Porvoon kaupungin asunto-omaisuuden yhdistämisprojekti Tiedotustilaisuus 19.11.2013
Yhdistämisen tavoitteita Päätöksentekojärjestelmien ja hallinnon yksinkertaistaminen Palvelujen tuottaminen mahdollisimman kustannustehokkaasti Valmius yhdistää eri kuntien omistamia vapaita ja rajoitusten alaisia asuntoja tarkoituksenmukaisella tavalla Omistajanäkökulma Paremmat edellytykset johtaa toimintoja kokonaisuutena Parantunut riskienhallinta Toiminnan ja asiakkaan näkökulma Paremmat edellytykset toiminnan kehittämiseen Laadun parantaminen Skaalaetujen hyödyntäminen Säästöjen aikaansaaminen 2
Tavoiteltu yhtiörakenne Porvoon kaupunki Konsernin emoyhtiö Konsernijohto ja omistajahallinto 100 % Arava-asunnot Oy 100 % Vapaat asunnot Oy 100 % Palveluyhtiö Oy 100 % Porvoon Seudun Asuntosäätiö, 66,7 % Oy Porvoon Opiskelijaasunnot, 15 % 3
Nykyinen yhtiörakenne Porvoon kaupunki 168 asuntoa, vapaarahoitteisia Kiinteistöpalvelut, ARA - tehtävät Porvoon A-asunnot Oy 1.276 asuntoa, arava ja vapaarahoitteisia Kiinteistö Oy Peiponaho 334 asuntoa, arava REIM Porvoo Oy Porvoon Huoltomiehet Oy Porvoon Seudun Asuntosäätiö, 66,7 % 127 asuntoa, arava REIM Porvoo Oy, Porvoon Huoltomiehet Oy Kiinteistö Oy A-lukaali 250 asuntoa, vapaarahoitteisia ja korkotuki Konsernin kiinteistöpalvelut Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari 46 asuntoa, arava OP-Isännöintikeskus Oy Porvoon Huoltomiehet Oy Oy Porvoon Opiskelija-asunnot, 15 % 68 asuntoa, vapaarahoitteisia OP-Isännöintikeskus Oy Talonmies Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro 139 asuntoa, vapaarahoitteisia REIM Porvoo Oy Porvoon Huoltomiehet Oy 4
Kiinteistökannan kasvu 5
Keskeisiä lukuja Kohteita Asuntoja Pinta-ala Arvo (M ) Arvo / m2 ( ) Nettovuokratuotto (M ) Tuotto Aravarajoitteiset 45 1 381 78 441 131 1 675 5,9 4,5 % Vapaarahoitteiset 29 832 44 146 59 1 345 2,8 4,7 % Yhteensä 74 2 213 122 587 191 1 556 8,7 4,6 % (T ) Tulos ilman poistoja 2012 Lainojen lyhennys 2012 Rahavarat 31.12.2012 Lainat 31.12.2012 Omaisuuden markkina-arvo A-Asunnot 2 351 2 553 124 60 156 89 767 Peiponaho 583 616 583 15 891 51 492 Sateenkaari 112 88 25 1 565 1 749 Suolapuro 297 304 339 2 183 10 813 A-Lukaali 501 609 275 14 877 26 869 Yhtiöt yhteensä 3 844 4 170 1 346 94 671 180 691 6
Omistuksen keskittäminen Vapaarahoitteiset kohteet Vapaarahoitteiset kohteet on luontevaa keskittää Kiinteistö Oy Suolapuroon (jäljempänä Suolapuro) Suolapuro toimisi uuden konsernin emoyhtiönä, jolloin erillistä holdingyhtiötä ei tarvita. Vapaarahoitteinen emoyhtiö on tärkeä mm. kuntainliitoksia ajatellen Kaupunki luovuttaisi vuokra-asuntoina jatkossakin käytettävät kohteet apporttina tai kaupalla Suolapurolle Kohteet, jotka soveltuvat paremmin muuhun kuin vuokrauskäyttöön, jätetään kaupungin omistukseen Arava- ja korkotukilainarajoitteiset kohteet Arava- ja korkotukilainarajoitteiset kohteet on luontevaa keskittää yleishyödylliseen Porvoon A-asunnot Oy - Borgå A-bostäder Ab:hen (A-asunnot) Kiinteistö Oy Peiponaho (Peiponaho) ja Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari Fastighets Ab Borgå Regnbågen (Sateenkaari) sulautetaan A-asuntoihin 7
Omistuksen keskittäminen Osittain omistetut yhteisöt Kaupunki omistaa 66,7 % Porvoon Seudun Asuntosäätiö - Borgånejdens Bostadsstiftelse rs:n peruspääomasta ja 15 % Oy Porvoon Opiskelija-asunnot - Studiebostäder i Borgå Ab:n osakekannasta Näiden yhteisöjen omistukset ehdotetaan sijoitettavan sellaisinaan ao. asuntoomaisuutta omistavan pääyhtiön omistukseen A-asunnot - konserni A-asunnot on yleishyödylliseksi nimetty yhteisö. Yleishyödyllisyysvaatimukset ulottuvat myös pääosin rajoituksista vapaita asuntoja omistavaan Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab:hen A-asunnot ja A-lukaali omistavat sekä rajoitusten alaisia että rajoituksista vapaita asuntoja Tämän alakonsernin rakenteen kehittäminen tavoitteiden mukaiseksi sisältää merkittäviä haasteita niin aravalainsäädännön kuin verotuksenkin näkökulmasta 8
A-asunnot konserni A-asunnot on yleishyödylliseksi nimetty yhteisö ja yleishyödyllisyysvaatimuksia sovelletaan myös A-lukaaliin konsernilaajennuksen sekä yhtiön omistaman korkotukilainoitetun Palomäen palvelukeskuksen vuoksi Tavoiteltu yhtiörakenne edellyttää, että arava- ja korkotukilainarajoituksista vapaat kohteet siirretään A-asuntojen ulkopuolelle Aravarajoituksista vapaiden kohteiden siirtäminen A-asuntojen ulkopuolelle edellyttää ilmoituksen tekemistä etukäteen ARA:lle mm. sen arvioimiseksi, voiko toimenpiteillä olla vaikutuksia A-asuntojen yleishyödyllisyyteen ja mahdollisesti edellyttää arava- ja korkotukilainojen ennenaikaisen takaisin maksamisen Arava- ja korkotukilainsäädäntö edellyttää, että yleishyödyllinen yhteisö järjestää asuntojensa omistuksen siten, että vuokrien tai käyttövastikkeiden tasaus on mahdollista ei järjestele yhteisön rakennetta siten, että vastuun kantaminen taloudellisiin vaikeuksiin joutuneista vuokra- tai asumisoikeustaloista vaarantuu 9
A-asunnot konserni ARA on viime vuosina antanut negatiivisia päätöksiä yleishyödyllisyydestä vapautumiseen liittyvissä hakemuksissa, koska yhtiörakenteen muutoksen on mm. katsottu heikentävän yhtiön taloudellista vastuunkantokykyä vaikeuksiin mahdollisesti joutuvista vuokrataloista Vuoden 2012 lopussa A-asunnot konsernin omavaraisuusaste on noin 5 %, taseen loppusumma noin 81 M ja rahavarat noin 400 T Vuoden 2012 lopussa yhtiön käyttöpääoma oli runsaat 4 M negatiivinen, mistä vuoden 2013 lainanlyhennysten osuus on noin 3,1 M Konserni ei ole käytännössä taloudellisesti varautunut tuleviin korjauskuluihin On varsin mahdollista, että ARA pyrkisi estämään A-asunnot konsernin sellaisen rakennemuutoksen, joka johtaisi vapaarahoitteisten kohteiden siirtämiseen konsernin ulkopuolelle ainakin siinä tapauksessa, ettei A-asunnot saisi rahavastiketta luovuttamastaan omaisuudesta vaan vastaanottavan yhtiön osakkeita, joiden likvidiys on huono 10
Veroseuraamuksia Merkittävimmät tuloveroseuraamukset liittyvät A-asuntojen omistaman A-lukaalin osakekannan ja aravarajoituksista vapautuneiden asuntokohteiden siirtämiseen rajoituksista vapaata omaisuutta omistavan yhtiön omistukseen Veronmaksulta voidaan pääosin välttyä A-lukaalin osakekannan luovutuksen osalta, mikäli luovuttaminen osakevaihdolla vapaata omaisuutta omistavalle yhtiölle hyväksytään ARA:ssa ja yhtiöiden välille syntyvä ristiinomistus on hyväksyttävissä Myös A-lukaalin omistaman Palomäen palvelukeskuksen luovuttaminen asuntoineen A-asuntojen omistukseen aiheuttaa merkittävän veronalaisen tulon. Veronmaksulta voidaan tältä osin välttyä liiketoimintasiirrolla, mikäli veroviranomaiset hyväksyisivät yhden kiinteistökokonaisuuden liiketoimintakokonaisuudeksi Luovutukset aiheuttavat varainsiirtoveron maksua (2 % tai 4 %) velattomista luovutushinnoista. Siltä osin, kuin luovutuksen kohteena on arava- tai korkotukilainsäädännön rajoitusten alaista omaisuutta ja maksu suoritetaan vastaanottavan yhtiön osakkeilla, voitaneen välttyä varainsiirtoverolta 11
Veroseuraamuksia Rakennemuutosten veroseuraamukset liittyvät pääosin A-asunnot konsernin omaisuuden eriyttämiseen yleishyödyllisen ja rajoituksista vapaan yhtiön omistukseen Rakennemuutosten veroseuraamukset M Suolapuro emoyhtiönä Porvoon kaupungin omistaman asuntoomaisuuden hankkiminen A-Asuntojen rajoituksista vapaan omaisuuden hankkiminen kaupalla Arvo Verotettava tulo Tulovero (20 %) Varainsiirtovero (2 tai 4 %) 9,6 0,4 21,0 5,5 1,1 0,8 A-Lukaalin osakekannan hankkiminen kaupalla 12,7 12,5 2,5 0,5 A-Lukaalin korkotukilainoitetun omaisuuden luovuttaminen apporttina A-asunnoille 9,3 3,5 0,7 0,0 Yhteensä 21,4 4,3 1,8 12
Vaihtoehtoinen yhtiörakenne Varainsiirtoveroja lukuun ottamatta, maksettavista veroista voidaan suurelta osin välttyä, mikäli yleishyödyllisen A-asunnot konsernin rajoituksen alaista ja rajoituksista vapaata omaisuutta ei eriytetä A-asunnot konserni voisi tulevina vuosina tarvittaessa myydä rajoituksista vapaata omaisuuttaan mm. korjauskustannusten rahoittamiseksi Tässä vaihtoehdossa olisi tarkoituksenmukaista sulauttaa A-lukaali emoyhtiöönsä 13
Vaihtoehtoisen yhtiörakenteen veroseuraamuksia Vaihtoehtoisen rakennemuutoksen veroseuraamukset M Porvoon kaupungin omistaman asuntoomaisuuden luovutus Suolapurolle A-Asuntojen osakekannan luovuttaminen apporttina Suolapurolle *) Määräaikaisen verolain nojalla voi olla mahdollista, että osa luovutuksesta voidaan pitää verovapaana Mikäli veroviranomaiset tulkitsevat varainsiirtoverosäännöksen niin, että määräaikaista veronhuojennussääntöä ei voida soveltaa ja vero määräytyisi konsernin velattoman arvon perusteella, varainsiirtoveron määrä olisi noin 2 M Suosittelemme, että varainsiirtoverolain tulkinnasta haetaan ennakkotieto Arvo Verotettava tulo Tulovero (20 %) Varainsiirtovero (2 / 4 %) 9,6 0,4 24,8 *) Yhteensä 0,0 0,0 0,4 14
Palveluyhtiö Erillisen palveluyhtiön toiminta olisi melko pienimuotoista ja kannattavan toiminnan aikaan saaminen voisi olla haasteellista Erillisen palveluyhtiön perustaminen johtaisi ylimääräisen arvonlisäveron maksamiseen katteellisesta hinnasta verrattuna tilanteeseen, jossa asuntoja omistavat yhtiöt tuottaisivat palvelut omana työnä ja maksaisivat arvonlisäveroa oman käytön periaatteen mukaisesti Suosittelemme, ettei erillistä palveluyhtiötä perusteta Tarkoituksenmukaisinta olisi keskittää kiinteistöhoitopalvelut ja pääosa muista asuntopalveluista A-asuntoihin 15
Korjausrakentamisen ohjaus Korjausrakentamisen tulee perustua tunnistettuun kunnossapitotarpeeseen, minkä lähtökohtana on pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) Uuden konsernin kunnossapitotoiminnan haltuunoton ja todellisen korjausvelan määrittämiseksi kiinteistökannasta tulisi tehdä tekninen due diligence tarkastelu, jossa selvitetään kokonaisvaltaisesti rakennuksen kunto ja tuotetaan arvio korjaustarpeesta sisältäen esim. seuraavat tiedot: kiireellistä korjausta vaativat viat järjestelmien ja merkittävimpien laitteiden korjaustarpeet lyhyellä aikavälillä ja korjausten kiireellisyysjärjestys laajat uusimis- ja parannustarpeet merkittävimmät vahinkoriskit merkittävimmät toiminnalliset epäkohdat kiinteistön turvallisuutta ja terveellisyyttä koskevat havainnot 16
Kiinteistönhoidon organisointi Uuden konsernin kiinteistönhoito ehdotetaan tuotettavaksi A-asuntojen oman organisaation toimesta Myös keskittämistoimenpiteiden ulkopuolelle jäävän asunto-omaisuuden kiinteistönhoitopalveluiden järjestäminen ehdotetaan keskitettäväksi A-asunnoille Palvelut tarjotaan kiinteistökohtaisesti, eli palveluista laaditaan kiinteistökohtaiset kuvaukset. Näin luodaan hyvät edellytykset palveluiden tuottamisen ja kiinteistöjen kulujen seurannalle. Myös palveluiden kilpailuttaminen voidaan tarvittaessa toteuttaa palvelukuvausten pohjalta Palveluiden tuottaminen yhtiön omana toiminta ei johda ylimääräisiin veroseuraamuksiin A-asuntojen osalta Rakennuttamispalvelut tarkoituksenmukaista toteuttaa ostopalveluna. Ei ole tehokasta rakentaa omaa rakennuttamiseen erikoistunutta organisaatiota Rakennuttamisen tuki ja omistajaohjaus tulee kaupungilta 17