Tietopyynnöt palveluverkkoselvitykseen, laskentaperusteet ja tulkitseminen

Transkriptio

1 Tietopyynnöt palveluverkkoselvitykseen, laskentaperusteet ja tulkitseminen Mika Rajala talonrakennuttamispäällikkö Iltakoulu Raatihuone, Hämeenlinna

2 Tarveselvitysvaihe Jokaisesta hankkeesta tulee tehdä tarveselvitys (vastuu toimiala) Tarveselvitysvaiheessa päätetään hankkeen laajuus, tavoitteet, toimintojen yhteensovittaminen ja sijoittaminen Toiminnalliset vaatimukset, mitoitusperusteet, käyttöasteet Tarveselvitysvaiheessa selvitetään tekniset toteutusmahdollisuudet, valitaan tontti taikka alue Tarveselvitysvaiheessa tulee käynnistää keskustelu kaavoituksen toteutumiseksi (jos kaavamuutoksia) Tarpeet investoinniksi Alustavat kustannukset & hankepäätös Tarveselvitysvaiheen kesto n. 1-3kk (+päätöksenteko)

3 Hankesuunnitteluvaihe Jokaisesta hankkeesta tulee tehdä hankesuunnitelma (vastuu tilapalvelut) Valitaan alustava urakkamuoto joka määrittää hankesuunnitelman tavoitteet ja sisällön toteutuksen Teknisen kunnon selvittäminen (korjaushanke) Tarveselvityksen mukaiset tavoitteet muokataan hankesuunnitelmavaiheessa viitesuunnitelmiksi (tilaohjelmaksi) Viitesuunnitelmien perusteella lasketaan tavoitehinta-arvio joka määrittää lopullisen investointibudjetin Hankeaikataulu Hankesuunnitelman kesto n. 6-12kk (+päätöksenteko) Mikäli päädytään kokonaisvastuu-urakkaan (toteutussuunnittelu urakassa), kilpailutusmateriaali syntyy hankesuunnitteluvaiheessa ja siirrytään kilpailutusvaiheeseen (kesto n. 3kk). Mikäli päätetään, että toteutussuunnittelu teetetään itse, sen kesto on n. 6-8kk jonka jälkeen vasta voidaan kilpailuttaa urakat.

4 Hankesuunnitteluprosessi Kesto 1-3 kk 1 kk 1 kk 6-12 kk 1 kk

5 Talonrakennuttamisprosessi Kesto Hankintastrategia ja yleiset kilpailutusperiaatteet hyväksytään vuosittain 1-3 kk 0 kk 2-5 kk kk 1 kk 24 kk

6 Yleistä Uuden rakennuksen m2-hintana on käytetty Haahtelan Kustannustiedon keskimääräistä m2-hintaa (koulurakennukset 2150 /m2 ja päiväkotirakennukset 2350 /m2). Hinnoissa ei ole huomioitu normaalista poikkeavia perustamisolosuhteita tai muita vaativuustasoa nostavia asioita. Hintojen lähtökohtana on omalla rakennuttamisella tapahtuvat urakkamuodot (ei allianssi, elinkaari tms.) Rakennusten purkukustannukset on laskettu keskimääräisistä toteutuneista purkukohteista, niissä ei ole huomioitu normaalista poikkeavia olosuhteita. Taulukossa ei ole pystytty havainnollistamaan palvelukeskus tyyppisiä hankkeita, joissa kaupunginosan palvelut yhdistyvät samaan kiinteistöön, jolloin käyttökustannuksissa saavutetaan erittäin suuria synergiaetuja. Sanalliset arviot rakennusten kunnosta perustuvat teknisten isännöitsijöiden ja rakennusteknisten asiantuntijoiden näkemykseen. Läheskään kaikista rakennuksista ei ole tehty kuntotutkimuksia.

7 Laskentaolettamat ja lähtötiedot Paikkamäärät käyttäjiltä Olemassa olevat laajuustiedot kiinteistötietokannasta Uudishankkeen mitoitus 9,5m2/oppilas, linjaus sihyltä (päiväkodit 8m2/paikka, kauran tulkinta) Uudishinta Haahtela kustannustieto, indeksialue 3 (kehyskunnat) Korjaushinta perustuu rakennuksien tiedossa olevaan kuntoon ja aikaisemmin toteutettujen hankkeiden toteumaan. - taloteknisten järjestelmien täydellinen uusiminen, tilamuutokset, vaurioituneiden rakenteiden purkaminen / korjaus sekä ulko- ja tilapintojen uusiminen. Korjausasteet nousevat vääjäämättä erittäin korkeaksi.

8 Laskentaolettamat ja lähtötiedot Korjausaste = korjaushinta / uudishinta x 100% (esim / 2150 x 100% = 84%) Tavoitehinta = EUR/brm2 x brm2 EUR / paikka = Tavoitehinta / Paikkamäärä Pääomavuokra ja hoitovuokra: korjaushanke 20v ja uudishanke 30v poistoajalla Tasearvo kaupungin taseesta poistoaikojen mukaisesti. Tasearvot katetaan rahastosta?

9 Energiankulutus ja energialuokat Käytetyt sähkön ja kaukolämmön hinnat ovat todellisia viime vuoden hintatason hintoja. Sähkön hinnan kehitystä ei pysty ennustamaan pitkällä aikavälillä, joten indeksikorotuksia ei ole huomioitu laskennassa. Energia / brm2: Korjaushankkeessa toteuman mukaisesti, uudishankkeessa A-energialuokan mukaisesti (alle 90kWh/brm2/vuosi) Energialuokat: Huom. Uusi energiatehokkuusdirektiivi, lähes nollaenergiarakentaminen (v alusta)

10 Vertailua, käyttömenot HYK, peruskorjaus (poistoaika 20v): PO-vuokra /vuosi HO-vuokra / vuosi Energia / vuosi YHT / vuosi Kokonaiskustannukset 20v ovat 19,11 M HYK, uudisrakennus (poistoaika 30v): PO-vuokra /vuosi HO-vuokra / vuosi Energia / vuosi YHT / vuosi Kokonaiskustannukset 30v ovat 17,64 M Vertailukelpoinen hinta 17,32M (30v vuokrat ja 20v energiaa)

11 Tunnusluvut, Tuomelan koulu Lopulliset kustannukset 12,87M, (1788 / m2) Korjausaste 107% Oppilaita 400 Käyttötiloja 6397 m2 Tilatehokkuus 16m2 / oppilas /paikka Energiankulutus peruskorjauksen jälkeen (v. 2017) 286 kwh/brm2/vuosi, energialuokka E Tilatehokkuus aina uudisrakentamisessa parempi, koska lähtötilanteessa tilat pystytään optimoimaan käytettävissä oleviin neliöihin nähden. Uudishankkeessa runkoratkaisu valitaan tilatarpeiden mukaan, korjaushankkeessa suunnitellaan olemassa olevaan rakennukseen Lisäksi rakennuksen monikäyttöisyyden kautta saavutetaan eri toimintojen yhteiskäyttötilojen tuomaa synergiaetua

12 Tilatehokkuus ja toiminnallinen laatu Korjausrakentamisen suurimpia haasteita on uuden OPS:n mukaisen toiminnan suunnitteleminen ja toteuttaminen olemassa oleviin kapearunkoiseen keskikäytävä -tyyppisiin koulurakennuksiin Korjausrakentamisessa ei tulla saavuttamaan tehostettua Sihyn linjaamaa n. 9,5m2 / oppilas -tilatehokkuutta. Tämä aiheuttaa sen, että peruskorjauskustannukset laskettuna per oppilaspaikka ovat erittäin paljon suuremmat kuin uudiskohteessa Peruskorjaushankkeen toteutuva tilatehokkuus on 15-20m2 / oppilas Esimerkiksi valmistuvan uudishankkeen Nummen palvelukeskuksen tilatehokkuus on alle 10 m2 / oppilas Tekniseltä näkökantilta toiminnalliseen laatuun olennaisesti vaikuttaa rakennuksen muoto ja suunniteltavuus. Korjausrakentamisessa ei koskaan päästä täysin optimaaliseen tulokseen, vaan joudutaan tekemään kompromisseja toiminnallisen laadun kustannuksella

13 Korjausrakentamisen riskit Hyvällä suunnittelulla, rakennuksen teknisellä kuntotutkimuksella ja hankkeen tarkalla analysoinnilla sekä riskianalyysilla pystytään - poistamaan täysin riskit, jotka korjaustoimenpitein on poistettavissa - suojautumaan jääviin riskeihin (hallitaan jäävä riski) - tunnistamaan riskit, joita ei pystytä poistamaan (tunnistetaan riski, jota ei pystytä poistamaan ja myönnetään sen olemassa olo sekä mahdollinen toteutuminen myöhemmin rakennuksen uuden elinkaaren ajalla) Riskejä, joita ei voida poistaa on mm. jääviin kantaviin rakenteisiin imeytyneet epäpuhtaudet (tiiliseinät, holvit jne.), rakenteiden korroosiovauriot (syvällä rakenteissa) jne. Jäävien ja poistamatta jääneiden riskien osalta tulee olla selkeä suunnitelma, miten mahdollisesti uuden elinkaaren ajalla laukeavat riskit hallitaan ja miten toimitaan riskien toteutuessa Käytännössä tällaisten kantavaan runkoon liittyvien riskien lauetessa tilanne on äärimmäisen ongelmallinen Yhtenä isona riskinä tulee tarkastella myös erittäin kattavan peruskorjauksen jälkeen mahdollisesti jatkuva sisäilmaoireilu

14 Loppusanat Annettuja tavoitehintoja ei tulisi käyttää sellaisenaan (tarvitaan tarveselvitys ja hankesuunnittelu) eikä hankekohtaisesti Rakennuskannan ja toiminnallisuuden modernisointi Pelkästään tekniseltä ja taloudelliselta näkökantilta ajateltuna voidaan korjaushankkeen kannattavuudessa pitää rajana korjausastetta 70%, jonka ylittävät hankkeet tulisi aina korvata uudisrakennuksella Otettava kokonaisuutena huomioon tilatehokkuus, elinkaariaikaiset energiankulutukset, korkeat korjausasteet, piiloon jäävät riskit, korjausrakennetun kiinteistön uusi elinkaariodotus sekä toiminnallisuus Peruskorjatun hankkeen elinkaari ei ala uudelleen vuodesta 0, joten sen uusi elinkaari on aina huomattavasti lyhyempi kuin uudiskohteen. Täten ei voida kannattavuuden arvioimiseksi suoraan verrata uudishanketta ja korjaushanketta sen investointihinnan perusteella, koska jälkimmäiseen jää aina piilokustannuksia, joita ei uudiskohteessa ole Rakennuksen kustannukset kaikista toiminnan kustannuksista on n. 10%