LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO)

Transkriptio

1 LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO) Irmeli Mäkelä, Consti Yhtiöt / pvm Rakennusfoorumi

2 CONSTI YHTIÖT Korjausrakentamiseen erikoistunut rakennusliike. Työntekijöitä noin 900. Merkittävä asuintalokorjaaja Erikoistunut myös ravintola- ja hotellikorjauksiin Talotekniikan monipalvelutalo, perinteiset putkiremontit, jne. Pienistä korjaustöistä mittaviin aluekorjauksiin Yhteistoimintahankkeet: rakennusten käyttötarkoituksen muutokset, täydennysrakentaminen, lasirakentaminen Kehitystyö Ideal, Flowall, lisäkerrosrakentaminen Kaikki korjausrakentamisen Constit

3 KORJAUSRAKENTAMISEN VAIHTOEHTOJA A: PUTKIREMONTTI Linjasaneeraus (LV) Sähkö (S) mahdollisesti Ilmanvaihdon energiakorjaus B: JULKISIVUREMONTTI Ikkunat Julkisivujen kunnostus Parvekkeet Vesikatto D: A+B+C+ X = KOKONAIS- VALTAINEN PERUSKORJAUS Linjasaneeraus Energiakorjaukset (LTO), Ulkovaipan korjaus vesikattoineen Hissin uusiminen + Lisäkerros (x) E: JNE. C: JÄLKIASENNUSHISSIT 4

4 LISÄRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUS OMA VAIHEENSA HANKESUUNNITTELUSSA 1 Esiselvitys 1.1. Lisäkerrosmahdollisuus 2 Hankesuunnittelu Laajemman peruskorjauksen yhteydessä, jossa myös vesikatto uusitaan, kannattaa yhtenä potentiaalisena lisävaihtoehtona miettiä lisäkerrosrakentamista. AJOISSA LIIKKEELLE. 5

5 LISÄKERROKSET MAHDOLLISUUS SEKÄ AS OY:LLE ETTÄ KOY:LLE Constin lisäkerrosrakentamisessa tavoitteena on kohdekohtaisesti räätälöidyt laskelmat korjaustarpeen mukaan huomioiden mukaan energia-, elinkaarinäkökulmat sekä takaisinmaksu näkökulmat. Esityksen case kohteet: - As Oy -case: Rakuunantie 1, Helsinki (Munkkivuori) - KOy Vuokratalo case: Hyvinkään Hakapaavo 6

6 AS OY:N LIIKKEELLELÄHTÖÄ As Oy:llä tarve ja kiinnostus lisätuloille laajemman peruskorjauksensa esim. putkiremontti, energiakorjaukset, vesikaton uusiminen jne. Lähtökohtaisesti As Oy ei yleensä voi toimia lisäkerroksen uusien myytävien asuntojen rakennuttajana (vrt. asuntoosakeyhtiölaki) HUOM! Poikkeuksiakin on! Yleinen toimintatapa: Rakennusoikeuden myynti = yhteistyötahon hankkiminen (ns. lisäkerroksen perustajaosakas, joka myy asunnot ja kantaa riskit As Oy:n sijaan) Lisäkerrosrakentamisen tulee olla kannattavaa 7

7 OSVIITTAA KANNATTAVUUDESTA Asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella Rakennuksen sijainti, alueen kehittymisnäkymät Rakennusoikeutta on jäljellä tai sitä on As Oy:n saatavissa (poikkeaminen, kaavamuutos) Maankäyttömaksun suuruus (vrt. tontin arvonnousu) Kaavoitusprosessin onnistumisen tekijät Lisärakennusoikeuden määrä Rakennusoikeuden arvo markkinoilla ja siitä pyydettävä hinta Lisäkerroksen suunnitteluratkaisut, tekninen toteutettavuus sisältäen suunnittelun kustannustehokkuustarkastelut Autopaikkojen osalle löytyy ratkaisu (taloudellinen, toimivuus) Kulkuyhteyden ja hissiratkaisut saadaan toimiviksi löytyy ratkaisu 8

8 MITEN MITATAAN? / MITTARIT Peruskorjaushankkeen kustannusarvio ja rahoitustarve? V: Peruskorjauksen hinnan hankevaiheen hintalaskelmat Lisärakennushankkeen nettotuotto? V: Kannattavuuslaskelmat vrt. yhteistyötaho löytyy Kaavoituksen eteneminen ja kesto (arviot)? V: Alueen kehittäminen myös kaupungin strategiassa tai kaupungin kaavoitusviranomaisen suopeus -tarkastetaan hankkeen ensivaiheessa viranomaisneuvotteluin, naapurien suopeus. 9

9 MYÖS SUUNNITELMIA TULEE MITATA Lisärakennushankkeen suunnitteluratkaisut? V: - Suunnitelmien kustannustehokkuustarkastelut, tekninen analysointi esim. kantavien runkorakenteiden ja maaperän kartoitus vrt. perustusten kantavuus lisäkerrosrakentamiselle - Suunnitelmien kysyntään vastaavuus (markkinat), suunnitelmat tukevat kaavamuutosprosessia. - Autopaikkasuunnittelu - Kulkuyhteydet lisäkerrokseen; portaat ja hissit - Vss-suunnittelu - Irtainvarastot, muut yhteistilat 10

10 VÄLILLISET HYÖTYNÄKÖKULMAT Vaikutukset hoito- ja korjausvastikkeisiin lisää vastikemaksajia m 2 kohtaiset ylläpitokustannukset Asuntojen arvonnousu Alueen arvonnousu 11

11 AS OY PÄÄTÖKSENTEON AIKATAULU JA TOIMIVUUS MYÖS TÄRKEÄ MITTARI 2/3 osake-enemmistö rakennusoikeuden myynnille /osake-annille Yllä oleva taulukko julkaisuote VTT:ltä Kumppanisi korjausrakentamisessa

12 CASE: AS OY RAKUUNANTIE 1; Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli, arkkitehti Minna Lukander ARKKITEHDIN HANKEVAIHEEN ENNEN JÄLKEEN -VISIONTI 13

13 TAUSTAA Linjasaneerausremontin yhteydessä 6 asunnon lisäkerros, vanhoja asuntoja: 37 asuntoa Lisäkerroksen laajuus: 377 kerros-m2, tilavuus 1472 m3 Aumakatollinen rakennus pulpettikattoiseksi lisäkerroksella ullakkotyyppisillä suunnitteluratkaisuilla Ei jäljellä olevaa rakennusoikeutta Sijainti: Munkkiniemi Hki, asemakaava 1950-luvulta, enintään 4 kerrosta ja 14 metriä korkeutta Arkkitehti: Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy, arkkitehti Minna Lukander (esityksessä käytetyt kohteen valokuvat ja suunnitelmat) Isännöitsijä: Kiinteistö Pailokari Oy Pekka Mikkola Peruskorjaustyöt taloyhtiölle sekä lisäkerrosrakentajalle / pääurakoitsija: Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus 14

14 HYVÄ SIJAINTI JA YMPÄRISTÖTEKIJÄT. Kulttuurihistoriallinen ympäristö Munkkivuoressa, merinäköalalla Lisäkerrosta puolisivat: - Sijainti ja ympäristö, - Asuntojen markkinaarvo Kuva: Google Maps Kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty ympäristö Munkkivuoressa, merenlahtinäkymä. 15

15 VIRANOMAISYHTEISTYÖ SUJUI AIKAA VARATTAVA (ARKKITEHTI MINNA LUKANDER, ARKKITEHTITOIMISTO TALLI) Rakuunantie valmiina Korttelisuunnitteluprosessi kaupungilta arvokas apu; Kaupunkisuunnitteluvirasto samalla laati selvitystä alueen muidenkin rakennusten korottamismahdollisuudesta ARK suunnittelijan ja kaupungin yhteistyö toimivaa sujuva lupaprosessi varmistettiin ennakkoesittelyin POIKKEUSLUPAMENETTELY (ullakkorakentaminen) 16

16 . Räystäiden ja terassin rakentamista Arkkitehtitoimiston lisäkerrosrakentamisen ullakko ratkaisuja: - Sisäänvedetty terassirakenne - Räystäät vanhan mallin mukaisesti - Suunnitteluratkaisuja, jotka soveltuvat arvokkaalle sijainnille, jossa asuntojen markkinahinta sallii 17

17 LISÄKERROKSEN VALOISAT KATTOTERASSIASUNNOT VALMIINA.. 18

18 Case: Hyvinkään Hakapaavo - Mitä tehdä 70 luvun lähiökerrostalolle LISÄKERROS VUOKRATALOYHTIÖLLE Kumppanisi korjausrakentamisessa

19 LISÄKERROS KAUPUNGIN VUOKRA- TALOYHTIÖLLE Hyvinkään Vuokra-Asunnot Oy (100 % kaupungin omistus), voi toimia lisäkerroksen rakennuttajana. Tehtävänä tarjota edullisia ja monipuolisia vuokra-asuntoja, toteuttaa kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita, asuntoa Yhteiskunnallisesti lisärakentaminen vanhaa infraa + kunnallistekniikkaa hyödyntäen on 70 % edullisempaa kuin uuden rakentaminen (Tekes / Pekka Virkamäki). Ratasvaikutus palveluihin. Asunnot vuokrakäyttöön; vuokramarkkina- ja tarve määräävä tekijä. Vrt. nyk % 1-2 hengen talouksia 20

20 Kannattavuuslaskelmat vuokratuottojen ja käyttöasteen kautta. Pitkän aikavälin tuottotavoitteet (yleishyödyllisyys) ja ylläpidon kustannuksiin vaikuttaminen (peruskorjauksen kuolettaminen pitkällä aikavälillä) Kunnan ja valtion kannusteita voidaan tarvita lisäkerrosrakentamiseen, jotta yhtälöstä saadaan kannattava. Esim.. - Lievennetty maankäyttömaksu? - Alennettu autopaikkanormi? - Aluesuunnittelutuki korttelitasolla? - Ara avustukset (yleishyödyllisyys) - Kiinteistövero (yleishyödyllisyys) - Kohtuuhintaisuutta tarkoittavat suunnitteluratkaisut! Mm. ranskalaiset parvekkeet terassien sijaan Päätöksentekoprosessi verrattuna As Oy:n verrattuna Kumppanisi 21 korjausrakentamisessa

21 HAKAPAAVON TAUSTAA. Urakoitsijainfo Urakkalaskenta 04-06/2014 Suunnitelmien kehittäminen ja sisältö (KVR-urakka) Innovaatiot Yhteistyökyky Hinta - Urakoitsijan valinta 06 / Suunnittelu käyntiin 08/ Rakennuslupa lisäkrs 03/ Rakentaminen purkutyöt 03/ Valmis 03/2016, ulkopuolet 06/16 Kumppanisi korjausrakentamisessa

22 LISÄKERROKSELLA VUOKRATTAVAA PINTA-ALAA LISÄÄ / + 14 PIENASUNTOA 454 H-M2 Asunnot ennen 40 kpl, jälkeen 64 kpl (vrt. myös vanhoihin kerroksien asuntopohjia sopeutettiin pienasuntotarpeeseen). Keskipinta-ala ennen 58,3 ja jälkeen 43,11 h-m2 Pienet yksiöt ja kaksiot (alle 47 h-m2) > 53 %, 23

23 KAAVOITUKSEN SUOPEUSTEKIJÖITÄ -LISÄRAKENTAMINEN SOPI KAUPUNGIN KEHITTÄMISSTRATEGIAAN Hakapaavo (huputettu) ilmasta arkkitehti Sami Paalosmaa työmaakokoukseen pienlentokoneella Jäähalli / urheilu, hiihto, laskettelu golfkenttä luvun väljästi rakennetut lähiöt pääosin hyviä lisä- ja täydennysrakentamiselle korkean käyttöasteen alueilla. - Aluerakentamisen mahdollisuus, koko alueen hyppäys uudelle tasolle. Vrt. ovatko alueet valmiit vai vasta valmiita muutokseen Tontilla riittävä autopaikkatila!! 61 P + 1 ap/10 as. Ostari (valintatalo Paavola) Päiväkoti (vanha Jussilan päärakennus) Paavolan Vanhainkoti (Paavolan kartano) Terveyskeskus Paavolan koulu n. 200 m 24

24 JULKISIVUT TÄNÄÄN; LISÄ- KERROKSELLA VÄRIÄ YMPÄRISTÖÖN Lisäkerroksen asunnot ranskalisilla parvekkeilla 25

25 LISÄKERROSRAKENTAMINEN SOVITETAAN YMPÄRISTÖÖNSÄ. Kaupunkikuvalautakunnan kannanotot + uuden asemakaavan aikataulujen yhteensovittaminen sopeutua Paavolan vanhaikodin kulttuuriympäristöön (vv rakennettu ent. Paavolan kartano). Vier. kuvassa Hakapaavon julkisivu ao. suuntaan. Mahdollisen lisäkerroksen arkkitehtuurin tulee poiketa vanhan rakennusosan julkisivujärjestelystä aukotukseltaan, materiaaleiltaan tai väritykseltään. Kaupungin museon lausunto (kaavavaihe): Rakennukset ovat tyypillisiä 1970-luvun Makuuhuoneen ikkunasta kartanolle päin elementtikerrostaloja ja alueen korttelirakenne ja arkkitehtuuri pyrittävä säilyttämään 26

26 TATE ENERGIAKORJAUS LISÄKERROS- RAKENTAMISEN YHTEYDESSÄ VAIKUTTAMINEN YLLÄPITOKUSTANNUKSIIN Keskitetty IV rakennukseen n. 80 %:n lämmöntalteenotolla ( B energialuokka). IV-konehuoneen sijainti katolla Lisäkerroksen hyöty m2 tarkastelu yksi kannattavuustekijä 27

27 KUVIA TYÖMAALTA LISÄSKEWRROKSEN SEINÄELEMENTTIEN (PUU) ASENNUKSESTA. 28

28 VESIKATTOELEMENTTIEN (PUU) ASENNUSTA 29

29 PALO- JA PELASTUSVIRANOMAISTEN ENNAKKOPALAVERIT Lisäkerros voi muuttaa mm. nostopaikkatarpeen pelastautuminen lisäkerroksen asunnoista 30

30 LISÄKERROKSEN HISSIT JA PORTAAT Peruskorjauksessa hissit uusiksi (esteettömyys EN ) rak.lupa ehtona /asiakkaan ehtona) Vanha kuilumitta (leveys) + ei järkevää leventää ongelmitta Oikea hissimalli löytyi (EN-81-70) Porrasaskelmat mitoitus vst. arinakerroksen korkeus vst. poistumistie. Arinassa puuelementtien teräsrunko-osat + lisäkerroksen viemärihajotukset 1 kpl ei kaventanut poistustieleveyttä Lisäkerrokseen nousee uudet portaat, 1 vai 2 lisäaskelmallaa poistustiemitoitus (portaat+ porrashuone) oli haaste. 31

31 LISÄKERROKSEN ASUNNOT VALMIIT Valokuvat ja sisustusdesign Marjo Naukkarinen 32

32 SISÄKUVIA HAKAPAAVON LISÄKERROKSEN ASUNNOISTA 33

33 OPISKELIJAKILPAILUN TULOKSIA KS. Näissä innovatiivisissa merkeissä Riippuvat Puutarhat 1. sija KIITOS! Keko 3.sija Sakki 2.sija 34