HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q4/2006 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA / 2006

Transkriptio

1 HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q4/2006 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA / 2006

2 HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla Hypo julkistaa näkemyksensä vähintään neljännesvuosittain Kunkin osatekijän painoarvo ja analyysi perustuu Hypon asuntomarkkina-asiantuntijoiden näkemykseen

3 Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavat muutostekijät Hypon analyysin keskeiset muuttujat ovat: 1. Kysyntä / tarjontatilanne 2. Korkotaso: sekä kokonaiskorko että marginaalitaso + korko-odotukset 3. Asuntojen hintataso, nimellinen ja reaalinen (suhteessa tuloihin) 4. Muut tekijät: kuten verotus, laina-ajat, rahoituksen saatavuus, vakuusarvostus, tukijärjestelmät, kuluttajien odotukset/käyttäytyminen ym.

4 Kysyntä / tarjonta: painoarvo 40 % tilanne asteikolla +10 / -10 on +5 (Q3 +7) Taloudessa menee nyt hyvin ja tulevaisuuden usko on vahva Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvistunut entisestään (11/06), mutta samanaikaisesti asunnonostoaikeet ovat laskeneet kevään 11 %:n tasosta 7 %:iin, eli nyt vain joka 14. harkitsee asunnon ostoa vuoden sisällä (keväällä joka 10.) Asuntoaloituksissa on painettu jarrua ja varaudutaan alenevaan kysyntään = suhdanne taittunut Kuluttajan näkökulmasta alentuva uudistuotanto on huono asia. Muuttoliike kasvukeskuksiin työn perässä tuskin hellittää ja tällöin alentuva tarjonta luo taas hintapaineita Kovimman kysynnän rauhoittuminen on vahvistanut ostajan asemaa markkinoiden hintaneuvottelussa Korkotaso: painoarvo 35 % Nousseet korot näkyvät nyt jo markkinoilla Pitkien korkojen alhainen taso lyhyisiin korkoihin nähden kompensoinut kuitenkin tilannetta. Kiinteäkorkoisten lainojen suosio kasvanut ja myös vanhoja (nousevia) asuntolainakorkoja on nousutilanteessa vaihdettu kiinteäkorkoisiksi Erittäin alhaisista koroista siirrytty alhaisiin korkoihin, joten vaikutus ei odotettavissa olevilla korotuksillakaan ole dramaattinen USA:ssa odotetaan jo korkojen kääntymistä laskuun ja näin tapahtuessa vaikutukset markkinaodotuksiin ovat positiivisia Korkojen vaikutus markkinoihin on + 4(Q3 + 5)

5 Asuntojen hintataso: painoarvo 15% Asuntojen hinnat korkeita.usa:n hintojen laskusta heijastuksia myös meille (=psykologia) Ostajien tinkimishalu- ja voima ylisuurista hintapyynnöistä parantunut selvästi Myyntiaikojen pidentyminen lisää kulloinkin tarjolla olevaa asuntomäärää, vaikka perusasetelma kuitenkin vinossa alitarjonnan suuntaan. Uustuotanto tulevaisuuden tarpeisiin nähden liian vähäistä Haluttujen ja ei haluttujen asuntojen hintatason eriytyminen jatkuu Vanhojen asuntojen korjausvelkaan kiinnitetään enemmän huomiota. Siksi kiinnostus uustuotantoa kohtaan hinnasta huolimatta varsin hyvä markkinavaikutus - 9 (Q3 8) Muut tekijät: painoarvo 10 % Suomessa asumistason parantamiseen sekä tarpeita että halua. Tarjonta ei aina kohtaa ihmisten asunto unelmia Hyvä talouskehitys, työllisyyden parantuminen ja osittain jopa työvoimapula luo vahvaa tulevaisuuden uskoa Rahoituksen tarjonta unelmien asunnon hankintaan kevyttä ja kovasta kilpailusta johtuen kuluttajalle hyvin edullista Huomattava määrä ihmisiä on viime vuosien aikana hankkinut oman asunnon tai vaihtanut asuntoaan. Ehkä nyt hetken kartutetaan 2 v:n verovapaan myynnin asumisen aikarajaa ja sekin selittää osaltaan kysynnän rauhoittumista Muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu Meillä Suomessa menee nyt hyvin;. Ostaisinko nyt kuitenkin asunnon, jospa hinnasta pääsisi kunnolla tinkimään markkinavaikutus + 8 (Q3 + 7)

6 Yhteenveto: Maksimipisteet ylikuumentuneille markkinoille olisivat näillä painoarvoilla 1000 pistettä (100 %). Nykyinen markkina-analyysi johtaa pisteeseen (28,5 %). Edellisen katsauksen jälkeen ostajien asema markkinoilla on parantunut. Syyskuun alussa julkaistussa edellisessä katsauksessa analyysin pisteet olivat korkeammalla tasolla pisteessä eli (40,5 %) Markkinoiden rauhoittuminen on tervetullut asia ja luo edellytyksiä tasapainoisempaan kehitykseen jatkossa Olisiko jo vuosikymmen jatkuneilla myyjien markkinoilla voimien mittely edes hiukan siirtymässä ostajien voimien vahvistumisen suuntaan. Ja vaikka vain edes vuodeksi. Ei muuten tekisi yhtään pahaa markkinoiden kehitykselle vaikka moni sitä varmasti kauhistelisikin Mielenkiintoista on päivittely myynnissä olevien asuntojen määrän kasvusta, vaikka se on täysin luonnollinen seuraus asuntokaupan pienestä rauhoittumisesta. Kuluttajan näkökulmastahan se vain tarkoittaa valinnan lisääntymistä ja oman ostovoiman hyväksikäytön lisääntymistä. Kasvukeskusten pidemmän aikavälin kysyntä/tarjonta ongelmaan sillä ei ole merkitystä ja siksikin juuri nyt tarjontapuolen ongelmiin pitäisi entistäkin enemmän kiinnittää huomiota. Siis ne tontit. On muistettava, että rakennusliikkeet osaavat suuren laman jäljiltä busineksensä. Kun kysynnässä on pientä hiipumista, katseet suunnataan vaikka Itään enemmin kuin rakennetaan tuotantoa, joka olisi alehinnoin myytävä markkinoille. Vain riittävä kilpailu auttaa tähän

7 Talouden hyvä veto luo edellytyksiä myös kestävälle asuntomarkkinakehitykselle Asuntomarkkinoiden suhdannekäänteen takana on nousevan korkotason ja pitkään jatkuneen voimakkaan hintojen nousun yhdistelmä Erityisesti USA:n, Suomeen verrattuna aivan eri luokkaa oleva hintojen nousun (=kuplan) puhkeaminen luo psykologisia paineita myös Suomen markkinoille Kehitystä voidaan pitää omasta kodista tai paremmasta sellaisesta haaveilevan asukkaan näkökulmasta positiivisena asiana. Vaikka useat toisin ajattelevatkin, kun oman asunnon hinnan kova nousu tuntuu niin mukavalta Pitkien korkojen taso on Euribor-korkoihin nähden varsin edullisella tasolla Asiakkailla on siksi hyvä mahdollisuus sulkea nyt vaihtuviin korkoihin sisältyvä korkoriskinsä ja vaihtaa myös vanha asuntolainansa kiinteäkorkoiseksi. Hypon asiakkailla vaihtaminen on ollut suosittua Myös uusissa asuntolainoissa kiinteäkorkoiset lainat ovat lisänneet suosiotaan Prime-sidonnaisiin uusiin lainoihin sisältyy automaattinen korkojen nousun ajatus, koska taso on jäljessä jo tapahtuneesta markkinakorkojen tasosta. Olisiko asiasta kerrottava myös asiakkaalle?

8 Johtopäätökset / suositukset asunnon ostajalle: Asuntomarkkinoilla ollaan nyt suhdannekäänteessä. Myyntiajat ovat pidentyneet ja voivat entisestään pidentyä. Ostajalla maltti on valttia. Ostajan on syytä kriittisesti arvioida ostokohteesta pyydettävää hintaa. Ja tinkiä. Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden hankinta. Ellei se onnistu (esim. uudisrakennuskohde) kannattaa harkita asunnonvaihtoasuntoa Ison asuntolainanottajan varauduttava korkojen nousuun, stressitesti + 2 %- yksikköä. Ainoa riskiä vähentävä keino on korkoriskin hajauttaminen kiinteä / vaihtuvakorkoisen lainan kesken. Toki korkokaton ostaminenkin on mahdollista, mutta usein kallista + ei verovähennyskelpoista Omaa asuntoa ostettaessa tärkeintä ei ole miettiä ajoitusta vaan aikaa. Kun asunnon tarvitsee, on suhdannetekijöiden liika miettiminen usein turhaa (=ajoitus), ajan kanssa oman asunnon hankkiminen on yleensä viisasta Suositus: on syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla. Kokonaisasiakkuutta hakevassa pankissa asuntolaina on se edullinen kahvipaketti osa, muissa palveluissa, kuten rahastoissa, palkkiot voivat olla korkeita. Mitä pidempi aikaero on uuden ostamisen ja vanhan myynnin välillä, sen suurempi riski. Korkoriskiltä suojautuminen.

9 Rakenteellinen siirtyminen vuokra- ja asumisoikeusasunnoista omistusasuntoihin on tuonut tarjontaa kovanrahan vuokra-asuntoihin Hypon Road Map to Ensiasunto ja konsepti vuokra-asunnosta omaan asuntoon ovat luoneet edellytykset monelle asiakkaallemme oman asunnon hankintaan Ainutlaatuinen Osaomistuskonseptimme mahdollistaa pääkaupunkiseudulla asiakkaille mahdollisuuden hankkia itse valitsemansa asunto myytävien asuntojen joukosta ja yhdessä Hypon kanssa tehdä siitä aluksi Osaomistusasunto. Järjestelmä kaventaa perinteistä kahtiajakoa vuokra- tai omistusasunnon välillä ja antaa asiakkaille mahdollisuuden valita ensin haluamansa asunto ja päättää vasta myöhemmin, haluaako ostaa sen kokonaan omaksi Pienentää myös asiakkaalle asunnon hankintaan liittyvää hintariskiä

10 Maltti ja harkinta ovat tärkeitä ostoa suunnitellessa ja erityisesti hintaneuvotteluissa. Omakotitonteissa suurimmat ylihintapyynnöt ja omatoimisessa rakentamisessa muutenkin riskit kasvaneet. Vaikea yhdistelmä on kaukainen sijainti + ylihintainen tontti + työvoimapula + kiristyneet rakentamismääräykset vuoden lainat sinänsä ihan ok asuntojen korkeista hinnoista johtuen, ne normaaleina annuiteettilainoina (kk-erä nousee, jos koronvaihtumis-päivänä korkotaso on noussut) Kk/tasaerälainat max. 20 vuotta, jotta koron nousulle jää tilaa. Tässä maksutavassa koron nousu lisää takaisinmaksuaikaa, kuukausierän pysyessä ennallaan. Laina kestää n. 2-3 %-yksikön koronnousun, lainajan pidentyessä silloin 20 vuodesta 30 vuoteen Yli 30 vuoden laina-aika ei yleensä ole järkevä. 60 vuoden laina ei juuri koskaan. Asuntolainan kuukausikustannus putoaa aika paljon, kun laina-aikaa pidennetään 15 vuodesta 20:een tai vaikka 30 vuoteen. Sen jälkeen vaikutus on jo varsin pieni

11 Hypon korkosuositukset lainanottajille: Korkojen nousu jatkuu Hypon korkosuositus asiakkaille: isoissa lainavastuissa osa lainasta kiinteäkorkoisena, loput vaihtuvakorkoisena Nuku yösi rauhassa asuntolaina : Ison asuntolainan ottajan kannalta korkoriskin jakaminen kiinteä- ja vaihtuvakorkoiseksi on järkevää riskinhallintaa. Kiinteä korko-osa olisi miellettävä vakuutusturvaksi koron nousun varalta. Vaikka kiinteäkorkoinen laina on lähtöhetkellä kalliimpi kuin vaihtuvakorkoinen, ei pankki tienaa lainasta vaihtuvakorkoista lainaa enempää, koska pankin hankintahinta rahalle on vastaavasti korkeampi Pitkät korot ovat euribor-korkoihin verrattuna suhteellisen edullisella tasolla. Nyt saattaa olla oikea aika sulkea oma korkoriski ja vaihtaa myös vanha asuntolaina kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi

12 Hypon tilanneanalyysin ominaisuuksista: Analyysin neljä eri osatekijää arvioidaan asteikolla Kunkin osatekijän painoarvot voivat muuttua markkinatilanteen muuttuessa Analyysi kuvaa asuntomarkkinoiden tämänhetkistä tilaa kasvukeskuksissa. Se ei kerro vastausta siihen, onko asunnon ostaminen/myynti juuri nyt järkevää, vaan antaa asuntomarkkinoilla toimiville kuvan ympäristöstä, jossa toimitaan Analyysi ei ole kansantaloustiedettä vaan kansan taloustietoa eli tärkeää tietoa niille kansalaisille, jotka aikovat toimia asuntomarkkinoilla

13 Hypon asuntomarkkinaindeksi 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % II/02 IV/02 II/03 IV/03 II/04 IV/04 II/05 IV/05 II/06 IV/06

14 Lisätietoja Hypon kotisivuilta ne parhaat asuntorahoitussivut