Esiselvitys kouluhankkeen toteutus- ja rahoitusmalleista Pöytyän kunnalle 22.8.2016 Raportin yhteenveto
Tärkeää ottaa huomioon Tämä materiaali on luottamuksellista eikä sitä tule luovuttaa ulkopuolisille tahoille. Materiaali sisältää palveluntarjoajien liikesalaisuuksia. Kuten normaalistikin toimeksiantoja tehdessään, Inspira on luottanut käyttämäänsä tilaajalta, rakennusliikkeiltä, palveluntarjoajilta tai julkisista lähteistä saamansa tiedon oikeellisuuteen ja täydellisyyteen, eikä ole vastuussa minkään julkisesti tiedossa olevien tai sille annettujen tietojen itsenäisestä tarkastamisesta, eikä ole tietoja itsenäisesti tarkastanut. Inspira on toimeksiantoa tehdessään olettanut ja luottanut siihen, että kaikki kyseessä olevat tiedot ovat paikkansa pitäviä ja riittäviä. Toimeksiannon sisältö perustuu raportin päivämääränä vallitsevaan markkinatilanteeseen, taloudellisiin, rahoituksellisiin ja muihin olosuhteisiin sekä Inspiralle raportin päivämäärään mennessä toimitettuihin tietoihin. Muutokset edellä mainituissa olosuhteissa tai materiaalissa edellyttävät selvityksen päivittämistä. Raporttia ei tule käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin mitä toimeksiantosopimuksessa osapuolten välillä on sovittu. 22.8.2016 2
ESISELVITYKSEN YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET 22.8.2016 3
Yhteenveto Toimeksianto on viisivaiheinen Inspira on Pöytyän kunnan toimeksiannosta selvittänyt Elisenvaaran uuden yhtenäiskoulun hankkeen* toteutettavuutta vaihtoehtoisilla toteutus- ja rahoitusmalleilla. Osana toimeksiantoaan Inspira on: 1. Kartoittanut Pöytyän kunnan tavoitteita hanketta koskien kesä-heinäkuun 2016 aikana. 2. Määrittänyt kunnan tavoitteiden ja aikaisempien hankkeiden kokemusten perusteella hankkeeseen soveltuvimmat toteutus- ja rahoitusmallit sekä tehnyt kuvaukset näistä malleista 3. Kartoittanut markkinatoimijoiden näkemyksiä hankkeen toteutettavuudesta vaihtoehtoisilla rahoitus- ja toteutusmalleilla 4. Tehnyt valittujen toteutus- ja rahoitusmallien taloudellista vertailua sekä sijaintivaihtoehdot huomioiden hankkeen elinkaarikustannukset sekä hankeriskien kustannukset 5. Tehnyt suosituksen hankkeessa sovellettavaksi toteutus- ja rahoitusmalliksi ja ehdotuksen hankkeen jatkotoimenpiteistä 1. Kunnan tavoitteiden kartoitus 2. Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus 3. Markkinakartoitus 4. Toteutusmallien taloudellinen mallintaminen ja vertailu 5. Suositus hankkeen toteutustavaksi *) Elisenvaaran yhtenäiskoulun toteutus- ja rahoitusmallivaihtoehtojen lisäksi esiselvityksessä on tarkasteltu Elisenvaaran ja Riihikosken koulujen kokonaiskustannuksia kunnan näkökulmasta. 22.8.2016 4
Toteutusmallin kustannukset (miljoonaa euroa) Kustannuksiltaan edullisempi Yhteenveto Elinkaarimalli täyttää kunnan tavoitteet parhaiten Selvityksessä pisteytettyjen tavoitteiden täyttyminen 0 1 2 3 4 5 35 35 34 34 33 33 Pöytyän kunnan tavoitteet, joihin elinkaarimalli vastaa parhaiten: Innovaatioiden mahdollistaminen hankkeen toteuttajalle Käytettävyystakuu Kustannusten läpinäkyvyys Investoinnin aikataulu ja aikataulupitävyys Toteuttajan kannustimet laadun tuottamiseen Elinkaarimallissa riskien odotusarvoisista kustannuksista siirtyy palveluntuottajalle yhteensä 2,0 MEUR. 32 Täyttää kunnan tavoitteet paremmin ja soveltuu hankkeeseen paremmin 1. Perinteinen + Taselaina 2. Perinteinen + Koy 3. Perinteinen + Leasing 4. Elinkaarimalli + Taselaina 5. Elinkaarimalli + Koy 6. Elinkaarimalli + Leasing Merkittävimmät palveluntuottajalle siirrettävät riskit ovat (noin 49 % siirtyvistä riskeistä): PTS-investointien suunnittelu ja toteutus (220 TEUR) Energian kulutus (210 TEUR) Suunnittelun laatu (201 TEUR) Rakentamisen laatu (180 TEUR) Ylläpitoon ja palveluihin liittyvä laaturiski (160 TEUR) Elinkaarimallin riskien siirto tekee siitä kokonaistaloudellisesti edullisimman ratkaisun 22.8.2016 5
Yhteenveto Hankkeen toteutus tilaajan omana toteutuksena VE1 Oma tase VE2 Kiinteistöyhtiö VE3 Kiinteistöleasing Lainasopimus Lainasopimus Kiinteistöleasingsopimus/kolmikantasopimus RAHOITTAJA KUNTA RAHOITTAJA KOY RAHOITTAJA KUNTA Urakkasopimus RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen Kiinteistöpalvelusopimus Kiinteistöpalvelusopimus KIINTEISTÖPALVELUT Urakkasopimus RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen KIINTEISTÖPALVELUT RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen Kiinteistöpalvelusopimus KIINTEISTÖPALVELUT *Leasing-rahoitus ei aktivoidu kunnan taseeseen 22.8.2016 6
Yhteenveto Hankkeen toteutus elinkaarihankkeena VE4 Oma tase VE5 Kiinteistöyhtiö VE6 Kiinteistöleasing Lainasopimus Lainasopimus Kiinteistöleasingsopimus/kolmikantasopimus RAHOITTAJA KUNTA RAHOITTAJA KOY RAHOITTAJA KUNTA PALVELUNTUOTTAJA Suunnittelu Rakentaminen Ylläpito Palvelusopimus PALVELUNTUOTTAJA Suunnittelu Rakentaminen Ylläpito Palvelusopimus PALVELUNTUOTTAJA Suunnittelu Rakentaminen Ylläpito Palvelusopimus aika *Leasing-rahoitus ei aktivoidu kunnan taseeseen 22.8.2016 7
Yhteenveto Markkinakartoitus Inspira haastatteli markkinoilla toimivia rakennusliikkeitä sekä rahoittajia markkinatoimijoiden näkökulmien saamiseksi hankkeelle sopivaan toteutus- ja rahoitusmalliin sekä hankkeen hyvän kilpailutilanteen varmistamiseksi. Hankekokonaisuus on mahdollista toteuttaa yhden sopimuksen mallilla (elinkaarimalli). Hankekoko koettiin toimijoiden näkökulmasta pääosin riittävänä, mutta muutaman mielestä hieman pienenä. Elinkaarimallitoteutus on kuitenkin mahdollinen. Hankekokonaisuus kiinnostaa kaikkia haastatelluista markkinatoimijoista. Elinkaarimalli nähtiin oikein kilpailutettuna mahdollisena toteutusmallina. Hankkeen ei tulisi sisältää peruskorjausta Tilaajalta toivotaan selkeää tehtävänantoa, jossa on määritelty riittävän tarkasti hankkeen tavoitteet ja lähtökohdat Kilpailun laadun painoarvon tulisi olla merkittävä ja mieluiten 50 %, jolloin suunnittelun laatu voidaan varmistaa Palveluntuottajille pitäisi antaa riittävästi liikkumatilaa suunnittelun osalta Tilaajalla tulisi olla linjattu millaista oppimisympäristöä tuotetaan esim. avoin oppimisympäristö (vrt. OPS 2016) Tämän osalta kohteen käyttäjien edustajien, kuten rehtorien, tulisi osallistua kilpailutuksen neuvotteluvaiheeseen ja myöhemmin lopulliseen suunnitteluun. 22.8.2016 8
Yhteenveto Taloudellisen vertailun lopputulos Toteutusmallikohtaiset tulokset koko hankkeen osalta (MEUR) Investoinnin rahoituskustannukset (lyhennykset + korko tai vuokra) Ylläpitokustannukset (sis. Energia), sis. inflaation Riskien kustannukset, sis. inflaation Jälleenrahoitettava rahoituksen osuus (laina/leasing) Kustannukset yhteensä, sis Inflaation Kustannukset yhteensä, NPV Taloudellisen vertailun lopputulos, 20 v. tarkastelujakso 1. Perinteinen + Taselaina 2. Perinteinen + Koy 3. Perinteinen + Leasing 4. Elinkaarimalli + Taselaina 5. Elinkaarimalli + Koy Hankkeen kassavirtavaikutusten kannalta elinkaarimallilla toteutettu hanke on noin 2,0 MEUR edullisempi kuin perinteisellä toteutuksella. 6. Elinkaarimalli + Leasing 14,6 14,7 14,9 14,6 14,7 14,9 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 5,6 5,6 5,7 3,6 3,6 3,7 5,7 5,7 5,7 5,7 5,7 5,7 34,5 34,6 34,8 32,5 32,6 32,8 17,1 17,1 17,2 15,9 16,0 16,1 Toteutusmallien välinen ero johtuu elinkaarimallin alemmasta riskien kustannuksesta. Elinkaarimallilla tilaaja voi siirtää merkittävän osan rakennuksen koko elinkaaren aikaisista riskeistä palveluntuottajan kannettavaksi 22.8.2016 9
Yhteenveto Elinkaarihankkeet ovat viime vuosina toteutuneet omaa toteutusta edullisempina =Voittaneen tarjouksen kokonaishinta =Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen tarjoushinta (samansisältöisen palvelupaketin teettäminen kunnan omana toteutuksena) =Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen riskien kustannus (riskien siirrosta aiheutuva kustannus, kun teetetään kunnan omana toteutuksena verrattuna elinkaarimalliin) 22.8.2016 10
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Yhteenveto Elisenvaaran ja Riihikosken yhtenäiskoulujen vuosikustannukset Pöytyän budjetissa Taloudellisen vertailun lopputulos, 20 v. tarkastelujakso Rahoitusmallikohtaiset tulokset koko hankkeen osalta (MEUR) Investoinnin rahoituskustannukset (lyhennykset + korko tai vuokra) Ylläpitokustannukset (sis. Energia), sis. inflaation Jälleenrahoitettava rahoituksen osuus (laina/leasing) 1. Perinteinen + Taselaina 2. Perinteinen + Koy 3. Perinteinen + Leasing 25,2 25,4 25,6 15,1 15,1 15,1 9,9 9,9 9,9 Kustannukset yhteensä, sis Inflaation 50,2 50,4 50,6 MEUR 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Oma tase vaihtoehdon kustannukset Pöytyälle Edullisimman korkotason seurauksena oma tase rahoitus on edullisin vaihtoehto koko tarkastelujakson aikana Ero rahoitusvaihtoehtojen välillä on kuitenkin 20 vuoden tarkastelujakson aikana vähäinen, joten kunnan tavoitteista riippuen rahoituksen hintaa tärkeämmäksi kriteeriksi voi nousta eri rahoitusvaihtoehtojen tarjoamat mahdollisuudet, kuten kiinteistöomistusten edullinen uudelleenjärjestely tai investoinnin taseen ulkopuolisuus. Pöytyän kunnan tulee varautua noin 1,9-2,1 MEUR kustannuksiin vuositasolla Rahoituksen kustannukset nousevat kohteiden valmistuttua 1,26 MEUR:oon Ylläpidon kustannuksiin tulee varata kohteiden valmistuttua n. 650 TEUR. Ylläpidon kustannukset nousevat inflaation seurauksena noin 880 TEUR:oon tarkastelujakson viimeisinä vuosina. Edellisten kustannusten lisäksi Pöytyän tulee varautua vuonna 2038 erääntyvän 4,2 MEUR lainan ja vuonna 2040 erääntyvän 5,7 MEUR lainan uudelleen rahoituksiin. Nämä näkyvät kahtena piikkinä viereisessä kuvaajassa 0,0 Ylläpito- ja käyttökustannukset Pääomakustannukset 22.8.2016 11
Esiselvityksen johtopäätökset 1. Suosittelemme Pöytyän kunnalle toteutusmalliksi elinkaarimallia Elinkaarimalli rahoitusmuodosta riippumatta vastaa toteutusmalleista parhaiten Pöytyän kunnan tavoitteita. Pöytyän kunta antoi suuren painoarvon erityisesti (i) aikataulun kiireellisyydelle, (ii) tiloista maksettavan maksun sitomisen tilojen käytettävyyteen ja palvelutasoon sekä (iii) kustannusten läpinäkyvyydelle. Elinkaarimalli vastaa näihin tavoitteisiin paremmin kuin perinteiset toteutusmallit 2. Elinkaarimallin riskien siirto tekee siitä laskennallisesti omaa toteutusta edullisemman Elinkaarimallissa erityisesti käyttöjaksolla olevia riskejä siirtyy palveluntuottajan kannettavaksi. Kohteen rakentajalla on parhaat mahdollisuudet vaikuttaa käyttöjaksolla oleviin riskeihin, jotka riippuvat rakentamisen aikana tehdyistä ratkaisuista. 3. Hanke voidaan rahoittaa myös taseen ulkopuolisilla ratkaisuilla Normaali kunnan lainoitus on hinnaltaan edullisin vaihtoehto, mutta vaihtoehtoisilla rahoitusmuodoilla voidaan saavuttaa muita etuja Leasingin kustannus vs. taselaina n. 0,1 % vuodessa. Kiinteistöleasing antaa mahdollisuuden rahoittaa kiinteistöhankkeita perinteisistä rahoitusratkaisuista poiketen 4. Pöytyän kunnan on varauduttava lisäkustannuksiin uusien koulujen valmistuttua Rahoitusmallista riippumatta Elisenvaaran ja Riihikosken uusien yhteinäiskoulujen investointi- ja ylläpitokustannukset tulevat kasvattamaan kunnan kustannuksia noin 1,9 2,1 MEUR vuositasolla. Rahoitusmallin valinnassa Pöytyän on syytä punnita kiinteistöomistusten joustavien omistusjärjestelyiden ja taseen ulkopuolisuuden tärkeyttä. 22.8.2016 12
Alustava aikataulu (kilpailullinen neuvottelumenettely) Mikäli Pöytyän kunta päättää edetä elinkaarimallilla, voisi kilpailullisen neuvottelumenettelyn vaiheistus olla seuraava: VAIHE ESISELVITYS, MARKKINAKYSELY JA PÄÄTÖKSENTEKO TARJOAJIEN ESIVALINTA JA TARJOUSPYYNNÖLN VALMISTELU NEUVOTTELUVAIHE SOPIMUKSEN ALLEKIRJOITUS RAKENTAMISEN ALOITUS 4.1 TAVOITEAIKATAULU 0.1 Alustava hankekuvaus ja tapaamisten sopiminen rakennusliikkeiden kanssa 8/2016 0.2 Markkinakartoitus 9/2016 0.3 Kunnan päätös hankkeen toteutusmallista 10/2016 1.1 Hankintailmoitus (kunnan päätöksenteon jälkeen) 10/2016 1.2 Osallistumishakemusten jättäminen 11/2016 1.3 Osallistumishakemusten arviointi 11/2016 1.4 Päätös tarjouskilpailuun valituista tarjoajista ja neuvottelut/alustavan tarjouspyynnön lähettäminen tarjoajille 11/2016 2.1 Neuvottelut ja suunnitelmien kehittäminen 12/2016-2/2017 2.2 Lopullinen tarjouspyyntö 3/2017 2.3 Lopullisen tarjouksen jättäminen 5/2017 2.4 Hankintapäätös (kunnanvaltuusto/virkamiespäätös) 6/2017 3.1 Hankkeen sopimusten allekirjoitus 9/2017 Toteutussuunnittelun ja rakentamisen aloitus (tavoitteena rakennuksen käyttöönotto syyslukukaudelle 2020) 10/2017 Asiantuntijoiden valinta syksyn 2016 aikana (asiantuntijat voidaan valita esimerkiksi suorahankintana vaiheeseen 1 ja vaiheiden 2-3 asiantuntijapalvelut voidaan kilpailuttaa) Kiinteistöleasing tai muu valittava rahoitus voidaan kilpailuttaa rinnakkaisena prosessina loppukesän 2017 aikana. 22.8.2016 13