LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO)

Transkriptio

1 LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO) Irmeli Mäkelä, Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus pvm / Korjausrakentamisen Messut

2 CONSTI YHTIÖT Korjausrakentamiseen erikoistunut rakennusliike. Työntekijöitä 900, omia rakennustyömiehiä 500 Merkittävä asuintalokorjaaja Erikoistunut myös ravintola- ja hotellikorjauksiin Talotekniikan monipalvelutalo, perinteiset putkiremontit, jne. Pienistä korjaustöistä mittaviin aluekorjauksiin Yhteistoimintahankkeet: rakennusten käyttötarkoituksen muutokset, täydennysrakentaminen, lasirakentaminen Alan kehitystyö Ideal, Flowall, lisäkerrokset Kaikki korjausrakentamisen Constit

3 LISÄKERROKSET MAHDOLLISUUS SEKÄ AS OY:LLE ETTÄ KOY:LLE Consti -lisäkerrosrakentamisen tavoitteena on kohdekohtaisetsi räätälöidyt laskelmat korjaustarpeen mukaan huomioiden mukaan energia-, elinkaarinäkökulmat sekä rahoituksen ja takaisinmaksun näkökulmat. - As Oy -case: Rakuunantie 1, Helsinki (Munkkivuori) - KOy Vuokratalo case: Hyvinkään Hakapaavo, Hyvinkään Vuokra-asunnot 4

4 KORJAUSRAKENTAMISEN VAIHTOEHTOJA A: PUKTIREMONTTI Linjasaneeraus (LV) Sähkö (S) mahdollisesti Ilmanvaihdon energiakorjaus B: JULKISIVUREMONTTI Ikkunat Julkisivujen kunnostus Parvekkeet Vesikatto D: A+B+C+ X = KOKONAIS- VALTAINEN PERUSKORJAUS Linjasaneeraus Energiakorjaukset (LTO), julkisivujen lisälämmöneristys, energiatehokkaat ikkunat Hissi uusiksi + Lisäkerros (x) E: JNE. C: JÄLKIASENNUSHISSIT 5

5 LISÄRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUS OMA VAIHEENSA HANKESUUNNITTELUSSA 1 Esiselvitys 1.1. Lisärakentamisen ja -kerrosten mahdollisuus 2 Hankesuunnittelu Laajemman peruskorjauksen yhteydessä toteutettava lisäkerros osoittautunut kilpailukykyiseksi useammassa tapauksessa. AJOISSA LIIKKEELLE. 6

6 AS OY:N LIIKKEELLELÄHTÖÄ As Oy:llä tarve/kiinnostus lisätuloille peruskorjaukseensa esim. putkiremontti, energiakorjaukset jne. Lähtökohtaisesti As Oy ei yleensä voi toimia lisäkerroksen uusien myytävien asuntojen rakennuttajana (vrt. asuntoosakeyhtiölaki) HUOM! Poikkeuksiakin on! Yleinen toimintatapa: Rakennusoikeuden myynti = yhteistyötahon hankkiminen (ns. lisäkerroksen perustajaosakas, joka myy asunnot ja kantaa riskit As Oy:n sijaan). Lisäkerrosrakentamisen tulee siis olla kannattavaa. 7

7 OSVIITTAA KANNATTAVUUDESTA Asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella Rakennuksen sijainti, alueen kehittymisnäkymät Rakennusoikeutta on jäljellä tai sitä on As Oy:n saatavissa (poikkeaminen, kaavamuutos) Maankäyttömaksun suuruus (vrt. tontin arvonnousu) Kaavoitusprosessin onnistumisen tekijät Lisärakennusoikeuden määrä Rakennusoikeuden arvo markkinoilla ja siitä pyydettävä hinta Lisäkerroksen suunnitteluratkaisut, tekninen toteutettavuus sisältäen suunnittelun kustannustehokkuustarkastelut Autopaikkojen osalle löytyy ratkaisu (taloudellinen, toimivuus) Kulkuyhteyden ja hissiratkaisut saadaan toimiviksi löytyy ratkaisu 8

8 MITEN MITATAAN? Peruskorjaushankkeen kustannusarvio ja rahoitustarve? V: Peruskorjauksen hinnan hankevaiheen hintalaskelmat Lisärakennushankkeen nettotuotto? V: Kannattavuuslaskelmat vrt. yhteistyötaho löytyy Kaavoituksen eteneminen ja kesto (arviot)? V: Alueen kehittäminen myös kaupungin strategiassa, kaupungin kaavoitusviranomaisen suopeus ; tarkastetaan hankkeen ensivaiheessa viranomaisneuvotteluin 9

9 MYÖS SUUNNITELMIA TULEE MITATA Lisärakennushankkeen suunnitteluratkaisut? V: Suunnitelmien kustannustehokkuustarkastelut, tekninen analysointi (kantavien runkorakenteiden ja maaperän kartoitus), suunnitelmien kysyntään vastaavuus (markkinat), suunnitelmat tukevat kaavamuutosprosessia. Autopaikkasuunnittelu, kulkuyhteydet / hissit, vss-suunnittelu, irtainvarastot.. CONSTI: OLEELLISTA ON, ETTÄ KUSTANNUKSET EIVÄT SYNNY SUUNNITELMIEN SEURAUKSENA, VAAN SUUNNITELMIA OHJATAAN BUDJETOITUIHIN KUSTANNUKSIIN ASIAKKAAN TAHTOTILA HUOMIOIDEN. 10

10 VEROT JA TILINPÄÄTÖSSUUNNITTELU, VÄLILLISET HYÖDYT Tilinpäätössuunnittelu ja verot? V: Myyntitulot vst. verot (vrt. As Oy:lle ja yritysverotus) tai verovapaana osakeantina pääomaan, joka käytetään peruskorjaushankkeiden rahoitukseen. Lisärakentaminen aiheuttaa muutoksen kiinteistövero Lisäkerrosrakentamisen välilliset taloudelliset hyödyt? Vaikutukset hoito- ja korjausvastikkeisiin, lisää vastikemaksajia m2 kohtaiset ylläpitokustannukset Asuntojen arvonnousu, alueen arvonnousu 11

11 AS OY PÄÄTÖKSENTEON AIKATAULU JA TOIMIVUUS MYÖS TÄRKEÄ MITTARI 2/3 osake-enemmistö rakennusoikeuden myynnille /osake-annille Työvälineet hyvään päätöksentekoon: - Osakastiedottaminen - Ennakoivat kokoukset - Tiedon jakaminen Yllä oleva taulukko julkaisuote VTT:ltä - Consti : Kutsu meidät kokouksiin Kumppanisi korjausrakentamisessa

12 AS OY RAKUUNANTIE 1; HANKEVAIHEEN ENNEN JÄLKEEN -VISIOINTI Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli, arkkitehti Minna Lukander 13

13 HYVÄ SIJAINTI JA YMPÄRISTÖTEKIJÄT. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty ympäristö Munkkivuoressa, merenlahtinäkymä. Rakennukset eivät Kulttuurihistoriallinen kuitenkaan suojeltujaympäristö Munkkivuoressa, merinäköalalla Sijainti ja ympäristö, asuntojen markkina-arvo: Ao. tekijät puolisivat hankevaiheessa lisäkerrosta Kuva: Google Maps 14

14 TAUSTATIEDOT Arkkitehti: Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy, arkkitehti Minna Lukander (esityksessä käytetyt kohteen valokuvat ja suunnitelmat) Isännöitsijä: Kiinteistö Pailokari Oy Pekka Mikkola Lisäkerroksen rakennusoikeuden yhteistyötaho: Asuntoverstas Peruskorjaustyöt taloyhtiölle sekä lisäkerrosrakentajalle / pääurakoitsija: Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus Linjasaneerausremontin yhteydessä toteutettu 6 asunnon lisäkerros, vanhoja asuntoja: 37 asuntoa Lisäkerroksen laajuus: 377 kerros-m2, tilavuus 1472 m3 Aumakatollinen rakennus pulpettikattoiseksi lisäkerroksella ullakkotyyppisillä suunnitteluratkaisuilla Ei jäljellä olevaa rakennusoikeutta Sijainti: Munkkiniemi Hki, asemakaava 1950-luvulta, enintään 4 kerrosta ja 14 metriä korkeutta 15

15 . Lisäkerroksen perustajaosakas (= rakennusoikeuden ostaja) yhteistyötaho löytyi aikataulullisesti oikeassa vaiheessa tulossa olevan linjasaneeraukseen nähden Linjasaneerauksen pääurakoitsijaksi valittu Consti pystyi selvittämään yhteistyössä ao. tahon kanssa lisäkerrosrakentamisen toteutustapoja ja vaihtoehtoja (kustannuslaskelmat), linjaasaneerausken ja lisäkerrosrakentamisen yhdistämistä (työmaakulujen säästöjä). Yhtälö kannattavaksi lisäkerrosrakentaminen käyntiin 08/2014 Ennen kaikkea: As Oy:n yhtälö toimi merkittävä osa linjasaneerauksta voitiin rahoittaa lisäkerrosrakentamisella 16

16 VIRANOMAISYHTEISTYÖ SUJUI AIKAA VARATTAVA (ARKKITEHTI MINNA LUKANDER, ARKKITEHTITOIMISTO TALLI) Rakuunantie valmiina Korttelisuunnitteluprosessi kaupungilta arvokas apu; Kaupunkisuunnitteluvirasto samalla laati selvitystä alueen muidenkin rakennusten korottamismahdollisuudesta ARK suunnittelijan ja kaupungin yhteistyö toimivaa sujuva lupaprosessi varmistettiin ennakkoesittelyin POIKKEUSLUPAMENETTELY (ullakkorakentaminen) 17

17 - 3 porrashuonetta, portaat lisäkerrokseen paikallavaluportaina - Hissejä ei uusittu / nostettu lisäkerrokseen - 3 h + k (2 kpl) päätyasunnot, keskialueella 2 h + k (4 kpl), kaikilla asunnoilla isot terassit merenlahtinäkymällä - Porrashuoneiden seinät kivirakenteiset - Lisäkerros puurakenteisina suurelementteinä (Koskisen Oy) 18

18 . Räystäiden ja terassin rakentamista Arkkitehtitoimiston lisäkerrosrakentamisen ullakko ratkaisuja - Sisäänvedetty terassirakenne - Räystäät rakennettiin vanhan mallin mukaisesti - Suunnitteluratkaisuja, jotka soveltuvat arvokkaalle sijainnille, jossa asuntojen markkinahinta sallii, maisema jopa vaatii 19

19 MYYTY!.. 20

20 Case: Hyvinkään Hakapaavo LISÄKERROS VUOKRATALOYHTIÖLLE Kumppanisi korjausrakentamisessa

21 LISÄKERROS KAUPUNGIN VUOKRA- TALOYHTIÖLLE Hyvinkään Vuokra-Asunnot Oy (kaupungin 100 % ), voi toimia lisäkerroksen rakennuttajana. HYVA:n tehtävänä on tarjota edullisia ja monipuolisia vuokra-asuntoja sekä toteuttaa osaltaan kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita, omistaa 2000 asuntoa Yhteiskunnallisesti lisärakentaminen vanhaa infraa ja kunnallistekniikkaa hyödyntäen on 70 % edullisempaa kuin uuden rakentaminen (Tekes / Pekka Virkamäki). Ratasvaikutus Asunnot vuokrakäyttöön vuokramarkkina- ja tarve määräävä tekijä. Vrt. nyk % 1-2 hengen talouksia 22

22 Kannattavuuslaskelmat vuokratuottojen, ylläpidon kustannuksiin vaikuttaminen (vrt. pitkänaikavälin tuottotavoitteet ja kuolettaminen ) Kunnan ja valtion kannusteita voidaan tarvita, jotta yhtälöstä saadaan taloyhtiön kannalta kannattava. Esim.. - Lievennetty maankäyttömaksu? Alennettu autopaikkanormi? - Aluesuunnittelutuki korttelitasolla? - Ara avustukset (yleishyödyllisyys) - Kohtuuhintaisuutta tarkoittavat suunnitteluratkaisut! Hakapaavossa mm. ranskalaiset parvekkeet terassien sijaan Päätöksentekoprosessi verrattuna As Oy.öön Kumppanisi korjausrakentamisessa

23 MITÄ TEHDÄ 70 LUVUN LÄHIÖKERROSTALOLLE - TAUSTATIEDOT. Urakoitsijainfo Urakkalaskenta 04-06/2014 Suunnitelmien kehittäminen ja sisältö Innovaatiot Yhteistyökyky Hinta - Urakoitsijavalinta 06 / Suunnittelu käyntiin 08/ Rakennuslupa lisäkrs 03/ Rakentaminen purkutyöt 03/ Valmis 03/2016, ulkopuolet 06/16 Kumppanisi korjausrakentamisessa

24 LISÄKERROKSEEN 14 PIENASUNTOA (454 H-M2) Asunnot ennen 40 kpl, jälkeen 64 kpl Keskipinta-ala ennen 58,3 ja jälkeen 43,11 h-m2 Pienet yksiöt ja kaksiot (alle 47 h-m2) > 53 %, Ranskaliset parvekkeet (Vuokratalo) 25

25 VANHOJEN KERROSTEN ASUNTOJEN SOPEUTTAMINEN NYKYTARPEESEEN KOY:SSÄ VOIDAAN PUUTTUA MYÖS OLEMASSA OLEVIIN KERROSPOHJIIN Uusi yksiö Uusi yksiö Keskipinta-alaan vaikutettiin lisäämällä yksiöitä, jolloin viereiset kaksiot myös pienenivät Lisäksi päätyasunnot avattu uuteen ilmansuuntaan uusi julkisivuilme 26

26 KAAVOITUKSEN SUOPEUSTEKIJÖITÄ -LISÄRAKENTAMINEN SOPI KAUPUNGIN KEHITTÄMISSTRATEGIAAN Hakapaavo (huputettu) ilmasta arkkitehti Sami Paalosmaa työmaakokoukseen pienlentokoneella Jäähalli / urheilu, hiihto golfkenttä luvun väljästi rakennetut lähiöt pääosin hyviä lisä- ja täydennysrakentamiselle korkean käyttöasteen alueilla. - Aluerakentamisen mahdollisuus, koko alueen hyppäys uudelle tasolle. Vrt. ovatko alueet valmiit vai vasta valmiita muutokseen! Tontilla riittävä autopaikkatila!! 61 P + 1 ap/10 as. Ostari (valintatalo Paavola) Päiväkoti (vanha Jussilan päärakenus) Paavolan Vanhainkoti (paavolan kartano) Terveyskeskus Paavolan koulu n. 200 m 27

27 LISÄKERROSRAKENTAMINEN SOVITETAAN AINA YMPÄRISTÖÖNSÄ. Kaupunkikuvalautakunnan kannanotot + uuden asemakaavan aikataulujen yhteensovittaminen sopeutua Paavolan vanhaikodin kulttuuriympäristöön (vv rakennettu ent. Paavolan kartano). Vier. kuvassa Hakapaavon julkisivu ao. suuntaan. Mahdollisen lisäkerroksen arkkitehtuurin tulee poiketa vanhan rakennusosan julkisivujärjestelystä aukotukseltaan, materiaaleiltaan tai väritykseltään. Kaupungin museon lausunto (kaavavaihe): Rakennukset ovat tyypillisiä 1970-luvun Hakapaavosta makuuhuoneen ikkunasta kartanolle päin elementtikerrostaloja ja alueen korttelirakenne ja arkkitehtuuri pyrittävä säilyttämään 28

28 PALO- JA PELASTUSVIRANOMAISTEN ENNAKKOPALAVERIT TÄRKEITÄ Nostopaikka myös takajulkisivulle lisäkerrosta varten 29

29 TATE -ENERGIAKORJAUS: KESKITETTY IV LTO:LLA VAIKUTTAMINEN YLLÄPIDON KUSTANNUKSIIN A-luokan vastavirtakone > 80 % lämpö talteen 30

30 KUVIA TYÖMAALTA SEINÄELEMENTTIEN ASENNUKSESTA. 31

31 VESIKATTOELEMENTTIEN ASENNUSTA 32

32 LISÄKERROKSEN ESTEETTÖMYYS; HISSIT JA PORTAAT Peruskorjauksessa hissit uusiksi (esteettömyys EN-81-70) rak.lupa ehtona /asiakkaan ehtona. Vanha kuilumitta (leveys) + ei järkevää leventää ongelmitta Oikea hissimalli löytyi (EN-81-70) Porrasaskelmat mitoitus 1 kpl ei kaventanut poistustieleveyttä Lisäkerrokseen nousee uudet portaat, 1 vai 2 lisäaskelmallaa poistustiemitoitus (portaat+ porrashuone) oli haaste. 33

33 LISÄKERROKSEN VAIKUTUKSET KELLARIIN IRTAINVARASTOTARPEET + MAHDOLLISESTI VSS Pienempi saunaosasto pienemmät kulut (ylläpito) vrt. nykyiset perhekoot ja sinkut, ei ryhmäsaunomista Uusien asuntojen irtainvaraston saadaan vapautuvaan tilaan ja pyörävarastot säästyvät vst. pihavarasto Vss tila riitti, ei ao osin tilamuutoksia 34

34 KAIKKIEN KERROSTEN SISÄTILAT UUDISTETAAN TÄYSIN 35

35 HAKAPAAVO OLI SUUNNITTELE JA TOTEUTA PROJEKTI ST (KVR) urakoitsija: Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus Arkkitehti: Tengbom & Eriksson Arkkitehdit Oy Energia+ LVIA-suunnittelu: Sweco Asiantuntijat Oy Rakennesuunnittelu: TeeMan Oy Sähkösuunnittelu: Tähtiranta Oy Lisäkerroksen suurelementit (puu) tuoteosatoimittaja; Koskisen Oy Kumppanisi korjausrakentamisessa

36 LÄHIÖKERROSTALO TÄNÄÄN HYVINKÄÄLLÄ (KUVA ) KIITOS - TERVETULOA STÄNDILLEMME! KIITOS! Kumppanisi korjausrakentamisessa