennetta. Kaiken muun oppii. Kyky sopeutua työyhteisöön on tullut myös koko ajan tärkeämmäksi. Tiedän, että olen ollut esimiehenä kärsimätön ja yksinuottinen. Se taas johtuu varmaan perusluonteesta ja liiankin vahvasta omasta näkemyksestä. Uskoakseni olen kuitenkin pehmentynyt näiden 20 vuoden aikana. Ymmärrän paremmin, että muille pitää antaa enemmän tilaa ja heitä pitää kuunnella. 90-luvun lopussa Heikkilän toimisto muutti Puutarhakadulle. Halusin kokeilla mallia, jossa niputimme joukon pieniä asianajotoimistoja meidän toimistoomme. Toimimme hyvin itsenäisesti, mutta saman yhtiön alla. Aika osoitti, että idea ei toiminut, sillä taloon ei päässyt syntymään riittävän yhtenäistä kulttuuria. Kasvua saimme kuitenkin aikaan. Myöhemmin Heikkilä on päätynyt siihen, että talon sisältä tuleva vakaa ja rauhallisempi kasvu on lopulta paras tapa laajentua. Heikkilä on aina halunnut ideoida ja kokeilla erilaisia asioita. Pallopelimiehenä hän rakentaa mieluusti pelikuvioita sekä koripallokentällä että sen ulkopuolella. Tiedän, että olisin monissa asioissa päässyt helpommallakin ilman kokeilunhalua, sillä koviakin paikkoja on tullut eteen. Ainakin olen päässyt toteuttamaan itseäni, hän myöntää. 90-luvun lopulta lähtien toimistoon haettiin aktiivisesti sukupolvenvaihdosjuttuja. Pääsimme virtaan kiinni kovan työn kautta, vaikka lopulta sukupolvenvaih-

5 ASIANAJOTOIMISTO LINNANKATU 2014 Tällä hetkellä meitä on kahdeksan. Sanoisin, että tämä on paras työyhteisö, jossa olen saanut olla mukana 2000-luvulla muutto Helsingin Osakepankin vanhaan kivitaloon. Toimiston pitkäaikaisin työntekijä, Janne Röytiö tuli taloon. Röytiö ja Jaska Ikäheimonen ovat nykyään toimiston osakkaita Timo Heikkilän lisäksi. Hienoa, kun uudet partnerit osallistuvat ja ottavat vastuuta. Tämä ei ole enää yhden miehen show. Timo Heikkilä ja Ari Mertala perustivat yhteisen Turussa, Helsingissä ja Tampereella toimivan asianajotoimiston. Yhteistyö päättyi v Toimisto sai uudenlaista näkyvyyttä WinCapitan ja asfalttikartellin kaltaisten valtakunnallisten oikeudenkäyntien myötä. YLIOPISTONKATU Tilaa tarvittiin nopeasti enemmän, toimeksiannot alkoivat laajentua. Toimistoon palkattiin ensimmäinen juristi ja edessä oli muutto Yliopistonkadulle. Työt keskittyivät perintään ja konkursseihin, mutta muitakin toimeksiantoja alkoi tulla PUUTARHAKATU Kasvu alkoi kiihtyä 90-luvun lopussa. Toimistoon haettiin aktiivisesti sukupolvenvaihdosjuttuja, ja niitä päästiinkin tekemään kovan työn kautta. Palkkasin mielelläni lisää väkeä taloon. Hain toimistolle kasvua ja oli kiva katsoa, mihin rahkeet riittävät. EERIKINKATU Toimiston perustamisessa oli tekemisen meininkiä. Maalasimme sisäpihalla sijaitsevan 36 neliön katutason toimiston ja palkkasin sihteerin. Tarjolla oli varsinkin perintähommia. 5

6 dosten vyöryä ei tullutkaan sellaisena kuin alun perin uumoiltiin. Paljon yritysmassaa vain suli pois, kun jatkajaa ei ollut. Asenne ratkaisee Vuosituhannen vaihde toi mukanaan Heikkilän toimistoon ohjelmistorumban, joka ei ihan pieni juttu ollutkaan. Olen huomannut, että taloussuhdanteet vaikuttavat meihin aika vähän. Asianajajia näköjään tarvitaan aina. Hyvinä aikoina hoidetaan enemmän yrityskauppoja ja sopimuksia ja huonoina aikoina perintää, konkursseja ja riita-asioita. Se, miten meillä on lopulta mennyt, on riippunut eniten siitä, minkälainen porukka meillä on toimistolla töissä ja millä asenteella töitä tehdään. Timo Heikkilä pitää hyvin arvokkaana sitä, että toimistolla on kiitettävän paljon vanhaa asiakaskuntaa. Sanoisin, että elämme pitkillä asiakkuuksilla. Asianajajan paras kiitos on siis se, kun vanha asiakas soittaa yhä uudelleen. Kolme osakasta Toimiston pitkäaikaisin työntekijä, Janne Röytiö, tuli taloon yli 10 vuotta sitten juuri yliopistosta valmistuneena juristina. Hänestä tuli myöhemmin toimiston toinen osakas. Viime elokuussa kolmanneksi osakkaaksi nousi talon oma asianajaja Jaska Ikäheimonen. Hienoa, että uudet partnerit osallistuvat ja ottavat vastuuta. Tämä ei ole enää mikään yhden miehen show, Heikkilä naurahtaa. Heikkilä kertoo käyneensä joidenkin asianajajien kanssa osakkuusneuvotteluja jo Puutarhakadulla, mutta ne eivät johtaneet vielä mihinkään. En tainnut olla vielä valmis luopumaan jostain saadakseni tilalle jotain. Hän on sitä mieltä, että jälkeenpäin ajateltuna nuorelle keltanokkajuristille olisi tehnyt hyvää vanhemman asianajajan tai muun yrittäjän mentorointi. Monelta törmäykseltä olisi vältytty. Nuorena sitä vain ajatteli, että kaikki on mahdollista. En osannut kaivata viisaita neuvoja tai keskusteluja kokeneemman kollegan kanssa. Heikkilä hankki asiakkaita, organisoi, ideoi ja kehitti toimistoa, joka oli sittemmin muuttanut Linnankadulle Helsingin Osakepankin vanhaan kivitaloon. Omille asiakkaille ei jäänyt tarpeeksi aikaa. Pari vuotta sitten tilanne muuttui, ja aloin taas hoitaa enemmän konkreettisesti asiakkaiden asioita. Se on ollut erittäin antoisaa, sillä tykkään olla asiakkaiden kanssa tekemisissä. Meillä on nyt loistava porukka. Heikkilän toimistossa alkoi jälleen tapahtua vuonna 2006, kun helsinkiläinen asianajaja Ari Mertala ja Timo Heikkilä päättivät perustaa yhteisen, Turussa, Helsingissä ja Tampereella toimivan asianajotoimiston. Myös legendaarinen Pertti J. Siikarla Yrittäjien Oikeussuojasta ja yrityskonsultti Pekka Manelius olivat aktiivisesti mukana uudessa yhteistyössä, joka alkoikin varsin suotuisissa merkeissä. Tässä sopassa oli hyvät ainekset, mutta emme ilmeisesti miettineet riittävästi yhteistä visiota. Ehkä kokkejakin oli lopulta liian monta, arvelee Heikkilä. Yhteistyö päättyi lopulta vuonna Tällä hetkellä meitä on kahdeksan. Sanoisin, että tämä on paras työyhteisö, jossa olen saanut olla mukana. Meillä on loistava porukka, jolla on hyvä asenne ja hieno kyky tehdä yhdessä töitä. Keskinäinen luottamus ja kunnioitus henkii kaikesta tekemisestä. Samoissa tiloissa toimii lisäksi kokenut asianajaja, rakennusinsinööri Esko Tamminen, jonka kanssa teemme hyvin läheistä yhteistyötä asuntokauppaan ja rakentamiseen liittyvissä asioissa. Hän on tuonut toimistomme nuoremmille juristeille kaivattua mallia ja pitkään kokemukseen perustuvaa arvokasta tietoa. Toimisto hoitaa pääosin liike-elämään liittyviä juridisia asioita. Olemme saaneet myös uudenlaista näkyvyyttä WinCapitan ja asfalttikartellin kaltaisten valtakunnallisten oikeudenkäyntien myötä. Se on tärkeää maakunnassa toimivalle asianajotoimistolle. Teksti: Tiina Ruulio 6

7 ASIANAJOTOIMISTO 7

8 Vastuukysymyksistä irtaimen kauppaan liittyvissä sopimusketj Tavarantuottaja Tavarantoimittaja Alihankkija A B C D Tukkukauppias Enemmän toimijoita, enemmän riskejä? Yritysten väliset sopimussuhteet muodostavat usein ns. sopimusketjun, jossa esimerkiksi tavarantuottajan toimituksessa olleet virheet heijastuvat sopimusketjussa jäljempänä oleviin tavarantoimittajiin. Seuraavassa perehdytään siihen, voiko yritys irtaimen kaupassa joutua korvausvastuuseen vahingosta, joka sopimusketjussa aiheutuu jollekin muulle kuin omalle sopimuskumppanille. 8 Tavarantuottajan B käyttämä alihankkija A saattaa jostakin syystä olla estynyt tekemään sovittua suoritusta ja tämä aiheuttaa toimituksen viivästymisen tavarantoimittajalle C ja edelleen tukkukauppiaalle D. Tällöin tavarantoimittaja C ei kuitenkaan voi vaatia alihankkijaa A korvaamaan hänelle toimituksen viivästymisestä mahdollisesti aiheutunutta vahinkoa. C:n tulee kääntyä oman sopimuskumppaninsa eli tavarantuottajan puoleen korvausta saadakseen. Edellä kerrottu johtuu siitä, että alihankkija ja tavarantoimittaja eivät ole sopimussuhteessa keskenään. Sopimukseen perustuvaa vahingonkorvausvastuuta ei voida pääsääntöisesti laajentaa koskemaan muita kuin sopimuksen osapuolia. Vastuun laajeneminen saattaisi tuoda yritysten sopimustoimintaan epävarmuutta, koska yritys voisi ennakoimattomasti joutua vastuuseen sopimuksesta, jonka osapuoli se ei ole. Lakiin perustuva korvausvastuu Edellä kerrottuun nähden eri asia on se, voisiko alihankkija A olla velvollinen korvaamaan tavarantoimittajalle C aiheutuneen vahingon suoraan vahingonkorvauslakiin perustuen. Koska sopimussuhdetta näiden välillä ei ole, edellyttäisi vastuun syntyminen pääsääntöisesti joko vahingonaiheuttajan tahallisuutta tai tuottamusta. Sopimusketjussa tämä käytännössä tarkoittaa, että korvauksen saaminen muulta kuin omalta sopimuskumppanilta on erityisen vaikeaa, ellei vahingonkärsijä ole esimerkiksi tuotteen loppukäyttäjä kuluttajana. Pääsääntöisesti siis kukin toimija vastaa vain omalle sopimuskumppanilleen toimituksesta, sen laadusta ja oikea-aikaisuudesta. Tämä tarkoittaa sitä, että toimija vastaa sopimuskumppanilleen kaikesta siitä, mitä on tapahtunut toimitusketjussa häntä aikaisemmin. Kuitenkin välittömiä ja välillisiä vahinkoja saatetaan arvioida tässä suhteessa eri tavoin. Välillisenä vahinkona pidetään irtaimen kaupassa esimerkiksi vahinkoa, joka johtuu tuotannon tai liikevaihdon vähentymisestä. Sopimusvastuu konkurssitilanteessa Edellä selostetussa esimerkissä mahdollista on myös se, että tavarantuottaja B ajautuu konkurssiin. Tällöin korvauksen saaminen tavarantuottajalta estyy. Voiko tavarantoimittaja C kuitenkin vaatia korvausta suoraan tavarantuottajan alihankkijalta tämän aiheuttaman vahingon johdosta? Alihankkijan A korvausvastuu jää tällaisissa tilanteissa useimmiten syntymättä. Alihankkijan A korvausvastuun aktualisoituminen saattaa kuitenkin olla mahdollista, mikäli tavarantuottajan B maksukyvyttömyys ei ole ollut millään tavoin C:n ennakoitavissa.

9 uissa Myynti- ja ostosopimukset tasapainossa Yrityksen osto- ja myyntisopimuksiin sisältyvien korvausehtojen tulisi olla mahdollisimman samansisältöisiä toisiinsa verrattuna, jotta sopimussuhteisiin liittyviä riskejä voitaisiin tehokkaasti hallita. Myös mahdolliset sopimuksiin sisältyvät vastuunrajoituslausekkeet tulee ottaa huomioon sopimusriskejä arvioitaessa. Vastuunrajoituslausekkeella voidaan esimerkiksi rajata tietyntyyppiset vahingot korvausvastuun ulkopuolelle tai sopia korvausvastuun enimmäismäärästä. Vastuunrajoituslausekkeella katkaistaan korvausvastuu koko aikaisemman toimitusketjun osalta. Sopimusriskeiltä ei voida liiketoiminnassa kokonaan välttyä, mutta olennaista on, että nämä riskit ovat sekä liiketaloudellisen että juridisen harkinnan tuloksena mahdollisimman hallittuja. Hyvän sopimuksen laatimiseen käytetyt eurot palaavat yleensä moninkertaisina takaisin vähentyneinä riitoina, sopimussakkoina ja muina tappioina. Jokainen sopimusriita on myös riski yrityksen asiakassuhteille ja maineelle. CARITA HULMA Carita Hulma on perehtynyt erityisesti prosessi- ja osakeyhtiöoikeuteen. 9

10 Asunto-osakeyhtiön k vaikutus myyjän vir Kunnossapidolla tarkoitetaan yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, joka sisältää juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset. Lisäksi kunnossapitoon voidaan lukea kuuluvaksi suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta. Kunnossapitovastuun jakautumisesta Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä säädetään asunto-osakeyhtiölain ( /1599) 4 luvussa. Lähtökohtana on, että yhtiö vastaa osakehuoneistojen rakenteista ja peruspalvelujärjestelmistä. Yhtiön vastuulle kuuluvat siten esimerkiksi veden-, lämmön- ja ääneneristeet, kantavat rakenteet sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Lisäksi yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu rajoittuu huoneiston sisäosiin ja siellä oleviin huoneiston perusvarustuksiin kuuluviin asennuksiin ja laitteisiin. Hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvat siten esimerkiksi lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, kaapistot ja muut kalusteet sekä laitteet ja koneet, jotka eivät liity yhtiön peruspalvelujärjestelmiin. Osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat myös hänen peruspalvelujärjestelmiin liittämänsä laitteet, kuten kiukaat ja keittiön kodinkoneet. 10 Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla. On kuitenkin huomioitava, ettei yhtiöjärjestyksessä pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakomalliin ole riittävä. Esimerkiksi viittaus kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon ei pelkästään riitä, vaan yhtiöjärjestyksestä tulee käydä nimenomaisesti ilmi kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Mikäli kunnossapitovastuusta määrätään erillisessä liitteessä, tulee tällainen liite ottaa osaksi yhtiöjärjestystä. Kenelle kuuluu vian selvittämisvelvollisuus? Asunto-osakeyhtiölaissa lähtökohtana on, että kunnossapidosta vastuussa oleva vastaa myös vian selvityskustannuksista. Lain esitöiden mukaan osakkeenomistajalla on aina oikeus vaatia yhtiöltä hänen huoneistossaan olevan vian selvittämistä. Vaatimus ei edellytä sitä, että viasta olisi varmuus. Riittää kun osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä epäillä, että hänen huoneistossaan on yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika. Tällainen yhtiölle tehty vaatimus luo yhtiölle velvollisuuden selvittää vian olemassaolo. Toisinaan ilmenee erimielisyyttä korjaustarpeen olemassaolosta. Yhtiö voi silloin vaatia, että yhtiön ja osakkeenomistajan välillä sovitaan, että kustannuksista vastaa väärässä ollut taho. Yhtiö ei kuitenkaan saa vaatia kustannuksista sopimista, jos osakkeenomistaja pystyy esittämään epäilynsä tueksi konkreettisia seikkoja. Jos osakkeenomistajalla on ollut perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei löytyisikään. Milloin asunnossa on asuntokauppalain mukaan laatuvirhe? Huoneistossa ilmennyttä vikaa tai rakennusteknistä virhettä ei välttämättä pidetä asuntokauppalain mukaisena virheenä. Vain asuntokauppalain virhesäännöksen edellytykset täyttäviä seikkoja voidaan pitää virheenä. Asuntokauppalain mukaan asunnossa on laatuvirhe, jos se on sopimuksen vastainen eli ei vastaa myyjän antamia tietoja ja seikka on kaupan kannalta vaikutuksellinen. Vika on myös silloin, jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa asuntoa koskevasta erityisestä seikasta tai jos asunnossa on salainen virhe.

11 unnossapitovastuun hevastuuseen Kaupan kohteessa voi olla myös taloudellinen tai oikeudellinen virhe. Taloudellinen virhe on kyseessä, kun myyjä antaa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asuntoon liittyvistä taloudellista velvoitteista. Virhe on kyseessä myös silloin, kun asunnon omistamiseen ja käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ovat kaupanteon jälkeen osoittautuneet merkittäväksi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Oikeudellinen virhe taas on kyseessä, kun sivullinen omistaa kaupankohteen tai osan siitä. Asunto-osakeyhtiön korjausvastuun vaikutus myyjän vastuuseen Kunnossapitovastuun jakautumisella on merkitystä arvioitaessa sitä, täyttääkö tietty seikka asuntokauppalain mukaisen virheen tunnusmerkistön. Kunnossapitovastuun jakautuminen vaikuttaa myös siihen, ketä vastaan ostaja voi ja ketä vastaan hänen kannattaa esittää vaatimuksia. Ostaja voi esittää vaatimuksia yhtiötä kohtaan asunto-osakeyhtiölain perusteella siltä osin kuin virhe on yhtiön vastuulla olevassa osassa. Myyjää kohtaan ostaja voi esittää vaatimuksia asuntokauppalain perusteella siltä osin kuin virhe on osakkeenomistajan vastuulla olevassa osassa. Korjauskustannusten jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä otetaan huomioon arvioitaessa ostajan oikeutta kaupan purkuun ja hinnanalennukseen. Mikäli asunnossa oleva virhe on sellainen, että sen korjauskustannukset kuuluvat kokonaan tai osittain asunto-osakeyhtiön vastuulle, yhtiön korjausvastuu vähentää osakkeenomistajalle lopullisesti jäävää korjauskustannusten määrää. Ostaja ei voikaan vaatia myyjältä korvauksia siltä osin kuin virheen korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle. Asunnossa oleva virhe voi täyttää myös taloudellisen virheen tunnusmerkistön. Tässä tilanteessa voidaan kokonaisarvioinnissa lähtökohtaisesti ottaa huomioon myös kohonneen vastikkeen muodossa ostajalle aiheutuvat kustannukset. Kunnossapitovastuu ja sen vaikutus osakkeenomistajan lopulliseen korjauskustannukseen otetaan muiden perusteiden ohella huomioon virheiden merkityksellisyyttä arvioitaessa. Kunnossapitovastuu vaikuttaa siihen voidaanko tiettyä asunnossa olevaa seikkaa pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä. Kunnossapitovastuu vaikuttaa siten siihen, onko ostaja oikeutettu purkamaan kaupan tai onko ostaja oikeutettu hinnanalennukseen. TUOMAS KOIVUNIEMI Tuomas Koivuniemen toimenkuvaan kuuluu asianajajien avustaminen mm. riita-asioissa. 11

12 INSALKO palasi juurilleen Toimitusjohtaja Bror Forsell ei pelännyt tehdä Oy Insalko Ab:ssä rohkeita liikkeitä ja vaikeita päätöksiä, jotta yrityksen tulos saatiin näyttämään jälleen plussaa. Insalko on perheyritys, jonka kolme laivanrakennusinsinööriä perustivat vuonna Insalkon nimen keskellä olevat kirjaimet SAL viittaavat vieläkin perustajaosakkaiden sukunimiin: Sjöströmiin, Aminoffiin ja Lindblomiin. Yritys myi alun perin mm. laivaradioasemia, navigointilaitteita sekä konehuoneen kalustoa siirtyen myöhemmin teollisuuden investointituotteiden ja viestintälaitteiden maahantuojaksi. Nyt yritys keskittyy yksinomaan viestintälaitteisiin, sillä teollisuusosasto ja sen henkilöstö siirtyivät Oy Banmark Ab:lle viime kesänä. Viestintälaitteita käyttävät etupäässä viranomaiset suojatussa VIRVE-verkossa. Samaa digitaalista teknologiaa toimitetaan myös tehtaisiin ja kaivoksiin. Perinteisempiä VHF-UHF -radiopuhelimia käytetään puolestaan laajalti teollisuudessa, kuljetuksessa sekä metsästyksessä, veneilyssä tai ilmailussa. Insalko onkin johtava viestintälaitteiden maahantuoja Suomessa. Myymme sekä verkkoja että laitteita avaimet käteen -periaatteella. Digitaaliset päätelaitteet eli terminaalit ovat hyvin samanlaisia kuin gsm-puhelimet, vain verkko on aina salattu. Yrittäjän kova paikka Forsell tuli mukaan yritykseen paperiteollisuudesta vuonna 2000 keskelle kovaa kasvua. Hän on ostanut vuosien mittaan lisää osakkeita entiseltä omistajalta Olle Johanssonilta. Kasvu jatkuikin vuoteen 2008, jonka jälkeen tultiin alas. Teollisuus ei enää juuri investoinut eikä viranomaisillakaan ollut mahdollisuutta satsata viestintälaitteisiin tai verkkoihin. Menot piti siis sopeuttaa tuloihin. Jouduin tekemään hyvin vaikeita päätöksiä, jotka koskivat yksityisiä ihmisiä ja suuresti arvostamaani yrityksen inhimillistä pääomaa. Ihmisen osaaminen, sitoutuminen ja asiantuntevuus ovat asioita, joita on hyvin hankala yrityksessä korvata. Omistajayrittäjä Forssell päätti itse keskittyä liiketoiminnan kehittämiseen ja tulevaisuuden visiointiin. Yritykseen palkattu ulkopuolinen asiantuntija otti vastatakseen kipeät henkilöstökysymykset, rakensi uusia työnkuvia ja loi itsetuntoa. Erikoislaitteita erikoistarkoituksiin Insalkon työntekijämäärä laski lopulta 18:sta kahdeksaan teollisuusosaston myynnin jälkeen. Tilanne selvitettiin toimintaa keskittämällä ja luomalla yritykselle selkeä visio tulevaisuuden tekemisestä. Päämiehiä on edelleen useita, joista merkittävin on Euroopan markkinoita hallitseva Sepura. Forsell rakastaa yritystään ja työtään. Ala on hyvin mielenkiintoinen. Se, että osallistuimme valtion tarjouskilpailuihin, tuo työlle oman mausteensa. Olemme halunneet pysyä laadukkaana niche-toimittajana, joka tuo erikoislaitteita erikoistarkoitukseen. Sillä olemme eläneet ja kasvaneet. Nokian romahdus on vaikuttanut myös Insalkoon. Nokia oli pitkään Suomen ykkönen tälläkin alalla: se rakensi muun muassa digitaalisen puheradioverkko VIRVEn ja toi markkinoille omat laitteensa. Ryhdyimme haastamaan Nokiaa ja onnistuimmekin siinä melko hyvin. Sittemmin Nokian TETRA -päätelaitteet ja verkot menivät EADS:lle. Pk-yrittäjän ilot ja surut Forsell on siitä tyypillinen yrittäjä, että kesälomat ovat jääneet kovin lyhyiksi. Kun täytin 50, lähdin sentään kaverini kanssa kolmeksi viikoksi ajamaan Harley Davidsonilla Route 66:ä Chicagosta Los Angelesiin. Se oli A-luokan reissu. 12

13 Yrittäjän murheet ovat samansuuntaisia kuin monen muunkin pk-yrittäjän tässä ajassa: julkisiin tarjouskilpailuihin osallistuminen vaatii hirveästi paperityötä ja yrityksen rahoitusmahdollisuudet on vedetty tiukoille. Siltikään Forsell ei ole ajatellut vakavissaan, että myisi yrityksensä. Yhteistyötä Heikkilän toimiston kanssa on Insalkossa tehty jo ennen Forsellin aikaa. Käytimme Heikkilää alun perin perintäasioissa ja myöhemmin paljon muussakin. Heidän kanssaan on helppo kommunikoida ja toimistolta saa helposti vastauksia, tukea ja ehdotuksia. Teksti: Tiina Ruulio Kuva: Pentti Salonen 13

14 TARJOUS YRITYKSILLE SOPIMUS- ASIOISSA»» kartoitamme yrityksenne sopimusasioiden tilan; mitä sopimuksia on, mitä ehkä pitäisi vielä laatia, mitä kehittää jne.»» kartoituksen päätteeksi esitämme teille toimenpidesuosituksemme»» kartoitukseen varataan yksi työpäivä, joka sisältää halutessanne palaverin luonanne (100 km säteellä Turusta tai Helsingistä)»» em. ajan puitteissa voidaan käydä läpi myös yksittäisten sopimusten parannus- ja muutoskohtia»» kartoituksen pohjalta voidaan luoda ns. dokumenttipankki, johon kootaan yrityksessä yleisesti käytettävät sopimuspohjat Hinta on alv (voimassa asti) Mahdolliset matkakulut veloitetaan erikseen verottajan hyväksymän taksan mukaan Mikäli yrityksessänne on näköpiirissä sukupolvenvaihdos tai yrityskauppa, se on yksi syy lisää dokumentoida olemassa oleva sopimuskanta. Jatkajaa/ostajaa kiinnostaa se, mitä asioista on sovittu ja ovatko sopimukset asianmukaisessa kirjallisessa muodossa. Ostaja on valmis maksamaan enemmän yrityksestä, jossa dokumentointi on osana riskienhallintaa asianmukaisesti hoidettu. Se antaa hyvän kuvan siitä, miten asioita yleensäkin yrityksessä hoidetaan. SOITA JA VARAA OMA AIKASI SOPIMUS- KARTOITUKSEEN. 14

15 ONKO SINULLA JO TESTAMENTTI? MILLOIN SE ON VIIMEKSI PÄIVITETTY? Edellisessä H-Hetkessämme 01/2014 ollut artikkelimme Kuka sinun omaisuutesi perii? on herättänyt paljon keskustelua ja kysymyksiä asiakaskunnassamme. Aika monta testamenttia olemme jo sen jälkeen laatineetkin. Artikkeli löytyy kotisivuiltamme (Asiakaslehti). Voimme toimittaa sen myös sähköpostitse tai paperiversiona. Tämän johdosta päätimme juhlavuotemme kunniaksi tehdä testamentin laatimisen asiakkaillemme todella helpoksi, myös hinnoittelun osalta. Hinta on vain 395 (sis. alv, voimassa asti). Testamenttiin mahdollisesti liittyvä verosuunnittelu veloitetaan erikseen. Olemme laatineet valmiiksi kysymyslistan asiakkaillemme testamenttia koskien. Sen täyttäminen helpottaa ja nopeuttaa testamentin laatimista. SOITA JA VARAA OMA AIKASI TESTAMENTIN LAADINTAAN. 15

16 Hankintasopimukseen teh hetkellä ja uudessa hanki Julkisista hankinnoista annetun lain tarkoittaman hankintakilpailun jälkeen hankintayksikkö solmii sopimuksen tarjouskilpailun voittaneen toimittajan kanssa. Osapuolet ovat sopimusta solmiessaan sidottuja niihin ehtoihin, jotka hankintayksikkö on ilmoittanut tarjouspyynnössään. Kilpailutukset tehdään usein vuosien ajaksi, jolloin myös sopimusjaksot ovat pitkiä. Hankintayksikölle on haastavaa suunnitella kilpailutus niin, että samaa sopimusta voidaan noudattaa useiden vuosien ajan. Sopimusta laadittaessa kaikkiin tulevaisuudessa tapahtuviin muutoksiin ei ole mahdollista varautua. Yritykset, yritysten omistusrakenne ja liiketoiminta saattavat muuttua vuosien aikana. Joskus käy niinkin, että palveluja toimittava yritys asetetaan konkurssiin. Näiden seikkojen vuoksi sopimuksen voimassaoloaikana joudutaan usein miettimään sitä, mitkä ovat sallittuja muutoksia julkisista hankinnoista annettujen oikeusohjeiden mukaan. Ennakkopäätökset ja uusi hankintadirektiivi oikeusohjeina Euroopan yhteisöjen tuomioistuin on linjannut keskeisessä ennakkopäätöksessään C-454/06 (ns. Pressetext-ratkaisu) hankintasopimuksen muuttamisen sallittavuutta. Ennakkopäätöksen merkittävin oikeusohje on se, että sopimuksen keskeisiä ehtoja ei voida voimassaoloaikana muuttaa. Muutoksia tehdessä tulee arvioida sitä, ovatko tehtävät muutokset luonteeltaan sellaisia, että ne tulkitaan uudeksi sopimukseksi. Jos katsotaan syntyneeksi uusi hankintasopimus, tulkitaan se laittomaksi suorahankinnaksi. 16 EU:n virallisessa lehdessä julkaistiin uusi hankintoja koskeva direktiivi, 2014/24/EU. Direktiivin 72. artiklassa määritellään aiempaa oikeustilaa tarkemmin hankintasopimukseen tehtävien muutosten sallittavuutta. Mainitulla artiklalla vahvistetaan Euroopan unionin tuomioistuimen ennakkopäätöksissä esitettyjä periaatteita muutosten osalta. Edellä mainitun Pressetext-ratkaisun oikeusohjeita ei uudella direktiivillä merkittävästi muuteta, mutta sopimuksen muuttaminen määritellään aiempaa tarkemmin hankintadirektiivissä. Direktiivi saatettaneen Suomessa voimaan julkisista hankinnoista annetun lain kokonaisuudistuksen yhteydessä keväällä Hankintasopimuksen muuttamisessa sovellettavat periaatteet Hankintojen kilpailuttaminen, menettelyn avoimuus, tarjoajien yhdenvertaisuus, tasapuolinen kohtelu ja olemassa olevien kilpailuolosuhteiden hyödyntäminen ovat hankintalainsäädännön keskeisiä periaatteita. Mahdolliset sopimusmuutokset tulee tehdä näitä periaatteita noudattaen. Koska muutoksia koskevat oikeusohjeet ovat vaikeasti määriteltävissä oikeusperiaatteina, tulee muutoksia tarkastella jokaisen tapauksen erityispiirteet huomioiden. Lähtökohtaisesti muutokset ovat sovittavissa hankintayksikön ja toimittajan välillä yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Hankintasopimus on kuitenkin siinä määrin julkisoikeudellinen oikeussuhde, että sopimuksen tai sen osapuolten muuttuessa laillisuutta tulee tarkastella myös kolmannen osapuolen näkökulmasta. Kolmannella osapuolella tarkoitetaan tässä yhteydessä lähinnä kyseisellä alalla toimivaa tai tarjouskilpailuun osallistunutta yritystä. Tarjouskilpailun hävinneen osapuolen oikeuksia loukkaa esimerkiksi hankintasopimuksen siirto sellaiselle yhtiölle, joka ei ole osallistunut kilpailutukseen lainkaan. Muutoinkin sopimusosapuolen muuttaminen kesken sopimusjakson on pääsääntöisesti kiellettyä. Poikkeuksellisesti se voi olla hyväksyttävää esimerkiksi palveluntarjoajan yhtiöjärjestelyiden vuoksi. Kielletyn hankintasopimusmuutoksen seuraamukset ja oikeusturva Hankintasopimukseen tehdyt kielletyt muutokset tulkitaan uudeksi sopimukseksi. Uuden sopimuksen tekeminen kesken kilpailutetun hankintajakson tulkitaan ns. laittomaksi suorahankinnaksi. Laittoman suorahankinnan järjestäneelle hankintayksikölle voi menettelystä seurata markkinaoikeudessa esimerkiksi velvoite järjestää uusi hankintakilpailu, valtiolle maksettava seuraamusmaksu tai hyvitysmaksu, jonka

17 tävät muutokset tällä ntadirektiivissä Lain vastaisesta hankintamenettelystä voi kärsiä alalla toimiva yritys, joka ei ole edes osallistunut hankintamenettelyyn. edunsaajana on markkinaoikeuteen asiasta valittanut tarjoaja. Toimistomme on hoitanut lukuisia hankintamenettelyiden eri vaiheisiin liittyviä toimeksiantoja. Tarjoajan oikeussuojan tarve ei rajoitu ainoastaan tarjouskilpailuun osallistumiseen tai hankintapäätöksen muutoksenhakuun. Edellä esitetyin tavoin hankintayksikkö voi toimia lainvastaisesti myös sopimuskauden aikana. Lain vastaisesta menettelystä voi kärsiä alalla toimiva yritys, joka ei ole edes osallistunut hankintamenettelyyn. Intressit ovat näissä asioissa usein niin merkittäviä, että yrityksen kannattaa käyttää asiantuntijan apua turvatakseen oikeutensa ja varmistuakseen siitä, että menettelyssä on noudatettu lakia. ARI HORSTI Ari Horstin toimenkuvaan kuuluvat erityisesti velkomusasiat sekä riidanratkaisuun liittyvät asiat (myös Markkinaoikeudessa). Laki julkisista hankinnoista säätelee valtion, kuntien, viranomaisten ja muiden julkisyhteisöjen palvelu- ja tavarahankintojen kilpailuttamista. Kilpailutuksia tehdään Suomessa vuosittain suuri määrä ja kasvava määrä yrityksiä osallistuu niihin. Julkisten hankintojen sääntely ja annettujen ennakkopäätösten määrä on huomattava. Hankintakilpailutusten kautta yritykset voivat saada merkittäviä tilauksia. Yritykset tarvitsevat usein asiantuntevaa apua tarjouksen laatimisessa, tehdyn hankintapäätöksen lainmukaisuuden tulkinnassa ja virheellistä hankintamenettelyä tai -päätöstä koskevassa muutoksenhaussa. Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy:llä on kokemusta lukuisten hankintamenettelyihin liittyvien toimeksiantojen menestyksekkäästä hoitamisesta. 17

18 Oikeustapauksia KHO 2014:154 Siviilioikeudellisesti erillisiä luovutuksia käsiteltiin erillisinä kokonaisuuksina, kun määritettiin lahjoista aiheutuvat veroseuraamukset A tarkoituksena oli luovuttaa tyttärelleen B:lle kolmella erillisellä kauppakirjalla samassa kylässä sijaitsevat vuosikymmenien ajan omistamansa kaksi tilaa ja määräalan kolmannesta tilasta. Toinen tiloista käsitti vapaa-ajan asunnon. Muut alueet olivat metsämaata. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli ratkaistavana, onko omaisuutta käsiteltävä lahjaverotuksessa yhtenä kokonaisuutena. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että asiassa ilmenneissä olosuhteissa lahjaveron suorittamisvelvollisuus ja määrä on tutkittava erikseen kunkin saannon osalta. Pelkästään sillä seikalla, että aiotulla tavalla toteutettavissa erillisissä luovutuksissa verorasitus muodostuisi erilaiseksi kuin jos verotuksellisesti kysymys olisi yhdestä luovutuksesta, ei ollut asiassa merkitystä. KHO:2014:141 Omistajattoman tilan testamentilla voitiin siirtää verovelkasuhteen alkamista ja perintöveron maksuajankohtaa Kahden naimattoman ja lapsettoman sisaruksen A:n ja B:n keskinäisen testamentin mukaan jälkeenjäävä sai kaiken ensiksi kuolleen omaisuuden hallintaoikeudella. Molempien kuoltua heidän omaisuutensa oli menevä heidän veljensä poikien jälkeläisille pääluvun mukaisin osuuksin. A:lla ja B:llä oli lisäksi myös muita perintökaaren 2 luvun 2 :n 2 momentissa tarkoitettuja perillisiä. A:n kuoltua mutta B:n vielä eläessä A:lta jää mistönä jääneen omaisuuden katsottiin olevan omistajattomassa tilassa. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan testamentin lopullisille saajille ei voitu määrätä perintöveroa A:n jäämistöstä B:n vielä eläessä. Vaasan hovioikeuden tuomio , nro 571, dnro S 13/721: Työntekijän esimiehelleen lähettämät epäasialliset viestit eivät olleet peruste työsuhteen irtisanomiselle Yhtiö oli antanut työntekijälleen kirjallisen varoituksen yhtiön edun vastaisista toimista ja käytöksestä. Yhtiö purki työntekijän työsuhteen työntekijän lähettämien loukkaavien ja epäasiallisten viestien perusteella. Hovioikeuden mukaan asiassa oli arvioitava erityisesti sitä, oliko työntekijä menetellyt edelleen moitittavasti hänelle annetun kirjallisen varoituksen ja työsuhteen purkamisen välisenä aikana. Työntekijä ei ollut esittänyt mitään erityisen epäasiallista tai epäkunnioittavaa esimiehiään tai yhtiötä tuona aikana. Työntekijä ei myöskään ollut kieltäytynyt suorittamasta työtehtäviään tai ollut laiminlyönyt niiden suorittamista. Hovioikeus katsoi, että työntekijän esittämät kysymykset sekä hänen esittämänsä kritiikki eivät olleet sellainen asiallinen ja painava syy, jonka perusteella työnantajalla olisi ollut oikeus irtisanoa työsopimus. 18

19 KHO:2014:155 Sukupolvenvaihdostilanteessa siviilioikeudellisesti erillisiä luovutuksia käsiteltiin yhtenä kokonaisuutena, kun määritettiin lahjoista aiheutuvat veroseuraamukset Vanhemmat aikoivat luovuttaa yhdessä omistamansa saman kunnan samassa kylässä sijaitsevat kuusi tilaa pojalleen sukupolvenvaihdosluovutuksena maa- ja metsätalouden harjoittamista varten kahdella samanaikaisesti tapahtuvalla kaupalla. Luonnoskauppakirjojen ehtojen mukaan toinen kaupoista olisi lahjanluonteinen kauppa. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli ratkaistavana, onko kahta siviilioikeudellisesti erillistä samojen osapuolten välistä kiinteistönkauppaa käsiteltävä perintö- ja lahjaverolain lahjanluontoista kauppaa koskevaa 18 :n 3 momenttia sovellettaessa yhtenä kokonaisuutena. Kauppojen kohteena oli asuinrakennus, tuotantorakennuksia, maatalousirtaimistoa sekä pelto- ja metsämaata. Kaupat oli tarkoitus tehdä samana päivänä, ja kauppojen tarkoitukseksi oli ilmoitettu sukupolvenvaihdos. Korkein hallinto-oikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että kysymyksessä oli yhtä ja samaa maatilakokonaisuutta koskeva yksi luovutus. Tämän vuoksi suunniteltujen kahden kaupan lahjaveroseuraamuksia oli arvioitava luovutuksen kohteena olevan maatilavarallisuuden yhteenlasketun käyvän arvon ja siitä kokonaisuudessaan maksettavan kauppahinnan perusteella. KKO:2014:70 Ostajien katsottiin luopuneen oikeudestaan esittää uusia vaatimuksia Ostajat ostivat keväällä 2009 kiinteistön rakennuksineen myyjiltä. Kaupanteon jälkeen ostajat havaitsivat rakennusvirheitä. Osapuolet tekivät kolme kuukautta kaupanteon jälkeen sopimuksen Rakennusvirheen sopimisesta. Sopimuksen mukaan myyjät maksoivat virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajalle viisitoistatuhatta euroa. Lisäksi osapuolet sopivat, että heillä ei ole korvauksen maksamisen jälkeen enää mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistökaupan osalta. Kaupan kohteessa havaittiin uusia virheitä keväällä Ostajat vaativat uusien virheiden perusteella hinnanalennusta. Myyjät kiistivät kanteen vedoten osapuolten väliseen sopimukseen. Korkeimman oikeuden mukaan rakennusvirheen sopimisesta tehty sopimus ei ole ollut kauppakirjaa täydentävä sopimus vaan kauppakirjaan nähden itsenäinen sopimus. Näin ollen sopimuksen sitovuus ei tullut arvioitavaksi välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Koska ostajat olivat sopimuksen ehdon mukaisesti sitoutuneet olemaan esittämättä mitään vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta, ostajat olivat sitovasti luopuneet oikeudestaan vaatia kanteella korvausta uusien virheiden perusteella. KHO:2014:135 Tasingosta luopumista ei katsottu lahjaksi Puolisoiden avioeron johdosta laatimassa osituskirjaluonnoksessa olevan laskennallisen osituksen mukaan A:lla olisi oikeus saada avio-oikeuden perusteella tasinkoa B:n omaisuudesta osituksessa. Puolisot olivat pyytäneet ennakkoratkaisua siitä, saako B lahjan, jos A luopuu kokonaan vaatimasta avio-oikeuteen perustuvaa tasinkoa B:ltä avioero-osituksessa. Verohallinto selitti ennakkoratkaisunaan, että A:n luopuessa vaatimasta tasinkoa B:n ei katsota saaneen verotettavaa lahjaa A:lta. Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö valitti asiasta. Hallinto-oikeus hylkäsi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön ennakkoratkaisusta tekemän valituksen ja totesi muun ohella, että avio-oikeus on puolison suojaksi luotu siviilioikeudellinen järjestelmä. Hallinto-oikeuden mukaan avioliittolaissa ei ole osituspakkoa, eikä laki aseta estettä sille, että puoliso luopuu tasingosta. Lisäksi hallinto-oikeus totesi, että avioliittolain ositusta koskevat säännökset ovat dispositiivisia, joten puolisoilla on oikeus jakaa omaisuutensa muullakin tavalla kuin puolittamisperiaatteen mukaisesti. Puolison avio-oikeuden nojalla osituksessa saama omaisuus on lahjaverosta vapaata. Vastaavasti voidaan katsoa, ettei avio-oikeuteen perustuvan tasinko-oikeuden käyttämättä jättäminen muodosta perustetta lahjaverotukselle. Korkein hallinto-oikeus päätyi samalla kannalle kuin hallinto-oikeus, ja katsoi, että A:n luopumista tasingosta, ei voida pitää A:n B:lle antamana perintö- ja lahjaverolaissa tarkoitettuna veronalaisena lahjana. 19

20 Musiikkia ja juridiikkaa 20