Taloyhtiölainat pankkien tulevaisuuden haasteena

Transkriptio

1 Taloyhtiölainat pankkien tulevaisuuden haasteena Lainaseminaari , Sanomatalon Auditorio Suomen Hypoteekkiyhdistys Suomen AsuntoHypoPankki Oy Toimitusjohtaja Matti Inha

2 Putkiremontti kauhua ilmassa (1/2) Suomessa on tapana nostaa julkisessa keskustelussa esiin joku aihe ylitse muiden. Nyt se on vanhojen asuntojen remonttitarve ja erityisesti se kauhuista kauhein, putkiremontti. Osittain toki aiheesta mutta myös ylilyönnin makua voi havaita. Lehdistä voi lukea kauhukertomuksia asumisongelmista putkiremontin keskellä.

3 Putkiremontti kauhua ilmassa (2/2) Juttuja on myös ollut omistusasukkaista, jotka ovat ryhtyneet suurimittaisiin kampanjoihin, jopa oikeustoimiin, estääkseen taloyhtiössään tarpeellisen korjausinvestoinnin tekemisen. Perusteluna on asukkaalle ollut se, että hän on aikoinaan asuntonsa jo maksanut, ei kukaan voi häntä nyt uudestaan pakottaa maksamaan kalliin putkiremontin hintaa asuntonsa osalta. Ja kallistahan se onkin, jopa /m2, helpostikin uuden hyvän auton hintainen. Remonttifirmoilla on monilla paikkakunnilla tilauskirjat täynnä ja kädet täynnä työtä. Ammattiosaajistakin taitaa kova pula olla. Se kuuluisa puolalainen putkimies lienee kohta totta Suomessakin. Uusien korvaavien remonttitapojen käyttämisestä käydään kiivasta väittelyä ja oikeastaan turhaan. Alan osaajia on niukasti ja olemassa olevilla työt tilattu vuosiksi eteenpäin.

4 Korjausvelkaa taloyhtiöissä on paljon ja vielä enemmän, jos mukaan otetaan tason parantamisen tarve Kiinteistöliitto on ansiokkaasti, roolinsa mukaisesti, nostanut viime vuosina korjausvelan käsitteen esille. Suomen kaupungistumisen ja asuntopulan hurjien vuosikymmenien, 60- ja 70- luvun elementtitalot alkavat kaikki olla perusteellisen peruskorjaamisen tarpeessa. Kysymys ei ole vain pelkästään putkiremonteista. Sähköt, julkisivut, hissit, parvekkeet, katot ym. ovat kaikki yhtä usein korjaamisen tarpeessa. Asiaa voi laajentaa myös niin, että aika monessa taloyhtiössä itse korjaamisen lisäksi ja ohella, taloa pitäisi kohentaa toiminnallisesti ja ulkonäöllisesti nykyajan asukkaan vaatimuksia vastaavaksi. Jos asuntojen arvoa ja houkuttelevaisuutta halutaan pitää yllä. Tämän päivän asukas (asunnon ostaja tai vuokralainen) ei enää tyydy mihin tahansa asuntoon. Kysymys ei ole asuntojen lukumäärästä vaan itse asunnosta. Asunto on Koti, isolla K:lla ja siihen halutaan satsata. Huonossa asunnossa ei halua asua kukaan.

5 Tason parantaminen - esimerkkejä: Hissittömään taloon olisi syytä rakentaa hissi. Taitaa muuten olla niitä ainoita perusparannuksia, joihin yhteiskunta antaa tukea (50%). Julkisivuremontin yhteydessä talon ulkonäön kohentaminen. Ruma betonielementtipinta / tiiliverhoiltu pinta. Parvekkeeton talo: voisiko taloon rakentaa huoneistokohtaiset parvekkeet? Korjausta vaativat parvekelaatat / korjauksen yhteydessä parvekkeiden suurentaminen + lasitetaan parvekkeet samalla Synkät ja pimeät kerrostalojen raput ja sisäänkäynnit / tyylikäs uudistusremontti, hyvä suunnittelija kohentamaan myös ulkonäkövaikutelmaa Ullakkorakentaminen usein yhtiölle myös taloudellisesti järkevää Voiko yläkerroksen asuntoihin asentaa kevyt takat, entä kattoterassit? Ankean pihan uudistaminen Jne. onhan näitä

6 Asunto Oy Taloyhtiön korjausrakentamisen rahoitusongelma Jos kiinteistö-/taloyhtiö on kokonaisuudessaan yhden omistajan hallussa, kuten yleensä vuokrataloyhtiöt, korjausinvestointi / perusparannus onnistuu yleensä varsin helposti. Omistaja päättää asian ja hankkii sille rahoituksen. Motiivikin on selvä. Ylläpidetään ja parannetaan omaisuuden arvoa tulevaisuutta ajatellen. Omistusasuntotalossa, normaalissa As.Oy:ssä tilanne on tasan päinvastoin. Investointia on osakkaiden kesken hyvin vaikea päättää ja osakkaiden intressit jakaantuvat. Myös rahoitusmahdollisuudet ovat asukkailla hyvin erilaisia. Tulevaisuudessa näemme varmaan tapauksia, joissa huonokuntoisen elementtitalon purkaminen ja uuden rakentaminen voisi olla se taloudellisesti järkevin ratkaisu. As.Oy:ssä tällaista päätöstä ei vaan yksinkertaisesti voi koskaan tehdä. Talo on vaan korjattava, vaikka jotkut väittävätkin, että 60-/70- luvulla rakennettiin taloja, joiden eliniäksi alunperinkin suunniteltiin n. 50 vuotta.

7 As.Oy:n korjausinvestoinnissa ongelma ei ole rahan saannissa vaan rahan ottamisen päättämisessä Kaikki kiinteistöt tarvitsevat aina remonttia. Niin vuosittaisia huoltoremontteja kuin aika ajoin suurempia peruskorjauksia. Monissa As.Oy:ssä tämä kaikkien tietämä asia usein vain unohtuu tai se halutaan unohtaa. Suomalainen As.Oy-malli on taloyhtiöiden hallinnassa muihin maihin verrattuna ainutlaatuinen. As.Oy-mallia kritisoidaan varsin kärkkäästi ja turhaan. As.Oylainsäädäntö antaa hyvät puitteet päätöksenteolle yhtiöissä ja myös keinot päätöksien tekemiseen. Jos oikeita päätöksiä ei aina synny, vika ei ole laissa vaan päättäjissä. As.Oy:n yhtiökokouksissa tavallinen suomalainen, omistusasuja, oppii, toivottavasti, tuloslaskelman lahjomattomuuden. Jos kulupuolella on enemmän menoja kuin tulopuolella, on tuloja kasvatettava, siis yhtiövastiketta nostettava. Muualta rahaa ei tule. Ehkä keskiverto-yhtiössä asia on opittu liiankin konkreettisesti. Yhtiövastiketta kerätään vain vuositason kuluja (ja pikkuremontteja) varten. Ei muuta. Ei varauduta odotettavissa oleviin isoihin remontteihin ja kerätä niihin tarpeellista puskurirahoitusta. Harva yksityinenkään omassa taloudessaan elää niin kädestä suuhun, vaan useimmat pistävät hiukan sivuun pahojen päivien varalle.

8 As.Oy:n investoinneista päättäminen (1/2) Toisin sanoen: yhtiöt eivät osaa päättää rahan hankkimisesta yhtiövastikkeilla etukäteen remonttitarpeita varten. Sitten kun remontti tulee, ei senkään rahoitustarpeesta päätöstä saada aikaiseksi, koska kertarahoituksena hanke onkin osakkaille liian iso. Kenen syy, missä vika, mitä pitäisi tehdä? Taloyhtiön hallitus on asioissa päävastuullinen. Yhtiöissä syytä miettiä, keitä hallitukseen valitaan ja millä ehdoilla parhaat voimat sinne saadaan houkuteltua. Nyt hallitukset perustuvat asukkaiden vapaaehtoiseen talkootyöhön. Ainakin pieni askel pitäisi ehkä ottaa siihen suuntaan, että hallitusvastuusta osakas saisi muutakin kuin muiden asukkaiden haukut, ilmaisesta vapaaehtoistyöstään. Kehitystä tähän suuntaan saattaa jopa auttaa hallituksen vastuuta korostava uusi As.Oy-laki. Isännöitsijät: suomalaisten perusasenne palveluihin on, ettei niistä haluta mitään maksaa. Halvalla on vaikea saada hyvää isännöintipalvelua. Uuden ajan isännöitsijän pitäisi olla taloyhtiön Toimitusjohtaja. Toimitusjohtajalle maksetaan tai ainakin pitäisi maksaa myös siitä, että hän valmistelee yhtiön hallitukselle päätettäväksi yhtiön pitkän ajan strategiaa, korjaussuunnitelmaa, sen rahoittamista ym. Tilintarkastaja: hallinnon tarkastamisen tehtäviin voisi katsoa kuuluvan ainakin kysyä, onko hallitus huolehtinut pidemmän ajan suunnittelusta ja jos ei ole, niin kysyä ainakin, miksi ei.

9 As.Oy:n investoinneista päättäminen (2/2) Kiinteistöliitto + muu valistus: Kiinteistöliitto on alan etujärjestönä nostanut ongelmat julkisuuteen varsin kiitettävästi. Valistusta tarvitaan lisää ja julkista keskustelua asiasta. Talojen pisteytysjärjestelmä on yksi tekeillä olevista uudistuksista. Korjausasioistaan huolehtinut taloyhtiö saisi pisteytyksessä paremmat pisteet (skaala 1-5 tähteä) kuin ne laiminlyönyt yhtiö. Hyvä juttu. Mutta: ongelmaksi voi muodostua systeemin saaminen vapaaehtoisesti läpi markkinoilla. Miksi huonossa yhtiössä maksettaisiin pisteytyksen tilaamisesta useita tuhansia vain kertoakseen kaikille, että meidän taloyhtiön kuntotilanne on kehno? Hyvässä yhtiössä pisteytys mielellään hankitaan ja markkinoilla siis voi olettaa olevan paljon 4-5 tähden yhtiöitä, muita ei lainkaan. Ostajien, kiinteistövälittäjien, rahoittajien puolittainen tai voimakas painostus voi olla ainoa keino saada asiaa eteenpäin. Siihenkään ei taida kovin paljon innostusta olla ja tuskin lainsäädännön pakotteetkaan tulevat kysymykseen. Aika näyttää Ehkä Kiinteistöliitto sopivasti paketoimalla asian jäsenasunto-osakeyhtiöilleen voisi eniten saada asiassa myönteistä kehitystä aikaiseksi.

10 Ja sitten itse korjauksen rahoitus Tämä vain siksi, että itse rahoituksen järjestäminen taloyhtiöille ei ole pankkien ongelma. Ei vaikka korjausrahaston kasvattamisesta ei vuosittain ole huolehdittu ja vaikka korjaus olisi kertarahoituksena varsin iso. Normaalissa As.Oy:ssä talon kokonaisarvo, kaikki asunnot yhteensä on niin korkea, että isonkaan korjausinvestoinnin rahoittaminen ei muodosta rahoittajalle ongelmaa. Ja näin pankeissa ja taloyhtiöissä on totuttu aina ajattelemaan. Ehkä myös siksi ei myöskään niitä korjausrahastoja etukäteen juuri kartuteta. Saadaanhan me sitten aikanaan taloyhtiölle lainaa. Ja siksi ei pankeissakaan ole kovin paljon käytetty aivokapasiteettiä sen miettimiseksi, millaisia lainatuotteita taloyhtiöille pitäisi tarjota, jotta päätöksenteko olisi osakkaille helpompaa. Ja jotta osakkaiden erilaiset rahoitusmahdollisuudet otettaisiin rahoituksessa nykyistä paremmin huomioon. Se vanha perinteinen, vuoden puolivuosi-lyhenteinen taloyhtiölaina on remonttitarpeisiin aina kelvannut ja hyväksi havaittu. Mitä nyt pankin marginaalista isännöitsijää kehotetaan pankkeja kilpailuttamaan.

11 Kun rahoituksen koko juju on ihan muualla (1/2) Osaava rahoituslaitos miettii taloyhtiörahoitusta omana segmenttinään Rahoitus on erilaista kuin tavallinen asuntolaina asunnon hankkimiseksi Tyypillisen isoa rahoitusta hakevaan As.Oy:hyn liittyy seuraavia asioita: Koska isot remontti-investoinnit tulevat yleensä vuoden kuluttua talon rakentamisesta, asuu taloyhtiössä paljon seniori-ihmisiä, jotka ovat eläkkeellä Eläkeläisellä useinkaan ei ole ehkä pienestä eläkkeestä johtuen mahdollisuuksia tai haluja maksaa korkeita rahoitusvastikkeita, jotka korjaamisesta aiheutuvat

12 Kun rahoituksen koko juju on ihan muualla (2/2) Henkilökohtainen, verovähennyskelpoinen remonttilaina pankista ei tule kysymykseen, koska asukas ei halua enää eläkepäivillään ottaa uutta velkaa, kun vanha asuntolaina on jo maksettu Taloyhtiön hallituksessa asiasta ovat päättämässä ne hiukan parempituloisemmat, varakkaammat, koulutetummat asukkaat, jotka eivät tiedosta muiden asukkaiden remonttipäätösten vastustamisen todellisia syitä = niukat rahoitusmahdollisuudet. Asiasta ei ole kovin mukava julkisesti kertoa yhtiökokouksessa, mieluummin vain muilla syillä tarpeellista remonttia kiivaasti vastustetaan. Eli taloyhtiön hallituksessa investoinnin rahoitus on huonosti suunniteltu ja yhtiön omasta pankista rahoitus on huonosti tarjottu.

13 Yksi rahoitustapa ei sovi kaikille osakkaille Taloyhtiön eri osakkaat ovat kaikki hyvin erilaisessa tilanteessa. Elämänkaaritilanne on kaikilla erilainen, varallisuusasema on erilainen, osa asuu itse asunnossa, joku on asuntosijoittajan asemassa. Kuukausittainen maksuvara on kaikilla erilainen. Halu ja erityisesti asenne ottaa henkilökohtaisesti lisää tai uutta lainaa on erilainen. Tästä kaikesta seuraa, ettei isoa, taloyhtiön investointia voida järkevästi hoitaa vain yhdellä rahoitusratkaisulla. Ainoa järkevä tapa hoitaa nykyaikaisesti tällainen rahoitus on taloyhtiön hallituksen tekemän rahoitussuunnitelman kautta tehdä osakkaille riittävän monta eri rahoitusvaihtoehtoa. Yleensä niitä tarvitaan 4 tai 5 eri vaihtoehtoa. Rahoitusratkaisut esitellään yhtiökokouksessa osakkaille tasa-arvoisina ratkaisuina, joiden välillä kukin osakas saa itse, henkilökohtaisesti päättää itselleen parhaiten sopivan ratkaisun Ja mikä tärkeintä, henkilökohtainen pankkisalaisuus aspekti huomioiden eli julkisesti ratkaisujaan ei tarvitse kertoa tai perustella. Riittää kun ne kertoo yhtiön isännöitsijälle.

14 Taloyhtiörahoituksessa on ja pitää käyttää monia eri vaihtoehtoja Iso ja kallis hanke Vaikutuksiltaan vuosikymmeniä kestävä Hyvin hajanainen omistajakunta = rahoituksen lopulliset maksajat Lopullisten maksajien hyvin erilaiset taloudelliset tilanteet Rahoituksen pilkkominen moniin eri osiin aiheuttaa taloyhtiössä, isännöitsijätoimistossa ja pankissa yhteen rahoitukseen verrattuna paljon enemmän työtä Helpottaa kuitenkin merkittävästi päätöksentekoa ja on osakkaan kannalta ainoa järkevä ratkaisu On Suomessa vallitsevasta käytännöstä poikkeavaa ja ei tavanomaista ja siksi muutokset tähän suuntaan ovat lähinnä asenteista johtuen hitaita Isännöitsijät eivät oikein tykkää, lisää työtä, hallitukset eivät ymmärrä, rahoittajatkaan eivät lisätyötä halua vaikka voi tuoda lisäbisnestä

15 Hypon Kevyen Pääomavastikkeen rahoitus Jos olen eläkeläinen, ikä 68 v., asun 70 m2 kerrostaloasunnossa, johon on tulossa perusteellinen putkiremontti Vastustanko henkeen ja vereen tarpeellista korjauspäätöstä, kun oikein siihen ei olisi varaa, tuli se autokin juuri vaihdettua Lainaakaan en enää halua, johan niistä on eroon päästy eikä näillä eläkkeillä viitsi rahojaan enää pankkiin kantaa Jos ne nyt hallituksessa päättää sittenkin, keräämästäni nimiadressista huolimatta, sen remontin tehdä, mitä teen: Maksanko taloyhtiön rahoitus/pääomavastiketta nykyisen hoitovastikkeen lisäksi reilusti yli 300 euroa kuukaudessa? Vai otanko Hypon taloyhtiölle yhtenä vaihtoehtona tarjoaman Kevyen Pääomavastikkeen remonttilainan, jonka hinta on vain kolmasosa normaali rahoitusvastikkeesta per kuukausi? Vai myynkö sijoitusrahastoni ja maksan taloyhtiölainan hammasta purren kerralla pois? Varsinkin kun juuri nyt niiden arvo on pitkästä aikaa taas noussut.