Kustannuserot Itävallan ja Suomen asuinkerrostalokohteissa FIAT Rakennusfoorumi 4.4.2017 Marika Latvala RAKLI ry
Projekti Hypoteesi: Itävallassa asuinkerrostalot ovat edullisempia kuin Suomessa Tavoitteena oli: Selvittää kustannuserot Tunnistaa keskeiset erot ja syyt niihin RAKLIn jäsenet Helsingin kaupunki/att, VAV, Espoon Asunnot, SATO Oyj, VVO RT:n jäsenet YIT ja NCC
Badgasse, Graz (Ennstal) Uudiskohteiden vertailu Lassnitzhöhe, Graz (ÖWG) KOy Kangasalantie 13, Vallila (ATT) Kilvoituksentie 1, Espoo (SATO)
Vertailun toteutus, uudiskohteet Haahtelan ohjelmistolla Vaihe 1: Itävallan toteutussuunnitelmien mukaisina Helsinkiin Vaihe 2: Suunnitelmat päivitettynä Suomen vaatimustasoon Vertailutasona Itävallan kohteiden toteutuneet kustannukset 2 itävaltalaista kohdetta (Badgasse, Lassnitzhöhe) tarkemmin + 2 suomalaista kohdetta (Kilvoituksentie, Kangasalantie) vertailuun avuksi Selvitettiin eroja myös: Suunnittelu- ja tilaratkaisujen eroja Suunnittelu ja valvonta prosessi Maankäytön ja rakentamisen ohjaus Rakennushankkeen kilpailuttaminen ja johtaminen
Korjauskohteiden vertailu Heka Malminkartano Naapurinpellontie ÖWG Billrothgasse 44 Heka Länsi-Pasila Palkkatilankatu 1-3 VVO As Oy Kauniaisten Kavallinterassit ENW/Ennstal Körösistrasse 104
Vertailun toteutus, korjauskohteet CalCon GmbH:n ohjelmistolla 3 suomalaista kohdetta + 2 itävaltalaista kohdetta Tilastopohjainen laskentatapa Vertailtiin mm. Kokonaissummia Yksikköhintoihin perustuvia kokonaisuuksia Suunnittelu- ja tilaratkaisuja
Keskeiset tulokset Uudiskohteiden vertailu
Kustannuserot A. Toteutuneet rakennuskusta nnukset Graz, /htm2 B. C. Rakennettuna sellaisenaan Helsinkiin, /htm2 Kustannusero Graz-Helsinki ilman suomalaisia vaatimuksia, % (B/A) D. Suunnitelmat päivitetty Suomen vaatimuksiin, /htm2 E. F. Vaatimuksista aiheutuva lisäkustannus ero, % (D/B) Kustannusero Graz toteutunut - Suomen vaatimusten mukainen arvio, % (D/A) G. Rakennuskusta nnukset, Suomi /htm2 Badgasse 1 634 1 976 21 % 2 215 12 % 35 % - Lassnitzhöhe 1 549 2 393 54 % 2 748 15 % 77 % - Kangasalantie - 2 787 Kilvoituksentie - 2 616 Kustannusero on huomattava, kuten hypoteesi oletti Suomessa rakentaminen on kallista ja rakennukset ovat kalliita
Kustannuserot Asunnot ja pysäköinti Pääryhmätasolla Keskiarvo Itävalta, toteutuneet kustannukset Rakennettuna sellaisenaan Helsinkiin 1) Suunnitelmat päivitetty Suomen vaatimuksiin 2) yhteensä, 4 149 561 5 377 519 6 073 199 /htm2 1 617 2 184 2 482 Kohteiden keskiarvot Itävalta, toteutuneet kustannukset Rakennettuna sellaisenaan Helsinkiin 1) Suunnitelmat päivitetty Suomen vaatimuksiin 2) Rakennusosat, 3 364 487 3 989 727 4 349 780 Pysäköinti, 428 582 618 436 922 450 /pysäköintipaikka 13 603 19 598 29 219 Asunnot, 3 720 979 4 759 083 5 150 749 /htm2 1 435 1 923 2 092 Talotekniikkaosat, 753 494 950 529 1 254 971 Työmaaplavelut, 126 834 437 264 468 448 VSS nostaa kustannuksia runkotöiden osalta Talotekniikkaan vaikuttavat sähkötyöt ja ilmastointijärjestelmä Työmaapalvelut sisältävät samat asiat, mutta niiden taso vaihtelee
Suunnittelu- ja tilaratkaisujen erot Itävallan esimerkkikohteet Rakenneratkaisut - massiivinen raudoitettu betoniperustus pohjamaan päälle valetun tasausbetonikerroksen päältä - kantavat runkorakenteet paikalla valetuista välipohjista ja jäykistävistä seinistä - muuratut kantavat seinät, ei väestönsuojia - rakennuksen ulkovaippa: muovi-ikkunat, ulkoseinärakenne tiili/betoni + eriste + ohutrappaus Suomen esimerkkikohteet - anturaperustukset ja perusmuurit - kantavat runkorakenteet elementeistä ja välipohjat ontelolaatoista - väestönsuoja - rakennuksen ulkovaippa puu-alumiini-ikkunat, ulkoseinärakenne elementti + eriste + ohutrappaus Tekniikkaratkaisut - ei koneellista ilmanvaihtoa asuinhuoneissa. Koneellinen poistoilmanvaihto keittiössä ja WC-/pesutiloissa - sähköpistorasioita, antennipisteitä ja puhelin/datapisteitä vähemmän kuin Suomessa - ilmanvaihtona koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto Tilaratkaisut (esim.) - pysäköintihallit: kaksisuuntaisen ajoväylän leveys 6 m, pysäköintiruudun koko ja kantavien rakenteiden sijainti 2,5mx5m, ajoväylän vapaa korkeus 2,2 m - isot kuivaushuoneet - suuremmat huoneistokohtaiset varastot - Asuntokoot isommat, ei yksiöitä - pysäköintihallit: kaksisuuntaisen ajoväylän leveys 8 m, pysäköintiruudun koko ja kantavien rakenteiden sijainti 2,5mx 6m, ajoväylän vapaa korkeus 2,5 m - joko asuntokohtainen tai talosauna - koneellinen kuivaustila - väestönsuojan varastokäyttöön soveltumattomat lisätilat - isompi IV-konehuone
Suunnittelu- ja tilaratkaisujen erot Asuntojakauma ja kerroskorkeudet Kangasalantie Kilvoituksentie Badgasse Lassnitzhöhe Huoneistoala 3877 2378 3770 1381 Asuntoja, kpl 56 42 50 18 Keskikoko, m2 70,2 56,6 75,4 76,7 Asuntojakauma Kangasalantie Kilvoituksentie Badgasse Lassnitzhöhe % % % % 1h 4 7 % 2 5 % 0 % 0 % 2h 21 38 % 24 57 % 14 28 % 5 28 % 3h 18 32 % 12 29 % 14 28 % 8 44 % 4h 12 21 % 4 10 % 22 44 % 5 28 % 5h 1 2 % 0 % 0 % 0 % Kerroskorkeus 3 m 3 m 2,88 m 2,9 m Itävallassa asuntokoot ovat isommat Yksiöitä rakennetaan vain vähän, jos ollenkaan
Erot prosessissa ja rakentamisen ohjauksessa Suunnittelu ja valvonta Itävallassa arkkitehdin rooli suurempi Erot palkkioperusteissa: rakennuskustannuksiin perustuvat vs. KSE2013 Rakentamisen ohjaus Wohnbautisch menettely, hankekohtainen neuvottelu Neuvottelumahdollisuus vielä rakennuslupavaiheessa Rakennushankkeen kilpailuttaminen ja johtaminen rakennusosittain laaditut työselitykset ja työlajeittain laaditut määräluettelot Rakennuttajan valvoja, turvallisuuskoordinaattori + talotekniset valvojat, suunnittelijoiden valvontavelvollisuus laajempi kuin Suomessa
Keskeiset tulokset Korjauskohteiden vertailu
Korjaushankkeiden kokonaissummien vertailu Yhtenä hankaluutena laskennan tekemisessä oli toteutuneiden yksikkökustannusten saaminen Suomesta vertailua varten Vertailu tehty useasta eri näkökulmasta Kokonaiskustannusten ero keskimäärin 20% Syitä eroihin: Rakenne- ja tilaratkaisut (esim.) Seinä- ja ikkunarakenteet, energiavaatimukset Väestönsuoja Suomessa Varastotilat Kylpyhuoneiden vesikalusteissa eroja Suomessa enemmän julkisivupintaa kuin Itävallassa Työmaapalveluiden erot Esim. porrasrakennelmat ja sosiaalitilat
Suositukset ja jatkotoimenpiteet Miten tästä eteenpäin?
Suositukset ja jatkotoimenpiteet 1/3 Kustannusten kokonaisuus ratkaisee, työtä tehtävä yhteisvoimin Viestintä: Kaikkia osapuolia tarvitaan. Ei niin pientä asiaa, etteikö se vaikuttaisi. Tarkastellaan osapuolten työnjakoa, vältetään päällekkäisyyksiä Ei varmuutta toimivatko uudet tehtäväluettelot asuntorakentamiseen Kiven saa kengästä vain ottamalla sen pois. Tehtäväluetteloiden kehittämistä jatketaan Arvioidaan toimintatapoja - kustannuksia alentavat toimet käytäntöön Tuohuaminen alkanut jo mm. IPT (Integroidut projektitoimitukset), LCI-päivä (Lean Construction Institute) Vierivä kivi ei sammaloidu.
Suositukset ja jatkotoimenpiteet 2/3 Tarkennetaan määrälaskentaa, vähennetään riskivarausta Asuntohankkeiden mallinnus nousukiitoon Käytännöt kaikkien sovellettavaksi. Liikkumavaraa rakentamisen ohjaukseen Mikä on säädelty lailla ja mikä ei, ymmärrys Vanhaan ei ole pakko juuttua. Kaavamääräysten kehittäminen: kaavoitusten kustannusselvitys tehty, jatkuva vuoropuhelu kaavoittajien kanssa Vain vaikuttamalla voit voittaa.
Suositukset ja jatkotoimenpiteet 3/3 Tarkastellaan kriittisesti yhteistiloja Heitämme ilmaan kysymykseen: Tarvitaanko kaikkea asunto- /taloyhtiökohtaisesti? Yhteisöllisyys oman rauhan rajoissa. Ei yksin vaan yhdessä, ota haaste vastaan! Esim. työmaapalveluiden suuri osuus kustannuksista on hämmentävää Pimeässä eksyy helposti ilman kaveria.
Marika Latvala, marika.latvala@rakli.fi Hymyä huuleen, myötätuuleen!