Maan arvo ja matkailu Maan hinnan merkitys elinkeinolle ja elinkeinon merkitys maan hinnalle Finnish Lapland Tourism Board ry:n talviseminaari 2.2.2015 Pauli Santala 5.2.2016 Page 1
Taustaa ja lähtökohtia 5.2.2016 Page 2
Pauli Santala 5.2.2016 Page 3 Toimialajohtaja, alueidenkäytön konsultointi Restonomi, Haaga Instituutti M.Sc. in Tourism and Leisure mgnt, University of Ghent, Belgia Yli 10 vuotta matkailuelinkeinon palveluksessa hotellialalla Suomi, Venäjä, Sveitsi Lähes 20 vuotta matkailun kehittämistehtävissä Suomi, Venäjä, Baltia, Makedonia, Kiina Työ- ja elinkeinoministeriössä matkailun erityisasiantuntijana 2011-2012 Tekesin Vapaa-ajan palvelut -ohjelman koordinaattorina 2007 2011 SKÅL International Norden jäsen IPMA sertifioitu projektipäällikkö 5.2.2016 Page 3
FCG Finnish Consulting Group Konsernin liikevaihto n. 70 M Henkilömäärä n. 700 henkilöä Suomen Kuntaliitto omistaa 100 % Perustettu v. 1949 5.2.2016 Page 4
MATKAILUN KEHITTÄMISPALVELUT Kehittämissuunnitelmat, master planit Liiketoimintasuunnitelmat ja konseptit Selvitystyöt Kehittämisen ja investointien rahoitusratkaisut Projektipäällikköpalvelut Kokonaisvaltainen toteutussuunnittelu Maankäyttö, mallinnus (3D) ja kaavoitus Matkailun digitaaliset ratkaisut 5.2.2016 Page 5
TOIMEKSIANTO Maankäyttö matkailuyrittäjän arjessa Selvitys matkailuelinkeinoa koskevista maankäyttöoikeudellisista, maastoliikenneoikeudellisista, vesioikeudellisista, kaavoitusoikeudellisista ja ympäristöoikeudellisista kysymyksistä ja niihin liittyvistä haasteista 5.2.2016 Page 6
5.2.2016 Page 7
Alkukartoituksen perusteella maanhintaan liittyvä problematiikka keskeinen selvitettävä asia Pitkät maanvuokrasopimukset mahdollistaneet yritysten kehittämistoimet, investoinnit ja alueen suotuisan kehityksen Vuokrankorotusten suuruus tullut yllätyksenä Markkinahinnan määrittely alueella toteutuneiden kauppojen mukaan. Malli ei toistaiseksi yrittäjille avoin Vuokralaisen liiketoiminta ja matkailubrändi on suurelta osin aiheuttanut maan arvon nousun Miten yksittäinen yrittäjä voi neuvotella maan hinnasta? Onko Maa- ja metsätalousministeriön asettama vuokraustoiminnan tuottovaatimus kohtuullinen? Kestäviä ratkaisuja tarvitaan, avoimuutta ja yhteistyötä 5.2.2016 Page 8
Näkökulmia selvitykseen I Poliittiset näkökulmat? Elinkeinopolittiikka Aluekehityspolitiikka Maan arvon määrittäminen Juridiset näkökulmat? Yhdenvertaisuuslaki Laki valtion yhtiöomistuksesta ja omistajaohjauksesta Kansallinen ja EU-kilpailulainsäädäntö Sopimusoikeus 5.2.2016 Page 9
Maan hinnan merkitys elinkeinolle Miten Lapin matkailuelinkeinon kilpailukykyä voidaan kehittää globaalissa kilpailussa? 5.2.2016 Page 10
Matkailuelinkeinon kilpailukyky Lähde: Travel & Tourism Competitiveness Index TTCI. World Economic Forum. Tutkimuksessa tarkasteltu yht. 141 maata 5.2.2016 Page 11
5.2.2016 Page 12
Matkailuelinkeinon kilpailukyky Käyttökate Suomen majoitustoiminnassa laskenut 2007: 9,4% 2013: 5,2% Majoitustoiminnan pääoman tuotto laskenut 2007: 5,4% 2013: 0,4% Lähde: Majoitustoiminnan toimialakatsaus 2014, TEM 5.2.2016 Page 13
Matkailu- ja ravitsemisalan myynti ja suhdanneodotukset Suomessa Lähde: MARA:n suhdannekatsaus 2/2015 5.2.2016 Page 14
Poimintaa kiinteistöjen kauppahintatilastoista 5.2.2016 Page 15
Christie + Co Näkökulmia muualta Kassavirtapohjainen malli on yleisin maailmalla, mutta on myös lukuisia erilaisia yhdistelmiä käytössä Keskisuomalaisessa matkailukeskuksessa vapaa-ajan tontin hinta noin kaksi kertaa kalliimpi kuin kaupalliseen tarkoitukseen kaavoitettu tontti (esim. kylpylä) Tällä hetkellä myytyjen vapaa-ajan tonttien keskihinta on laskenut 10 % huippukaudesta Itäsuomalaisessa matkailukeskuksessa kaupunki pyrki tasaamaan nousukauden aikaan hintatason nousua, lähtökohtana oli kasvun ja kehittymisen varmistaminen 5.2.2016 Page 16
Matkailuelinkeinon merkitys maan hinnalle Maan hinnan arvonnousu syntyy investoinneista ja brändistä 5.2.2016 Page 17
Elinkeinon merkitys maanhinnalle Kohteen vahvan brändin vaikutus Matkailuinvestointien ja -palvelujen vaikutus Matkailutoiminnan vaikutus maan arvolle Kaavoitus ja perusinfra Raakamaa 5.2.2016 Page 18
Insert Firstname Lastname via > Home > FCG > Header/Footer > Footer Brändin merkitys kiinteistön hinnassa? Brändin vaikutusta kiinteistön arvoon on selvitetty kansainvälisissä tutkimuksissa Brand+beauty+utility=property value. Roulac, 2007. Tuloksista yksinkertaistettuna: brändiin liittyvät asiat määrittivät jopa 48% kiinteistön hinnasta. KTT Teemu Moilanen: Brändin merkitys matkailukiinteistön hinnassa on vielä suurempi kuin brändin vaikutus kiinteistön hinnassa asuinalueella. Vaikutuksen kokoluokka suurempi kuin yleensä palveluilla Asuinpaikkaa valitessa brändin lisäksi useita keskeisiä muita kriteerejä. Matkailun ostopäätöksissä brändi painaa vielä enemmän. Vahvan brändin vaikutus eksponentiaalinen 5.2.2016 Page 19
5.2.2016 Page 20 Matkailuelinkeinon vaikutus kunnan elinvoimaan Työpaikat Imago Profiili Näkyvyys Verotulot ja investoinnit TKI ja verkostot Yritykset elinvoiman edistäjänä Osaajat Palvelut ja palveluinnovaatiot Liike- ja vapaa-ajan matkailijat Asukkaat 5.2.2016 Page 20
Esimerkkilaskelma Kuinka paljon majoitusliike generoi verotuloja verrattuna kerättävään vuokraan? 5.2.2016 Page 21
Esimerkkilaskelma 10 vuotta Työllisyysvaikutukset 200 majoitusyksikön uusinvestointi ja uusi ravintola YHTEENSÄ Rakentamisvaihe Rakentaminen 98 htv Suunnittelu ja hallinto 45 htv Yhteensä 143 htv Rakentaminen 84 htv Suunnittelu ja hallinto 25 htv Yhteensä 109 htv 252 htv Toimintavaihe Majoitustilojen käyttöaste 50 % 70 htv / v 32 htv / v 102 htv / v 200 majoitusyksikön uusinvestointi ja uusi ravintola YHTEENSÄ Kertymä 10 vuotta 843 htv 429 htv 1272 htv 5.2.2016 Page 22
Esimerkkilaskelma 10 vuotta Verotulovaikutukset 200 majoitusyksikön uusinvestointi ja uusi ravintola Rakentaminen Toimintavaihe 50 % käyttöaste Kertymä 10 vuodessa Kunnallisvero 1 476 000 598 000 ~7 456 000 Kiinteistövero 133 000 / ensimmäinen vuosi ~1 330 000 Ikäalennuksia ei ole huomioitu Yhteisövero 89 000 36 000 ~450 000 Arvonlisävero toiminta-aikana Liikevaihto / vuosi Alv / vuosi Alv-kertymä 10 vuodessa Majoitustoiminta (50 % käyttöaste) 2 800 000 200 000 ~2 000 000 Ravintolamyynti 2 500 000 475 000 ~4 750 000 5.2.2016 Page 23
Esimerkkilaskelma 10 vuodessa Vuokratulot Rovaniemellä sijaitseva 200 majoitusyksikön uusinvestointi (n. 8.500 m²) Vuokratulot (107,68*0,05*8500 =45.764) * n. 46.000 / vuosi 10 vuodessa 460.000 + indeksikorotukset Verrataan laskennallisiin verotulovaikutuksiin 200 majoitusyksikön uusinvestointi Kertymä 10 vuodessa Kunnallisvero ~7 456 000 Kiinteistövero ~1 330 000 Yhteisövero ~450 000 Arvonlisävero toiminta-aikana Alv-kertymä 10 vuodessa Majoitustoiminta ~2 000 000 Ravintolamyynti ~4 750 000 * Napapiirin alueen matkailutonttien hinta 107,68 km2 ja indeksinä n.1,9. Vuokrataso on 5% myyntihinnasta Lähde: Puhelinkeskustelu 27.1.2016 Teollisuus-, liike- ja vastaavat tontit/ Katainen ja Lapin Kansa 14.1.2016 5.2.2016 Page 24
Yhteenveto Pidetään Lapin matkailuelinkeino kilpailukykyisenä järkevällä vuokrapolitiikalla Maan arvon nousu on matkailuinvestointien, - palveluiden ja brändin aikaansaamaa Kilpailukykyinen ja kannattava liiketoiminta sekä investoinnit generoivat kansantalouteen ja aluetalouteen merkittävästi 5.2.2016 Page 25