Vuosikertomus 2006

Sponda Oyj Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintiellä sijaitsevat Bulevardi 1, Mannerheimintie 2, 4 ja 6 kuuluvat myös Spondalle. Kiinteistöissä on runsaasti liiketilaa. Toimistotiloissa toimii asianajotoimisto, rahoitusja konsulttialan yrityksiä. Visio Sponda on toimitila-asiakkaan ensimmäinen valinta. Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka innovatiivisilla, asiakaslähtöisillä ratkaisuilla ja laadukkaalla kiinteistöjen ylläpidolla saavuttaa toimialan ja -alueen parhaan tuoton ottamalla hallittua kehitys- ja vuokrausriskiä. Sponda luo aktiivisesti alan parhaita käytäntöjä ja toimii vastuullisesti ympäristön ja kaupunkikuvan kehittäjänä. Toiminta-ajatus Spondan toiminta-ajatus on omistaa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle.

Sponda lyhyesti Sisällysluettelo Sponda Oyj on markkina-arvoltaan suurin Helsingin Pörssissä listattu kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toiminta-ajatuksena on omistaa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. Sponda osti 14.12.2006 suomalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan 943 milj. eurolla. Yritysoston seurauk sena Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2 455,1 milj. euroa (1 259,7 vuonna 2005). Spondan kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala on noin 2 milj. m 2. Sponda omistaa pääosin pääkaupunkiseudulla ja Oulussa, Tampereella ja Turussa yhteensä 250 sijoituskiinteistöä, joista 218 oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja 32 logistiikka kiinteistöjä. 1 Sponda lyhyesti 2 Tunnusluvut ja vuoden tärkeimmät tapahtumat 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoitus Spondaan 8 Toimintaympäristö 12 Liiketoiminta 15 Kapiteelin hankinta 16 Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla 18 Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 22 Logistiikkakiinteistöt 26 Kiinteistökehitys 28 Kiinteistörahastot 30 Venäjä ja Baltia 33 Ovenia ja asiakaspalvelukeskukset 34 Rahoitus ja rahoitusriskienhallinta 36 Henkilöstö ja ympäristö 40 Corporate Governance 45 Tilinpäätös 2006 104 Tietoja osakkeenomistajille Strategia 2007 Spondan tavoitteena on vahvistaa yhtiön asemaa yhtenä Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sponda kehittää aktiivisesti omaan omistukseen kiinteistöhankkeita Suomessa ja lähialueilla. Sponda laajentaa toimintaansa Venäjällä sijoittamalla toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkakiinteistöihin. Suomessa Spondan sijoitustoiminnan painopistealueena on pääkaupunkiseudun lisäksi Tampereen, Turun ja Oulun talousalueet. Muun Suomen kiinteistömarkkinoilla Sponda toimii hallinnoimiensa kiinteistörahastojen kautta. Arvot Yhtiölle tärkeitä arvoja ovat innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito. VUOSIKERTOMUS 2006 1

Vuoden tärkeimmät tapahtumat Tammikuu 12.1.2006 Sponda Oyj ja JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L. allekirjoittivat sopimuksen kiinteistörahaston perustamisesta. Rahasto sijoittaa pääasiallisesti toimisto- ja liiketilakiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa kiinteistörahastosta 20 %. Sponda vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. 13.1.2006 Sponda osti OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj:ltä toimistotalon Espoon Mäkkylässä osoitteessa Kalkkipellontie 6. Kiinteistön kauppahinta oli 11,2 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 8 800 m 2. Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 3 450 m 2. Huhtikuu 7.4.2006 Sponda osti pääkaupunkiseudulta kolme toimitilakiinteistöä 12,3 milj. eurolla. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on 11 700 m 2. 28.4.2006 Sponda sijoitti liikekiinteistöihin kiinteistörahasto JER Europe Fund II Holdings S.A.R.L:n kautta.rahasto hankki kiinteistöjä Hämeenlinnasta, Jyväskylästä, Kemistä, Lappeenrannasta ja Raumalta 42 milj. eurolla. Toukokuu 23.5.2006 Helsingin kaupunki vahvisti Spondan omistaman City-Centerin eli Makkaratalon kaavamuutoksen. Koko projektin arvioidaan valmistuvan vuonna 2011. Kesäkuu 27.6.2006 Sponda ja seitsemän institutionaalista sijoittajaa allekirjoittivat sopimuksen logistiikkakiinteistörahaston, Sponda Kiinteistörahasto I Ky:n, perustamisesta. Spondan osuus rahastosta oli perustamishetkellä 47 %. 30.6.2006 Sponda osti 19,5 milj. eurolla Oy Realinvest Ab:lta 58 %:n omistusosuuden Kiinteistö Oy Heimolan osakkeista Yliopistonkatu 5:ssä Helsingin keskustassa. 31.8.2006 Sponda osti neljä logistiikkakiinteistöä Raskone Oy:ltä 16,4 milj. eurolla. Kiinteistöt sijaitsevat Vantaalla, Oulussa, Kuusankoskella ja Mikkelissä. Lokakuu 2.10.2006 Sponda myi noin 37 milj. eurolla seitsemän logistiikkakiinteistöä Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Kiinteistöt sijaitsevat Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla. 5.10.2006 Sponda osti Realinvest Oy:ltä toimistokiinteistön Helsingin Ruoholahdesta 10,4 milj. eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 5 455 m 2. 16.10.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman logistiikka-alueen rakentamisesta. Kehitysprojektin kokonaisinvestointi on hieman yli 100 milj. euroa, ja investoinnit alkavat vuoden 2007 lopussa. 19.10.2006 Sponda solmi Yleisradion eläkesäätiön kanssa sopimuksen, jonka perusteella osapuolet kehittävät yhdessä toimitilakohteen Länsi-Pasilaan Yleisradion eläkesäätiön tontille. Spondan osuus noin 95 milj. euron hankkeesta on 60 %. 20.10.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda osti kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osake kannan noin 950 milj. eurolla. Yhtiöiden kiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo on noin 2,7 miljardia euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 2 miljoonaa m 2. 2 SPONDA

Tunnusluvut Konsernin tunnusluvut (IFRS) 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 Liikevaihto, Me 116,9 103,0 99,2 Liikevoitto, Me 103,9 65,5 17,1 Voitto ennen veroja, Me 65,4 39,2-9,5 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,56 0,57 0,53 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,45 7,25 7,44 Tulos/osake, e 0,61 0,37 0,04 Sijoitetun pääoman tuotto, % 7,19 (1) 5,57 1,50 P/E-luku 19,7 21,2 176,9 Omavaraisuusaste, % 20,2 44,9 47,1 Osinko, e 0,40 *) 0,50 0,50 Osinko tuloksesta, % 65,60 *) 133,42 1 231,80 Efektiivinen osinko, % 3,33 *) 6,29 6,96 (1) Vuoden 2006 osalta on tunnuslukujen laskennassa käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja tase-erien osalta * Hallituksen esitys perustuen tammi-helmikuussa 2007 toteutetun osakeannin jälkeiseen osakemäärään TULOS/OSAKE, e SIJOITUSKIINTEISTÖOMAISUUDEN KÄYPÄ ARVO, Me Marraskuu 16.11.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Ensimmäisen vaiheen kokonaisinvestointi on noin 34 milj. euroa, ja toisen vaiheen noin 8 milj. euroa. 16.11.2006 Kilpailuvirasto ilmoitti hyväksyneensä yrityskaupan, jossa Sponda Oyj hankki määräysvallan Kapiteeli Oyj:ssä. Joulukuu 14.12.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat lopullisen sopimuksen Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan ostamisesta 943 mil. eurolla. Kapiteelin luvut yhdistetään Spondan-konsernin lukuihin 1.12.2006 lähtien. Spondan viisi liiketoimintayksikköä 1.1.2007 alkaen ovat Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2002* 2003* 2004 2005 2006 * Vuoden 2002 2003 luvut ovat FAS-raportoinnin mukaisia 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 NETTOTUOTON JAKAUTUMINEN LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN Nettotuotot yhteensä 87,1 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 1 % Kiinteistökehitys 0 % Logistiikka 26 % 2002 2003 2004 2005 2006* * Sisältää Kapiteelin sijoituskiinteistöomaisuuden 1 070 Me Myyntikiinteistöt 1 % Toimistot ja liiketilat 72 % VUOSIKERTOMUS 2006 3

Toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtaja Kari Inkinen aloitti Spondan toimitusjohtajana 1.6.2005. Hän on syntynyt vuonna 1957 ja on koulutukseltaan diplomiinsinööri (TKK, Rakennusosasto 1984). Inkinen on hankkinut työkokemuksensa erilaisissa johdon tehtävissä kiinteistö alalla: YIT-Yhtymässä vuosina 1985 1998 ja viimeksi Kapiteelin toimitusjohtajana vuosina 1999 2005. Spondan liiketoiminta kehittyi kuluneen vuoden aikana suotuisasti ja suunnitelmien mukaisesti. Liikevaihto kasvoi hieman, ja kiinteistöjen nettotuotot lisääntyivät suunnitellusti. Toimisto- ja liiketilojen käyttöaste nousi ja kiinteistöomaisuutemme kaksinkertaistui Kapiteeli-kaupan myötä. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,2 (5,6 % vuonna 2005) ja operatiivinen kassavirta / osake oli 0,56 (0,57) euroa. Runsas vuosi sitten Sponda julkisti uuden strategian, jonka päätavoitteet olivat kannattavuuden ja kasvun tavoittelu kiinteistökehitystä aktivoimalla, laajentamalla toimintaaluetta pääasiassa kiinteistörahastojen kautta pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ja käynnistämällä Venäjän ja Baltian liiketoiminta. Asiakkaitten palveluun on samanaikaisesti panostettu entistä enemmän. 4 SPONDA

Suotuisat vuokrausmarkkinat vaikuttivat positiivisesti Spondan liiketoimintaan Suomen hyvän taloudellisen tilanteen myötä Spondan tilojen käyttöaste on ollut nousussa. Ydinkeskustan peruskorjatuista tiloista on ollut kysyntää ja markkinavuokratasot ovat kehittyneet positiivisesti. Keskustan vetovoima on lisääntynyt ja Spondan kohteisiin Kaartiinkaupunkiin Korkeavuorenkadulle ja Unioninkadulle Havis Business Centeriin on tullut useita uusia asiakkaita. Myös muualla pääkaupunkiseudulla kehitys on ollut positiivista. Toimistokiinteistöjen rakentamisen aktiviteetti on ollut nousussa, mutta uudet investoinnit eivät vielä aiheuta ylitarjontariskiä. Kapiteeli osaksi Sponda-konsernia Kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin koko osakekannan osto 943 milj. eurolla oli Spondalle vuoden tärkein tapahtuma. Spondan asema yhtenä alan merkittävimmistä toimijoista vahvistui kaupan myötä. Kauppa vaikuttaa monella tavalla liiketoimintaamme ja edistää strategisia tavoitteitamme. Asiakkaillemme kaupan positiiviset vaikutukset näkyvät asiakaslähtöisen palvelun laajenemisena, asiantuntemuksen syventymisenä sekä entistä parempina ja monimuotoisempina tilaratkaisuina. Synergiaetuja saadaan myös kehittämällä yhteinen tietohallintajärjestelmä ja luopumalla päällekkäisistä markkinointitoimenpiteistä. Yrityskaupan ja siihen liittyvien rahoitusjärjestelyjen, osakeannin ja kiinteistömyyntien jälkeen, Spondan pääomarakenteesta tulee entistä tehokkaampi. Alueellisesti uusi konserni keskittyy pääkaupunkiseudulle, Ouluun, Tampereelle ja Turkuun sekä Venäjälle. Alan laajin asiakaspalveluorganisaatio käsittää myös valtakunnallisen aluekonttoriverkoston. Spondan ja Kapiteelin integraatio on suuri haaste, sillä organisaatioita lähdetään nopeasti yhdistämään. Olemme muodostaneet työryhmiä etsimään kummastakin yhtiöstä parhaat toimintatavat. Ne yhdistä mällä ja kuuntelemalla henkilöstöä luomme alan parhaan toimijan Suomessa. Kasvua kiinteistökehityksestä ja uusilta liiketoiminta-alueilta Kulunut vuosi oli vilkas Kiinteistökehitykselle. Sponda voitti kaksi Vuosaaren satamaa koskevaa tarjouskilpailua, jotka koskivat sekä logistiikkakeskuksen että porttirakennuksen rakennuttamista, tilojen vuokrausta ja managerointia. Sataman yhteensä noin 140 milj. euron investointikohteet ovat Spondan suurimpia kiinteistökehityshankkeita. Sataman logistiikkakeskus tulee tarjoamaan joustavia ja monipuolisia tiloja. City-Centerin vaiheittain toteutettava uudistus käynnistyi vuonna 2006. Hanke etenee aikataulun mukaisesti ja arvioitu valmistumisaika on vuonna 2011. Sponda käynnisti Venäjän ja Baltian liiketoiminnot tavoitteiden mukaisesti vuonna 2006. Investointitoiminta saatiin alkuun kun Sponda osti logistiikkakohteen Pietarin alueelta. Näemme Venäjän edelleen mielenkiintoisena markkinana, tavoitteemme on investoida Venäjälle noin 200 miljoonaa euroa seuraavien kolmen vuoden aikana. Uskomme, että vahvistuneella Spondalla on yhä paremmat mahdollisuudet toimia Venäjän ja Baltian markkinoilla. Sponda laajensi toimintaansa kiinteistömanageerauksen alueelle kuluneen vuoden aikana. Sponda on mukana sijoittajana ja managerina kahdessa, vuoden 2006 aikana perustetussa rahastossa: JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L:ssa, joka sijoittaa toimisto- ja liiketilakiinteistöihin sekä logistiikkarahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. Kiinteistörahastojen toiminta-alue on rajattu strategisesti pääkaupunkiseudun ja kolmen kasvukeskuksen, Oulun, Tampereen ja Turun, ulkopuolelle. Molempien rahastojen kiinteistöinvestoinnit on saatu hyvään vauhtiin, ja arvioimme positiivisen kehityksen jatkuvan myös vuonna 2007. Kasvu ja kannattavuus edelleen tavoitteena Spondan strategisena tavoitteena on edelleen kasvu ja kannattavuus. Tavoitteenamme on kehittää kaikkia liiketoiminta-alueita. Uskomme saavuttavamme tavoitteemme, sillä uuden Spondan asiakkaiden käytössä on yhä vahvempi ammattitaitoinen organisaatio ja laajentunut tilatarjonta. Kiitän asiakkaitamme, yhteistyökumppaneitamme ja osakkeenomistajiamme kuluneesta vuodesta ja luottamuksesta yhtiötämme kohtaan. Parhaat kiitokset henkilökunnallemme, joka on ollut aktiivisesti mukana vuoden aikana tapahtuneissa monissa muutoksissa. Kari Inkinen VUOSIKERTOMUS 2006 5

Sijoitus Spondaan Hotelli Seurahuone sijaitsee Spondan omistamassa Graniittilinnassa Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintien ja Kaivokadun kulmassa. Armas Lindgrenin alkujaan vakuutusyhtiö Kalevalle suunnittelema arvokiinteistö valmistui vuonna 1911. Talossa toimii Hotelli Seurahuone ja Nordean henkilö- ja yritysasiakkaita palvelevia toimintoja. 6 SPONDA

Kapiteeli-kauppa kaksinkertaisti Spondan sijoituskiinteistösalkun 2,5 mrd. euroon ja vahvisti yhtiön asemaa kiinteistömarkkinoilla. vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Sponda Oyj on kiinteistösijoitusyhtiö, joka listautui Helsingin Pörssiin vuonna 1998. Yhtiön osake on mukana sekä kansainvälisissä että kotimaisissa indekseissä, kuten EPRA/NAREIT Europe Real Estate Index ja OMX Nordic Mid Cap EUR GI. EPRA/ NAREIT mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kokonaistuottoa. Viimeisten viiden vuoden aikana Spondan osakkeen kokonaistuotto oli noin 28 % (EPRA/NAREIT Europe Index 29.12.2006). Vapaasti vaihdettavien osakkeiden määrä oli vuoden 2006 lopussa noin 66 % osakekannasta. Spondan sijoituskiinteistösalkku muodostui vuoden 2006 lopussa toimisto- ja liiketilakiinteistöistä, logistiikkakiinteistöistä sekä kiinteistökehityskohteista. Joulukuun 14. päivänä 2006 toteutuneen Kapiteeli-kaupan myötä Spondan kiinteistösalkun koko kaksinkertaistui, mikä toi yhtiölle entistä vahvemman aseman Suomen kiinteistömarkkinoilla sekä vuokraus- että investointitoiminnassa. Tammikuussa 2007 yhtiön hallitus päätti maksullisesta osakeannista, jossa nykyisten osakkeenomistajien merkittäväksi tarjottiin 31 722 910 uutta osaketta, eli yhtiön osakkeiden määrä kasvoi 40 %. Liikkeeseenlaskettujen osakkeiden uskotaan parantavan Spondan osakkeen likviditeettiä. Yhtiön kiinteistösijoitustoimintaa tukevat ammattitaitoinen organisaatio ja laadukas kiinteistöjen ylläpito. Kapiteeli-kaupan myötä Spondan henkilökunta vahvistui yli 100:lla kiinteistöalan ammattilaisella, ja yhtiö voi palvella asiakkaitaan entistä tehokkaammin. Osakekohtainen tulos kasvaa Sponda on määritellyt tavoitteekseen jatkuvan kannattavan kasvun ja on asettanut liiketoimintastrategiansa perusteella taloudellisiksi tavoitteiksi sijoitetun pääoman tuoton ja osakekohtaisen kassavirran kasvun. Lisäksi Spondan johto arvioi Kapiteelin hankinnan kasvattavan Spondan arvioitua osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) Sponda palvelee sijoittajaa Spondan sijoittajasuhdeviestinnän tehtävänä on antaa markkinoille tietoa, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida yritystä sijoituskohteena nyt ja tulevaisuudessa. Se huolehtii siitä, että yhtiön tiedottaminen on tasapuolista, ajantasaista ja läpinäkyvää. Yhtiö palvelee sijoittajia säännöllisen taloudellisen tiedottamisen lisäksi muun muassa sijoittajatapaamisilla ja verkkosivujen tukimateriaalilla. Spondan hallitus vastaa sekä osavuosikatsausten että tilinpäätöstietojen julkaisemisesta. Toimitusjohtaja, talous- ja rahoitusjohtaja sekä sijoittajasuhdepäällikkö vastaavat kommunikoinnista Spondan sijoittajien kanssa. Lisäksi sijoittajasuhdepäällikkö vastaa taloustiedottamisesta, tukimateriaalista ja sijoittajatapaamisista. Tiedot niistä pankeista ja pankkiiriliikkeistä, jotka ovat ilmoittaneet tekevänsä Spondan toimintaan liittyviä analyyseja, ovat yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi. Lista voi olla puutteellinen, eikä Sponda vastaa analyyseissa esitetyistä arvioista. SPONDAN OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO EPRA EUROPE INDEX, SPONDA JA OMX HELSINKI CAP Indeksi 1.1.2001=1 000 OSINKO, e 14 50 4 000 1,00 12 10 8 6 4 2 45 40 35 30 25 20 15 10 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0 Me 2002 2003 2004 2005 2006 0 Milj. kpl 0 2001 2006 0,00 2002 2003 2004 2005 2006* Vaihto Spondan osakekurssi Sponda (SDA1V) OMX Helsinki Cap EPRA Europe Index Lähde: EPRA Europe, OMX, Catella Property Oy * Hallituksen ehdotus VUOSIKERTOMUS 2006 7

Toimintaympäristö Korkeavuorenkatu 45:ssä toimii Spondan pääkonttorin lisäksi ravintola, kirjakauppa ja arkkitehtitoimisto. Vuonna 1911 valmistunut, arkkitehti Albert Nybergin suunnittelema talo on täysin peruskorjattu ja täyteen vuokrattu. Simo Järvisen suunnittelema kiinteistön uusi puoli valmistui vuonna 1984 vanhan piharakennuksen paikalle. 8 SPONDA

Nykyaikaiset toimisto- ja logistiikkatilat kiinnostavat vuokraajaa yhä enemmän. Ulkomaiset sijoittajat keskittyvät pääkaupunkiseudulle, mutta investoivat myös muualle maahan. SUOMESSA TEHDYT KIINTEISTÖKAUPAT 1 000 Me 6 54 % 5 Vuonna 2006 Suomen BKT kasvoi noin 5,5 %. Yksityisen kulutuksen jatkuvaa kasvua ovat tukeneet hidas inflaatiovauhti, matala korkotaso ja työttömyyden aleneminen. Vajaakäyttöasteet vähenevät Suomessa Suomen kiinteistömarkkinat ovat noudattaneet yleistä talouden suhdannekehitystä. Vuokratasojen kehitys on ollut pääasiassa positiivista vuodesta 2005, ja Helsingin toimistokiinteistöjen sekä Suomen logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on kiihtymässä. Kysynnän ja talouden kasvu ovat vähentäneet myös vajaakäyttöä. Suomen kiinteistömarkkinat ovat elpyneet erityisesti pääkaupunkiseudulla. Rakentaminen on vilkasta, ja kiinnostus on kasvanut erityisesti nykyaikaisia toimisto- ja logistiikkatiloja kohtaan. Tärkeimmät kiinteistömarkkinat pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevat Tampereella, Turussa, Oulussa, Lahdessa, Kuopiossa, Jyväskylässä ja Vaasassa. Kysynnän odotetaan kasvavan, vajaakäyttöasteiden vähentyvän ja rakennustoiminnan lisääntyvän näillä alueilla. Yleisen vuokratason katsotaan olevan vakaa. Toimistotilojen sijainti entistä tärkeämpää Helsingin ydinkeskustan toimistotilojen vuokrat ja vuokrausasteet ovat nousseet, ja vanhojen kiinteistöjen vuokrausasteet ovat suhteellisen korkeita verrattuna vastaaviin rakennuksiin muilla alueilla. Catella Property Oy:n mukaan vajaakäyttöaste oli 5,4 %. Helsingin ydinkeskustan ja muun Suomen välinen vuokrakuilu on leventynyt vuodesta 2005. Helsingin ydinkeskustan toimistotilan prime-vuokrataso oli noin 300 euroa / m 2 / vuosi, kun taas muissa seitsemässä Suomen suurimmassa kaupungissa vaihteluväli oli noin 132 168 euroa / m 2. Pääkaupunkiseudun yleinen vajaakäyttöaste oli 7,9 % ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella vajaakäyttöasteet olivat 4,0 10,0 %. Rakenteilla olevan toimistotilan määrä on noin 190 000 m 2. Kysyntä painottuu korkealuokkaisiin kiinteistöihin, ja kiinteistön sijainti on vuokralaisille entistä tärkeämpi tekijä. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa uusista kiinteistöistä. Tämä edellyttää kaupunkien keskustan vanhempien rakennusten uudenaikaistamista korkeampien vuokrien ja vuokrausasteiden saavuttamiseksi. Helsingissä Ruoholahden alue on sijoittajien ja vuokralaisten suurimman kiinnostuksen kohteena. Ruoholahdessa rakentaminen on ollut vilkasta ja vuokrausasteet ovat olleet verrattain korkeat. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella Tampereella, Lahdessa ja Kuopiossa toimistotilan kysynnän kasvu vähensi vapaiden kiinteistöjen määrää, kun taas Turussa ja Jyväskylässä tarjonnan viimeaikainen kasvu on johtanut vanhempien kiinteistöjen vajaakäytön kasvuun. 4 3 2 1 0 Kansainväliset Kotimaiset *Aleksian myynti noin. 1,1 mrd **Sponda Kapiteeli -kauppa 1,3 mrd Lähde: Catella Property Oy TOIMISTOJEN RAKENTAMINEN PÄÄKAUPUNKISEUDULLA 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000* 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1988 Lupia Aloitettuja Päätettyjä Lähde: KTI ja Tilastokeskus 46 % 21 % 46 % 39 % 2005 01/09-2005 10/09-2006 VUOSIKERTOMUS 2006 9

TOIMITILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEDULLA, % 14 12 10 8 6 4 2 0 1990 2006 Liiketila Toimisto Varasto ja teollisuus Kaikki tilat yhteensä Lähde: Catella Property Oy VUOKRATASO PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, e/m 2 /vuosi * 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1995 2006 Liiketilat, Helsingin ydinkeskusta Toimistot, Helsingin ydinkeskusta Teollisuustilat, Kehä III Liiketilat: keskimääräinen pinta-ala 150 m 2 Toimistotilat: keskimääräinen pinta-ala 500 m 2 * Uusien vuokrasopimusten hinnat ilman veroa Lähde: Catella Property Oy Liiketilojen tarjonta kasvaa Liikekiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat olleet matalia johtuen rajallisesta liiketilan tarjonnasta ja samanaikaisesti korkeasta kysynnästä. Useiden kehitysprojektien odotetaan kasvattavan liiketilan tarjontaa. Liiketilan kasvu saa tukea väestönkasvusta ja ostovoiman lisääntymisestä. Helsingin ydinkeskustassa on paljon primeliiketilan kysyntää, vajaakäyttöaste oli 2,3 % ja vuokrat noin 1 400 euroa / m 2 / vuosi. Koko pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli 1,7 %. Tärkeimmillä pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla liiketilan vajaakäyttöasteet ovat suhteellisen matalia. Vajaakäyttöasteet olivat 0,5 1,3 % lukuun ottamatta Turkua, jossa se oli n. 2 %. Vuokrien arvioitu vaihteluväli oli noin 480 960 euroa / m 2 / vuosi. Rakenteilla olevan liiketilan määrä on noin 115 000 m 2. Logistiikkakiinteistöjen vuokrat kasvavat vakaasti Logistiikkakiinteistöistä on ollut viime vuosina hyvä kysyntä Suomessa. Tämä on johtanut mataliin vajaakäyttöasteisiin. Erityisesti pääkaupunkiseudulla on käynnissä useita suuria kehitysprojekteja, jotka kasvattavat tarjontaa. Logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on yleisesti positiivista ja vakaata. Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste oli 2,5 % ja vuokrataso noin 100 euroa / m 2 / vuosi. Alueen merkittävin kehitysprojekti on Vuosaaren sataman rakentaminen. Sataman suunniteltu laajuus on 150 hehtaaria, ja projektin on määrä valmistua vuoden 2008 loppuun mennessä. Alueelle rakennetaan pääosin terminaaleja, varastoja ja välittömästi sataman toimintaan liittyviä toimisto- ja sosiaalitiloja. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöasteet olivat tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla 2,0 5,0 %. Vuokratason vaihteluväli oli noin 60 85 euroa / m 2 / vuosi. 10 SPONDA Kansainväliset sijoittajat parantavat likviditeettiä Sijoitusmarkkinat ovat pysyneet vahvoina kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien investointien tukemana. Helsingin ydinkeskustan tuotot ovat olleet erittäin vakaat, vaikka ne ovat vuodesta 2005 alkaen laskeneet. Ydinkeskustan toimistokiinteistöjen tuotto oli vuonna 2006 4,9 5,4 %, mikä vastaa noin 0,6 prosenttiyksikön laskua vuoden 2005 lopun arvoihin. Tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla tuottojen vaihteluväli oli 7,0 8,5 %. Tuottojen heikkenemisen uskotaan johtuneen matalasta korkotasosta ja tarjonnan ylittäneestä investointikysynnästä. Kansainvälisiä sijoittajia uskotaan houkuttelevan Suomen suhteellisen nopea talouskasvuvauhti ja muuhun euroalueeseen nähden korkeina pysyneet kiinteistöjen tuotot. Ulkomaiset sijoittajat ovat keskittyneet pääkaupunkiseudulle, mutta investointeja tehdään edelleen myös muualle maahan. Kansainvälisten sijoittajien toiminnan vil

kastuminen lisää jatkossakin kilpailua ja parantaa Suomen kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä. Eräitä Suomen kiinteistömarkkinoiden merkittävimpiä transaktioita Spondan Kapiteeli-hankinnan lisäksi vuonna 2006 olivat seuraavat: Niam Fund III osti liiketilaportfolion Kesko Oyj:ltä helmikuussa (yli 200 milj. euroa), Boultbee Construction Ltd ja Royal Bank of Scotland Plc ostivat Kampin kauppakeskuksen huhtikuussa (345 milj. euroa) ja Norgani Hotels osti Kapiteelin hotellikiinteistöt kesäkuussa (306 milj. euroa), ja Royal Bank of Scotland, Samson Properties Ltd ja Ajanta Oy sopivat ostavansa Capman Real Estate I -rahaston joulukuussa (377,5 milj. euroa). Kiinnostus logistiikkatiloihin kasvaa Venäjällä Venäjän yleinen talouskehitys viiden viime vuoden aikana on ollut myönteistä. Venäjän kiinteistömarkkinat ovat houkutelleet huomattavasti paikallisia ja ulkomaisia sijoituksia. Lisäksi Pietarin kaupunki on tukenut investointeja verohelpotuksilla, infrastruktuurin parantamisella ja muuttamalla maanvuokraussäännöksiä. Jones Lang LaSallen mukaan Prime-toimistotilojen kysyntä Pietarissa on pysynyt vahvana, vajaakäyttöasteet olivat laskussa ja vuokrat nousussa. Vuoden 2005 lopussa Pietarissa oli noin 290 000 m 2 nykyaikaista A- tai B-luokan toimistotilaa. Vuonna 2005 määrä oli kasvanut 60 000 m 2 eli 28 %. A- ja B-luokkaisten toimisto tilojen vajaakäyttöaste oli noin 5 %. Ensiluokkaisten A-toimistotilojen vuokrat olivat 650 700 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi ja B-toimistotilojen vuokrat 450 480 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Prime-toimistotilan vuokratuotot olivat 10 13 %. Vähittäiskaupan voimakas kasvu lisää erityisesti nykyaikaisten liiketilojen kysyntää. Liiketilaa oli yhteensä 472 300 m 2 vuoden 2006 ensimmäisen vuosineljänneksen lopussa. Rakentaminen on vilkasta, ja erityisesti kansainväliset toimijat kehittävät ja rakentavat moderneja kauppakeskuksia. Pietarin primeliiketilan vuokrataso oli noin 2 100 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Tuotannon ja kaupan kasvun sekä parantuneiden logististen palvelujen arvioidaan lisäävän logistiikkatilojen kysyntää. Vuoden 2005 lopussa Pietarin A- ja B-luokkaisen logistiikkatilan määrä oli noin 500 000 m 2, josta 120 000 m 2 eli 32 % oli valmistunut vuonna 2005. Etenkin kansainväliset sijoittajat etsivät suurempia tiloja kuin markkinoilla tällä hetkellä on. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste on erittäin matala ja vuokrataso Pietarissa on suhteellisen korkea, vuoden 2006 alussa se vaihteli välillä 120 170 Yhdysvaltain dollaria / m 2. VUOKRAINDEKSI JA BKT SUOMESSA 180 170 160 150 160 140 150 140 130 120 130 120 110 110 100 100 90 80 Vuokraindeksi 1986 1996 90 80 2006 BKT, Me Vuokraindeksi (Helsinki, keskusta) BKT (vuoden 2000 hintoihin) Lähde: KTI ja Tilastokeskus VUOSIKERTOMUS 2006 11

Liiketoiminta Toimistokiinteistö Ratapihantie 11 Pasilassa on valmistunut 1989. Kiinteistössä on vuoden 2006 aikana tehty laajoja peruskorjauksia. Mm. Suomen johtavan ICT-alan koulutuspalveluiden tarjoajan noin 2 000 m 2 :n suuruiset toimisto- ja koulutustilat varustettiin huonekohtaisella ilmastoinnilla ja äänieristyksellä. 12 SPONDA

Sponda kasvoi Suomen markkinajohtajaksi ja merkittäväksi pohjoismaiseksi toimijaksi. Sponda tuntee paikalliset ja valtakunnalliset kiinteistömarkkinat ja olosuhteet. Sponda Oyj on Suomen suurin listattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, vuokraa ja kehittää omistamiaan toimitilakiinteistöjä. Sponda vahvisti vuoden aikana asemiaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla, kun Sponda osti lokakuussa kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin. Kaupan myötä Spondasta tuli alan Suomen markkinajohtaja ja merkittävä pohjoismainen toimija. Kauppa vahvistettiin 14.12.2006 ja kauppahinta oli 943 milj. euroa. Pääosa yhtiön kiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa ja Oulussa. Spondan koko kiinteistösalkun käypä arvo 31.12.2006 oli 2 686,2 milj. euroa, josta sijoituskiinteistöjen osuus oli 2 455,1 milj. euroa ja loput 231,1 milj. euroa vaihto-omaisuuskiinteistöjä. Toimisto- ja liiketilayksikössä sekä logistiikkayksikössä kiinteistöjä oli yhteensä noin 250 kpl, joista noin 76 % vuokrattavasta pinta-alasta oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja noin 24 % logistiikkakiinteistöjä. Sijoituskiinteistöjä näistä oli noin 195 kpl. Vuokrattavaa pinta-alaa oli yhteensä noin 2 milj. m 2. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käypä arvo jakautui siten, että toimisto- ja liiketilayksikössä oli 49,1 milj. euron, kiinteistökehitysyksikössä 55,2 milj. euron ja myyntikiinteistöt-yksikössä 126,8 milj. euron arvosta kiinteistöjä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo (2 455,1 milj. euroa) kasvoi vuoden aikana 1 195,4 milj. eurolla, josta hankintojen ja myyntien osuus oli 1 126,6 milj. euroa. Kapiteelin osuus hankinnoista oli 1 070 milj. euroa. Spondan kiinteistöomaisuus voidaan jakaa alueellisesti Helsingin ydinkeskustaan, pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Viisi liiketoimintayksikköä Spondan liiketoiminnat järjestettiin vuoden 2007 alussa viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. Kaksi viimeistä liiketoimintayksikköä muodostettiin jakamalla Spondan Uudet liiketoiminta-alueet -yksikkö. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt sekä Logistiikkakiinteistöt vuokraavat, ylläpitävät, hankkivat ja myyvät Spondan toimitilakiinteistöjä. Kiinteistökehitys toteuttaa ja markkinoi uusia kiinteistö hankkeita. Kiinteistörahastot muodostuu kahdesta, vuonna 2006 perustetusta sijoitusrahastosta, joissa Sponda on vähemmistöosakkaana. Sponda hallinnoi rahastoja ja niiden omistamia kiinteistöjä. Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö keskittyy Spondan Venäjän toimintoihin sekä mahdolliseen laajentumiseen Baltian maihin. Kilpailuetuna nopea päätöksenteko Sponda on vuoden aikana kaksinkertaistanut kiinteistöomaisuutensa ja pystyy tarjoamaan asiakkailleen entistä suuremman tilavalikoiman korkeatasoisia toimitiloja. Yhtenä kilpailuetuna on nopea päätöksenteko, joka kotimaisessa yhtiössä tehdään lähellä asiakasta ja asiakkaan kanssa. Spondalla on alan laajin asiakaspalveluorganisaatio ja SPONDAN KIINTEISTÖKANNAN JAKAUTU- MINEN LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN Käypä arvo 2 686,3 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 0,4 % Kiinteistökehitys 9 % Logistiikkatilat 9 % VUOKRATTAVA PINTA-ALA KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN, % Myyntikiinteistöt 16 % Logistiikkatilat 19 % TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE, % Ennen Kapiteelin hankintaa 91,0 90,5 90,0 89,5 89,0 88,5 88,0 87,5 87,0 86,5 86,0 2002 2003 2004 2005 2006 Myyntikiinteistöt 5 % Toimistot ja liiketilat 77 % Toimisto- ja liiketilat 65 % VUOSIKERTOMUS 2006 13

SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, KOKO SPONDA % vuokratuotoista 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 syvällinen markkina- ja paikallistuntemus. Innovatiiviset toimitilaratkaisut ja luotettava toteutus ovat ominaisia Spondan toiminnalle. Spondan asiakkuuspäälliköt vastaavat kokonaisvaltaisesti omien nimikkokiinteistöjensä markkinoinnista ja toiminnasta. Asiakkuuspäälliköiden vastuulla on kiinteistöjen ja palveluiden korkea laatu. Spondan asiakaspalvelussa pyritään hyödyntämään päätöksenteon tueksi kaikki tieto, mikä yrityksellä asiakkaasta on. Siirtyminen tilojen vuokraajasta palveluyritykseksi vaatii entistä parempaa asiakkaan ja tämän liiketoiminnan ymmärtämistä. Näiden tavoitteiden saavuttamiseksi Sponda tutkii säännöllisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä yhtiön tiloihin ja palveluihin. Spondan yhteensä 2 000 asiakasta edustavat talouselämän eri sektoreita. Suurimmat toimialat ovat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) sekä pankki ja sijoitus (11 %). 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA 31.12.2006 %-osuus vuokratuotoista SPONDAN SIJOITUSKIINTEISTÖT YHTEENSÄ 1.1. 31.12.2006, Me Konserni Toimistot ja Logistiikka Kiinteistö- Uudet liikeyhteensä liiketilat kehitys toiminnot Muut palvelut 15 % Energia 0,2 % Majoitus- ja ravitsemus toiminta 6 % Tietoliikenne /Media /Kustantaminen 11 % Rakennuttaminen/Logistiikka/Liikenne 8 % Julkinen sektori 10 % Kauppa 29 % Teollisuus/ Valmistus 5 % Terveydenhuolto/ Koulutus 6 % Pankki/Sijoitus 11 % Vuokratuotot 114,2 83,7 28,7 0,6 1,2 Ylläpitokulut -28,2-21,0-6,5-0,3-0,4 Nettovuokratuotot 86,0 62,7 22,2 0,3 0,8 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Kapiteelin osto 1 070,0 979,0 0,0 91,0 0,0 Investoinnit 44,1 20,3 5,4 18,4 0,0 Muut siirrot -1,5-2,2-3,4 4,1 0,0 Myynnit 2006-37,7 0,0-37,7 0,0 0,0 Käyvän arvon muutos 26,2 21,3 4,8 0,1 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2006 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Käyvän arvon muutos % 2,1 2,2 1,9 0,3 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 31.12.2006 6,4 %* 5,7 % 8,9 % Kunnossapito 13,9 11,7 2,2 0,0 0,0 Vuokralaisparannukset 9,5 8,6 0,9 0,0 0,0 Rakentaminen 20,7 0,0 2,3 18,4 0,0 Uushankinnat 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Investoinnit 138,4 59,4 29,6 38,7 10,7 * Pois lukien kehityskiinteistöt 14 SPONDA

Kapiteelin hankinta Sponda ilmoitti 20.10.2006 ostavansa Kapiteelin koko osakekannan 943 milj. eurolla, mikä vastaa noin 1,3 mrd. euron kiinteistökannan arvoa. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen hankintahetken arvo oli noin miljardi euroa ja Kehitys- ja Myyntikiinteistöjen arvo oli noin 0,3 mrd. euroa. Suomen Kilpailuvirasto hyväksyi kaupan 16.11.2006 ja kauppa saatettiin päätökseen 14.12.2006. Kapiteelin hankinnan strategia Yrityskaupan johdosta Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä, ja yhtiön markkinaosuus myös pääkaupunkiseudulla kasvoi. Suuremman koon myötä Spondalla on hyvät mahdollisuudet laajentumiseen Venäjällä ja Baltian maissa. Kauppa tukee Spondan kannattavan kasvun strategiaa seuraavien tekijöiden ansiosta: Spondan kiinteistöportfolio kasvaa pääkaupunkiseudulla Spondan omistamien kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala lisääntyy Spondan keskeisellä toimialueella, pääkaupunkiseudulla, 720 000 m 2 :stä 1 150 000 m 2 :n (pois lukien Myyntikiinteistöjen 112 000 m 2 ). Merkittävät omistukset Helsingin Ruoholahdessa Sponda hankkii merkittävän määrän kiinteistöomistuksia Ruoholahden kasvavalla alueella Helsingissä. Ruoholahti sijaitsee Helsingin ydinkeskustan ja Länsisataman lähellä. Spondan kiinteistökanta laajenee eri puolille Suomea Ennen Kapiteelin hankintaa suurin osa Spondan kiinteistöistä sijaitsi pääkaupunkiseudulla. Hankinnan myötä Spondan portfolion maantieteellinen kattavuus laajenee muihin Suomen suuriin kaupunkeihin, erityisesti Tampereelle ja Turkuun. Kiinteistökehitysliiketoiminnan mahdollisuudet kasvavat Spondan kiinteistöjen kehitysmahdollisuudet paranevat entisestään laajemman kehityspotentiaalin, suurempien kehitystoimintaresurssien ja laajemman tonttivarannon avulla, erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muualla Suomessa. Suuremman yrityskoon tuomat mahdollisuudet Kapiteelin hankinnan myötä Spondalla on laajempi ja monipuolisempi asiakaskunta, ja asiakastoimialat eivät ole enää niin keskittyneitä. Lisäksi yhtiö saa sekä hyötyä yhteisestä tietojenhallintajärjestelmän ja päällekkäisten markkinointitoimien poistumisesta että lisää kustannustehokkuutta erityisesti kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnan osalta. Suuremman yrityskoon seurauksena yhtiöllä on entistä laajemmat investointi- ja rahoitusmahdollisuudet. Kapiteelin hankinnan taloudelliset vaikutukset Yrityskaupan arvioidaan kasvattavan Spondan osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Molemmissa on huomioitava osakeannin vaikutus. Kapiteelin hankinnan rahoitus Kapiteelin hankinta rahoitettiin lyhytaikaisella lainalla. Spondan tavoitteena on jälleenrahoittaa laina ja saavuttaa tavoitteellinen 33 %:n omavaraisuusaste vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda aikoo saavuttaa nämä tavoitteet osakeannista saatavilla varoilla, tiettyjen kiinteistöjen myynnistä saatavilla tuotoilla ja pitkäaikaisella lainarahoituksella. Kiinteistöjen myynnit on tarkoitus toteuttaa yhdessä tai useammassa erässä vuoden 2007 loppuun mennessä ja niiden yhteenlasketun arvon arvioidaan olevan 300 500 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 15

Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla Ruoholahden kauppakeskus Arkadiankatu 4 6 Vuokrasopimusten lukumäärä 7 Vuokrattava kokonaispinta-ala 25 200 m² Vuokrausaste/m² 89,2 % Salmisaarentalo Vuokrasopimusten lukumäärä 18 Vuokrattava kokonaispinta-ala 48 700 m² Vuokrausaste/m² 90,9 % Ruoholahden Sulka Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 32 400 m² Vuokrausaste/m² 97,1 % Vuokrasopimusten lukumäärä 5 Vuokrattava kokonaispinta-ala 11 100 m² Vuokrausaste/m² 99,4 % 16 SPONDA

Kaupintie 3 City-Center Vuokrasopimusten lukumäärä 1 Vuokrattava kokonaispinta-ala 54 800 m² Vuokrausaste/m² 100 % Ruosilantie 16 Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 38 000 m² Vuokrausaste/m² 100 % Havis Business Center Vuokrasopimusten lukumäärä 62 Vuokrattava kokonaispinta-ala 37 700 m² Vuokrausaste/m² 83,2 % Vanha Porvoontie 231 Vuokrasopimusten lukumäärä 39 Vuokrattava kokonaispinta-ala 35 960 m² Vuokrausaste/m² 86,9 % Vuokrasopimusten lukumäärä 123 Vuokrattava kokonaispinta-ala 46 000 m² Vuokrausaste/m² 60 % VUOSIKERTOMUS 2006 17

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Marja Latvala Aluepäällikkö Ydinkeskusta,, Spondan ydinkeskustan kiinteistöt soveltuvat hyvin korkeatasoisia palveluja tarjoaville yrityksille. Arvokiinteistöjen tiloja on uudistettu asiakkaiden tarpeita vastaaviksi, moderneiksi toimitiloiksi. Esimerkkejä näistä ovat Kivilinnan, City-Centerin, Mannerheimintien kiinteistöjen ja Havis Business Centerin peruskorjatut toimistotilat. Theodor Höijerin vuonna 1890 suunnittelemassa uusrenessanssityyliä edustavassa toimistotalossa Bulevardin ja Mannerheimintien kulmassa on asiakkaina liike-elämän asiantuntijapalvelijoita edustavia yrityksiä. Viereinen, Mannerheimintie 2:ssa sijaitseva vuonna valmistunut 1978 toimistotalo on yhdistetty Höijerin taloon. 18 SPONDA

Kapiteeli kolminkertaisti Spondan toimisto- ja liiketilakiinteistöjen vuokrattavan pinta-alan. Yli miljoonasta neliömetristä suurin osa sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Oulussa, Tampereella ja Turussa. SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, TOIMISTOT JA LIIKETILAT % vuokratuotoista 25,0 20,0 Spondan Toimisto- ja liiketilakiinteistöt -liiketoimintayksikkö vastaa Spondan toimisto- ja liiketilojen vuokrauksesta, hankinnasta ja myynnistä. Spondalla on yhteensä 218 toimisto- ja liiketilakiinteistöä, joiden vuokrattava pinta-ala on 1 180 000 m 2. Kiinteistöt sijaitsevat pääosin pääkaupunkiseudulla, Oulussa, Tampereella ja Turussa. Kapiteelin oston johdosta Spondalla on myös jonkin verran kiinteistöjä Jyväskylässä, Joensuussa ja Porissa. Kapiteelin yrityskaupan myötä liiketoimintayksikön kiinteistöomaisuus kaksinkertaistui käyvältä arvoltaan ja kolminkertaistui vuokrattavalta pinta-alaltaan. Yksiköllä on 1 809 vuokralaisasiakasta ja 2 759 vuokrasopimusta. Yksikön asiakkaiden toimialoista suurimmat ovat kauppa, pankki ja sijoitus, muut palvelut ja julkis hallinto. Suurimmat vuokralaiset ovat Kesko-konserni, Sampo Pankki Oyj, Oikeus ministeriö, Nordea-konserni ja Stockmann Oyj. Yksikön kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli vuoden lopussa 88,8 % (pl. Kapiteeli). Seurahuoneen talon Kaivokatu 12:ssa, City- Centerin kiinteistökeskittymä Rautatieasemaa vastapäätä, Hotelli Helsinki Kluuvikadulla ja Innotalo Arkadiankadulla. Kaartinkaupungissa Sponda omistaa noin 45 000 m 2 :n toimistokeskuksen Havis Business Centerin ja useita kohteita Korkeavuorenkadulla, Iso- ja Pieni Roobertin kaduilla ja Lönnrotinkadulla. Sponda omistaa Ruoholahdessa noin 190 000 m 2 vuokrattavaa tilaa. Huomattavimmat kohteet ovat Helsingin oikeustalo Salmisaarentalossa, Itämerentalo, Kauppakeskus Ruoholahti ja siihen liittyvän 1 500 auton pysäköintilaitos, Deloitte-talo, kolme modernia toimistotaloa käsittävä Ruoholahden Poiju sekä Kuntotalo, jossa on liikuntatiloja ja koulu. Sponda omistaa Espoossa Länsiväylän varrella ja Tapiolassa sekä Vantaalla useita toimistokiinteistöjä. Merkittävin on 20 000 m 2 :n toimistokeskittymä Upseerin Avec Suur- Leppävaarassa. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella suurin toimisto- ja liiketilakiinteistö on Tampereen Naulakatu 3. 15,0 10,0 5,0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat Helsingin keskustassa ja Ruoholahdessa suurin osa kiinteistöistä Spondan toimisto- ja liiketilakeskittymät sijaitsevat Helsingin keskustassa ja Ruoholahdessa. Huomattavimmat omistukset Helsingin ydinkeskustassa ovat Mannerheimintien alussa neljä toimisto- ja liiketila kiinteistöä, Toimistotilojen uudistus jatkuu Kiinteistöjen peruskorjauksiin ja -parannuksiin käytettiin vuonna 2006 20,3 milj. euroa. Suurimmat hankkeet olivat Kaivokadun ja Mannerheimintien kulmassa sijaitsevan Graniittilinnan toimistotilojen peruskorjaukset ja Korkeavuorenkadulla si- VUOSIKERTOMUS 2006 19

jaitsevan Jugendlinnan eli entisen HPY:n pääkonttorirakennuksen täydellinen peruskorjaus. Spondan omaan käyttöön toteutettiin Korkeavuorenkatu 45:ssä sijaitsevan toimistokiinteistön saneeraus, joka valmistui elokuussa. Merkittäviä käynnissä olevia investointihankkeita ovat Tampereella sijaitsevien Näsilinnankatu 39 43 toimistorakennuksen, n. 6 000 m 2 :n suuruisen osan perusparannus sekä Naulakatu 3:n ajanmukaistaminen. Helsingissä jatketaan City-Centerin vaiheittain tapahtuvaa uudistamista. Kiinteistöjen ostot kasvoivat Toimisto- ja liikekiinteistöjä ostettiin vuonna 2006 Kapiteelin lisäksi 39,1 miljoonalla eurolla. Vuoden aikana ei myyty yksikön kiinteistöjä. Asiakkuuspäällikkö perehtyy asiakkaaseen Spondan vuokraustoiminnasta vastaavat asiakkuuspäälliköt tuntevat laajasti eri toimialoilta olevien asiakkaiden toimitilaan liittyvät liiketoiminnan edellytykset ja tarpeet. Spondassa ymmärretään asiakkuuksien arvo ja asiakastyytyväisyyden tärkeys. Asiakkuuksien syventämiseen ja uusien luomiseen panostetaan jatkossakin. Vuokraustoiminnan tuotto, toimistot ja liiketilat, Me 2006 2005 2004 2003 Vuokratuotot 84,7 73,4 74,2 75,4 Ylläpitokulut -21,6-18,9-18,9-18,5 Nettovuokratuotot 63,1 54,5 55,3 56,9 Käypä arvo 2 073,0 966,4 988,5 1 009,1 Tuotto-% 5,7 5,6 5,6 5,6 20 SPONDA

20 pinta-alaltaan suurinta toimisto- ja liiketilakohdetta Kiinteistö Sijainti Vuokrattava pinta-ala m 2 Kaupintie 3 Helsinki, Lassila 54 800 Helsingin Salmisaarentalo Helsinki, Ruoholahti 48 700 City-Center Helsinki, keskusta 46 000 Havis Business Center Helsinki, keskusta 37 700 Itämerenkatu 21 Helsinki, Ruoholahti 32 400 Kilon Ritari Espoo 27 600 Arkadiankatu 4 6 Helsinki, keskusta 25 200 Upseerin Avec Espoo, Suur-Leppävaara 20 700 Ratapihantie 11 Helsinki, Pasila 15 500 Kumpulantie 11 Helsinki, Vallila 15 400 Tampereen Naulakatu 3 Tampere 14 400 Ruoholahden Poijut Helsinki, Ruoholahti 12 900 Näsilinnankatu 39 43 Tampere 11 400 Ruoholahden Sulka Helsinki, Ruoholahti 11 100 Itämerentalo Helsinki, Ruoholahti 11 100 Kaivokatu 12 Helsinki, keskusta 10 700 Kluuvikatu 8 Helsinki, keskusta 10 800 Helsingin Nuijamiestentie 3 Helsinki 9 000 Kalkkipellontie 6 Espoo 8 200 Itäkatu 11 Helsinki 8 100 VUOSIKERTOMUS 2006 21

Logistiikkakiinteistöt Perttu Hokkanen Asiakkuuspäällikkö,, Sponda on suurin logistiikkakiinteistöjen tarjoaja Suomessa. Kiinteistöt sijaitsevat pääosin Helsingin seudulla liikenteellisesti hyvillä paikoilla. Vuosaaren sataman tilojen markkinointi on logistiikkakiinteistöt-yksikön suurin haaste vuonna 2007. Sataman markkinoinnin kautta avautuu myös uusia asiakasyhteyksiä, joille on mahdollista tarjota Spondan muita kohteita. Logistiikkakiinteistössä Heidehofintie 2 4:ssä on edustava toimistorakennus ja nykyaikaisen tavarankäsittelyn mahdollistava laaja logistiikkaosa. 22 SPONDA

Vuosaaren sataman logistiikkakeskus porttirakennuksineen tarjoaa vuonna 2008 asiakkailleen erilaisia tilavaihtoehtoja ja kilpailuetua sijainnista sataman yhteydessä. Spondan tilat ovat muunneltavissa asiakkaan toiminnan mukaan. SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, LOGISTIIKKA % vuokratuotoista 25,0 20,0 15,0 Sponda on Suomen suurin logistiikkakiinteistöjen omistaja ja vuokraaja. Logistiikkakiinteistöt-liiketoimintayksikkö vuokraa, ylläpitää, hankkii ja myy Spondan logistiikkakiinteistöjä. Spondan yhteensä 32 logistiikkakiinteistön 353 000 m 2 :n vuokrattava pinta-ala koostuu logistiikkakohteista pääasiassa Helsingin seudulla. Spondan liiketoiminnalle merkittävät logistiset alueet sijaitsevat pääosin Helsingin Konalassa, Vantaan Akselissa (Hakkilan teollisuusalue) ja Vantaan Aviapoliksessa. Vantaan Akselissa sijaitsee Spondan suurin logistinen keskittymä Vantaan Honkatalo, jonka strateginen asema tulee Vuosaaren sataman valmistuttua entisestään korostumaan. Yksiköllä on 254 vuokralaisasiakasta ja 296 vuokrasopimusta. Suurimmat vuokralaiset ovat Fujitsu Services Oy, Alko Oy, Nordea Pankki Suomi Oyj, Ruokakesko Oy ja DHL Exel Supply Chain Oy. Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli 88,6 % (pl. Kapiteeli). Erikorkuisia ja -kokoisia tiloja erilaisille asiakkaille Spondan uusin ja merkittävin logistiikkakohde on vuonna 2008 valmistuva Vuosaaren sataman logistiikkakeskus, ns. porttirakennus ja matkustajaterminaali. Helsingin Satama muuttaa kokonaisuudessaan Vuosaareen. Uusi logistiikkakeskus tarjoaa laajat toimintamahdollisuudet, ja ensimmäisen vaiheen n. 70 000 m 2 :n logistiikkahalleissa on runsaasti tilaa uusillekin asiakkaille. Spondan suunnittelemien tilaratkaisujen pohjana ovat asiakkaan toiminta ja tilojen muunneltavuus. Nykyään logistisen toiminnan nopeatempoisuus edellyttää joustavuutta ja erikorkuisia ja -kokoisia tiloja. Logistiikkaalan toimijoiden sopimusten kestoajat ovat lyhentyneet ja tämä vaikuttaa myös Spondan solmimien vuokra-aikojen pituuteen. Toimijoilla on mahdollisuus vuokrata myös porttirakennuksesta nykyaikaista ja laadukasta toimistotilaa. 10,0 5,0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat VUOSIKERTOMUS 2006 23

Logistiikkakiinteistöt pääosin Helsingin seudulla Logistiikkakiinteistöt-liiketoimintayksikkö keskittyy pääasiassa Helsingin seudulla oleviin kohteisiin. Sponda myi lokakuun alussa seitsemän pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevaa logistiikkakiinteistöään kesäkuussa perustettuun Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Täysin vuokrattujen kiinteistöjen myynti alensi hieman Logistiikkakiinteistöt-yksikön vuokrausastetta. Logistiikkakiinteistöjä myytiin vuonna 2006 37,7 milj. eurolla ja ostettiin 24,2 milj. eurolla. Sponda ajanmukaistaa myös olemassa olevia kohteitaan vuokrattavuuden varmistamiseksi. Peruskorjausten yhteydessä parannetaan toiminnallisuutta ja turvataan siten vanhojen kohteiden kilpailukyky. Vuoden aikana Algol Pharman logistiikkatilat perusparannettiin ja varustettiin muun muassa kylmätiloilla vastaamaan lääkkeiden vaatimia varastointiedellytyksiä. Vuokraustoiminnan tuotto, logistiikkatilat, Me 2006 2005 2004 2003 Vuokratuotot 28,7 29,6 25,0 25,0 Ylläpitokulut -6,5-6,6-5,8-5,8 Nettovuokratuotot 22,2 23,0 19,2 19,2 Käypä arvo 245,6 252,3 233,0 232,0 Tuotto-% 8,9 9,1 8,2 8,3 10 suurinta logistiikkakiinteistöä Osoite Sijainti Vuokrattava pinta-ala m 2 Messukylän Castrulli Tampere 42 500 Ruosilantie 16 Helsinki 40 200 Vanha Porvoontie 231 Vantaa 35 500 Vanha Porvoontie 229 Vantaa 30 600 Heidehofintie 2 Vantaa 18 000 Ruosilantie 14 Helsinki 16 700 Virkatie 12 14 Vantaa 14 800 Juvan Teollisuuskatu 23 Espoo 14 100 Köysikuja 1 Vantaa 12 400 Sähkötie 1 Vantaa 11 600 24 SPONDA

Vuosaaren sataman logistiikkakeskus porttikeskuksineen on Spondan tärkeimpiä kehityskohteita. Ensimmäinen vaihe valmistuu loppuvuonna 2008. Koko projektin kustannusarvio on 140 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 25

Kiinteistökehitys Jarmo Wilander Kiinteistökehityspäällikkö,, Sponda hakee kasvua ja kannattavuutta aktiivisella kiinteistökehityksellä. Spondan tärkeimmät kiinteistökehityskohteet ovat logistiikkakeskus Vuosaaren satamassa ja City-Center. Kestävän kehityksen vaatimukset on otettu huomioon näiden kohteiden kaikessa suunnittelussa. City-Center on yksi Spondan tärkeimmistä kehityskohteista. Uudistusprojektin on arvioitu valmistuvan loppuvuonna 2011 ja maksavan noin 110 milj. euroa. City-Centerin kuuluisa makkara jää koristamaan kiinteistön julkisivua, mutta Keskuskadun ajorampit poistuvat kävelykadun tieltä. 26 SPONDA

Sponda rakennuttaa, vuokraa ja manageroi Vuosaaren satamaan valmistuvat tilat. City-Center uudistuu helppokulkuiseksi ja valoisaksi. Keskuskadun pääovet avautuvat vuonna 2011. Spondan Kiinteistökehitys-liiketoimintayksikkö kehittää sekä olemassa olevia kohteita että hyödyntää käyttämättömiä rakennusoikeuksiaan. Sponda kehittää kohteita, joissa on merkittävää taloudellista arvoa ja kehityspotentiaalia. Tavoitteena on saada kohteista parempaa tuottoa. Kiinteistökehitystoiminta tarjoaa mahdollisuuden kasvattaa Spondan liiketoimintaa edelleen. Kiinteistökehitysprosessi käynnistyy kiinteistön tai maa-alueen kehityspotentiaalista ja markkinoiden tilakysynnästä. Spondan merkittävimmät aktiiviset kehityskohteet ovat tällä hetkellä Vuosaaren satama ja City-Center. Lisäksi tonttivarannot Vantaan Akselissa (entinen Hakkilan teollisuusalue) ja Vantaan Aviapoliksessa (lentokenttäalue) ovat toteutettavissa nopealla aikataululla. Vuosaaresta Suomen ulkomaankaupan pääsatama Helsingin satama järjesti kaksi erillistä tarjouskilpailua Vuosaaren sataman logistiikkakeskuksesta ja porttikeskuksesta matkustajaterminaaleineen. Sponda voitti molemmat kilpailut ja rakennuttaa, vuokraa ja manageroi kohteet. Hankkeiden kustannusarvio on yhteensä yli 140 milj. euroa. Koko projekti toteutetaan tiiviissä yhteistyössä Helsingin sataman kanssa. Aikataulu on tiukka, molempien kohteiden ensimmäiset vaiheet valmistuvat marraskuussa 2008 Helsingin sataman muuttaessa Vuosaareen. Vuosaaren satama on Suomen ulkomaankaupan pääsatama. Logistiikkakeskuksen ensimmäinen osa käsittää 70 000 m 2 muuntojoustavaa logistiikkatilaa. Rakennukset suunnitellaan moduulijaolla tiloiksi, jotka ovat 5 000 m 2 kerrannaisia. Tilojen soveltuvuus monipuoliseen käsittelyyn ja varastointiin koko elinkaarensa ajan on logistiikka-alueen avaintekijä. 13-kerroksiseen porttirakennukseen on tarkoitus sijoittaa sataman avaintoiminnot ja toimistotilaa sitä tarvitseville. Porttirakennuksessa on tilaa noin 15 000 m 2. Ympäristönäkökohdat on otettu huomioon kaikessa suunnittelussa ja rakentamisessa. City-Center avoinna uudistuksen aikana City-Centerin kaava vahvistettiin toukokuussa ja uudistustyöt aloitettiin maanalaisista kerroksista ja huoltotiloista. City- Center uudistetaan nykyaikaiseksi ja vertikaalinen liikkuminen kiinteistön sisällä tulee helpoksi. Uusi pääsisäänkäynti rakennetaan Keskuskadulle nykyisten ramppien kohdalle. Hankkeen arvioitu valmistumisaika on vuonna 2011 ja kustannusarvio noin 110 milj. euroa. City-Centerin uudistustyöt etenevät vaiheittain siten, että kulkuväylät säilyvät ja pääosa liikkeistä on avoinna. Jalankulkijoille aiheutuvat haitat pyritään minimoimaan. Uuden kauppakeskuksen tavoitteina ovat valoisuus ja kaupallinen toimivuus. Toimistotornin keskellä oleva suuri valoaukko sallii luonnonvalon pääsyn toiseen maanalaiseen kerrokseen asti. Lisäksi City-Centerin keskelle tulevassa uudisrakennuksessa on viisi toimistokerrosta. City-Centerin lopullinen valmistuminen riippuu Helsingin kaupungin rakentaman huoltotunnelin aikataulusta, sillä vasta huoltoliikenteen siirtyminen maan alle mahdollistaa ramppien purkamisen ja Keskuskadun puoleisten liiketilojen rakentamisen. Vuosaari tukee Vantaan Akselia Spondalla on pääkaupunkiseudulla suunnitteilla kaksi muuta kehityshanketta sekä useampi mahdollinen kehityskohde. Ruoholahden kauppakeskuksen viereen on suunnitteilla Ruoholahden Noste -toimistotalo. Helsingin Itäkeskuksen kauppakeskuksen viereen suunnitellaan uutta liiketilaa. Lisäksi Sponda omistaa Sörnäisissä Kalasataman lähellä toimistotaloksi kaavoitetun tontin. Spondan omistama Vantaan Honkatalo sijaitsee strategisesti tärkeässä Vantaan Akselissa, jonka merkitys logistisena alueena kasvaa Vuosaaren sataman myötä. Spondalla on valmius rakentaa kohteeseen yhteensä 35 000 kerrosneliömetriä logistiikkatilaa jaettuna useaan eri yksikköön kysynnän kasvaessa. Sponda omistaa maa-alueita Vantaan Aviapoliksen keskeisimmältä ja näkyvimmältä paikalta. Alueiden nykyinen ja tuleva rakennusoikeus mahdollistaa toimistoja liiketilojen rakentamisen. VUOSIKERTOMUS 2006 27

Kiinteistörahastot Spondan omistama Helsingin Oikeustalo sijaitsee Ruoholahdessa Salmisaarentalossa, jonka kehitystyö oli osa Ruoholahden rakennemuutosta, kun 130 000 neliömetriä vanhoja teollisuuskiinteistöjä jalostettiin toimitilakäyttöön. Oikeustalon valokuilun seinät on verhoiltu akustisilla, tammiviilupintaisilla levytyksillä. (Kuva: Heikki Savolainen) 28 SPONDA

Spondan valtakunnallinen palveluverkosto tehostaa rahastojen hallinnointia ja paikallistuntemus tukee uusien investointien hankintaa. Rahastojen investointitoiminta käynnistyi hyvin. Kiinteistörahastot-liiketoimintayksikkö omistaa ja hallinnoi kiinteistörahastojen kautta osuuksia liike-, toimisto- ja logistiikkakiinteistöissä. Spondan kiinteistörahastot harjoittavat toimintaa yhtiön strategian mukaisesti Suomen keskisuurissa kaupungeissa ja eri toimintamallein siten, etteivät ne kilpaile Spondan kanssa. Sponda sai Kapiteelin oston yhteydessä laajan valtakunnallisen aluekonttoriverkoston, jonka avulla yhtiö pystyy palvelemaan hallinnoimiensa rahastokiinteistöjen asiakkaita paikallisesti. Sponda tuntee paikalliset kiinteistömarkkinat ja olosuhteet, mikä tuo kiinteistörahastotoiminnalle huomattavan kilpailuedun. Kiinteistörahastot-yksikkö vastaa lisäksi Spondan sijoitusstrategiaan kuulumattomien vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnistä ja vuokrauksesta. Kiinteistöjen myynnillä vapautetaan pääomia sijoitusomaisuuden kehittämiseen ja ostoihin. Kiinteistörahastojen investointitoiminta on käynnistynyt hyvin. Liiketoimintayksikkö jatkaa uusien kohteiden tutkimista ja toimii kiinteässä yhteistyössä muiden kiinteistörahasto-osakkaiden kanssa. Spondan valtakunnallinen aluekonttoriverkosto tehostaa rahastokiinteistöjen hallinnointia ja paikallistuntemus tukee uusien investointien hankintaa. Kaksi uutta kiinteistörahastoa Sponda laajensi tammikuussa 2006 liiketoimintaansa perustamalla kiinteistörahaston yhteistyössä Luxemburgissa toimivan JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L:n kanssa. First LuxCo I -rahasto sijoittaa pääasiassa liike- ja toimistokiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa rahastosta 20 prosenttia. Rahaston koko vuoden 2006 lopussa oli noin 80 milj. euroa ja sen tavoitekoko on 150 400 milj. euroa. Sponda vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. Kesäkuussa perustetussa logistiikkakiinteistörahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä ovat mukana Spondan lisäksi seuraavat institutionaaliset sijoittajat: Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia, Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia, Vakuutusosake yhtiö Henki- Fennia, Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas, Henkivakuutusosakeyhtiö Verita, Assai Oy ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera. Spondan osuus Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä on 47 prosenttia. Rahaston tavoitekoko on 200 milj. euroa. Rahaston ja kiinteistöjen manageroinnista vastaa Sponda. Sponda myi lokakuussa 2006 seitsemän Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla sijaitsevaa logistiikkakiinteistöään Sponda Kiinteistörahasto Ky:lle 37 milj. euron hintaan. Myyntikiinteistöt Myyntikiinteistöjä ovat yhtiön sijoitusstrategiaan kuulumattomat liike-, toimisto-, tuotanto- ja logistiikkakiinteistöt. Myyntitoiminnan pääpaino on vajaatuottoisten kiinteistökohteiden ja maa-alueiden myynnissä, jotka sijaitsevat kasvukeskusten ulkopuolella. Vuoden 2006 lopussa myyntikohteita oli noin 576 kpl, käyvältä arvoltaan 126,8 milj. euroa. Vuoden aikana kiinteistöjä myytiin 65,3 milj. eurolla. Kiinteistöt on tarkoitus myydä vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda jatkaa aktiivisesti myyntikiinteistöjen myyntiä. VUOSIKERTOMUS 2006 29

Venäjä ja Baltia Korkeavuorenkatu 35 on Lars Sonckin Helsingin Puhelinyhdistykselle suunnittelema toimitalo, joka valmistui vuonna 1905. Täysin saneerattu kiinteistö on kokonaan vuokrattu Habbo Hotelistaan tunnetulle Sulake Corporation Oy:lle. 30 SPONDA

Sponda kasvaa Euroopan suurimpiin kaupunkeihin, Pietariin ja Moskovaan. Uusi Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö tukee kiinteistösijoitustoiminnan laajentamista koskevaa strategiaa. Tärkeänä osana Spondan kannattavan kasvun strategiaa on kiinteistösijoitustoiminnan laajentaminen Venäjälle ja Baltiaan. Strategian toteuttamisen tueksi Venäjä ja Baltia eriytettiin omaksi liiketoimintayksiköksi vuoden 2007 alusta. Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö laajentaa Spondan kiinteistösijoitustoimintaa uusille maantieteellisille ja toiminnallisille alueille painopisteen ollessa tällä hetkellä Venäjä. Uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen Venäjälle ja Baltiaan vaatii laajaa kontaktiverkostoa ja kohdealueen tuntemusta. Sponda tutkii aluksi logistiikka-, toimisto- tai liiketilakiinteistökohteita mahdollisesti yhteistyössä sellaisten länsimaisten yritysten kanssa, jotka etsivät liiketoimintamahdollisuuksia Venäjällä ja ovat jo pitkään toimineet naapurimaissamme. Tavoitteena on joko kiinteistöjä ostamalla tai niitä kehittämällä tarjota asiakkaiden liiketoimintaan toimiva ympäristö Venäjällä tai Baltian maissa. Liiketoimintayksikön tavoitteena on investoida 200 milj. euroa vuoteen 2010 mennessä. Päänavauksena Sponda osti Pietarissa noin 8 000 m 2 :n logistiikkakeskuksen, jossa Onninen Oy toimii vuokralaisena. Vuonna 2006 Sponda panosti markkinoiden tutkimiseen, analysointiin ja toimintatapoihin tutustumiseen. Tutkimuksen perusteella Sponda keskittyy ensisijaisesti Venäjälle, erityisesti Pietariin, Moskovaan ja niiden lähialueille. Potentiaali kyseisillä markkinoilla on suuri, sillä Pietari ja Moskova ovat Euroopan kolmen suurimman kaupungin joukossa. Valmiita kohteita tai kaavoitettua teollisuusmaata on niukasti tarjolla ja ne ovat hyvin kilpailtuja. Tämän vuoksi painopiste on tällä hetkellä erilaisissa kehityshankkeissa. Erityisesti Pietarissa halutaan aktiivisesti kehittää kaupunkia siirtämällä raskas teollisuus pois keskustan alueelta. Tilalle rakennetaan toimistotaloja, kauppakeskuksia ja asuntoja. Sponda pyrkii osallistumaan myös tähän kehitystyöhön. Vahvistaakseen läsnäoloaan nopeasti kehittyvällä Venäjän markkinalla Sponda perustaa kevään 2007 aikana Pietariin oman toimiston. Liiketoiminnan kehittäminen edellyttää pitkäjänteisyyttä ja verkostoitumista paikallisten tahojen kanssa, sillä venäläinen vastapuoli suosii edelleen henkilökohtaisia kontakteja. Sen lisäksi pitkäaikaiset liikesuhteet Suomen ja Venäjän välillä ja maiden naapuruus ovat eduksi. VUOSIKERTOMUS 2006 31

Sponda omistaa yhteensä 218 toimisto- ja liiketilakiinteistöä, joista ydinkeskustassa sijaitsee 30 kiinteistöä ja pääkaupunkiseudulla 85 kiinteistöä. Kuvassa yli 15 000 m 2 :n toimistokiinteistö Ratapihantie 11:ssä. 32 SPONDA

Ovenia Ovenia hallinnoi yli viittä miljoonaa neliömetriä Sponda-konsernin 51-prosenttisesti omistama Ovenia Oy tuottaa kiinteistökohteen ja kiinteistösalkun johtamisen palveluita sekä tietoa kiinteistövarallisuuden johtamista varten. Yritys toimii koko Suomessa, sen omat toimipaikat sijaitsevat Helsingissä, Turussa, Tampereella, Oulussa, Lahdessa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Vaasassa ja Lappeenrannassa. Ovenian muut osakkaat ovat Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Sampo Oyj, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Sampo ja Keskinäinen vakuutusyhtiö Kaleva. Ovenian hallinnoima kiinteistökanta on yli 5 milj. neliömetriä. Asiakkaita yhtiöllä on noin 30, jotka ovat sekä kotimaisia että ulkomaisia kiinteistön omistajia ja sijoittajia. Asiakaspalvelukeskukset SPONDAN TOIMIPISTEET Asiakaspalvelukeskus palvelee valtakunnallisesti Valtakunnallinen, Spondan kaikkia liiketoimintayksiköitä palveleva asiakaspalvelukeskus (APK) koordinoi vapaiden tilojen markkinointia koko Suomessa. APK edistää yhtiön kilpailukykyä panostamalla asiakaspalveluun ja -tyytyväisyyteen asiakasrajapinnassa. APK palvelee asiakkaita valtakunnallisesti 11 paikkakunnalla. Asiakas saa ajantasaisen tiedon Spondan toimitiloista suoraan asiakkuuspäälliköltä. APK tehostaa tilanetsintää ja säästää asiakkaan aikaa, sillä koko yhtymän toimitilatarjonta on nähtävillä keskuksessa. Keskuksen kautta liiketoimintayksiköt saavat uusia asiakaskontakteja ja paikallista markkinatietoa. APK toimii kiinteässä yhteistyössä ja kehittää toimintaansa liiketoimintayksiköiden kanssa. Yhtenäiset toimintatavat ja mallinnetut prosessit takaavat asiakaspalvelun tasaisen laadun koko Spondassa. Rovaniemi Oulu Kokkola Seinäjoki Joensuu Jyväskylä Pori Turku Tampere Kouvola Helsinki Spondan pääkonttori Pietari Spondan Pietarin toimisto avataan keväällä 2007 VUOSIKERTOMUS 2006 33

Rahoitus ja rahoitusriskien hallinta SPONDA-KONSERNI, RAHOITUSRAKENNE 31.12.2006 Yritystodistus 7 % Rahalaitoslainat 10 % Valuuttalainat 1 % Joukkovelkakirjalainat 20 % Syndikoitu luottolimiitti 5 % * Sisältää konsernin ulkopuoliset lainat ** Sisältää myös ruplan SPONDA-KONSERNI, MATURITEETTIRAKENNE 31.12.2006 Vuosi 2013, 100 Me Vuosi 2011, 200 Me Vuosi 2010, 101 Me Vuosi 2009, 55 Me Vuosi 2008, 203 Me Syndikoidut luotot 57 % Vuosi 2007, 1 359 Me Rahoitusstrategia Spondan rahoitusstrategian tavoitteena on tukea yhtiön liiketoimintastrategiaa. Spondalla on laaja rahoittajapohja ja yhtiö käyttää monipuolisia velkainstrumentteja. Sponda pyrkii rahoituksessaan vakuudettomaan luotonottoon. Spondan pitkäaikaisia rahoitusohjelmia ovat 200 milj. euron syndikoitu luotto, 100 milj. euron syndikoitu luottolimiitti ja yhteensä 300 milj. euroa joukkovelkakirjalainoja. Spondalla on 1 500 miljoonan euron lyhytaikainen luotto Kapiteelin osakekannan ostoon. Konsernin muissa yhtiöissä on lisäksi 158 miljoonaa euroa pitkäaikaisia lainoja. Yhtiön likviditeettiä ja lyhytaikaista rahoitusta hallitaan yritystodistusohjelmalla ja nostamattomilla lyhytaikaisilla luottolimiiteillä. Rahoitustoiminta konsernissa on keskitetty rahoitusyksikköön, joka vastaa konsernin rahoituksesta ja maksuliikenteestä. Rahoitusriskit ja niiden hallinta Riskienhallinnan tavoite on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yrityksen tulokseen ja kassavirtaan. Jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla, laajalla rahoittajapohjalla, monipuolisilla rahoitusinstrumenteilla ja ylläpitämällä yhtiön mainetta luotettavana velallisena rahoittajien keskuudessa. Vaihtuvakorkoisista lainoista aiheutuvaa korkoriskiä pyritään hallitsemaan korkojohdannaisilla. Konsernin valuuttariskin voidaan katsoa olevan vähäinen. Spondan rahoitussopimuksiin sisältyy tavanomaisia kovenantteja, jotka koskevat muun muassa rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja ja vakuuksien käyttöä. Eräissä lainoissa olevat tärkeimmät kovenantit: Korkokatteen (EBITDA / Net interest cost) tulee olla vähintään 1,75. Omavaraisuusasteen tulee olla vähintään 20 %. Lisätietoja rahoitusohjelmista esitetään yhtiön sijoittajasivuilla osoitteessa www. sponda.fi. Rahoitus vuonna 2006 Spondan liiketoiminnan rahavirta oli 45,4 (46,5) milj. euroa. Investointien rahavirta oli -1 020,9 (-43,9) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta 998,3 (-3,5) milj. euroa. Osakekohtainen operatiivinen kassavirta oli 0,56 (0,57) euroa. HERKKYYSANALYYSI Tekijä Muutos Tulosvaikutus, Me Vuokrataso, % +/-1 % 2,2 Vuokrataso, e/m 2, sijoituskiinteistöt +/-1 e/m 2 16,4 Taloudellinen vuokrausaste +/-1 %-yks 1,2 Ylläpitokulut +/-1 % 0,7 Kiinteistövero +/-1 % 0,1 Korkotaso +/-1 %-yks 3,0 Kaikki yllä mainitut tekijät vaikuttavat myös sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Käypien arvojen muutosten vaikutusta tulokseen ei ole yllä huomioitu. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimukset 31.12.2006, % Ydinkeskusta Helsinki/Vantaa Espoo Muu Suomi Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 5,8 6,9 7,5 8 7 8 Logistiikkakiinteistöt 8 8,5 8,5 9 11,5 34 SPONDA

Spondan omavaraisuusaste oli 20 (45) %. Tilikauden lopussa Spondalla oli korollista velkaa yhteensä 2 017 (616) milj. euroa, josta lyhytaikaista oli 1 347 (67) milj. euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -38,5 (-26,3) milj. euroa. Rahat ja muut käteisvarat olivat yhteensä 23,6 (0,8) milj. euroa. Luottojen keskimääräinen laina-aika oli 1,7 (3,2) vuotta ja keskikorko 4,6 (4,2) %. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 1,7 (2,1) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,5 (2,7). Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden 2006 lopussa 541,8 milj. euroa ja niiden käypä arvo oli 2,3 milj. euroa. Korkokatto-optioiden nimellisaro oli 737,0 miljoonaa euroa ja niiden käypä arvo oli 10,0 miljoonaa euroa. Lainasalkun suojausaste oli 74 %. Vakuudellisten lainojen suhde taseen loppusummaan oli 0,5 %. Nettovelkaantumisaste tilikauden lopussa oli 334 (107) %. IFRS:n vaikutukset Suojausinstrumentit arvostetaan tilinpäätöksessä käypään arvoon, ja suojauslaskennan ehdot täyttävien suojausinstrumenttien tehokkaan osan käyvän arvon muutos kirjataan suoraan oman pääoman arvonmuutosrahastoon. Tehoton osuus kirjataan tuloslaskelmaan. Yhtiö ei sovella suojauslaskentaa Kapiteeli Oyj:n suojausinstrumentteihin. Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman laskennan tuloksena. Laskenta tehdään yhteistyössä ulkopuolisen kiinteistöarvioinnin asiantuntijan kanssa, joka on myös auditoinut Spondan käyttämän arviointiprosessin ja tarkastanut laskennassa käytetyt parametrit ja saadut arvot. Arviointimenetelmänä käytetään kassavirtalaskelmaperusteista tuottoarvomenetelmää. Sponda Oyj:n arviointiprosessi ja raportointi sekä kohdekohtaiset kiinteistöarviot täyttävät IFRS:n ja kansainvälisten arviointistandardien (IVS) vaatimukset sekä noudattavat hyvää kiinteistöarviointitapaa. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2 455,1 (31.12.2005: 1 259,7) milj. euroa. Katsauskauden aikana Sponda myi Tampereelta ja sen lähialueilta sekä Turusta yhteensä seitsemän logistiikkakiinteistöä ja yhden liiketilahuoneiston yhteensä 37,7 milj. eurolla. Sponda osti katsauskaudella yhteensä seitsemän toimisto- tai liiketilakiinteistöä, kaksi toimisto- ja liiketilahuoneistoa pääkaupunkiseudulta ja viisi logistiikkakiinteistöä Helsingistä ja muualta Suomesta sekä yhden logistiikkakiinteistön Venäjältä yhteensä 94,3 milj. eurolla. Katsauskauden lopussa Sponda osti Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan. Kaupan johdosta Spondan omistukseen siirtyi sijoituskiinteistöomaisuus, jonka käypä arvo kaupan yhtey dessä tehdyn arvonmäärityksen mukaan on noin 1 070 milj. euroa. Kaupan yhteydessä tehty kiinteistöjen arvonmääritys on tarkastettu ulkopuolisella kiinteistöarvioinnin asiantuntijalla, joka on tarkastanut laskentamenetelmän sekä laskennassa käytetyt parametrit ja saadut arvot. Katsauskaudella tehdyt uudet vuokrasopimukset sekä investoinnit kiinteistöjen laatutason nostoon vaikuttivat Spondan kiinteistöomaisuuden käypään arvoon nostavasti. Myös markkinoiden tuottovaatimustason lasku kaikilla liiketoiminta-alueilla vaikutti Spondan kiinteistöomaisuuden arvoon positiivisesti. Vuokratasot säilyivät vakaina. Rahoituksen tunnusluvut 2006 2005 2004 2003* 2002* Korkokate 2,5 2,7 3,1 3,4 6,5 Korolliset nettovelat / Liikevoitto 19,3 9,4 8,5 9,3 3,6 Keskimääräinen laina-aika 1,7 3,2 3,7 2,6 3,3 Keskikorko, % 4,6 4,2 4,3 4,4 4,8 Korkoriskit Kiinteäkorkoiset, % 10 26 24 35 36 Suojaamaton, % 26 24 25 21 30 Johdannaiset, % 63 50 51 44 34 * Vuoden 2004 2006 IFRS:n mukaisesti, vuodet 2002 ja 2003 aikaisemman laskentakäytännön mukaisesti. Suurin ero johtuu sijoituskiinteistöjen tasearvosta; aikaisemman laskentakäytännön mukaisesti kiinteistöt kirjattiin hankintamenoon, jolloin kiinteistöjen myynnistä kirjautui tuloslaskelmaan huomattavia voittoja ja tappioita. Vuodesta 2004 kiinteistöt on kirjattu niiden käypään arvoon. VUOSIKERTOMUS 2006 35

Henkilöstö ja ympäristö Kauppakeskus Ruoholahti sijaitsee yhdellä Helsingin nopeimmin kehittyvistä alueista, jossa yhdistyvät keskeinen sijainti, korkea laatu ja kattavat palvelut. Spondan omistukset muodostavat suuren osan Ruoholahden toimitilakiinteistökannasta. 36 SPONDA

Osaava ja sitoutunut henkilöstö kehittää ammattitaitoaan ja työskentelee yhteisen menestyksen hyväksi. Spondalaiset edistävät taloudellista ympäristöhuoltoa asiakkaiden kanssa. Kulunut vuosi oli Spondan henkilöstölle voimakkaan panostuksen ja kehittymisen aikaa. Organisaatiomuutoksen kautta asiakaspalvelu sai entistä suuremman painoarvon ja asiakkuuspäälliköt keskittyvät täysipainoisesti toimitilamarkkinointiin ja asiakkaiden tilatarpeiden kartoittamiseen. Loppuvuonna 2006 Sponda osti Kapiteelin ja henkilöstön määrä nousi 225:een. Vuoden lopussa lukuun sisältyy Ovenian henkilöstö, 87 henkilöä, sekä Venäjän ja Baltian liiketoimintayksikön 4 henkilöä. Tämä merkitsee organisaatioiden sulautumista ja siitä seuraavia henkilöstöpoliittisia ratkaisuja. Sponda aloitti toimintojen ja henkilöstöjen integroinnin vuoden 2007 alussa. Spondan ja Kapiteelin integraatiohanke Sprintin tavoitteena on yhdistää yhtiöt siten, että uusi Sponda-konserni toimii yhtenä tehokkaana, operatiivisena organisaationa 31.3.2007 mennessä. Toisena tavoitteena on tunnistaa ja kerätä kehitysideat ja -ehdotukset, jotka priorisoidaan ja toteutetaan kehitystyönä Sprintin jälkeen. Innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito henkilöstöstrategian pohjana Spondan henkilöstöstrategian tavoitteina ovat parempi tulos ja korkeampi vuokrausaste, aktiivinen ja asiakaslähtöinen myynti, kustannustehokkaat ylläpidon ja hallinnon prosessit sekä työilmapiirin parantuminen. Spondan henkilöstöstrategian lähtökohtana ovat Spondan arvot: innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito, sekä yhtiön strategia. Tavoitteita tukevat henkilöstön osaamisen kehittäminen, rekrytointiprosessi ja sen olennaisena osana perehdytysohjelma, sekä henkilöstön jaksamiseen liittyvät toimenpiteet, johon liittyy myös työstä luopuminen joko eläkkeelle siirtymisen tai työpaikan vaihdoksen yhteydessä. Jokaisella spondalaisella on vastuu ammattitaitonsa päivittämisestä. Sponda tukee ja kannustaa henkilöstön kehittymistä ja jatkokouluttautumista. Koulutuspäiviä oli 4,8 henkilöä kohden ja koulutuskustannuksien osuus palkoista oli 3,6 %. Yksilöllisen kouluttautumisen lisäksi liiketoimintayksiköt panostavat eri osa-alueiden osaamistason kasvattamiseen. Osaava ja sitoutunut henkilöstö on innostunut kehittämään ammattitaitoaan ja työskentelemään yhtiön ja oman menestyksensä hyväksi. Sponda-konsernin palveluksessa vuoden 2006 lopussa oli yhteensä 225 henkilöä. Näihin lukuihin sisältyy Kapiteelin ja Ovenian henkilöstö. Henkilöstön keski-ikä on 45,3 vuotta ja keskimääräinen palvelusaika konsernissa 6 vuotta. Naisia työntekijöistä on 48 % ja miehiä 52 %. Noin kolmasosalla spondalaista (31,1 %) on akateeminen tutkinto ja ammattikorkeakoulututkinto 9,1 %:lla. Naisten ja miesten palkat samalla tasolla Motivoiva tulospalkkiojärjestelmä perustuu sekä yhtiön yhteisiin että kullekin asetettuihin henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Sel- VUOSIKERTOMUS 2006 37

HENKILÖSTÖN KOULUTUS, % Opistotasoinen vastaava tutkinto 60 % Akateeminen tutkinto 31 % Ammattikorkeakoulututkinto 9 % keät toimenkuvat sekä tietoisuus vastuista ja velvollisuuksista vaikuttavat työhyvinvointiin. Jokaisella spondalaisella on määritelty toimenkuva, joka käydään läpi säännöllisissä keskusteluissa esimiehen kanssa ja mahdollisuudet muutoksiin käsitellään. Tulos- ja kehityskeskusteluissa asetetaan myös tulospalkkiojärjestelmän edellyttämät tavoitteet. Spondan tasa-arvotavoitteena on naisten ja miesten välinen, yksiköiden, eri-ikäisten ja eri tehtävissä olevien sekä kokopäiväisten ja osa-aikaisten välinen tasa-arvo. Palkkakehitystä eri ammattiryhmissä seurataan vuosittain. Vuonna 2006 samaa työtä tekevien miesten ja naisten palkat olivat samalla tasolla. Sponda rekrytoi Uusia spondalaisia tuli konserniin rekrytointien kautta vuoden 2006 aikana yhteensä 18 henkilöä. Työsuhteensa Spondassa päättäneitä oli yhteensä 22. Henkilöstön vaihtuvuus oli 12,7 %. Toiminnan kasvaessa ja rekrytoinnin painoarvon lisääntyessä Sponda haluaa olla haluttu työnantaja ja helpottaa uusien henkilöiden nopeaa sisäänpääsyä. Spondan rekrytointiin liittyy olennaisena osana työtehtäviin perehdyttäminen. Elinkaariajattelu on vastuuta ympäristöstä Kiinteistösijoituksen merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen, jäte- huoltoon ja kiinteistöjen ympäristön laatuun. Spondan lisääntyneen kiinteistökehitystoiminnan myötä nousee keskeiseksi toiminnan lähtökohdaksi elinkaariajattelu. Lisäksi Spondalla on kiinteistösalkussaan useita arvokiinteistöjä, joita ylläpidetään rakennuksen historiaa kunnioittaen. Yhtiö ottaa sekä liiketoiminnassaan että päätöksenteossaan huomioon taloudelliset, sosiaaliset ja ympäristövastuut. Ympäristöasioiden keskittäminen alensi kustannuksia Vuoden 2005 lopulla Spondan ympäristöasiat keskitettiin Ylläpito-osastolle. Kiinteistöpäälliköt vastaavat ylläpito- ja alihankintapalveluista, kuten siivouspalveluista, vartioinnista, korjaus- ja huoltopalveluista ja jätehuollosta. Keskittämisen johdosta Sponda voi tarjota asiakkaalleen laadukkaampia palveluja ja luoda kustannustehokkuutta kehittämällä koko konsernin kattavia ratkaisuja. Vuoden 2006 lopussa Spondan ylläpitokustannukset olivat noin 8 % vuoden alussa tehtyä sisäistä arviointia alhaisemmat. City-Center säästää energiaa Sponda tutkii säännöllisesti yhdessä viranomaisten kanssa maaperää ja pohjavesiä, sekä tekee energiankulutustutkimuksia sekä kiinteistöjen kuntoarvioita. Rakennustoiminnassa Sponda käyttää ainoastaan materiaaleja, jotka Rakennustietosäätiö on luokitellut vähäpäästöisimpään M1-luokkaan. Rakennusmateriaalien päästöluokitus on osa Sisäilmayhdistys ry:n kehittämää laajem- Henkilöstön tunnusluvut 2006 Henkilöstö keskimäärin, lkm 63 Keski-ikä, vuotta 45,3 Vaihtuvuus, % 12,7 Työntekijöiden koulutuspäivät keskimäärin, pv/hlö 4,8 38 SPONDA

paa luokituskokonaisuutta, ja se kattaa mm. vaatimukset tavanomaisissa työ- ja asuintiloissa käytettäville materiaaleille hyvän sisäilman laadun kannalta. Spondalla on useita kiinteistökehityskohteita, joista suurin, City-Center, aloitettiin vuonna 2006 Helsingin ydinkeskustassa. Toinen merkittävä projekti, Vuosaaren sataman logistiikkakeskuksen, porttirakennuksen ja matkustajaterminaalin rakentaminen alkaa keväällä 2007. City-Centerin rakentaminen etenee vaiheittain. Koko kiinteistö liitetään kaukojäähdytykseen, joka vähentää jäähdytykseen tarvittavan energian määrää. Osa ilmanvaihtokoneistosta uusitaan ja lämmön talteenotto paranee. Julkisivun osittaisen uusimisen ansiosta lämmönhukka ja lämmitysenergian tarve pienenevät. Suunnitelmissa on varauduttu keskitettyyn jätteiden keräysjärjestelmään, missä eri jätetyypit eritellään tehokkaasti ja pakataan mahdollisimman tiiviisti. Jätteiden hallittu kokoaminen pienentää hajuhaittoja ja kuljetuskustannuksia. Projektin päättyessä, noin vuonna 2011, Helsingin keskustan huoltoliikenne toimii maanalaisessa tunnelissa, mikä osaltaan vähentää keskustan ympäristöpäästöjen määrää ja muita raskaasta liikenteestä aiheutuvia haittoja. Vuosaaren satamassa rakennustyöt alkavat ensin logistiikkakeskuksen osalta. Rakennustyössä kestävän kehityksen vaatimukset otetaan huomioon. Optimaaliset, elinkaaren mukaiset materiaalit eivät kuormita ympäristöä. Ylläpitokustannukset pyritään saaman mahdollisimman alhaisiksi ja itse käyttäjä pystyy vaikuttamaan omaan energian kulutukseensa. Sponda kierrättää ja hyödyntää Sponda solmi syksyllä 2006 yhteistyösopimuksen jätehuoltopalveluiden toimittamisesta. Sopimus sisältää perinteisten jätehuoltopalveluiden toimittamisen lisäksi kehityssuunnitelman, jonka avulla Spondan ympäristöhuoltotoimintoja kehitetään entistä ympäristöystävällisemmiksi sekä lyhyellä että pitkällä tähtäimellä. Solmitun yhteistyön tavoitteena on ohjata mahdollisimman suuri osa syntyvästä jätemäärästä kierrätykseen ja hyötykäyttöön lainsäädännön mukaisesti. Samalla valvotaan ympäristöhuollon taloudellisuutta, jonka seurauksena Sponda muun muassa luopui suurimmasta osasta jätepuristinkalustostaan ja vuokraa palvelut nyt ulkopuoliselta taholta. Ympäristöhuoltopalveluiden kehitystä seurataan säännöllisellä raportoinnilla kahdesti vuodessa. Toimintaa tehostettiin toiminnallisesti ja taloudellisesti välitavoitteiden asettamisella, jotka vuoden 2006 osalta saavutettiin. Jätehuoltokulut alenivat tällä toimintamallilla vuositasolla noin 30 %. Asiakas hallitsee ympäristön Sponda toimii aktiivisessa vuorovaikutuksessa asiakkaidensa kanssa ja edellyttää kumppaneiltaan ympäristöystävällistä toimintaa. Yhtiö pyrkii etsimään ja toteuttamaan yhdessä asiakkaan kanssa ympäristömyönteisiä ratkaisuja, kuten energian talteenottojärjestelmiä, kaukojäähdytysjärjestelmiä ja erilaisia ilmanvaihtojärjestelmiä. Sponda tarjoaa asiakkailleen ympäristön hallinnan työkaluja, esimerkiksi energian ja veden kulutuksen seurantaohjelman. Sponda seuraa aktiivisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä kiinteistöjen ympäristöasioihin, kuten sisäilman laatuun, valaistukseen, kiinteistöpalvelujen tuottamiseen ja työturvallisuuteen. Sponda kiinnittää huomiota kiinteistöpalvelujen tuottajien ympäristöasioiden hoitoon. Myös vuokrasopimusta solmittaessa Sponda edellyttää, että asiakkaan toimialaa ja toimintaa ohjaa eettinen vastuu. SÄHKÖN JA LÄMMÖN KULUTUS, MWh 160 140 120 100 80 60 40 20 0 VEDEN KULUTUS, m 3 200 180 160 140 120 2002 2003 2004 2005 2006 Lämpö Sähkö Ei sisällä Kapiteelin omistamia kiinteistöjä 2002 2003 2004 2005 2006 Ei sisällä Kapiteelin omistamia kiinteistöjä VUOSIKERTOMUS 2006 39

Corporate Governance Sponda Oyj:n hallitus Anssi Soila puheenjohtaja DI, ekonomi, synt. 1949 Puheenjohtaja vuodesta 1999 Kone Oyj, 1974 1999, viimeiset 5 vuotta toimitusjohtajana Aspocomp Group Oy, hallituksen jäsen Kemira Oyj, hallituksen puheenjohtaja Lindström Oy, hallituksen jäsen Outokumpu Technology Oyj, hallituksen jäsen Medone Oy, hallituksen puheenjohtaja Normet Group, hallituksen varapuheenjohtaja Å&R Carton AB, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 45 700 Anssi Soila Jarmo Väisänen Tuula Entelä Jarmo Väisänen varapuheenjohtaja Valtiotieteen lis., synt. 1951 Varapuheenjohtaja vuodesta 1996 Finanssineuvos Valtiovarainministeriö, Omistajaohjaus Valtion vakuusrahasto, apulaisjohtaja, 1993 1996 Teollistamisrahasto Oy, tutkimus- ja sijoituspäällikkö, 1982 1993 Edita Oyj, hallituksen varapuheenjohtaja Osakeomistus Spondassa: 550 Tuula Entelä jäsen Ekonomi, oik.kand., synt. 1955 Jäsen vuodesta 2005 SATO Oyj, toimialajohtaja, toimitusjohtajan varamies Helsingin Osuuskauppa Elanto, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 0 Maija-Liisa Friman jäsen DI, synt. 1952 Jäsen vuodesta 2001 Aspocomp Group Oyj:n toimitusjohtaja Vattenfall Oy, toimitusjohtaja 2000 2004 Metso Oyj, hallituksen jäsen Suomen Lääketieteen Säätiö, hallituksen jäsen Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, hallintoneuvosto Osakeomistus Spondassa: 759 Timo Korvenpää jäsen Ekonomi, MBA, synt. 1952 Jäsen vuodesta 2006 Nokia Networks Oy, talousjohtaja, 2000 2002 Nokia Oyj, rahoitusjohtaja 1995 2000 Catella Property Oy, hallituksen jäsen Evli Pankki Oyj, hallituksen jäsen Metsä Group Financial Services Oy, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 0 Harri Pynnä jäsen OTK varatuomari, synt. 1956 Jäsen vuodesta 1999 Fortum Oyj, lakiasiainjohtaja Kauppa- ja teollisuusministeriö, teollisuusneuvos 1994 1998 Suomen Yhdyspankki Oy, lakimies ja pankinjohtaja 1982 1994 Osakeomistus Spondassa: 1 000 Sponda Oyj on Suomessa rekisteröity osakeyhtiö, ja yhtiö on listattu Helsingin Pörssiin. Sponda konsernin päätöksenteossa ja hallinnossa noudatetaan Suomen osakeyhtiölakia, julkisesti noteerattuja yhtiöitä koskevia muita säädöksiä sekä Sponda Oyj:n yhtiöjärjestystä. Lisäksi Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta ja Suomen listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmiä koskevaa Corporate Governance -suositusta sillä poikkeuksella, että hallituksen jäsenten nimittämisessä ja hallituksen palkkioiden ehdottamisessa yhtiökokousta avustaa osakkeenomistajien nimitysvaliokunta hallituksen nimitys- ja palkkiovaliokunnan sijaan. Suomen osakeyhtiölain ja Spondan yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön määräysvalta ja hallinto on jaettu yhtiökokouksessa edustettujen osakkeenomistajien, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Yhtiökokous Yhtiökokous on Spondan ylin päätöksentekoelin. Varsinainen yhtiökokous kokoontuu kerran vuodessa hallituksen määräämänä päivänä kuuden (6) kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä käsittelemään osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Näihin kuuluvat muun muassa tilinpäätöksen vahvistaminen, osinko, osakepääoman korottaminen ja alentaminen, omien osakkeiden hankinta, hallituksen valinta ja heidän palkkionsa määrittäminen sekä tilintarkastajien valinta ja tilintarkastuksesta maksettavan palkkion määrääminen. Sponda julkaisee yhtiökokouskutsun vähintään yhdessä hallituksen määräämässä, päivittäin ilmestyvässä valtakunnallisessa sanomalehdessä sekä yhtiön verkkosivuilla. Yhtiökokoukseen on oikeus osallistua osakkeenomistajalla, joka on ennen yhtiökokousta merkitty osakasluetteloon ja ilmoittautunut kokoukseen kokouskutsun mukaisesti. Ylimääräinen yhtiökokous kutsutaan tarvittaessa koolle, kun hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai milloin se lain mukaan muuten on pidettävä. Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta Yhtiökokouksen vuosittain asettama nimitysvaliokunta valmistelee hallituksen jäseniä ja hallituspalkkioita koskevat ehdotukset seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle. Nimitysvaliokuntaan valitaan kolmen (3) suurimman osakkeenomistajan edustajat ja hallituksen puheenjohtaja asiantuntijajäsenenä. Osakkeenomistajia edustavien jäsenten nimeämisoikeus on niillä osakkeenomistajille, joiden osuus yhtiön kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä on suurin yhtiökokousta edeltävän marraskuun 1. päivänä. Nimitysvaliokunnan koollekutsujana toimii 40 SPONDA

Maija-Liisa Friman Timo Korvenpää Harri Pynnä hallituksen puheenjohtaja ja valiokunta valitsee keskuudestaan puheenjohtajan. Nimitysvaliokunnan tulee antaa ehdotuksensa yhtiön hallitukselle viimeistään yhtiökokousta edeltävän helmikuun 1. päivänä. Sponda Oyj:n 29.3.2006 asettaman nimitysvaliokunnan osakkeenomistajat ja heidän edustajansa olivat: Suomen valtio/valtiovarainministeriö, 34,3 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Ilpo Nuutinen Valtion eläkerahasto, 0,6 % osakkeista ja äänistä, ei edustajaa Yleisradion eläkesäätiö, 0,4 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Harri Lemmetti. Nimitysvaliokunta antoi ehdotuksensa yhtiön hallitukselle määräpäivään 1.2.2007 mennessä. Hallitus Yhtiöjärjestyksen mukaan Sponda Oyj:llä on hallitus, johon kuuluu neljästä kuuteen (4 6) varsinaista jäsentä. Vuonna 2006 Spondan hallitus koostui kuudesta yhtiön ulkopuolisesta ja yhtiöstä riippumattomasta jäsenestä. Kuudesta jäsenestä viisi oli myös riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Spondan hallituksen jäsenet edustavat laajaa kokemusta teollisuudesta ja rahoituksesta. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet osakkeenomistajien nimitysvaliokunnan ehdotuksesta, ja heidät nimitetään seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Vuoden 2006 varsinaisessa yhtiökokouksessa valittiin hallitukseen seuraavat henkilöt: Tuula Entelä (s. 1955), Maija-Liisa Friman (s. 1952), Timo Korvenpää (s. 1952), Harri Pynnä (s. 1956), Anssi Soila (s. 1949) ja Jarmo Väisänen (s. 1951). Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet 31.12.2006: Osakkeet, kpl Muutos Tuula Entelä - - Maija-Liisa Friman 759 - Timo Korvenpää - - Harri Pynnä 1 000 - Anssi Soila 45 700 - Jarmo Väisänen 550 - Hallitus kokoontuu vähintään 10 kertaa vuodessa ja lisäksi pidetään tarvittaessa puhelinkokouksia. Vuonna 2006 hallituksen kokouksia oli yhteensä 22 ja keskimääräinen osanottoprosentti oli 90 %. Spondan hallitus arvioi omaa toimintaansa ja työskentelytapojaan säännöllisesti kerran vuodessa. Spondan toiminnan laatu ja laajuus huomioon ottaen erillisten pysyvien valiokuntien asettamista ei ole katsottu tarpeelliseksi. Tarvittaessa hallitus valitsee keskuudestaan työryhmän valmistelemaan päätöksiä. Työryhmät raportoivat hallitukselle, ja päätökset tehdään hallituksen kokouksissa. Toimitusjohtaja ja talous- ja rahoitusjohtaja osallistuvat hallituksen kokouksiin säännöllisesti. Muut johtoryhmän jäsenet osallistuvat kokouksiin tarvittaessa tai hallituksen kutsusta. Hallituksen tehtävät Spondan hallitus on laatinut toimintaansa varten työjärjestyksen, jossa määritellään hallituksen, sen puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan tehtävät. Työjärjestyksen mukaisesti hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus ohjaa ja valvoo yhtiön toimivaa johtoa, hyväksyy yhtiön strategiset tavoitteet ja riskien hallinnan periaatteet sekä varmistaa johtamisjärjestelmän toimivuuden. Lisäksi hallitus hyväksyy budjetin ja päättää merkittävistä yksittäisistä investoinneista. Hallitus nimittää yhtiölle toimitusjohtajan ja valitsee toimitusjohtajan esityksestä johtoryhmän jäsenet. Hallitus päättää toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten palkoista ja palkkioista sekä palvelussuhteen ehdoista. Hallitus päättää myös henkilöstön kannustinjärjestelmistä. Hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on enemmän kuin puolet sen jäsenistä. VUOSIKERTOMUS 2006 41

Sponda Oyj:n johtoryhmä Kari Inkinen toimitusjohtaja DI. synt. 1957 Kapiteeli Oy, toimitusjohtaja 1999 2005 YIT-Yhtymä Oy, 1985 1998 YIT-Yhtymä Oy Asuntotuotanto, johtaja, 1995 1998 YIT-Yhtymä Oy, Aluejohtaja, 1992 1995 Kruunuasunnot Oy, hallituksen jäsen Rake Oy, hallituksen jäsen Rakli, hallituksen puheenjohtaja 2003 2005 Osakeomistus Spondassa: 7 500 Erik Hjelt johtaja, lakiasiat ja treasury Oik.tiet. lis., EMBA, synt. 1961 Johtaja, lakiasiat ja treasury Kapiteeli Oyj, rahoitus- ja lakiasiainjohtaja 1999 2005 Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal Oyj, vastaava lakimies 1997 1999 Suomen Säästöpankki-SSP, pankinjohtaja 1993 Osakeomistus Spondassa: 0 Ossi Hynynen liiketoimintajohtaja DI, synt. 1955 Liiketoimintajohtaja, Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Kapiteeli Oyj, toimitusjohtaja, 2005 Kapiteeli Oyj Toimitilat, johtaja, 2003 2006 Kapiteeli Oyj, Kehitysjohtaja, 1999 2002 ProPaulig Oy, Markkinointijohtaja, 1993 1999 Haka Oy, rakennuspäällikkö, 1988 1993 Ovenia Oy, hallituksen puheenjohtaja 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Kari Koivu liiketoimintajohtaja DI, synt. 1966 Liiketoimintajohtaja, Kiinteistörahastot Kapiteeli Oyj, johtaja, Myyntikiinteistöt 2003 2006 Solid Information Technology, markkinointijohtaja 2000 2003 Hewlett-Packard Europe, liiketoiminnan kehityspäällikkö 1997 2000 Ovenia Oyj, hallituksen jäsen 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Joni Mikkola liiketoimintajohtaja DI, synt. 1965 Liiketoimintajohtaja, Kiinteistökehitys NCC Finland Oy, markkinointijohtaja 2001 2002 SRV Viitoset Oy, projektipäällikkö 1999 2001 NCC Finland Oy, projektipäällikkö 1997 1999 Osakeomistus Spondassa: 32 Sirpa Sara-aho liiketoimintajohtaja synt. 1963 Liiketoimintajohtaja, Venäjä ja Baltia Sponda Oyj, aluepäällikkö, Venäjä ja Baltia 2006 Nordea Pankki Suomi Oyj, johtaja, 1985 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Pasi Viitaniemi liiketoimintajohtaja Rakennusinsinööri, synt. 1968 Liiketoimintajohtaja, Logistiikkakiinteistöt Sponda Oyj, Hankinta- ja rakennuttamispäällikkö 2004 2006 Sponda Oyj, Kiinteistöpäällikkö 2001 2004 Sponda Oyj, Paikallisvalvoja 1999 2001 Osakeomistus Spondassa: 0 Robert Öhman talous- ja rahoitusjohtaja KTM, synt. 1959 Talous- ja rahoitusjohtaja Vattenfall AB, financial controller, Business Group Nordic, 2005 2006 Vattenfall Oy, talousjohtaja, 1996 2006 Waste Management Finland Oy, talousjohtaja, 1992 1996 Reuters Gesellschaft GmbH, talous- ja hallintopäällikkö, 1990 1992 Reuters Suomi Oy Ab, talous- ja hallintopäällikkö, 1985 1990 Osakeomistus Spondassa: 0 Kari Inkinen Erik Hjelt Hallituksen palkkiot Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Vuonna 2006 Spondan hallituksen jäsenille maksettiin palkkiota yhteensä 212 870 euroa. Hallituksella ei ole muita palkkiojärjestelmiä. Hallituksen palkkiot 2006, e/kk Puheenjohtaja 3 520 Varapuheenjohtaja 2 100 Jäsen 1 840 Lisäksi hallituksen jäsenille maksetaan kustakin hallituksen kokouksesta 500 euron kokouspalkkio. Ossi Hynynen Toimitusjohtaja Spondan hallitus nimittää yhtiön toimitusjohtajan, joka johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Toimitusjohtaja huolehtii yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Toimitusjohtajan tukena yhtiön johtamisessa on yhtiön johtoryhmä, jonka puheenjohtajana hän toimii. Spondan toimitusjohtaja on vuodesta 2005 lähtien ollut Kari Inkinen. Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdot on määritelty hallituksen hyväksymässä kirjallisessa toimitusjohtajasopimuksessa. Toimisopimuksen mukaisesti toimitusjohtajalla on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Yhtiön irtisanoessa toimisopimuksen toimitusjohtaja on oikeutettu kahdentoista (12) kuukauden palkkaa vastaavaan korvaukseen. Toimitusjohtajan eläkeikä on 63 vuotta, ja eläke määräytyy työeläkelain mukaisesti. Toimitusjohtajalla on kokonaispalkka, ja sen lisäksi hän osallistuu johdon pitkäaikaiseen osakepohjaiseen sitouttamisjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollisella palkkiolla, joka perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoitetun pääoman tuottoon, tulee ostaa Spondan osakkeita. Osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa osakkeita kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Vuonna 2006 toimitusjohtajalle maksetut palkat ja palkkiot olivat 310 965,42 euroa. Toimitusjohtaja käytti oikeuttaan ostaa 200 kpl vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan C-sarjaa 1 668,15 euron kappalehintaan huhtikuussa 2006. Johtoryhmä Konsernin johtoryhmä valmistelee liiketoimintastrategian ja budjetin sekä seuraa toiminnan tulosta. Johtoryhmä käsittelee myös konsernin kannalta keskeiset investoinnit, divestoinnit, toimintaohjeet ja raportoinnin. 42 SPONDA

Kari Koivu Joni Mikkola Sirpa Sara-aho Pasi Viitaniemi Robert Öhman Johtoryhmän muodostivat vuonna 2006 toimitusjohtajan lisäksi talous- ja rahoitusjohtaja ja liiketoimintajohtajat, yhteensä kuusi henkilöä. Johtoryhmän jäsenet osallistuvat johdon pitkäaikaiseen osakepohjaiseen sitouttamisjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollisella palkkiolla, joka perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoitetun pääoman tuottoon, tulee ostaa Spondan osakkeita. Osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa osakkeita kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Johtoryhmän jäsenten omistamat Spondan osakkeet 31.12.2006 olivat: Osakkeet, kpl Muutos Kari Inkinen 7 500 +7 500 Erik Hjelt - - Ossi Hynynen - - Kari Koivu - - Joni Mikkola 32 - Sirpa Sara-aho - - Pasi Viitaniemi - - Robert Öhman - - Ulkoinen ja sisäinen tarkastus Yhtiöllä on kaksi varsinaista tilintarkastajaa: KHT-yhteisö ja vastuullinen, Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastaja. Tilintarkastajien tehtävänä on tarkastaa yhtiön ja konsernin tilinpäätös, kirjanpito ja hallinto sekä antaa suoritetusta tarkastuksesta kertomus yhtiökokoukselle. Tarkastuksen tavoitteena on varmistua siitä, että yhtiön tilinpäätös antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot toiminnan tuloksesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta. Tavoitteena on lisäksi varmistua, että hallinto, varainhoito ja kirjanpito on järjestetty ja hoidettu lainsäädännön edellyttämällä tavalla. Hallitus tapaa tilintarkastajan vähintään kerran vuodessa. Sponda Oyj:n vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajiksi KHTtilintarkastaja Sixten Nymanin ja KHTyhteisö KPMG Oy Ab:n päävastuullisena tilin tarkastajana KHT Raija-Leena Hankosen sekä varatilintarkastajaksi KHT Riitta Pyykön seuraavan varsinaisen yhtiö ko kouksen loppuun asti. Vuonna 2006 Sponda maksoi tilintarkastajille tilintarkastuspalkkioina 109 124,42 euroa. Sponda osti muita asiantuntijapalveluita tilintarkastusyhteisöltä yhteensä 178 239,04 eurolla. Spondan toiminnan tehokkuutta, tuloksellisuutta ja riskien hallinnan järjestämistä tarkastetaan sisäisesti. Sisäistä tar kastusta suorittaa toimeksiannosta ulkopuolinen asiantuntija, joka valitaan kuhunkin toimeksiantoon sen vaatiman asiantuntemuksen perusteella. Sisäinen tarkastus raportoi toimitusjohtajalle. Sisäpiiri Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta, jonka mukaan sisäpiiriläisen on suositeltavaa ajoittaa yhtiön arvopapereiden kaupankäynti niihin hetkiin, jolloin markkinoilla on mahdollisimman täydellinen tieto osakkeen arvoon vaikuttavista seikoista. Tällä perusteella Spondan sisäpiiriläisten kaupankäyntirajoitus alkaa 21 vuorokautta ennen yhtiön osavuosikatsaus- tai tilinpäätöstiedotteen julkistamista. Yhtiön ilmoitusvelvollisia julkisia sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenet sekä tilintarkastajat. Lisäksi yhtiössä ylläpidetään sekä yritys- että hankekohtaista sisäpiirirekisteriä, joihin merkitään tehtävänsä tai asemansa vuoksi sisäpiirintietoa saavat henkilöt. Suomen Arvopaperikeskus Oy:n sisäpiirirekisterissä ovat nähtävissä sisäpiiriläisten omistustiedot, ja julkinen sisäpiirirekisteri on nähtävissä myös yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi. Riskienhallinta Spondassa riskienhallinta on osa yhtiön jokapäiväistä valvonta- ja seurantajärjestelmää VUOSIKERTOMUS 2006 43

sekä ennakoivaa uhkien ja mahdollisuuksien analysointia. Riskienhallinnan tavoitteena on estää yhtiötä uhkaavien riskien toteutuminen, minimoida toteutuneiden riskitekijöiden aiheuttamat taloudelliset ja muut vahingot, turvata toiminnan jatkuvuus sekä auttaa yhtiötä hyödyntämään liiketoiminnan ja markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet altistamatta yhtiötä liian suurille ja epätarkoituksenmukaisille riskeille. Riskejä ottamalla ja niiden mahdollisesti aiheuttamia menetyksiä ennalta analysoimalla ja tehokkaasti hallitsemalla toteutetaan yhtiön strategiaa sekä liiketoiminnallisia tavoitteita. Tavoitteena on määritellä riskinoton rajat niin, että hallitulla riskinotolla on mahdollista toteuttaa yhtiön liiketoimintastrategiaa kaikilta osin tehokkaasti. Sponda omistaa kiinteistöjä Suomessa. Yhtiön strateginen tavoite on hakea kasvua ja kannattavuutta muun muassa laajentamalla kiinteistökehitys- ja investointitoimintaa Venäjälle ja Baltian maihin. Spondan liiketoiminnassa merkittävimmät riskit liittyvät asiakkaisiin ja vuokrausmarkkinoihin, investointeihin, kuluihin ja rahoitukseen. Toimitilojen kysyntä on seuraus kunkin markkina-alueen talouden tilasta. Toimistokysyntä kasvaa, mikäli yritykset lisäävät toimistohenkilöstöä ja uusia yrityksiä syntyy, liiketila-asiakkaiden menestys on riippuvainen alueen asukkaiden ostovoimasta. Asiakasriskiä hallitaan sekä hajauttamalla asiakaskanta että sopimusten pituus. Tärkeä osa asiakasriskien hallintaa on asiakkaiden liiketoiminnan tunteminen ja asiakastietojen seuranta. Spondalla oli vuoden 2006 lopussa 2 063 asiakasta ja 3 055 erillistä vuokrasopimusta. Vuokria korotetaan kahdesti vuodessa joko elinkustannusindeksin muutokseen tai vuokrasopimuksessa sovittuun korotusprosenttiin perustuen. Vuokrasopimukseen on liitetty riskiin suhteutettu vuokravakuus. Spondan asiakkaat edustavat laajasti eri toimialoja, joista kolme suurinta ovat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) ja pankki ja sijoitus (11 %). Kiinteistöjen hoito- ja korjauskulujen ja etenkin rakennuskustannusten nousu vaikuttaa kustannusten kokonaismäärään ja suurissa projekteissa investointien tuottoon. Kiinteistövero on yksi Spondan suurimpia kulueriä. Riski vuokralaista varten tehdystä investoinnista jää vuokralaisen konkurssin yhteydessä Spondalle. Vuonna 2006 poistamattomien vuokralaisparannusten arvo Spondan taseessa oli 18 052 934,15 euroa. Riski toteutuu vuokralaisen konkurssin yhteydessä täysimääräisenä vain, mikäli kiinteistön tai tilan käyttötarkoitus muuttuu uudelleen vuokrattaessa. Spondan kaikki kiinteistöt ovat täysarvovakuutettuja. Riskienhallinta on organisoitu taloushallintoon. Painopiste vuonna 2006 oli investointien valmistelussa, niihin liittyvien riskien tunnistamisessa ja investointihankkeiden seurannassa. Spondan rahoitusriskit ja niiden hallinta on kuvattu yhtiön verkkosivuilla ja tämän vuosikertomuksen sivulla 34. Kiinteistöjen käypä arvo Spondan sijoituskiinteistöt on kirjattu taseeseen niiden käyvästä arvosta, ja realisoitumatonkin arvon muutos kirjataan raportointikausittain tuloslaskelmaan. Sponda laskee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon osavuosikatsausten ja tilinpäätöksen yhteydessä. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2,46 miljardia euroa (1,26 mrd. euroa). Käyvän arvon määräytymisessä tärkeitä laskentaparametreja ja -arvoja ovat voimassaolevien vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto, vapaiden tilojen osalta markkinavuokra, kiinteistön vuokrausaste ja markkinoiden käyttämä tuottovaatimus. Näiden parametrien muuttuessa muuttuvat myös kiinteistöjen käyvät arvot. 44 SPONDA

Tilinpäätös 2006 Sisällysluettelo 46 Hallituksen toimintakertomus 54 Osakkeet ja osakkeenomistajat 56 Konsernin tuloslaskelma (IFRS) 57 Konsernitase (IFRS) 58 Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) 62 Konsernin oman pääoman muutokset 63 Konsernin tunnusluvut 64 Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet 70 Tunnuslukujen laskentakaavat 71 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 92 Emoyhtiön tuloslaskelma (FAS) 93 Emoyhtiön tase (FAS) 94 Emoyhtiön rahavirtalaskelma (FAS) 96 Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet 97 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 103 Voitonjako ja tilintarkastus Toimistotalo Helsingin ydinkeskustassa Korkeavuorenkatu 45:ssä. VUOSIKERTOMUS 2006 45

Hallituksen toimintakertomus tilivuodelta 2006 Spondan liiketoiminta kehittyi tilivuoden 2006 aikana suotuisasti ja suunnitelmien mukaisesti. Liikevaihto kasvoi hieman, ja kiinteistöjen nettotuotot lisääntyivät suunnitellusti. Toimisto- ja liiketilojen käyttöaste nousi ja kiinteistöomaisuus kaksinkertaistui Kapiteelikaupan myötä. Yhtiölle asetettujen strategisten tavoitteiden, kasvu ja kannattavuus, tukemiseksi vuonna 2006 toteutettiin seuraavia toimenpiteitä: Sponda Oyj ja JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L allekirjoittivat 12.1.2006 sopimuksen kiinteistörahaston perustamisesta. Rahasto sijoittaa pääasiallisesti toimisto- ja liiketilakiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa rahastosta 20 % ja vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. Kesäkuun 6. päivänä 2006 Sponda Oyj ja seitsemän institutionaalista sijoittajaa allekirjoittivat sopimuksen logistiikkakiinteistörahaston, Sponda Kiinteistörahasto I Ky:n perustamisesta. Spondan osuus rahastosta oli perustamishetkellä 47 %. Sponda Oyj ja Helsingin Satama allekirjoittivat 16.10.2006 sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman logistiikka-alueen rakentamisesta. Kehitysprojektin kokonaisinvestointi on hieman yli 100 milj. euroa, ja investoinnit alkavat vuoden 2007 puoliväliin mennessä. Suomen valtio ja Sponda Oyj allekirjoittivat 14.12.2006 lopullisen sopimuksen Kapiteeli Oy:n koko osakekannan kaupasta. Kauppahinnaksi määräytyi 943 milj. euroa, mikä vastaa noin 1,3 miljardin euron kokonaisarvoa. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen hankintahetken arvo oli noin miljardi euroa ja kehitys- ja myyntikiinteistöjen arvo oli noin 0,3 miljardia euroa. Mainitusta päivästä lähtien Kapiteeli Oy on osa Sponda-konsernia. Vuoden 2006 aikana Sponda laajensi liiketoimintaansa Venäjälle ostamalla Pietarista noin 8 000 m 2 :n logistiikkakeskuksen, jossa suomalaisomistuksessa oleva yritys toimii vuokralaisena. TOIMINNAN TULOS JA TALOUDELLINEN ASEMA Toiminnan tulos Sponda-konsernin tilikauden voitto kasvoi 48,3 (29,6) milj. euroon. Taloudellinen vuokrausaste, joka on laskettu kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa, nousi 88,8 (87,7) %:iin. Tulos, johon Kapiteeli sisältyy joulukuun ajalta, muodostui seuraavasti: Liikevaihto kasvoi 116,9 (103,1) milj. euroon. Nettotuottoja kertyi 87,1 (77,5) milj. euroa. Liikevoitto nousi 103,9 (65,5) milj. euroon. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos käypään arvoon arvostamisesta kasvatti tulosta 26,2 (-5,1) milj. euroa. Hallinnon sekä myynnin ja markkinoinnin kulut yhteensä olivat 11,9 (7,0) milj. euroa. Nettomääräiset rahoituskulut olivat 38,5 (26,3) milj. euroa. Tulos verojen jälkeen oli 48,3 (29,6) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,61 (0,37) euroa. Taloudellinen asema Konsernin taseen loppusumma oli 2 939,4 (1 278,7) milj. euroa. Kiinteistöomaisuuden määrä kaksinkertaistui Kapiteeli-kaupan myötä ja oli yhteensä 2 686,2 (1 259,7) milj. euroa. Sijoituskiinteistöjä oli 2 455,1 (1 259,7) milj. euroa ja myytäviksi luokiteltuja vaihto-omaisuuskiinteistöjä 231,1 (-) milj. euroa. Sijoitukset kiinteistörahastoihin olivat 19,4 (-) milj. euroa. Kapiteelin hankinnasta kirjattiin liikearvoa 27,5 milj. euroa, joka kohdistuu Kehityskiinteistöt-segmenttiin. Muiden aineettomien hyödykkeiden 5,2 milj. eurosta 5,0 milj. euroa on muodostunut Kapiteelin hankinnan yhteydessä sen tytäryhtiö Ovenia Oy:n aineettomista oikeuksista. Kapiteelin hankinnan lisäksi Sponda kehitti vuoden 2006 aikana kiinteistöomaisuuttaan ostamalla uusia sijoituskiinteistöjä 94,3 (28,4) milj. eurolla. Kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon investoitiin 25,3 (23,5) milj. euroa ja kiinteistökehitykseen 18,4 (2,1) milj. euroa. Kiinteistömyynnit pienensivät tasetta 37,7 (8,6) milj. euroa. Konsernin oma pääoma vuoden 2006 lopussa oli 592,8 (574,3) milj. euroa. Velat olivat yhteensä 2 346,6 (704,4) milj. euroa, josta 899,6 (619,5) milj. euroa oli pitkäaikaista ja 1 447,0 (84,9) milj. euroa lyhytaikaista. Korollista vierasta pääomaa oli yhteensä 2 005,6 (615,7) milj. euroa. Varaukset 22,7 (1,1) milj. euroa sisälsivät 10,1 (-) milj. euroa maaperän puhdistuskuluihin ja 4,7 (-) milj. euroa maankäyttösopimuksiin liittyviin korvauksiin tehtyjä varauksia. Lisäksi varauksiin on kirjattu Sampo Pankin aikaisempien vuosien korkoihin liittyvä velkomusvaatimus 7,6 milj. euroa. 46 SPONDA

Konsernin keskeiset tunnusluvut 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 Liikevaihto, M 116,9 103,1 99,2 Nettotuotot, M 87,1 77,5 74,4 Nettovuokratuotto, % 6,4 1) 6,4 6,2 Taloudellinen vuokrausaste, % 88,8 2) 87,7 87,5 Liikevoitto, M 103,9 65,5 17,1 Omavaraisuusaste, % 20,2 44,9 47,1 Nettovelkaantumisaste, % 334,3 107,1 98,8 Oman pääoman tuotto, % 8,5 3) 5,1 0,5 Tulos/osake, 0,61 0,37 0,04 Osinko/osake, 0,40 4) 0,50 0,50 Osingot yhteensä, M 44,4 39,6 39,4 Osakekohtainen nettovarallisuus, 7,45 7,25 7,44 Operatiivinen kassavirta / osake, 0,56 0,57 0,53 1) Ilman Kapiteelin hankintaa ja Kiinteistökehitystä 2) Ennen Kapiteelin hankintaa 3) Vuoden 2006 tunnuslukujen laskennassa on käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja 4) Hallituksen esitys Rahoitus Sponda allekirjoitti 5.12.2006 sopimuksen yksivuotisesta, yhteensä 1,5 miljardin euron syndikoidusta luotosta. Järjestelyllä rahoitettiin Kapiteelin osakekannan osto, yhtiön lainaportfolion uudelleenjärjestely sekä katettiin yrityskaupasta syntyneitä kustannuksia. Keskeiset muutokset konsernin rahavirroissa olivat: Konsernin rahavirtalaskelma 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Liiketoiminnan nettorahavirta 45,4 46,5 Investointien nettorahavirta -1 020,9-43,9 Rahoituksen nettorahavirta 998,3-3,5 Rahavarojen muutos 22,8-0,9 Rahavarat tilikauden alussa 0,8 1,7 Rahavarat tilikauden lopussa 23,6 0,8 Täydellinen rahavirtalaskelma esitetään liitetiedoissa. Vuoden lopussa konsernilla oli korollista vierasta pääoma 2 005,6 (615,7) milj. euroa. Spondan nimellisarvoinen lainasalkku muodostuu yhteensä 300 milj. euron syndikoiduista lainoista, 397 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 136,5 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 224 milj. euron rahoituslaitoslainoista. Lisäksi Spondalla oli 960 milj. euron lyhytaikainen laina Kapiteeli Oy:n kaupan rahoittamiseen. Yhtiöllä on käyttämättömiä luottolimiittejä 200 milj. euroa. Sponda- konsernilla on vakuudellisia lainoja yhteensä 15,7 milj. euroa Nettomääräiset rahoituskulut olivat 38,5 (26,3) milj. euroa. Ne sisältävät varauksen Helsingin käräjäoikeuden tuomioon perustuvista korko- ja viivästyskuluista Sampo pankille 7,5 milj. euroa. Spondan omavaraisuusaste oli 31.12.2006 20 (45) % ja nettovelkaantumisaste 334 (107) %. Luottojen keskimääräinen laina-aika oli 1,7 (3,2) vuotta ja keskikorko 4,6 (4,2) %. Kiinteäkorkoisten ja koroltaan suojattujen lainojen osuus oli 74 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,7 (2,1) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,5 (2,7). Spondan tavoitteena on jälleenrahoittaa Kapiteelin hankinnan yhteydessä otettu lyhytaikainen laina ja saavuttaa tavoitteellinen 33 prosentin omavaraisuusaste vuoden 2007 aikana. Tämä on tarkoitus tehdä vuoden 2007 alussa toteutetusta osakeannista saaduilla varoilla, tiettyjen kiinteistöjen myynnistä kertyvillä tuotoilla sekä pitkäaikaisella lainarahoituksella. Kiinteistöjen myynnit on kaavailtu tapahtuvan yhdessä tai useammassa erässä vuoden 2007 aikana. Niiden yhteenlasketun määrän arvioidaan olevan 300 500 miljoonaa euroa. TOIMINTAYMPÄRISTÖ Vuosi 2006 oli kiinteistösijoitusmarkkinoilla ennätysvilkas. Kiinteistötalouden instituutti ry:n mukaan viime vuoden investointivolyymi oli 5,6 miljardia euroa. Sijoituksista yli puolet tuli kansainvälisiltä sijoittajilta. Vuokrauskysyntä toimistomarkkinoilla jatkui vahvana. Catella Property Oy:n mukaan toimistotilojen vajaakäyttö laski pääkaupunkiseudulla 7,9 %:iin ja Helsingin ydinkeskustassa 5,4 %:iin. Espoossa ja Vantaalla vajaakäytöt säilyivät aiemmilla tasoilla ja olivat Espoossa 12,3 % ja Vantaalla 6,8 %. Vuokratasot Helsingin ydinkeskustaa lukuun ottamatta säilyivät vakaina. Keskustan toimistovuokrissa havaittiin lievää nousua. Liiketilojen vajaakäyttö laski edelleen. Koko pääkaupunkiseudulla se oli 1,7 %, Helsingin ydinkeskustassa 2,3 %, Espoossa 1,4 % ja Vantaalla 1,3 %. Tilavuokrat olivat edellisvuoden tasolla. Logistiikkatiloissa vajaakäyttö oli koko pääkaupunkiseudulla aiemmalla tasolla, 2,5 %. Espoossa vajaakäyttö oli 2 % ja Vantaalla 2,1 %. Myös vuokratasot logistiikkakiinteistöissä säilyivät vakaina. SPONDAN LIIKETOIMINTA VUONNA 2006 Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa, pääosin pääkaupunkiseudulla. Vuoden 2006 lopussa Spondan toiminnot jaettiin viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logis tiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Uudet liiketoiminta- alueet sekä Kapiteeli-kaupan myötä tullut Myyntikiinteistöt. Uudet liiketoiminta-alueet käsittää sekä Spondan rahastotoiminnan että Venäjän ja Baltian alueiden liiketoiminnan. VUOSIKERTOMUS 2006 47

Kiinteistöomaisuus Sponda-konsernilla oli 31.12.2006 yhteensä noin 250 sijoituskiinteistöä arvoltaan 2 455,1 (1 259,7) milj. euroa. Niiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala oli noin 1,6 miljoonaa m², josta 76 % oli toimisto- ja liiketilaa ja 24 % logistiikkatilaa. Lisäksi Spondalla oli vaihto-omaisuuskiinteistöjä 31.12.2006 231,1 milj. euron arvosta. Sijoituskiinteistöt 1.1. 31.12.2006, M Konserni Toimistot ja Kiinteistö- Uudet yhteensä liiketilat Logistiikka kehitys liiketoiminnot Vuokratuotot 114,2 83,7 28,7 0,6 1,2 Ylläpitokulut -28,2-21,0-6,5-0,3-0,4 Nettovuokratuotot 86,0 62,7 22,2 0,3 0,8 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Kapiteelin osto 1 070,0 979,0 0,0 91,0 0,0 Investoinnit 44,1 20,3 5,4 18,4 0,0 Muut siirrot -1,5-2,2-3,4 4,1 0,0 Myynnit 2006-37,7 0,0-37,7 0,0 0,0 Käyvän arvon muutos 26,2 21,3 4,8 0,1 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2006 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Käyvän arvon muutos % 2,1 2,2 1,9 0,3 0,0 Nettovuokratuotto, % *) 6,4 % 5,7 % 8,9 % *) Ei sisällä Kapiteelin hankintaa eikä kehityskiinteistöjä Vuoden 2006 aikana Spondan vertailukelpoinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 51,3 (38,2) milj. euroa ennen Kapiteeli-kaupan vaikutusta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousuun vaikuttivat vuoden aikana tehdyt uudet vuokrasopimukset sekä investoinnit kiinteistöjen laatutason nostoon. Myös markkinoiden tuottovaatimusten lasku kaikilla liiketoiminta-alueilla vaikutti Spondan sijoituskiinteistöomaisuuden arvoon positiivisesti. Käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimukset olivat toimisto- ja liiketiloissa 5,8 8,0 % ja logistiikkatiloissa 8,0 11,5 %. Vuokratasoissa ei ollut merkittäviä muutoksia. Investoinnit sijoituskiinteistöjen kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat 25,3 (23,5) milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin 18,4 (2,1) milj. euroa, jotka kohdistuivat pääasiassa Helsingin keskustassa sijaitsevan City-Centerin uudistamistyöhön. Vuonna 2006 Sponda osti sijoituskiinteistöjä yhteensä 94,3 (28,4) milj. eurolla. Vuonna 2006 kiinteistöjä myytiin yhteensä 37,7 (8,6) milj. eurolla. Kapiteelin kiinteistöt arvostettiin hankinnan yhteydessä käypiin arvoihin. Kiinteistöliiketoiminnan nettotuotot olivat yhteensä 87,1 (77,5) milj. euroa, josta toimisto- ja liiketilojen osuus oli 73 %, logistiikkatilojen 25 %, Uudet liiketoiminta-alueet -yksikön 1 % ja Myyntikiinteistöt-yksikön 1 %. Vuokrasopimusten yhteenlaskettu tuleva kassavirta vuoden 2006 lopussa oli 896 (461) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,0 (4,6) vuotta. Sopimuksista 81 % oli määräaikaisia ja 19 % toistaiseksi voimassa olevia. Vuoden 2006 aikana solmittiin uusia sopimuksia yhteensä 332 kpl, 130 000 m². Päättyneitä sopimuksia oli 464 kpl, 103 000 m². Spondan suurimmat asiakastoimialat kokonaisvuokratuotoista laskettuina olivat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) sekä pankki ja sijoitus (11 %). Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Toimisto- ja liiketilakiinteistöjä oli vuoden lopussa 2 073,0 (966,4) milj. euroa, josta sijoituskiinteistöjä oli 2 023,9 (966,4) milj. euroa. Kapiteeli-kaupan myötä toimisto- ja liiketilasalkkuun tuli joulukuussa sijoituskiinteistöjä 979 milj. euron ja vaihto-omaisuuskiinteistöjä 49,1 milj. euron arvosta. 48 SPONDA

Taloudellinen vuokrausaste ilman Kapiteelista ostettuja kohteita oli vuoden lopussa 88,8 % (86,2 %). Sijoituskiinteistösalkun vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuonna 2006 oli 21,3 milj. euroa ennen Kapiteeli-kaupan vaikutusta. Yksikön liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto olivat: Toimistot ja liiketilat, M 1 12/2006 1 12/2005 Liikevaihto 84,7 73,5 Nettovuokratuotot 63,1 54,5 Liikevoitto 78,0 36,7 Lokakuussa 2006 Sponda osti toimistokiinteistön 10,4 milj. eurolla Helsingin Ruoholahdesta. Kauppahinta maksetaan 30.6.2008. Yhteensä yksikköön ostettiin vuonna 2006 uusia kiinteistöjä 39,1 (-) milj. euron edestä. Kiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen investoitiin yhteensä 20,3 (15,8) milj. euroa. Logistiikkakiinteistöt Logistiikkakiinteistöjä oli vuoden 2006 lopussa 245,6 (252,3) milj. euroa. Kiinteistöjä myytiin lokakuussa 37,7 milj. euron arvosta Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön, missä Sponda on osakkaana 47 %:n osuudella. Myynti laski taloudellisen vuokrausasteen 88,6 (91,9) %:iin, koska myydyt seitsemän kohdetta olivat täyteen vuokrattuja. Kiinteistöjen vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuonna 2006 oli 4,8 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöjen liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto olivat: Logistiikka, M 1 12/2006 1 12/2005 Liikevaihto 28,7 29,6 Nettovuokratuotot 22,2 23,0 Liikevoitto 24,9 30,5 Sponda osti joulukuussa logistiikkakiinteistön Hyvinkäältä 4,2 milj. eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 6 900 m 2 ja se on täyteen vuokrattu 15 vuodeksi. Yhteensä vuoden 2006 aikana ostettiin logistiikkakiinteistöjä 24,2 (28,4) milj. eurolla. Kiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen investoitiin vuonna 2006 3,1 (5,6) milj. euroa. Kiinteistökehitys Kiinteistökehityskohteita oli vuoden 2006 lopussa 230,1 (41,0) milj. euron arvosta, josta 174,9 (41,0) milj. euroa oli sijoituskiinteistöjä. Kapiteeli-kaupan yhteydessä tullutta vaihto-omaisuutta, pääasiassa maa-alueita, oli 55,2 milj. euroa. Kapiteelin hankinnassa syntynyt liikearvo 27,5 milj. euroa kohdistuu kiinteistökehitykseen pääkaupunkiseudulle. Vuoden 2006 aikana kiinteistöjen kehitykseen ja uudishankintaan investoitiin yhteensä 38,7 (1,8) milj. euroa. City-Centerin uudistustyöt jatkuvat suunnitelman mukaisesti, ja maanalaiset kellaritilat valmistuvat keväällä 2007. Liiketilojen uudistamisen ensimmäinen vaihe on aloitettu, ja tilat valmistuvat huhtikuun 2007 loppuun mennessä. Samaan aikaan aloitetaan liiketilojen kunnostamisen toinen vaihe, joka käsittää mm. Kaivokadun katutason ja asematunnelin tiloja. Toisen vaiheen arvioidaan valmistuvan vuoden 2008 alussa. Viimeisellä vuosineljänneksellä 2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen Vuosaaren sataman logistiikkaalueen, porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Kokonaisinvestointi on noin 140 milj. euroa ja rakentaminen alkaa huhtikuussa 2007. Sataman toiminta alkaa vuoden 2008 marraskuussa. Sponda vastaa kaikkien kohteiden rakennuttamisesta, vuokrauksesta ja manageroinnista. Lokakuussa 2006 Sponda solmi Yleisradion eläkesäätiön kanssa sopimuksen, jonka mukaan osapuolet kehittävät yhdessä toimistokohteen Helsingin Länsi-Pasilaan. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 95 milj. euroa, josta Spondan osuus on 60 %. Hankkeen suunnittelu on aloitettu, ja rakentaminen alkaa aikaisintaan syksyllä 2007. Kapiteeli-kaupan myötä Spondan kiinteistökehityssalkkuun tuli paljon uusia kohteita. Niistä Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevan liiketilan (Vanhanlinnantie 3) ja Ruoholahdessa sijaitseva toimistotalon (Porkkalankatu 20 d) rakentamisen arvioidaan alkavan vuoden 2007 aikana. Liikerakennuksen kokonaisinvestointi on noin 52 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 21 000 m². Toimistotalon investointi on noin 25 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 13 500 m². Uudet liiketoiminta-alueet Uudet liiketoiminta-alueet -yksikkö käsittää sekä kiinteistörahastoettä Venäjän ja Baltian toiminnot. Sponda on vähemmistöosakkaana kahdessa kiinteistörahastossa, First Top LuxCossa ja Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. First Top LuxCo sijoittaa Suomen suurimpien kaupunkien ulkopuolisiin toimisto- ja liiketilakiinteistöihin. Spondan osuus rahastosta on 20 %. Vuoden 2006 loppuun mennessä rahaston kiinteistösijoitusten käypä arvo oli noin 90 milj. euroa. Rahaston tavoitekoko on 150 400 milj. euroa. Sponda Kiinteistörahasto I Ky sijoittaa pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin logistiikkakohteisiin. Spondalla on rahastosta 46 %:n osuus. Vuoden 2006 lopussa rahaston kiinteistösijoitusten käypä arvo oli 88,5 milj. euroa. Sponda vastaa sekä rahastojen että niiden hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. VUOSIKERTOMUS 2006 49

Uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen Venäjälle ja Baltiaan vaatii laajaa kontaktiverkostoa ja kohdealueen tuntemusta. Sponda tutkii kiinteistösijoitus- ja kiinteistökehityskohteita Pietarin ja Moskovan alueilla yhteistyössä yritysten kanssa, joilla on jo kokemusta Venäjän alueella tai jotka etsivät liiketoimintamahdollisuutta Venäjällä. Sponda omistaa yhden logistiikkakiinteistön Pietarissa, Vsevolozhskin alueella, ja kohteen on kokonaan vuokrannut Onninen Oy:n Pietarissa toimiva tytäryhtiö. Myyntikiinteistöt Myyntikiinteistöt ovat vaihto-omaisuutta ja strategian mukaisesti ne on tarkoitus myydä. Tilikauden lopussa Myyntikiinteistöt- salkussa oli 576 kiinteistöä ja noin 300 000 m² vuokrattavaa pinta-alaa. Kiinteistöjen käypä arvo oli 126,8 milj. euroa. KONSERNIRAKENNE Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä, tytäryhtiö Kapiteeli Oy:stä ja Kapiteeli Oy:n 50,9 prosenttisesti omistamasta tytär yhtiö Ovenia Oy:stä sekä keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda Oyj tai Kapiteeli Oy omistavat koko osakekannan tai enemmistön osakekannasta. Lisäksi Sponda-konserniin kuuluu Sponda Russia Ltd, jonka salkkuun keskitetään Venäjän ja Baltian omistukset sekä Sponda Asset Management Oy, joka vastaa rahastojen hallinnoinnista. RISKIENHALLINTA Riskienhallinnan lähtökohtana on yhtiön riskinkantokyky ja -halu, keskeisten riskien tunteminen sekä päätetty riskienhallintapolitiikka. Spondassa riskeillä tarkoitetaan epävarmuutta, joka liittyy konsernin vahvistettujen tavoitteiden toteutumiseen. Riskienhallinnan tavoitteena on tunnistaa keskeiset epävarmuudet, mitata ja arvioida ennal ta tunnistettuja epävarmuuksia sekä päättää suhtautumisesta niihin. Riskeihin suhtaudutaan liiketoimintaan tavan omaisesti kuuluvina ja niitä arvioidaan sekä niihin sisältyvien mahdol lisuuksien hyödyntämisen että niiden vähentämisen ja poistamisen kannalta. Spondan hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Taloushallinto yhdessä liiketoimintojen kanssa vastaa riskienhallinnan käytännön toimenpiteistä riskienhallintapolitiikan puitteissa. Sisäisen tarkastuksen tehtävänä on riskienhallintajärjestelmän toimivuuden tarkastaminen. Jokaisella työntekijällä on vastuu tunnistaa yhtiön tavoitteiden saavuttamista uhkaavia riskejä. Tunnistetut riskit on luokiteltu strategisiin, operatiivisiin, vahinkoja omaisuus- sekä rahoitusriskeihin: Spondan strategisia riskejä ovat mm. kiinteistömarkkinoihin liittyvät riskit sekä kiinteistösijoituksiin ja investointeihin liittyvät riskit. Kiinteistömarkkinat ovat alttiina kysynnän ja tarjonnan suhdannevaihteluille ja kiinteistöjen arvo seuraa tyypillisesti suhdannevaihteluja. Kiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet tekijät, kuten korkotaso, inflaatio, talouskasvu, liiketoimintaympäristö, luoton saatavuus, kiinteistöverotus, demograafiset tekijät ja rakennustoiminnan vilkkaus sekä vuokrattavien tilojen tarjonta. Tämän seurauksena Spondan kiinteistöomaisuuden arvo ja liiketoiminnan tulos voivat vaihdella. Sekä yleiset taloudelliset tekijät että paikalliset markkinaolosuhteet voivat vaikuttaa niihin merkittävällä tavalla. Spondassa merkittävimmät strategiset riskit liittyvät asiakkaisiin ja vuokramarkkinoihin sekä investointeihin. Vuonna 2006 riskienhallinnan painopiste oli investointien valmistelussa, niihin liittyvien riskien tunnistamisessa ja investointihankkeiden seurannassa. Kapiteelin hankintaan liittyy integraatioriskejä siten, että tavoitellut hyödyt voivat olla odotettua pienemmät tai että integroinnista voi aiheutua odottamattomia kustannuksia. Kapiteelin integraatio Spondaan on meneillään, ja yhtiön johto valvoo prosessin etenemistä. Vuoden 2006 päättyessä konsernissa oli yhteensä 2 063 asiakasta ja 3 055 vuokrasopimusta. Asiakaskunnan hajautumisen lisäksi keskeinen osa asiakasriskien hallintaa on asiakkaiden liiketoiminnan tunteminen ja asiakastiedon seuranta. Riskejä hallitaan myös asiakkaiden toimialojen hajauttamisella ja eripituisilla vuokrasopimuksilla. Vuokria korotetaan kahdesti vuodessa joko elinkustannusindeksin muutokseen tai vuokrasopimuksessa sovittuun korotusprosenttiin perustuen. Vuokrasopimuksissa käytetään tavanomaisia vuokravakuuksia. Spondan operatiivisia riskejä ovat sisäisten prosessien tai järjestelmien puutteellisuudesta tai virheellisestä toiminnasta johtuvat riskit sekä myös mm. juridiseen toimintaympäristöön liittyvät riskit. Operatiivisia riskejä liittyy esimerkiksi tietojärjestelmien toimintaan sekä ammattitaitoisen henkilöstön pysyvyyteen. Keskeisiä tekijöitä operatiivisten riskien hallinnassa ovat selkeät toimintaperiaatteet ja -ohjeet, joita yhtiössä noudatetaan sekä tehokas sisäinen valvonta. Muita tärkeitä toimenpiteitä ovat tietoturvasta ja asianmukaisesta työtehtävien jaosta huolehtiminen. Sisäisen tarkastuksen tehtävänä on tarkastaa sisäisen valvonnan toimivuutta yhtiössä. Vahinko- ja omaisuusriskeistä kriittisiä ovat ympäristöriski ja omaisuuden vahingoittumisriski. Ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen, jätehuoltoon ja kiinteistöjen ympäristön laatuun. Näitä kuvataan kohdassa Ympäristövastuut. Omaisuuden vahingoittumisriski on katettu täysarvovakuutuksilla. 50 SPONDA

Sponda on alttiina tavanomaisille rahoi tukseen liittyville riskeille, joita ovat korko-, rahoitus-, likviditeetti- ja valuutta kurssiriskit. Spondan riskienhallinnan tavoite on minimoida rahoitusmarkkinoiden mahdollisten muutosten haitalliset vaikutukset yrityksen tulokseen ja kassavirtaan. Rahoitukseen liittyy jälleenrahoitusriski ja lainasopimuksiin korkoriski. Spondassa jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla, hajauttamalla rahoituksen lähteitä sekä yllä pitämällä yhtiön mainetta luotettavana velallisena. Spondan rahoitussopimuksissa on velkarahoittajien suojaksi asetettu kovenantteja, jotka koskevat mm. sopimusrikkomuksiin liittyviä ehtoja, vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Yhtiön toimintaan ei vuonna 2006 ole sisältynyt merkittäviä valuuttariskejä. Kiinteäkorkoisilla lainoilla ja korkojohdannaisilla tasataan markkinakorkojen muutosten vaikutuksia. Sponda ei ole tehnyt johdannaissopimuksia kaupankäyntitarkoituksessa, vaan koronvaihtosopimukset ja korko-optiot on suunniteltu suojaamaan tulevaisuuden korkovirtoja. Vuoden 2006 lopussa Spondan lainasalkun suojausaste oli 74 %. Instrumentit, joilla rahoitus- ja erityisesti korkoriskiä vastaan suojaudutaan, kuvataan liitetiedoissa. YMPÄRISTÖVASTUUT Kiinteistösijoituksen merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen, jätehuoltoon ja kiinteistöjen ympäristön laatuun. Spondan lisääntyneen kiinteistökehitystoiminnan myötä nousee keskeiseksi toiminnan lähtö kohdaksi elinkaariajattelu. Lisäksi Spondalla on kiinteistösalkussaan useita suojeltuja arvokiinteistöjä, joita ylläpidetään rakennuksen historiaa kunnioittaen. Yhtiö ottaa sekä liike toiminnassaan että päätöksenteossaan huomioon taloudelliset, sosiaaliset ja ympäristövastuut. Spondan ympäristöasiat on keskitetty Ylläpito- osastolle. Keskittämisen johdosta Sponda voi tarjota asiakkaalleen laadukkaampia palveluja ja luoda kustannustehokkuutta kehittämällä koko konsernin kattavia ratkaisuja. Vuoden 2006 lopussa ylläpitokustannukset olivat noin 8 % vuoden alussa tehtyä sisäistä arviointia alhaisemmat. Sponda tutkii säännöllisesti viranomaisten kanssa maaperää ja pohjavesiä sekä tekee energiankulutustutkimuksia ja kiinteistöjen kuntoarvioita. Rakennustoiminnassa Sponda käyttää ainoastaan materiaaleja, jotka Rakennustietosäätiö on luokitellut vähäpäästöisimpään M1-luokkaan. Rakennusmateriaalien päästöluokitus on osa Sisäilmayhdistys ry:n kehittämää laajempaa luokituskokonaisuutta, ja se kattaa mm. vaatimukset tavanomaisissa työ- ja asuintiloissa käytettäville materiaaleille hyvän sisäilman laadun kannalta. Sponda solmi syksyllä 2006 yhteistyösopimuksen jätehuoltopalveluiden toimittamisesta. Sen avulla Spondan ympäristöhuoltotoimintoja kehitetään entistä ympäristöystävällisemmiksi tavoitteena ohjata mahdollisimman suuri osa syntyvästä jätemäärästä kierrätykseen ja hyötykäyttöön. Konsernin omistuksessa on kiinteistöjä, joiden maaperän tiedetään tai epäillään olevan pilaantunut alueella aikaisemmin harjoitetun toiminnan vuoksi. Näitä ovat mm. entiset ratapiha- ja sahaalueet, huoltamo- ja korjaamokiinteistöt sekä vanhat teollisuuskiinteistöt. Sponda vastaa pilaantuneisiin maa-alueisiin liittyvistä tutkimus- ja kunnostushankkeista lainsäädännön, ympäristöviranomaisten ja tekemiensä sopimusten edellyttämällä tavalla. Maaperään liittyviä selvityksiä ja tutkimuksia tehdään mm. kiinteistökauppojen ja kaavoitushankkeiden yhteydessä. Vuoden 2006 lopussa maaperän puhdistusvarauksia oli 10,1 milj. euroa. HALLINTO Sponda Oyj on Suomessa rekisteröity osakeyhtiö, joka on listattu Helsingin Pörssissä. Sponda-konsernin päätöksenteossa ja hallinnossa noudatetaan Suomen osakeyhtiölakia, julkisesti noteerattuja yhtiöitä koskevia muita säädöksiä sekä Spondan yhtiöjärjestystä. Lisäksi Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta ja Suomen listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmiä koskevaa Corporate Governance -suositusta sillä poikkeuksella, että hallituksen jäsenten nimittämisessä ja hallituksen palkkioiden ehdottamisessa yhtiökokousta avustaa osakkeenomistajien nimitysvaliokunta hallituksen nimitys- ja palkkiovaliokunnan sijaan. Suomen osakeyhtiölain ja Spondan yhtiö järjestyksen mukaan yhtiössä päätösvalta ja hallinto on jaettu yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Hallituksen puheenjohtajana toimii Anssi Soila ja varapuheenjohtaja Jarmo Väisänen. Hallituksen jäseniä ovat Tuula Entelä, Maija- Liisa Friman, Timo Korvenpää ja Harri Pynnä. Kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä, ja viisi kuudesta jäsenestä on riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Hallitus kokoontui 22 kertaa vuonna 2006 ja osallistumisprosentti oli 90 %. Tilintarkastajat Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Raija-Leena Hankonen. Vara tilintarkastaja on KHT Riitta Pyykkö. VUOSIKERTOMUS 2006 51

Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta Osakkenomistajien nimitysvaliokunta valmisteli ehdotuksen hallituksen kokoonpanoksi ja hallitukselle maksettaviksi palkkioiksi. Jäsenet edustivat yhtiön kolmea suurinta osakkeenomistajaa, jotka 1.11.2006 olivat: 1. Suomen valtio, 34,3 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan neuvotteleva virkamies Ilpo Nuutinen, 2. Valtion eläkerahasto, 0,6 % osakkeista ja äänistä, ei edustajaa nimitysvaliokunnassa, ja 3. Yleisradion eläkesäätiö, 0,4 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan toimitusjohtaja Harri Lemmetti. Nimitysvaliokunta ehdottaa yhtiökokoukselle 4.4.2007, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin kuusi jäsentä ja jäseniksi valittaisiin nykyisistä jäsenistä Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Harri Pynnä ja Jarmo Väisänen sekä uusina jäseninä Lauri Ratia ja Arja Talma. Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Nimitysvaliokunta ehdottaa hallituksen jäsenille vuonna 2007 maksettavaksi: puheenjohtajalle 5 000 (3 520) euroa / kk varapuheenjohtajalle 3 000 (2 100) euroa / kk jäsenelle 2 600 (1 840) euroa / kk kokouspalkkio 500 (500) euroa / kokous / henkilö. JOHTO JA HENKILÖSTÖ Spondan toimitusjohtajana toimii Kari Inkinen. Toimitusjohtajan apuna on johtoryhmä, johon kuuluvat puheenjohtajana toimivan toimitusjohtajan lisäksi liiketoimintayksiköiden johtajat. Sponda julkaisi 14.12.2006 uuden organisaatiorakenteen ja johtoryhmän kokoonpanon. Konsernin toiminta jaettiin 1.1.2007 alkaen viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä ja Baltia sekä Kiinteistörahastot. Spondan johtoryhmään kuuluu 1.1.2007 alkaen Kari Inkisen lisäksi Robert Öhman, talous- ja rahoitusjohtaja, Erik Hjelt, johtaja, lakiasiat ja treasury sekä liiketoimintayksiköiden johtajat Ossi Hynynen, Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Pasi Viitaniemi, Logistiikka kiinteistöt, Joni Mikkola, Kiinteistökehitys, Sirpa Saraaho, Venäjä ja Baltia ja Kari Koivu, Kiinteistörahastot. Sponda-konsernin henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut ovat: 2006 2005 2004 Keskimääräinen henkilömäärä tilikaudella 63 54 50 Henkilömäärä tilikauden lopussa 225 54 50 Tilikauden palkat ja palkkiot, M 7,0 4,3 3,6 Spondan koko henkilöstö kuuluu tulospalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu yhtiön tavoitteisiin. Yhtiön ylemmällä johdolla on pitkäaikainen osakepohjainen sitouttamisjärjestelmä, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan sekä sijoitetun pääoman tuottoon. Palkkiolla hankitaan Spondan osakkeita, ja osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa niitä kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Spondan tasa-arvotavoitteena on naisten ja miesten, yksiköiden, eri-ikäisten ja eri tehtävissä olevien sekä kokopäiväisten ja osaaikaisten välinen tasa-arvo. Palkkakehitystä eri ammattiryhmissä seurataan vuosittain. Vuonna 2006 samaa työtä tekevien miesten ja naisten palkat olivat samalla tasolla. SPONDAN OSAKE Spondan osakkeen painotettu keskikurssi vuonna 2006 oli 9,08 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle Helsingin Pörssissä oli 13,00 ja alin 7,44 euroa. Osakkeita vaihdettiin vuoden aikana 41 938 011 kappaletta. Osakkeen päätöskurssi 29.12.2006 oli 12,00 euroa, ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 952 milj. euroa. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 29.3.2006 hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty. Sponda teki liputusilmoituksia vuonna 2006 seuraavasti: 27.1.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,05 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 8.3.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,88 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 3.11.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,19 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. Katsauskauden päättyessä 31.12.2006 Spondan omistus jakautui seuraavasti: Osakkeiden määrä, kpl Osuus osakkeista, % Suomen valtio 27 189 642 34,3 Kotitaloudet 4 729 538 6,0 Suomalaiset yhteisöt 3 560 952 4,4 Ulkomaiset yhteisöt 43 827 143 55,3 Osakkeita yhteensä 79 307 275 100,0 TILIKAUDEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Sponda Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 5.1.2007. Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään enintään 250 milj. euron maksullisesta osakeannista, ja Spondan hallitus päätti osakeannin Spondalla on henkilöstöä Suomessa ja Venäjällä. 52 SPONDA

järjestämisestä kokouksessaan 9.1.2007. Osakeanti toteutettiin 17.1. 2.2.2007. Spondan osakkeenomistajilla oli etuoikeus uusien osakkeiden merkintään 7,80 euron hintaan osakkeelta. Annissa merkittiin noin 31,6 milj. osaketta, mikä vastasi noin 99,5 % tarjottujen osakkeiden yhteismäärästä. Noin 5 200 sijoittajaa merkitsi osakkeita. Osakeannin pääjärjestäjät hankkivat ostajat osakeannissa merkitsemättä jääneille, noin 160 000:lle osakkeelle. Spondan hallitus hyväksyi kokouksessaan 6.2.2007 kaikkien osakkeiden merkinnät. Spondan osakeannilla keräämät bruttovarat olivat noin 247 milj. euroa ennen kulujen ja palkkioiden vähentämistä. Osakeannin perusteella tehtävän osakepääoman korotuksen seurauksena Spondan osakepääoma tulee nousemaan 111 030 185 euroon ja 111 030 185 osakkeeseen. Annissa merkityt osakkeet oikeuttavat täyteen osinkoon ja tuottavat muut osakkeenomistajan oikeudet Spondassa siitä lähtien, kun osakepääoman korotus on merkitty kaupparekisteriin. Uudet osakkeet yhdisteltiin Spondan nykyiseen osakelajiin 9.2.2007. Helsingin käräjäoikeus velvoitti 11.1.2007 antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle 2.7.1999 allekirjoitetun luottosopimuksen perusteella korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja yhteensä noin 7,6 milj. euroa. Sponda jätti Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä 9.2.2007. Tuomion tulosvaikutus vuodelle 2006 oli noin 7,6 milj. euroa. Valtiovarainministeriö ilmoitti 31.1.2007, että Suomen valtio käyttää sopimuksen mukaista osto-oikeutta kahden Helsingin Hakuninmaalla ja Honkasuolla sijaitsevan, yhteensä 58 hehtaarin maaalueen osalta. Lisäksi valtiovarainministeriö ilmoitti, että Vantaalla ja Jyväskylän maalaiskunnassa sijaitsevien kohteiden osalta Suomen valtio ei tule käyttämään osto-oikeutta itse, vaan osoittaa ostajiksi kyseiset kunnat, jotka ovat ilmoittaneet halukkuutensa käyttää osto-oikeutta. Alueiden myyntihinta on yhteensä 67,3 milj. euroa. Kaupoilla ei ole tulosvaikutusta Spondalle. Kauppoja koskevat sopimukset allekirjoitetaan helmikuun 2007 loppuun mennessä. Alueiden myynti on osa Spondan kiinteistöomaisuuden myyntistrategiaa, jonka mukaan Sponda myy omaisuuttaan 300 500 milj. eurolla jälleenrahoittaakseen osan Kapiteeli-kauppaa varten nostetusta yritysluotosta. Sponda Oyj allekirjoitti 16.2.2007 sitovan esisopimuksen kiinteistöyhtiöiden osakkeiden, toimitilakiinteistöjen ja maa-alueiden myymisestä Whitehall Street Real Estate Limitedille ja Niam Nordic Investment Fund III:lle noin 402 milj. eurolla. Sponda kirjaa kaupasta noin 15 milj. euron myyntivoiton. Myytävät kiinteistöt käsittävät 43 sijoituskiinteistöä sekä lähes koko Kapiteeli-kaupan mukana tulleen Myyntikiinteistöt-salkun. Kauppa on tarkoitus saattaa päätökseen maaliskuun loppuun mennessä. Jatkossa Sponda vastaa myydyn portfolion hallinnointipalveluista, mikä vahvistaa yhtiön manageerausliiketoimintaa. Sponda teki liputusilmoituksia seuraavasti: 5.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,23 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 12.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,53 % osakepääomasta ja äänimäärästä. 21.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,98 % osakepääomasta ja äänimäärästä. 23.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,07 % osakepääomasta ja äänimäärästä. NÄKYMÄT VUODELLE 2007 Spondan strategisena tavoitteena on edelleen kasvu ja kannattavuus. Tavoitteena on kehittää kaikkia liiketoiminta-alueita. Yhtiö uskoo saavuttavansa tavoitteensa, sillä uuden Spondan käytössä on yhä vahvempi ammattitaitoinen organisaatio ja laajentunut tilatarjonta. Kapiteelin osto vahvisti Spondan asemaa yhtenä alan merkittävimmistä toimijoista Pohjoismaissa. Kauppa vaikuttaa monella tapaa yhtiön liiketoimintaan ja edistää strategisten tavoitteiden toteutumista. Asiakkaille vaikutukset näkyvät asiakaslähtöisen palvelun laajenemisena, asiantuntemuksen syvenemisenä sekä entistä parempina ja monimuotoisempina tilaratkaisuina. Synergiaetuja saadaan myös kehittämällä yhteinen tietohallintajärjestelmä ja luopumalla päällekkäisistä markkinointitoimenpiteistä. Yrityskaupan ja siihen liittyvien rahoitusjärjestelyjen, osakeannin ja kiinteistömyyntien jälkeen Spondan pääomarakenteesta tulee entistä tehokkaampi. Spondan kiinteistöjen kehitysmahdollisuudet paranevat entisestään laajemman kehityspotentiaalin, suurempien kehitysresurssien ja laajemman tonttivarannon avulla erityisesti pääkaupunkiseudulla mutta myös muualla Suomessa. Kiinteistörahastot-liiketoiminnassa uskotaan vuonna 2006 alkaneen positiivisen kehityksen jatkuvan myös vuonna 2007. Venäjä nähdään edelleen mielenkiintoisena markkinana ja tavoitteena on investoida Venäjälle noin 200 milj. euroa seuraavien kolmen vuoden aikana. ARVIO TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Vuonna 2007 Spondan osakekohtaisen tuloksen ja taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Myös osakekohtaisen operatiivisen kassavirran, sisältäen ennakoidut kiinteistöjen myyntivoitot ja -tappiot, arvioidaan paranevan vuonna 2007. VUOSIKERTOMUS 2006 53

Osakkeet ja osakkeenomistajat Sponda Oyj:n osakepääoma 31.12.2006 oli 79 307 275 euroa ja osakkeiden lukumäärä oli 79 307 275 kpl. Yhtiön hallussa ei ollut Spondan osakkeita. Osakkeen nimellisarvo oli 1 euro. Osakkeet on noteerattu Helsingin Pörssissä, missä kaupankäyntitunnus on SDAIV. Osakkeet on liitetty arvo-osuusjärjestelmään. Spondalla on ääni- ja osinko-oikeuksiltaan yksi osakesarja. Kullakin osakkeella on yhtiökokouksessa yksi ääni. Osinkopolitiikka Sponda Oyj jakaa osinkona vähintään 80 % osakekohtaisesta tuloksesta tai osakekohtaisesta kassavirrasta ottaen kuitenkin huomioon liiketoiminnan kehityksen tarpeet. Osakkeenomistajat Osakkeenomistajia oli 31.12.2006 yhteensä 5 855 kpl. Hallintarekisteröityjä osakkeenomistajia oli 55,1 % osakkeista ja äänistä, sekä ulkomaalaisia ja hallintarekisteröityjä yhteensä 55,3 % osakkeista ja äänistä. Yhtiö on tehnyt liputusilmoituksia vuonna 2006 seuraavasti: 27.1.2006: Stichting PensioenfondsABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,05 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 8.3.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,88 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 3.11.2006: Stichting PensioenfondsABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,19 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. Osakkeen vaihto ja kurssikehitys Helsingin Pörssissä vaihdettiin 1.1. 31.12.2006 Sponda Oyj:n osakkeita 41 938 011 (1.1. 31.12.2005: 31 768 311) kpl 380 (259) milj. euron arvosta. Osakkeen painotettu keskikurssi oli 9,08 (7,93) euroa. Osakkeen ylin noteeraus oli 13,00 (9,34) euroa ja alin 7,44 (6,81) euroa. Osakkeen päätöskurssi 29.12.2006 oli 12,00 (7,95) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo oli vuoden lopussa 952 (630) milj. euroa. Voimassa olevat valtuutukset Sponda Oyj:n varsinainen yhtiökokous 29.3.2006 valtuutti hallituksen päättämään yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta voitonjakokelpoisilla varoilla. Osakkeita voidaan hankkia enintään 3 900 000 kappaletta kuitenkin siten, että yhtiölle ja sen tytäryhteisöille kuuluvien osakkeiden yhteenlaskettu nimellisarvo tai niiden tuottama äänimäärä ei hankinnan jälkeen saa ylittää viittä (5) prosenttia yhtiön osakepääomasta tai kaikkien osakkeiden äänimäärästä. Samoin varsinainen yhtiökokous 29.3.2006 valtuutti myös hallituksen päättämään yhtiöl le hankittujen omien osakkeiden luovuttamisesta. Valtuutuksen kohteena on yhteensä enintään viisi (5) prosenttia yhtiön koko osake määrästä ja osakkeiden tuottamasta äänimäärästä. Hallitus valtuutettiin päättämään siitä, kenelle ja missä järjestyksessä omia osakkeita luovutetaan. Spondan hallitus ei ole 31.12.2006 mennessä yllämainittuja valtuutuksia käyttänyt. Rekisteröidyn osakeomistuksen jakautuminen omistajaryhmittäin 31.12.2006 Osakkeiden Osuus osakkeista ja määrä, kpl äänimäärästä, % Suomen valtio 27 189 642 34,3 Kotitaloudet 4 729 538 6,0 Suomalaiset yhteisöt 3 560 952 4,4 Ulkomaalaiset yhteisöt 43 827 143 55,3 Osakkeita yhteensä 79 307 275 100,0 54 SPONDA

Osakkeiden omistusmääräjakauma 31.12.2006 Arvo-osuusmäärä Äänimäärä Arvo-osuuksien määrä Kpl Omistajia, % kpl % kpl % 1 100 350 5,978 22 719 0,029 22 719 0,029 101 500 2 645 45,175 668 875 0,843 668 875 0,843 501 1 000 1 666 28,454 1 244 091 1,569 1 244 091 1,569 1 001 5 000 1 038 17,728 2 006 901 2,531 2 006 901 2,531 5 001 10 000 78 1,332 593 448 0,748 593 448 0,748 10 001 50 000 55 0,939 1 287 811 1,624 1 287 811 1,624 50 001 100 000 11 0,188 776 875 0,98 776 875 0,98 100 001 500 000 8 0,137 1 978 370 2,495 1 978 370 2,495 500 001 999 999 999 999 4 0,068 70 728 185 89,182 70 728 185 89,182 Yhteensä 5 855 100 79 307 275,00 100,000 79 307 275,00 100 joista hallintarekisteröityjä 12 43 679 768,00 55,077 Odotusluettelolla yhteensä 0,00 0,000 0,00 0 Yhteistilillä 0,00 0,000 0,00 0 Erityistileillä yhteensä 0,00 0,000 0,00 0 Liikkeeseenlaskettu määrä 79 307 275,00 100,000 79 307 275,00 100 20 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2006 Osakkeiden Osuus osakkeista ja määrä, kpl äänistä, % 1 Suomen Valtio / Valtiovarainministeriö 27 189 642 34,3 2 Valtion Eläkerahasto 500 000 0,6 3 Etera Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö 302 070 0,4 4 Yleisradion Eläkesäätiö S.R. 300 000 0,4 5 Kaupallisten ja Teknillisten tieteiden tukisäätiö 267 800 0,3 6 Livränteanstalten Hereditas 210 000 0,3 7 Stiftelsen för Åbo Akademi 167 500 0,2 8 Med, Understödsföreningen Liv o Hälsa 125 000 0,2 9 OP-Suomi Arvo -sijoitusrahasto 106 000 0,1 10 Liikesivistysrahaston kannatusyhdistys 100 000 0,1 11 Sijoitusrahasto Celeres REIT Kiinteistö 93 800 0,1 12 Ehrnrooth Göran Albert Casimir 90 000 0,1 13 BNP Arbitrage 75 486 0,1 14 Jutikkala Eino Kaarlo Ilmari kuolinpesä 74 120 0,1 15 Icecapital European Property 72 921 0,1 16 Merimieseläkekassa 59 000 0,1 17 I.A.von Julins STB 54 000 0,1 18 Immonen Jukka 52 997 0,1 19 Sijoitusrahasto Celeres Global REIT 52 488 0,1 20 SEB Gyllenberg Private Bank AB 52 063 0,1 Yhteensä 29 944 887 37,8 Muut 49 362 388 62,2 Kaikki yhteensä 79 307 275 100,0 Hallintarekisteröidyt* 43 679 768 55,1 Osakkeenomistajia yhteensä 5 855 *) 31.12.2006 voimassaoleva ulkomaalainen liputusilmoitus 3.11.2006 Stichting Pensioenfonds ABP:n omistamat osakkeet edustavat 5,19 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. Ajantasainen lista kaikista tehdyistä liputusilmoituksista löytyy osoitteesta www.sponda.fi, sijoittajat (ENG: www.sponda.fi, Investors) VUOSIKERTOMUS 2006 55

Konsernin tuloslaskelma (IFRS) M Viite 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Liikevaihto 1, 2, 3 Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 4 115,4 103,1 Rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet 5 1,5-116,9 103,1 Kulut Ylläpitokulut -29,4-25,6 Rahastojen välittömät kulut -0,4 - -29,8-25,6 Nettotuotot 87,1 77,5 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 6 - -0,2 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 26,2-5,1 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myyntituotot 11,6 - Myytyjen vaihto-omaisuuskiinteistöjen kirjanpitoarvo -10,0 - Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 1,6 - Myynnin ja markkinoinnin kulut -1,1-1,2 Hallinnon kulut -10,8-5,8 Liiketoiminnan muut tuotot 7 1,4 0,4 Liiketoiminnan muut kulut 8-0,5-0,1 Liikevoitto 9, 10 103,9 65,5 Rahoitustuotot 3,7 0,2 Rahoituskulut -34,7-26,5 Korkokuluvaraus -7,5 - Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 11-38,5-26,3 Voitto ennen veroja 65,4 39,2 Tilikauden ja edellisten tilikausien verot -0,4-0,1 Laskennalliset verot -16,7-9,5 Tuloverot yhteensä 12-17,1-9,6 Tilikauden voitto 48,3 29,6 Jakautuminen: Emoyhtiön omistajille 48,4 29,6 Vähemmistölle -0,1 - Tilikauden voitto 48,3 29,6 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos, 13 0,61 0,37 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos, 13 0,61 0,37 Osakkeita keskimäärin, milj. kpl Perus 79,3 79,0 Laimennettu 79,3 80,3 56 SPONDA

Konsernitase (IFRS) M Viite 31.12.2006 31.12.2005 VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 14, 35 2 455,1 1 259,7 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 15 19,4 - Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 16 19,5 8,8 Liikearvo 17 27,5 - Muut aineettomat hyödykkeet 18 5,2 0,1 Rahoitusleasingsaamiset 19 2,7 - Sijoitukset 20-0,1 Pitkäaikaiset saamiset 21, 28 5,2 0,1 Laskennalliset verosaamiset 22 110,5 2,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 645,1 1 271,3 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuuskiinteistöt 23, 35 231,1 - Myyntisaamiset ja muut saamiset 24 39,6 6,6 Rahavarat 25 23,6 0,8 Lyhytaikaiset varat yhteensä 294,3 7,4 Varat yhteensä 2 939,4 1 278,7 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 79,3 79,2 Ylikurssirahasto 159,5 158,8 Käyvän arvon rahasto 2,3-4,2 Uudelleenarvostusrahasto 0,6 - Kertyneet voittovarat 349,3 340,5 591,0 574,3 Vähemmistön osuus 1,8 - Oma pääoma yhteensä 26 592,8 574,3 Velat Pitkäaikaiset velat 33, 34 Korolliset velat 27 658,2 549,2 Varaukset 29 22,7 1,1 Muut velat 30-5,8 Laskennalliset verovelat 22 218,7 63,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 899,6 619,5 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 31 1 347,4 66,5 Ostovelat ja muut velat 32 99,6 18,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 1 447,0 84,9 Velat yhteensä 2 346,6 704,4 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 939,4 1 278,7 VUOSIKERTOMUS 2006 57

Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) M 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos 48,3 29,6 Oikaisut 1) 29,6 41,7 Nettokäyttöpääoman muutos 2) 8,6 0,2 Saadut korot 0,8 0,2 Maksetut korot -34,3-25,7 Muut rahoituserät -6,7-0,3 Maksetut/saadut verot -0,9 0,8 Liiketoiminnan nettorahavirta 45,4 46,5 Investointien rahavirta Kapiteelin hankinta vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 3) -929,1 - Investoinnit sijoituskiinteistöihin 4) -110,0-53,1 Investoinnit kiinteistörahastoihin -19,4 - Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -0,6-0,2 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä 5) 37,8 9,2 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot - 0,2 Myönnetyt lainat -0,9 - Lainasaamisten takaisinmaksut 1,3 - Investointien nettorahavirta -1 020,9-43,9 Rahoituksen rahavirta Osakeanti liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 0,7 1,6 Pitkäaikaisten lainojen nostot 300,0 100,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -250,0-75,7 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 987,2 10,0 Maksetut osingot -39,6-39,4 Rahoituksen nettorahavirta 998,3-3,5 Rahavarojen muutos 22,8-0,9 Rahavarat tilikauden alussa 0,8 1,7 Rahavarat tilikauden lopussa 23,6 0,8 58 SPONDA

M 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Rahavirtalaskelman liitetiedot 1) Oikaisut Seuraavilla kirjauksilla muutetaan tuloslaskelman suoriteperusteiset erät rahavirtaperusteisiksi sekä perutetaan erät, jotka esitetään muualla rahavirtalaskelmassa. Luovutusvoitot sijoituskiinteistöistä -0,1-0,4 Luovutustappiot sijoituskiinteistöistä 0,1 0,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -26,2 5,1 Rahoitustuotot ja -kulut 38,5 26,3 Tuloverot 17,1 9,6 Muut oikaisut 0,2 0,5 Oikaisut yhteensä 29,6 41,7 2) Nettokäyttöpääoman muutoksen erittely Vaihto-omaisuuskiinteistöt lisäys (-), vähennys (+) 9,9 - Lyhytaikaiset liikesaamiset lisäys (-), vähennys (+) -3,3 0,9 Korottomat lyhytaikaiset velat lisäys (+), vähennys (-) 2,0-0,7 Nettokäyttöpääoman muutos 8,6 0,2 VUOSIKERTOMUS 2006 59

M 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 3) Kapiteelin hankinta Hankintameno 945,2 Hankintahetken rahavarat -16,1 Hankinnasta johtuvat rahavirrat hankintahetken rahavaroilla vähennettynä 929,1 Varojen ja velkojen arvot Hankintahetken varat käyvin arvoin - Sijoituskiinteistöt 1 070,0 - Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 5,3 - Muut aineettomat hyödykkeet 5,0 - Rahoitusleasingsaamiset 2,7 - Laskennalliset verosaamiset 105,8 - Vaihto-omaisuuskiinteistöt 241,8 - Myyntisaamiset ja muut saamiset 21,4 - Liikearvo 27,5 Yhteensä 1 479,5 Hankintahetken velat käyvin arvoin - Korolliset velat 355,5 - Valuuttajohdannaiset 7,9 - Varaukset 15,0 - Laskennalliset verovelat 133,6 - Lyhytaikaiset velat 36,5 - Vähemmistö 1,9 Yhteensä 550,4 Varojen ja velkojen nettoarvo yhteensä 929,1 60 SPONDA

M 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 4) Investoinnit sijoituskiinteistöihin Tytäryritysten hankinta Yhtiöiden hankintameno 46,3 Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat -0,2 Hankinnoista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten rahavaroilla vähennettynä 46,1 - Hankitut kiinteistöt 16,5 28,4 Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 47,4 24,7 Investoinnit sijoituskiinteistöihin yhteensä 110,0 53,1 Hankittujen tytäryritysten varojen ja velkojen arvot Nettokäyttöpääoma 2,4 Pysyvät vastaavat 45,6 Korolliset velat -1,5 Korottomat velat -0,4 Hankittujen tytäryritysten varojen ja velkojen nettoarvo yhteensä 46,1-5) Luovutustulot sijoituskiinteistöistä Luovutustulot tytäryritysten myynneistä Luovutustulot 37,2 7,2 Myytyjen yhtiöiden rahavarat - -0,1 Luovutustulot tytäryritysten myynneistä 37,2 7,1 Muut luovutustulot sijoituskiinteistöistä 0,6 2,1 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä yhteensä 37,8 9,2 Myytyjen tytäryritysten varojen ja velkojen arvo Nettokäyttöpääoma 0,1-0,1 Sijoituskiinteistöt 37,2 7,3 Myyntitappio -0,1-0,1 Myytyjen tytäryritysten varojen ja velkojen nettoarvo yhteensä 37,2 7,1 VUOSIKERTOMUS 2006 61

Konsernin oman pääoman muutokset Käyvän Uudelleen- Vähem- Oma Osake- Ylikurssi- arvon arvostus- Kertyneet mistön pääoma pääoma rahasto rahasto rahasto voittovarat Yhteensä osuus yhteensä Oma pääoma 31.12.2004 78,8 157,5 - - 350,3 586,6-586,6 IAS 39:n soveltamisen vaikutus -6,1-6,1-6,1 Oikaistu oma pääoma 1.1.2005 78,8 157,5-6,1-350,3 580,5-580,5 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 2,4 2,4 2,4 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 0,1 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -0,6-0,6-0,6 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 1,9 1,9 1,9 Tilikauden tulos 29,6 29,6 29,6 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 1,9 29,6 31,5 31,5 Osingonjako -39,4-39,4-39,4 Osakepääoman korotus 0,4 1,3 1,7 1,7 Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8-4,2-340,5 574,3-574,3 Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8-4,2-340,5 574,3-574,3 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 8,5 8,5 8,5 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,2 0,2 0,2 Lisäys 0,8 0,8 0,8 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,3-0,2-2,5-2,5 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 7,1 7,1 Tilikauden tulos 48,4 48,4-0,1 48,3 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 48,4 55,5-0,1 55,4 Lisäys 1,9 1,9 Osingonjako -39,6-39,6-39,6 Osakepääoman korotus 0,1 0,7 0,8 0,8 Oma pääoma 31.12.2006 79,3 159,5 2,3 0,6 349,3 591,0 1,8 592,8 62 SPONDA

Konsernin tunnusluvut IFRS IFRS IFRS FAS FAS 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003 31.12.2002 Liikevaihto, M 116,86 103,06 99,21 100,36 100,75 Liikevoitto, M 103,90 65,48 17,07 62,70 125,29 osuus liikevaihdosta, % 88,91 63,54 17,20 62,47 124,36 Voitto ennen veroja, M 65,40 39,16-9,53 39,50 108,16 osuus liikevaihdosta, % 55,96 38,00-9,61 39,36 107,36 Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, M 1 244,58 52,12 59,32 81,79 94,40 osuus liikevaihdosta, % 1 065,01 50,57 59,80 81,49 93,70 Osakekohtainen oma pääoma, 7,45 7,25 7,44 6,33 6,81 Tulos/osake, 0,61 0,37 0,04 0,39 0,97 Sijoitetun pääoman tuotto, % 7,19 1) 5,57 1,50 6,03 12,36 P/E luku 19,68 21,21 176,89 16,95 5,62 Omavaraisuusaste, % 20,19 44,91 47,11 45,40 52,87 Nettovelkaantumisaste, % 334,32 107,08 98,84 116,80 82,67 Osinko, 0,40 *) 0,50 0,50 0,30 0,90 Osinko tuloksesta, % 65,60 *) 133,42 1,231,80 76,92 92,78 Efektiivinen osinko, % 3,33 *) 6,29 6,96 4,54 16,51 Osakekannan markkina-arvo, M 951,69 629,67 565,99 518,55 437,46 Osakkeen alin ja ylin kurssi, 7,44/13,00 6,81/9,34 6,00/7,40 4,20/6,80 4,48/6,45 Osakkeen keskikurssi, 9,08 7,93 6,76 5,45 5,53 Osakkeen päätöskurssi, 12,00 7,95 7,18 6,61 5,45 Oman pääoman tuotto, % 8,46 1) 5,10 0,54 5,85 14,98 Korollinen vieras pääoma, M 2 005,60 615,73 581,52 582,80 456,66 Koroton vieras pääoma, M 340,98 88,72 77,62 14,65 30,83 Osakekohtainen nettovarallisuus, 7,45 7,25 7,44 8,35 8,73 Operatiivinen kassavirta/osake, 0,56 0,57 0,53 - - * Hallituksen esitys perustuen tammi-helmikuussa 2007 toteutetun osakeannin jälkeiseen osakemäärään. 1) Vuoden 2006 osalta on tunnuslukujen laskennassa käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja tase-erien osalta. IFRS:n laskentaperiaatteiden soveltamisella, erityisesti kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisen osalta, on ollut huomattava vaikutus tunnuslukuihin. VUOSIKERTOMUS 2006 63

Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet PERUSTIEDOT Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoituskonserni, joka omistaa ja vuokraa toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä pääasiassa Helsingin seudulla. Konsernin emoyhtiö on Sponda Oyj. Sponda Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Korkeavuorenkatu 45, 00130 Helsinki. LAATIMISPERUSTA Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisen tilinpäätöskäytännön (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2006 voimassa olevia standardeja ja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaisia. Konsernitilinpäätös esitetään miljoonina euroina ja se perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä ja johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Konserni on soveltanut 1.1.2006 alkaen seuraavia uusia tai uudistettuja standardeja ja tulkintoja: IAS 19 Työsuhde-etuudet -standardin muutosta. Näiden muutosten käyttöönotto on vaikuttanut ainoastaan konsernin etuuspohjaisten työsuhde-etuuksien liitetietojen esittämiseen. IFRIC 4 Miten määritetään sisältääkö järjestely vuokrasopimuksen. Tulkinnalla ei ole ollut vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. KONSOLIDOINTIPERIAATTEET Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön lisäksi kaikki ne yhtiöt, joissa emoyhtiöllä on määräysvalta. Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia silloin kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Keskinäisen osakkeenomistuksen eliminoinnissa käytetään hankintamenomenetelmää. Hankitun yhtiön yksilöidyt varat, velat ja ehdolliset velat arvostetaan käypään arvoon. Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta, joka ylittää hankitun yhtiön yksilöitävissä olevien varojen, velkojen ja ehdollisten velkojen nettomääräisen käyvän arvon hankinta-ajankohtana. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, kirjataan omaisuuserien hankintana. Tilikauden aikana myytyjen tytär yhtiöiden tulokset sisältyvät konsernin tilikauden tulokseen siihen saakka, jolloin määräysvallasta on luovuttu. Tilikauden aikana hankitut yhtiöt on yhdistelty konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lähtien, jona määräysvalta on saatu. Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joissa osakkeet oikeuttavat määrätyn huonetilan hallintaan ja konsernin omistusosuus on alle 100 prosenttia, on yhdistelty konsernitilinpäätökseen konsernin omistusosuuden mukaan rivi riviltä IAS 31 -standardin mukaisesti yhteisessä määräysvallassa olevana omaisuuseränä. Tytäryhtiöt, jotka eivät ole keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, on yhdistelty konsernitilinpäätökseen hankintamenomenetelmällä ja ulko puolisten osakkeenomistajien osuus yhti öiden tuloksesta ja omista pääomista on esitetty vähemmistöosuutena. Kaikki konserniyhtiöiden väliset liiketapahtumat, saamiset, velat ja voitonjako on eliminoitu. JOHDON HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT LAATIMISPERIAATTEET JA ARVIOIHIN LIITTYVÄT KESKEISET EPÄVARMUUSTEKIJÄT Tilinpäätöksen laadinta IFRS:n mukaisesti edellyttää tietyiltä osin arvioiden tekemistä. Nämä arviot vaikuttavat kirjattaviin varoihin, velkoihin, tuottoihin ja kuluihin. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista. Spondassa arviot liittyvät pääosin sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamiseen, laskennallisten verojen kirjaamiseen, laskennallisten verosaamisten hyödyntämiseen tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan sekä varauksiin. Merkittäviä johdon arvioita edellytetään kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisessä, esimerkiksi tuottovaatimusta, tulevaisuuden vuokratuottoja ja käyttöasteita määritet täessä. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kuvastaa muun muassa nykyisten vuokrasopimusten perusteella saatavaa vuokratuottoa sekä kohtuullisia ja perusteltavissa olevia olettamuksia tulevien vuosien vuokratuotoista asiaa tuntevien, halukkaiden osapuolten tekeminä nykyisten olosuhteiden valossa. Samoin se kuvastaa myös odotettavissa olevia kassasta maksuja liittyen kuhunkin kyseessä olevaan kiinteistöön. Kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisessä käytetään tuottoarvomenetelmää, jolloin kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle. Laskentakauden nettokassavirrat ja päätearvo diskontataan kunkin laskentavuoden lopusta tarkasteluhetkeen. Päätearvo saadaan pääomittamalla viimeistä laskentakautta seuraavan vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella. Tuottovaatimus määritellään kullekin kiinteistölle ottaen huomioon kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinariskit. Diskonttokorko määritetään lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän aikavälin inflaatio-odotus. Merkittävää johdon arviointia edellytetään myös kirjattaessa ja arvostettaessa laskennallisia verosaamisia ja verovelkoja. Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista lukuun ottamatta IAS 12.15.b:n mukaista yksittäisen omaisuuserän hankintaa. Spondan kohdalla kaikkein merkittävin väliaikainen ero on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon 64 SPONDA

välinen ero. Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. vahvistetuista tappioista, varauksista ja rahoitusinstrumenteista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, joita vastaan vähennyskelpoiset väliaikaiset erot tai vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. Laskennallisten verosaamisten arvon alentaminen voi olla välttämätöntä, jos tulevaisuuden verotettava tulo eroaa arvioidusta. Varausten osalta johdon harkinta ja arviot liittyvät maksuvelvoitteen todennäköisyyden arviointiin sekä velvoitteen määrän luotettavaan arviointiin. Arvioissa tapahtuvat muutokset voivat syntyä velvoitteen määrän muuttumisesta tai sen toteutumisajankohtaan liittyvistä muutoksista sekä muutoksista diskonttauskorossa. Muutokset voivat vaikuttaa tulevien jaksojen tuloksiin. Spondassa varauksia on kirjattu kiinteistöistä, joissa tiedetään syntyvän maaperän puhdistuskuluja, maankäyttösopimuksiin liittyviä korvauksia ja kiinteistöjen purkamiskustannuksia. Varauksina on kirjattu myös keskeneräisistä riita-asioista johtuvat velvoitteet, joissa maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä. Merkittävää johdon harkintaa ja arvioita on edellyttänyt myös Kapiteelin varojen ja velkojen käypien arvojen määrittäminen Sponda Oyj:n hankkiessa Kapiteelin liiketoiminnan. Tarkempi selvitys käypien arvojen määrittämisestä on esitetty liitetiedossa 3. ULKOMAAN RAHAN MÄÄRÄISTEN ERIEN MUUNTAMINEN Konsernitilinpäätös esitetään euroina, joka on konsernin emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivänä vallitsevaa kurssia käyttäen. Ulkomaanrahan määräiset monetaariset erät on muunnettu toimintavaluutan määräisiksi tilinpäätöspäivän kursseja käyttäen. Ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät on arvostettu tapahtumapäivän kurssiin, paitsi käypiin arvoihin arvostetut erät, jotka on muunnettu toimintavaluutan määräiseksi käyttäen arvostuspäivän valuuttakursseja. Ulkomaan rahan määräistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuntamisesta syntyneet voitot ja tappiot on merkitty tuloslaskelmaan. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolelle. VUOKRASOPIMUKSET Konserni vuokralle antajana Spondan perimät vuokrat ovat kokonaisvuokria, erillisiä pääoma- ja ylläpitovuokria tai liikevaihtosidonnaisia vuokria. Kiinteistön ylläpitokustannukset voivat sopimuksesta riippuen sisältyä vuokraan tai jäädä vuokralaisen vastuulle. Vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimukset tehdään joko toistaiseksi voimassaoleviksi tai määräaikaisiksi. Kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi kuin rahoitusleasingsopimuksiksi, kun kiinteistöihin liittyvät riskit ja hyödyt jäävät edelleen Spondalle. Silloin kun omistamiselle ominaiset riskit ja hyödyt ovat olennaisilta osin siirtyneet vuokralle ottajalle, vuokrasopimukset luokitellaan rahoitusleasingsopimukseksi. Tällöin sopimuksen kohteena olevat kiinteistöjen osat on sopimuksen alkaessa kirjattu taseeseen rahoitusleasingsaamiseksi määrään, joka on yhtä suuri kuin nettosijoitus vuokrasopimukseen eli vähimmäisvuokrien nykyarvo lisättynä takaamattoman jäännösarvon nykyarvolla. Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella. Vuokraustoimeksiantojen välityspalkkiot jaksotetaan vuokrasopimuksen kestoajalle. Konserni vuokralle ottajana Vuokrasopimukset, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät vuokralle antajalle, käsitellään muina vuokrasopimuksina. Muiden vuokrasopimusten perusteella suoritettavat vuokrat kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Konsernilla ei ole merkittäviä rahoitusleasingsopimuksia. LIIKEVAIHTO Spondassa liikevaihtoon lasketaan vuokratuotot ja käyttökorvaukset, korkotuotot rahoitusleasingsopimuksista sekä rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet. YLLÄPITOKULUT Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan. TYÖSUHDE-ETUUDET Konsernilla on maksu- ja etuuspohjaisia eläkejärjestelyjä. Maksupohjaisiin eläkejärjestelyihin tehdyt suoritukset kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, jota veloitus koskee. Konsernin etuuspohjaisessa järjestelyssä eläkekulut on laskettu käyttäen ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää (projected unit credit method): Eläkemenot on kirjattu kuluksi henkilöiden palvelusajalle auktorisoitujen vakuutusmatemaatikkojen suorittamien laskelmien perusteella. Konsernissa on käytössä avainhenkilöiden kannustinjärjestelmä. Siihen kuuluvilla henkilöillä on oikeus tilikausien 2006 2008 tavoitteiden mukaisesti määräytyvään bonukseen. Bonuksen saamisen ehtona on ta VUOSIKERTOMUS 2006 65

voitteiden täyttyminen ja työsuhteen voimassa oleminen. Bonuksen määrä määritellään vuosittain. Bonusta ei makseta henkilölle rahassa vaan veroilla vähennetyllä määrällä ostetaan henkilön lukuun osakkeita, joita henkilön tulee pitää kaksi vuotta hankinnan jälkeen. Bonukset kirjataan kuluksi vuosittain taloudellisten tavoitteiden toteutumisen perusteella. VIERAAN PÄÄOMAN MENOT Vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuneet, selkeästi tietyn lainan liikkeeseenlaskuun liittyvät tuotot ja kulut, jaksotetaan rahoituseriin efektiivisen koron menetelmää käyttäen. TULOVEROT Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja -saamisten muutoksista. Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan Suomessa voimassaolevan verokannan perusteella. Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla. Laskennallinen verovelka tai -saaminen kirjataan kaikista väliaikaisista IFRS:n mukaisen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä eroista lukuun ottamatta IAS 12 Tuloverot -standardin 15 kohdassa tarkoitettuja omaisuuseriä. Huomattavin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käypien arvojen ja verotuksellisten arvojen välisestä erosta. Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista. Laskennalliset verot on laskettu käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja. Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät suoraan omaa pääomaa hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen määrään asti, kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää. OSAKEKOHTAINEN TULOS Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden painotetulla keskimäärällä. SIJOITUSKIINTEISTÖT Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua. Sponda on valinnut sijoituskiinteistöjensä arvostusmenetelmäksi käyvän arvon menetelmän, jolloin käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöjen arvo määritellään yhtiön omana laskentana. Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys Spondassa toimitilakiinteistöjen arvostuksessa käytetään kassavirtaperusteista tuottoarvomenetelmää. Rakentamattomien tonttien ja hyödynnettävissä olevan käyttämättömän rakennusoikeuden arvioinnissa käytetään kauppahintamenetelmää. Kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle. Laskentakauden nettokassavirrat ja päätearvo diskontataan kunkin laskentavuoden lopusta tarkasteluhetkeen diskonttokorolla. Päätearvo saadaan pääomittamalla viimeistä laskentavuotta seuraavan vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella. Diskonttokorko määritellään lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän aikavälin inflaatio-odotus. Tuottovaatimus perustuu omaan markkinatietämykseen sekä KTI:n (Kiinteistötalouden instituutti ry) ja muiden markkinainformaation tuottajien julkaisemaan informaatioon. Potentiaaliset bruttotuotot perustuvat voimassa oleviin vuokrasopimuksiin sekä tyhjien tilojen osalta arvioituihin markkinavuokriin. Kiinteistökohtaista potentiaalista bruttotuottoa korjataan vuositasolla laskennallisella pitkän aikavälin vajaakäyttöoletuksella, jossa otetaan huomioon kohteen erityisominaisuudet ja sopimustilanne. Ylläpitokuluihin sekä sopimus- ja markkinavuokriin lasketaan arvioitu inflaatiovaikutus. Spondan vuokrasopimukset on pääosin sidottu elinkustannusindeksiin. Spondan sisäinen kiinteistöarviointiprosessi sekä laskentamenetelmät ja raportointi on auditoitu ulkopuolisella asiantuntijalla ja niiden on todettu täyttävän IFRS:n ja IVS:n (International Valuation Standards) arviointikriteerit sekä hyvän kiinteistöar viointitavan ns. AKA-kriteerit (Auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden kriteerit). Auditoinnin lisäksi Spondassa tarkastutetaan vähintään kerran vuodessa koko kiinteistöjen markkinaarvolaskennassa käytetty aineisto ulkopuolisella asiantuntijalla. Sillä varmistetaan käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavantoihin. Kapiteelin hankinnan yhteydessä ulkopuolinen, riippumaton kiinteistöarvioija antoi lausunnon sekä Spondan että Kapiteelista siirtyvän kiinteistöomaisuuden arvoista 30.9.2006. Lausunnossa esitetään seuraavat johtopäätökset tiedot, joihin arviointi perustuu ovat riittävät ja täsmälliset; arvioidut markkinavuokrat, vajaakäyttöasteet ja tuottovaatimukset perustuvat markkinahavaintoihin; arviointimenetelmät ovat perustellut ja ne ottavat huomioon kiinteistöjen luonteen ja määrän; ja arviointi on suoritettu kansainvälisten IVS-arviointistandardien ja hyvän kiinteistöarviointitavan mukaisesti. 66 SPONDA

AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin sisältyvät omassa käytössä olevat toimistotilat, toimistokoneet ja -kalusteet sekä autot. Ne arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja lisättynä perusparannuksista johtuvilla aktivoiduilla menoilla. Omassa käytössä olevat toimistotilat, toimistokoneet ja -kalusteet sekä autot poistetaan taloudellisena vaikutusaikanaan. Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden poistoajat: Omassa käytössä olevat toimistotilat.......................... 100 vuotta Toimistotilojen koneet ja laitteet..................... 20 vuotta Toimistokoneet ja -kalusteet, autot................... 10 vuotta AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Liikearvo edustaa sitä osaa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen yksilöitävissä olevien varojen, velkojen ja ehdollisten velkojen nettomääräisestä käyvästä arvosta hankinta-ajankohtana. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan sille tehdään vuosittain arvonalentumistestaus, jota varten liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksikölle. Kapiteelin hankinnasta syntynyt liikearvo on Spondassa kohdistettu Kiinteistökehityssegmentille ja maantieteellisesti pääkaupunkiseudulle. Muut aineettomat hyödykkeet sisältävät Kapiteelin hankinnasta aineettomiin hyödykkeisiin kohdistetut asiakkuudet, tuotemerkit ja teknologian, joiden kaikkien poistoaika on 5 vuotta, sekä hankintamenoon kirjattavat ja 3 vuodessa poistettavat tietokoneohjelmistot. ARVONALENTUMISET Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä, että jonkun omaisuuserän arvo on alentunut. Jos viitteitä ilmenee, arvioidaan kyseisestä omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä. Liikearvon osalta kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan vuosittain riippumatta siitä, onko arvonalentumisesta viitteitä. Kerrytettävissä oleva rahamäärä on omaisuuserän käypä arvo vähennettynä luovutuksesta aiheutuvilla menoilla. Arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan, kun omaisuuserän kirjanpitoarvo on suurempi kuin siitä kerrytettävissä oleva rahamäärä. Arvonalentumistappio perutaan, jos olosuhteissa on tapahtunut muutos ja hyödykkeen kerrytettävissä oleva rahamäärä on noussut arvonalentumistappion kirjaamisajankohdasta. Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruta enempää, kuin mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista. Liikearvosta kirjattua arvonalentumistappioita ei peruta missään tilanteessa. VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat myytäväksi tarkoitetut kiinteistökohteet, jotka eivät kokonsa, sijaintinsa tai kiinteistötyyppinsä vuoksi vastaa yhtiön strategisia tavoitteita. Vaihtoomaisuus arvostetaan hankintamenoon tai sitä alempaan nettorealisointiarvoon. Nettorealisointiarvo on tavanomaisessa liiketoiminnassa saatavaksi arvioitu myyntihinta, josta on vähennetty myynnin toteuttamisesta aiheutuvat välttämättömät menot. Nettorealisointiarvot määritellään pääosin kauppaarvomenetelmää käyttäen. Spondan vaihtoomaisuuskiinteistöt ovat kokonaisuudessaan Kapiteelin hankinnan yhteydessä hankittuja kiinteistöjä. SIJOITUKSET Sijoitukset sisältävät myytävissä olevia noteeraamattomia osakkeita. Osakkeet on arvostettu hankintamenoon, jonka katsotaan vastaavan käypää arvoa. PITKÄAIKAISET SAAMISET SEKÄ MYYNTI - JA MUUT SAAMISET Myynti- ja muut saamiset arvostetaan alkuperäiseen laskutettuun määräänsä vähennettynä todetuilla arvonalennuksilla ja ne sisältyvät joko lyhytaikaisiin varoihin (erääntyvät 12 kuukaudessa) tai pitkäaikaisiin varoihin (erääntyvät yli 12 kuukaudessa). RAHAVARAT Rahavarat sisältävät pankkisaamiset ja ne likvidit sijoitukset, joiden maturiteetti on alle 3 kuukautta. OMAT OSAKKEET Omien osakkeiden hankinta siihen liittyvine kuluineen kirjataan konsernitilinpäätöksessä oman pääoman vähennykseksi. VARAUKSET Varaus kirjataan, kun konsernilla on aikaisempaan tapahtumaan perustuva lakisääteinen tai muuten velvoittava sitoumus, maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköinen ja velvoitteen määrä on luotettavasti arvioitavissa. Pitkäaikaiset velvoitteet diskontataan nykyarvoonsa. Varauksia kirjataan puhdistuskuluista liittyen kiinteistöihin, joiden maaperän tiedetään tai epäillään olevan pilaantunut alueella aiemmin harjoitetun toiminnan vuoksi, maankäyttösopimuksiin liittyvistä korvauksista ja kiinteistöjen purkamiskuluista. Varauksina kirjataan myös keskeneräisistä riita-asioista johtuvat velvoitteet, joissa maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä. VUOSIKERTOMUS 2006 67

KOROLLISET VELAT Korolliset velat arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Korot kirjataan tuloslaskelmaan suoriteperusteisesti. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT PITKÄAIKAISET OMAISUUSERÄT JA LOPETETUT TOIMINNOT Pitkäaikaiset omaisuuserät tai luovutettavien erien ryhmä ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja varat luokitellaan myytävänä oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön sijaan. Myytävänä olevaksi luokittelun edellytyksien katsotaan tilinpäätöshetkellä täyttyvän, kun myynti on erittäin todennäköinen ja omaisuuserä tai luovutettavien erien ryhmä on välittömästi myytävissä nykyisessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin ja kun johto on sitoutunut myyntiin ja myynnin odotetaan tapahtuvan vuoden kuluessa luokittelusta. JOHDANNAISSOPIMUKSET JA SUOJAUSLASKENTA Sponda käyttää johdannaissopimuksia korkoriskin suojaamiseen. Ne kirjataan alun perin hankinta-arvoon ja sen jälkeen käypään arvoon. Käypä arvo on määrä, jonka yhtiö saisi tai suorittaisi, mikäli sopimus päätettäisiin raportointipäivänä, vallitseva korkotaso ja vastapuolen luottokelpoisuus huomioon ottaen. Koronvaihtosopimukset määritellään tulevien korkovirtojen suojausinstrumenteiksi ja konserni soveltaa tiettyjen sopimusten käsittelyyn rahavirran suojauslaskentaa silloin, kun IAS 39 -standardin asettamat suojauslaskentakriteerit täyttyvät. Koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan tällöin omaan pääomaan siltä osin, kuin suojaus on tehokas. Tehoton osuus koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutoksesta kirjataan tulosvaikutteisesti raportointikaudelle. Sopimusten korot kirjataan suoriteperiaatteen mukaisesti tuloslaskelmaan. Mikäli suojausinstrumenttina käytettävä koronvaihtosopimus erääntyy, myydään tai päätetään ennenaikaisesti, mutta suojattujen korkovirtojen toteutuminen on edelleen erittäin todennäköistä, koronvaihtosopimuksista kertyneet voitot ja tappiot jäävät omaan pääomaan ja ne kirjataan tuloslaskelmaan suojattujen korkovirtojen realisoituessa tulokseen. Mikäli suojattujen rahavirtojen toteutuminen ei enää ole erittäin todennäköistä, koronvaihtosopimuksista kertyneet voitot ja tappiot kirjataan heti omasta pääomasta tuloslaskelmaan. Lukuun ottamatta edellä kuvattuja tiettyjä suojauslaskentakriteerit täyttäviä sopimuksia, Sponda ei muutoin sovella suojauslaskentaa. Tällöin johdannaiset arvostetaan käypään arvoon ja niiden arvonmuutokset kirjataan tuloslaskelmaan. Mikäli johdannaisen käypä arvo on negatiivinen, se sisällytetään lyhytaikaisiin velkoihin. SEGMENTTI-INFORMAATIO Segmentti-informaatio esitetään liiketoiminnallisen ja maantieteellisen segmenttijaon mukaisesti. Spondan ensisijainen segmenttiraportointimuoto on liiketoimintasegmenttien mukainen. Esitettävät segmentit vastaavat yhtiön sisäistä raportointirakennetta. Spondassa on viisi liiketoimintasegmenttiä: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Uudet liiketoiminta-alueet sekä Myyntikiinteistöt. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt sekä Logistiikkakiinteistöt keskittyvät Spondan toimitilakiinteistöjen vuokraamiseen, ylläpitoon sekä kiinteistöjen hankintaan ja myyntiin. Kiinteistökehitys keskittyy uusien kiinteistöhankkeiden markkinointiin ja toteuttamiseen, ja Uudet liiketoiminta-alueet kiinteistöliiketoiminnan laajentamiseen uusille maantieteellisille ja toiminnallisille alueille. Myyntikiinteistöt vastaa Spondan sijoitusstrategiaan kuulumattomien vaihtoomaisuuskiinteistöjen myynnistä ja vuokrauksesta. Maantieteelliset segmentit ovat Pääkaupunkiseutu, muu Suomi ja muut, johon viimeksi mainittuun kuuluu Venäjä ja Baltian maat. Segmentin varat ja velat sisältävät ne erät, jotka ovat suoraan kohdistettavissa segmenteille kuten sijoituskiinteistöt ja sijoituskiinteistöjen ylläpitoon ja investointeihin kohdistuvat osto- ja siirtovelat, varaukset sekä muut lyhytaikaiset velat. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä, jotka on esitetty segmentti-informaatiossa kohdassa Muut. Investoinnit ovat sijoituskiinteistöjen hankintoja ja sijoituskiinteistöjen perus- ja vuokralais parannuksia. UUDET TAI MUUTETUT IAS/IFRS-STANDARDIT JA TULKINNAT Sponda ottaa käyttöön vuonna 2007 seuraavat IASB:n julkistamat uudet tai uudistetut standardit ja tulkinnan: IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot (voimassa 1.1.2007 jälkeen alkavilla tilikausilla). Konsernin arvion 68 SPONDA

mukaan uusi standardi vaikuttaa lähinnä konsernin tilinpäätöksen liitetietoihin. IAS 1 -standardin muutos IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen Tilinpäätöksessä esitettävät pääomatiedot (voimassa 1.1.2007 jälkeen alkavilla tilikausilla). Konsernin arvion mukaan muutettu standardi vaikuttaa lähinnä tilinpäätöksen liitetietoihin. IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment (voimassa 1.11.2006 jälkeen alkavilla tilikausilla). Konserni arvioi, että tulkinnalla ei ole vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. Vuonna 2008 Sponda suunnittelee ottavansa kayttöön IFRS 8 Operating Segments -standardin (voimassa 1.1.2009 jälkeen alkavilla tilikausilla), joka korvaa IAS 14 Segmenttiraportointi -standardin. Uusi standardi vaikuttaa segmentti-informaation esittämiseen. VUOSIKERTOMUS 2006 69

Tunnuslukujen laskentakaavat Osakekohtainen oma pääoma = Tulos/osake = * Sijoitetun pääoman tuotto, % = 100 x P/E luku = Omavaraisuusaste, % = 100 x Nettovelkaantumisaste, % = 100 x Osinko tuloksesta, % = 100 x Efektiivinen osinko, % = 100 x Osakekannan markkina-arvo = Osakkeen keskikurssi = * Oman pääoman tuotto, % = 100 x Osakekohtainen nettovarallisuus = Operatiivinen kassavirta / osake = Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12. Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä 31.12. Emoyhtiön omistajien osuus tilikauden tuloksesta Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden kappalemäärä Tulos ennen veroja + korko- ja muut rahoituskulut Taseen loppusumma - korottomat velat (keskimäärin vuoden aikana) Osakeantioikaistu tilikauden viimeisen kauppapäivän osakkeen päätöskurssi Osakekohtainen tulos Oma pääoma Taseen loppusumma - saadut ennakot Korollinen vieras pääoma - rahavarat Oma pääoma Osakekohtainen osinko Osakekohtainen tulos Osakekohtainen osinko Osakeantioikaistu tilikauden viimeisen kauppapäivän mukainen osakkeen päätöskurssi Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä tilikauden viimeisenä päivänä kerrottuna osakeantioikaistulla tilikauden viimeisen kauppapäivän mukaisella osakkeen päätöskurssilla Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto Vaihdettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä tilikauden aikana Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma (keskimäärin vuoden aikana) Varallisuus arvostettuna käypään arvoon - vieras pääoma Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä tilikauden viimeisenä päivänä Liikevoitto -/+ Pitkäaikaisten varojen myyntivoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta +/- Varausten muutokset +/- Etuuspohjaiset eläkekulut - Kassavirtavaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut - Kassavirtavaikutteiset verot Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden kappalemäärä * Vuoden 2006 osalta on tase-erissä käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja. 70 SPONDA

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. Liiketoiminta-alueet Toimistot ja Logis- Kiinteistö- Uudet liike- Myynti- Muut Konserni 12/2006, Me liiketilat tiikka kehitys toiminnot kiinteistöt yhteensä Liikevaihto 84,7 28,7 0,6 1,2 1,5 0,2 116,9 Ylläpitokulut ja rahastojen välittömät kulut -21,6-6,5-0,3-0,4-1,0-29,8 Nettotuotot 63,1 22,2 0,3 0,8 0,5 0,2 87,1 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot - Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 0,2 1,4 1,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 21,3 4,8 0,1 26,2 Hallinto ja markkinointi -6,6-2,1-0,9-1,6-0,7-11,9 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,1 1,0 0,9 Liikevoitto 78,0 24,9-0,5-0,8 1,1 1,2 103,9 Rahoitustuotot ja -kulut -38,5-38,5 Voitto ennen veroja -37,3 65,4 Tuloverot -17,1-17,1 Tilikauden voitto -54,4 48,3 Investoinnit 1 088,5 29,6 212,4 30,1 137,0 3,4 1 501,0 Poistot -0,6-0,6 Segmentin varat 2 104,7 276,1 217,6 49,1 126,8 165,1 2 939,4 Segmentin velat 30,4 3,5 22,3 0,3 15,5 27,6 99,6 Toimistot ja Logis- Kiinteistö- Uudet liike- Myynti- Muut Konserni 12/2005, Me liiketilat tiikka kehitys toiminnot kiinteistöt yhteensä Liikevaihto 73,5 29,6 103,1 Ylläpitokulut -19,0-6,6-25,6 Nettovuokratuotot 54,5 23,0 77,5 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -0,6 0,3 0,1-0,2 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -14,3 9,2-5,1 Hallinto ja markkinointi -5,7-1,7-0,9-0,3 1,6-7,0 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,8-0,3-2,2 0,3 Liikevoitto 36,7 30,5-0,9-0,3-0,5 65,5 Rahoitustuotot ja -kulut -26,3-26,3 Voitto ennen veroja -26,8 39,2 Tuloverot -9,6-9,6 Tilikauden voitto -36,4 29,6 Investoinnit 15,8 34,3 1,8 - - 51,9 Poistot -0,5-0,5 Segmentin varat 974,9 255,1 41,0 - - 7,7 1 278,7 Segmentin velat 3,4 1,9 - - - 13,1 18,4 VUOSIKERTOMUS 2006 71

M 12/2006 12/2005 2. Maantieteelliset alueet Liikevaihto Pääkaupunkiseutu 102,3 94,5 Muu Suomi 14,4 8,6 Muut 0,2 - Konserni yhteensä 116,9 103,1 Investoinnit Pääkaupunkiseutu 871,8 51,1 Muu Suomi 595,7 0,8 Muut 33,5 - Konserni yhteensä 1 501,0 51,9 Segmentin varat Pääkaupunkiseutu 2 102,7 1 198,5 Muu Suomi 622,6 72,5 Muut 214,1 7,7 Konserni yhteensä 2 939,4 1 278,7 3. Kapiteelin hankinta Sponda Oyj osti 14.12.2006 allekirjoitetulla lopullisella sopimukselta Suomen valtiolta kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan 943,4 miljoonan euron kauppahinnalla. Kapiteeli on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka vuokraa, kehittää, ostaa ja myy toimitilaa. Hankitun kiinteistöomaisuuden arvo oli 1 312 milj. euroa. Kapiteelin hankinta rahoitettiin lyhytaikaisella lainalla. Kapiteeli-konserni on yhdistelty Sponda-konserniin 1.12.2006 lähtien. Joulukuun tulosvaikutus Sponda-konserniin oli 5,8 milj. euroa. Jos hankinta olisi tapahtunut 1.1.2006, olisivat konsernin vuokra- ja palvelutuotot mukaan lukien korkotuotot rahoitusleasingsopimuksista olleet 228,1 milj.euroa. Yhdistelty vuoden tulos olisi ollut 140,1 milj. euroa. Hankinnan kohteesta kirjattiin seuraavat varat ja velat: Kirjanpitoarvot Käyvän ennen arvon Hankintahankintaa oikaisut arvo Varat Sijoituskiinteistöt 840,1 229,9 1 070,0 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 5,3 5,3 Muut aineettomat hyödykkeet 5,0 5,0 Rahoitusleasingsaamiset 2,7 2,7 Laskennalliset verosaamiset 51,3 54,5 105,8 Vaihto-omaisuuskiinteistöt 196,8 45,0 241,8 Myyntisaamiset 8,7 8,7 Lyhytaikaiset saamiset 12,7 12,7 Rahavarat 16,1 16,1 Varat yhteensä 1 133,7 334,4 1 468,1 72 SPONDA

Kirjanpitoarvot Käyvän ennen arvon Hankintahankintaa oikaisut arvo Velat Korolliset velat -355,5-355,5 Valuuttajohdannaiset -7,9-7,9 Varaukset -15,0-15,0 Laskennalliset verovelat -55,0-78,6-133,6 Lyhytaikaiset velat -21,4-21,4 Yhteensä -454,8-78,6-533,4 Nettovarat 678,9 255,8 934,7 Vähemmistö -1,9 Liikearvo 27,5 Hankintameno 960,3 jakautuen Osakkeet 943,4 Leimavero 15,1 Asiantuntijapalkkiot 1,8 Rahana maksettu kauppahinta 945,2 Saadut rahavarat -16,1 Hankinnan nettokassavirtavaikutus 929,1 Hankintahinta on allokoitu hankituille varoille ja veloille yksilöitävissä olleiden käypien arvojen perusteella. Kiinteistöomaisuuden käyvistä arvoista on ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan lausunto. Kapiteelin kirjanpidossa käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen ja Spondan määrittelemien käypien arvojen ero johtuu lähinnä Kapiteelin käyttämistä korkeammista tuottovaatimuksista. Lisäksi joissain tapauksissa Kapiteelin kehityskiinteistöihin luokiteltujen kohteiden arvostuksessa on otettu huomioon mahdollinen lisäkehitysmahdollisuus käynnissä olevien suunnitteluprosessien luonteesta riippuen. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen arvon määrittäminen perustui kiinteistöjen sen hetkisiin kirjanpitoarvoihin kuitenkin siten, että joillekin yksittäisille kiinteistöille allokoitiin korkeampi arvo johtuen lähinnä käynnissä olevista suunnitteluprosesseista, joita verrattiin vastaaviin kiinteistöhankkeisiin. Muiden aineettomien hyödykkeiden käyvän arvon oikaisu 5,0 milj. euroa kohdistuu Kapiteelin tytäryhtiö Ovenia Oy:n asiakkuuksien, tuotemerkin sekä itse kehitetyn teknologian arvoon. Kapiteeli omistaa Oveniasta 50,9 %, joten oikaisuna on kohdistettu omistuksen mukainen osuus kunkin em. aineettoman hyödykkeen kokonaisarvosta seuraavasti: milj.euroa Asiakkuudet 4,1 Tuotemerkki 0,3 Teknologia 0,6 Hankinnasta kirjattu liikearvo 27,5 milj. euroa johtuu Kehityskiinteistöliiketoiminnan mahdollisuuksien kasvusta. Kapiteelin hankinnan myötä Spondan kiinteistöjen kehitysmahdollisuudet paranevat entisestään laajemman kehityspotentiaalin, suurempien kehitystoimintaresurssien ja laajemman tonttivarannon avulla, erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muualle Suomessa. Laskennalliset verosaamiset 54,5 milj. euroa on laskettu Kapiteelin vahvistetuista tappioista perustuen johdon arvioon tulevaisuudessa verotuksessa syntyvistä voitoista, joita vastaan vahvistettuja tappioita voidaan hyödyntää. Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen sekä muun aineettoman omaisuuden käyvän arvon ja verotusarvon välisestä erosta on laskettu laskennallinen verovelka 78,6 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 73

2006 2005 4. Kiinteistöihin liittyvät kokonaistuotot Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 115,4 103,1 Rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet 1,5 - Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot - -0,2 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 1,6 - Yhteensä 118,5 102,9 Vuokratuotot Odotettavissa olevat vuokratuotot voimassa olevien sopimusten mukaan ovat: M 2007 2008 2011 2012 Yhteensä Odotettavissa olevat vuokratuotot 222,9 538,5 134,6 896,0 Kertymät on laskettu vuokrasopimusten nykyisten kertymien mukaisina ilman indeksikorotuksia. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on otettu mukaan sopimuksissa mainitun irtisanomisajan päättymiseen asti. 2006 2005 2006 2005 5. Rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet Hallinnointipalkkiot 1,3 - Voitto-osuudet 0,2 - Yhteensä 1,5-6. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot Luovutusvoitot 0,1 0,4 Luovutustappiot -0,1-0,6 Yhteensä - -0,2 7. Liiketoiminnan muut tuotot Muut toimintatuotot 0,6 - Muut kiinteistötuotot 0,1 - Vuokravastuu 0,4 - Konkurssipesien jako-osuudet 0,3 0,2 Muut tuotot - 0,2 Yhteensä 1,4 0,4 Muut toimintatuotot ovat pääosin tytäryhtiö Ovenia Oy:n palvelutuottoja. 8. Liiketoiminnan muut kulut Asianajokulut, Sampo Pankin velkomusvaatimus 0,1 - Poisto muista aineettomista hyödykkeistä 0,1 - Muut kulut 0,3 0,1 Yhteensä 0,5 0,1 9. Henkilöstökulut ja henkilöstömäärä Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja (2005: toimitusjohtajat) 0,3 0,2 Muut johtoryhmän jäsenet 0,5 0,5 Hallituksen jäsenet 0,2 0,2 Johdon kannustinpalkkiot 0,2 0,2 Johdon osakeperusteiset etuudet 1,1 - Muut palkat 3,5 2,6 Etuuspohjaiset eläkekulut - -0,2 Maksupohjaiset eläkekulut 0,9 0,6 Muut henkilösivukulut 0,3 0,2 Yhteensä 7,0 4,3 Sponda Oyj:n toimitusjohtajalle maksetut palkat ja palkkiot olivat 311 t (2005: 140 t ja entiselle toimitusjohtajalle 87 t ). Sponda Oyj:n hallituksen jäsenille maksettiin tehtävästä kuukausikorvaus ja kokouspalkkio. Sponda Oyj:n hallituksen puheenjohtajalle maksettiin 52 t (2005: 44 t ) vuodessa, varapuheenjohtajalle 35 t (2005: 29 t ) vuodessa ja muille hallituksen jäsenille yhteensä 126 t (2005: 102 t ) vuodessa. 74 SPONDA Toimitusjohtajalla on kokonaispalkka, ja sen lisäksi hän osallistuu johdon pitkäaikaiseen kannustinjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Kannustinjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoite

2006 2005 tun pääoman tuottoon. Palkkiolla, verojen määrällä vähennettynä, ostetaan henkilön lukuun yhtiön osakkeita. Osakkeita ei saa luovuttaa kahden vuoden kuluessa niiden saamisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Johtoryhmän jäsenet osallistuvat johdon pitkäaikaiseen kannustinjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Kannustinjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoitetun pääoman tuottoon. Palkkiolla, verojen määrällä vähennettynä, ostetaan henkilön lukuun yhtiön osakkeita. Osakkeita ei saa luovuttaa kahden vuoden kuluessa niiden saamisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset Sponda Oyj:n toimitusjohtajan eläkeikä on 63 vuotta ja eläke määräytyy työeläkelain mukaisesti. Toimisopimuksen mukaisesti toimitusjohtajalla on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Yhtiön irtisanoessa toimisopimuksen toimitusjohtaja on oikeutettu 12 kuukauden palkkaa vastaavaan korvaukseen. Spondan johtoryhmän jäsenet voivat liittyä vapaaehtoiseen ryhmäeläkevakuutukseen. Vakuutuksen ehtojen mukaisesti vakuutuksen säästöt voi nostaa 60 65 vuotiaana tai työeläkettä täydentävänä lisäeläkkeenä. 11. Rahoitustuotot ja -kulut Rahoitustuotot Korkotuotot 0,5 0,2 Muut rahoitustuotot 0,5 - Rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostus 2,7 - Yhteensä 3,7 0,2 Rahoituskulut Korkokulut -33,0-26,2 Korkokuluvaraus, Sampo Pankin velkomusvaatimus 1) -7,5 - Kurssitappiot -0,1 - Muut rahoituskulut -1,6-0,3 Yhteensä -42,2-26,5 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -38,5-26,3 1) Helsingin käräjäoikeus velvoitti antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle luottosopimuksen perusteella korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja. Sponda on jättänyt Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä. 12. Tuloverot Tilikauden verot 0,4 - Verot edellisiltä tilikausilta - 0,1 Laskennalliset verot 16,7 9,5 Yhteensä 17,1 9,6 2006 2005 Henkilöstö keskimäärin Toimihenkilöt, lkm 63 54 Tuloslaskelman verokulun ja emoyhtiön verokannalla ( 26 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma: Voitto ennen veroja 65,4 39,2 10. Poistot hyödykeryhmittäin Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Rakennukset ja rakennelmat 0,2 0,2 Koneet ja kalusto 0,1 0,1 Muut aineelliset hyödykkeet 0,2 0,1 0,5 0,4 Aineettomat hyödykkeet Ohjelmistot 0,1 0,1 Yhteensä 0,6 0,5 Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla 17,0 10,2 Verovapaat tuotot / vähennyskelvottomat kulut 0,1 - Myytyjen tytäryhtiöiden arvonalennusten palautukset - -0,9 Konsernioikaisut myynnin yhteydessä -0,2 - Käytetty aikaisempien tilikausien tappioita -0,1 - Tilikaudella syntyneet tappiot 0,3 0,1 Verot edellisiltä tilikausilta - 0,1 Muut erät - 0,1 Verokulu tuloslaskelmassa 17,1 9,6 VUOSIKERTOMUS 2006 75

2006 2005 13. Osakekohtainen tulos Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos 48,4 29,6 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) 79,3 79,0 Laimentamaton osakekohtainen tulos ( /osake) 0,61 0,37 Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kauden aikana ulkona olevien vaihtovelkakirjojen laimentava vaikutus. Vaihtovelkakirjat on muutettu osakkeiksi ja kauden tulosta on kasvatettu verovaikutuksella oikaistulla korkokululla. Vuonna 2006 ei ollut laimentavia instrumentteja. Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos 48,4 29,6 Verovaikutuksella oikaistu vaihtovelkakirjalainan korko - - Tilikauden tulos laimennusvaikutuksella oikaistun osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi 48,4 29,6 Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua. Sponda on valinnut sijoituskiinteistöjensä arvostusmenetelmäksi käyvän arvon menetelmän, jolloin käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöjen arvo määritellään yhtiön omana laskentana. Ulkopuolinen arvioitsija on arvioinut konsernin kiinteistöomistuksen arvon 30.9.2006. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimukset 31.12.2006: 1) Toimisto- ja liiketilat Ydinkeskusta 5,8 6,9 Helsinki/Vantaa 7,5 8,0 Espoo 7,0 8,0 Muu Suomi - Logistiikka Ydinkeskusta - Helsinki/Vantaa 8,0 8,5 Espoo 8,5 Muu Suomi 9,0 11,5 1) Tuottovaatimukset on laskettu vain Sponda Oyj:n omistamista kiinteistöistä. Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) 79,3 79,0 Vaihtovelkakirjalainan muunto osakkeiksi - 1,3 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo laimennusvaikutuksella oikaistun osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi (milj. kpl) 79,3 80,3 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos ( /osake) 0,61 0,37 14. Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 1 259,7 1 221,5 Kapiteelin hankinta 1 070,0 - Hankitut sijoituskiinteistöt 94,3 28,4 Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 43,3 23,5 Myydyt sijoituskiinteistöt -37,7-8,6 Siirrot aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin / aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä -1,5 - Omassa käytössä olleen kiinteistön arvostus käypään arvoon 0,8 - Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 26,2-5,1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 2 455,1 1 259,7 Konsernin merkittävimmät investointisitoumukset ovat seuraavista kohteista: Noin 100 milj. euron sopimus Vuosaaren sataman logistiikkaalueen rakentamisesta, investoinnit alkavat vuoden 2007 lopussa. Noin 42 milj. euron sopimus Vuosaaren sataman porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta, investoinnit alkavat keväällä 2007. Koko projektin arvioidaan valmistuvan vuoteen 2014 mennessä. Noin 57 milj. euron sopimus toimitilakohteen kehittämisestä Länsi-Pasilassa. Kohteen rakentaminen aloitetaan aikaisintaan syksyllä 2007. City-Center-kiinteistökehitysprojektin kustannusarvio on noin 110 milj. euroa, ja siitä summasta on käytetty 17 milj. euroa vuonna 2006. Koko projektin arvioidaan valmistuvan vuonna 2010. Noin 54 000 brm2:n liiketilahanke Itäkeskukseen Itäväylän ja Kehä I:n kulmaan. Rakennusprojektin kokonaiskustannukset ovat noin 52 milj. euroa, ja hanke on tarkoitus käynnistää vuoden 2007 aikana. 76 SPONDA

2006 2005 15. Sijoitukset kiinteistörahastoihin Omistusosuus First Top LuxCo I S.a.r.l 20,0 % - Sponda Kiinteistörahasto I Ky 46,1 % - First Top LuxCo I S.a.r.l. on Luxemburgiin rekisteröity kiinteistörahasto, joka sijoittaa pääasiassa toimisto- ja liiketiloihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda Kiinteistörahasto I Ky (Sponda Real Estate Fund I Ky) sijoittaa pääasiassa logistiikkakiinteistöihin pääkaupunkiseudun ulkopuolella. 16. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Ennakko- Muut maksut ja Koneet ja aineelliset keskeneräi- 2006 Maa-alueet Rakennukset kalusto hyödykkeet set hankinnat yhteensä Hankintameno 1.1. 1,1 7,8 1,0 0,4-10,3 Kapiteelin hankinta 0,1 3,4 0,1 0,3 1,3 5,2 Lisäykset 0,1 2,1 0,3 0,3 1,7 4,5 Vähennykset -0,1-0,1 Siirrot sijoituskiinteistöistä/sijoituskiinteistöihin 1,8-0,4 0,1 1,5 Hankintameno 31.12. 3,1 12,9 1,3 1,1 3,0 21,4 Kertyneet poistot 1.1. - -0,7-0,6-0,2 - -1,5 Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0,1 0,1 Tilikauden poistot -0,2-0,1-0,2-0,5 Kertyneet poistot 31.12. - -0,9-0,6-0,4 - -1,9 Kirjanpitoarvo 31.12. 3,1 12,0 0,7 0,7 3,0 19,5 Ennakko- Muut maksut ja Koneet ja aineelliset keskeneräi- 2005 Maa-alueet Rakennukset kalusto hyödykkeet set hankinnat yhteensä Hankintameno 1.1. 1,2 7,9 1,3 0,4 0,1 10,9 Lisäykset 0,1 0,1 Vähennykset -0,1-0,2-0,4-0,7 Siirrot 0,1-0,1 - Hankintameno 31.12. 1,1 7,8 1,0 0,4-10,3 Kertyneet poistot 1.1. - -0,5-0,7-0,1 - -1,3 Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0,2 0,2 Tilikauden poistot -0,2-0,1-0,1-0,4 Kertyneet poistot 31.12. - -0,7-0,6-0,2 - -1,5 Kirjanpitoarvo 31.12. 1,1 7,1 0,4 0,2-8,8 VUOSIKERTOMUS 2006 77

17. Liikearvo Kapiteelin hankinnasta syntynyt liikearvo 27,5 milj. euroa kohdistetaan Kiinteistökehitys-segmenttiin ja maantieteellisesti pääkaupunkiseudulle. Koska hankinta on toteutunut 14.12.2006 ei testausta ole tehty 31.12.2006 tilinpäätökseen. 18. Muut aineettomat hyödykkeet Muut aineettomat 2006 Ohjelmistot hyödykkeet Asiakkuudet Tuotemerkki Teknologia yhteensä Hankintameno 1.1. 0,6 - - - - 0,6 Kapiteelin hankinta 0,1 0,1 4,1 0,3 0,6 5,2 Lisäykset 0,1 0,1 Hankintameno 31.12. 0,8 0,1 4,1 0,3 0,6 5,9 Kertyneet poistot 1.1. -0,5 - - - - -0,5 Tilikauden poistot -0,1-0,1-0,2 Kertyneet poistot 31.12. -0,6 - -0,1 - - -0,7 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,2 0,1 4,0 0,3 0,6 5,2 2005 Ohjelmistot Hankintameno 1.1. 0,5 Lisäykset 0,1 Hankintameno 31.12. 0,6 Kertyneet poistot 1.1. -0,4 Tilikauden poistot -0,1 Kertyneet poistot 31.12. -0,5 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,1 78 SPONDA

2006 2005 19. Rahoitusleasingsaamiset Rahoitusleasingsaamisten kirjanpitoarvo 2,7 - Bruttovuokrat 16,0 Takaamaton jäännösarvo 3,9 Bruttosijoitus vuokrasopimukseen 19,9 - Kertymätön rahoitustuotto -17,2 Nettosijoitus vuokrasopimukseen 2,7 - Takaamattoman jäännösarvon nykyarvo - Saatavien vähimmäisvuokrien nykyarvo 2,7 - Kertymän jaksottuminen 2006 2007 2008 2011 2012 Yhteensä Bruttomääräinen sijoitus vuokrasopimukseen 0,3 1,7 17,9 19,9 Saatavien vähimmäisvuokrien nykyarvo 0,3 1,2 1,2 2,7 Vuorasopimuksista rahoitusleasingsopimuksiksi on määritelty kaksi kahteen kiinteistöön tehtyä pitkäaikaista vuokrasopimusta, joista kummallakin on vuokrattu osa kyseisten kiinteistöjen tiloista. 2006 2005 2006 2005 20. Sijoitukset Hankintameno 1.1. 0,1 0,1 Vähennykset -0,1 - Hankintameno 31.12. - 0,1 Sijoitukset sisältävät myytävissä olevia noteeraamattomia osakkeita. Osakkeet on arvostettu hankintamenoon, jonka katsotaan vastaavan käypää arvoa. 21. Pitkäaikaiset saamiset Pitkäaikaiset korottomat saamiset 1,5 - Korkojohdannaiset 3,6 - Etuuspohjaisen eläkejärjestelyn varat 1) 0,1 0,1 Yhteensä 5,2 0,1 Pitkäaikainen koroton saaminen on venäläisen yhtiön OOO Adastran arvonlisäverosaaminen. 1) Kts.viite 28. VUOSIKERTOMUS 2006 79

22. Laskennalliset verot Ostetut liiketoiminnot/ Kirjattu Kirjattu myydyt ja 31.12. tuloslas- Muut omaan ostetut sijoitus- 31.12. 2005 kelmaan muutokset pääomaan kiinteistöt 2006 Laskennalliset verosaamiset Varaukset 0,3 1,7 3,9 5,9 Verotuksessa vahvistetut tappiot - 4,6 97,7 102,3 Verotuksessa vähentämättömät poistot 0,6-0,6 - Rahoituserien arvostus käypään arvoon - 0,1 0,1 Johdannaisten arvostus käypään arvoon 1,5-2,0-1,5 4,2 2,2 Muut väliaikaiset erot 0,1-0,1 - Yhteensä 2,5 4,3-0,7-1,5 105,9 110,5 Laskennalliset verovelat Kumulatiiviset poistoerot 10,8 6,1 0,6 17,5 Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostus 52,6 10,6-0,7 0,2 115,3 178,0 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käypään arvoon arvostus - 5,4 11,7 17,1 Aineettomien hyödykkeiden käypään arvoon arvostus - 1,3 1,3 Rahoituserien arvostus käypään arvoon - -1,8 4,2 2,4 Johdannaisten arvostus käypään arvoon - 0,7 0,8 0,7 2,2 Muut väliaikaiset erot - 0,2 0,2 Yhteensä 63,4 21,0-0,7 1,0 134,0 218,7 31.12.2006 konsernilla oli sellaisia vahvistettuja tappioita 21 milj. euroa (5 milj. euroa vuonna 2005) ja verotuksessa vähentämättömiä arvonalennuspoistoja 140 milj. euroa (61 milj. euroa vuonna 2005), joista ei ole laskettu verosaamista, koska kyseisten erien hyödyntäminen on epävarmaa. 80 SPONDA

2006 2005 23. Vaihto-omaisuuskiinteistöt Vaihto-omaisuuskiinteistöihin kuuluu 196 kiinteistöä, jotka omistetaan pääasiassa kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiöiden kautta. 24. Myyntisaamiset ja muut saamiset Lyhytaikaiset korolliset saamiset 2006 2005 Lyhytaikaiset korolliset saamiset rahastoilta 0,6 - Lyhytaikaiset korottomat saamiset Myyntisaamiset 10,5 0,4 Korkojohdannaiset 8,4 - Muut saamiset 9,7 3,7 Verosaamiset 0,8 - Muut siirtosaamiset 9,6 2,5 Yhteensä 39,0 6,6 Myyntisaamiset ja muut saamiset yhteensä 39,6 6,6 Lähipiirin kanssa toteutuivat seuraavat liiketapahtumat: Johdon työsuhde-etuudet Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 1,2 1,1 Osakeperusteiset etuudet 1,1 - Yhteensä 2,3 1,1 Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet on eritelty viitekohdassa 9. Vuokratulot valtion laitoksilta ja yhtiöiltä olivat 13,6 milj.euroa vuonna 2006 (2005: 11,0 milj.euroa). Johdolle myönnettyjä lainoja ei ollut 31.12.2006 tai 31.12.2005. Hallituksen jäsenet omistivat 48 009 osaketta ja johtoryhmä 7 682 osaketta vuoden 2006 lopussa (2005: 48 609 ja 182 osaketta). 25. Rahavarat Pankkitilit 19,8 0,8 Likvidit sijoitukset 3,8 - Yhteensä 23,6 0,8 Muut siirtosaamiset Koroista ja rahoituseristä 5,4 1,3 Muista 4,2 1,2 Yhteensä 9,6 2,5 Lähipiiritapahtumat Osapuolten katsotaan kuuluvan toistensa lähipiiriin, jos toinen osapuoli pystyy käyttämään toiseen nähden määräysvaltaa tai huomattavaa vaikutusvaltaa sen taloutta ja liiketoimintaa koskevassa päätöksenteossa. Konsernin emo- ja tytäryhtiösuhteet on esitetty kohdassa Konsernin ja emoyhtiön omistamat osakkeet ja osuudet, viite 36. Lähipiiriin kuuluu myös hallituksen ja johtoryhmän jäsenet, toimitusjohtaja ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä Suomen valtio, joka omistaa Sponda Oyj:n osakkeista 34,3 %. VUOSIKERTOMUS 2006 81

26. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot Osakkeiden lukumäärä Osake- Ylikurssi- (1 000 kpl) pääoma rahasto Yhteensä 31.12.2004 78 828 78,8 157,5 236,3 Osakeanti liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 376 0,4 1,3 1,7 31.12.2005 79 204 79,2 158,8 238,0 Osakeanti liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 103 0,1 0,7 0,8 31.12.2006 79 307 79,3 159,5 238,8 Osakkeiden enimmäismäärä on 240 miljoonaa kappaletta (240 miljoonaa kappaletta vuonna 2005). Osakkeiden nimellisarvo on 1 euro per osake, Sponda Oyj:n enimmäisosakepääoma on 240 milj. euroa (240 milj.euroa vuonna 2005). Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. 2006 2005 Seuraavassa on esitetty oman pääoman rahastojen kuvaukset: Käyvän arvon rahasto Käyvän arvon rahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutokset. Uudelleenarvostusrahasto Uudelleenarvostusrahasto sisältää sijoituskiinteistöihin siirretyn, omassa käytössä olleen kiinteistön käypään arvoon arvostuksen. Osakeanti Tilinpäätöspäivän jälkeen hallitus on päättänyt maksullisesta osakeannista, jossa on tarjottu osakkeenomistajien merkittäväksi enintään 31 723 tuhatta kappaletta uusia osakkeita merkintähintaan 7,80 euroa osakkeelta. Osingot Tilinpäätöspäivän jälkeen hallitus on ehdottanut jaettavaksi osinkoa 0,40 euroa / osake. Osakeannissa merkityt osakkeet oikeuttavat yhtiön jakamaan täyteen osinkoon. 27. Pitkäaikaiset korolliset velat Joukkovelkakirjalainat 286,7 299,8 Lainat rahoituslaitoksilta 370,1 249,4 Valuuttalainat 1,4 - Yhteensä 658,2 549,2 Kts. viite 33. 28. Eläkesaaminen Taseen etuuspohjainen eläkesaaminen määräytyy seuraavasti: Rahastoitujen velvoitteiden nykyarvo 0,5 0,5 Järjestelyyn kuuluvien varojen käypä arvo -0,5-0,5 Ylikate - - Kirjaamattomat vakuutusmatemaattiset voitot (+) ja tappiot (-) -0,1-0,1 Nettosaaminen (-) taseessa -0,1-0,1 Tuloslaskelmaan merkityt erät: Tilikauden työsuoritukseen perustuvat menot - - Korkomenot - - Järjestelyyn kuuluvien varojen odotettu tuotto - - Takautuvaan työsuoritukseen perustuvat menot - -0,2 Vakuutusmatemaattiset voitot (-) ja tappiot (+) - - Yhteensä - -0,2 Järjestelyyn kuuluvien varojen toteutunut tuotto oli -4 t vuonna 2006 (2005: 12 t ) 82 SPONDA

2006 2005 2006 2005 Velvoitteen nykyarvon muutokset ovat seuraavat: Velvoite tilikauden alussa 0,5 0,6 Työsuorituksesta johtuvat menot - - Korkomenot - - Vakuutusmatemaattiset voitot (-) ja tappiot (+) - 0,1 Takautuvaan työsuoritukseen perustuvat menot - -0,2 Velvoite tilikauden lopussa 0,5 0,5 Järjestelyyn kuuluvien varojen käypien arvojen muutokset ovat seuraavat: Varojen käyvät arvot tilikauden alussa 0,5 0,5 Varojen odotettu tuotto - - Vakuutusmatemaattiset voitot (+) ja tappiot (-) - - Työnantajan suorittamat maksut järjestelyyn - - 0,5 0,5 Käytetyt vakuutusmatemaattiset olettamukset tilinpäätöspäivänä olivat seuraavat: Diskonttauskorko (%) 4,50 % 4,50 % Järjestelyyn kuuluvien varojen odotettu tuotto (%) 4,50 % 4,50 % Tulevat palkankorotukset (%) 3,50 % 3,50 % Inflaatio (%) 2,00 % 2,00 % Kokemusperäiset tarkistukset velkoihin - 0,1 Kokemusperäiset tarkistukset varoihin - - Konserni ennakoi maksavansa 27 t järjestelyyn vuonna 2007. Järjestelyn varoista ei ole saatavissa tietoa. 29. Varaukset Sampo Pankin 2005 Maaperän Vuokra- Muut velkomus- 2006 Vuokrapuhdistus vastuu varaukset vaatimus yhteensä vastuu Varaukset 1.1. - 1,1 - - 1,1 1,4 Kapiteelin hankinta 10,3 4,7 15,0 - Varausten lisäykset 7,6 7,6 - Käytetyt varaukset -0,2-0,4-0,6-0,3 Käyttämättömien varausten peruutukset -0,4-0,4-0,1 Diskonttauksen vaikutus - 0,1 Varaukset 31.12. 10,1 0,3 4,7 7,6 22,7 1,1 Varauksia on kirjattu puhdistuskuluista kiinteistöistä, joiden maaperän tiedetään tai epäillään olevan pilaantunut alueella aikaisemmin harjoitetun toiminnan vuoksi. Näitä ovat mm. entiset ratapiha- ja saha-alueet, huoltamo- ja korjaamokiinteistöt sekä vanhat teollisuuskiinteistöt. Konserni vastaa pilaantuneisiin maa-alueisiin liittyvistä tutkimus- ja kunnostushankkeista lainsäädännön, ympäristöviranomaisten ja tekemiensä sopimusten edellyttämällä tavalla. Maaperään liittyviä selvityksiä ja tutkimuksia tehdään mm. kiinteistökauppojen ja kaavoitushankkeiden yhteydessä. Muut varaukset ovat maankäyttösopimuksiin liittyviä korvauksia ja kiinteistöjen purkamiskuluja. Varauksia on kirjattu myös vuokravastuusta sekä kesken olevasta riita-asiasta, jossa Helsingin käräjäoikeus velvoitti antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle luottosopimuksen perusteella korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja. Sponda on jättänyt Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä. VUOSIKERTOMUS 2006 83

2006 2005 30. Muut velat Korkojohdannaiset Muut velat 1.1. 5,8 8,2 Muutokset -9,4-2,4 Siirretty pitkäaikaisiin saamisiin 3,6 - Muut velat 31.12. - 5,8 31. Lyhytaikaiset korolliset velat Joukkovelkakirjalainat 110,0 - Lainat rahoituslaitoksilta 1 082,4 - Valuuttalainat 19,0 - Myydyt yritystodistukset 136,0 66,5 Yhteensä 1 347,4 66,5 Kts. viite 33. 32. Ostovelat ja muut velat Saadut ennakot 2,8 0,1 Ostovelat 7,9 3,2 Valuuttajohdannaiset 8,7 - Kauppahintavelat 45,0 - Muut lyhytaikaiset velat 11,2 3,0 Siirtovelat 24,0 12,1 Yhteensä 99,6 18,4 Siirtovelat Koroista ja rahoituseristä 15,3 10,4 Henkilöstökuluista 3,0 1,1 Veroista 0,3 - Muista 5,4 0,6 Yhteensä 24,0 12,1 33. Rahoitusinstrumentit Rahoitusriskit ja niiden hallinta Riskienhallinnan tavoite on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yrityksen tulokseen ja kassavirtaan. Jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla ja ylläpitämällä yhtiön mainetta luotettavana velallisena rahoittajien keskuudessa. Kiinteäkorkoisilla lainoilla ja koronvaihtosopimuksilla tasataan markkinakorkojen muutoksista aiheutuvaa korkoriskiä. Spondan velkarahoittajien turvana ovat rahoitussopimuksiin asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa rahottajien tasa-arvoa, vakuuksien käyttöa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Tärkeimmät kovenantit ovat: - Korkokatteen (EBITDA / Net interest cost) tulee olla vähintään 1.75. - Omavaraisuusasteen tuli olla 31.12.2006 vähintään 20 %. Spondan ilmoittamien osakeannin ja suunnitellun omaisuuden myynnin toteutumisen jälkeen omavaraisuusasteen tulee olla osassa lainoista vähintään 30 % ja osassa vähintään 32,5 %. Konsernin pääasialliset rahoitusriskit ovat korko- ja luottoriskit, jotka syntyvät kiinteistösijoitusten rahoittamisesta sekä vuokraustoiminnasta. Konsernin valuuttariskin voidaan katsoa olevan vähäinen. Konsernilla oli tilinpäätöshetkellä Japanin jenimääräinen laina, joka maksettiin helmikuussa 2007. Samalla purettiin valuutan- ja koronvaihtosopimus. Lisäksi konsernilla on pitkäaikainen Venäjän ruplamääräinen velka. Korkoriski Konserni käyttää toimintansa rahoittamisessa kiinteä- ja vaihtuvakorkoisia lainoja. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkoriskin hallinnassa käytettyjen korkojohdannaisten nimellisarvojen yhteismäärä oli 74 prosenttia konsernin korollisesta vieraasta pääomasta. Korollisen vieraan pääoman korkosidonnaisuusaika oli 1.7 vuotta (2.1). Korkojohdannaisilla on suojattu vaihtuvakorkoisiin lainoihin liittyvää korkoriskiä. Valuutan- ja koronvaihtosopimuksella on muutettu kiinteäkorkoinen Japanin jeni-määräinen laina vaihtuvakorkoiseksi euromääräiseksi lainaksi. Luottoriski Luottoriskiä hallitaan selvittämällä vuokralaisten luottokelpoisuus ennen vuokrasopimuksen solmimista, edellyttämällä vuokravakuuksia ja perimällä vuokrat kuukausittain. Johdannaissopimuksia tehdään vain hyvän luottoluokituksen omaavien tunnettujen luottolaitosten kanssa. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriski Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi ja erääntyvien lainojen takaisinmaksuun. Rahoituksen saatavuuden riskiä on alennettu solmimalla rahoitussopimuksia useiden rahoituslähteiden kesken ja käyttämällä lukuisia rahoitusinstrumenttejä. Tällä hetkellä veloista erääntyy Kapiteeli Oy:n oston takia poikkeuksellisen paljon vuoden sisällä. Rahoituksen osittaisen uudelleenjärjestelyn yhteydessä velkojen eräpäivät pyritään hajauttamaan 84 SPONDA

tasaisesti eri vuosille. Yhtiö käyttää lyhytaikaiseen rahoitukseensa yritystodistusohjelmaa. Yhtiön liikkeeseen laskema yritystodistuskanta oli tilinpäätöshetkellä 136,5 miljoonaa euroa. Sponda korotti yritystodistusohjelman kokoa 350 miljoonaan euroon helmikuussa 2007. Konsernin maksuvalmius varmistetaan riittävillä luotto- ja tililimiiteillä. Yritystodistusohjelman varareservinä toimii tällä hetkellä nostamattomat lyhytaikaiset luottolimiitit, joita tilinpäätöshetkellä oli 200 miljoonaa euroa. Kassaylijäämät sijoitetaan markkinoille lyhyisiin rahamarkkinainstrumentteihin tai pankkitalletuksiin. Sijoituskohteena olevan yhtiön tulee olla tunnettu ja vakavarainen. Johdannaissopimukset Käyvät arvot Nimellisarvot Käyvät arvot Nimellisarvot M 2006 2006 2005 2005 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset 2,3 541,8-5,8 305,9 Ostetut korkokatto-optiot 10,0 737,0 Valuuttajohdannaiset Valuutanvaihtosopimus EUR -8 732 T JPY 3 000 milj. Johdannaissopimukset on tehty lainasalkun suojaustarkoituksessa ja ne on arvostettu tilinpäätöksessä käypiin arvoihin. Käypä arvo edustaa tulosta, joka olisi syntynyt, jos johdannaispositiot olisi suljettu tilinpäätöshetkellä. Käypä arvo on on laskettu markkinoilla yleisesti hyväksytyllä tavalla. Sponda käyttää ulkopuolisia arvostuksia. Erittely konsernin valuuttalainoista 2006 2006 2005 2005 M Tasearvot Valuutta-arvot Tasearvot Valuutta-arvot Japanin jeni-määräiset lainat 18,9 JPY 3 000 milj. Venäjän rupla-määräiset lainat 1,5 RUB 50,9 milj. Valuuttamääräiset velat yhteensä 20,4 Velat, T 2006 2006 2005 2005 Pitkäaikaiset velat Tasearvot Käyvät arvot Tasearvot Käyvät arvot Joukkovelkakirjalainat 286,7 286,9 299,8 305,5 Lainat rahoituslaitoksilta 370,0 370,6 249,4 250,0 Valuuttalainat 1,5 1,5 Yhteensä 658,2 659,0 549,2 555,5 Lyhytaikaiset velat Tasearvot Käyvät arvot Tasearvot Käyvät arvot Joukkovelkakirjalainat 110,0 110,5 Lainat rahoituslaitoksilta 1 218,4 1 221,1 66 500 66 500 Valuuttalainat 19,0 19,0 Yhteensä 1 347,4 1 350,6 66 500 66 500 Rahalaitoslainojen ja yritystodistusten nimellisarvot ja valuuttalainan tasearvo vastaavat käypiä arvoja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. VUOSIKERTOMUS 2006 85

Pitkäaikaisten velkojen erääntyminen 31.12.2006 Efektiivinen M korkokanta 2007 2008 2009 2010 2011 2013 Joukkovelkakirjalainat 4,6 137,0 50,0 100,0 Lainat rahoituslaitoksilta 4,2 65,6 5,0 0,5 200,0 100,0 Pitkäaikaisten velkojen erääntyminen 31.12.2005 Efektiivinen korkokanta 2007 2008 2009 2010 2011 2013 Joukkovelkakirjalainat 4,1 100,0 100,0 100,0 Lainat rahoituslaitoksilta 2,9 150,0 100,0 0,0 Vuonna 2006 konsernilla ei ollut erääntyviä pitkäaikaisia luottoja. Kaikkien lainojen keskikorko oli 4,6 (4,2 %) ja keskimaturiteetti 1.7 vuotta (3,2 vuotta) Multi-Tranche Syndicated Credit Facility Sponda Oyj allekirjoitti 5.4.2006 moniohjelmaisen 300 miljoonan euron syndikoidun luoton. Luottojärjestely koostuu 100 miljoonan 5-vuotisesta luottolimiitistä, 100 miljoonan 5-vuotisesta ja 100 miljoonan 7-vuotisesta syndikoiduista luotto- ohjelmista. Lainojen eräpäivät ovat 5.4.2011 ja 5.4.2013. Luottojärjestely on vakuudeton. Multi-Tranche Short Term Credit Facility Sponda Oyj allekirjoitti 5.12.2006 yksivuotisen 1,5 miljardin euron syndikoidun luoton Kapiteeli Oy:n osakekannan ostoon sekä yhtiön lainaporfolion jälleenrahoitukseen. Laina on sidottu yhtiön taloudellisiin tunnuslukuihin. Luottojärjestely on vakuudeton. Joukkovelkakirjalainat Sponda laski liikkeelle 8.4.2005 kaksi joukkovelkirjalainaa yhteisarvoltaan 100 miljoonaa euroa. 20 miljoonan euron kiinteäkorkoisen lainan vuotuiseksi kuponkikoroksi vahvistettiin 3,75 %. Vaihtuvakorkoisen 80 miljoonan euron lainan koroksi vahvistettiin 6 kk:n euribor-korko lisättynä 0,60 prosentin marginaalilla. Luotot erääntyvät 8.4.2010. Luottojärjestely on vakuudeton. Sponda laski liikkeelle 25.11.2003 kaksi joukkovelkirjalainaa yhteisarvoltaan 100 miljoonaa euroa. 40 miljoonan euron kiinteäkorkoisen lainan vuotuiseksi kuponkikoroksi vahvistettiin 4,45 prosenttia. Vaihtuvakorkoisen 60 miljoonan euron lainan koroksi vahvistettiin 6 kk:n euribor-korko lisättynä 0,75 prosentin marginaalilla. Luotot erääntyvät 25.11.2008. Luottojärjestely on vakuudeton. Sponda Oyj:n 150 miljoonan euron sarjalainan ensimmäisessä huutokaupassa 11.4.2000 hyväksyttiin tarjouksia yhteensä 100 miljoonaa euroa. Lainaerän tuotoksi muodostui 6,21 % ja hinnaksi 100,222 %. Lainan maturiteetti on 7 vuotta ja sen kiinteä kuponkikorko 6,25 %. Laina laskettiin liikkeelle 250 miljoonan euron joukkovelkakirjaohjelman alla. Spondan tytäryhtiö Kapiteeli Oy:n lainat Kapiteelin lainoissa oli yritystodistuksia lukuunottamatta omistusoikeuteen liittyvä sopimusehto. Spondan tultua 14.12.2006 yhtiön uudeksi omistajaksi, lainanantajilla oli ja osassa on edelleen oikeus halutessaan eräännyttää velka maksettavaksi lainaehtojen mukaisen neuvottelumenettelyn jälkeen. 16.2.2007 mennessä 184 miljoonaa euroa on erääntynyt maksettavaksi ja 164 miljoonaa euroa jatkuu velkojen alkuperäisin ehdoin. Noin 20 mijoonan euron veloista neuvotteluja käydään maaliskuun 2007 loppuun saakka. Veloista maksettiin helmikuussa 2007 mm. JPY-määräinen laina ja osa kiinteäkorkoisesta joukkovelkakirjalainasta. 86 SPONDA

34. Vakuudet ja vastuusitoumukset Konserni Emoyhtiö M 12/2006 12/2005 12/2006 12/2005 Velat, joiden vakuudeksi on annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeisiin Rahalaitoslainat, joista vakuus on annettu 15,8 0,1-0,1 Annetut kiinnitykset 0,2 0,1-0,1 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 149,7 - Annetut takaukset 17,1 Vakuudet yhteensä 167,0 0,1-0,1 Tontinvuokrasopimuksista johtuvat vastuut Konserni 12/2006 12/2005 Vuokravastuut 22,9 20,9 Muut vastuut 0,1 Annetut kiinnitykset 2,3 2,2 Annetut takaukset 0,1 Muut vuokrasopimukset Konserni Emoyhtiö M 12/2006 12/2005 12/2006 12/2005 Sopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät seuraavasti: Seuraavan vuoden aikaan maksettavat 0,3 0,2 0,3 0,2 Myöhemmin maksettava 0,8 0,5 0,8 0,5 Yhteensä 1,1 0,7 1,1 0,7 Muut vuokrasopimukset koostuvat autojen ja toimistokoneiden vuokrauksiin liittyvistä sopimuksista. Sopimukset ovat 3 5 vuoden mittaisia ja niihin ei liity lunastusehtoja. Muut vastuut Perusparannusinvestoinneista tehdyt arvonlisäverovähennykset Alv-lain 33 mukaiset vastuut on laskettu kaikista konserniyhtiöistä, ja niiden yhteismäärä on tilinpäätöksessä 72,7 miljoonaa euroa (19,4 milj.euroa). 35. Tilinpäivän jälkeiset tapahtumat Valtiovarainministeriö ilmoitti 31.1.2007, että Suomen valtio käyttää sopimuksen mukaista osto-oikeutta kahden Helsingin Hakuninmaalla ja Honkasuolla sijaitsevan, yhteensä 58 hehtaarin maa-alueen osalta. Lisäksi valtiovarainministeriö ilmoitti, että Vantaalla ja Jyväskylän maalaiskunnassa sijaitsevien kohteiden osalta Suomen valtio ei tule käyttämään osto-oikeutta itse, vaan osoittaa ostajiksi kyseiset kunnat, jotka ovat ilmoittaneet halukkuutensa käyttää osto-oikeutta. Alueiden myyntihinta on yhteensä 67,3 milj. euroa. Kaupoilla ei ole tulosvaikutusta Spondalle. Kauppoja koskevat sopimukset allekirjoitetaan helmikuun 2007 loppuun mennessä. Sponda Oyj allekirjoitti 16.2.2007 sitovan esisopimuksen kiinteis töyhtiöiden osakkeiden, toimitilakiinteistöjen ja maa-alueiden myymisestä Whitehall Street Real Estate Limitedille ja Niam Nordic Investment Fund III:lle noin 402 milj. eurolla. Sponda kirjaa kaupasta noin 15 milj. euron myyntivoiton. Myytävät kiinteistöt käsittävät 43 sijoituskiinteistöä sekä lähes koko Kapiteeli-kaupan mukana tulleen Myyntikiinteistöt-salkun. Kauppa on tarkoitus saattaa päätökseen maaliskuun loppuun mennessä. Jatkossa Sponda vastaa myydyn portfolion hallinnointipalveluista. VUOSIKERTOMUS 2006 87

36. Konsernin ja emoyhtiön omistamat osakkeet ja osuudet Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt: Aleksi-Hermes Helsinki 100,00 100,00 Sponda Aleksintori Kerava 100,00 Kapiteeli Arkadiankatu 4 6 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Atomitie1 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Backaksenpelto Vantaa 100,00 100,00 Sponda Bulevardi1 Helsinki 100,00 100,00 Sponda City-Raisio Raisio 100,00 Kapiteeli Dianapuisto Helsinki 100,00 100,00 Sponda Espoon Itsehallintotie 3 Espoo 100,00 Kapiteeli Espoon Juvanpuisto Espoo 100,00 100,00 Sponda Espoon Komentajankatu 3 Espoo 100,00 100,00 Sponda Espoon Pyyntitie 1 Espoo 100,00 Kapiteeli Espoonportti Espoo 100,00 100,00 Sponda Estradi Helsinki 100,00 Kapiteeli Fabianinkatu 23 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Gohnt-talo Helsinki 100,00 100,00 Sponda Hankasuontie 13 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Hannuksentie 1 Espoo 100,00 100,00 Sponda Haukilahdenkatu 4 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Heimola Helsinki 57,88 57,88 Sponda Helsingin Ehrensvärdintie 31 35 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Erottajanmäki Helsinki 100,00 100,00 Sponda Helsingin Hattutehdas Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Hämeentie 105 Helsinki 60,63 Kapiteeli Helsingin Itäkatu 11 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Helsingin Itämerenkatu 21 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Itämerentalo Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Kaivokatu 8 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Helsingin Kalatori Helsinki 100,00 100,00 Sponda Helsingin Kalevankatu 30 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Helsingin Kirvesmiehenkatu 4 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Kuntotalo Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Lampputie 12 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Lampputie 4 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Lautatarhankatu 2 C Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Nuijamiestentie Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Ohrahuhdantie 4 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Porkkalankatu 20 A Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Porkkalankatu 20 B Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Porkkalankatu 20 C Helsinki 100,00 Kapiteeli Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Helsingin Porkkalankatu 22 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Ruoholahden Parkki Helsinki 90,78 Kapiteeli Helsingin Salmisaarentalo Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Silkkikutomo Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 25 A Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 25 B Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 25 C Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 27 A Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 27 B Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 27 C Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Valimotie 27 D Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Vanhanlinnantie 3 Helsinki 100,00 Kapiteeli Helsingin Värjäämö Helsinki 100,00 Kapiteeli Henrik Forsiuksentie 39 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Hermitec Oy Tampere 100,00 Kapiteeli Hitsaajatalo Helsinki 100,00 100,00 Sponda Hollolan Keskikankaantie 9 Hollola 100,00 100,00 Sponda Hyvinkään Varikko Hyvinkää 100,00 100,00 Sponda Hämeenkatu 20 Tampere 100,00 Kapiteeli Hämeenportin Yritystalo Vantaa 100,00 100,00 Sponda Hämeentie 103 Helsinki 100,00 Kapiteeli Höyläämötie 5 Helsinki 100,00 Kapiteeli Insinöörinkatu Helsinki 100,00 100,00 Sponda Iso Roobertinkatu 21 25 Helsinki 91,18 91,18 Sponda Isontammentie 4 Vantaa 100,00 Kapiteeli Itälahdenkatu 20 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Itälahdenkatu 22 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Joensuun Ykköspaikoitus Oy Joensuu 88,57 Kapiteeli Jyväskylän Kauppakatu 32 Jyväskylä 100,00 Kapiteeli Järvenpään Pysäköintitalo Järvenpää 85,00 Kapiteeli Kaivokadun Tunneli Helsinki 83,58 83,58 Sponda Kaivokatu 12 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kalkkipellontie 6 Espoo 100,00 100,00 Sponda Kappelitie 8 Espoo 100,00 100,00 Sponda Karapellontie 4C Espoo 100,00 100,00 Sponda Kasarmikatu 36 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kattotuoli Turku 100,00 Kapiteeli Kaupintie 3 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Keravan Kauppakaari Kerava 100,00 Kapiteeli Keskuskatu 1 B Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kilonkallio 1 Espoo 100,00 100,00 Sponda 88 SPONDA

Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Kluuvikatu 8 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Korkeavuorenkatu 45 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kotkan Liikekeskus Kotka 100,00 Kapiteeli Kouvolantie 227 Nastola 100,00 100,00 Sponda Kumpulantie 11 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kuninkaankaari Vantaa 100,00 100,00 Sponda Kuninkaankruunu Vantaa 100,00 100,00 Sponda Kuopion Kauppakatu 18 Kuopio 100,00 Kapiteeli Kuopion Vuorikatu 26 Kuopio 100,00 Kapiteeli Kylvöpolku 1 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Kymen Logistiikka Kuusankoski 100,00 100,00 Sponda Lahden Aleksanterinkatu 11 Lahti 100,00 Kapiteeli Lahden Kulmala Lahti 100,00 Kapiteeli Lampputie 4 Helsinki 100,00 Kapiteeli Lausteen Taalintehtaankatu 10 Turku 100,00 Kapiteeli Läkkitori Espoo 100,00 100,00 Sponda Länsi-Keskus Espoo 58,64 58,64 Sponda Lönkka Helsinki 100,00 100,00 Sponda Lönnrotinkatu 13 Helsinki 57,81 57,81 Sponda Malmin Kankirauta Helsinki 100,00 100,00 Sponda Malmin Yritystalo Helsinki 100,00 100,00 Sponda Mannerheimintie 6 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Mansku 4 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Martinkyläntie 53 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Matinpurontie 3 Espoo 100,00 100,00 Sponda Melkonkatu 26 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Messukylän Castrulli Tampere 100,00 100,00 Sponda Messukylän Kattila Tampere 100,00 100,00 Sponda Messukylän Turpiini Tampere 100,00 100,00 Sponda Miestentie Espoo 100,00 100,00 Sponda Mikkelin Hallitustori Mikkeli 100,00 Kapiteeli Mäkkylän Toimistotalo Helsinki 100,00 100,00 Sponda Olarintörmä Espoo 100,00 100,00 Sponda Oulun Liikevärttö 1 Oulu 100,00 Kapiteeli Oulun Liikevärttö 2 Oulu 100,00 Kapiteeli Oulun Liikevärttö 3 Oulu 100,00 Kapiteeli Oulun Posteljooni Oulu 100,00 Kapiteeli Pieni Roobertinkatu 7 Helsinki 99,79 Kapiteeli Pieni Roobertinkatu 9 Helsinki 100,00 Kapiteeli Piispanpiha 5 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Pohjoislaakso Kouvola 100,00 Kapiteeli Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Poijupuisto Espoo 100,00 100,00 Sponda Porin Augustinkulma Pori 100,00 Kapiteeli Porin Itäpuisto 11 Pori 100,00 Kapiteeli Porin Pentinkulma Pori 100,00 Kapiteeli Pronssitie 1 Helsinki 100,00 Kapiteeli Ratapihantie 11 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Ratinanlinna Tampere 100,00 Kapiteeli Robert Huberintie 2 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Ruoholahden Sulka Helsinki 100,00 Kapiteeli Ruoholahdenkatu 4 Helsinki 55,69 Kapiteeli Ruosilantie 14 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Ruosilantie 16 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Salmisaaren Liiketalo Helsinki 100,00 100,00 Sponda Satakansa Pori 100,00 Kapiteeli Savonkartano Kuopio 100,00 Kapiteeli Scifin Beta Espoo 100,00 Kapiteeli Scifin Gamma Espoo 100,00 Kapiteeli Sinikalliontie 10 Espoo 100,00 100,00 Sponda Sinimäentie 14 Espoo 100,00 100,00 Sponda Sp-kiinteistöt Oy Kilo Espoo 100,00 Kapiteeli Säästötammela Tampere 100,00 Kapiteeli Säästötasala Raisio 100,00 Kapiteeli Tallbergintalo Helsinki 100,00 Kapiteeli Tampereen Enqvistinkatu 7 Tampere 100,00 Kapiteeli Tampereen Hallituskatu 8 Tampere 100,00 Kapiteeli Tampereen Hatanpäänvaltatie 260 Tampere 100,00 Kapiteeli Tampereen Naulakatu 3 Tampere 100,00 Kapiteeli Tampereen Näsilinnankatu 39 41 Tampere 100,00 Kapiteeli Tampereen Vihiojantalo Tampere 100,00 100,00 Sponda Tapiolan Kulttuuritori Espoo 66,22 66,22 Sponda Tapiolan Toimitalo Espoo 100,00 100,00 Sponda Tehdaskiinteistö Oy Sibylla Helsinki 64,39 Kapiteeli Tiistilän Miilu Espoo 100,00 Kapiteeli Tiistinhovi Espoo 100,00 Kapiteeli Tonttipaino Vantaa 100,00 100,00 Sponda Turun Centrum Turku 100,00 Kapiteeli Turun Datakulma Turku 100,00 Kapiteeli Turun Hansatorni Turku 100,00 Kapiteeli Turun Julinia Fastighets Ab Turku 100,00 Kapiteeli Turun Kauppiaskatu 9 B Turku 100,00 Kapiteeli Turun Länsikulma Turku 100,00 Kapiteeli VUOSIKERTOMUS 2006 89

Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Turun Länsiportti Turku 100,00 Kapiteeli Turun Pitkämäki Turku 52,85 Kapiteeli Turun Puutarhakatu 53 Turku 100,00 Kapiteeli Turun Rautakatu Turku 100,00 Kapiteeli Turun Taoskuja 1 Turku 100,00 Kapiteeli Turun Yliopistonkatu 12 a Turku 100,00 Kapiteeli Turun Yliopistonkatu 14 Turku 100,00 Kapiteeli Turun Yliopistonkatu 22 Turku 100,00 Kapiteeli Turunlinnantie 12 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Tuusulan Pysäkkikuja 1 Tuusula 100,00 Kapiteeli Tuusulan Tärkkelystehdas Tuusula 100,00 100,00 Sponda Unioninkatu 18 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Unioninkatu 20 22 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Unioninkatu 24 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Upseerinkatu 1 Espoo 100,00 100,00 Sponda Vaasan Portti Vaasa 100,00 Kapiteeli Vanhajämerä Helsinki 100,00 100,00 Sponda Vantaan Alfa Vantaa 85,00 85,00 Sponda Vantaan Harkkokuja 2 Vantaa 100,00 Kapiteeli Vantaan Honkatalo Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Kuussillantie 27 Vantaa 100,00 Kapiteeli Vantaan Köysikuja 1 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Omega Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Santaradantie 8 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Simonrinne Vantaa 77,18 Kapiteeli Vantaan Sähkötie 1 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Tähtäinkuja 3 Vantaa 100,00 Kapiteeli Vantaan Vanha Porvoontie 231 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vantaan Väritehtaankatu 8 Vantaa 100,00 Kapiteeli Vantaan Äyrikuja 3 Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vepema Vantaa 100,00 100,00 Sponda Vitikka 6 Espoo 100,00 100,00 Sponda Värtönparkki 1 Oulu 100,00 Kapiteeli Ylä-Malmintori 6 Helsinki 100,00 100,00 Sponda Zeppelinin City-Keskus Kempele 88,91 Kapiteeli Zeppelinin Kauppakeskus Kempele 91,47 Kapiteeli Zeppelinin Kauppakulma Kempele 100,00 Kapiteeli Zeppelinin Kauppapörssi Kempele 88,64 Kapiteeli Zeppelinin Markkinapaikka Kempele 58,71 Kapiteeli Zeppelinin Pikkukulma Kempele 100,00 Kapiteeli Zeppelinin Tavaratori Kempele 78,87 Kapiteeli Konsernin Emoyhtiön omistus- omistus- Konserniyritykset osuus-% osuus-% Osakeyhtiöt Drawer Oy Helsinki 100,00 100,00 Sponda Hextagon Oy Helsinki 100,00 - Sponda Inkeroisten Koekeskus Oy Anjalankoski 100,00 100,00 Sponda Kapiteeli Oy Helsinki 100,00 100,00 Sponda Ovenia Oy Helsinki 50,91 Kapiteeli Porkkalankadun alitus Oy Helsinki 62,64 Kapiteeli Ruoholahden Yhteissuoja Oy Helsinki 100,00 Kapiteeli Russia Europe Oy Ltd Helsinki 100,00 100,00 Sponda Sponda AM Oy Helsinki 100,00 100,00 Sponda Sponda Asset Management Oy Helsinki 100,00 100,00 Sponda Sponda Russia Oy Ltd Helsinki 100,00 100,00 Sponda Sponda Russia Finance Oy Ltd Helsinki 100,00 100,00 Sponda SRK-Kiinteistöt Oy Helsinki 100,00 100,00 Sponda Tamforest Oy Tampere 100,00 100,00 Sponda Tamsilva Oy Tampere 100,00 100,00 Sponda Yhteisyritykset Asunto Oy Lönnrotinkatu 28 Helsinki 30,81 - Sponda Erottajan Pysäköintilaitos Oy Helsinki 42,25 42,25 Sponda Länsikymppi Kiinteistö Oy Turku 24,18 Kapiteeli Puotinharjun Puhos Oy Helsinki 20,43 20,43 Sponda Tampereen Keskustori 7 Kiinteistö Oy Tampere 22,00 Kapiteeli Zeppelinin Kulmatori Kiinteistö Oy Kempele 49,67 Kapiteeli Rahastoyhtiöt First Top LuxCo 1 S.a.r.l Luxemburg 20,00 20,00 Sponda Sponda Kiinteistörahasto 1 Ky Helsinki 46,10 46,10 Sponda Ulkomaiset tytäryritykset OOO Adastra Pietari, Venäjä 100,00 - Sponda 90 SPONDA

Konserniyritykset Konsernirakenteen muutokset vuonna 2006 Ostetut yhtiöt Heimola Kiint Oy Henrik Forsiuksentie 39 Kiint Oy Hextagon Oy OOO Adastra Hyvinkään Varikko Kiint Oy Kalkkipellontie Kiint Oy Kapiteeli Oy Kapiteeli Oy:n omistamat yhtiöt on eritelty merkinnällä Kapiteeli Kylvöpolku Kiint Oy Kymen Logistiikka Kiint Oy Läkkitori Kiint Oy, vähemmistöosuus Martinkyläntie 53 Kiint Oy Salmisaaren Liiketalo Oy Vepema Kiint Oy Perustetut yhtiöt Hannuksentie 1 Kiint Oy Russia Europe Oy Ltd Sponda AM Oy Sponda Asset Management Oy Sponda Russia Finance Oy Ltd Myydyt yhtiöt Jokipohjantie 28 Kiint Oy Nastolan Varjolanrinne Kiint Oy Rydönnotko 1 Kiint Oy Sarankulmankatu 22 Kiint Oy Fuusiot Kiinteistö Oy Vantaan Epsilon on fuusioitu Sponda Oyj:hin. Nimenmuutokset Kiinteistö Oy Kymen Logistiikan aiempi nimi oli Raskoneen Kiinteistöt Oy Kiinteistö Oy Ruosilantie 16:sta aiempi nimi oli Kiinteistö Oy Harmaagraniitti VUOSIKERTOMUS 2006 91

Emoyhtiön tuloslaskelma (FAS) M Viite 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Liikevaihto 1 103,5 101,0 Rahastojen hallintapalkkiot 1,1 - Rahastojen osingot ja voitto-osuudet 0,2 - Vuokraustoiminnan kulut -61,7-55,5 Rahastojen välittömät kulut -0,4 - Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä 2,4 - Bruttokate 45,1 45,5 Myynnin ja markkinoinnin kulut -1,1-1,0 Hallinnon kulut 2, 3-10,0-7,2 Liiketoiminnan muut tuotot 4 0,3 0,4 Liiketoiminnan muut kulut 5-0,2-2,9 Liikevoitto 34,1 34,8 Rahoitustuotot ja -kulut 6-40,9-26,5 Voitto ennen satunnaisia eriä -6,8 8,3 Satunnaiset erät 7-4,1-0,4 Voitto ennen veroja -10,9 7,9 Tuloverot 8 - -0,1 Tilikauden voitto -10,9 7,8 92 SPONDA

Emoyhtiön tase (FAS) M Viite 31.12.2006 31.12.2005 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 9 19,4 17,5 Aineelliset hyödykkeet 10 Maa- ja vesialueet 4,8 4,8 Rakennukset ja rakennelmat 1,4 1,4 Koneet ja kalusto 0,5 0,4 Ennakkomaksut 1,6-8,3 6,6 Sijoitukset 11 Osuudet saman konsernin yrityksissä 1 495,6 491,6 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 669,9 644,8 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 2,7 2,7 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 16,8 - Muut sijoitukset 15,2 12,4 2 200,2 1 151,5 Pysyvät vastaavat yhteensä 2 227,9 1 175,6 Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset 12 8,4 3,0 Rahat ja pankkisaamiset 1,6 4,2 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 10,0 7,2 Vastaavaa yhteensä 2 237,9 1 182,8 VASTATTAVAA Oma pääoma 13 Osakepääoma 79,3 79,2 Ylikurssirahasto 159,1 158,8 Edellisten tilikausien voitto 259,2 291,1 Tilikauden voitto -10,9 7,8 Oma pääoma yhteensä 486,7 536,9 Poistoerot 14 0,2 0,1 Pakolliset varaukset 15 7,6 - Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 16 525,1 554,8 Lyhytaikainen vieras pääoma 17 1 218,3 91,0 Vieras pääoma yhteensä 1 743,4 645,8 Vastattavaa yhteensä 2 237,9 1,182,8 VUOSIKERTOMUS 2006 93

Emoyhtiön rahavirtalaskelma (FAS) M 1.1. 31.12.2006 1.1. 31.12.2005 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos -10,9 7,8 Oikaisut 1) 46,5 32,9 Nettokäyttöpääoman muutos 2) 26,2 28,7 Saadut korot 0,1 0,2 Maksetut korot -30,8-25,9 Muut rahoituserät -6,6-0,3 Maksetut/saadut verot -0,8 0,7 Liiketoiminnan nettorahavirta 23,7 44,1 Investointien rahavirta Investoinnit osakkeisiin ja osuuksiin -985,3 - Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -7,4-4,0 Investoinnit muihin sijoituksiin - - Luovutustulot osakkeista ja osuuksista 3,4 1,4 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot - 0,2 Myönnetyt lainat -74,3-44,5 Lainasaamisten takaisinmaksut 25,6 7,1 Investointien nettorahavirta -1 038,0-39,8 Rahoituksen rahavirta Osakeanti liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 0,4 1,6 Pitkäaikaisten lainojen nostot 305,0 100,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -251,6-75,7 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 997,5 10,1 Maksetut osingot -39,6-39,4 Rahoituksen nettorahavirta 1 011,7-3,4 Rahavarojen muutos -2,6 0,9 Rahavarat tilikauden alussa 4,2 2,7 Fuusion yhteydessä siirtyneet rahavarat - 0,6 Rahavarat tilikauden lopussa 1,6 4,2 94 SPONDA

Rahavirtalaskelman liitetiedot 1) Oikaisut Seuraavilla kirjauksilla muutetaan tuloslaskelman suoriteperusteiset erät rahavirtaperusteisiksi sekä perutaan erät, jotka esitetään muualla rahavirtalaskelmassa. Liiketoiminnan muut kulut 0,2 2,8 Liiketoiminnan muut tuotot -2,4-0,1 Poistot 3,8 3,2 Rahoitustuotot ja -kulut 40,9 26,5 Fuusiotappio 4,0 0,4 Tilikauden verot - 0,1 Oikaisut yhteensä 46,5 32,9 2) Nettokäyttöpääoman muutoksen erittely Lyhytaikaiset liikesaamiset lisäys (-), vähennys (+) -0,9 2,1 Korottomat lyhytaikaiset velat lisäys (+), vähennys (-) 27,1 26,6 Nettokäyttöpääoman muutos 26,2 28,7 VUOSIKERTOMUS 2006 95

Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET Sponda Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -asetuksen, osakeyhtiölain ja arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet Vuokralaisparannukset Vuokralaiskohtaiset korjausmenot on kirjattu vuosikuluksi tai aktivoitu vuokranantajan, Sponda Oyj:n muihin pitkävaikutteisiin menoihin. Korjausmenot ja vuokralaisparannukset aktivoidaan silloin, kun ne kerryttävät tuloa useana tilikautena. Käyttöomaisuus ja suunnitelman mukaiset poistot Käyttöomaisuus arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Suunnitelman mukaiset poistot koneista ja laitteista sekä rakennuksista ja rakennusten ainesosista lasketaan menojäännöspoistoina. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin aktivoidut vuokralaiskohtaiset korjausmenot jaksotetaan vuokrasopimuksen kestoajalle. Muut koneet ja laitteet...... 3 10 vuotta Rakennukset................ 50 vuotta Rakennusten ainesosat........ 25 vuotta Muut pitkävaikutteiset menot..... 3 15 vuotta Muut pitkävaikutteiset menot sisältävät aktivoitujen vuokralaisparannusten lisäksi ohjelmistohankinnat sekä omassa käytössä olevan vuokratun toimistotilan peruskorjauksen. Sijoitukset Kiinteistösijoitukset käsittävät tytäryhtiöosakkeet ja omistusyhteysyritysten osakkeet, lainat omistusyhteysyrityksille sekä muut sijoitukset. Sijoitukset on arvostettu taseessa hankintamenoon. Pysyvät arvonalennukset on vähennetty hankintamenosta. Tutkimus- ja kehitysmenot Yhtiöllä ei ole tutkimustoimintaa. Kehitysmenojen kaltaiset rakennusprojektien menot aktivoidaan silloin, kun projektin tekninen toteutus varmistuu ja hankkeen todetaan tuottavan tuloa useamman vuoden ajan. Muilta osin kehitysmenot kirjataan vuosikuluksi. Rahoitusvarat, -velat ja johdannaissopimukset Rahoitusvarat ja korottomat velat on kirjattu hankinta-arvoonsa. Korolliset velat on arvostettu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä koronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoitettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. Sopimuksiin perustuvat korot on kirjattu tulokseen suoriteperiaatteen mukaisesti. Satunnaiset tuotot ja kulut Satunnaiset tuotot ja kulut muodostuvat fuusiovoitoista ja -tappioista. Tuloverot Tuloverot sisältävät tilikauden verot ja oikaisut aikaisempien tilikausien veroihin. Tilikauden verot perustuvat tuloksen ja verosäännösten perusteella laskettuihin veroihin. Muut periaatteet Henkilöstön eläketurva on järjestetty vakuutuksin eläkevakuutusyhtiössä ja vakuutusmaksut on kirjattu kuluksi palkkojen suhteessa. Vuokraustoimeksiantojen välityspalkkiot on jaksotettu vuokrasopimuksen kestoajalle. Rakennusaikaiset korot kirjataan kuluksi. Tilinpäätökseen ei sisälly ulkomaanrahanmääräisiä eriä. Yhtiöllä ei myöskään ole merkittäviä rahoitusleasingsopimuksia. 96 SPONDA

Emoyhtiön liitetiedot M 2006 2005 M 2006 2005 1. Liikevaihto Liikevaihto kiinteistötyypeittäin Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 74,8 71,4 Logistiikkakiinteistöt 28,4 29,6 Kiinteistökehitys 0,3 - Yhteensä 103,5 101,0 Liikevaihto maantieteellisesti alueittain Pääkaupunkiseutu 95,9 92,6 Muu Suomi 7,6 8,4 Yhteensä 103,5 101,0 2. Henkilöstökulut ja henkilöstömäärä Palkat ja palkkiot 4,7 3,4 Eläkekulut 0,8 0,6 Muut henkilösivukulut 0,3 0,2 Yhteensä 5,8 4,2 Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja 0,3 0,2 Hallituksen jäsenet 0,2 0,2 Yhteensä 0,5 0,4 Henkilöstökulut sisältyvät tuloslaskelmassa hallinnon kuluihin. Lähipiirilainat ja -vastuut Lähipiirilainoja ei ole. Toimitusjohtajalla on toimisopimuksen nojalla 63 vuoden eläkeikä. Eläkevastuu katetaan eläkevakuutuksella. Hallituksen jäsenten palkat ja palkkiot sekä johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset on kuvattu konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 9. Henkilöstökulut ja henkilöstömäärä. Henkilöstö keskimäärin Toimihenkilöt, lkm 62 51 3. Poistot ja arvonalentumiset Aineettomat hyödykkeet Muut pitkävaikutteiset menot 3,6 3,1 Aineelliset hyödykkeet Koneet ja kalusto 0,1 0,1 Rakennukset ja rakennelmat 0,1 - Yhteensä 3,8 3,2 Poistot ja arvonalentumiset sisältyvät tuloslaskelmassa hallinnon kuluihin. 4. Liiketoiminnan muut tuotot Myyntivoitot sijoituksista - 0,1 Konkurssipesän jako-osuus 0,3 0,2 Muut tuotot - 0,1 Yhteensä 0,3 0,4 5. Liiketoiminnan muut kulut Myyntitappiot sijoituksista - 2,8 Muut kulut 0,2 - Luottotappiot - 0,1 Yhteensä 0,2 2,9 6. Rahoitustuotot ja -kulut Muut korkotuotot 0,3 0,2 Muut rahoitustuotot 0,1 - Korko- ja rahoitustuotot yhteensä 0,4 0,2 Korkokulut tytäryhtiöille -0,3-0,2 Muut korkokulut -39,7-26,2 Muut rahoituskulut -1,3-0,3 Korko- ja rahoituskulut yhteensä -41,3-26,7 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -40,9-26,5 7. Satunnaiset erät Fuusiotappio -4,1-0,4-4,1-0,4 8. Tuloverot Tuloverot edellisiltä vuosilta - -0,1 - -0,1 VUOSIKERTOMUS 2006 97

9. Aineettomat hyödykkeet Muut pitkävaikutteiset Keskeneräiset 2006 menot hankinnat Yhteensä Hankintameno 1.1. 25,5 0,9 26,4 Lisäykset 6,3 1,5 7,8 Siirrot - -2,3-2,3 Hankintameno 31.12. 31,8 0,1 31,9 Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. -8,9 - -8,9 Tilikauden poisto -3,6 - -3,6 Kertyneet poistot 31.12. -12,5 - -12,5 Kirjanpitoarvo 31.12. 19,3 0,1 19,4 Muut pitkävaikutteiset Keskeneräiset 2005 menot hankinnat Yhteensä Hankintameno 1.1. 0,5-0,5 Lisäykset 2,8 0,7 3,5 Siirrot 22,2 0,2 22,4 Hankintameno 31.12. 25,5 0,9 26,4 Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. -0,4 - -0,4 Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -5,4 - -5,4 Tilikauden poisto -3,1 - -3,1 Kertyneet poistot 31.12. -8,9 - -8,9 Kirjanpitoarvo 31.12. 16,6 0,9 17,5 98 SPONDA

10. Aineelliset hyödykkeet Muut Rakennukset ja Koneet ja aineelliset Ennakko- 2006 Maa-alueet rakennelmat kalusto hyödykkeet maksut Yhteensä Hankintameno 1.1. 4,8 1,8 0,9 - - 7,5 Lisäykset - - 0,3-1,6 1,9 Vähennykset - - -0,1 - - -0,1 Hankintameno 31.12. 4,8 1,8 1,1-1,6 9,3 Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. - -0,4-0,6 - - -1,0 Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot - - 0,1 - - 0,1 Tilikauden poisto - - -0,1 - - -0,1 Kertyneet poistot 31.12. - -0,4-0,6 - - -1,0 Kirjanpitoarvo 31.12. 4,8 1,4 0,5-1,6 8,3 Muut Rakennukset ja Koneet ja aineelliset Ennakko- 2005 Maa-alueet rakennelmat kalusto hyödykkeet maksut Yhteensä Hankintameno 1.1. 1,9-1,0 22,2 0,2 25,3 Lisäykset 2,9 1,8 0,2 - - 4,9 Vähennykset - - -0,3 - - -0,3 Siirrot - - - -22,2-0,2-22,4 Hankintameno 31.12. 4,8 1,8 0,9 - - 7,5 Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. - - -0,6-5,4 - -6,0 Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot - -0,4 0,2 5,4-5,2 Tilikauden poisto - - -0,1 - - -0,1 Kertyneet poistot 31.12. - -0,4-0,5 - - -0,9 Kirjanpitoarvo 31.12. 4,8 1,4 0,4 - - 6,6 VUOSIKERTOMUS 2006 99

11. Sijoitukset Osuudet sa- Saamiset sa- Osuudet Sijoitukset man konsernin man konsernin omistusyhteys- kiinteistö- Muut 2006 2006 yrityksissä yrityksiltä yrityksissä rahastoihin sijoitukset *) Yhteensä Hankintameno 1.1. 491,6 644,8 2,7-12,4 1 151,5 Lisäykset 1 005,3 85,5-16,8 7,4 1 115,0 Vähennykset -1,3-60,4 - - -4,6-66,3 Kirjanpitoarvo 31.12. 1 495,6 669,9 2,7 16,8 15,2 2 200,2 *) Muut sijoitukset Saamiset Muut omistusyhteys- Saamiset Muut osakkeet yrityksiltä muilta sijoitukset Yhteensä Hankintameno 1.1. 5,6 6,7-0,1 12,4 Lisäykset - 2,5 4,9-7,4 Vähennykset -0,1-0,2-4,3 - -4,6 Kirjanpitoarvo 31.12. 5,5 9,0 0,6 0,1 15,2 Osuudet sa- Saamiset sa- Osuudet Sijoitukset man konsernin man konsernin omistusyhteys- kiinteistö- Muut 2005 2005 yrityksissä yrityksiltä yrityksissä rahastoihin sijoitukset *) Yhteensä Hankintameno 1.1. 503,5 627,6 2,7-13,7 1 147,5 Lisäykset - 44,8 - - 0,3 45,1 Vähennykset -11,9-27,6 - - -1,6-41,1 Kirjanpitoarvo 31.12. 491,6 644,8 2,7-12,4 1 151,5 *) Muut sijoitukset Saamiset Muut omistusyhteys- Saamiset Muut osakkeet yrityksiltä muilta sijoitukset Yhteensä Hankintameno 1.1. 5,8 6,8 1,0 0,1 13,7 Lisäykset 0,3 - - - 0,3 Vähennykset -0,5-0,1-1,0 - -1,6 Kirjanpitoarvo 31.12. 5,6 6,7-0,1 12,4 Osakkeet ja osuudet on eritelty konsernitilinpäätöksen liitetietokohdassa 35. 100 SPONDA

M 2006 2005 M 2006 2005 12. Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 0,3 0,3 Muut saamiset 2,4 1,5 Siirtosaamiset Siirtosaamiset tytäryhtiöiltä 0,7 0,5 Muut siirtosaamiset 5,0 0,7 Siirtosaamiset yhteensä 5,7 1,2 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 8,4 3,0 Siirtosaamisten olennaiset erät Korot ja rahoituserät 1,6 0,2 Muut 4,1 1,0 Yhteensä 5,7 1,2 13. Oma pääoma Osakepääoma 1.1. 79,2 78,8 Osakepääoman korotus 0,1 0,4 Osakepääoma 31.12. 79,3 79,2 Ylikurssirahasto 1.1. 158,8 157,5 Emissiovoitto 0,3 1,3 Ylikurssirahasto 31.12. 159,1 158,8 Edellisten tilikausien voitto 1.1. 291,1 330,5 Osingonjako -31,9-39,4 Edellisten tilikausien voitto 31.12. 259,2 291,1 14. Poistoerot Kertyneet poistoerot 1.1. 0.1 - Lisäykset 0.1 0.1 Kertyneet poistoerot 31.12. 0.2 0.1 15. Pakolliset varaukset Muut varaukset 7,6-7,6 - Helsingin Käräjäoikeus on antamallaan tuomiolla velvoittanut Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle 2.7.1999 allekirjoitetun luottosopimuksen perusteella korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja yhteensä noin 7,6 milj. euroa. Sponda Oyj on päättänyt ilmoittaa tyytymättömyyttä tuomioon. Tuomio tulee lainvoimaiseksi, ellei siitä ole valitettu 9.2.2007 mennessä. Tuomion tulosvaikutus vuodelle 2006 on noin 7,6 milj. euroa. 16. Pitkäaikainen vieras pääoma Pitkäaikainen korollinen vieras pääoma Joukkovelkakirjalainat 199,8 299,8 Lainat rahoituslaitoksilta 299,4 249,4 Pitkäaikaiset velat tytäryhtiöille 25,9 5,6 Pitkäaikainen korollinen vieras pääoma yhteensä 525,1 554,8 Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua Lainat rahoituslaitoksilta 100,0 100,0 Tilikauden voitto -10,9 7,8 Oma pääoma yhteensä 486,7 536,9 Laskelma voitonjakokelpoisista varoista 31.12. Voitto edellisiltä tilikausilta 259,2 291,1 Tilikauden voitto -10,9 7,8 Yhteensä 248,3 298,9 VUOSIKERTOMUS 2006 101

M 2006 2005 M 2006 2005 17. Lyhytaikainen vieras pääoma Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 150,8 70,3 Lyhytaikainen koroton vieras pääoma Saadut ennakot 0,4 0,1 Ostovelat Ostovelat tytäryhtiöille 5,8 6,8 Muut ostovelat 0,8 0,6 Ostovelat yhteensä 6,6 7,4 Siirtovelat Siirtovelat tytäryhtiöille 0,1 0,1 Muut siirtovelat 13,7 11,4 Siirtovelat yhteensä 13,8 11,5 Muut lyhytaikaiset velat tytäryhtiöiltä 1,3 1,4 Muut lyhytaikaiset velat 45,4 0,3 Lyhytaikainen koroton vieras pääoma yhteensä 67,5 20,7 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 1 218,3 91,0 Siirtovelkojen olennaiset erät Korot ja rahoituserät 10,8 9,1 Henkilöstökulut 2,2 1,1 Muut 0,8 1,3 Yhteensä 13.8 11.5 18. Johdannaissopimukset Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 511,8 305,9 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo 2,1-5,8 19. Vakuudet ja vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi on annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeita Rahalaitoslainat - 0,1 Vuokravastuut Sopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät seuraavasti Seuraavan vuoden aikana maksettavat 0,3 0,2 Myöhemmin maksettavat 0,8 0,5 Yhteensä 1,1 0,7 Vuokravastuut koostuvat autojen ja toimistokoneiden vuokrauksiin liittyvistä sopimuksista. Sopimukset ovat 3 5 vuoden mittaisia ja niihin ei liity lunastusehtoja. Muut vastuut Perusparannusinvestoinneista tehdyt arvonlisäverovähennykset Alv-lain 33 mukaiset vastuut 22,3 19,4 Annetut takaukset Sponda Oyj on antanut Nordea Pankki Suomi Oyj:lle Deneg 10 Oy:n puolesta omavelkaisen takauksen 16.5 milj. euroa. Takaus on voimassa, kunnes päävelkasuhde on päättynyt. Korko-optiot, nimellisarvo 395,0 - Korko-optiot, käypä arvo 1,5 - Tilinpäätökseen on kirjattu vain suoriteperiaatteen mukaisesti kertyneet korot. 102 SPONDA

Voitonjako ja tilintarkastus HALLITUKSEN ESITYS TILIKAUDEN VOITTOA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 248 280 811,72 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoiset varat käytetään seuraavasti: - osinkona jaetaan 0,40 euroa/osake eli yhteensä 44 412 074,00 euroa - jätetään omaan pääomaan 203 868 737,72 euroa 248 280 811,72 euroa Osinkoon oikeutettuja osakkeita on yhteensä 111 030 185 kappaletta. Helsingissä 5. päivänä maaliskuuta 2007 Hallituksen ja toimitusjohtajan toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset SPONDA OYJ Hallitus Tuula Entelä Maija-Liisa Friman Timo Korvenpää Harri Pynnä Anssi Soila Jarmo Väisänen Toimitusjohtaja Kari Inkinen Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittu hyvän kirjanpitotavan mukaisesti. Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Helsingissä 6. päivänä maaliskuuta 2007 KPMG Oy Ab Sixten Nyman Raija-Leena Hankonen KHT KHT TILINTARKASTUSKERTOMUS Sponda Oyj:n osakkeenomistajille Olemme tarkastaneet Sponda Oyj:n kirjanpidon, toimintakertomuksen, tilinpäätöksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.-31.12.2006. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaan laaditun konsernitilinpäätöksen, joka sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä Suomessa voimassa olevien määräysten mukaisesti laaditut toimintakertomuksen ja emo yhtiön tilinpäätöksen, joka sisältää emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot. Suorittamamme tarkastuksen perusteella annamme lausunnon konsernitilinpäätöksestä sekä toimintakertomuksesta, emoyhtiön tilinpäätöksestä ja hallinnosta. Tilintarkastus on suoritettu hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Kirjanpitoa sekä toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen laatimisperiaatteita, sisältöä ja esittämistapaa on tarkastettu riittävässä laajuudessa sen toteamiseksi, etteivät toimintakertomus ja tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Hallinnon tarkastuksessa on selvitetty emoyhtiön hallituksen jäsenten sekä toimitusjohtajan toiminnan lainmukaisuutta osake yhtiölain säännösten perusteella. Konsernitilinpäätös EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaan laadittu konsernitilinpäätös antaa näiden standardien ja kirjan pito lain tarkoittamalla tavalla oikeat ja riittävät tiedot konsernin toiminnan tuloksesta ja talou delli sesta asemasta. Emoyhtiön tilinpäätös, toimintakertomus ja hallinto Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu kirjanpitolain ja tilinpäätöksen laati mista koskevien muiden säännösten ja määräysten mukaisesti ja antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta ase masta. Toimintakertomus on laadittu kirjanpitolain ja toimintakertomuksen laati mista koskevien muiden säännösten ja määräysten mukaisesti. Toimintakertomus on yhdenmukainen tilinpäätöksen kanssa ja antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Konsernitilinpäätös ja emoyhtiön tilinpäätös voidaan vahvistaa sekä vastuuvapaus myöntää emoyhtiön hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Hallituksen esitys voitonjakokelpoisten varo jen käsittelystä on osakeyhtiölain mukainen. Helsinki 6. maaliskuuta 2007 KPMG OY AB Sixten Nyman Raija-Leena Hankonen KHT KHT VUOSIKERTOMUS 2006 103

Tietoja osakkeenomistajille Yhtiökokous Sponda Oyj:n vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous pidetään keskiviikkona 4.4.2007 klo 14.00 Finlandia-talossa, Helsinki-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13, 00100 Helsinki, ovi M3 tai K3. Yhtiökokoukseen on ilmoittauduttava viimeistään 26.3.2007 klo 16.00, puhelin/ telefax 020 776 5213 / Ville Ranta tai sähköpostilla ville.ranta@castren.fi. Yhtiökokoukseen on oikeutettu osallistumaan osakkeenomistaja, joka viimeistään 23.3 2007 on merkitty osakkeenomistajaksi Suomen Arvopaperikeskus Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Osingon maksu Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että tili kaudelta 2006 maksetaan osinkoa 0,40 euroa osakkeelta. Yhtiökokouksen päättämä osinko maksetaan osakkaalle, joka hallituksen vahvistamana osingonmaksun täsmäytys päivänä 11.4.2007 on merkitty Suomen Arvo paperikeskus Oy:n pitämään omistjaluetteloon. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinko maksetaan täten täsmäytysajan päätyttyä 18.4.2007. Henkilö- ja osoitetietojen muutokset Osakkeenomistajien osoitteenmuutokset pyydämme ystävällisesti ilmoittamaan pankkiin tai Suomen Arvopaperikeskukseen sen mukaan, missä osakkeenomistajalla on arvoosuustili. Talousinformaatio Sponda julkaisee vuoden 2007 osavuosikatsaukset seuraavasti: Osavuosikatsaus 1 3/2007....torstaina 3. toukokuuta 2007 Osavuosikatsaus 1 6/2007...... torstaina 2. elokuuta 2007 Osavuosikatsaus 1 9/2007.. torstaina 1. marraskuuta 2007. Sponda julkaisee vuosikertomuksen, osavuosikatsaukset ja taloudelliset tiedotteet suomeksi ja englanniksi. Lisäksi yhtiö tarjoaa ajantasaista sijoittajainformaatiota verkkosivuillaan www.sponda.fi. Tiedotteet voi tilata osoitteesta Sponda Oyj, Viestintä, PL 940, 00101 Helsinki, puhelin 020 43131, sähköposti: pia.arrhenius@sponda.fi. 104 SPONDA

SPONDA OYJ PL 940 00101 Helsinki Käyntiosoite: Korkeavuorenkatu 45 00130 Helsinki Puhelin 020 431 31 Faksi 020 431 3333 www.sponda.fi etunimi.sukunimi@sponda.fi SIJOITTAJASUHTEET JA VIESTINTÄ Robert Öhman Talous- ja rahoitusjohtaja Puhelin 020 431 3320 Faksi 020 431 3333 robert.ohman@sponda.fi Pia Arrhenius Viestintä- ja sijoittajasuhdepäällikkö Puhelin 020 431 3454 Faksi 020 431 3333 pia.arrhenius@sponda.fi Laila Keto-Lassas Viestintäpäällikkö Puhelin 020 431 3470 Faksi 020 431 3333 laila.keto-lassas@sponda.fi Kiinteistökuvat: Sami Kulju, Kari Palsila, Heikki Savolainen Henkilökuvat: Sami Kulju Toimitus: Sponda Oyj ja Infor Consulting Oy Ulkoasu ja taitto: Minna Haukkovaara Paino: Libris Oy 2007

Sponda Oyj PL 940, 00101 Helsinki Korkeavuorenkatu 45, 00130 Helsinki Puhelin 020 431 31 Faksi 020 431 3333 www.sponda.fi Spondan pääkonttori sijaitsee yhtiön omistamassa toimistokiinteistössä Korkeavuorenkatu 45.