RYHMÄRAKENNUTTAMISEN SOPIMUKSET

Transkriptio

1 RYHMÄRAKENNUTTAMISEN SOPIMUKSET Malleja ja elementtejä sopimuksiin Maaliskuu 2012 Kodinrakentaja Ruusupuu Oy ja Innopark Programmes Oy

2 2 Sisällys Johdanto: Ryhmärakennuttamisen sopimukset 3 1. Ryhmärakennuttamisen suunnitteluvaiheen sopimukset Ryhmärakennuttamisen käynnistysvaiheen sopimus Asuntovaraussitoumus ja valmisteluvaiheen sopimus Asukassopimus eli asumisaikaisen yhteistyön pelisäännöt Rakennuttavan asunto- osakeyhtiön yhtiöjärjestys Osakassopimus Panttaussitoumus Omatonttisten tai hallinnanjakosopimukseen perustuvien ryhmärakennuttamishankkeiden sopimukset 40

3 3 Johdanto: Ryhmärakennuttamisen sopimukset Ryhmärakennuttaminen on asuntotuotannon tapa, jossa asukkaat ottavat vastuun rakennuttamisesta ja pääsevät siten myös vaikuttamaan suunnittelun ja rakentamisen ratkaisuihin. Toteuttamistapoja on monia: joissain tapauksissa rakennuttajakonsultti kokoaa rakennuttavan ryhmän, hankkii tontin ja toteuttaa asunnot avaimet käteen periaatteella, toisinaan taas asukkaat itse toimivat aloitteentekijöinä ja hankkivat avukseen rakennusalan ammattilaisia toteuttamaan hankkeen. Toteutusmuodosta riippumatta ryhmärakennuttaminen on sopimuksenvaraista toimintaa. Tämä on lähtökohta myös ja varsinkin silloin, kun rakennuttava ryhmä muodostuu sukulaisista tai muuten toisilleen läheisistä ihmisistä. Kirjalliset sopimukset ovat paras turva sekä taloudellisten riskien että rakennuttavan ryhmän yhteistyön ja sovun kannalta. Hankkeen eri vaiheissa tarvitaan erilaisia sopimuksia ja sitoumuksia, joilla hankkeeseen osallistuvien vastuut, velvollisuudet, oikeudet ja päätöksentekotavat järjestetään. Tässä sopimusmallipaketissa esitellään malleja, joiden lähtökohtana on asukaslähtöinen ryhmärakennuttamishanke. Tällöin sopimuksilla luodaan alusta lähtien rakennuttamisesta vastaava organisaatio ja sopimukset ovat sisällöltään laajoja. Jos ryhmää on kokoamassa konsultti, kyse on asiakassuhteesta, jonka ehdot konsultti pitkälti määrää. Koska ryhmärakennuttamishankkeiden kirjo on laaja, on mahdotonta laatia sopimusmalleja, jotka sopisivat sellaisinaan kaikkiin hankkeisiin. Niinpä seuraavassa esiteltäviä malleja voi parhaiten käyttää esimerkkeinä siitä, millaisia elementtejä sopimukseen voi tai kannattaa sisällyttää. Kunkin hankkeen vetäjien on harkittava omat lähtökohtansa ja tarpeensa tarkkaan. On myös suositeltavaa kääntyä lopullisten sopimusten laatimisessa asiantuntijan, esimerkiksi ryhmärakennuttamiseen perehtyneen lakimiehen apuun. Sopimukset tulee laatia huolella ja niihin on myös syytä jokaisen ryhmärakennuttamishankkeeseen mukaan tulijan perehtyä tarkoin. Niiden yhteiseen läpikäymiseen on hyvä varata aikaa. Tällä tavoin varmistetaan, että jokainen ymmärtää, mihin on osallistumassa, millaiset vastuut hänelle lankeaa ja miten päätöksiä tehdään.

4 4 1. Ryhmärakennuttamisen suunnitteluvaiheen sopimukset Hankkeen käynnistyminen Asukaslähtöinen ryhmärakennuttamishanke käynnistyy yleensä siten, että joukko ihmisiä tulee yhteen ja määrittää yhteiset tavoitteet. Toisinaan tarjolla on tontti, jota varten tontin omistaja, esimerkiksi kunta, etsii sopivaa rakennuttajaksi ryhtyvää ryhmää. Tällöin tonttia koskeva kaava määrää hankkeen reunaehdot, muun muassa rakennusoikeuden määrän ja millaisia asuntotyyppejä tontille voi rakentaa. Esivaihe Kun koolla on tarpeeksi suuri määrä (esimerkiksi puolet koko ryhmästä) riittävän vakavasti kiinnostuneita talouksia, on aika yhdessä määrittää hankkeen periaatteet ja tavoitteet. Tällöin tulee mietittäväksi muun muassa: Millaisia asuntoja halutaan tehdä? Koko ja tavoitehinta? Millaista toteutus- ja hallintomuotoa tavoitellaan? Onko tarkoitus perustaa asunto- osakeyhtiö vai joukko omatonttisia asuntoja? Kuinka rakennuttaminen järjestetään toimiiko rakennuttajana asunto- osakeyhtiö tai jokainen pientalonomistaja erikseen vai hankitaanko rakennuttajaksi jokin ulkopuolinen taho? Jälkimmäisessä tapauksessa kyseessä ei enää oikeastaan ole ryhmärakennuttaminen sanan varsinaisessa merkityksessä, vaan ainoastaan tavanomaista asukas- ja asunnonostajalähtöisemmin suunniteltu perustajarakennuttamiskohde. Millaiset energia- ja muut ympäristötavoitteet rakentamiselle asetetaan? Millaisin periaattein ja missä järjestyksessä hankkeeseen otetaan mukaan uusia tulijoita ja miten määräytyy järjestys, jossa tulijat saavat valita asuntonsa/tonttinsa? Onko hankkeessa ikärajoituksia? Tavoitellaanko hankkeessa asumisaikaista yhteistyötä ja/tai yhteisöllistä elämäntapaa? Jos, niin missä muodossa? Tämä on syytä miettiä varhaisessa vaiheessa, koska mahdolliset yhteisölliset valinnat vaikuttavat sekä omien asuntojen että yhteisten tilojen suunnitteluun sekä siihen, millaiset ihmiset kiinnostuvat hankkeesta. Halutaanko asuntokohtaiset saunat vai olisiko mielekkäämpää tehdä yhteinen saunaosasto? Olisiko käyttöä tilalle, jossa voi järjestää vaikka ryhmäperhepäivähoitoa lapsille tai kerhotoimintaa ikäihmisille? Käytetäänkö tontti tai tontit pelkästään yksityisiin tiloihin vai suunnitellaanko yhteisiä alueita? Entäpä varastotilat, pysäköintijärjestelyt, yhteiset laiturit, leikkialueet ja vastaavat? Tavoiteaikataulu. Missä ajassa ryhmä voidaan toivoa saatavan täyteen ja millaisia toimia se edellyttää? Miten tontin hankinnassa edetään? Koska suunnittelu voidaan käynnistää? Kauanko aikaa tulee varata rakennuttamisen esivalmisteluihin ja kauanko itse rakentaminen kestää? Miten hanke organisoituu esivalmisteluvaiheessa? Kuinka päätöksiä tehdään ja työtä sekä vastuuta jaetaan? Käynnistysvaiheen budjetti. Hankkeen edistäminen ideasta suunnitelmaksi maksaa. Käynnistysvaiheessa on syytä varautua ainakin arkkitehdin luonnossuunnittelun, rakentamisen ja tonttihankinnan kustannusarvion laatimisen sekä mahdollisesti myös ammattimaisen hankejohdon ja sopimusten laatimisessa avustavan juristin kustannuksiin. Mikäli hankkeen taustalla ei ole tahoa, joka voi ottaa käynnistyskustannukset kattaakseen (esimerkiksi yhdistys, kunta tai jokin yksityinen

5 5 rahoittaja), nämä varat kerätään sopimuksen allekirjoittajiksi tulevilta hankkeen osanottajilta yhdessä sovittavin periaattein. Käynnistyskustannukset ovat luonteeltaan sellaisia, että vaikka hanke jostain syystä myöhemmin kariutuisi, ne on joka tapauksessa hankkeen yhteistyökumppanina toimivalle arkkitehdille ja/tai muulle konsultille maksettava. Tästä syystä sopimuksesta on syytä käydä yksiselitteisesti ilmi, että maksettuja käynnistysvaiheen maksuja ei voi saada takaisin, vaikka hanke raukeaisi tai henkilö haluaisikin myöhemmin irtaantua sopimuksesta. Vaihtoehtoisesti maksamansa maksut voi saada takaisin vain, jos löytää tilalleen uuden sopijaosapuolen. Mikäli jokin hankkeen ulkopuolinen taho (kunta, yhdistys tms.) ottaa vastatakseen käynnistysvaiheen kustannuksista, se voi tehdä niin myös lainaamalla rahat hankkeen osanottajille ja perimällä ne myöhemmässä vaiheessa takaisin. Tällöin tästä käynnistysvaiheen rahoittajasta tulee sopimuksen osapuoli ja asiasta on syytä laatia oma kappaleensa sopimukseen. Jos hanke kaatuu, rahoittajaosapuoli kantaa silloin myös riskin käynnistysvaiheeseen liittyvästä rahoituksesta, mutta saa halutessaan laaditut suunnitelmat haltuunsa, jos hanke raukeaa. Sopimuksen laatiminen Kun ryhmä on käynyt esivaiheen neuvottelut keskenään (tai mahdollisesti ryhmärakennuttamisen ammattilaisen tai sopimusjuristin avustuksella), on aika laatia suuntaviivoista kirjallinen sopimus. Koska ryhmärakennuttamishankkeita käynnistetään kovin erilaisista lähtökohdista ja tilanteista, ei ole mahdollista luoda yhtä, kaikkiin hankkeisiin soveltuvaa sopimusmallia. Seuraavassa esitellään sopimuksen mahdollisia elementtejä, joita muokkaamalla voidaan laatia kuhunkin hankkeeseen suunnitteluvaiheen sopimus tai sopimukset. Seuraavassa esitellään mallitekstejä hankkeen suunnitteluajan kahden eri vaiheen sopimuksiin. Käynnistysvaiheessa selvitetään hankkeen toteutuksen perusedellytykset, eli etsitään tontti ja selvitetään sen hankintaehdot (ostohinta tai vuokraehdot), laaditaan asuntojen ja muiden rakennusten luonnossuunnitelmat sekä alustava kustannusarvio ja perustetaan hankkeelle hallinto. Hankkeesta ei muodostu tässä vaiheessa juridisesti vielä mitään yhtiötä tai muutakaan erillistä yhteisöä, joten sopimus on luonteeltaan hankkeen osanottajien keskinäinen yhteistyösopimus. Sen allekirjoittajat sitoutuvat yhdessä maksamaan hankkeen valmisteluvaiheen kustannukset ja toimimaan hankkeen toteuttamiseksi sopimukseen kirjatulla tavalla. Valmisteluvaiheessa asukkaat pääsevät varaamaan asuntonsa, hankkeen rahoitus suunnitellaan valmiiksi ja viimeistellään asunto- osakeyhtiön perustamisasiakirjat tai neuvotellaan omatonttisten/hallinnanjakosopimukseen perustuvien pientalojen [rakennuttamissopimukset]. Valmisteluvaiheen sopimuksen allekirjoittaja sitoutuu tulemaan osakkaaksi perustettavaan asunto- osakeyhtiöön tai tekemään sopimuksen asunnon ostosta hanketta toteuttamaan valitulta rakennuttajataholta. Malliteksteissä on sopimuselementtejä kahdenlaista ryhmärakennuttamishanketta varten. Punaisella on merkitty kohdat, jotka koskevat asunto- osakeyhtiömuotoista

6 6 hanketta ja sinisellä kohdat, jotka koskevat omatonttisia tai hallinnanjakosopimukseen perustuvia rakennuttavia ryhmiä. Mustalla merkityt elementit soveltuvat kumpaankin tapaukseen. Selostus on normaalia tekstityyppiä, sopimuksen mallitekstielementit kursiivia.

7 Ryhmärakennuttamisen käynnistysvaiheen sopimus Sopimuksen otsikko: Otsikko valitaan kuvaamaan sen sisältöä mahdollisimman yksiselitteisesti. Esimerkiksi näin: Sopimus As.Oy XXX:n perustamiseen tähtäävistä järjestelyistä TAI Sopimus ryhmärakennuttamishankkeen käynnistämisestä ZZZ:n kuntaan Sopimuksen osapuolet Todetaan, minkälaiset tahot ovat sopimuksen osapuolina: Sopimuksen osapuolina ovat rakennuttamishankkeen osanottajat, joiden on tarkoitus tulla kohteen asukkaiksi ja perustettavan asunto- osakeyhtiön osakkeenomistajiksi. Lisäksi on syytä todeta, onko uusia sopimuksen osapuolia mahdollista myöhemmin tulla alkuperäisten allekirjoittajien lisäksi tai heidän tilalleen, ja mikäli voi, niin kenen hyväksyntää uusin osapuolien ottaminen edellyttää. Teksti voi kuulua esimerkiksi: Sopimuksen alkuperäisten osapuolten (x kpl) lisäksi sopimuksen osapuoliksi voi tulla enintään y kpl uusia [alkuperäisten sopimusosapuolten/hankkeen taustayhteisön/hankkeen johtoryhmän] valitsemia osapuolia allekirjoittamalla tämän sopimuksen/erillisen liittymisasiakirjan. Sopimuksen alkuperäiset osapuolet toteavat hyväksyvänsä uusiksi sopimuksen osapuoliksi vastaavin oikeuksin ja velvoittein [hankkeen taustayhteisön / hankkeen johtoryhmän] valitsemat uudet osapuolet siitä lukien, kun heille on ilmoitettu uudesta sopimusosapuolesta Tausta Mikäli hankkeella on jokin taustajärjestö tai aatteellinen tausta, se on hyvä kirjata sopimuksen alkuun. Jos hankkeeseen mukaan tulijat on jollain tavoin valittu tai määritelty esimerkiksi yhdistyksen sääntöjen, jäsenyyden tai päätösten perusteella, se kannattaa merkitä tähän. Taustasta voidaan laatia kappale esimerkiksi tähän tapaan: Hankkeen taustalla on Yhdistys ry/kehitysyhtiö Oy tms., joka tavoittelee. Hankkeeseen osallistujat ovat yhdistyksen jäseniä, joille tarjotaan mahdollisuus osallistua hankkeeseen yhdistyksen hallituksen ylläpitämältä listalta ilmoittautumisjärjestyksessä. Asunnot varataan samassa järjestyksessä. /

8 8 Hankkeen johtoryhmä valitsee mukaan tulijat. Valinnassa noudatetaan seuraavia periaatteita: TAI Hankkeen taustalla on kunta DD, joka on varannut hankkeen käyttöön omistamansa tontin numero Tontin rakennusoikeus on k- m2. Arvioitu huoneistojen lukumäärä on XX ja huoneistot ovat arviolta xx- vv m2 suuruisia. Tämän sopimuksen osapuoliksi tulevat hankkeen osallistujat valitaan DD:n ylläpitämältä listalta ilmoittautumisjärjestyksessä ja tämä järjestys määrää myös asuntojen varaamisjärjestyksen Hankkeen periaatteet ja tavoitteet Periaatteita koskeva kappale voi sisältää esimerkiksi seuraavanlaisia ilmauksia: Hanke tähtää kustannussäästöihin yhdistämällä osallistujien resurssit ja kilpailuttamalla tarvikkeiden ja palveluiden tarjoajia yhteisesti ja tekemällä mahdollisuuksien mukaan yhteisiä suunnittelu- ja/tai toteutusratkaisuja. JA/TAI Hanke tähtää yhteisöllisen kerrostalon/pientaloryhmän rakennuttamiseen. Yhteisöllisyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sekä rakennusaikaista yhteistyötä että asumisaikaista sopimuksenvaraista yhteistoimintaa asukkaiden arjen sujuvoittamiseksi ja asumisviihtyvyyden parantamiseksi. Tätä varten rakennukseen/rakennuksiin on tarkoitus suunnitella myös yhteisiä tiloja (kuten saunaosasto/pesulatilat/yhteinen sali) (noin X % rakennusalasta). JA/TAI Hanke tähtää ekologisesti kestävän ja energiatehokkaan asuintalon/talojen rakennuttamiseen Toteutustapa Tämän sopimuksen allekirjoittajien on tarkoitus perustaa asunto- osakeyhtiö, jonka on tarkoitus toimia talon/talojen rakennuttajana rakennusalan ammattilaisten apua käyttäen. Jos kyse on ryhmästä omatonttisia taloja, kappale voi kuulua näin: Tämän sopimuksen allekirjoittajien on tarkoitus perustaa ryhmä yhteistyössä toteutettavaa rakennuttamishanketta varten. Rakennuttaminen toteutetaan rakennusalan ammattilaisten apua käyttäen.

9 9 Talon/talojen suunnittelu on tarkoitus toteuttaa tulevien osakkeenomistajien/omistajien myötävaikutuksella siten, että talo/talot piharatkaisuineen ja yhteisine tiloineen toteuttaa/toteuttavat sekä yksittäisten asukkaiden että koko rakennuttavan ryhmän asettamia tavoitteita. Rakennuttaminen voidaan toteuttaa myös yhteistyönä ammattimaisen rakennuttajaorganisaation kanssa noudattaen edellä mainittuja suunnittelutavoitteita ja osakkeenomistajien/omistajien vaikutusmahdollisuuksia. Jälkimmäinen kappale on varautumista siihen vaihtoehtoon, että ryhmä päättää turvautua ammattimaiseen rakennuttajaan hankkeen toteutuksessa. Tällöin rakennuttajan ja ryhmän jäsenten välillä tapahtuu lopulta asuntokauppoja. Jos ryhmä itse ottaa vastuun rakennuttamisesta, ei asuntokauppaa tapahdu, vaan ryhmä ottaa vastuun asunto- omaisuuden luomisesta Käynnistysvaiheen tavoitteet Tässä kappaleessa kuvataan ne toimet, jotka on tarkoitus toteuttaa sopimuksen nojalla ja sopimukseen sisältyvän rahoitussitoumuksen kustannuksella, esimerkiksi näin: Sopimuksen tarkoittaman käynnistysvaiheen konkreettisena tavoitteena on hankkeen edistämisen pohjaksi: * Etsiä ostettava tai vuokrattava tontti hankkeen käyttöön ja tehdä vuokratontista tonttivaraus. * Laatia luonnossuunnitelmat, joista ilmenevät talon perusrakenteet ja materiaalit, asuntojen sekä yhteistilojen ja - alueiden alustavat koot ja sijainnit; * Laatia hankkeen toteutuksen kustannusarvio koko rakennushankkeen sekä yksittäisten asuntojen osalta * Laatia suunnitelma hankkeen rakennusaikaiseksi ja asumisaikaiseksi rahoittamiseksi *Laatia alustava luonnos perustettavan asunto- osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä. * Kartoittaa hankkeen rahoitusmahdollisuudet * Laatia alustava arvio ensimmäisten vuosien asumiskustannuksista. Näiden toimien tarkoituksena on saattaa hanke vaiheeseen, jossa asunnot voidaan varata sitovasti, niiden hankintakustannuksista ja asumiskustannuksista on käytettävissä perusteltu arvio ja rakennus- sekä asumisaikainen hallinto on hahmoteltu Käynnistysvaiheen hallinto Tässä kappaleessa kuvataan, miten tulevat asukkaat osallistuvat ja vaikuttavat hankkeen edistämiseen ja päätöksentekoon. Toimivaksi hallintomalliksi on osoittautunut pitkälti asunto- osakeyhtiön päätöksentekomallia noudattava järjestely. Tällöin asukasryhmän kokous eli asukaskokous vastaa yhtiökokousta ja johtoryhmä hallitusta. Asukaskokous tekee päätökset johtoryhmän valmistelemien esitysten pohjalta. Asukaskokouksessa voidaan valtaa käyttää ääni/asunto

10 10 periaatteella tai hankkeesta alustavasti varattavan asuntoneliömäärän mukaisissa suhteissa (ks. kohta XX). Johtoryhmä kannattaa valita määräaikaiseksi. Johtoryhmällä on vastuu budjetista ja aikatauluttamisesta ja se raportoi sovittavalla tavalla asukaskokoukselle. Asukaskokous voi nimetä keskuudestaan työryhmiä valmistelemaan erilaisia asioita ja työryhmät tuovat esityksensä johtoryhmän kautta asukaskokouksen päätettäviksi. Sopimukseen voidaan hallinnon järjestämisestä kirjata vaikkapa seuraavasti: Tulevat asukkaat muodostavat keskenään asukaskokouksen, joka tekee päätöksiä hankkeen edistämisestä. Asukaskokouksessa asukkailla on yksi ääni asuntoa kohden/ yksi ääni kutakin alustavasti varattua asuntoneliötä kohden. Päätökset tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä, ellei toisin sovita. Osapuolet sitoutuvat hyväksymään ja noudattamaan tällä tavoin syntyneitä asukaskokouksen päätöksiä. Ensimmäinen asukaskokous kutsutaan koolle, kun X tulevaa asukasta on allekirjoittanut tämän sopimuksen. Ensimmäinen asukaskokous valitsee keskuudestaan johtoryhmän, johon kuuluu puheenjohtaja, X jäsentä ja Y varajäsentä. Johtoryhmän toimikausi on korkeintaan vuoden mittainen ja päättyy kuitenkin viimeistään, kun asunto- osakeyhtiö on perustettu. Johtoryhmä toimii käynnistysvaiheessa hankkeen koordinoijana ja huolehtii edellä lueteltujen käynnistysvaiheen konkreettisten tehtävien hoitamisesta joko itse tai asiantuntijoita apunaan käyttäen. Johtoryhmä valmistelee päätökset asukaskokoukselle. Johtoryhmä vastaa budjetista ja aikataulusta ja tarvittaessa päivittää niitä sekä kerää asukkailta hyväksytyn budjetin mukaiset suunnittelumaksut. Johtoryhmän puheenjohtaja tekee sopimukset suunnittelijoiden ja muiden asiantuntijoiden kanssa johtoryhmän hyväksymin ehdoin ja ohjaa näiden työtä. Johtoryhmä raportoi toimistaan asukaskokoukselle säännöllisesti. Osapuolet antavat tämän sopimuksen allekirjoituksin edellä kuvatuin tavoin valitulle kulloisellekin johtoryhmälle ja johtoryhmän puheenjohtajalle valtuutuksen suunnittelu- ja muiden asiantuntijasopimusten solmimiseen osapuolten yhteiseen lukuun. Johtoryhmän jäsenet vastaavat tehtävänsä suorittamisesta asiamiehen tai muun valtuutetun vastuuta koskevien säännösten ja oikeusperiaatteiden mukaisesti. Asukaskokous kokoontuu johtoryhmän kutsusta vähintään noin kuukauden välein. Asiamiehen käyttö asukaskokouksessa on sallittua. Mikäli käynnistysvaihetta rahoittava kolmas osapuoli haluaa oman edustuksensa ja äänioikeutensa käynnistysvaiheen hallintoon, tästä on syytä laatia kappale. Esimerkiksi näin: Hankkeen käynnistyksen kustannuksista vastaavalla DD:llä on XX äänen edustus asukaskokouksessa ja edustaja myös johtoryhmässä. Tämä edustus päättyy, kun

11 11 käynnistämisen rahoittamiseen käytetyt varat maksetaan tulevilta asukkailta kerätyistä varoista takaisin DD:lle Käynnistysvaiheen rahoitus ja alustava asuntoneliövaraus Mikäli hankkeen takana ei ole tahoa, joka toimii käynnistysvaiheen siemenrahoittajana, tarvittavat varat on kerättävä tulevilta asukkailta. Tätä varten hankkeen käynnistäjien on laadittava budjetti, jolla katetaan konkreettisista toimista (kohta 1.1.5) aiheutuvat menot. Vasta, kun rahat on kerätty, voidaan tehdä suunnittelusopimuksia ja muita taloudellisia sitoumuksia. Jos hanketta käynnistetään tilanteessa, jossa hankkeen pohjana ei ole minkäänlaisia piirustuksia tai tonttiakaan, on tässä vaiheessa järkevää kuitenkin kartoittaa asukkaiden asuntotarpeita esimerkiksi kokoluokkien tasolla. Kokoluokat voivat olla vaikkapa 15 m2 haarukassa (30-45 m2, m2, m2, m2 jne.) Tämä helpottaa myös jo tiedossa olevan tai hankittavan rakennusoikeuden käytön suunnittelua. Budjetin loppusumma jaetaan tulevien osakkaiden katettavaksi esimerkiksi tasasumma/asunto periaatteella tai alustavasti varattavien asuntoneliöiden mukaan. Jos käytetään kokoluokkia, maksettava summa kannattaa sitoa kokohaarukan yläpäähän. Tällöin esimerkiksi kokoluokasta m2 asunnon varaava asukas maksaa 60 x sovitun neliökohtaisen suunnittelumaksun. Järkevä määräaika maksulle on muutama viikko sopimuksen allekirjoitushetkestä. Tässä vaiheessa maksettava summa muodostaa ensimmäisen erän asunnon kokonaiskustannuksista. Jos asukas maksaa varhaisessa vaiheessa enemmän tai vähemmän kuin hänen suhteellinen osuutensa lopullisista kustannuksista tulee olemaan, erotus hyvitetään myöhemmässä vaiheessa. Jos hankkeen käynnistäminen rahoitetaan asukkailta kerättävillä maksuilla, on tällaisen sopimuksen laatiminen ajankohtaista vasta, kun tiedossa on riittävän monta vakavin aikein mukaan tulevaa asukasta, jotta asukasta kohden tuleva maksu säilyy kohtuullisena. Myöhemmissä vaiheissa mukaan tulevat maksavat saman osuuden tullessaan ja kasvava budjetti käytetään seuraavissa vaiheissa koko hankkeen hyväksi. Toisinaan käynnistysvaiheen tarkka budjetointi etukäteen on vaikeaa, minkä vuoksi sopimukseen on järkevää kirjata menettely lisärahoituksen keräämiseksi. Asukkaiden sitouttaminen hankkeen rahoitukseen yleensä edistää hanketta. Tällöin mukaan tulevat ovat todella sitoutuneita ja he myös antavat panoksensa vakavissaan. Sopimuskohdan elementtejä: (sopimuksen allekirjoittaja) varaa hankkeesta alustavasti m2 kokoisen asunnon. TAI

12 12 Asunnon seuraavasta kokoluokasta (rasti ruutuun) m m m m m2 jne. Käynnistysvaiheen konkreettisten tavoitteiden toteuttamisesta (ks. luku 1.5) aiheutuu kustannuksia, jotka katetaan tämän sopimuksen osapuolten maksamilla suunnittelumaksuilla. Sopimuksen allekirjoittajat sitoutuvat suorittamaan suunnittelumaksua X euroa/asuntovaraus TAI x euroa/ asuntoneliö alustavan asuntoneliövarauksen pinta- alamaksimin mukaan. Maksu suoritetaan XXXX tilille numero dd.mm.yyyy mennessä. Mikäli maksua ei ole määräaikaan mennessä maksettu, katsotaan sopimus kyseisen allekirjoittajan osalta rauenneeksi. Hankkeen (perustettavan asunto- osakeyhtiön) lukuun kerättyjen varojen käytöstä päättää asukaskokouksen valitsema johtoryhmä. Johtoryhmä raportoi toteutuneista kuluista asukaskokoukselle. Mahdolliset ylijäävät varat käytetään rakennushankkeen myöhempien vaiheiden rahoittamiseen. Hankkeen suunnittelu (ennen asunto- osakeyhtiön perustamista) edellyttää sopimuksen osapuolilta myöhemmissä vaiheissa lisäsuorituksia. Seuraavien vaiheiden lisärahoituksen kustannusarviosta päättää asukaskokous johtoryhmän esityksestä. Johtoryhmä päättää kustannusarvion edellyttämästä lisärahoituksen keräämisestä osakkailta. Osapuolet sitoutuvat suorittamaan mahdolliset asukaskokouksen päättämät lisäsuoritukset. Osapuolet ovat tietoiset olevansa henkilökohtaisesti ja keskenään yhteisvastuussa johtoryhmän tämän sopimuksen mukaisesti tekemien suunnittelu- ja muiden sopimusten mukaisista maksuista ja muista tilaajaosapuolten velvoitteista. Siinä tapauksessa, että hankkeen käynnistäjänä ja alkurahoittajana on jokin kolmas taho, sopimuskohta voi kuulua esimerkiksi näin: DD ottaa vastatakseen sopimuksen kohdassa 1.5 mainituista käynnistysvaiheen toimista koituvat kustannukset /X % sopimuksen kohdassa 1.5 mainituista käynnistysvaiheen toimista koituvista kustannuksista. DD tulee perimään nämä kustannukset X %:n vuotuisine korkoineen) takaisin muilta sopimusosapuolilta / perustetuksi tulleelta asunto- osakeyhtiöltä viimeistään, kun asunto- osakeyhtiö on

13 13 perustettu/rakennuttamiseen liittyvät sopimukset asukkaiden ja toteuttajan välillä on solmittu/ tontinluovutuksen yhteydessä. Mahdollisesta lisärahoituksesta neuvotellaan ja sovitaan asukasryhmän ja DD:n välillä erikseen Asuntovarausjärjestys ja varauksesta luopuminen Jo ensimmäisessä hanketta koskevassa sopimuksessa on viisasta määrittää, missä järjestyksessä asukkaat voivat varata tulevat asunnot. Varausjärjestys voidaan sitoa esimerkiksi hankkeen taustalla olevan yhdistyksen jäseneksitulojärjestykseen (mikäli tästä on kirjallinen tieto käytettävissä), sopimuksen allekirjoitusjärjestykseen tai ensimmäisen suunnittelumaksun suoritusjärjestykseen, joka on todennettavissa pankkitililtä. Ryhmärakennuttamishankkeissa on tavallista, että osallistujat vaihtuvat kenties useitakin kertoja hankkeen kestäessä. Tätä varten on syytä luoda yksiselitteiset luopumissäännöt. Jos hankkeen takana ei ole tahoa, joka ottaa kantaakseen käynnistysvaiheen riskit ja hanke tekee tulevien asukkaiden rahoitukseen perustuvia taloudellisia sitoumuksia, on lähdettävä siitä, että käynnistysvaiheen maksuja ei palauteta hankkeesta luopuville. Vaikka väki vähenisi ja hanke raukeaisi, suunnittelijat laskuttavat työstään joka tapauksessa. Sen sijaan voidaan sopia, että luopuja saa rahansa takaisin, jos hän itse hankkii tilalleen tai muutoin tilalle löydetään uusi asukas, joka maksaa suunnittelumaksua vähintään saman summan kuin luopuja. Toisinaan hankkeeseen voi olla enemmän halukkaita kuin voidaan ottaa. Tällöin on oikeudenmukaista, että luopujan tilalle valitaan korvaava asukas samoilla säännöillä kuin muutkin hankkeeseen mukaan tulijat. Varausjärjestystä ja luopumista koskeva sopimuskohta voi olla esimerkiksi seuraavanlainen: Sopimusosapuolille syntyy oikeus varata asunto hankkeessa suunniteltavasta kohteesta yhdistyksen jäseneksitulojärjestyksessä/ sopimuksen allekirjoitusjärjestyksessä/ suunnittelumaksun maksujärjestyksessä/ Mikäli sopimuksen allekirjoittaja haluaa luopua osallisuudestaan hankkeessa, hän voi tehdä niin ilmoittamalla asiasta kirjallisesti johtoryhmälle. Maksettuja suunnittelumaksuja ei palauteta. Luopuja voi kuitenkin osoittaa tilalleen uuden osanottajan, joka täyttää hankkeeseen mukaan tulijoita koskevat yleiset ja sopimuksen muissa kohdissa ilmaistut kriteerit. Tällaisessa tapauksessa luopujalle voidaan palauttaa hänen maksamansa suunnittelumaksut ja uusi osanottaja maksaa vähintään saman verran suunnittelumaksua hankkeen kassaan Hankkeen aikataulu ja sopimuksen voimassaolo

14 14 On kohtuullista sopia, kuinka pitkäkestoiseen prosessiin osapuolet tällä sopimuksella sitoutuvat. Hankkeen käynnistämiselle kannattaa varata aikaa esimerkiksi vuosi tai puolitoista vuotta. Siinä ajassa nähdään, löytyykö riittävästi kiinnostuneita, saadaanko halutunlainen tontti, pysyvätkö kustannukset kohtuullisina jne. Sopimukseen kannattaa lyhyesti kirjata myös, mitä tapahtuu, jos hanke raukeaa. Esimerkiksi tähän tapaan: Sopimusosapuolten pyrkimyksenä on saattaa kohdassa 5 mainitut tavoitteet valmiiksi mm.yyyy mennessä. Tällöin rakentaminen voisi käynnistyä mm.yyyy ja talo/talot valmistuisi/valmistuisivat vuoden yyyy alku/loppupuolella. Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy tätä korvaavan, sitovia asuntovarauksia koskevan sopimuksen solmimiseen tai asunto- osakeyhtiön perustamiseen/ ryhmärakennuttamissopimuksen solmimiseen tai viimeistään dd.mm.yyyy, ellei siihen mennessä ole uusia sopimuksia tehty. Mikäli hanke raukeaa sopimuksen voimassaolon päättymiseen, palautetaan mahdollisesti käyttämättä olevat varat hankkeen senhetkisille osanottajille ja sopimusosapuolille siinä suhteessa, missä he ovat suunnittelumaksuja maksaneet. Vastaavasti osapuolet sitoutuvat kattamaan mahdollisen rahoitusvajeen edellä kohdassa [ ] todetun mukaisesti. Tämän sopimuksen muuttaminen edellyttää kaikkien sopimusosapuolten suostumusta Allekirjoitus Muista sisällyttää sopimuksen loppuun allekirjoitusosio. On viisasta sisällyttää sopimukseen ymmärtämistä ja suostumusta tarkoittava lause sen varmistamiseksi, että jokainen todella lukee sopimuksen huolella läpi ennen allekirjoittamista. Sopimus tehdään yhdeksi paperiksi, johon jokainen liittyjä lisää oman allekirjoituspäiväyksensä, allekirjoituksensa ja nimenselvennyksensä. Tällöin jokaiselle allekirjoittajalle tulee antaa oikeaksi todistettu jäljennös sopimuksesta. Yhteys- ja henkilötietojen kerääminen samassa yhteydessä on myös järkevää. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia myös niin, että jokaista allekirjoittajaa varten tehdään kahtena kappaleena (toinen allekirjoittajalle ja toinen hankkeen johtoryhmälle tai muulle säilyttäjätaholle) erillinen sitoumusasiakirja, jonka ko. osapuoli yksin allekirjoittaa, ja jonka todetaan yhdessä muiden vastaavien sitoumusten kanssa muodostavan sopimuksen. Mikäli sopimuksen osapuolena on jokin hankkeen käynnistävä ulkopuolinen taho (yhdistys, kehitysyhtiö tms.) sen edustajan allekirjoitus sisällytetään sopimukseen. Vakuutan perehtyneeni tämän sitoumuksen sisältöön, totean ymmärtäväni sen merkityksen sekä sitoudun sitä noudattamaan.

15 15 XX:ssä dd.mm.yyyy Nimenselvennys Henkilötunnus: Osoite: Puhelinnumero: Sähköpostiosoite: Hankkeen käynnistävän osapuolen puolesta XX:ssä dd.mm.yyyy Nimenselvennys, toiminnanjohtaja DD (tms.)

16 Asuntovaraussitoumus ja valmisteluvaiheen sopimus Kun käynnistysvaiheen sopimuksen tavoitteet on saavutettu ja suunnitelmat niin pitkällä, että osanottajille voidaan esitellä asuntopohjat ja kustannusarviot, on aika tehdä sitovia asuntovarauksia ja sopia hankkeen toteutussuunnittelun läpiviennistä. Tässä vaiheessa on viisasta laatia ja allekirjoittaa kokonaan uusi sopimus/sitoumus, joka korvaa ensimmäisen sopimuksen. Tällä varaussitoumuksella paitsi varataan asunto, määritellään tavoitteet, kustannusvastuut ja menettelytavat seuraavaan etappiin asti, joka on luontevasti asunto- osakeyhtiön perustaminen tai omatonttisissa tapauksissa rakennuttamissopimusten solmiminen Sopimuksen nimi Esimerkiksi: TAI Asuntovaraussitoumus ja sopimus XX ryhmärakennuttamishankkeen valmisteluvaiheesta Sitoumus asunnon varaamisesta ja XX ryhmärakennuttamishankkeen valmisteluvaihetta koskeva sopimus Varaaja ja varauksen kohteena oleva asunto Yksilöidään niin hyvin kuin mahdollista. Yhteys- ja henkilötietojen kerääminen samassa yhteydessä on järkevää. Nimi: Henkilötunnus: Osoite: Puhelinnumero: Sähköpostiosoite: Mahdollinen toinen/toiset saman asunnon varaajat: Nimi: Henkilötunnus: Osoite: Puhelinnumero: Sähköpostiosoite: Suunnitellut omistusosuudet (ei sitova):

17 17 Varattava asunto: Asunnon numero/osoite: Pinta- ala: Asunnon alustava hinta- arvio: Sitoumuksen tausta ja tarkoitus Tässä kappaleessa kerrataan lyhyesti edellinen sopimusvaihe ja sen perusteella tehdyt toimet. Esimerkiksi näin: Hankkeen taustalla on Yhdistys ry/kehitysyhtiö Oy tms., joka tavoittelee. Hankkeeseen osallistujat ovat yhdistyksen jäseniä, joille tarjotaan mahdollisuus varata asunto yhdistyksen hallituksen ylläpitämältä listalta ilmoittautumisjärjestyksessä. / Hankkeen johtoryhmä valitsee mukaan tulijat. Valinnassa noudatetaan seuraavia periaatteita: TAI Hankkeen taustalla on DD:n kunta. Hankkeen osallistujat valitaan DD:n ylläpitämältä listalta ilmoittautumisjärjestyksessä ja tämä järjestys määrää myös asuntojen varaamisjärjestyksen. Yhdessä sovitut periaatteet on syytä kerrata, koska voi olla, että mukaan tulee tässä vaiheessa sellaisia, jotka eivät ole olleet niistä sopimassa: DD:ssä sijaitsevalle tontille numero zz on valmisteilla kerros/rivitaloyhtiön perustamiseen/ pientalojen rakennuttamiseen tähtäävä ryhmärakennuttamishanke. Hankkeesta on laadittu käynnistysvaiheen sopimus nimeltä XXXXX, jonka on allekirjoittanut XX osapuolta. Allekirjoittajat toteavat osaltaan sopimuksen tulevan kaikilta osiltaan korvatuksi tällä uudella sitoumuksella, jonka hankkeessa päätösvaltaa käyttävä asukaskokous on hyväksynyt hankkeen jatkamisen pohjaksi. Hanke tähtää kustannussäästöihin yhdistämällä osallistujien resurssit ja kilpailuttamalla tarvikkeiden ja palveluiden tarjoajia yhteisesti ja tekemällä mahdollisuuksien mukaan yhteisiä suunnittelu- ja/tai toteutusratkaisuja. JA/TAI Hanke tähtää yhteisöllisen kerrostalon/pientaloryhmän rakennuttamiseen. Yhteisöllisyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sekä rakennusaikaista yhteistyötä että asumisaikaista sopimuksenvaraista yhteistoimintaa asukkaiden arjen sujuvoittamiseksi ja asumisviihtyvyyden parantamiseksi. Tätä varten rakennukseen/rakennuksiin on tarkoitus suunnitella myös yhteisiä tiloja (kuten saunaosasto/pesulatilat/yhteinen sali) (noin X % rakennusalasta).

18 18 JA/TAI Hanke tähtää ekologisesti kestävän ja energiatehokkaan asuintalon/talojen rakennuttamiseen. Tämän sitoumuksen allekirjoittamalla asunnon varaaja sitoutuu merkitsemään varaamansa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, kun asunto- osakeyhtiö aikanaan perustetaan. TAI lunastamaan omistukseensa varaamansa tontin /tontin määräosuuden ja solmimaan toteuttavan tahon/toteuttavien tahojen kanssa talon rakentamiseen tähtäävän sopimuksen/ tähtäävät sopimukset. *Toimimaan asunto- osakeyhtiön/ ryhmärakennuttamishankkeen valmistelu- ja perustamisvaiheessa tämän sitoumuksen mukaisesti. Samalla varaaja * Myöntää omasta puolestaan muille varaajille vastaavat oikeudet sekä * Valtuuttaa hankkeen asukaskokouksen ja johtoryhmän tekemään tässä sitoumuksessa tarkoitetut päätökset ja toimenpiteet Valmisteluvaiheen tavoite Tässä kohdassa mainitaan ne konkreettiset tavoitteet, joihin sitoumuksen/sopimuksen voimassaoloaikana tähdätään. Esimerkiksi: Sitoumuksen valmisteluvaiheen konkreettisena tavoitteena on jatkaa hankkeen valmistelua seuraavasti: Työstää arkkitehtisuunnitelmat sekä asuntojen että yhteisten tilojen osalta niin pitkälle, että niiden perusteella voidaan laatia perustettavan asunto- osakeyhtiön yhtiöjärjestys/ tehdä sitovat rakentamispäätökset. Päivittää ja tarkentaa toteutuksen kustannusarvio koko hankkeen ja yksittäisten asuntojen osalta. Suunnitella ja neuvotella hankkeelle rahoitus. Laatia alustava arvio ensimmäisten vuosien asumiskustannuksista tai päivittää se, mikäli se on laadittu jo aikaisemmassa vaiheessa..

19 19 Valmistella rakennuttamiseen liittyvät sopimukset kohteen toteuttajan /toteuttajien kanssa Valmisteluvaiheen hallinto Mikäli käynnistysvaiheessa toiminut hallinto on osoittautunut toimivaksi, sitä on mielekästä jatkaa samaan tyyliin. Tällöin sopimusteksti voi noudattaa soveltuvin osin kohdassa 1.6 esitettyä, esimerkiksi näin: Tulevat asukkaat muodostavat keskenään asukaskokouksen, joka tekee päätöksiä hankkeen edistämisestä. Asukaskokouksessa asukkailla on yksi ääni asuntoa kohden/ yksi ääni kutakin alustavasti varattua asuntoneliötä kohden. Päätökset tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä, ellei toisin yksimielisesti sovita. Asukaskokous valitsee keskuudestaan johtoryhmän, johon kuuluu puheenjohtaja, X jäsentä ja Y varajäsentä. Johtoryhmän toimikausi on korkeintaan vuoden mittainen ja päättyy kuitenkin viimeistään, kun asunto- osakeyhtiö on perustettu/yksittäisten talojen rakentamiseen tähtäävät sopimukset on solmittu. Mikäli käynnistysvaihetta rahoittanut kolmas osapuoli haluaa oman edustuksensa ja äänioikeutensa myös valmisteluvaiheen hallintoon ja siemenrahoja ei ole maksettu takaisin, tästä laaditaan sopimukseen kappale. Esimerkiksi näin: Hankkeen käynnistyksen kustannuksista vastaavalla DD:llä on XX äänen edustus asukaskokouksessa ja edustaja myös johtoryhmässä. Tämä edustus päättyy, kun käynnistämisen rahoittamiseen käytetyt varat maksetaan tulevilta asukkailta kerätyistä varoista takaisin DD:lle. Johtoryhmä toimii valmisteluvaiheessa hankkeen koordinoijana ja huolehtii edellä lueteltujen valmisteluvaiheen konkreettisten tehtävien hoitamisesta joko itse tai asiantuntijoita apunaan käyttäen. Johtoryhmä valmistelee päätökset asukaskokoukselle. Johtoryhmä vastaa budjetista ja aikataulusta ja tarvittaessa päivittää niitä sekä kerää asukkailta hyväksytyn budjetin mukaiset suunnittelumaksut. Johtoryhmän puheenjohtaja tekee johtoryhmän hyväksymin ehdoin sopimukset suunnittelijoiden ja muiden asiantuntijoiden kanssa ja ohjaa näiden työtä. Johtoryhmä raportoi toimistaan asukaskokoukselle säännöllisesti. Johtoryhmän jäsenet vastaavat tehtävänsä suorittamisesta asiamiehen tai muun valtuutetun vastuuta koskevien säännösten ja oikeusperiaatteiden mukaisesti. Asukaskokous kokoontuu johtoryhmän kutsusta vähintään noin kuukauden välein. Asiamiehen käyttö on sallittua Valmisteluvaiheen rahoitus Valmisteluvaiheen rahoitusta varten hankkeen tulee laatia budjetti niistä kustannuksista, jotka syntyvät kohdan 2.4 käytännöllisten tavoitteiden toteuttamisesta

20 20 samaan tyyliin kuin käynnistysvaiheessa, katso kohta 1.5. Koska kaikkia kustannuksia voi olla vaikeaa ennakoida täsmälleen, sopimukseen kannattaa sisällyttää varaus, jonka mukaan asukaskokouksen päätöksellä voidaan periä lisää suunnittelumaksusuorituksia. Tässä vaiheessa suunnittelumaksu on mielekästä sitoa varattavan asunnon neliömäärään. Esimerkiksi: Varaaja sitoutuu suorittamaan valmisteluvaiheen kustannusten kattamiseksi asukaskokouksen hyväksymään budjettiin perustuvat maksuerät seuraavasti: XXX euroa varattua asuntoneliötä kohden viimeistään kymmenen arkipäivän kuluessa siitä kun hänen asuntovarauksensa on vahvistettu. YYY euroa varattua asuntoneliötä kohden viimeistään dd.mm.yyyy. Jne. Maksuerät suoritetaan hankkeen pankkitilille Asukaskokous voi johtoryhmän esityksestä päättää kerätä tässä mainittujen maksuerien lisäksi ylimääräisiä suunnittelumaksueriä. Osapuolet sitoutuvat suorittamaan mahdolliset asukaskokouksen päättämät lisäsuoritukset. Osapuolet ovat tietoiset olevansa henkilökohtaisesti ja keskenään yhteisvastuussa johtoryhmän tämän sopimuksen mukaisesti tekemien suunnittelu- ja muiden sopimusten mukaisista maksuista ja muista tilaajaosapuolten velvoitteista. Mikäli varaaja ei suorita maksuja, hänen varauksensa raukeaa. Kerättyjä varoja hallinnoi johtoryhmä, joka myös käyttää varoja tämän sopimuksen mukaisiin tarkoituksiin asukaskokouksen päätösten mukaan. Johtoryhmä raportoi toteutuneista kuluista asukaskokoukselle. Asunto- osakeyhtiön perustamisen jälkeen käyttämättömät suunnitteluvarat siirtyvät asunto- osakeyhtiön hallintaan. /Ryhmärakennuttamissopimuksen solmimisen jälkeen käyttämättömät varat palautetaan hankkeen osallistujille samassa suhteessa kuin he ovat maksaneet maksuja Asunto- osakeyhtiön perustaminen/ Rakentamispäätösten valmistelu ja siihen liittyvät velvoitteet Tässä kohdassa määritetään ehdot, joilla hanke saatetaan asunto- osakeyhtiön perustamisvaiheeseen ja toteutukseen. Mikäli kyseessä on omatonttinen ryhmärakennuttamishanke, tässä kohdassa vastaavasti sovitaan toteutuksen edellytyksistä. Valmisteluvaiheessa ja ennen keskinäisesti sitovan merkittävän vastuun ottamista osakeyhtiössä tai ryhmärakennuttamishankkeessa on syytä varmistaa osallistujien rahoituskyky. Tätä varten määritellään, kuinka suuri osuus hankkeesta on tarkoitus

21 21 rahoittaa mahdollisella yhtiölainalla tai muulla yhteisellä rahoituksella ja kuinka suuri osuus asukkaiden tulee itse rakennusvaiheessa rahoittaa. On viisasta sopia, millä tavoin osakkaat tämän rahoituskykynsä kirjallisin todistein osoittavat. Tämän sopimuksen allekirjoittaneelle ja sen ehtoja noudattavalle varaajalle syntyy oikeus merkitä kohdassa 2.2. mainitun asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet/ hankkia omistukseensa kohdassa 2.2. mainittu osuus ryhmärakennuttamishankkeesta. Mikäli talon/talojen suunnitelmia joudutaan muuttamaan, varaajalla on oikeus valita asunto muuttuneista suunnitelmista käynnistysvaiheen sopimuksessa mainitun vuorojärjestyksen mukaan. Varaaja sitoutuu myötävaikuttamaan asunto- osakeyhtiön perustamiseen/ryhmärakennuttamishankkeen ja merkitsemään osakkeet asunto- osakeyhtiölain mukaisesti /ottamaan vastuulleen varaamansa osuuden omatonttisesta ryhmärakennuttamishankkeesta. Hankkeen tavoitteena on, että vähintään puolet (tai muu osuus) hankkeen arvosta rahoitetaan yhtiölainalla/muulla yhteisellä pitkäaikaisella rahoituksella. Lopusta vastaavat hankkeen osanottajat henkilökohtaisella, rakentamisen aikana käytettävissä olevalla rahoituksella. Varaaja sitoutuu toimittamaan johtoryhmälle dd.mm.yyyy / johtoryhmän erikseen ilmoittamaan ajankohtaan mennessä/ kuukauden kuluessa tämän sopimuksen allekirjoittamisesta henkilökohtaisen lainasitoumuksen /muun kirjallisen todisteen/erikseen sovittavan kirjallisen selvityksen omasta rahoitusasemastaan (puolelle/muu osuus) tässä sopimuksessa mainitusta asunnon hankintahinta- arviosta. (Tämän rahoituksen tulee perustua muuhun vakuuteen kuin rakennutettavan talon osakkeisiin tai tonttiin tai tontinosaan kohdistuviin kiinnityksiin). Johtoryhmä valmistelee lopulliset osakemerkintäehdot ja asunto- osakeyhtiön perustamisen edellyttämät asiakirjat/ talojen toteuttajien kanssa solmittavat sopimusluonnokset ja tuo ne asukaskokouksen hyväksyttäviksi Varauksesta luopuminen ja varausoikeuden menettäminen Asunnon varaaminen on tehtävä vakain aikein ja sitä edistää, jos varauksesta luopuminen ei ole helppoa. Tämä on koko hankkeen etu. Varauksesta luopumisen tai varausoikeuden menetyksen ehdot on ilmaistava sopimuksessa selkeästi. Esimerkiksi seuraavasti: Mikäli sopimuksen allekirjoittaja haluaa luopua osallisuudestaan hankkeessa, hän voi tehdä niin ilmoittamalla asiasta kirjallisesti johtoryhmälle. Maksettuja suunnittelumaksuja ei palauteta. Luopuja voi kuitenkin osoittaa (johtoryhmän ylläpitämältä jonotuslistalta/yhteisesti sovittujen periaatteiden mukaisesti) tilalleen uuden varaajan, joka täyttää hankkeeseen mukaan tulijoita koskevat yleiset kriteerit ja joka allekirjoittaa mainitun asunnon osalta tämän varaussitoumuksen ja sopimuksen. Tällaisessa tapauksessa luopujalle voidaan

22 22 palauttaa hänen maksamansa suunnittelumaksut ja uusi osanottaja maksaa vähintään saman verran suunnittelumaksua hankkeen kassaan. Varaajan velvollisuus suorittaa suunnittelumaksuja sopimuksen ja/tai asukaskokouksen päätösten mukaan lakkaa vasta, kun hänen tilalleen tuleva varaaja (siirronsaaja) on ottanut nämä velvoitteet hoidettavakseen. Suorittamattomista maksuista peritään korkolain mukaista ylintä viivästyskorkoa. Jos varaaja jättää suorittamatta kohdassa 2.6 mainitut suunnittelumaksut eräpäivään mennessä, johtoryhmällä on oikeus ja velvollisuus peruuttaa varaus, jolloin myös asunto- osakeyhtiön vastaavien osakkeiden merkintäoikeus lakkaa. Johtoryhmällä on vastaava oikeus ja velvollisuus varauksen peruttamiseen myös, jos varaaja laiminlyö kohdassa 2.7 tarkoitetun omarahoitusselvityksen toimittamisen johtoryhmälle tai sen valtuuttamalle tai jos varaaja kieltäytyy allekirjoittamasta asunto- osakeyhtiön perustamisasiakirjoja / talohankkeen toteutukseen liittyviä sopimuksia tai ei noudata muita tässä sopimuksessa määriteltyjä velvoitteita Hankkeen aikataulu ja sopimuksen voimassaolo Sopimukseen merkitään aikataulusuunnitelma ja sopimuksen voimassaoloaika ja raukeamisesta seuraavat järjestelyt samaan tapaan kuin käynnistysvaiheen sopimuksessa. Esimerkiksi tähän tapaan: Sopimusosapuolten pyrkimyksenä on saattaa kohdassa 2.3 mainitut tavoitteet valmiiksi mm.yyyy mennessä. Tällöin rakentaminen voisi käynnistyä mm.yyyy ja talo/talot valmistuisi/valmistuisivat vuoden yyyy alku/loppupuolella. Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy asunto- osakeyhtiön perustamiseen/ talojen toteutussopimusten solmimiseen tai viimeistään dd.mm.yyyy, ellei siihen mennessä ole uusia sopimuksia tehty. Mikäli hanke raukeaa sopimuksen voimassaolon päättymiseen, palautetaan mahdollisesti käyttämättä olevat varat hankkeen senhetkisille osanottajille siinä suhteessa, missä he ovat suunnittelumaksuja maksaneet. Vastaavasti osapuolet sitoutuvat kattamaan mahdollisen rahoitusvajeen edellä kohdassa [ ] todetun mukaisesti. Tämän sopimuksen muuttaminen edellyttää kaikkien sopimusosapuolten suostumusta Päiväys, allekirjoitus ja nimenselvennys Muista sisällyttää sopimuksen loppuun allekirjoitusosio. On viisasta sisällyttää sopimukseen ymmärtämistä ja suostumusta tarkoittava lause sen varmistamiseksi, että jokainen todella lukee sopimuksen huolella läpi ennen allekirjoittamista. Sopimus voidaan käynnistysvaiheen sopimuksen tavoin muodostaa kunkin allekirjoittajan erikseen allekirjoittamista sitoumuksista tai laatia sopimus yhdeksi asiakirjaksi, johon

23 23 jokainen liittyjä lisää oman allekirjoituspäiväyksensä, nimensä ja nimenselvennyksensä. Vakuutan perehtyneeni tämän sopimuksen sisältöön, totean ymmärtäväni sen merkityksen sekä sitoudun sitä noudattamaan. DD:ssä dd.mm.yyyy Nimenselvennys Mahdollisten muiden, saman asunnon varaajien allekirjoitukset: DD:ssä dd.mm.yyyy Nimenselvennys Mikäli käynnistysvaiheesta vastannut osapuoli on edelleen mukana hankkeessa, sen edustaja allekirjoittaa osaltaan: Hankkeen käynnistävän osapuolen puolesta XX:ssä dd.mm.yyyy Nimenselvennys, toiminnanjohtaja (tms.) DD

24 24 2. Asukassopimus eli asumisaikaisen yhteistyön pelisäännöt Rakennuttavat ryhmät voidaan jakaa karkeasti kolmeen luokkaan: sellaisiin, jotka yhdistävät resurssinsa talon tai talojen rakennuttamiseksi, sellaisiin, jotka tavoittelevat yhteisen rakennuttamisen lisäksi myös asumisaikaista yhteistyötä ja kolmansiin, jotka palvelevat jotakin yhteistä aatetta. Jos hankkeessa tavoitellaan asumisaikaista yhteistyötä ja yhteisöllisyyttä, sen periaatteista on viisasta laatia oma sopimuksensa. Miksi asukassopimus? Sopimuksen laatimisesta on monenlaista etua: Kun sopimuksesta neuvotellaan, tulee puhutuksi hyvissä ajoin yhteisesti siitä, mitä itse kukin yhteisöllisyydeltä ja yhteistyöltä odottaa, mitä on valmis antamaan itse ja mihin sitoutumaan. Tällöin ihmiset myös tutustuvat toisiinsa paremmin. Yhteisöllisyys on päivän sana, mutta mitä se itse kenellekin tarkoittaa käytännössä, voi vaihdella suuresti. Tietoisen sopimuksen varaan on parempi rakentaa kuin mielikuvien. Kun yhteistyön pelisäännöt ja tavoitteet neuvotellaan valmiiksi ja kirjataan sopimukseksi, se auttaa hanketta löytämään juuri sopivia, samanhenkisiä uusia osallistujia. Yhteiset arvot luovat yhteenkuuluvuutta. Asunto- osakeyhtiössä valtaa käytetään osakeomistuksen mukaan, mutta asukasyhteisössä voi olla myös vuokralaisia, aikuisia perheenjäseniä, jotka eivät ole osakkaita ja alaikäisiä asukkaita. Asukasyhteisön toiminta, velvollisuudet ja mahdollisuudet koskevat kuitenkin myös heitä. Niinpä on viisasta sopia erikseen koko asukasyhteisöä koskevien, arkisten asioiden hoitamisesta. Mitä sopimukseen kirjataan? Sopimuksella, joka voidaan ja joka kannattaakin neuvotella jo ennen varsinaisen rakennushankkeen käynnistämistä, sovitaan yhteisön periaatteista ja yhteisen toiminnan suuntaviivoista. Se on ikään kuin yhteisön perustuslaki. Jos sopimus neuvotellaan hankkeen suunnitteluvaiheessa, ei siihen kannata sisällyttää kovin yksityiskohtaisia suunnitelmia asumisaikaisista käytännön järjestelyistä (kuten mahdollisen yhteisruokailun tai muiden yhteisten tehtävien työnjaosta tms). Kun kantavat perusperiaatteet on kirjattu, niiden perusteella voidaan myöhemmin sopia käytännön toteutuksesta. Sopimuksen elementtejä: 2.1 Sopimuksen nimi Voi olla esimerkiksi: As Oy XX:n asukassopimus/yhteisöllisyyssopimus

25 25 TAI Sopimus XX:n asukkaiden keskinäisestä yhteistyöstä 2.2. Lähtökohta Sopimuksen alussa kannattaa muutamalla virkkeellä kuvata hanke ja sen lähtökohdat. Esimerkiksi näin: As Oy XX:n on ryhmärakennuttaja C:n kunnassa. Osakkaat ovat suunnitelleet talon/talot yhdessä rakennusalan ammattilaisten kanssa palvelemaan omia yksilöllisiä tarpeitaan sekä luomaan puitteet yhteisölliselle toiminnalle kotiympäristössä Arvot ja tavoitteet Arvoista puhuminen voi tuntua juhlapuheelta, mutta muutaman, tarkasti punnitun arvolähtökohdan kirjaaminen yhteiseen sopimukseen on silti paikallaan. Ne muistuttavat tiukan paikan tullen siitä, mistä hankkeessa on kysymys. Arvoja määrittävät virkkeet voivat koskea muun muassa asukkaiden välisiä suhteita, vuorovaikutusta, yksityisyyden kunnioitusta ja yhteistiloja. Seuraavassa on esimerkkejä arvoja ja periaatteita kuvaavista lauseista. Jokaisen yhteisön kannattaa itse miettiä ja muotoilla juuri sille sopivat ilmaisut: XX:n yhteisö perustuu tasavertaisuuteen, keskinäiseen kunnioitukseen ja luottamukseen. Jokaisella on oikeus tulla hyväksytyksi omana itsenään. Yhteisössä pyritään rakentavaan keskustelukulttuuriin, jossa erimielisyydestä huolimatta voi elää toista kunnioittaen. Yhteisön arvoja ovat humaanisuus, suvaitsevaisuus ja keskinäinen lojaalisuus. Asukkaat kunnioittavat toistensa vakaumuksia ja elämänratkaisuja. Asukasyhteisön yhteinen toiminta tähtää siihen, että asukkaiden arkinen elämä on helpompaa, halvempaa ja hauskempaa. Asukkaat sitoutuvat antamaan panoksensa myönteisen, rennon ilmapiirin luomiseksi. Jokaisella asukkaalla on oikeus yksityisyyteen ja sitä tulee kunnioittaa. Jokaisella talon asukkaalla on yhtäläinen oikeus yhteisten tilojen käyttöön. Yhteiset tilat kuuluvat kotirauhan piiriin.

26 26 Yhteisten tilojen suunnittelussa ja ylläpidossa tähdätään viihtyisyyteen, monikäyttöisyyteen, esteettömyyteen ja kauneuteen Asukasyhteisön päätöksenteko Kun asukasyhteisön päätöksentekoon halutaan ottaa mukaan myös muut kuin asunto- osakeyhtiön osakkaat tai kun omatonttisten talojen omistajat haluavat sopia vastaavanlaisesta asumisaikaisesta yhteistyöstä sopimuksella, kannattaa sopimuksessa määrittää, kuinka tällaista yhteistyötä käytännössä hallinnoidaan. Toimiva malli on perustaa sopimuksella elin, joka voi olla nimeltään esimerkiksi asukaskokous tai XX:n pihaparlamentti. Päätöksentekomallista sovitaan yhdessä. Hyvä malli on sellainen, jossa jokaisella aikuisella asukkaalla on yksi ääni. Jos asukkaita on runsaasti, asukaskokous tarvitsee johtoryhmän (=hallituksen). Koolle kutsumisesta ja päätöksenteon periaatteista kannattaa sopia muutamalla yksinkertaisella lauseella. Sopimuksessa kuvataan lyhyesti ja yleispätevästi asukasyhteisön tehtävät. Tekstin ei kannata olla kovin yksityiskohtaista varsinkin, jos sopimus laaditaan ennen talon/ talojen valmistumista ja toiminnan aloittamista. On hyvä mainita, että asukaskokous voi määritellä myös yhteisten sopimusten rikkomisesta aiheutuvien seuraamusten periaatteet. Asukasryhmä toimii alueella ja tiloissa, jotka ovat useimmiten asunto- osakeyhtiön omaisuutta. Aikojen saatossa voi tulla tilanne, jossa vuokralaisia tai muita ei- omistavia asukkaita on asukasyhteisössä enemmän kuin yhtiön osakkaita. Omistajien edun valvomiseksi on viisasta kirjata ehto, jonka mukaan asukassopimuksen muutos edellyttää asunto- osakeyhtiön yhtiökokouksen hyväksynnän. Jotkut asukasyhteisöt saattavat harkita yhdistyksen perustamista. Tällöin yhdistyslaki määrittää päätöksenteon hallinnolliset muodot. Asukasyhteisön järjestäytymisestä ja päätöksenteosta voidaan sopia esimerkiksi näin: Asunto- osakeyhtiön asioista päätetään lain edellyttämällä tavalla yhtiökokouksessa. Yhteisöasumisen muista yhteisistä asioista päättää XX:n asukaskokous/pihaparlamentti, johon kuuluvat kaikki täysivaltaiset XX:ssä asuvat henkilöt. Lasten ja nuorten näkemyksiä kuullaan asukaskokouksen sopivaksi katsomalla tavalla. Asukaskokouksessa jokaisella asukkaalla on yksi ääni ja päätökset tehdään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Asukaskokous valitsee keskuudestaan johtoryhmän, johon kuuluu puheenjohtaja ja vähintään neljä muuta jäsentä. Asukaskokous kokoontuu yhdessä sovittavan aikataulun mukaan. Sen kutsuu koolle johtoryhmä. Kokous kutsutaan koolle myös viiden täysivaltaisen asukkaan sitä pyytäessä. Asukaskokous järjestäytyy ja luo yhteisen toiminnan säännöt, muun muassa yhteisten tilojen yksityisen ja julkisen käytön periaatteet ja yhteisten asioiden