SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

Transkriptio

1 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY KIRKKOPUISTON-SALPA Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Urheilutie SIPOO Neulaniementie 6, KUOPIO Puh , Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus

2 2 (10) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Kirkkopuiston-Salpan asuinhuoneistoille. Arvio on päivitys laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee Sipoon kirkonkylällä. Urheilutie 4, SIPOO

3 KIINTEISTÖ Kunta Sipoo (753) Kylä Kirkonkylä (416) Rekisterinumero 55:8 Nimi Kirkonrivi Kiinteistötunnus Pinta-ala m 2 Omistaja Rasitteet Osuudet yhteisiin Rasitukset 3 (10) Asunto Oy Kirkkopuiston-Salpa Bostads Ab Kyrkparken-Salpa (lainhuuto ) Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. (arviokirja ) Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Vahvistettu Kaavamerkintä AR (Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuintalojen korttelialue) Asemakaavamääräykset Rakentaa saa yhteen kerrokseen. Autopaikkoja on rakennettava 1,5 autopaikkaa asuntoa kohden. Kaavan tonttitehokkuus e 0,30 Rakennusoikeus 985 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 718 k-m 2 Käyttämätön rakennusoikeus 267 k-m 2

4 4 (10) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Maalaismaisemassa taajaman reunalla sijaitseva tontti on suorakaiteen muotoinen Kulkuväylät ovat hiekkapintaisia. Muu osa pihasta on nurmikkoa ja istutuksia. 9 kpl isännöitsijäntodistuksen mukaan MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Tontilla sijaitsee kaksi yksikerroksista rivitaloa ja talousrakennus. RIVITALORAKENNUS A Rakennusvuosi 1995 Kerrosala 285 k-m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Kokonaisala 285 m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Tilavuus 890 m 3 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Huoneistoala 217,5 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) Rivitalorakennus A RIVITALORAKENNUS B Rakennusvuosi 1995 Kerrosala 312 k-m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Kokonaisala 312 m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Tilavuus 950 m 3 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Huoneistoala 265,5 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala)

5 5 (10) Rivitalorakennus B RAKENTEET Alapohja Kantava runko Rakentamistapa Vesikatto Julkisivut VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi TV Maanvarainen teräsbetonilaatta Puu Elementtirakenteinen, puu Harjakatto, peltikate Puu Kiinteistö on liitetty Sipoon kunnan vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Suora sähkölämmitys Rakennuksissa on koneellinen poistoilmanvaihto (asuntokohtainen) Yhteisantenni MUUT RAKENNUKSET TALOUSRAKENNUS Rakennusvuosi 1998 Kerrosala 21 k-m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Kokonaisala 21 m 2 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) Tilavuus 65 m 3 (Sipoon kunnan rakennusvalvonta) RAKENTEET Alapohja Kantava runko Rakentamistapa Vesikatto Julkisivut Maanvarainen teräsbetonilaatta Puu Paikalla tehty Harjakatto, peltikate Puu, pystylaudoitus

6 6 (10) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Talousrakennus sijaitsee reunimmaisena vasemmalla. Rakennus Kerrosala Kokonaisala Huoneistoala Tilavuus Rivitalotalo A ,5 890 Rivitalotalo B ,5 950 Talousrakennus Yhteensä Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön välittömään hallintaan jäävät yhdistetty ulkoiluvälinevarasto/tekninen tila n. 28 m 2 (taulukon talousrakennus) ja yhdistetty auto/jätekatos n. 121 m 2. KUNTO Rakennusten kunto Vuonna 1995 valmistuneista rakennuksista ei ole tehty kuntoarviota. Tavanomaisista vuosikorjauksista on huolehdittu ja rakennukset ovat hyvässä tyydyttävässä kunnossa.

7 7 (10) YHTIÖ Nimi Asunto Oy Kirkkopuiston-Salpa Y-tunnus Omistus Investors House Oyj omistaa kaikki 7 asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 483,0 m 2. Omistusosuus 100 %. Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 7 asuinhuoneistoa: Talo/Huon. Käyttötark. P-ala m 2 A 1 3h + k + s 72,5 A 2 3h + k + s 72,5 A 3 3h + k + s 72,5 B 4 3h + k + s 72,5 B 5 2h + k + s 56,0 B 6 2h + k + s 56,0 B 7 4h + k + s 81,0 Yht. 483,0 Kuhunkin huoneistoon kuuluu n. 2 m 2 :n suuruinen ulkovarasto. Yhtiön välittömään hallintaan jäävät seuraavat tilat: yhdistetty ulkoiluvälinevarasto/tekninen tila n. 28 m 2 yhdistetty auto/jätekatos n. 121 m 2. HOITOKULUTIETOJA Tilinpäätös 2016 Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä ,29 euroa (4,23 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Hoitokulutaso on melko alhainen, koska sähkölämmityksestä johtuen asukkaat maksavat itse lämmityskulunsa. Vuoden 2016 budjetti oli ,89 euroa. Tilastokeskuksen mukaan rivitaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Asunnot Arvion kohteen asunnot ovat vuokrakäytössä ja niiden pinnoitteiden kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat hyvässä - tyydyttävässä kunnossa. KATSELMUS Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön (ulkopuolinen katselmus). Arvion päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta paikan päällä. TIEDOT Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Sipoon kunnan viranomaisilta, isännöitsijä Bjarne Kantenilta ja arvion tilaajan edustajilta.

8 MARKKINATILANNE 8 (10) Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen ja rivitalojen markkinatilanne on varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevaisuudessa ei ole nähtävissä. Kauppahavainnot Kauppahavainnot ovat postinumeroalueelta Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti valmistuneissa rivitaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen kahden vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta Katuosoite Asuinala Huoneistoselite Velaton hinta Kaupan pvm Rak.vuosi Korsitie 2 92,5 4h, k, kph, s, wc, piha Humalistontie h+k+s Riihitie k+kph+2wc+kkh+s+vaateh Papinpellontie h, k, wc, wc/kph/s, piha, p/t.h Papinpellontie 14 b3 76 3h+k+s Humalistontie 13 47,5 2h+kk+s Humalistontie Vertailukauppahavainnot ovat varsin hajanaisia. Kauppahavainnoista ei voi suoraan johtaa yksittäisen asunnon tai asuntoosakeyhtiön asuntojen hintatasoa. Julkisten tietojen lisäksi käytössämme on luotettavien yhteistyökumppaneidemme ei julkisia tietoja. Arvion kohde Arvion kohde on pieni rivitaloyhtiö. Kahdessa rivitalossa on yhteensä seitsemän asuntoa. Asuntojen keskipinta-ala on 69 neliötä. Asunnot ovat yksitasoratkaisuja. Markkinoiden varovaisuudesta huolimatta pääkaupunkiseudulla Sipoossa on sekä vuokraus- että ostokysyntää etenkin pienehköille kohtuuhintaisille asunnoille. Arvion kohteen asunnot ovat hyvässä kunnossa ottaen huomioon, että ne ovat vuokrakäytössä. Yksitasoratkaisuna toteutetuilla saunallisilla rivitaloasunnoilla on omat pihat. Asunnoissa on suora sähkölämmitys. Huoneistot vastaavat kysyntään ja ovat myytävissä kohtuullisessa ajassa.

9 9 (10) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin ottaen huomioon, että ne ovat ennen myyntiä olleet vuokrakäytössä. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 2h+k+s 56, , h+k+s 72, , h+k+s 81,0 1 81, Yht , Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 1,05 1,15 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/ euroa. Kauppahavaintojen vähäinen lukumäärä ja hajanaisuus aiheuttavat epävarmuutta arvioon. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

10 10 (10) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä yksilöidyt Asunto Oy Kirkkopuiston-Salpan asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi suuruusluokkaa (yksi miljoona satatuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys

11 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki , Kuopio Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi Catella Property Oy, arviointi , toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, KUOPIO jorma.muhojoki@tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce

12

13

14

15