SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

Transkriptio

1 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY PORVOON RINNETIE Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Rinnetie HAMARI Neulaniementie 6, KUOPIO Puh , Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus

2 2 (11) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistoille (omistusosuus 38,7 %). Arvio on päivitys laadittuun arviokirjaan. Edellisen arviokirjan laatimisen jälkeen arvion kohteessa on myyty 10 asuntoa. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee Porvoon Hamarin asuinalueella noin viiden kilometrin päässä keskustasta. Rinnetie 11-13, HAMARI

3 3 (11) KIINTEISTÖ Kaupunki Porvoo (638) Kylä Gammelbacka (417) RN:o 1:427 Nimi K 51 T 1-2 Kiinteistötunnus Pinta-ala m 2 Omistaja Asunto Oy Porvoon Rinnetie (lainhuuto ) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöön kohdistuu euron suuruinen kiinnitys. Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Vahvistettu Kaavamerkintä ARK. Rivitalojen tai asuinkerrostalojen korttelialue Tonttitehokkuus e 0,40 Rakennusoikeus k-m 2 Käytetty rakennusoikeus k-m 2 Kiinteistö sijaitsee rivitalojen tai asuinkerrostalojen korttelialueella

4 4 (11) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Suorakaiteen muotoinen tontti on Rinnetien suuntainen. Pysäköintipaikat ja kulkuväylät ovat asfaltti-/sorapintaisia. Muutoin piha on nurmikkoa ja istutuksia. Tontilla on 27 lämpöpistokkeellista autopaikkaa. Pysäköintialue on C-talon kupeessa. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Arvion kohteena olevalla tontilla sijaitsee kolme kaksikerroksista ja kaksi portaista asuinkerrostaloa. B-talossa on lisäksi kellarikerros, jossa on yhteistiloja. ASUINKERROSTALORAKENNUS A Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 620 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS B Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 763 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 590 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS C Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 620 m 2

5 5 (11) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Kerrosala Asuinhuoneistoala Tilavuus Kerrostalo A Kerrostalo B Kerrostalo C Yhteensä B-talossa sijaitsevat porraskäytävät c ja d. A-talossa sijaitsevat porraskäytävät a ja b. Huoneistoissa ei ole parvekkeita. MUUT RAKENNUKSET Tontilla on lisäksi puurakenteinen jätekatos.

6 6 (11) Yhteistilat sijaitsevat B-talon kellarikerroksessa. RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat, yläpohja Vesikatto Ulkoseinät VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi KUNTO Rakennusten kunto Tehdyt korjaukset Tulevat korjaukset Maanvarainen teräsbetonilaatta Betoni Betoni Tasakaton katteena on huopa. Betonielementti, vaakalaudoitus Kiinteistö on liitetty Porvoon kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Vesikeskuslämmitys, lämmönlähteenä maakaasu. Lämpö jaetaan vesikiertopattereilla. Varalämmönlähteenä on lisäksi vanha öljynlämmityskattila. Koneellinen poistoilmanvaihto Rakennukset ovat ikäänsä vastaavassa kunnossa. Kohde on liitetty maakaasulämmitysjärjestelmään 2009 (Gasum). IV-kanavien nuohous on tehty Kumibitumikaton uusinta saatiin loppuun vuonna Rappujen c ja d ulkoverhouspanelointi uusittiin rappukäytävien sisäänkäynnin puolelta ja samalla paikattiin niiden alta lämmöneristystä. Saunassa uusittiin panelointia ja lauteita. Huoneiston D31 kohdalta on avattu seinärakennetta ja parannettu lämmöneristystä. Normaalista ikääntymisestä johtuvia kunnostuskorjauksia. Kymmenen viidentoista vuoden jakson aikana tulee eteen ikääntymisestä johtuvia uudistustarpeita.

7 7 (11) YHTIÖ Nimi Asunto Oy Porvoon Rinnetie osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä m 2. Y-tunnus Omistus Investors House Oyj omistaa 18 asuinhuoneistoa. Omistusosuus on 38,7 %. Huoneistot Muut tilat Arvion kohteena ovat seuraavat 18 asuinhuoneistoa (omistusosuus 38,7 % neliömetreistä): Huoneistotyypit 1h + kk 35,0 m 2 6 kpl 210,0 m 2 1h + kk 36,5 m 2 7 kpl 255,5 m 2 2h + kk 48,5 m 2 5 kpl 242,5 m 2 yht. 18 kpl 708,0 m 2 Saunatilat, ulkoiluvälinevarasto, huoneistokohtaiset varastokomerot, pesutupa, kuivaushuone sekä tekniset tilat HOITOKULUTIETOJA Tilinpäätös 2016 Asunnot Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä ,50 euroa (4,81 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Vuodelle 2016 oli budjetoitu euroa. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 5,13 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Arvion kohteen asunnot ovat olleet vuokrakäytössä ja niiden kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat tyydyttävässä kunnossa. Yksiöön on vaihdettu laminaattilattia.

8 8 (11) Keittokomero Pesutuvan koneistusta KATSELMUS TIEDOT Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön Kohdetta esitteli huoltomies Tuure Isakson Porvoon Huoltomiehet Oy:stä. Arvion päivityksen yhteydessä ei tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu Porvoon kaupungin viranomaisilta, kohdetta esitelleeltä Tuure Isaksonilta ja arvion tilaajan edustajilta.

9 MARKKINATILANNE 9 (11) Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen markkinatilanne on varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevaisuudessa ei ole nähtävissä. Kauppahavainnot Kauppahavainnot asuinhuoneistoista Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueella Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti valmistuneissa kerrostaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta Postinumeroalueet ja 06650, kerrostalohuoneistot: Huomattava osa huoneistokaupoista on tehty arvion kerrostaloissa, joissa arvion kohteen asunnot sijaitsevat.

10 10 (11) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 1h+kk 35,0/36, , h+kk 48, , Yht , Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/ euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

11 11 (11) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi suuruusluokkaa (yhdeksänsataaviisikymmentätuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys

12 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki , Kuopio Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi Catella Property Oy, arviointi , toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, KUOPIO jorma.muhojoki@tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce

13

14

15

16

17

18