LAAJAMETSÄ BUSINESS PARK - VAASA

Transkriptio

1 LAAJAMETSÄ BUSINESS PARK - VAASA 0

2 Sisällys 1 Alue Yleistiedot Alueen maaperä Energiaratkaisu Asemakaava Yleistä Rakenne Rakentamisen määrä ja mitoitusperusteet Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Tonttien haku- ja jakomenettely Kaupungin tontinluovutuspolitiikka Hakumenettely Luovutusperiaatteet Tonttien hinnat Tonttien varausperiaatteet Yhteystiedot

3 1 Alue 1.1 Yleistiedot Vaasan Laajametsän yritysalue (Långskogen) sijaitsee Höstveden kylään kuuluvilla mailla, noin 10 km etäisyydellä kaupungin keskustasta kaakkoon, Vaasan lentokentän itäpuolella. Alue on ensimmäinen osa laajemmasta yritys-, pienteollisuusja varastotoimintojen alueesta. Alueelle on kaavassa varattu suora katuyhteys Runsorista Ratavallinkadun jatkeena. Tämä yhteys toteutetaan kaavaalueen laajentuessa pohjoiseen. Alkuvaiheessa alueelle pääsee Itäisen Runsorintien ja rakennetun Kivimetsäntien kautta alueen eteläosasta. Kuva 2. Laajametsän kadut rakenteilla keväällä 2012 Kuva 1. Alue sijaitsee Lentokentän vieressä, Runsorin ja Vaasan Seudun logistiikka-alueen Kaava-alue on länsireunaltaan ollut aktiivisessa viljelyskäytössä olevaa peltoa ja muilta osin luonnontilaista tai lähes luonnontilaista kivikkoista, kumpuilevaa metsämaata. Alueella ei ole ennestään rakennuksia. Etäisyydet alueelle ovat maanteitse seuraavat (noin): Runsor: 2,5 km Moottoritie: 5 km Keskusta: 11 km Satama: 14 km Vaasan seudun logistiikka-alue: 3 km 2

4 mahdollisimman hyvin tontinsaajien tarpeiden mukaan. Tällöin on luonnollisesti otettava huomioon mm. liittymäjärjestelyt ja kiinteistöjaotuksen tarkoituksenmukaisuus koko korttelin osalta. 1.2 Alueen maaperä Moreeniselänteellä maaston pinnanmuodostus on vaihtelevasti kumpuilevaa. Selänteen korkeimmat kohdat ovat noin 20 m meren pinnan yläpuolella, kaava-alueen korkein kohta jonkin verran alempana, noin 13 metriä meren pinnasta. Alueen maaperä on pääosin moreenia, peltoalueella silttiä ja savea (kuva 4). Metsäalueen pintamoreeniselänteet ovat huomattavan kivikkoisia, lakialueiltaan louhikkoisia. Moreeniselänteen painanteissa on myös soita, suurin näistä on osin kaava-alueelle ulottuva Hägglundin suo. Kuva 3. Aluerakenneselvityksen osana laadittu aluerakennemalli Asemakaava-alue näkyy kuvassa punaisella rajattuna. 1.3 Energiaratkaisu Kaupunki selvittelee yhteystyössä Merinova Oy:n ja Vaasan Sähkö Oy:n kanssa alueellisen energiaverkoston mahdollisuudet. Tarkoituksena on, että ainakin aloituskortteleiden KTY- ja TY-tontit liitettäisiin tähän verkostoon. Alue rajautuu idässä Vaasan lentokenttään, pohjoisessa Vaasa-Seinäjoki rautatiehen. Maantieliikenteen lähin pääväylä on radan pohjoispuolella kulkeva Höstvedentie, jonka uusia linjausvaihtoehtoja on tarkasteltu toukokuussa 2007 valmistuneessa tieverkkosuunnitelmassa. Vaasa Laihia moottoritielle on matkaa noin 4,5 km. Laajametsän yritysalueen ensimmäinen asemakaava on valmistunut Tämän alueen kunnallistekniikkaa rakennetaan parhaillaan ja se valmistuu suunnitelmien mukaan mennessä. Rakennuskortteleihin ei ole laadittu etukäteen sitovia tonttijakoja, jolloin tontit voidaan muodostaa 3

5 Kuva 4. Ote maaperäkartasta 4

6 2 Asemakaava 2.1 Yleistä Laajametsän ensimmäinen asemakaava (nro 953) vahvistui Kaava-alue on suuruudeltaan noin 42,8 ha. Tonttimaata on yhteensä 14,4 ha, joka jakautuu käyttötarkoituksiltaan seuraavasti: KTY, toimitilarakennusten korttelialue: 1,7 ha TV, varastorakennusten korttelialue: 9,5 ha TY, teollisuusrakennusten korttelialue: 3,2 ha Alueen rakentamisesta yli jäävät maamassat on tarkoitus sijoittaa ensisijaisesti tonteille. Kyseessä on alueelle suunnitellun laajan yritysalueen ensimmäinen toteutusvaihe. Asemakaavoitusta jatketaan seuraavassa vaiheessa pohjoiseen päin, miltä osin työ on jo käynnistynytkin. Myöhemmin aluetta on tarkoitus laajentaa myös etelän suuntaan. 2.2 Rakenne Korttelialueet on jäsennelty itsenäisiksi, viheralueiden ympäröimiksi solumaisiksi kokonaisuuksiksi katuyhteyksien varrelle. Katulinjojen sijainti ja muoto on sovitettu maaston muotoihin ja maisemarakenteeseen. Kaava-alueelle sijoittuu kaksi suurempaa tonttialuetta. Alueen rakenteellisen rungon muodostavat pohjois-etelä- ja itä-länsisuuntaiset kokoojakadut. Pohjois-eteläsuuntaisen kokoojakadun itäpuolinen korttelialue on kaavaluonnoksessa osoitettu varastotoimintojen korttelialueeksi (TV), länsipuolella kokoojakatuun ja kaarevaan tonttikatuun rajautuu toimitilarakentamisen korttelialue (KTY), jota ympäröi ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman teollisuustoiminnan korttelialue (TY). Alueen rakentumisen alkuvaiheessa tullaan saapumisreittinä käyttämään itä-länsi-suuntaista yhteyttä Itäiseltä Runsorintieltä. Tulevaisuudessa alueelle pääsee myös pohjoissuunnasta. Kuva 5. Alueen asemakaava 5

7 2.3 Rakentamisen määrä ja mitoitusperusteet Tonteille muodostuu kaavassa osoitetulla tehokkuuksilla rakennusoikeutta seuraavasti: Käyttötarkoitus ala yhteensä (m 2 ) tehokkuus, e rakennusoikeus yhteensä (k-m 2 ) KTY (toimitilat) TY (teollisuus) TV (varastot) MA (pelto) M, MY (metsät) VL (virkistysalue/metsä) katualueet YHTEENSÄ Kaava-alueen aluetehokkuusluvuksi (ea) muodostuu siten Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Alueen kaupunkikuvallisen korkeatasoisuuden tavoitteesta on pyritty huolehtimaan ympäröimällä korttelialueet, etenkin varastotoimintojen TV-alue, laajoin viheraluein. Edustavampi toimitilarakentaminen sijoittuu omana saarekemaisena kokonaisuutenaan alueen pääkokoojakadun varteen. KTY- ja TYkorttelialueiden välisen tonttikadun katukuvaa on pyritty jäsentämään rakennusten julkisivulinjaa ja julkisivujen rytmitystä ohjaavin kaavamääräyksin. Alueen katutilojen edustavuutta kohottavat myös puurivit sekä luonnonkiviaidat. Kuva 6. Alueen havainnekuva 2.5 Aluevaraukset Yleistä Rakennukset tulee sijoittaa vähintään 4 m etäisyydelle tontin rajoista, ellei asemakaava toisin osoita. Alueen rakentamisesta aiheutuvat maamassojen siirrot tulee suorittaa ensisijaisesti kunkin tontin sisällä. Myös hulevedet hoidetaan ensisijaisesti tontilla. Tontteja ei saa aidata 1,2 m korkeammalla umpiaidalla tai muurilla merkinnän aita 2 osoittamaa muurimaisella kivirakennelmalla suojattavaa tontinsivua lukuun ottamatta. Verkkotms. läpinäkyvä aita tai aidan osa saa olla korkeampi. Tonttien rajaukseen ja jäsentelyyn on suotavaa käyttää alueelta saatavia luonnonkiviä. 6

8 Korttelialueet: Toimitilojen korttelialueet (KTY) Toimitilarakentamiselle varattu korttelialue sijaitsee kaavaalueen keskeisimmällä paikalla alueen pääkokoojakadun ja kaaren muotoisen tonttikadun väliin jäävänä saarekkeena. Korttelialue voidaan toteuttaa yhtenä yhtenäisenä tonttina tai jakaa sektorimaisiin tontteihin. Kokoojakadun puolella rakentaminen on tuotava nuolimerkinnällä osoitettuun julkisivulinjaan. Korttelialueen kulmat muodostuvat koko kaava-alueen ilmeen kannalta merkittävimmiksi näkymäpäätteiksi, joita tulee rakentamisessa korostaa massoittelun ja arkkitehtuurin keinoin. Kulmaa korostava rakennusosa voi olla myös muun rakennusmassan julkisivulinjasta sisään vedetty, mikäli sen eteen kulman merkitystä korostamaan muodostetaan huoliteltu sisääntuloaukio. Luonnonkivien käyttö kulmaa korostavissa rakennusosissa ja aukioissa on suotavaa. Korostettavat kulmat on kaavassa osoitettu tekstimerkinnällä huom. Korttelialueen länsiosassa rakennusten sijoittelu on vapaampaa. Rakennusten sijoittelussa on kuitenkin aina huomioitava paloturvallisuus mm. jättämällä rakennusten väliin paloturvallisuuden vaatimukset täyttävä suojaetäisyys. Teollisuustoimintojen korttelialueet (TY) TY-korttelialueet on varattu ympäristöhäiriötä aiheuttamattomalle teollisuudelle. Alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat ilman, veden tai maaperän saastumista, viereisen KTY-korttelin toimitiloissa työntekoa tai asiointia häiritsevää melua tai muuta ympäristöhäiriötä. TY-tonteille sijoittuvat rakennukset ovat avainasemassa kaarevan tonttikadun katukuvan muodostumisessa. Katutilan rajautumiseksi toivotulla tavalla kunkin tontin rakennuksista tai rakennusosista ainakin yksi on tuotava kaavassa annettuun julkisivulinjaan. Rakennusten yhtenäisen katujulkisivun enimmäismitaksi säädetään kaavassa 25 metriä. Rakennusten on sijaittava vähintään neljän metrin etäisyydellä tontinrajasta ja vähintään kahdeksan metrin etäisyydellä toisistaan, ellei alueellista paloturvallisuutta muilla keinoin erikseen varmisteta. Rakennuksiin mahdollisesti sijoittuvat toimistotilat tulee sijoittaa ensisijaisesti kadun varteen ja varastotoiminnot pihan perälle. Mikäli tontilla varastoidaan materiaalia tai tuotteita kattamattomana ulkotiloissa, tulee nämä varastointialueet sijoittaa vähintään 20 m etäisyydelle katualueen rajasta. Kuva 7. Havainnekuva Nosturinkadulta Korttelialueen länsiosassa näkymät pellon suunnasta tonteille suljetaan kaavassa osoitetulla istutusalueella, jonka on tarkoitus olla ilmeeltään metsäinen. Mikäli tontteja aidataan, tulee aita sijoittaa istutusaluetta sisemmäs tontille tai istutusten suojaan siten, ettei se näy pellolle. Aidat voidaan myös rakentaa luonnonkivistä. 7

9 Varastotoimintojen korttelialueet (TV) Varastotoimintojen korttelialueet sijaitsevat omina viheralueiden ympäröiminä solumaisina saarekkeinaan kokoojakaduilta lähtevien katupistojen päässä ja varressa. Varastoalueillakin rakennusten on sijaittava vähintään neljän metrin etäisyydellä tontinrajasta ja vähintään kahdeksan metrin etäisyydellä toisistaan, ellei alueellista paloturvallisuutta muilla keinoin erikseen varmisteta. 8

10 3 Tonttien haku- ja jakomenettely 3.1 Kaupungin tontinluovutuspolitiikka Vaasan kaupunki jakaa vuonna 2011 valmistuneen maapoliittisen ohjelman mukaan yritystontit pääosin neuvottelumenettelyllä ottaen huomioon kaupungin elinkeinopoliittiset tavoitteet. Yritystontit luovutetaan ensisijaisesti vuokraamalla ja teollisuus- ja varastotontit myydään vain poikkeustapauksissa. Yritystonttien enimmäisvuokra-ajat ovat 30 vuotta, eirakennettavien varastotonttien korkeintaan 15 vuotta. 3.2 Hakumenettely Alueen tontinluovutusta koordinoi Oy Vaasa Parks Ab yhteistyössä kaupungin kiinteistötoimen kanssa. Tontista kiinnostunut voi ottaa yhteyttä suoraan Vaasa Parksiin. Neuvotteluissa selvitetään hakijan tarpeet ja jokaiselle yritykselle pyritään räätälöimään sopiva tontti. Kaupungin kiinteistötoimi huolehtii virallisten varaus- ja luovutuspäätösten valmistelusta ja toteuttamisesta. 3.3 Luovutusperiaatteet Tonttien varaamisesta ja luovutuksesta päättää kaupunginhallitus. Tontit luovutetaan kaupungin yleisten luovutusperiaatteiden mukaisesti. Tämä tarkoittaa mm. seuraavaa: Tontin rakentamisvelvoite on 2 vuotta ja rakentamisvelvoitteen määrä on 50 % asemakaavan sallimasta rakennusoikeudesta, ellei vuokranantajan kanssa muuta sovita Rakentamisvelvollisuuden laiminlyönti oikeuttaa vuokranantajan, yhden kuukauden kuluessa rakentamisvelvollisuuden täyttämiselle määrätyn ajan päättymisestä, irtisanomaan sopimuksen. Varastotoimintojen korttelialueet (TV) (ilman rakentamisvelvoitetta): Vuokra-aika on korkeintaan 15 vuotta Vuokra on 5 % tontin vuokrahinnasta Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokraalueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta 3.4 Tonttien hinnat KTY-tontit KTY -korttelissa on toimitilojen lisäksi mahdollista toteuttaa liike- ja toimistotiloja. Tontin hinta märitellään tapauskohtaisesti käyvän arvon periaatteella. Vuosivuokra on 5 % hinnasta. 9 Toimitilojen korttelialueet (KTY) ja teollisuustoimintojen korttelialueet (TY): Vuokra-aika on korkeintaan 30 vuotta Vuokra on 5 % tontin vuokrahinnasta Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokraalueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta Teollisuus- ja varastotontit Kaupunginhallitus on päättänyt teollisuus- ja varastotonttien vuokrahinnat Hinnat ovat sidottu elinkustannusindeksiin ja ovat tammikuussa 2013 seuraavat:

11 Pinta-ala (m 2 ) TY-korttelien vuokrahinnat TV-korttelien vuokrahinnat, mikäli tontille rakennetaan: Yksikköhinta ( /m 2 ), 01/2013 Ensimmäiset m 2 8, m 2 :n yli menevän pinta-alan osalta 6,61 TV-korttelien vuokrahinnat, ilman rakentamista: Ensimmäiset 5 000m 2 5, m² välillä sijaitsevan pinta-alan osalta 5,08 yli m² menevän pinta-alan osalta 4, Tonttien varausperiaatteet Tontit varaa kaupunginhallitus kaupungin yleisten ehtojen mukaisesti. Tontti voidaan varata enintään 12 kuukauden ajaksi ja varausmaksu on 25 % tontin vuosivuokrasta. Varausmaksu hyvitetään ensimmäisen vuokramaksun yhteydessä. Jos varaaja luopuu hankkeesta, varausmaksua ei palauteta. Varausta ei voida siirrä kolmannelle osapuolelle. Varaus tehdään rakennuksen loppukäyttäjälle tai loppukäyttäjän ilmoittamalle taholle. Vuosivuokra on 5 % näistä hinnoista. 10

12 4 Yhteystiedot Tobias Laxell Annika Birell Myyntipäällikkö Maankäyttöinsinööri Oy Vaasa Parks Ab Vaasan kaupunki