LUOTTOLAITOSTEN HARJOITTAMA YHTEISTYÖ KIINTEISTÖNVÄLITTÄJIEN KANSSA

Transkriptio

1 1 (1) Dnro 19/504/2010 Julkinen Menettelytapavalvonta, Eeva-Liisa Raitanen Finanssialan Keskusliitto ry Bulevardi Helsinki LUOTTOLAITOSTEN HARJOITTAMA YHTEISTYÖ KIINTEISTÖNVÄLITTÄJIEN KANSSA Kiristyvä kilpailutilanne kiinteistönvälitysalalla on johtanut siihen, että Finanssivalvonnan tietoon on tullut tapauksia, joissa luottolaitos ja kiinteistönvälittäjä ovat toimineet epäasianmukaisesti harjoittaessaan yhteistoimintaa. Rahoitustarkastus on lähettänyt luottolaitoksille (Dnro 42/291/2005) kirjeen, jossa se kiinnittää huomiota niihin menettelytapoihin, joita luottolaitokset ja kiinteistönvälittäjät käyttävät toimiessaan yhteistyössä. Finanssivalvonta toteaa, että kirjeessä esitetyt Rahoitustarkastuksen kannat ovat edelleen voimassa. Finanssivalvonta korostaa, että luottolaitosten ja kiinteistönvälittäjien on noudatettava asianmukaisia menettelytapoja harjoittaessaan yhteistyötä. Tästä syystä Finanssivalvonta edellyttää, että Finanssialan Keskusliitto ry antaa kirjeen tiedoksi jäsenluottolaitoksilleen. FINANSSIVALVONTA Timo Peltonen toimistopäällikkö Eeva-Liisa Raitanen markkinavalvoja Liitteet Rahoitustarkastuksen kirje "Luottolaitosten harjoittama yhteistyö kiinteistönvälittäjien kanssa", ,

2 1 (4) LUOTTOLAITOSTEN HARJOITTAMA YHTEISTYÖ KIINTEISTÖNVÄLITTÄJIEN KANSSA Yhteenveto vastauksista Rahoitustarkastus (jäljempänä Rata) tiedusteli suurimmilta pankeilta ja pankkiryhmiltä niiden ja kiinteistönvälittäjien yhteistyöstä. Tiedustelussa kysyttiin mm. millaista yhteistyötä luottolaitos harjoittaa kiinteistönvälittäjän kanssa, mihin yhteistyö perustuu, millaista palkitsemisjärjestelmää mahdollisesti käytetään ja minkälaista sisäistä ohjeistusta sekä koulutusta yhteistyöhön liittyvistä kysymyksistä annetaan. Tavoitteena oli muodostaa kokonaiskuva harjoitetusta toiminnasta markkinoilla. Yhtenä sysäyksenä selvityksen tekemiselle olivat ne Ratalle esitetyt väitteet, joiden mukaan pankkien ja kiinteistönvälittäjien välillä ilmeni myös epätervettä yhteistyötä. Tässä kirjeessä Rata kertoo selvityksen tuloksista yleisellä tasolla sekä esittää näkemyksiään joihinkin harjoitettuun yhteistyöhön liittyviin erityiskysymyksiin. Lähes kaikilla kyselyyn vastanneilla luottolaitoksilla oli yhteistyötä kiinteistönvälittäjien kanssa. Yhteistyö perustui useimmiten kirjalliseen sopimukseen joko luottolaitoksen kokonaan tai osittain omistaman kiinteistönvälitysyrityksen kanssa tai jonkin luottolaitoksesta riippumattoman kiinteistönvälittäjän kanssa. Toisen ääripään muodostivat ne luottolaitokset, joilla ei ollut lainkaan yhteistyötä kiinteistönvälittäjien kanssa. Yhteistyön kiinteys vaihteli myös huomattavasti: yhteistyökumppanin suosittelusta aina luottolaitoksen toimihenkilöiden suorittamaan kiinteistönvälittäjällä myytävänä olevien kohteiden esittelyyn ja kauppakirjaluonnosten laadintaan. Perusteet ns. vinkkipalkkioiden maksamiseen olivat myös melko erilaiset. Esimerkkinä epäterveestä yhteistyöstä pidettiin mm. sitä, että pankkipalvelujen saamisen edellytyksenä on yhteistyökiinteistönvälittäjän palveluiden käyttäminen.

3 2 (4) Ratan näkemyksiä Luottolaitos ja kiinteistönvälitystoiminta Toimiminen asiamiehenä Yhteiset toimitilat Ammattimainen kiinteistönvälitystoiminta ei ole luottolaitoksille sallittua liiketoimintaa eikä luottolaitos voi myöskään toimia kiinteistönvälittäjän asiamiehenä. Sen sijaan sille ei ole estettä, että luottolaitos omistaa kiinteistönvälitystä harjoittavan yhteisön luottolaitostoiminnasta annetun lain (LLL) 21 sallimissa rajoissa. Luottolaitoksille sallittua asuntosäästötoimintaa ei Ratan käsityksen mukaan juurikaan enää harjoiteta. Luottolaitos voi myös tarjota asiakkaan omaisuudenhoitoon liittyvänä palveluna yksittäisten kohteiden kiinteistönvälitystä. Ratan näkemyksen mukaan luottolaitos ei voi toimia kiinteistönvälittäjän asiamiehenä esim. niin, että luottolaitoksen toimihenkilö suorittaa myytävien kohteiden esittelyä tai laatii kauppakirjoja tai niiden luonnoksia kiinteistönvälittäjän lukuun. Rata ei myöskään pidä suotavana, että kiinteistönvälittäjä toimisi luottolaitoksen asiamiehenä esim. luottoneuvotteluissa. Sekä kiinteistönvälitystoiminta että luottolaitostoiminta vaativat vankkaa osaamista, mutta sisältävät hyvin eri tyyppisiä riskejä. On perusteltua, ettei luottolaitos ota kantaakseen kiinteistönvälittäjällä välitettävänä olevaan kohteeseen liittyvää asuntokauppalain perusteella mahdollisesti syntyvää vahingonkorvausvastuuta. Kiinteistönvälittäjän toimiessa luottolaitoksen asiamiehenä vastuu luotonmyöntöprosessin asianmukaisesta läpiviemisestä säilyy aina luottolaitoksella, samoin vastuu asiamiehen toiminnasta. Luottolaitos ja kiinteistönvälitystä harjoittava yritys voivat toimia samoissa toimitiloissa. Toimitilat on kuitenkin järjestettävä niin, että asiakas kaikissa olosuhteissa tietää, onko hän luottolaitoksen vai kiinteistönvälittäjän tiloissa ja palveleeko häntä luottolaitoksen vai kiinteistönvälittäjän palveluksessa oleva henkilö. Myös asiakkaan pankkisalaisuuden säilyminen on aina turvattava riittävillä toimenpiteillä niin, että asiakas voi hoitaa normaalit pankkiasiansa ilman, että hänen täytyy kiinnittää erityistä huomiota pankkisalaisuutensa säilymiseen. Pankkisalaisuuden säilyminen edellyttää myös sitä, ettei kiinteistönvälittäjän edustajilla ole missään olosuhteissa pääsyä luottolaitoksen tietojärjestelmiin.

4 3 (4) Kiinteistönvälittäjän läsnäoloa luottoneuvotteluissa ei ole pidettävä suotavana ellei asiakas itse nimenomaisesti ole kutsunut häntä. Markkinointi Luottolaitos ja kiinteistönvälittäjä voivat tehdä yhteistä markkinointia kuten esim. ilmoituksia, asiakastilaisuuksia ja toistensa tuotteiden esittelyä. Markkinoinnista ja markkinointimateriaalista on aina selkeästi käytävä ilmi, kuka tuotetta markkinoi ja kenen tuotetta markkinoidaan. Pääsääntö on, että palveluiden ja tuotteiden yksityiskohtaisten ehtojen läpikäyminen, sitovien tarjousten sekä sopimusten tekeminen kuuluu aina sille osapuolelle, jonka tuotteesta on kysymys. Mikäli markkinointi sisältää esim. väittämän, että kiinteistönvälittäjä ja yhteistyöpankki ovat neuvotelleet valmiiksi luoton kohteen ostamisen rahoittamiseksi, pitää luottolaitoksen kertoa luoton ehdot sekä sen saannille asetettavat edellytykset. Jos luottoa markkinoidaan korostamalla sen edullisuutta tai kilpailukykyisyyttä, on kerrottava myös ne tekijät, jotka tekevät luotosta edullisen tai kilpailukykyisen. Markkinointia on säännelty mm. Ratan standardissa "Rahoituspalvelujen ja välineiden markkinointi". Ns. asiakasohjaus ("vinkitys") Useimmat kyselyyn vastanneet luottolaitokset harjoittavat yhteistyökumppaninsa kanssa ns. asiakasohjausta joko suosittelemalla yhteistyökumppanin palveluja tai antamalla asiakkaan yhteystiedot yhteistyökumppanille. Asiakasohjauksesta saatetaan maksaa eri perustein palkkioita yhteistyökumppanille. Kiinteistönvälittäjän ja luottolaitoksen yhteistyöhön sisältyvään asiakasohjaukseen sovelletaan samoja periaatteita kuin asiakasohjaukseen yleensä. Luottolaitoksen asiakkaan yhteystietojen antaminen kiinteistönvälittäjälle edellyttää aina asiakkaan nimenomaista lupaa, joka on oltava todennettavissa myös jälkikäteen. Mikäli luottolaitos tai sen toimihenkilö maksaa tai vastaanottaa asiakasohjauksesta tai muusta "vinkin" antamisesta palkkiota, tulee palkkion perusteet ja määrä kertoa asiakkaalle kuten palkkionpalautusjärjestelyissä rahasto- ja sijoituspalvelutoiminnassa. Kaupanvahvistaja, lainhuudon ja kiinnitysten hakeminen Mikäli kiinteistönkaupassa käräjäoikeuden määräämänä kaupanvahvistajana toimii luottolaitoksen palveluksessa oleva henkilö, tulee luottolaitoksen huolehtia siitä, että henkilö toimii omissa nimissään eikä luottolaitos vastaa hänen tässä tehtävässä suorittamista toimenpiteistä.

5 4 (4) Epäterveestä toiminnasta Mikäli asiakas haluaa itse hakea saannolleen lainhuudon tai kiinnityksiä, tulee luottolaitoksen sallia tämä ellei ole perusteltua syytä sille, että toimenpiteen tekee luottolaitos. Maakaaren säännökset mahdollistavat panttikirjan toimittamisen luottolaitokselle kiinnityksen hakijan sijasta. Epäterveenä yhteistyönä Rata pitää mm. toimintaa, jossa asiakkaan annetaan ymmärtää, että hän voi ostaa kohteen vain, jos käyttää siihen tarvitsemansa rahoituksen tai muiden pankkipalveluiden hankkimiseen kiinteistönvälittäjän yhteistyöpankkia. Luottolaitos ei saa edellyttää, että asiakas antaa osto- tai myyntitoimeksiannon tietylle kiinteistönvälittäjälle. Luottolaitos ei myöskään saa käyttää sopimusehtoa tai muutoin toimia siten, että luoton saamiseen tai sen ehtoihin vaikuttaisivat asiakkaan muut, luottolaitoksen toiminnan ulkopuoliset sopimussuhteet. Luottolaitos ei muutoinkaan saa toimia siten, että asiakkaan mahdollisuuksia solmia muita sopimussuhteita rajoitetaan. Estettä ei ole sille, että kiinteistönvälittäjä esim. myöntää alennusta välityspalkkiostaan, mikäli kaupan osapuoli on yhteistyökumppanina toimivan luottolaitoksen asiakas. Mikäli luottolaitos ottaa tavalla tai toisella esim. kanta-asiakasohjelmassaan huomioon sen, että luottolaitoksen luotottama asiakas, joka antaa luoton kohteesta välitystoimeksiannon, käyttää yhteistyökumppanin kiinteistönvälityspalveluja, tulee asiakkaalle selkeästi kertoa, mikä on se taloudellinen hyöty, joka asiakkaan hyväksi tästä tulee verrattuna siihen, että asiakas käyttäisi muun kuin yhteistyökumppanin palveluja. Lopuksi Rata kehottaa luottolaitoksia ottamaan edellä esitetyn huomioon sen harjoittaessa yhteistoimintaa kiinteistönvälittäjien kanssa. Rata myös toivoo, että sen tietoon saatettaisiin mahdolliset epäilyt markkinoilla vallitsevista epäterveistä toimintatavoista. RAHOITUSTARKASTUS Tarja Ikonen toimistopäällikkö Ilse Lampela lakimies

6 1 (4) LUOTTOLAITOSTEN HARJOITTAMA YHTEISTYÖ KIINTEISTÖNVÄLITTÄJIEN KANSSA Yhteenveto vastauksista Rahoitustarkastus (jäljempänä Rata) tiedusteli suurimmilta pankeilta ja pankkiryhmiltä niiden ja kiinteistönvälittäjien yhteistyöstä. Tiedustelussa kysyttiin mm. millaista yhteistyötä luottolaitos harjoittaa kiinteistönvälittäjän kanssa, mihin yhteistyö perustuu, millaista palkitsemisjärjestelmää mahdollisesti käytetään ja minkälaista sisäistä ohjeistusta sekä koulutusta yhteistyöhön liittyvistä kysymyksistä annetaan. Tavoitteena oli muodostaa kokonaiskuva harjoitetusta toiminnasta markkinoilla. Yhtenä sysäyksenä selvityksen tekemiselle olivat ne Ratalle esitetyt väitteet, joiden mukaan pankkien ja kiinteistönvälittäjien välillä ilmeni myös epätervettä yhteistyötä. Tässä kirjeessä Rata kertoo selvityksen tuloksista yleisellä tasolla sekä esittää näkemyksiään joihinkin harjoitettuun yhteistyöhön liittyviin erityiskysymyksiin. Lähes kaikilla kyselyyn vastanneilla luottolaitoksilla oli yhteistyötä kiinteistönvälittäjien kanssa. Yhteistyö perustui useimmiten kirjalliseen sopimukseen joko luottolaitoksen kokonaan tai osittain omistaman kiinteistönvälitysyrityksen kanssa tai jonkin luottolaitoksesta riippumattoman kiinteistönvälittäjän kanssa. Toisen ääripään muodostivat ne luottolaitokset, joilla ei ollut lainkaan yhteistyötä kiinteistönvälittäjien kanssa. Yhteistyön kiinteys vaihteli myös huomattavasti: yhteistyökumppanin suosittelusta aina luottolaitoksen toimihenkilöiden suorittamaan kiinteistönvälittäjällä myytävänä olevien kohteiden esittelyyn ja kauppakirjaluonnosten laadintaan. Perusteet ns. vinkkipalkkioiden maksamiseen olivat myös melko erilaiset. Esimerkkinä epäterveestä yhteistyöstä pidettiin mm. sitä, että pankkipalvelujen saamisen edellytyksenä on yhteistyökiinteistönvälittäjän palveluiden käyttäminen.

7 2 (4) Ratan näkemyksiä Luottolaitos ja kiinteistönvälitystoiminta Toimiminen asiamiehenä Yhteiset toimitilat Ammattimainen kiinteistönvälitystoiminta ei ole luottolaitoksille sallittua liiketoimintaa eikä luottolaitos voi myöskään toimia kiinteistönvälittäjän asiamiehenä. Sen sijaan sille ei ole estettä, että luottolaitos omistaa kiinteistönvälitystä harjoittavan yhteisön luottolaitostoiminnasta annetun lain (LLL) 21 sallimissa rajoissa. Luottolaitoksille sallittua asuntosäästötoimintaa ei Ratan käsityksen mukaan juurikaan enää harjoiteta. Luottolaitos voi myös tarjota asiakkaan omaisuudenhoitoon liittyvänä palveluna yksittäisten kohteiden kiinteistönvälitystä. Ratan näkemyksen mukaan luottolaitos ei voi toimia kiinteistönvälittäjän asiamiehenä esim. niin, että luottolaitoksen toimihenkilö suorittaa myytävien kohteiden esittelyä tai laatii kauppakirjoja tai niiden luonnoksia kiinteistönvälittäjän lukuun. Rata ei myöskään pidä suotavana, että kiinteistönvälittäjä toimisi luottolaitoksen asiamiehenä esim. luottoneuvotteluissa. Sekä kiinteistönvälitystoiminta että luottolaitostoiminta vaativat vankkaa osaamista, mutta sisältävät hyvin eri tyyppisiä riskejä. On perusteltua, ettei luottolaitos ota kantaakseen kiinteistönvälittäjällä välitettävänä olevaan kohteeseen liittyvää asuntokauppalain perusteella mahdollisesti syntyvää vahingonkorvausvastuuta. Kiinteistönvälittäjän toimiessa luottolaitoksen asiamiehenä vastuu luotonmyöntöprosessin asianmukaisesta läpiviemisestä säilyy aina luottolaitoksella, samoin vastuu asiamiehen toiminnasta. Luottolaitos ja kiinteistönvälitystä harjoittava yritys voivat toimia samoissa toimitiloissa. Toimitilat on kuitenkin järjestettävä niin, että asiakas kaikissa olosuhteissa tietää, onko hän luottolaitoksen vai kiinteistönvälittäjän tiloissa ja palveleeko häntä luottolaitoksen vai kiinteistönvälittäjän palveluksessa oleva henkilö. Myös asiakkaan pankkisalaisuuden säilyminen on aina turvattava riittävillä toimenpiteillä niin, että asiakas voi hoitaa normaalit pankkiasiansa ilman, että hänen täytyy kiinnittää erityistä huomiota pankkisalaisuutensa säilymiseen. Pankkisalaisuuden säilyminen edellyttää myös sitä, ettei kiinteistönvälittäjän edustajilla ole missään olosuhteissa pääsyä luottolaitoksen tietojärjestelmiin.

8 3 (4) Kiinteistönvälittäjän läsnäoloa luottoneuvotteluissa ei ole pidettävä suotavana ellei asiakas itse nimenomaisesti ole kutsunut häntä. Markkinointi Luottolaitos ja kiinteistönvälittäjä voivat tehdä yhteistä markkinointia kuten esim. ilmoituksia, asiakastilaisuuksia ja toistensa tuotteiden esittelyä. Markkinoinnista ja markkinointimateriaalista on aina selkeästi käytävä ilmi, kuka tuotetta markkinoi ja kenen tuotetta markkinoidaan. Pääsääntö on, että palveluiden ja tuotteiden yksityiskohtaisten ehtojen läpikäyminen, sitovien tarjousten sekä sopimusten tekeminen kuuluu aina sille osapuolelle, jonka tuotteesta on kysymys. Mikäli markkinointi sisältää esim. väittämän, että kiinteistönvälittäjä ja yhteistyöpankki ovat neuvotelleet valmiiksi luoton kohteen ostamisen rahoittamiseksi, pitää luottolaitoksen kertoa luoton ehdot sekä sen saannille asetettavat edellytykset. Jos luottoa markkinoidaan korostamalla sen edullisuutta tai kilpailukykyisyyttä, on kerrottava myös ne tekijät, jotka tekevät luotosta edullisen tai kilpailukykyisen. Markkinointia on säännelty mm. Ratan standardissa "Rahoituspalvelujen ja välineiden markkinointi". Ns. asiakasohjaus ("vinkitys") Useimmat kyselyyn vastanneet luottolaitokset harjoittavat yhteistyökumppaninsa kanssa ns. asiakasohjausta joko suosittelemalla yhteistyökumppanin palveluja tai antamalla asiakkaan yhteystiedot yhteistyökumppanille. Asiakasohjauksesta saatetaan maksaa eri perustein palkkioita yhteistyökumppanille. Kiinteistönvälittäjän ja luottolaitoksen yhteistyöhön sisältyvään asiakasohjaukseen sovelletaan samoja periaatteita kuin asiakasohjaukseen yleensä. Luottolaitoksen asiakkaan yhteystietojen antaminen kiinteistönvälittäjälle edellyttää aina asiakkaan nimenomaista lupaa, joka on oltava todennettavissa myös jälkikäteen. Mikäli luottolaitos tai sen toimihenkilö maksaa tai vastaanottaa asiakasohjauksesta tai muusta "vinkin" antamisesta palkkiota, tulee palkkion perusteet ja määrä kertoa asiakkaalle kuten palkkionpalautusjärjestelyissä rahasto- ja sijoituspalvelutoiminnassa. Kaupanvahvistaja, lainhuudon ja kiinnitysten hakeminen Mikäli kiinteistönkaupassa käräjäoikeuden määräämänä kaupanvahvistajana toimii luottolaitoksen palveluksessa oleva henkilö, tulee luottolaitoksen huolehtia siitä, että henkilö toimii omissa nimissään eikä luottolaitos vastaa hänen tässä tehtävässä suorittamista toimenpiteistä.

9 4 (4) Epäterveestä toiminnasta Mikäli asiakas haluaa itse hakea saannolleen lainhuudon tai kiinnityksiä, tulee luottolaitoksen sallia tämä ellei ole perusteltua syytä sille, että toimenpiteen tekee luottolaitos. Maakaaren säännökset mahdollistavat panttikirjan toimittamisen luottolaitokselle kiinnityksen hakijan sijasta. Epäterveenä yhteistyönä Rata pitää mm. toimintaa, jossa asiakkaan annetaan ymmärtää, että hän voi ostaa kohteen vain, jos käyttää siihen tarvitsemansa rahoituksen tai muiden pankkipalveluiden hankkimiseen kiinteistönvälittäjän yhteistyöpankkia. Luottolaitos ei saa edellyttää, että asiakas antaa osto- tai myyntitoimeksiannon tietylle kiinteistönvälittäjälle. Luottolaitos ei myöskään saa käyttää sopimusehtoa tai muutoin toimia siten, että luoton saamiseen tai sen ehtoihin vaikuttaisivat asiakkaan muut, luottolaitoksen toiminnan ulkopuoliset sopimussuhteet. Luottolaitos ei muutoinkaan saa toimia siten, että asiakkaan mahdollisuuksia solmia muita sopimussuhteita rajoitetaan. Estettä ei ole sille, että kiinteistönvälittäjä esim. myöntää alennusta välityspalkkiostaan, mikäli kaupan osapuoli on yhteistyökumppanina toimivan luottolaitoksen asiakas. Mikäli luottolaitos ottaa tavalla tai toisella esim. kanta-asiakasohjelmassaan huomioon sen, että luottolaitoksen luotottama asiakas, joka antaa luoton kohteesta välitystoimeksiannon, käyttää yhteistyökumppanin kiinteistönvälityspalveluja, tulee asiakkaalle selkeästi kertoa, mikä on se taloudellinen hyöty, joka asiakkaan hyväksi tästä tulee verrattuna siihen, että asiakas käyttäisi muun kuin yhteistyökumppanin palveluja. Lopuksi Rata kehottaa luottolaitoksia ottamaan edellä esitetyn huomioon sen harjoittaessa yhteistoimintaa kiinteistönvälittäjien kanssa. Rata myös toivoo, että sen tietoon saatettaisiin mahdolliset epäilyt markkinoilla vallitsevista epäterveistä toimintatavoista. RAHOITUSTARKASTUS Tarja Ikonen toimistopäällikkö Ilse Lampela lakimies