Espoo TAPIOLAN KESKUKSEN PÄÄTOTEUTUSSOPIMUS, LIITE 6. Yhteisjärjestelysopimuksen periaatteet. 1. Yhteisjärjestelyn osapuolet

Transkriptio

1 1 (7) TAPIOLAN KESKUKSEN PÄÄTOTEUTUSSOPIMUS, LIITE 6 Yhteisjärjestelysopimuksen periaatteet 1. Yhteisjärjestelyn osapuolet Sopimuksen tekevät Espoon kaupunki (jäljempänä Kaupunki ) ja LähiTapiolan omistamat Kiinteistö Oy Biens (tontti 12002/2), Tapiolan Toimitalo Oy (tontti 12004/3), Finprop Tapiola Holding Oy (tontti 12004/5) ja Kiinteistö Oy Tapiolan Keskusraitti (tontti 12005/6) sekä LähiTapiolan omistukseen tulevat kiinteistöyhtiöt (kaikki jäljempänä yhteisesti LähiTapiola ), jotka tulevat omistamaan kaavalla 1a (Keskusraitti kuuluu kaavaan 1b) muodostettavia, nykyisen Merituulentien alueelle muodostettavia tontteja, joita päätoteutussopimuksessa (jäljempänä Pääsopimus ) on kutsuttu Merituulentie itä, Merituulentie keski ja Merituulentie länsi -tonteiksi. Kaava 1b kiinteistöjen osalta tehdään myöhemmin vastaava yhteisjärjestelysopimus. Lisäksi yhteisjärjestelysopimukseen tulevat myöhemmin osapuoliksi tarvittavassa laajuudessa em. kiinteistöihin liittyvät naapuritontit siltä osin kuin rakenteita ja kulkuyhteyksiä ulottuu niiden alueelle tai johdetaan niiden kautta. Edelleen yhteisjärjestelyn osapuoleksi liittyy Tapiolan Keskuspysäköinti Oy, jonka pysäköintilaitos ja siihen liittyvät kulkuyhteydet liittyvät yhteisjärjestelyyn. 2. Sopimusalue Sopimusalueen muodostavat Pääsopimuksen tarkoittama sopimusalue ja siihen liittyvät naapuritonttien ja Tapiolan Keskuspysäköinti Oy:n hallitsemat alueet. 3. Sopimuksen tarkoitus Yhteisjärjestelyn tarkoituksena on - muodostaa sopimusalueesta yhtenäisenä liikenteen sekä julkisten ja yksityisten palveluiden keskuksena toimiva kokonaisuus Pääsopimuksessa tarkoitetulla tavalla; - muodostaa sopimusalueesta eri tasoilla toimiva yhtenäinen, bussiterminaalin ja metron yhteydet käsittävä liikenne-, huolto-, pyöräily- ja jalankulkualue, joka liittyy sopimusalueen ja sitä ympäröivien kiinteistöjen maanalaisiin kulkuyhteyksiin sekä maanpäällisiltä osin sopimusalueen ja sitä ympäröivien kiinteistöjen kulkuyhteyksiin sekä yleisiin alueisiin ja katualueisiin; ja - mahdollistaa Pääsopimuksen tarkoittaman LähiTapiola-projektin ja siihen liittyvien alueiden rakentaminen teknistaloudellisesti tarkoituksenmukaisina kokonaisuuksina ja toteutusratkaisuina.

2 2 (7) 4. Kulkuyhteydet Sopimuksen osapuolet antavat toisilleen pysyvän ja vastikkeettoman oikeuden käyttää eri kerrostasoilla olevia, yleiseen käyttöön tarkoitettuja alueita kulkuyhteyksinä siten, että sopimusalue ja siihen liittyvät alueet muodostavat yhtenäisen, yleisölle avoimen kokonaisuuden. Osana näitä kulkuoikeuksia järjestetään metron rullaporras- ja muihin yhteyksiin johtavat kulkuyhteydet. Kaupungilla on pysyvä ja korvaukseton oikeus käyttää em. tiloja ja sinne sijoitettuja liukuportaita ja hissejä julkisena jalankulkuyhteytenä metron ja bussiliikenteen liikennöintiaikoina. Kulkuyhteydet kerroksittain on sopimuksen tekohetken mukaisten suunnitelmien perusteella lopputilanteen mukaisina esitetty liitepiirustuksessa 1. Sopimusalueen aukiolokaaviot on esitetty liitteessä 1. Metroliikenteen ja linja-autoliikenteen edellyttämät tilat ja jalankulkureitit on pidettävä auki ja siihen sijoitetut liukuportaat ja hissi käytössä metron liikennöintiaikoina, ellei toisin sovita. Näiden tilojen osalta hoito- ja ylläpitokustannusten jaosta sovitaan erikseen aiheuttamisperiaatteella aukioloaikojen mukaisesti jäljempänä kohdassa 7. sanotulla tavoin. Vasteaika liukuportaiden ja hissien huolto- ja korjaustöille on kaksi (2) tuntia, ellei Kaupunki toisin ilmoita. Hissiin tulee mahtua paarit. 5. Kaupungin oikeudet sijoittaa ja pitää Sopimusalueella rakenteita ja tiloja 5.1 Kaupungin omistukseen tulevat osat 5.2 Kaupungin pysyvä oikeus tilojen hallintaan Pääsopimuksen kohdassa on lueteltu pääkohdittain julkiset osat, jotka tulevat Kaupungin omistukseen. Kaupungin omistukseen tulevat kaikki Open book -menettelyllä tai rakenteellisina puitteina Kaupungin kustannuksella rakennetut julkiset osat, laitteet ja rakenteet, jotka sijaitsevat Kaupungin omistamilla tai hallitsemilla alueilla. Selvyyden vuoksi todetaan, että yksityiset osat ja myös rakenteelliset puitteet, siltä osin kuin ne tulevat LähiTapiolan omistamille ja hallitsemille alueille, tulevat LähiTapiolan omistukseen. LähiTapiola antaa tällä sopimuksella Kaupungille pysyvän, vastikkeettoman käyttö- ja hallintaoikeuden liitekartoissa ja leikkauspiirustuksissa horisontaalisesti ja vertikaalisesti esitettyihin alueisiin ja tiloihin (Pääsopimuksen liite 3), jota Kaupungilla on oikeus käyttää Merituulentien katualueena ja bussiterminaalina sekä kunnallistekniikan sijoittamiseen kadun alle. Lisäksi Kaupunki saa oikeuden käyttää em. hallintaoikeustiloihin johtavia kulkuväyliä. Kaupungilla on oikeus sijoittaa bussiterminaaliin tämän edellyttämää talotekniikkaa Pääsopimuksen liitteen 3 mukaisesti Lähi- Tapiolan kiinteistöille ja niiden rakenteisiin. Selvyyden vuoksi todetaan, että Kaupunki ei em. käyttö- ja hallintaoikeuden alueella tule omistamaan osia kiinteistöistä tai rakennuksista. Sen sijaan Kaupunki tulee omistamaan kaikki hallintaoikeustiloihin sijoitettavat, kadun ja bussiterminaalin rakentamiseen, varustamiseen ja toimintaan liittyvät rakenteet, laitteet ja varusteet, jotka sijoitetaan hallintaoikeustilojen sisään

3 3 (7) ja jotka ovat edellytyksenä hallintaoikeustilojen käytölle. Näitä Kaupungin rakentamis- ja ylläpitovastuulla olevia, Kaupungin omistamia osia ovat mm. - katualueen ja laiturialueiden päällysteet ja täytöt Pääsopimuksen liitteen 3 mukaiseen rajaan asti; ja - bussiterminaaliin sijoitettava talotekniikka (LVIS, sprinkler), jotka ovat tarpeen Kaupungin käytölle tai määräysten edellyttämiä. Kaupungilla ja sen laitoksilla on myös muilta osin pysyvä ja korvaukseton oikeus pitää, käyttää ja ylläpitää Sopimusalueelle toteuttavia kunnallisteknisiä verkkoja ja laitteita. Siltä osin kuin niitä ei sijoiteta Merituulentien alla olevaan kanaaliin, on niistä sovittava normaalilla menettelyllä kunkin kiinteistön kanssa. 6. Rakenteiden ja laitteiden rakentamis- ja ylläpitovastuu 6.1 Kustannusten jakoperiaate Kaupunki ja LähiTapiola (kunkin tontin omistava taho) vastaa kustannuksellaan omistukseensa tulevien rakenteiden rakentamisesta ja ylläpidosta. 6.2 Kaupungin vastuu Kaupunki vastaa kustannuksellaan julkisten osien hoidosta ja ylläpidosta mukaan lukien peruskorjaukset ja uusimiset sekä niihin mahdollisesti kohdistuvista kiinteistö- ym. veroista, mikäli tässä sopimuksessa ei ole toisin joltakin osin sanottu. Kaupunki vastaa kaikkien omistamiensa tilojen ja rakenteiden, mukaan lukien em. tiloihin sijoittamiensa laitteiden rakennus- ja hankintakustannuksista, huollosta, ylläpidosta, peruskorjauksista ja uusimisesta siten, että ne ja ko. tilat täyttävät aina voimassaolevat määräykset ja liikenteen asettamat vaatimukset. Kaupunki vastaa edellä kohdassa 5.2 tarkoitettujen hallintaoikeustilojen ja niihin sijoittamiensa laitteiden ym. hoidosta, huollosta, ylläpidosta, peruskorjauksista ja uusimisesta siten, että ylläpitovastuun rajasta laaditaan erillinen liite. Periaatteena on, että näiden tilojen pinnat esim. laatoitus ja maalaus ovat Kaupungin vastuulla, kun taas LähiTapiola vastaa seinä- ym. rakenteiden korjauksista ja peruskorjauksista jäljempänä kohdassa 6.3 sanotulla tavalla. Kaupunki vastaa omistukseensa ja hallintaansa tulevien tilojen suunnitteluun ja rakentamiseen tarvittavista lähtö- ja mitoitustiedoista, jotka toimitetaan kunkin tontin rakentamisen edellyttämässä aikataulussa. LähiTapiola suunnittelee ja rakentaa ko. tilat Kaupungin antamien lähtötietojen ja rakenne- ym. vaatimusten mukaisesti siten, että ne täyttävät toteutusajankohtana voimassaolevat normit ja määräykset sekä Kaupungin antamien mitoitus- ym. lähtötietojen vaatimukset. Korvaus tästä rakentamisesta sisältyy Kaupungin suorittamaan korvaukseen ns. rakenteellisten puitteiden toteuttamisesta.

4 4 (7) Mikäli tilojen rakentamisen jälkeen määräysten tai palo- ym. vaatimusten tai liikenteen tarpeiden, kaluston tms. muutoksista johtuen tilojen talotekniikkaa, rakenteita tai muita on tarpeen muuttaa tai korjata, vastaa siitä aiheutuvista kustannuksista Kaupunki. Mikäli ko. muutokset, jotka aiheutuvat Kaupungin tiloissa harjoittamasta toiminnasta, edellyttävät muutoksia Lähi- Tapiolan omistamiin kiinteistön rakenteisiin, vastaa näiden kustannuksista Kaupunki. Muutoksista, jotka aiheutuvat yleisesti rakennusten palo- ym. määräysten muuttumisesta, vastaa kunkin rakennuksen ja rakenteen omistaja. Julkisten ja yksityisten osien rajapintojen toteutus-, omistus-, vastuu- ja ylläpitoperiaatteet on sanottu Pääsopimuksen liitteessä 3. Ylläpitovastuun yksityiskohdista sekä huollon, hoidon ym. järjestämisestä laaditaan erikseen yksityiskohtainen tonttikohtainen kunnallistekninen sopimus. Kaupungilla on pysyvä ja korvaukseton oikeus huoltaa, ylläpitää ja peruskorjata sen vastuulla olevia keskuksen rakenteita yksityisten osien kautta. Menettelyjen yksityiskohdista sovitaan tapauskohtaisesti erikseen. Kaupunki suorittaa huollon, ylläpidon ja peruskorjauksen niin, että se mahdollisimman vähän haittaa ja häiritsee Sopimusalueen yksityisten osien toimintoja. Kaupunki ei korvaa huollon, ylläpidon ja peruskorjauksen aiheuttamasta haitasta, häiriöstä eikä tilojen käytön mahdollisesta estymisestä korvausta tilojen omistajille eikä käyttäjille edellyttäen, että em. toimet hoidetaan huolellisesti ja normaaleilla työtavoilla. Kaupunki ei myöskään korvaa rakenteiden vesieristyksen pettämisestä edellä mainituille aiheutuvia vahinkoja, ellei rikkoutuminen ole aiheutunut Kaupungin huolimattomasta toiminnasta. 6.3 LähiTapiolan vastuu Yksityisten osien omistajat vastaavat kustannuksellaan Sopimusalueen yksityisten osien toteuttamisesta, hoidosta ja ylläpidosta, peruskorjauksista ja uusimisesta, mikäli tässä sopimuksessa ei ole toisin joltakin osin sanottu. Tämän periaatteen mukaisesti LähiTapiola vastaa Kaupungin hallinnassa oleviin tiloihin johtavien kulkuväylien ja yhteyksien hoidosta ja ylläpidosta Pääsopimuksen liitteessä 3 esitettyjen omistusrajojen mukaisesti. LähiTapiola vastaa Kaupungin hallintaoikeusalueella olevien kiinteistöjen kantavien rakenteiden kunnossapidosta, korjauksista ja peruskorjauksista. LähiTapiola vastaa kustannuksellaan yksityiseen omistukseen tulevien Sopimusalueen katettujen ja lämmitettyjen yleiselle jalankululle ja matkustajapalveluille osoitettujen tilojen toteuttamisesta sekä niiden hoidosta, ylläpidosta ja vartioinnista aiheutuvista kustannuksista. 7. Vuotuiset korvaukset Kaupunki maksaa vuosittain LähiTapiolalle korvauksen, joka kattaa - Kaupungin hallitsemien tilojen osuuden niihin kohdistuvasta ja niistä aiheutuvasta kiinteistöverosta;

5 5 (7) - Kaupungin tilojen käytöstä LähiTapiolan kiinteistöille aiheutuvat suorat kustannukset; ja - osuuden Kaupungin, erityisesti bussiterminaalin ja metron tilojen ja jalankulkureittien hoidosta ja ylläpidosta aiheuttamisperiaatteella pitäen lähtökohtana aukioloaikoja, jolloin ko. tilat ovat vain yleisessä käytössä. 8. LähiTapiolan erityisvelvoitteita 8.1 Bussinkuljettajien taukotilan ja eräiden muiden tilojen vuokraaminen 8.2 Liityntäpolkupyöräpaikat LähiTapiola toteuttaa noin 36 m 2 :n suuruisen bussinkuljettajien taukotilan saniteettitiloineen Bussiterminaalin välittömään lähiympäristöön tasolle +1,0 Sopimusalueen yksityiseen osaan ja vastaa siitä, että se vuokrataan Kaupungille. Lisäksi LähiTapiola toteuttaa ja vuokraa ylläpitovuokraa vastaan Pääsopimuksen 5.14 c -kohdassa sanotut tilat. Kaupungilla on oikeus vuokrata tila niin kauan kuin taukotilalle on tarvetta ja jälleenvuokrata tila edelleen liikennöitsijöille. Kaupunki maksaa tiloista hoitoja ylläpitokustannukset kattavaa ylläpitovuokraa Pääsopimuksen mukaisesti. Edellä mainitut oikeudet ja velvollisuudet otetaan jäljempänä 10. kohdassa sanottuun yhteisjärjestelysopimukseen. LähiTapiola toteuttaa Tuulikinsillalle liitteessä 3 esitetyt vähintään 200 liityntäpolkupyöräpaikkaa Kaupungin omistukseen. Jäljempänä kohdissa 9. ja 10. mainittu Palvelu- ja ylläpitoyhtiö vastaa kustannuksellaan paikkojen hoidosta ja ylläpidosta. Edellä mainitut oikeudet ja velvollisuudet otetaan jäljempänä 10. kohdassa sanottuun yhteisjärjestelysopimukseen. 9. Sopimusalueen rakentamiseen ja rakenteiden käyttöön liittyvät oikeudet Yhteisjärjestelysopimuksella osapuolet antavat toisilleen oikeudet sijoittaa ja pitää kokonaisuuden ja kunkin tontin edellyttämiä rakenteita toistensa alueella Pääsopimuksen mukaisesti laadittavien suunnitelmien perusteella seuraavasti: - oikeudet perustus- ja rakennerasitteisiin eli oikeus pitää laadittavien suunnitelmien mukaisia rakenteita ja perustuksia toisen omistamalla kiinteistöllä tai hyödyntää toisen kiinteistön ko. rakenteita ja tukeutua toisen tontin rakenteisiin; - oikeus jättää palomuurit rakentamatta siltä osin kuin määräykset sallivat;

6 6 (7) - oikeus sijoittaa ja käyttää LVI-kuiluja ja sijoittaa taloteknisiä järjestelmiä ja laitteita toisen tontin alueelle ja rakennuksiin mukaan lukien sprinkleryhteydet sekä palo- ja pelastustekniset järjestelmät, sähkö- ym. kaapelit ja tarvittavat muuntamot; ja - oikeus järjestää alueen sadevesiviemäröinti ja hulevesijärjestelmät kokonaisuutena käyttäen naapuritontin aluetta viranomaisten hyväksymällä tavalla. Lisäksi perustetaan osana yhteisjärjestelyä asemakaavan ja Pääsopimuksen sopimusalueen tonttijaon sekä rakentamista koskevien lopullisten suunnitelmien edellyttämät kiinteistörasitteet. Siltä osin kuin niitä ei sovita yhteisjärjestelyllä, perustetaan niistä tarvittaessa erilliset rasitteet silloin, kun niiden tarve ilmenee. 10. Hallinnon periaatteet ja yhteisjärjestelyt Tämän sopimuksen mukaisen yhteisjärjestelyn Sopimusalueen hoito, ylläpito, vartiointi ym. pyritään järjestämään yhtenäisellä, alueen korkeatasoisen tason säilyttävällä tavalla. Tämän toteuttamiseksi Kaupunki ja LähiTapiola (myöhemmin tonttien omistajat) muodostavat hoitokunnan, jota johtaa ohjausryhmä. Ohjausryhmän, johon Kaupunki nimeää kolme ja LähiTapiola kolme jäsentä, tehtävänä on kustannustehokkaalla tavalla järjestää ja hankkia palvelut hoidon ja ylläpidon järjestämiseksi. Kustannukset jaetaan tässä sopimuksessa sanotuilla periaatteilla. Hoidon ja ylläpidon järjestämisessä voidaan käyttää palvelu- ja ylläpitoyhtiötä, mikäli hoitokunta yksimielisesti niin päättää. 11. Sopimuksen täydentäminen Tätä sopimusta täydennetään ja tarkennetaan siten kuin alueen tarkempi suunnittelu sitä edellyttää yhteisjärjestelyssä sovituilla periaatteilla. Sopijapuolet tekevät yhteistyössä vastaavat sopimukset ympäröivien alueiden kiinteistöjen kanssa. 12. Korvaukset Yhteisjärjestelystä, sen mukaisten oikeuksien perustamisesta ja käytöstä ei makseta korvauksia puolin eikä toisin, ellei Pääsopimuksessa ole siitä erikseen sovittu esim. Kaupungin hallintaoikeuden osalta. Ellei toisin ole tässä sopimuksessa sanottu tai sovita, kustakin yhteisjärjestelystä aiheutuvat käyttö-, hoito-, ylläpito-, hallinto-, vartiointi- yms. kustannukset jaetaan järjestelyyn osallistuvien kesken aiheuttamisperiaatteen mukaisesti. 13. Muut ehdot Kaupungilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta. LähiTapiola on velvollinen siirtämään sopimuksen kiinteistön luovutuksen yhteydessä uutta omistajaa sitovaksi.

7 7 (7) LähiTapiola on velvollinen vakuuttamaan oman tonttinsa alueella olevat rakenteet. Kaupunki ei yleisen toimintapolitiikkansa mukaan vakuuta omaisuuttaan, vaan vastaa itse sen ja mahdollisesti vastuullaan olevan muun vahingon korjaamisesta vahinkotapauksessa. Sopimusta voidaan muuttaa vain kaikkien osapuolten suostumuksella edellyttäen, että viranomainen hyväksyy muutokset. Sopimusta muutetaan yhteisesti, mikäli viranomaisten osoittamat edellytykset tai suunnitelmat sitä edellyttävät. Sopimus rekisteröidään kunkin tontin osalta kiinteistörekisteriin. Sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan Espoon käräjäoikeudessa.