Sivistyslautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Päivähoidon korvaavat tilat 973/10.03.

Transkriptio

1 Sivistyslautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Päivähoidon korvaavat tilat 973/ /2014 Sivistyslautakunta Valmistelija Päivähoidon päällikkö Pia Hotanen, puh Esittelijä Opetuspäällikkö Ulrika Lundberg, puh Päivähoitoyksikkö on yhteistyössä palvelutoimintojen kanssa selvittänyt eri mahdollisuuksia päivähoidon ajankohtaisen tilanpuutteen ratkaisemiseksi. Alkukesästä esille tuli mahdollisuus kiinteistön vuokraamiseen vapailta markkinoilta. Kiinteistö nro , Raiviontie 22, sijaitsee rauhallisella ja mukavalla asuinalueella. Puusta rakennetussa hirsirunkoisessa talossa on kaksi kerrosta ja talon asuinpinta-ala on 520 m2. Talo on rakennettu lastenkotitoimintaan. Rakennus on valmistunut 2007 ja se sijaitsee kaupungin omistamalla vuokratontilla. Talo on kodikas ja tiettyjen toiminnallisten muutostöiden jälkeen rakennus voisi hyvin toimia 48-paikkaisena päiväkotina. Tontin vieressä on sekä leikkikenttä että metsää, jotka kaupunki niin ikään omistaa. Neuvottelujen jälkeen vuokraksi on ehdotettu 8,85 m 2 ja vuokra-ajaksi 17 vuotta. Käyttökustannuksiksi arvioidaan 4,15 /m2 lämmityskustannukset mukaan lukien, ilman siivousta. Vuokraisäntä vastaa peruskorjauksista. Kiinteistöön tehtävien toiminnallisten muutosten arvo on Rakennuksessa on tehtävä muutoksia muun muassa eteisiin, keittiöön, vessoihin sekä muihin tiloihin, jotta tiloista tulisi tarkoituksenmukaiset, ja lisäksi piha ja paikoitusalue on uusittava. Vertailun vuoksi on selvitetty myös toista vuokraamisvaihtoehtoa. Vaihtoehtoisesti Paraisten kaupunki antaisi talorakennusurakoitsijalle tontin vuokralle ja urakoitsija vuokraisi tontille rakentamansa talon päivähoitoyksikölle. Vuokra olisi arviolta 15 /m 2 ilman käyttökustannuksia. Vuokra-aika olisi 17 vuotta. Vuokra-ajan jälkeen rakennus jäisi urakoitsijan omistukseen. Markkinavuokrat vaihtelevat Paraisilla 7,5 eurosta/m 2 15 euroon/m Vuokrapäiväkoti/Raiviontie 22 Investointi -1,09 /m 2 Vuokrakulut -8,85 /m 2 Käyttökustannukset ilman siivousta -4,15 /m 2

2 Yhteensä -14,09 /m 2 2. Vuokrapäiväkoti, jonka urakoitsija rakentaa ja vuokraa kaupungille Investointi -2,15 /m 2 Vuokrakulut -15,00 /m 2 Tontin vuokratulot +0,66 /m 2 Käyttökustannukset ilman siivousta -5,50 /m 2 Yhteensä - 21,99 /m 2 Koska Raiviontie 22:n vuokrapäiväkoti vastaa päivähoidon tarpeita ja kaupunki voi näin välttyä suurilta investointikustannuksilta, kyseisen kiinteistön vuokraaminen on perusteltua. Samalla päättyy aikaisempi selvitystyö kahdesta vaihtoehtoisesta kaupungin omistukseen tulevasta uudisrakennuksesta, mikä oli ajankohtaista keväällä Sivistyslautakunta päättää vuokrata Raiviontie 22:ssa sijaitsevan kiinteistön. Kiinteistön käyttöönoton ajankohdasta sovitaan myöhemmin. hyväksyttiin. Kaupunginhallitus Valmistelija Kiinteistöpäällikkö Seppo Pihl, puh Esittelijä Kaupunginjohtaja Folke Öhman, puh Päivähoitoyksikkö ja palvelutoiminnot ovat yhdessä selvittäneet mahdollisuuksia päivähoidon tilantarpeen ratkaisemiseksi. Sivistyslautakunta päätti kokouksessaan vuokrata vapailta markkinoilta rakennuksen, jonka sijainti on Raiviontie 22. Rakennus on valmistunut vuonna 2007 ja sen kerrosala on 536 m² ja huoneistoala 494 m². Rakennus sijaitsee kaupungin omistamalla tontilla pinta-alaltaan m², josta on vuokrattu Paraisten Konfidens Oy:lle m²:n ala. Rakennus on ollut hoivakotikäytössä ja on perusrakenteiltaan soveltuva päiväkotikäyttöön. Rakennus on hirsirakenteinen ja sisäseinärakenteet on rakennettu lattiatason yläpuolelta alkaviksi. Rakennuksessa on wc-tiloja tavallista enemmän, eteiset ja ruokailutilat ovat avarat, lämmönlähteenä on maalämpö ja ilmastointi standarditasoa tehokkaampi. Piha-alue rajoittuu kaupungin tonttialueeseen, jolloin joustavuus tulevaisuudessa on realistista. Rakennuksessa on kuitenkin tehtävä toiminnallisia muutoksia muun muassa eteisiin, keittiöön ja wc-tiloihin. Hoivahuoneet ovat perusmitoitukseltaan liian pieniä ryhmätiloiksi, joten väliseiniä poistetaan ja muutetaan. Rakennuksesta voidaan muotoilla tarkoituksenmukainen 48 lapsen päivähoidontiloiksi. Pihan leikkivälineet voidaan osittain siirtää olemassa olevilta pihoilta, liikenne- ja paikoitusalueet pitää järjestää tontin edellytysten mukaisesti ja huolehtia alueen kuivatuksesta.

3 Vuokrattavan rakennuksen kokonaisvuokra on 4 371,90 euroa kuukaudessa, alv 0 %. Vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin mukaisesti vuosittain. Vuokranantaja ei aseta vuokravakuutta, mutta vuokra maksetaan kuukausittain, jolloin rahoitusriski on kuukausivuokran suuruinen. Suoritettavan vuokran lisäksi kaupunki vastaa käyttökuluista, joiden on arvioitu olevan noin 4,13 euroa/m²/kk. Vuokra-aika on 17 vuotta, jona aikana rakennuksen elinkaaressa peruskorjauksia ei aktivoidu, ja vastaavasti vuokraajan tekemien investointien elinkaari jatkuu yli tämän ajan. Vuokra-aikana tarvittavista peruskorjauksista vastaa vuokranantaja käsittäen rakenteet, tekniset laitteet ja niiden osat sekä muut rakennuksen perusedellytykset. Rakennuksen vuokrausperiaatteen mukaisesti se tapahtuu kylmänä kokonaisuutena, jolloin ylläpidon osuus ja muut käyttötalouden kulut ovat vuokraajan vastuualuetta. Vaadittavien toiminnallisten muutosten määrä on minimoitava, jottei rakennuksen runkorakenteita vaurioiteta, ja vastaavasti investoinnin arvo on suhteutettava vuokra-aikaan, ja vuokrasopimuksen päättyessä jäännösarvo jää rakennukseen. Sopimusteknisesti on kyetty turvaamaan investointi sopimuksen purkautumisen varalta kesken sopimuskautta sopimalla vuokranantajan velvollisuudesta korvata investoinnin määrä kokonaisuutena. Toiminnallisten muutosten kustannuskertymä on euroa. Aikataulullisesti rakennuksen muutostyöt on suunniteltava, kilpailutettava ja aloitettava vuoden 2014 aikana, jotta lapset voivat muuttaa rakennukseen 2/2015. Prioriteetti hankkeessa on löytää markkinoilta päiväkotikäyttöön soveltuva rakennus, joka vastaa edellytyksiltään ja sijainniltaan 48 lapsen päiväkodin tarpeita. Kustannuskertymä jakaantuu vuokra-ajalle, pois lukien kertaluonteinen investointikustannus, ja kaupungin pääomaa vapautuu muihin kustannuspaikkoihin. Liite 23 Vuokrasopimusehdotus päiväkoti Rödjan Kaupunginhallitus päättää hyväksyä päiväkoti Rödjanin vuokrasopimuksen liitteen mukaisesti. Keskustelun kuluessa Kurt Lundqvist ehdotti Carita Henrikssonin kannattamana asian palauttamista sen selvittämiseksi, kannattaisiko kaupungin ostaa kiinteistö. Käsittelyn jatkamista kannattava äänestää Jaa ja palauttamista kannattava äänestää Ei. Äänestys toimitetaan nimenhuudolla. Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan ehdottaman äänestysmenettelyn. Äänestyksessä annettiin Jaa-ääniä 5 Ei-ääniä 6

4 Liite 24 Äänestyspöytäkirja Puheenjohtaja totesi, että kaupunginhallitus oli päättänyt palauttaa asian. Kaupunginhallitus 270 Valmistelija Kiinteistöpäällikkö Seppo Pihl, puh Esittelijä Kaupunginjohtaja Folke Öhman, puh Paraisten kaupungin palvelutoiminnan tilantarve voidaan tyydyttää omistamalla tarvittavat tilat tai vuokraamalla tilaresurssit markkinoilta. Vuokrausvaihtoehto voi tarkoittaa sopimusta yksityiseltä vuokraajalta tai ulkoiselta toimijalta, joka rakentaa tilat ja vuokraa ne kaupungille sovittavaksi ajaksi. Vuokraaminen markkinoilta on prioriteetti, jos löydetään tarvetta vastaavat tilat ja vuokrataso on realistinen. Tässä vaihtoehdossa vaihtoehtoinen investointirahoitus jää käytettäväksi muuhun käyttötarkoitukseen ja tilan elinkaaren peruskorjaukset jäävät vuokranantajan vastuualueeseen. Vuokrataan siis tilat tarvetta vastaavalla laajuudella ja ajalla. Päiväkoti Rödjanin vuokraus ajanjaksolla 17 vuotta maksaa vuokrina ilman indeksikorotuksia suuruusluokkana ja toiminnalliset muutokset ovat Kokonaiskustannus on suuruusluokkana 1,7 M sisältäen käyttökustannukset ja mahdollisia indeksikorotuksia. Vuokranantajan taloustilanne ei ole reaalinen riski, koska luototuslaitos sitoutuu vuokraukseen kyseisellä vuokrausajalla. Vaihtoehtona on rakennuksen ostaminen, jolloin pitää huomioida olemassa olevat rakennusvirheet ja vauriot sekä elinkaaren tuomat vastuut omistajalle. Rakennus on katselmoitu karkeasti ilman teknisiä menetelmiä, mutta voidaan arvioida rakennuksessa olevan maksimitasolla 0,1 M korjattavaa, joka on lisättävä normaalin kulumisen lisäksi korjausvelkaan. Puutteet kasvattavat kulukertymää nopeasti, ellei niitä korjata. Rakennuksen ostohinnaksi on vahvistettu Hankinta rahoitetaan lainarahoituksena. Kokonaiskustannus on suuruusluokkana 2,3 M sisältäen käyttökustannukset ja peruskorjaukset. Elinkaaren mukaisesti rakennukseen muodostuu korjausvelkaa tasolla 1 M, kun vertailuarvona oleva vuokrausaika 17 vuotta on kulunut. Normaalina peruskorjauksen ajankohtana 2-5 vuotta vertailtavan vuokrasopimuksen päättymisestä on korjauksen määrä 1,2-1,5 M. Vuokrausvaihtoehto Kokonaiskustannus: 1,7 M / 17 vuotta, sisältää käyttökulut Rahoitus: Käyttöbudjetti Riskianalyysi: Vuokranantajan konkurssi > rahoituslaitoksen mukanaolo päätöksenteossa poistaa riskiä Positiivinen peruste:

5 Omistamisen riskit vuokranantajalla /investoinnit, rakennuksen kunto Nykyinen vuokrahinta edullinen huomioiden rakennuksen ominaisuudet Kohde saatavissa nopeasti palvelutoiminnan käyttöön Pääomaa vapautuu muuhun toimintaan Negatiivinen peruste: Vuokranantajan kyky vastata rakennuksen sopimusaikaisista velvoitteista Ostovaihtoehto Kokonaiskustannus: 2,3 M / 17 vuotta, sisältää käyttökulut ja peruskorjaukset Rahoitus: Lainapääoma, 2 % / 30 vuotta Riskianalyysi: Pääoman korkoriski, rakennustekniset riskit/olevat rakennusvirheet ja puutteet Positiivinen peruste: Korjaustoimenpiteet omissa käsissä Käyttötalousvaikutukset vuokravaihtoehtoa pienemmät Kohde on saatavissa nopeasti palvelutoiminnan käyttöön Negatiivinen peruste: Kohteen rakennustekniset riskit siirtyvät kaupungille Vuokrausaikaa 17 vuotta vastaavana elinkaaren ajankohtana, jolloin rakennuksen ikä on 24 vuotta, peruskorjauksia on tehtävä suuruusluokkana 1 M. Korkoriski Kokonaistaloudellisesti vuokraaminen on edullisempi ratkaisu ja toisaalta pääomaa vapautuu muuhun käyttöön. Riskit korjausten suhteen sisältyvät ostovaihtoehtoon. Pitkällä aikavälillä voivat olosuhteet muuttua ja vuokraaminen antaa joustavuutta vuokra-ajan mukaisesti. Esitetyllä vuokran määrällä vuokraaja ei maksa peruskorjauskustannuksia osana vuokraa, vaan voi vuokrata tiloja sopimuskauden vuosittain indeksoitavalla kiinteällä vuokralla. Liite Vuokrasopimusehdotus päiväkoti Rödjan Kaupunginhallitus päättää hyväksyä päiväkoti Rödjanin vuokrasopimuksen sopimusehdotuksen mukaisesti. Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti palauttaa asian lisäselvityksiä varten.