Ajankohtaista vuokranmäärityksen ohjauksessa ja valvonnassa Havaintoja vuokramarkkinoilta Hyyryläispäivät 3.10.2015 Johtava ylitarkastaja Sami Turunen
ARA toimeenpanee valtion asuntopolitiikkaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä. ARA on myös mukana asumisen kehittämiseen ja asuntomarkkinoiden asiantuntijuuteen liittyvissä hankkeissa ja tuottaa alan tietopalvelua. ARA on asumisen asiantunteva kumppani, kehittäjä ja uudistaja, joka edistää ekologisesti kestävää, laadukasta ja kohtuuhintaista asumista. Periaatteena on: jokaisella on oikeus hyvään asumiseen.
Omakustannusperiaate Rajoitusten alaisten ARA-asuntojen vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti (Aravarajoituslaki 1190/1993, 7 ja laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 604/2001, 13 ). Omakustannusperiaatteen noudattaminen on pystyttävä pyydettäessä osoittamaan (esimerkiksi jälkilaskelmalla). Omakustannusperiaate ei koske kaikkia ARAkohteita. Vuokranmääritys on vapaata esimerkiksi ns. vanhan korkotukilain nojalla rahoitetuissa ja ns. välimallin kohteissa sekä jatkorajoituksilla olevissa kohteissa. Vuokran tulee kuitenkin aina olla kohtuullinen (huoneenvuokralaki). 3
Omakustannusvuokra Vuokrassa otetaan huomioon menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta (ml. lain mukaiseen luovutuskorvaukseen sisältyvä indeksitarkistus) 2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta, 3) perusparannuksista, joilla kiinteistö tai rakennus sekä asunnot saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia 4) varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin, 5) omalle pääomalle maksettavasta korosta (tällä hetkellä 8 %) 6) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät ole lain vastaisia (Ks. tarkemmin: aravarajoituslaki 1190/1993, 7 ja korkotukilaki 604/2001, 13 ) 4
Ajankohtaista vuokrien valvonnassa Hyväksytty lakimuutos Vuokranmääritystä koskevien periaatteiden valvonta siirtyi kunnilta ARAlle 1.1.2014 alkaen Valvonta on viranomaislähtöistä hallinnollista toimintaa ja valvontaresurssit kohdennetaan koko ARA-kantaan suunnitelmallisesti. Valvonta kohdistuu pääasiassa tasausryhmien tasolle, ei yksittäisiin asuntoihin. Yksittäisen huoneiston vuokran kohtuullisuuden arviointi on edelleen yleisten tuomioistuinten (käräjäoikeuksien) tehtävänä. Valvonnan tavoitteena on varmistaa, että ARAasuntojen vuokrat määräytyvät sääntöjen mukaisesti. 5
Ajankohtaista vuokrien valvonnassa Sipilän hallitusohjelmassa on esitetty useita asumista koskevia ja myös omakustannusvuokria koskevia muutoksia. Ympäristöministeriö on pyytänyt omakustannusvuokria koskevaan lakiesitykseen lausuntoja 25.9.2015 mennessä. Lakiesitys ja lausuntopyyntö: www.ymparisto.fi > Asuminen > Lainsäädäntö ja ohjeet > Asumisen valmisteilla oleva lainsäädäntö Mahdollisia muutoksia mm.: Peruskorjauksiin varautumiseen rajoituksia Rajoitetaan vuokrien tasaamista yli maakuntien ja eri tuotantotyyppien Kilpailuttamisen edellyttäminen (isännöintipalvelut yms.) Vuokrataloyhteisöille jälkilaskelman laatimisvelvollisuus Oman pääoman kohtuullinen tuotto 8 % 4 % 6
Vuokranmäärityksen ohjaus ja valvonta Menetelmiä mm. yleinen ohjeistus, vuokrataloyhteisöjen ja asukkaiden yhteydenottoihin vastaaminen, paikan päällä tehtävät tarkastukset, asiakirjatarkastukset, ohjauskäynnit sekä koulutukset ja seminaarit Aiemmin annetut ohjeet vuokranmäärityksen periaatteista ovat soveltuvin osin edelleen voimassa. ARA ei tällä hetkellä edellytä raportointia kaikilta vuokrataloyhteisöiltä. Raportteja pyydetään tietyiltä yhteisöiltä ARAn valvontasuunnitelman mukaisesti. Laajempaa raportointia tullaan kuitenkin edellyttämään myöhemmin tätä tarkoitusta varten kehitettävän VALPAS-tietojärjestelmän kautta. 7
Vuokranmäärityksen tarkastukset Jo uuden kohteen rahoitusvaiheessa kysytään korkotukilainan hakijalta arviota tulevasta vuokratasosta. Kohteen omakustannusvuokra tulee määritellä uudelleen kohteen käyttöönottovaiheessa arvioitujen kustannusten mukaisesti. ARA tekee tarkastuksia paikan päällä ja asiakirjojen perusteella. Tarkastuksissa käsitellään esimerkiksi: yhteisön yleisiä vuokranmääritys- ja tasausperiaatteita vuokranmäärityslaskelmia (talousarviot) jälkilaskelmia (yli-/alijäämät) kirjanpitoaineistoa asukasdemokratian toteuttamista vuokrasopimusmalleja 8
Uusi tietojärjestelmä VALPAS ARA kehittää asumisoikeusyhteisöjen, vuokrataloyhteisöjen ja ARAn yleishyödyllisiksi nimeämien yhteisöjen ohjausta ja valvontaa varten uutta tietojärjestelmää. Järjestelmän kautta tullaan myöhemmin pyytämään tietoa vuokrista ja aso-vastikkeista nykyistä laajemmin. Järjestelmän toteutusvaiheen alustava aikataulu (muutokset mahdollisia): Järjestelmän toimittaja valittu 22.6.2015 Toteutusvaihe syyskuu 2015 huhtikuu 2016 Käyttöönotto keväällä ja syksyllä 2016 9
Tietojärjestelmän mahdollisia toimintoja Ohjeistus ja usein kysytyt kysymykset samassa paikassa Yhteydenpito ARAn ja vuokratalo-/asumisoikeusyhteisöjen välillä Raportointi Vuokranmäärityslaskelmat, käyttövastikelaskelmat, jälkilaskelmat, vuosi-ilmoitukset ja tilinpäätöstiedot Mahdollisuus raportoida suoraan avoimen rajapinnan ja/tai raporttipohjien kautta suoraan yhteisöjen tietojärjestelmistä Tarkastukset Tietopyynnöt, tarkastuskertomukset vastineineen, jälkiseuranta Asuntomarkkinatiedon kerääminen ja julkaisu Kyselyiden kuntia koskevat osuudet Osa tiedoista voisi tulla suoraan kiinteistöjen omistajilta Muuta, mitä? Järjestelmän kehitystyö on käynnissä, mutta järjestelmän tarkempaa sisältöä ei ole vielä vahvistettu. Lähetä kommenttisi tai ideasi osoitteeseen vuokranmaaritys@ara.fi! 10
Vuokrien tasaus (Huom. Sipilän hallitusohjelmassa on esitetty muutoksia tasausperiaatteisiin) Saman omistajan omistamien aravalain ja/tai uuden korkotukilain 1.1.2002 jälkeen lainoitettujen vuokratalojen ja asuntojen vuokrat voidaan tasata keskenään. Tällä hetkellä tasauksen voi toteuttaa samalla paikkakunnalla olevien tai koko Suomen alueella olevien asuntojen kesken. Suositeltavaa on tasata vain pääomamenot ja hoitomenoista vain tontin vuokrat ja suurehkot korjausmenot, mutta myös kokonaisvuokran saa tasata. Tasauksen tavoitteena on, että vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa. Käyttöarvo voidaan huomioida pisteyttämällä kohteet esimerkiksi seuraavien kriteerien mukaan: talon ikä, talotyyppi, 11 sijainti, tehdyt peruskorjaukset ja varustetaso.
Tasausmalli (Excel-työkalu) ARA on julkaissut excel-muotoisen tasausmallin käyttöarvon mukaiseen vuokrien/aso-vastikkeiden tasaamiseen. Malli ja ohje: www.ara.fi/tasaus Mallia voidaan päivittää käyttökokemusten perusteella. Mallin hyödyntäminen on yhteisöille vapaaehtoista. Yhteisöt voivat muokata tasausmallia omaan toimintaansa sopivaksi esimerkiksi muuttamalla painotusarvoja (%- lukuja) ja pisteytystä (eri asioista annettavat pisteet (+/-) Uuden tasausmallin käyttöönotto on asia, joka tulee käsitellä yhteishallintolain säädösten mukaisesti (asukkailla mahdollisuus osallistua valmisteluun ja antaa lausuntoja) 12
Luokittelut tasausmallissa www.ara.fi/tasaus Luokittelujen tavoitteena on tuoda esille eri alueiden ja kohteiden väliset erot. 1. Asuinalueiden luokittelu alueellisesti ja/tai valtakunnallisesti - sijainti, palvelut, liikenneyhteydet, hinta- ja vuokrataso verrattuna kunnan keskitasoon, vajaakäyttö, asukasvaihtuvuus, rakennuskanta, vetovoimatekijät ja esteettömyys 2. Kohteiden luokittelu - rakennustyyppi: kerrostalo, pienkerrostalo, rivitalo, pientalo - tekninen käyttöikä: sisäpinnat ja kalusteet, ikkunat ja ovet, talotekniikka, sähkö- ja teletekniikka, ulkopinnat ja runko - laatu- ja varustetaso: sauna, parveke, parvekelasitus, hissi, muut varusteet 3. Käyttöarvon tarkentaminen (harkinta) - Mahdollisuus käyttöarvon harkinnanvaraiseen tarkentamiseen. - Esim. tilanteissa, joissa uudet tasausperiaatteet johtaisivat liian suuriin muutoksiin vuokrankehityksessä yksittäisessä kohteessa. 13
Epäilen, että omakustannusperiaatetta rikotaan ARA-kohteessa. Miten voin toimia? Asukkaiden toimielimllä on mm. oikeus osallistua vuokranmääritykseen ja antaa asiasta lausuntoja. Voit ottaa yhteyttä oman kohteesi asukastoimielimeen (asukastoimikunta, asukashallitus, asukkaiden kokous, hallituksen jäsen tms.). Voit myös ottaa yhteyttä suoraan kyseessä olevaan vuokrataloyhteisöön tai vuokraukseen liittyviä asioita hoitavaan isännöitsijään / asumisneuvojaan. Voit ottaa yhteyttä ARAan (vuokranmaaritys@ara.fi). ARA valvoo omakustannusperiaatteen noudattamista yleisesti. Yksittäisten asuntojen vuokran kohtuullisuuden valvonta kuuluu yleisille tuomioistuimille (käräjäoikeuksille). Jos vuokrankorotukset eivät pysy lainsäädännön edellyttämän kohtuullisuuden rajoissa, vuokralainen voi viedä asian tuomioistuimen tai kuluttajariitalautakunnan tutkittavaksi.
Havaintoja vuokramarkkinoilta johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus 19.11.2009
Vuokrat suurimmissa kaupungeissa ( /m2) vuonna 2014 20 18 ARA-vuokrat vapaarah.vuokrat uudet vapaarah. 16 14 12 10 8 Lähde: Tilastokeskus 16
Havaintoja vuokramarkkinoilta 2014 (suluissa 2013) Vuokrat nousivat koko maassa 3,2 % (3,8 %) ARA-vuokrat 3,0 % (3,4 %) vapaarahoitteiset 3,4 % (3,4 %) Vap.rah. uudet vuokrasuhteet nousivat 2,8 % (3,4 %) Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat kohosivat 5,2 % (4,4 %) ja muualla maassa 2,0 % (3,3 %) Neljäntenä peräkkäisenä vuotena vuokrat nousivat enemmän kuin asuntojen hinnat: Koko maa -0,9 %, PKS -0.9 %, muu maa -0,9 % Lähde: Tilastokeskus Asuntojen vuokrat 2014 (6.3.2015), Osakeasuntojen hinnat (27.2.2015) 17
ARA- ja vapaarahoitteisten vuokrien hintaero kasvoi pääkaupunkiseudulla vuonna 2014 (suluissa 2013) Helsinki 49,3 % (45,7 %) Espoo 22,8 % (18,7 %) Vantaa 16,4 % (15,4 %) Kehyskunnissa ero pieneni 3,3 % (4,0 %) Yli 20 % hinnanero Helsingin lisäksi vain Joensuussa (22,2 %) ja Kuopiossa (20,9 %). ARA-vuokrat olivat Porissa (-5,4 %) ja Rovaniemellä (-1,3 %) %) kalliimpia kuin vapaarahoitteiset vuokrat. ARA-vuokrat olivat 192 kunnassa kalliimpia kuin vapaarahoitteiset vuokrat (Kelan yl.asumistuensaajien tilasto 2/2015. 18
Lisätietoja Lisätietoja vuokranmäärityksestä: www.ara.fi/vuokranmaaritys Uutta: Syyskuussa 2015 julkaistu tasausmalli/excel-työkalu: www.ara.fi/tasaus ARAn tietopankki: www.ara.fi ARA-tietopankki asuntomarkkinakatsauksia ARAn selvityksiä ja julkaisuja Kelan kuntakohtaiset vuokratilastot Yhteystiedot: vuokranmaaritys@ara.fi johtava ylitarkastaja Sami Turunen (GSM 029 525 0803 / 050 563 9666 / sami.turunen@ara.fi) ylitarkastaja Heli Honkasalo (GSM 029 525 0833 / 050 382 9121 / heli.honkasalo@ara.fi) 19