www.pwc.com Siikajoen kunta Analyysi lämpöliiketoiminnan arvosta

www.pwc.com Siikajoen kunta Analyysi lämpöliiketoiminnan arvosta

Toimeksianto Siikajoen kunnan lämpöliiketoiminnan arvoanalyysi Tämän raportin on laatinut PricewaterhouseCoopers Oy ( ) Raportti on laadittu Siikajoen kunnalle lämpöliiketoiminnan arvon määrittämisen tueksi. Raportti voidaan :n suostumuksella esittää mahdolliselle kolmannelle osapuolelle. Raportin luovuttamisesta muihin kuin edellä mainittuun tarkoitukseen sovitaan erikseen kirjallisesti. Raportti on laadittu 22.10..2014 päivätyssä toimeksiantosopimuksessa ja yleisissä sopimusehdoissamme esitetyn mukaisesti. Raportissa esitetyt analyysin tulokset koskevat toimeksiantosopimuksen määrittelemää työkokonaisuutta. Tätä analyysiä ei tule minkään tahon tulkita tai käyttää :n lausuntona, mielipiteenä tai suosituksena mahdollisen transaktion hyväksymiselle tai hyväksymättä jättämiselle. Laadittu raportti tulee yksinomaan toimeksiantajalle edellä mainittuun käyttöön, eikä sitä tule ilman :n lupaa toimittaa ulkopuolisille. ei ole millään tavoin vastuussa kolmansille osapuolille, joille arvonanalyysiraportti mahdollisesti esitetään tai joiden käsiin raportti mahdollisesti joutuu. Laadittu analyysi perustuu kunnan henkilöstön meille toimittamaan aineistoon ja tietoon. Uskomme käyttöömme saamiemme kirjallisten ja suullisten tietojen olevan luotettavia ja tämän hetken parhaaseen tietämykseen perustuvia. Vaikka johtopäätöksemme ovat joka suhteessa riippuvaisia yllä mainitun tiedon oikeellisuudesta ja täydellisyydestä, emme ole kuitenkaan tarkastaneet kyseisiä tietoja emmekä siis vastaa näiden tietojen oikeellisuudesta. Mikäli ilmenee, että meille toimitettu tieto sisältää virheitä tai on puutteellista, sillä saattaa olla merkittävä vaikutus analyysin tuloksiin. Mikäli teillä on raporttiin liittyviä kysymyksiä, kommentteja tai lisätietotarpeita pyydämme ottamaan yhteyttä Senior Manager Risto Mätäsahoon puhelimitse (040-537 8863) tai sähköpostin välityksellä (risto.matasaho@fi.pwc.com). Kunnioittavasti Risto Mätäsaho Senior Manager Slide 2

Agenda 1. Yleistä arvoanalyysista 2. Työn kuvaus 3. Arvoanalyysi 4. Yhteenveto Slide 3

1 Yleistä arvoanalyysista Määritelmiä Käypä arvo Määritys käyvästä arvosta on se hinta, joka muodostuisi kaupassa kahden toisistaan riippumattoman tahon välillä molempien osapuolten tuntiessa kohdeyrityksen arvoon oleellisesti vaikuttavat seikat Tuottoarvomenetelmä Liiketoiminnan omistuksen arvo (tuottoarvo) kuvaa omaisuuden tuottamaa positiivista kassavirtaa omistajalle tulevaisuudessa. Omistuksen arvon laskenta perustuu tulevien vuosittaisten vapaiden kassavirtojen diskonttaamiseen tarkasteluajankohtaan. Substanssiarvo Substanssiarvo on liiketoiminnan varojen ja velkojen erotus, kun nämä arvostetaan käypiin arvoihinsa. Tilinpäätöksen mukaisia tasearvoja korjataan omaisuuserien mahdollisilla yli- tai aliarvostuksilla. Virallisten tilinpäätösten tasearvot saattavat poiketa huomattavasti todellisista arvoista. Substanssiarvomenetelmä ei yleensä yksin sovellu yrityksen arvonmääritykseen. Tämä johtuu mm. siitä, että yksittäisen omaisuuserän tuottoarvo on hyvin vaikea määritellä tai laskea Tämän raportin arvoanalyysillä on pyritty ensisijaisesti esittämään näkemys lämpöliiketoiminnan arvopotentiaalista perustuen siihen, että liiketoimintojen talous kehittyisi suunnitellusti. Tasesubstanssiarvo on raportoitu vain vertailumielessä. Slide 4

2 Työn kuvaus Siikajoen kunnan lämpöliiketoiminta - taustaa Kaukolämpöliiketoiminnan avainluvut vuonna 2013: Liikevaihto 946 teuria Käyttökate 100 teuria Liiketulos -138 teuria Liiketoimintaan kuuluva tuotantokoneisto: Paavolan lämpökeskus; 1 MW biokattila (2012) ja 1 MW öljykattila (2011) Ruukin lämpökeskus; 3,5 MW biokattila (2012) ja 2,5 MW öljykattila (2007) Siikajoenkylän lämpökeskus; 0,8 MW biokattila (1997) ja 1,2 MW kevytöljykattila (2003) Kaukolämpöverkoston pituus 11,8 km, josta: 1980- luvulla rakennettu 2,9 km 1990- luvulla rakennettu 5,8 km 2000-luvulla rakennettu 3,1 km 2015 toteutetaan Siikajoenkylän lämpökeskuksen peruskorjaus, jonka hinta-arvio on kunnan tekniseltä johtajalta saadun tiedon mukaan n. 900 teuria Slide 5

2 Työn kuvaus Tuloslaskelma Kommentteja Tuloslaskelmat 2011-2014 on laadittu Siikajoen kunnan sisäisen laskennan tietojen pohjalta Laskelmat ovat mielekkäitä liikevoittoon asti, sillä kunnan sisäisenä palvelutuotantona liiketoimintaa ei ole luonnollisestikaan tarkasteltu yhtiömuotoisena ja siten mm. rahoituserät ja verot puuttuvat tuloslaskelmasta Vaihto-omaisuuden arvoksi on määritetty vuoden 2013 taso eli 45 teuria (tuloslaskelmassa vaihtoomaisuuden muutos = 0) Talousarviota vuodelle 2015 ja budjettia siitä eteenpäin ei ole vielä käytettävissä 2015 pohjana kunnasta saatu tieto, että kaukolämpöhintoja nostetaan 1.1.2015 alkaen siten, että liikevaihto kasvaa hinnankorotusten perusteella vuoden 2013 tasosta 220 teuria. Kulujen osalta oletuksena, että ne nousevat inflaation (1,5%) verran 2016-2019 oletuksena, että tuotot ja kulut nousevat inflaation verran (1,5%) eli reaalisesti ne pysyvät samalla tasolla Vaihto-omaisuuden arvon on ajateltu pysyvän 45 teurissa (tuloslaskelmassa vaihto-omaisuuden muutos = 0) SUMU-poistoina tässä käytetty 20 vuoden tasapoistoa Lainoille (kunnan käyttölaina ja investointien rahoitus / rahoitusalijäämä) on oletettu 3 %:n korko Slide 6

2 Työn kuvaus Tuloslaskelma Slide 7

2 Työn kuvaus Taseasema - perustuu yhtiöittämisselvityksen avaava tase 1.1.2015 Vastaavaa Yhtiöittämisselvityksen avaava tase 1.1.2015 = tase 12/2014 Yhtiöittämisselvityksessä lähtökohtana se, että omaisuus siirretään yhtiöön apporttina Taseen vastaavaa -puoli muodostuisi yhtiöittämisselvityksen mukaa n pysyvistä vastaavista ja rahoista ja pankkisaamisista (210 teur). Pysyvät vastaava koostuvat rakennuksista ja rakennelmista (707 teur) sekä koneista ja kalustosta (2243 teur) Ennustekausien (2015 2019) taseiden muodostuksessa perusoletuksina: - Vuonna 2015 Siikajoenkylän lämpölaitosinvestointi teknisen johdon arvion mukaan 900 teur, ja se toteutetaan ns. peruskorjausinvestointina - Lämpölinjojen vuosittainen korjauskuluvaraus (käsitelty investointina) 50 teur - Pysyvät vastaavat poistetaan 20 vuodessa tasapoistoin - Vaihto-omaisuus pysyy vuoden 2013 tasolla eli 45 teur Vastattavaa Yhtiöittämisselvityksen avaava tase 1.1.2015 = tase 12/2014 Taseen vastattavaa -puoli muodostuisi yhtiöittämisselvityksen mukaan omasta pääomasta (2.609 teur), muista veloista (385 teur) sekä käyttöpääomalainasta kunnalta (210 teur) Mikäli tilikaudelle 2015 suunniteltu Siikajoenkylän lämpölaitosinvestointi toteutettaisiin budjetoidusti, johtaisi tämä yhtiön lisärahoitustarpeeseen (tätä kuvastaa lyhytaikaisen vieraan pääoman rahoitusvajaus) Ennustekausien (2015 2019) taseiden muodostuksessa perusoletuksina: - Muut velat muodostuvat arvonlisävelasta sekä liittymismaksuista. Näiden odotetaan säilyvän samalla tasolla. Liittymismaksut ovat palautuskelpoisia - Käyttöpääomalainalle ei laadittu maksusuunnitelmaa - Ostovelkojen arvioitu vastaavan määrältään noin yhden kuukauden ostoja (muita kuluja) - Myyntisaamisten keskimääräinen kiertoaika on 30 päivää Slide 8

2. Työn kuvaus Taseasema - perustuu yhtiöittämisselvityksen avaava tase 1.1.2015 T ASE VAST AAVAA 1000 EUR 2014/12 12 2015/12 2016/12 2017 /12 2018/12 2019/12 Py sy vät vastaavat Aineettomat hy ödy kkeet Aineelliset hy ödy kkeet Rakennukset ja rakennelmat 7 07 67 2 638 606 57 6 547 Koneet ja kalusto 2 242 3 032 2 928 2 829 2 7 35 2 646 Aineelliset hy ödy kkeet y hteensä 2 949 3 7 04 3 566 3 436 3 311 3 193 Sijoitukset Py sy vät vastaavat y hteensä 2 949 3 7 04 3 566 3 436 3 311 3 193 Vaihtuvat vastaavat Vaihto-omaisuus 45 45 45 45 45 45 Pitkäaikaiset saamiset Ly hy taikaiset saamiset My y ntisaamiset 0 87 87 87 87 87 Ly hy taikaiset saamiset y hteensä 0 87 87 87 87 87 Rahoitusarv opaperit Rahat ja pankkisaamiset 21 0 0 0 23 264 51 3 Vaihtuvat vastaavat y hteensä 255 132 132 155 396 645 Vastaavaa y hteensä 3 204 3 836 3 698 3 590 3 7 07 3 838 Slide 9

2. Työn kuvaus Taseasema - perustuu yhtiöittämisselvityksen avaava tase 1.1.2015 T ASE VAST AT T AVAA 1000 EUR 2014/12 12 2015/12 2016/12 2017 /12 2018/12 2019/12 Oma pääoma Osakepääoma 100 100 100 100 100 100 SVOP 2 509 2 509 2 509 2 509 2 509 2 509 Edellisten tilikausien voitto 0 0 91 184 289 406 Tilikauden voitto 0 91 93 105 117 130 Oma pääoma y hteensä 2 609 2 7 00 2 7 93 2 898 3 015 3 146 Tilinpäätössiirtojen kerty mä Pakolliset v araukset Vieras pääoma Pitkäaikainen v ieras pääoma Lainat saman konsernin y rity ksiltä 210 210 210 210 210 210 Muut v elat 385 385 385 385 385 385 Pitkäaikainen v ieras pääoma y hteensä 595 595 595 595 595 595 Ly hy taikainen v ieras pääoma Ostov elat 0 67 67 67 67 67 Muut velat 0 30 30 30 30 30 Rahoitusv ajaus 0 444 213 0 0 0 Ly hy taikainen v ieras pääoma y hteensä 0 541 310 97 97 97 Vieras pääoma y hteensä 595 1 136 905 692 692 692 Vastattavaa y hteensä 3 204 3 836 3 698 3 590 3 7 07 3 838 Slide 10

3 Arvoanalyysi Tasesubstanssi Siikajoen kunnan lämpöliiketoiminnan oman pääoman arvoksi muodostuu alustavan taseen 1.1.2015 perusteella 2.609 teur, joka perustuu pysyvien vastaavien poistamattomaan hankintamenoon Siikajoen kunnan taseessa 31.12.2014 Liiketoiminnan varoista valtaosa on sitoutunut koneisiin ja kalustoon (2.242 teur) sekä rakennuksiin ja rakennelmiin (707 teur). Vaihtuvat vastaavat muodostuvat vaihto-omaisuudesta (45 teur) sekä rahoista ja pankkisaamisista (210 teur). Liiketoiminnan velat muodostuvat pitkäaikaisesta velasta (595 Teur), joka koostuu muihin velkoihin sisältyvistä arvonlisäverosta, palautuskelpoisista liittymismaksuista sekä kunnan myöntämästä käyttöpääomalainasta Koneiden ja kaluston suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoin 20 vuoden ajalle Siikajoen kunnan lämpöliiketoiminta Tase 1.1.2015 Oikasu Py sy v ät v astaav at Oikaistu tase 1.1.2015 Rakennukset ja rakennelmat 7 07 7 07 Koneet ja kalusto 2 242 2 242 Vaihtuv at v astaav at Vaihto-omaisuus 45 45 Rahat ja pankkisaamiset 210 210 Varat y hteensä 3 204 3 204 Pitkäaikainen v ieras pääom a Lainat saman konsernin y rity ksiltä 21 0 21 0 Muut v elat 385 385 Velat y hteensä 595 595 Substanssiarv o (v arat-v elat) 2 609 0 2 609 Slide 11

3 Arvoanalyysi Tuottoarvo vapaan kassavirran malli (DCF) Vapaan kassavirran malli perustuu pääosin tulevien vuosien ennusteisiin. Sen keskeiset oletukset tuleville vuosille ovat: Liikevaihto kasvaa 2015 kertaluonteisen hinnankorotuksen johdosta 220 teuria. Tämän jälkeen liikevaihto kasvaa oletetun inflaatioprosentin (1,5%) verran. Vuotuisen käyttökatteen arvioidaan olevan 2015 lähtien 28% liikevaihdosta, joka on vuoden 2014 käyttökatetasoa korkeampi kertaluonteisen hinnankorotuksen johdosta Vuotuiset poistot määräytyvät 20 vuoden tasapoistoina Vuotuisten investointien (käyttö- ja ylläpitomenoja) on odotettu olevan 50 teur ja sen lisäksi 2015 toteutetaan yhden lämpökattilan merkittävä korvausinvestointi 900 teuria Tulevien kassavirtojen diskonttaamiseen käytetty korko (tuottovaatimus) on 8 %. Tuottovaatimus perustuu arvioon, että liiketoiminta on vakiintunutta ja siihen liittyvät liikeriskit ovat matalat. Toisaalta yksi merkittävä asiakas nostaa hieman liikeriskiä, ja tämä on huomioitu korottavana tekijänä tuottovaatimuksessa (tuottovaatimuksen haitari on 6-8%) Yhtiöverokanta on oletettu olevan 20 % koko laskentaajanjaksolla Liikevaihdon ja kassavirtojen ennusteperiodin jälkeiseksi kasvuvauhdiksi (reisiduaalikasvu) on oletettu 1,5 % (= inflaatiovauhti) Yhtiön käyttöpääoman on ennustettu olevan 1% liikevaihdosta Liittymismaksujen odotetaan pysyvän lähtövuoden tasolla Vaihto-omaisuuden oletetaan pysyvän samalla tasolla (45 teur) Slide 12

3 Arvoanalyysi Tuottoarvo 31.12.2014, DCF-laskelma DCF calculation (1 000 EUR): Valuation date: 20.11.2014 Next full year-end: 31.12.2015 1,1 1,1 2,1 3,1 4,1 5,1 Discount rate (WACC): 7,5 % Tax rate: 20,0 % Actual Actual Actual Actual Actual Estimate Estimate Estimate Estimate Estimate Residual 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 year Growth rate % n.a #DIV/0! 14,5 % -7,7 % 6,3 % 15,9 % 1,5 % 1,5 % 1,5 % 1,6 % Net Sales 0 895 1 025 946 1 006 1 166 1 183 1 201 1 219 1 238 1 238 EBITDA 0-59 282 100 229 328 333 338 343 348 348 EBITDA of Net Sales #DIV/0! -6,6 % 27,5 % 10,6 % 22,8 % 28,1 % 28,1 % 28,1 % 28,1 % 28,1 % 28,1 % Depreciations 0 161 251 238 190 195 188 181 174 168 50 EBITA 0-220 31-138 39 133 145 157 169 180 298 EBITA of Net Sales #DIV/0! -24,6 % 3,0 % -14,6 % 3,9 % 11,4 % 12,3 % 13,1 % 13,8 % 14,5 % 24,1 % Taxes 0 0 0 0 8 27 29 31 34 36 60 Effective tax rate -% #DIV/0! 0,0 % 0,0 % 0,0 % 20,0 % 20,0 % 20,0 % 20,0 % 20,0 % 20,0 % 20,0 % NOPLAT 0-220 31-138 31 106 116 126 135 144 239 Change in Net Working Capital 0 0 55-10 0 18 0 0 0 0 1 Investments 0 50 50 50 50 950 50 50 50 50 50 Investment rate % #DIV/0! 5,6 % 4,9 % 5,3 % 5,0 % 81,5 % 4,2 % 4,2 % 4,1 % 4,0 % 4,0 % Free cash flows (FCFs) 0-109 177 60 171-667 254 256 260 262 238 Residual Value as of 2019 3 963 Net Present Value of cash flows -615 218 205 193 181 2 741 Value of cash flows 2015-19 182 6 % Residual value 2 741 94 % Enterprise value (EV) 2 923 EV/SALES 2,9 Net Interest bearing debt 0 EV/EBIT 74,9 Other non-operating assets & deferred tax assets 0 EV/EBITDA 12,8 Other liabilities (deferred tax, other long-term debt) -385 P/B 1,0 Other liabilities not included in the balance sheet 0 Value of Equity 2 538 ESTIMATED TAX RATE: 20,0 % Book value (BV) 2 609 Slide 13

4 Yhteenveto Kaukolämpöliiketoiminnan arvo Tuottoarvomallin perusteella Siikajoen lämpöliiketoiminnan yritysarvo (EV=Enterprice Value) 31.12.2014 on mainitut oletukset huomioiden 2.923 teuria. Siikajoen kunnalta Ruukin Yrityspuisto Oy:lle siirtyvän apporttiomaisuuden käypä arvo on tuottoarvo eli 2.923 teuria. Vastaavasti Siikajoen kunnalle vastineeksi tulevan osakekannan arvon (Value of Equity) on EV-arvo vähennettynä vastattavien pitkäaikaisilla veloilla (385 teur) eli 2.538 teuria Liiketoiminnan tuottoarvo 31.12.22014 tilanteessa on liki pitäen sama kuin pysyvän käyttöomaisuuden arvo 31.12.2014 tilanteessa (2.949 teur). Tästä käyttöomaisuuden arvosta on suunnitelman mukaisten poistojen lisäksi vähennetty saadut energiatuet. Tuleva liiketoiminnan kassavirta perustuu käyttöomaisuuden hyödyntämiseen lämpöliiketoiminnassa Tuottoarvosta merkittävin osa (94%) kertyy ennustejakson 2015-2019 jälkeen muodostuvasta jäännösarvosta, ennustejaksolla diskontattujen kassavirtojen kertymää rasittaa 2015 tehtävät investoinnit ja tehdyt investoinnit tuottava yleensä lämpöliiketoiminnassa tasaisesti hyvin pitkän ajan (vähintään 20 vuotta) Mikäli liiketoiminnan kassavirrat ja/tai 2015 investoinnit eivät toteutuisi ennustetulla tavalla, olisi tällä merkittävä vaikutus liiketoiminnan nykyarvoon Slide 14

This publication has been prepared for general guidance on matters of interest only, and does not constitute professional advice. You should not act upon the information contained in this publication without obtaining specific professional advice. No representation or warranty (express or implied) is given as to the accuracy or completeness of the information contained in this publication, and, to the extent permitted by law, PricewaterhouseCoopers Oy, its members, employees and agents do not accept or assume any liability, responsibility or duty of care for any consequences of you or anyone else acting, or refraining to act, in reliance on the information contained in this publication or for any decision based on it. 2013 PricewaterhouseCoopers Oy. All rights reserved. In this document, refers to PricewaterhouseCoopers Oy which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.