1 (10) Hangon kaupungin vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma Taustaa: Toimintaympäristö ja kunnan väestökehitys Työpaikkakehitys Hangon kaupunki on vuokrataloyhtiön omistajana yhtenäistänyt ja keskittänyt vuokratalojen hallinnoinnin Hangon Vuokratalot Oy - nimiseen yhtiöön. Hangon kaupungin toimeksiannosta Oy Audiapro Ab/Tuomas Hanhela teki Hangon vuokrataloselvityksen, joka valmistui 13.10.2011. Toimeksiannon tavoitteena oli selvittää yhtiön taloudellinen tila ja tulevaisuuden toimintaedellytykset. Lähtökohtana tuolloin oli se, että yhtiön taloudellinen tilanne oli heikko ja yhtiön omistamiin rakennuksiin kohdistui vuoteen 2020 mennessä noin 1,6 miljoonan euron korjaustarve. Tämä Oy Audiapro Ab toteuttama selvitys ja yhtiön viimeinen tilinpäätös vuodelta 2015 ovat olleet tärkeitä elementtejä laadittaessa Hangon kaupungin vuokra-asumisen kehittämissuunnitelmaa. Hangon kaupungin väestökehitys on ollut negatiivinen koko 2000-luvun väestö on vähentynyt jokaisena vuotena ja väestöennuste on edelleen negatiivinen. Vuoden 2015 lopussa asukasmäärä oli 8 865. Työpaikkojen vähentymistä ja toisen asteen koulutuksen puuttumista pidetään suurimpina väestöä vähentäneinä tekijöinä. Hangon kaupungin väestörakenteessa on koko 2000-luvun ajan ollut vääristyvä trendi. Yli 64-vuotiaiden osuus väestöstä on jo yli 27 %, mikä on Uudenmaan korkein osuus. Vanheneva väestö lisää pienten asuntojen kysyntää. Asuntomarkkinoilla on vapaa-ajan asutuksen jatkuva lisääntyminen kuitenkin kompensoinut väestön vähentymistä asuntojen hinnat eivät ole laskeneet eikä tyhjiä asuntoja ei ole merkittävässä määrin. Hangon työttömyysaste pysyi vuoteen 2008 saakka kohtuullisena, mutta on sen jälkeen ollut korkea. Viimeisen tilaston mukaan työttömyysaste on 13,9 %, mikä on Uudenmaan korkeimpia. Autontuonnin väheneminen ja terästehtaan konkurssi ovat viime vuosien suurimpia työpaikkojen vähentymistä aiheuttaneita tekijöitä. Etenkin ammattitaidottomien on vaikea löytää töitä. Hangon työpaikkaomavaraisuus on ollut poikkeuksellisen korkea ja on edelleen yli 100 %. Naapurikuntien asukkaita käy töissä Hangossa.
2 (10) Elinkeinoelämän kehitys Hanko on 1980-luvun lopulle saakka ollut teollisuuden ja satamatoiminnan kaupunki. Rakennemuutoksen ja teknologiakehityksen johdosta teollisuuden ja sataman työpaikat ovat vähentyneet, vaikka volyymit ovat kasvaneet ja kasvavat. Prosessiteollisuudessa työpaikat ovat kuitenkin säilyneet. Matkailussa ja muilla palvelualoilla työpaikat ovat lisääntyneet. Muut kehitysnäkymät Kaikissa Hangon satamissa (Länsisatama, Ulkosatama ja Koverhar) on käynnissä tai suunnitteilla merkittäviä kapasiteettia lisääviä hankkeita. Tehtaanniemelle rakennetaan kylpylää ja vapaa-ajan asuntoja. Hotellin laajentaminen on käynnistymässä. Kuningatarvuorelle ollaan suunnittelemassa jopa noin 200 uutta asuntoa, joista osa tullee vapaa-ajan käyttöön. Joitakin suurempia vapaa-ajan kohteita on myös rakenteilla Käynnissä olevat ja suunnitellut satamien laajentamiset sekä merkittävät matkailuhankkeet tuovat uusia työpaikkoja ja saattavat hidastaa väestön vähenemistä.
3 (10) Vuokra-asuntokanta Hangon kaupungin omistamat vuokrataloyhtiöt Yhtiö omistusosuus Asuntojen lukumäärä Käyttöaste Hangon Vuokratalot Oy 100 % 276 87 % Kiint. Oy Pitkäkatu 43 88 % 32 95 % Muut kaupungin omistamat asunnot 7 100 % Norrbergan vanhustenasunnot 19 95 % Muut vuokrataloyhteisöt Yhtiö Asuntojen lukumäärä Käyttöaste Kiint. Oy Hangon Työväentalo 10 100 % Asunto Oy Hangon Telkäntie 10 100 % Kiint. Oy Aarrenmaltti 60 80 % Kiint. Oy Pilleri 24 100 % Kiint. Oy Kapseli 24 100 % Asunto Oy Nycanderinkatu 5 49 98 % Kiint. Oy Skäggfrans 17 Kiint. Oy Hangon Esplanadi 80 30 Kiint. Oy Ålen 26 Asunto Oy Pitkäkatu 25-29 48 87 % Lappohjassa sijaitsevat vuokra-asunnot 64 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Näistä ei ole tarkkoja tietoja. Hangossa on arviolta noin 200 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Tämän lisäksi on asuntoja viikkovuokrauksessa lähinnä kesäaikaan.
4 (10) Vuokra-asuntojen kysyntä Suurempien kerrostaloasuntojen (3h+K) kysyntä on merkittävästi vähentynyt ja pienempien asuntojen kysyntä on pysynyt melko vakaana. Asuntojen huono kunto on joissakin tapauksissa heikentänyt myös pienempien asuntojen kysyntää ja käyttöastetta. Vuokra-asuntojen kysynnän ennustetaan pysyvän lähivuosina jokseenkin ennallaan. Tavoitteet ja toimenpiteet Hangon kaupungin kokonaan omistamat vuokratalot on koottu kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: n taseeseen. Hangon kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: lle asettamat tavoitteet: - Yhtiön toiminta on järjestetty taloudellisesti, tehokkaasti ja asiakkaiden tarpeet huomioiden - Yhtiön omistamien rakennusten ylläpito on järjestetty niin, että niiden arvo säilyy - Asuntojen käyttöaste on vähintään 95 % - Yhtiön vuosikulut eivät ylitä tuloja Omistajaohjaus Hangon nykyinen vuokra-asuntokanta ei määrällisesti ja laadullisesti vastaa tulevaa kysyntää. Hangon kaupunki pyrkii kehittämään omistamaansa vuokraasuntokantaa kysynnän mukaiseksi. Tyhjillään olevia asuntoja remontoidaan kysyntäpainotteisesti. Niistä tyhjillään olevista asunnoista, joilla on alhainen kysyntä, voidaan mahdollisuuksien mukaan luopua. Tavoitteena on, että myytävät kohteet tulisivat suurimmalta osin omistusasuntokäyttöön tai vapaa-ajan asunnoiksi. Kaupungin vaikutusvallassa olevien vuokrataloyhtiöiden talous pyritään parantamaan sellaiseksi, että remontit ja peruskorjaukset voidaan toteuttaa riittävän ai kaisessa vaiheessa. Hangon kaupunki on nimennyt vaikutusvallassaan oleviin vuokrataloyhtiöihin hallituksen jäsenet luottamushenkilöistä tai virkamiehistä. Hangon Vuokratalot Oy:n talouden tervehdyttämissuunnitelma Hangon kaupungin kokonaan omistamat vuokratalot on koottu kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: taseeseen. Kaupunki omistaa yhtiön kokonaan. Yhtiö hallinnoi 276 asuntoa 13 talossa.
5 (10) Selvitys taloudellisten vaikeuksien syistä Hangon Vuokratalot Oy:n käyttöaste on pitkään ollut alhainen. vuoden 2015 käyttöaste oli 80,8 %. Käyttöastetta on laskenut suurten asuntojen (3h+k) heikko kysyntä sekä tyhjänä korjausta odottavat asunnot. Alhainen käyttöaste on ollut pääasiallinen syy heikkoon maksuvalmiuteen. Selvitys kuluneen viiden vuoden aikana Hangon kaupungin jo tekemistä tervehdyttämistoimenpiteistä ja sijoittamista varoista Hangon kaupunki antoi vuonna 2010 Hangon vuokratalot Oy:lle 500 000 lisälainan, kun yhtiön maksuvalmius oli heikentynyt. Yhtiön velat kaupungille kasvoivat yhteensä noin 1,7 milj. :n. 500 000 lisälaina erääntyi velkakirjan mukaan kokonaan maksettavaksi 31.12.2013. Vuonna 2013, kun yhtiön taloudelliset vaikeudet jatkuivat, laina-aikaa jatkettiin 3 vuodella siten, että laina erääntyy kokonaan maksettavaksi 31.12.2016. Hangon Vuokratalot Oy on myynyt vuoden 2015 lopulla kaksi kerrostaloa (48 asuntoa) käsittävän kohteen Jarl ulkopuoliselle sijoittajalle. Jarlissa oli myyntihetkellä 26 tyhjää asuntoa, joista valtaosa suuria asuntoja. Kun Jarl oli lisäksi velaton, paransi kauppa huomattavasti Hangon Vuokratalot Oy:n käyttöastetta. Jarlin uusi omistaja on ilmoittanut muuttavansa kohteen asunto Oy:ksi. Asunto-osakkeilla on Hangossa kohtalainen kysyntä, koska niitä ostetaan myös vapaa-ajan asunnoiksi. Selvitys / missä määrin yhtiö pystynyt maksamaan aravalainojen erääntyneitä korkoja ja lyhennyksiä vuonna 2016 ja arvio vuoden 2017 suorituksista. Yhtiö on vuonna 2016 maksanut aravalainojen lyhennyksiä ja korkoja 1.019.788,16. Loka-joulukuun 2016 aikana yhtiö pystyy maksamaan erääntyneitä aravalainojen korkoja ja lyhennyksiä n. 20.000 /kuukausi. Vuoden 2017 aikana yhtiö kykenee maksamaan aravalainojen korkoja ja lyhennyksiä n. Selvitys tehtävistä toimenpiteistä talouden tervehdyttämiseksi ja kaupungin vuokra-asuntokannan sopeuttamiseksi vastaamaan kysyntää - Huonokuntoiset asunnot pyritään kysynnän ja yhtiön nykyisten taloudellisten mahdollisuuksien mukaan saneeraamaan mahdollisimman pian, - Rivitalokohde Gunnarsäng sekä kohteeseen kuuluva entinen päiväkotirakennus että rivitalot Vesilintu ja Arviiri myydään, - Viihtyvyyden parantamiseksi talojen asukastoimikuntaa kehitetään asiakaslähtöisesti. - Kaupungin sosiaalitoimen ja työvoimahallinnon organisoiman ns. rempparyhmän käyttöä asuntojen saneeraamisessa ja kunnossapidossa aktiivisesti lisätään - Asuntojen luovuttamisessa otetaan käyttöön alkutarkastus- ja lopputarkastusmenettely. Tällä pyritään asuntojen vastuullisempaan käyttöön.
6 (10) - Selvitetään mahdollisuus aloittaa Sillenissä sosiaalinen isännöinti sekä kohteen muuttaminen tukiasunnoiksi, - selvitetään Senioritalon siirto kaupungin perusturvan suoraan hallintaan. - yhtiön nykyistä rahoitus- ja lainarakennetta uudistetaan yhteistyössä valtiokonttorin kanssa. Kaupungilla ei ole mahdollisuuksia panostaa taloudellisesti yhtiöön siinä määrin, että nykyiset talous-haasteet kyettäisiin ratkaisemaan ilman valtiokonttorin myötävaikutusta. Ainoa todellinen vaihtoehto tasapainottaa yhtiön talous on yhtiön pääoma- ja lainarakenteen uudistaminen yhteis- työssä valtiokonttorin kanssa. Näiden toimenpiteiden myötä yhtiölle jäisi jäljelle enää 198 vuokra-asuntoa yhtiön hallintaan, joka vastaisi paremmin kaupungin nykyistä ja tulevaa kysyntää.
7 (10) Suunnitelma yhtiön toiminnan kannalta pakollisista korjauksista tulevina vuosina ja korjausten arvioidut kustannukset KOHDE RAK.V./PK VUOSI TOIMENPIDE 0811 Keskilinja 1987 2016 Elementtisaumojen uusiminen 22 000,00 2016 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2017 Pihan uudistus (leikkiv. 13.000/3) 6 000,00 2017 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2018 Ikkunoiden ja parvekkeenovien uusiminen 120 000,00 2018 Katon uusiminen 60 000,00 2018 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2019 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2020 Parvekkeiden saneeraus 270 000,00 Yhteensä 2016-2020 518 000,00 0813 Pitkälinja 1987 2016 Elementtisaumojen uusiminen 22 000,00 2016 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2017 Pihan uudistus (leikkiv. 13.000/3) 6 000,00 2017 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2018 Ikkunoiden ja parvekkeenovien uusiminen 120 000,00 2018 Katon uusiminen 60 000,00 2018 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2019 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2020 Parvekkeiden saneeraus 270 000,00 Yhteensä 2016-2020 518 000,00 0836 Poikkilinja 1991 2016 Elementtisaumojen uusiminen 22 000,00 2016 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2017 Pihan uudistus (leikkiv. 13.000/3) 6 000,00 2017 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2018 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 2019 Kylpyhuone- ja keittiöremontti 10 000,00 Yhteensä 2016-2020 68 000,00
8 (10) 0831 Simpan 1974 / 1998 2017 Julkisivun homekäsittely ja pesu 2 000,00 Yhteensä 2016-2020 2 000,00 0832 Flundran 1974 / 1998 2017 Julkisivun homekäsittely ja pesu 2 000,00 Yhteensä 2016-2020 2 000,00 KOHDE RAK.V./PK VUOSI TOIMENPIDE 0837 Heinähanko 1985 2016 Pihan maarak. ja sadevesijärj. suunnittelu 3 000,00 Asunnon kunnostus B16 10 000,00 2017 Pihan maarakennus ja sadevesij. korjaustyöt 30 000,00 Roskakatoksen rakentaminen 8 000,00 Ikkunoiden- ja parvekkeenovien vaihto 60 000,00 Yhteensä 2016-2020 111 000,00 0835 Suopursu 1992-94 2016 Julkisivun homepesu 1 500,00 Kylpyhuonesaneeraus, vesivahinko 12 000,00 Varastokattojen korjaus, vesivahinko 20 000,00 2017 Julkisivun maalaus, sadevesikourut ja syöksyt 30 000,00 2018 Pihan leikkitelineiden uudistus 15 000,00 Yhteensä 2016-2020 78 500,00 0839 Pikkuorava 1992 2016 Julkisivun homepesu 1 500,00 Pihan maarak. ja sadevesijärj. suunnittelu 3 000,00 KORJAUSTARVESELVITYS 5-VUODEN SUUNNITELMA 2017 Kaukolämpöön liittyminen 30 000,00 Julkisivun maalaus, sadevesikourut ja syöksyt 30 000,00 Pihan maarakennus ja sadevesij. korjaustyöt 30 000,00 Roskakatoksen rakentaminen 8 000,00 2018 Pihan leikkitelineiden uudistus 15 000,00 Yhteensä 2016-2020 117 500,00 YHTEENSÄ 2016 147 000,00 YHTEENSÄ 2017 274 000,00 YHTEENSÄ 2018 390 000,00 YHTEENSÄ 2019 30 000,00 YHTEENSÄ 2020 540 000,00 YHTEENSÄ 1 381 000,00
9 (10) Jäljelle jäävä asuntokanta muutosten jälkeen 0811 Keskilinja, Linjakatu 2 Rakennusvuosi 1987 (ei peruskorjattu) Käyttöaste 2015 80,1 % Vuokra 2016 / m2 9,80 Huoneistoja yhteensä 29 kpl : 8 x 1h + k 37,5-38 m2 3 x 2h + kk 45 m2 12 x 2h + k 58,5-60 m2 6 x 3h + k 70 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 251 407,17 Korjaustarve 2016-2020 518 000,00 0813 Pitkälinja, Linjakatu 4 Rakennusvuosi 1987 (ei peruskorjattu) Käyttöaste 2015 89,9 % Vuokra 2016 / m2 9,80 Huoneistoja yhteensä 29 kpl : 8 x 1h + k 37,5-38 m2 3 x 2h + kk 45 m2 12 x 2h + k 58,5-60 m2 6 x 3h + k 70 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 251 565,01 Korjaustarve 2016-2020 518 000,00 0836 Poikkilinja, Pitkäkatu 23 Rakennusvuosi 1991 (ei peruskorjattu) Käyttöaste 2015 89,4 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 20 kpl : 12 x 2h + kk 45-50 m2 6 x 2h + k 58 m2 2 x 3h + k 72 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 437 032,06 Korjaustarve 2016-2020 68 000,00 0831 Simpan, Halmstadinkatu 38 Rakennusvuosi 1974, peruskorjattu 1998 Käyttöaste 2015 93,4 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 24 kpl : 3 x 1h + kk 32 m2 3 x 2h + kk 48 m2 9 x 2h + k 59,5 m2 6 x 3h + k 75,5 m2 3 x 4h + k 91,5 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 650 747,95 Korjaustarve 2016-2020 2 000,00 0832 Flundran, Halmstadinkatu 34 Rakennusvuosi 1974, peruskorjattu 1998 Käyttöaste 2015 81,3 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 24 kpl :
10 (10) 3 x 1h + kk 32 m2 3 x 2h + kk 48 m2 9 x 2h + k 59,5 m2 6 x 3h + k 75,5 m2 3 x 4h + k 91,5 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 293 612,47 Korjaustarve 2016-2020 2 000,00 0837 Heinähanko, Suokatu 14-16 Rakennusvuosi 1985 (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste 2015 87,2 % Vuokra 2016 / m2 10,00 Huoneistoja yhteensä 16 kpl : 12 x 2h + k + s 60-61 m2 4 x 3h + k + s 80-81 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 41 058,88 Korjaustarve 2016-2020 111 000,00 0835 Suopursu, Suokatu 15-17 Rakennusvuosi 1992-94 (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste 2015 98,9 % Vuokra 2016 / m2 10,40 Huoneistoja yhteensä 30 kpl : 8 x 1h + tupak + s 40-40,5 m2 8 x 2h + kk + s 48 m2 8 x 2h + k + s 56,5-59 m2 4 x 3h + k + s 80-80,5 m2 2 x 4h + k + s 89 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 735 887,33 Korjaustarve 2016-2020 78 500,00 0839 Pikkuorava, Halmstadinkatu 37 Rakennusvuosi 1992 (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste 2015 92,5 % Vuokra 2016 / m2 10,00 Huoneistoja yhteensä 26 kpl : 18 x 2h + k + s 61-61,5 m2 8 x 3h + k + s 76,5-77 m2 Valtiokonttorivelka 1.9.2016 908 186,89 Korjaustarve 2016-2020 117 500,00