Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa

Transkriptio

1 Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa

2 Miksi sijoittaa Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa -rahastoon? Rahasto sijoittaa tarkoin valittuihin eurooppalaisiin kiinteistö- ja infrastruktuuriyhtiöihin. Kiinteistö- ja infrayhtiöiden tuotot muodostuvat vuokratuotoista ja arvonnoususta. Kiinteistö- ja infrasijoitukset ovat tuottaneet pitkällä aikavälillä korkosijoituksia paremmin kohtuullisella riskillä. Kiinteistösijoitukset parantavat sijoitussalkun tuottoa ja hajautusta. Suositeltava osuus salkusta n %:ia. Rahasto tavoittelee tuottoa, joka vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä. 2

3 Miksi sijoittaa pörssilistattuihin kiinteistöyhtiöihin? Erinomainen pitkän aikavälin tuotto. Korkea osinkotuotto. Inflaatiosuoja. Hyvä likviditeetti. Läpinäkyvyys sekä ammattimainen kiinteistöjen hallinta ja kehitys. Vahva paikallistuntemus ja osaavat kiinteistötiimit. Alhaisempi riski kuin osakemarkkinoilla keskimäärin. 3

4 Mikä on infrastruktuuriyhtiö? Infrayhtiöt omistavat yhteiskunnalle tärkeitä infrastruktuurikohteita. Tuotto- ja riskiprofiililtaan samankaltaisia sijoituksia kuin kiinteistöt. Säänneltyjä monopoleja jotka perivät vuokraa infrastruktuurin käytöstä. Infrastruktuuriyhtiöitä ovat mm. Lentokentät Tietulliyhtiöt Sähköntuotanto- ja jakelu Kaasunjakelu Vesihuoltojärjestelmät Satamapalvelut 4

5 Aeroports de Paris (AdP) Mistä lentokentän liikevaihto muodostuu? 2/3 lentoyhtiöiltä perittävistä käyttömaksuista (säänneltyä toimintaa). 1/3 liiketilojen vuokrista, sidottu kauppojen liikevaihtoon. AdP hallinnoi Pariisin lentokenttiä. Charles de Gaulle 60 milj. matkustajaa vuodessa. Orly 30 milj. matkustajaa vuodessa. Pariisi on luonnollinen matkustuskohde. Pitkän matkan matkustajien osuus keskimääräistä isompi. Kansainvälinen lentoliikenne kasvaa noin 4 5 prosenttia vuodessa. AdP tehostaa parhaillaan toimintojaan ja investoi liiketiloihin. 5

6 Erot rahastoon, joka sijoittaa suoraan kiinteistöihin Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa Rahaston sijoitukset mahdollista myydä heti. Rahasto on sijoittajalle joka päivä auki, likvidi. Rahaston kustannukset pienemmät* Hajautettu salkku sekä maantieteellisesti että kiinteistökannan mukaan. Suoraan kiinteistöihin sijoittava rahasto Rahaston sijoitusten myyntiaika on pitkä. Rahasto auki rajoitetusti. Kustannukset isommat, lunastuspalkkio sidottu usein omistusaikaan. Rahasto keskittyy tietylle maantieteelliselle alueelle ja tietyn kiinteistötyypin omistamiseen. *vertailu seuraavalla sivulla 6

7 Rahaston tuotto muodostuu kahdesta osasta Rahasto Sijoituskohteiden tuotto Vuokratuotto + vuokrien kasvu Kiinteistöjen arvonmuutos Kiinteistökehitys Salkunhoito Maa- ja kiinteistötyyppiallokaatio Yhtiövalinta 7

8 Listatuilla kiinteistöyhtiöillä erinomainen tuottohistoria 10,00% 20 vuoden annualisoitu tuotto 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% Lähde: EPRA Euroalueen inflaatio Kansainväliset JVK:t Kansainväliset Osakkeet Kansainväliset Kiinteistöt Kansainväliset listatut kiinteistöyhtiöt 8

9 Kiinteistöt vs. valtionlainat ja inflaatio Kiinteistö- ja infrastruktuurisijoitukset tarjoavat inflaatiota ja korkosijoituksia parempaa tuottoa pitkällä tähtäimellä. Kiinteistöjen/infrastruktuurin tuotto: arvonnousu + inflaatioon sidottuja vuokrakorotuksia Euroalueen Inflaatio EACPI Index Eurooppalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt RPRA Index Eurooppalaiset valtionlainat EUGATR Index +8,6% p.a ,9% p.a. +1,8% p.a

10 Kiinteistöosakkeiden korrelaatio suhteessa osakemarkkinaan ja suoriin kiinteistösijoituksiin Suorat kiinteistösijoitukset vs. kiinteistöosakkeet Osakemarkkina vs. kiinteistöosakkeet 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Lyhyellä aikavälillä kiinteistöosakkeiden ja yleisen osakemarkkinan välinen korrelaatio on merkittävä. Pidemmällä aikavälillä kiinteistöosakkeiden korrelaatio osakemarkkinaan on alhainen. Vastaavasti korrelaatio suoriin kiinteistösijoituksiin on korkea. 0 6kk 12kk 2 vuotta 3 vuotta 5 vuotta 10 vuotta Lähde: EPRA, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 10

11 Kiinteistöosakkeiden vs. suorien kiinteistösijoitusten tuotot Lyhyellä aikavälillä tuotoissa on ollut merkittäviä eroja mutta pidemmällä aikavälillä tuotot ovat olleet hyvin samankaltaiset. Listattujen kiinteistöyhtiöiden lyhyen aikavälin heilunta sekä hyvä likviditeetti luo hyvät toiminta-edellytykset saavuttaa ylituottoja aktiivisella salkunhoidolla. Lähde: Andrew Ang, Neil Nabar, Samuel Wald. Searching for a Common Factor in Public and Private Real Estate Returns 11

12 Kiinteistöosakkeilla houkutteleva osinkotuotto Euroalueen kiinteistöosakkeet Eurooppalaiset osakkeet Eurooppalaiset kiinteistöosakkeet ml. Britannia Brittiläiset kiinteistöosakkeet Eurooppalaiset valtionlainat Eurooppalaiset yrityslainat Suomen kuluttajahintaindeksi 3kk Euribor -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Lähde: Bloomberg 12

13 Kiinteistöosakkeet antavat hyvän inflaatiosuojan Osinkojen kasvu vs. inflaatio Lähde: NAREIT , US data Osinkojen viiden edellisvuoden annualisoitu kasvu Viiden edellisvuoden keskimääräinen vuotuinen inflaatio 13

14 Volatiliteetti Kiinteistöosakkeiden riskit hiemaan osakemarkkinoita alhaisempi 60 FTSE/NAREIT Developed Europe MSCI Eurooppa

15 Eurooppalainen kiinteistöosakemarkkina 15

16 Kiinteistötyyppien riskiprofiilit Kiinteistötyyppi Tyypillisen vuokrasopimuksen kesto Vuokratulojen suhteellinen herkkyys talousympäristön muutoksiin Hotelli Päiviä Korkea Pienvarasto Kuukausia **** Asunto Vuosi(a) *** Teollisuus 3-5 vuotta *** Kauppakeskus (-paikka) 3-6 vuotta *** Toimisto 5-10 vuotta ** Hoivakiinteistö vuotta Alhainen Ajurit Yritys- ja kuluttajaluottamus, yritysten tilanne Työllisyydenkasvu, kiinteistökaupat, kotitalouksien koko Väestön kasvu, kotitalouksien kasvu, työllisyystilanne Teollisuuden luottamus, valmistus, logistikka, Kulutuskysyntä, käytettävissä olevat tulot, työllisyystilanne Taloustilanne, työllisyys, yritysten kannattavuus Vanheneva väestö, vanhustenhoidon rahoitus 16

17 Sijoitusstrategia Sijoitamme pääasiallisesti kiinteistö- ja infrastruktuuriyhtiöihin jotka omistavat kohteita keskeisillä alueilla kasvavissa kaupungeissa. Hyvä/paraneva taloustilanne, kysyntä- ja tarjontatilanne houkutteleva Maltillinen riskiprofiili: kiinteistöjen sijainti, vuokralaisten hajautus, vuokrasopimusten kesto, konservatiivinen tase. Kassavirran kasvupotentiaali: vuokrankorotukset, kiinteistökehitys, kiinteistökaupat. Markkinatilanteesta riippuen sijoitamme osan (10-25%) varoista opportunistisesti. Yhtiöihin jotka toimivat esim. kehitä/osta-korjaa-myy strategialla, kakkos- ja kolmosluokan kohteissa ja/tai operoivat aggressiivisella taseella. Käytämme ETF:iä (listattuja kiinteistörahastoja) likviditeetin hallintaan. 17

18 Näkemys kiinteistömarkkinan kehityksestä 2016 Toimisto- ja liiketilojen vuokrat nousevat 2016 Paraneva talous- ja työllisyystilanne sekä kulutuskysyntä. Vuokrausasteet nousussa, uutta kapasiteettia rajoitetusti. Hinnoittelu kiristyy entisestään (vaadittu vuokratuotto-% laskee) Alhainen korkotaso luo kysyntää vaihtoehtoisille sijoituksille. Kysyntä kasvavien kaupunkien keskeisimmistä kiinteistöistä jatkuu vahvana. Tukholma, Lontoo, Madrid, Barcelona, Dublin Mahdolliset riskit Odotettua heikompi talouskehitys Merkittävä muutos korkoympäristössä Brexit 18

19 BKT kasvuennusteet vuodelle 2016 ennakoivat maltillista talouskasvua 19

20 Toimistotilojen kysyntä lisääntynyt, vuokrausasteet nousussa 20

21 Toimistovuokrien odotettu kehitys Lähde: JLL, CBRE, Euroopan toimistomarkkina 21

22 Kaupunkien vuokratuotot Toimistot Liiketilat 22

23 Kiinteistöosakkeiden hinnoittelu vs. tasearvo 23

24 Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa - rahasto Rahasto sijoittaa varansa pääosin eurooppalaisiin kiinteistö- ja infrastruktuuriyhtiöhin. Sijoituskohteet ovat listatut kiinteistöyritykset jotka toimivat pääsääntöisesti Saksassa, Hollannissa, Ranskassa ja Iso-Britanniassa. Rahasto tavoittelee tuottoa, joka pitkällä tähtäimellä vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä. Minimimerkintä 100. Merkintä- ja lunastuspalkko 1 % merkinnän ja lunastuksen määrästä. Hallinnointipalkkio 1,6 % p.a. Rahastolla on sekä A- että B-osuuksia. Rahaston arvonlaskenta alkaa Ei vertailuindeksiä. Salkunhoitaja: Johan Hamström, Säästöpankkien Varainhoito. 24

25 Tuotto-odotus Lyhyen koron rahasto LKR Pitkän koron rahasto PKR Yrityslainarahasto YLR Yhdistelmärahasto YR Osakerahasto OR Vaihtoehtoiset sijoitukset VES Erikoissijoitusrahasto ESR Säästöpankkirahastot Säästöpankki Venäjä (OR, ESR) Säästöpankki Aasia (OR,ESR) Säästöpankki Kehittyvät Markkinat (OR,ESR) Säästöpankki Pienyhtiöt (OR) Säästöpankki Kotimaa (OR) Säästöpankki Itämeri (OR) Säästöpankki Eurooppa (OR) Säästöpankki Amerikka (OR) Säästöpankki Trendi (VES, ESR) Säästöpankki Osake Maailma (OR) Säästöpankki Maailma (YR) Säästöpankki Kiinteistöosakerahasto Eurooppa (OR) Säästöpankki High Yield (YLR, ESR) Säästöpankki Kehittyvät Korkomarkkinat (ESR) Säästöpankki Korko Plus (YR) Säästöpankki Korkosalkku (PKR) Säästöpankki Yrityslaina (YLR) Säästöpankki Pitkäkorko (PKR) Säästöpankki Lyhytkorko (LKR) Riski 25

26 Vastuunrajoitus Tämä katsaus on laadittu yksinomaan informaatiotarkoituksessa Säästöpankin sisäiseen käyttöön. Katsauksen sisältöä ei sen vuoksi tule pitää tarjouksena tai hyväksyntänä. Katsauksessa ei oteta huomioon yksittäisen henkilön taloudellista asemaa, sijoituskokemusta ja -tietämystä tai muita seikkoja. Siinä ei myöskään oteta huomioon rahoitusvälineen soveltuvuutta tai tarkoituksenmukaisuutta yksittäiselle henkilölle. Katsauksen sisältämiä tietoja ei sen vuoksi tulee pitää yksilöllisenä sijoitusneuvontana. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Katsaus on laadittu julkisista lähteistä saatujen tietojen perusteella ja kohtuullisiin toimenpiteisiin on ryhdytty sen varmistamiseksi, että tiedot ovat todenperäisiä ja että ne eivät ole harhaanjohtavia. Katsauksen laadinnassa ei kuitenkaan ole otettu huomioon pankkisalaisuuden piiriin kuuluvia tietoja, jotka ovat saattaneet olla pankin tai sen palveluksessa olevien käytettävissä. Emme vastaa raporttiin sisältyneen virheellisen tai epätäydellisen tiedon aiheuttamasta vahingosta. Koska kaikkeen arvopaperikaupankäyntiin liittyy riskejä, emme myöskään vastaa vahingosta, joka on aiheutunut jollekin sen johdosta, että hän on käynyt kauppaa pitäen lähtökohtanaan tämän katsauksen sisältämiä suosituksia tai ennusteita. Tätä raporttia ei saa jäljentää tai muualla tavoin monistaa ilman kirjallista lupaa 26

27 KIITOS!