Vantaa Anne Viita. Toiminnanjohtaja Vuokralaiset VKL ry Anne Viita

Transkriptio

1 Vantaa Toiminnanjohtaja Vuokralaiset VKL ry 1

2 Vuokralaiset VKL ry Perustettu vuonna 1946 nimellä Vuokralaisten Keskusliitto ry. Nimi vaihtunut keväällä 2010 Valtakunnallinen vuokralaisten edunvalvontajärjestö Kaikille avoin kansalaisjärjestö Toimii vuokralaisten yhdyssiteenä koko maassa Neuvonta (1,69 eur/min) arkisin Jäsenpalvelut (09) (kuluttajaneuvojat, sosiaalityöntekijät yms) 2

3 Vuokralaiset VKL ry:n tavoitteet: Vuokra-asumisen arvotuksen nostaminen Vuokrasuhteiden kehittäminen Yhteistyön rakentaminen vuokralaisten ja vuokranantajien välillä Yhteistyön luominen vuokralaisten ja päättäjien välillä Vuokralaisten koulutusjärjestelmien kehittäminen 3

4 Alan järjestöjen yhteiset suositukset: Hyvä vuokratapa (englanti, ruotsi) Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen ja asunnon siivous 4

5 Sopimuksen osapuoli Vuokralainen vuokrasuhteessa Yhteishallintolain mukainen neuvottelu kumppani Asumispalvelujen käyttäjä 5

6 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta voimaan (AHVL 1995/481 Perustuu sopimusvapaudelle Vuokran määrä Kunnossapitovastuut Muutostyöt 6

7 Vuokranantajan tiedonantovelvollisuus Tiedot vuokrattavasta kohteesta Vuokranantajan oikeus tilan vuokraukseen Kunto Tiedossa olevat remontit Mahdolliset käyttöön liittyvät rajoitukset 7

8 Kirjallisesti Vuokrasopimuksen tekeminen Selkeästi ja yksiselitteisesti Kuntotarkastus kirjataan kunto ylös + mahdolliset valokuvat tehdään ennen huoneistoon muuttamista molempien etu vuokralainen vastaa vain asumisaikanaan mahdollisesti tulleista vahingoista vrt. vakuus 8

9 Sopimuksen tekeminen Suullinen sopimus on pätevä Määräaikainen vuokrasopimus aina kirjallisena Huolellinen sopiminen Termit ja käsitteet Kaikki olennaiset ehdot sopimukseen Viittaukset liitteisiin (vrt vastuun jakotaulukko) Allekirjoitukset Sähköinen allekirjoitus pätevä Allekirjoitukseen oikeutettu Muutokset molempiin sopimuskappaleisiin - vain kirjatut muutokset sitovat uutta omistajaa 9

10 Vakuus vuokrasuhteessa Yleensä vaaditaan vuokralaiselta Toimitus ennen hallinnan/avainten luovuttamista Max 3 kuukauden vuokranmäärää vastaava summa Rahana (käteisestä pyydettävä kuitti) Takauksena Erillinen tili (yhteinen käyttöoikeus) Palautetaan vuokrasuhteen päätyttyä täysimääräisenä, jos kaikki velvoitteet on hoidettu 10

11 Vakuudesta Vakuuden tulee kattaa kaikki sopimuksesta johtuvat velvoitteet Vakuus pyydetään ennen huoneiston hallinnan ja avainten luovutusta Vakuus on säilytettävä huolellisesti ja sen on oltava erotettavissa vakuudenhaltijan muusta omaisuudesta koko vuokrasuhteen ajan Vakuudesta voidaan pidättää vain aiheutuneet kohtuulliset kulut Ei pienehköt naarmut, kolhut tai tavanomaisesta kulumisesta aiheutuneet korjauskustannukset 11

12 Vakuudesta Vakuus on palautettava viivytyksettä, kun perustetta sen käyttämiselle ei ole. Huoneiston tulee olla siivottu, avaimet luovutettu ja kuntotarkastus tehty Vakuuden pidättämisestä ja sen syistä on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti tai sähköpostitse vuokralaisen ilmoittamaan osoitteeseen Vuokralaisella ei ole oikeutta vakuuteen vedoten jättää viimeisiä vuokria maksamatta 12

13 Vuokrankorotukset vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Vuokrankorotuksista on sovittava sopimuksessa Sopimuksessa on mainittava sekä korotuksen perusteesta että sen ajankohdasta Peruste voi esimerkiksi olla x %:a vuosittain 1.1. Väh. 3 vuoden määräaikaisiin sopimuksiin ei voida sisällyttää indeksi tai muu vastaava korotusehto 13

14 Vuokrankorotukset vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Vuokranantaja tulee ilmoittaa korotuksesta ja uusi vuokrataso kirjallisesti 1 kk ennen vuokran voimaantuloa Korotus muutoin kuin sopimuksessa mainituin tavoin Neuvottelut aloitettava 6 kk ennen Korotukset eivät saa ylittää vuosittain 15 %, paitsi jos merkittäviä kiinteistön tai huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia 14

15 Vuokrankorotukset ara-vuokrasuhteissa Ara-vuokrasuhteissa noudatetaan pääsääntöisesti omakustannusperusteista vuokranmääritystä Ara-kohteilla tarkoitetaan valtion lainoittamaa asuntotuotantoa Asukasvalintaperusteet määritelty 15

16 Vuokrankorotukset ara-vuokrasuhteissa Omakustannusperusteinen vuokranmääritys tarkoittaa, että kaikki talon menot katetaan vuokratuloilla Tämä tarkoittaa myös sitä, että yhden vuokralaisen laiminlyötyä vuokranmaksunsa, vaje ohjautuu muiden vuokralaisten maksettavaksi Vuokranantajan tulee hyvissä ajoin puuttua vuokranmaksun laiminlyönteihin Vuokranantajan on ilmoitettava vuokrankorotuksesta kirjallisesti 2 kk aikaisemmin ja ilmoituksesta on käytävä ilmi korotuksen peruste ja uusi vuokra 16

17 Vuokrasopimuksen päättäminen Yhteisesti sopimalla Irtisanomalla (toistaiseksi jatkuva) Purkamalla 17

18 Määräaikainen vuokrasopimus Tehtävä aina kirjallisesti Asumisaika määritellään jo vuokrasopimuksen tekovaiheessa, päättyy automaattisesti sopimuksessa mainittuna ajankohtana Ennenaikaisesta päättämisestä neuvotellaan/sovitaan - huomioi mahdollinen sopimussakko 18

19 Määräaikainen vuokrasopimus Kumpikaan osapuoli ei voi irtisanoa yksipuolisesti - 55 mahdollisuus hakea lupaa irtisanomiseen tuomioistuimelta Jos 3 peräkkäistä alle 3 kuukauden mittaista vuokrasopimusta, muuttuu sopimus toistaiseksi jatkuvaksi vuokrasopimukseksi 19

20 Irtisanominen päävuokrasuhteessa 20

21 Vuokranantajan tekemä irtisanominen Aina kirjallisesti Ilmoituksessa mainittava irtisanomisen peruste ja sopimuksen päättymisajankohta Vuokranantajan puolelta irtisanomisajat 3 kk alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 6 kk vähintään vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 21

22 Vuokralaisen tekemä irtisanominen Kirjallisesti Ei vaadi perustetta irtisanomisaika 1 kk riippumatta vuokrasuhteen kestosta 22

23 Irtisanomisilmoituksen toimittaminen Koskee molempia vuokrasuhteen osapuolia: - Todistettavasti vastaanottajalle - Postin saantitodistusta käyttämällä - Viemällä + vastaanottajan kuittaus - Luovuttamalla todistajan läsnä ollessa - Haastemiehen välityksellä (esim. pakoileva) - Ei voi tiputtaa postilaatikosta 23

24 Irtisanomisajoista ja alkamisesta Tiedoksiantokuukauden viimeisestä päivästä lukien. Esim. irtisanomisilmoitus vastaanotetaan irtisanomisaika alkaa lukien. Pakottavaa oikeutta, sopimuksella ei voida: Vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhentää Vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää 24

25 Vuokrasuhteen purku 25

26 Vuokrasopimuksen purkaminen - Edellytyksenä toistuvuus ja säännöllisyys - Pääsääntöisesti edellyttää kirjallista varoitusta - Osalla vuokranantajia käytössä lievempänä menettelynä huomautus - Laki edellyttää vain yhtä varoitusta, käytännössä usein kolmen varoituksen käytäntö Huom! Vuokranmaksun laiminlyönnistä johtuva purku ei edellytä varoitusta 26

27 Vuokranantajan purkuperusteet Vuokranmaksun laiminlyönti Vuokralainen luovuttaa huoneiston toisen käytettäväksi (laiton vuokraoikeuden siirto) Vuokralainen ei aseta sovittua vakuutta sovitussa ajassa Huoneistoa käytetään muuhun kuin sopimuksessa sovittuun tarkoitukseen Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää Huoneistoa hoidetaan huonosti Vuokralainen rikkoo, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty ja määrätty 27

28 Vuokralaisen purkuperusteet Huoneistosta aiheutuva terveydellinen vaara Huoneiston joutuminen pois vuokralaisen hallinnasta Vuokranantaja ei ole asettanut sovittua vakuutta Huoneiston hallinnan luovutuksen viivästyminen Huoneiston puutteellinen kunto Vuokranantajan suorittamat laajat muutostyöt Vuokranantajan ilmoittaman sopimusehdon tai suorituksen sitomattomuuden johdosta 28

29 Erityisehtoja 29

30 Tupakointikielto Mahdollinen myös huoneistoissa Peruste hyvä mainita sopimuksessa Valvonta Purkuperuste? 30

31 Kielto mahdollinen Perusteltava Lemmikkieläimet Esim. soluasunnot, allergiahuoneistoiksi varatut ym. Voi riittää jopa vuokratun tilan erityisluonne esim. opiskelija-asunto 31

32 Vuokralaisen vieraat Ei voi kieltää Ei määräyksiä lukumäärästä Ei kuitenkaan saa aiheuttaa häiriötä soluasunnot 32

33 Kunnossapito 33

34 Huoneiston kunnossapidosta Kunnossapito kuuluu vuokranantajalle, jollei muuta ole sovittu. Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan vioista. Vuokralainen vastaa aina aiheuttamistaan vahingoista. Vuokrasuhteen aikana tai päätyttyä 34

35 Huoneiston kunnossapidosta Vuokralaisella yleinen huolellisuus velvoite säännöllinen siivous, oikeat välineet pinnoille yms tavanomainen kunto vuokrasuhteen alkaessa ja kestäessä erikseen sovittu parempi kunto erikseen sovittu huonompi kunto jos olennainen puute sovitusta/tavanomaisesta vuokralaisella purkuoikeus (pakottava) 35

36 Huoneiston puutteellinen kunto Korjauskehotus ilmoitusvelvoite: - Kenelle/minne tehdään vikailmoitukset Korjauttaminen vuokranantajan lukuun Kohtuulliset kustannukset Tarpeellinen korjaus Vuokran alennus Vahingonkorvaus edellyttää vuokranantajan tuottamusta pakottava 36

37 Vuokralaisen kunnossapito vastuu sovittavissa huolellinen hoito vastuu huoneistossa olevista kalusteista ilmoitusvelvollisuus puutteista ilmoitusvelvollisuus käyttämättä jättämisestä muutostyöt vain vuokranantajan luvalla sopimuksessa - erikseen tapauskohtaisesti 37

38 Vuokranantajan tekemät korjaukset ilmoitusvelvollisuus, kun vuokranantaja tekee kiireellinen - heti ei haittaa - 14 vrk aiemmin muu - 6 kk aiemmin ajat sovittavissa irtisanomisoikeus vuokralaisella 38

39 Vuokralaisen tekemät muutos- tai korjaustyöt Vuokralainen saa tehdä muutoksia vain vuokranantajan suostumuksella Lupa voidaan antaa sopimuksessa tai tapauskohtaisesti Mitä Miten Kustannukset Mahdolliset korvaukset 39

40 Vuokranantajan pääsy huoneistoon kun huoneisto on vapaa vuokrattavaksi myytävänä kunnon ja hoidon valvomiseksi vuokralaiselle sopivana aikana virka-apu tarvittaessa 40

41 Huoneistoon pääsy 41

42 Huoneistossa käynnit Sovittava Käynti-ilmoitus Ajankohta Käynnintekijän yhteystiedot Käynnin peruste Vuokralainen ei saa aiheettomasti estää tai vaikeuttaa 42

43 Vuokraoikeus Vuokraoikeuden luovuttaminen Alivuokraus Luovuttaminen perheenjäsenelle Väliaikainen luovuttaminen Vuokraoikeuden siirto Siirto Siirto perheenjäsenelle 43

44 Alivuokraus Luovutetaan alle puolet huoneistosta Vuokranantaja käyttää itse loppuosaa Vuokralainen vastaa omalle vuokranantajalleen alivuokralaisensa toiminnasta Ei voi kieltää vuokralaiselta asuinhuoneistoissa 44

45 Alivuokrasopimuksen irtisanominen Irtisanomisilmoitus kirjallisesti Vuokranantajan mainittava peruste ja päättymisajankohta Irtisanomisajat: Alivuokranantajan puolelta 1 kk alle vuoden vuokrasuhteessa 3 kk yli vuoden vuokrasuhteessa Vuokralaisen puolelta 14 vrk 45

46 Luovuttaminen perheen jäsenelle Saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa Ellei huomattavaa haittaa tai häiriötä saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa 46

47 Vuokraoikeudesta 47

48 Väliaikainen luovuttaminen Ilmoitettava kirjallisesti kuukautta aikaisemmin Max kaksi vuotta Syynä oleskelu toisella paikkakunnalla Työn Opintojen Sairauden Muun vastaavan syyn takia Jos vuokranantaja haluaa vastustaa 30 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 48

49 Luovuttajan vastuu Vuokralainen luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain toisen käytettäväksi: Luovuttanut vuokralainen vastaa edelleen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan hänelle 49

50 Siirto perheenjäsenelle ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa huoneistossa asuvalle puolisolle perheeseen kuuluvalle lapselle jomman kumman puolison vanhemmalle Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 50

51 Vastuusta vapautuu Jos oikeus siirtää vuokraoikeus vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle 51

52 Loppusiivous Huoneisto ja muut vuokrasuhteen perusteella käytössä olevat tilat tulee vuokrasuhteen päätyttyä luovuttaa tyhjinä, hyvässä kunnossa ja siivottuina Huoneiston, kaappien, lattioiden ja pintojen on oltava pyyhittyinä ja roskat vietyinä Ikkunoiden tai kattojen pesu ei kuulu automaattisesti normaaliin loppusiivoukseen Loppusiivouksen tasosta olisi hyvä sopia vuokrasuhteen alussa ja samalla on muistettava antaa vuokralaiselle kirjalliset ohjeet siivouksen tasosta 52

53 Lopputarkastus Kun vuokrasuhde päättyy Tarkastetaan huoneiston kunto Kirjataan puutteet Vuokralainen ei vastaa normaalista kulumisesta 53

54 Kotivakuutus Kotivakuutusta kannattaa aina harkita Voi olla sopimusehto, jolloin sitä on noudatettava Kiinteistövakuutukset eivät korvaa asukaan irtaimistoa Lisää asumisturvallisuutta ennalta arvaamattomissa poikkeus tilanteissa. 54

55 Avaimista Avaimet lasketaan ja kuitataan luovutettaessa Sopimussuhteen päätyttyä avaimet palautetaan kadonnut avain korvataan sarjoitus tehdään vuokralaisen kustannuksella vain silloin, kun kadonnut avain on yhdistettävissä asuntoon ja siten on perustua epäillä väärinkäyttöä 55