Vuosikertomus 2006

Sponda Oyj Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintiellä sijaitsevat Bulevardi 1, Mannerheimintie 2, 4 ja 6 kuuluvat myös Spondalle. Kiinteistöissä on runsaasti liiketilaa. Toimistotiloissa toimii asianajotoimisto, rahoitusja konsulttialan yrityksiä. Visio Sponda on toimitila-asiakkaan ensimmäinen valinta. Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka innovatiivisilla, asiakaslähtöisillä ratkaisuilla ja laadukkaalla kiinteistöjen ylläpidolla saavuttaa toimialan ja -alueen parhaan tuoton ottamalla hallittua kehitys- ja vuokrausriskiä. Sponda luo aktiivisesti alan parhaita käytäntöjä ja toimii vastuullisesti ympäristön ja kaupunkikuvan kehittäjänä. Toiminta-ajatus Spondan toiminta-ajatus on omistaa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle.

Sponda lyhyesti Sisällysluettelo Sponda Oyj on markkina-arvoltaan suurin Helsingin Pörssissä listattu kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toiminta-ajatuksena on omistaa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. Sponda osti 14.12.2006 suomalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan 943 milj. eurolla. Yritysoston seurauk sena Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2 455,1 milj. euroa (1 259,7 vuonna 2005). Spondan kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala on noin 2 milj. m 2. Sponda omistaa pääosin pääkaupunkiseudulla ja Oulussa, Tampereella ja Turussa yhteensä 250 sijoituskiinteistöä, joista 218 oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja 32 logistiikka kiinteistöjä. 1 Sponda lyhyesti 2 Tunnusluvut ja vuoden tärkeimmät tapahtumat 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoitus Spondaan 8 Toimintaympäristö 12 Liiketoiminta 15 Kapiteelin hankinta 16 Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla 18 Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 22 Logistiikkakiinteistöt 26 Kiinteistökehitys 28 Kiinteistörahastot 30 Venäjä ja Baltia 33 Ovenia ja asiakaspalvelukeskukset 34 Rahoitus ja rahoitusriskienhallinta 36 Henkilöstö ja ympäristö 40 Corporate Governance 45 Tilinpäätös 2006 104 Tietoja osakkeenomistajille Strategia 2007 Spondan tavoitteena on vahvistaa yhtiön asemaa yhtenä Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sponda kehittää aktiivisesti omaan omistukseen kiinteistöhankkeita Suomessa ja lähialueilla. Sponda laajentaa toimintaansa Venäjällä sijoittamalla toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkakiinteistöihin. Suomessa Spondan sijoitustoiminnan painopistealueena on pääkaupunkiseudun lisäksi Tampereen, Turun ja Oulun talousalueet. Muun Suomen kiinteistömarkkinoilla Sponda toimii hallinnoimiensa kiinteistörahastojen kautta. Arvot Yhtiölle tärkeitä arvoja ovat innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito. VUOSIKERTOMUS 2006 1

Vuoden tärkeimmät tapahtumat Tammikuu 12.1.2006 Sponda Oyj ja JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L. allekirjoittivat sopimuksen kiinteistörahaston perustamisesta. Rahasto sijoittaa pääasiallisesti toimisto- ja liiketilakiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa kiinteistörahastosta 20 %. Sponda vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. 13.1.2006 Sponda osti OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj:ltä toimistotalon Espoon Mäkkylässä osoitteessa Kalkkipellontie 6. Kiinteistön kauppahinta oli 11,2 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 8 800 m 2. Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 3 450 m 2. Huhtikuu 7.4.2006 Sponda osti pääkaupunkiseudulta kolme toimitilakiinteistöä 12,3 milj. eurolla. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on 11 700 m 2. 28.4.2006 Sponda sijoitti liikekiinteistöihin kiinteistörahasto JER Europe Fund II Holdings S.A.R.L:n kautta.rahasto hankki kiinteistöjä Hämeenlinnasta, Jyväskylästä, Kemistä, Lappeenrannasta ja Raumalta 42 milj. eurolla. Toukokuu 23.5.2006 Helsingin kaupunki vahvisti Spondan omistaman City-Centerin eli Makkaratalon kaavamuutoksen. Koko projektin arvioidaan valmistuvan vuonna 2011. Kesäkuu 27.6.2006 Sponda ja seitsemän institutionaalista sijoittajaa allekirjoittivat sopimuksen logistiikkakiinteistörahaston, Sponda Kiinteistörahasto I Ky:n, perustamisesta. Spondan osuus rahastosta oli perustamishetkellä 47 %. 30.6.2006 Sponda osti 19,5 milj. eurolla Oy Realinvest Ab:lta 58 %:n omistusosuuden Kiinteistö Oy Heimolan osakkeista Yliopistonkatu 5:ssä Helsingin keskustassa. 31.8.2006 Sponda osti neljä logistiikkakiinteistöä Raskone Oy:ltä 16,4 milj. eurolla. Kiinteistöt sijaitsevat Vantaalla, Oulussa, Kuusankoskella ja Mikkelissä. Lokakuu 2.10.2006 Sponda myi noin 37 milj. eurolla seitsemän logistiikkakiinteistöä Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Kiinteistöt sijaitsevat Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla. 5.10.2006 Sponda osti Realinvest Oy:ltä toimistokiinteistön Helsingin Ruoholahdesta 10,4 milj. eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 5 455 m 2. 16.10.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman logistiikka-alueen rakentamisesta. Kehitysprojektin kokonaisinvestointi on hieman yli 100 milj. euroa, ja investoinnit alkavat vuoden 2007 lopussa. 19.10.2006 Sponda solmi Yleisradion eläkesäätiön kanssa sopimuksen, jonka perusteella osapuolet kehittävät yhdessä toimitilakohteen Länsi-Pasilaan Yleisradion eläkesäätiön tontille. Spondan osuus noin 95 milj. euron hankkeesta on 60 %. 20.10.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda osti kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osake kannan noin 950 milj. eurolla. Yhtiöiden kiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo on noin 2,7 miljardia euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 2 miljoonaa m 2. 2 SPONDA

Tunnusluvut Konsernin tunnusluvut (IFRS) 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 Liikevaihto, Me 116,9 103,0 99,2 Liikevoitto, Me 103,9 65,5 17,1 Voitto ennen veroja, Me 65,4 39,2-9,5 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,56 0,57 0,53 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,45 7,25 7,44 Tulos/osake, e 0,61 0,37 0,04 Sijoitetun pääoman tuotto, % 7,19 (1) 5,57 1,50 P/E-luku 19,7 21,2 176,9 Omavaraisuusaste, % 20,2 44,9 47,1 Osinko, e 0,40 *) 0,50 0,50 Osinko tuloksesta, % 65,60 *) 133,42 1 231,80 Efektiivinen osinko, % 3,33 *) 6,29 6,96 (1) Vuoden 2006 osalta on tunnuslukujen laskennassa käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja tase-erien osalta * Hallituksen esitys perustuen tammi-helmikuussa 2007 toteutetun osakeannin jälkeiseen osakemäärään TULOS/OSAKE, e SIJOITUSKIINTEISTÖOMAISUUDEN KÄYPÄ ARVO, Me Marraskuu 16.11.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Ensimmäisen vaiheen kokonaisinvestointi on noin 34 milj. euroa, ja toisen vaiheen noin 8 milj. euroa. 16.11.2006 Kilpailuvirasto ilmoitti hyväksyneensä yrityskaupan, jossa Sponda Oyj hankki määräysvallan Kapiteeli Oyj:ssä. Joulukuu 14.12.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat lopullisen sopimuksen Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan ostamisesta 943 mil. eurolla. Kapiteelin luvut yhdistetään Spondan-konsernin lukuihin 1.12.2006 lähtien. Spondan viisi liiketoimintayksikköä 1.1.2007 alkaen ovat Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2002* 2003* 2004 2005 2006 * Vuoden 2002 2003 luvut ovat FAS-raportoinnin mukaisia 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 NETTOTUOTON JAKAUTUMINEN LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN Nettotuotot yhteensä 87,1 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 1 % Kiinteistökehitys 0 % Logistiikka 26 % 2002 2003 2004 2005 2006* * Sisältää Kapiteelin sijoituskiinteistöomaisuuden 1 070 Me Myyntikiinteistöt 1 % Toimistot ja liiketilat 72 % VUOSIKERTOMUS 2006 3

Toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtaja Kari Inkinen aloitti Spondan toimitusjohtajana 1.6.2005. Hän on syntynyt vuonna 1957 ja on koulutukseltaan diplomiinsinööri (TKK, Rakennusosasto 1984). Inkinen on hankkinut työkokemuksensa erilaisissa johdon tehtävissä kiinteistö alalla: YIT-Yhtymässä vuosina 1985 1998 ja viimeksi Kapiteelin toimitusjohtajana vuosina 1999 2005. Spondan liiketoiminta kehittyi kuluneen vuoden aikana suotuisasti ja suunnitelmien mukaisesti. Liikevaihto kasvoi hieman, ja kiinteistöjen nettotuotot lisääntyivät suunnitellusti. Toimisto- ja liiketilojen käyttöaste nousi ja kiinteistöomaisuutemme kaksinkertaistui Kapiteeli-kaupan myötä. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,2 (5,6 % vuonna 2005) ja operatiivinen kassavirta / osake oli 0,56 (0,57) euroa. Runsas vuosi sitten Sponda julkisti uuden strategian, jonka päätavoitteet olivat kannattavuuden ja kasvun tavoittelu kiinteistökehitystä aktivoimalla, laajentamalla toimintaaluetta pääasiassa kiinteistörahastojen kautta pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ja käynnistämällä Venäjän ja Baltian liiketoiminta. Asiakkaitten palveluun on samanaikaisesti panostettu entistä enemmän. 4 SPONDA

Suotuisat vuokrausmarkkinat vaikuttivat positiivisesti Spondan liiketoimintaan Suomen hyvän taloudellisen tilanteen myötä Spondan tilojen käyttöaste on ollut nousussa. Ydinkeskustan peruskorjatuista tiloista on ollut kysyntää ja markkinavuokratasot ovat kehittyneet positiivisesti. Keskustan vetovoima on lisääntynyt ja Spondan kohteisiin Kaartiinkaupunkiin Korkeavuorenkadulle ja Unioninkadulle Havis Business Centeriin on tullut useita uusia asiakkaita. Myös muualla pääkaupunkiseudulla kehitys on ollut positiivista. Toimistokiinteistöjen rakentamisen aktiviteetti on ollut nousussa, mutta uudet investoinnit eivät vielä aiheuta ylitarjontariskiä. Kapiteeli osaksi Sponda-konsernia Kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin koko osakekannan osto 943 milj. eurolla oli Spondalle vuoden tärkein tapahtuma. Spondan asema yhtenä alan merkittävimmistä toimijoista vahvistui kaupan myötä. Kauppa vaikuttaa monella tavalla liiketoimintaamme ja edistää strategisia tavoitteitamme. Asiakkaillemme kaupan positiiviset vaikutukset näkyvät asiakaslähtöisen palvelun laajenemisena, asiantuntemuksen syventymisenä sekä entistä parempina ja monimuotoisempina tilaratkaisuina. Synergiaetuja saadaan myös kehittämällä yhteinen tietohallintajärjestelmä ja luopumalla päällekkäisistä markkinointitoimenpiteistä. Yrityskaupan ja siihen liittyvien rahoitusjärjestelyjen, osakeannin ja kiinteistömyyntien jälkeen, Spondan pääomarakenteesta tulee entistä tehokkaampi. Alueellisesti uusi konserni keskittyy pääkaupunkiseudulle, Ouluun, Tampereelle ja Turkuun sekä Venäjälle. Alan laajin asiakaspalveluorganisaatio käsittää myös valtakunnallisen aluekonttoriverkoston. Spondan ja Kapiteelin integraatio on suuri haaste, sillä organisaatioita lähdetään nopeasti yhdistämään. Olemme muodostaneet työryhmiä etsimään kummastakin yhtiöstä parhaat toimintatavat. Ne yhdistä mällä ja kuuntelemalla henkilöstöä luomme alan parhaan toimijan Suomessa. Kasvua kiinteistökehityksestä ja uusilta liiketoiminta-alueilta Kulunut vuosi oli vilkas Kiinteistökehitykselle. Sponda voitti kaksi Vuosaaren satamaa koskevaa tarjouskilpailua, jotka koskivat sekä logistiikkakeskuksen että porttirakennuksen rakennuttamista, tilojen vuokrausta ja managerointia. Sataman yhteensä noin 140 milj. euron investointikohteet ovat Spondan suurimpia kiinteistökehityshankkeita. Sataman logistiikkakeskus tulee tarjoamaan joustavia ja monipuolisia tiloja. City-Centerin vaiheittain toteutettava uudistus käynnistyi vuonna 2006. Hanke etenee aikataulun mukaisesti ja arvioitu valmistumisaika on vuonna 2011. Sponda käynnisti Venäjän ja Baltian liiketoiminnot tavoitteiden mukaisesti vuonna 2006. Investointitoiminta saatiin alkuun kun Sponda osti logistiikkakohteen Pietarin alueelta. Näemme Venäjän edelleen mielenkiintoisena markkinana, tavoitteemme on investoida Venäjälle noin 200 miljoonaa euroa seuraavien kolmen vuoden aikana. Uskomme, että vahvistuneella Spondalla on yhä paremmat mahdollisuudet toimia Venäjän ja Baltian markkinoilla. Sponda laajensi toimintaansa kiinteistömanageerauksen alueelle kuluneen vuoden aikana. Sponda on mukana sijoittajana ja managerina kahdessa, vuoden 2006 aikana perustetussa rahastossa: JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L:ssa, joka sijoittaa toimisto- ja liiketilakiinteistöihin sekä logistiikkarahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. Kiinteistörahastojen toiminta-alue on rajattu strategisesti pääkaupunkiseudun ja kolmen kasvukeskuksen, Oulun, Tampereen ja Turun, ulkopuolelle. Molempien rahastojen kiinteistöinvestoinnit on saatu hyvään vauhtiin, ja arvioimme positiivisen kehityksen jatkuvan myös vuonna 2007. Kasvu ja kannattavuus edelleen tavoitteena Spondan strategisena tavoitteena on edelleen kasvu ja kannattavuus. Tavoitteenamme on kehittää kaikkia liiketoiminta-alueita. Uskomme saavuttavamme tavoitteemme, sillä uuden Spondan asiakkaiden käytössä on yhä vahvempi ammattitaitoinen organisaatio ja laajentunut tilatarjonta. Kiitän asiakkaitamme, yhteistyökumppaneitamme ja osakkeenomistajiamme kuluneesta vuodesta ja luottamuksesta yhtiötämme kohtaan. Parhaat kiitokset henkilökunnallemme, joka on ollut aktiivisesti mukana vuoden aikana tapahtuneissa monissa muutoksissa. Kari Inkinen VUOSIKERTOMUS 2006 5

Sijoitus Spondaan Hotelli Seurahuone sijaitsee Spondan omistamassa Graniittilinnassa Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintien ja Kaivokadun kulmassa. Armas Lindgrenin alkujaan vakuutusyhtiö Kalevalle suunnittelema arvokiinteistö valmistui vuonna 1911. Talossa toimii Hotelli Seurahuone ja Nordean henkilö- ja yritysasiakkaita palvelevia toimintoja. 6 SPONDA

Kapiteeli-kauppa kaksinkertaisti Spondan sijoituskiinteistösalkun 2,5 mrd. euroon ja vahvisti yhtiön asemaa kiinteistömarkkinoilla. vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Sponda Oyj on kiinteistösijoitusyhtiö, joka listautui Helsingin Pörssiin vuonna 1998. Yhtiön osake on mukana sekä kansainvälisissä että kotimaisissa indekseissä, kuten EPRA/NAREIT Europe Real Estate Index ja OMX Nordic Mid Cap EUR GI. EPRA/ NAREIT mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kokonaistuottoa. Viimeisten viiden vuoden aikana Spondan osakkeen kokonaistuotto oli noin 28 % (EPRA/NAREIT Europe Index 29.12.2006). Vapaasti vaihdettavien osakkeiden määrä oli vuoden 2006 lopussa noin 66 % osakekannasta. Spondan sijoituskiinteistösalkku muodostui vuoden 2006 lopussa toimisto- ja liiketilakiinteistöistä, logistiikkakiinteistöistä sekä kiinteistökehityskohteista. Joulukuun 14. päivänä 2006 toteutuneen Kapiteeli-kaupan myötä Spondan kiinteistösalkun koko kaksinkertaistui, mikä toi yhtiölle entistä vahvemman aseman Suomen kiinteistömarkkinoilla sekä vuokraus- että investointitoiminnassa. Tammikuussa 2007 yhtiön hallitus päätti maksullisesta osakeannista, jossa nykyisten osakkeenomistajien merkittäväksi tarjottiin 31 722 910 uutta osaketta, eli yhtiön osakkeiden määrä kasvoi 40 %. Liikkeeseenlaskettujen osakkeiden uskotaan parantavan Spondan osakkeen likviditeettiä. Yhtiön kiinteistösijoitustoimintaa tukevat ammattitaitoinen organisaatio ja laadukas kiinteistöjen ylläpito. Kapiteeli-kaupan myötä Spondan henkilökunta vahvistui yli 100:lla kiinteistöalan ammattilaisella, ja yhtiö voi palvella asiakkaitaan entistä tehokkaammin. Osakekohtainen tulos kasvaa Sponda on määritellyt tavoitteekseen jatkuvan kannattavan kasvun ja on asettanut liiketoimintastrategiansa perusteella taloudellisiksi tavoitteiksi sijoitetun pääoman tuoton ja osakekohtaisen kassavirran kasvun. Lisäksi Spondan johto arvioi Kapiteelin hankinnan kasvattavan Spondan arvioitua osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) Sponda palvelee sijoittajaa Spondan sijoittajasuhdeviestinnän tehtävänä on antaa markkinoille tietoa, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida yritystä sijoituskohteena nyt ja tulevaisuudessa. Se huolehtii siitä, että yhtiön tiedottaminen on tasapuolista, ajantasaista ja läpinäkyvää. Yhtiö palvelee sijoittajia säännöllisen taloudellisen tiedottamisen lisäksi muun muassa sijoittajatapaamisilla ja verkkosivujen tukimateriaalilla. Spondan hallitus vastaa sekä osavuosikatsausten että tilinpäätöstietojen julkaisemisesta. Toimitusjohtaja, talous- ja rahoitusjohtaja sekä sijoittajasuhdepäällikkö vastaavat kommunikoinnista Spondan sijoittajien kanssa. Lisäksi sijoittajasuhdepäällikkö vastaa taloustiedottamisesta, tukimateriaalista ja sijoittajatapaamisista. Tiedot niistä pankeista ja pankkiiriliikkeistä, jotka ovat ilmoittaneet tekevänsä Spondan toimintaan liittyviä analyyseja, ovat yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi. Lista voi olla puutteellinen, eikä Sponda vastaa analyyseissa esitetyistä arvioista. SPONDAN OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO EPRA EUROPE INDEX, SPONDA JA OMX HELSINKI CAP Indeksi 1.1.2001=1 000 OSINKO, e 14 50 4 000 1,00 12 10 8 6 4 2 45 40 35 30 25 20 15 10 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0 Me 2002 2003 2004 2005 2006 0 Milj. kpl 0 2001 2006 0,00 2002 2003 2004 2005 2006* Vaihto Spondan osakekurssi Sponda (SDA1V) OMX Helsinki Cap EPRA Europe Index Lähde: EPRA Europe, OMX, Catella Property Oy * Hallituksen ehdotus VUOSIKERTOMUS 2006 7

Toimintaympäristö Korkeavuorenkatu 45:ssä toimii Spondan pääkonttorin lisäksi ravintola, kirjakauppa ja arkkitehtitoimisto. Vuonna 1911 valmistunut, arkkitehti Albert Nybergin suunnittelema talo on täysin peruskorjattu ja täyteen vuokrattu. Simo Järvisen suunnittelema kiinteistön uusi puoli valmistui vuonna 1984 vanhan piharakennuksen paikalle. 8 SPONDA

Nykyaikaiset toimisto- ja logistiikkatilat kiinnostavat vuokraajaa yhä enemmän. Ulkomaiset sijoittajat keskittyvät pääkaupunkiseudulle, mutta investoivat myös muualle maahan. SUOMESSA TEHDYT KIINTEISTÖKAUPAT 1 000 Me 6 54 % 5 Vuonna 2006 Suomen BKT kasvoi noin 5,5 %. Yksityisen kulutuksen jatkuvaa kasvua ovat tukeneet hidas inflaatiovauhti, matala korkotaso ja työttömyyden aleneminen. Vajaakäyttöasteet vähenevät Suomessa Suomen kiinteistömarkkinat ovat noudattaneet yleistä talouden suhdannekehitystä. Vuokratasojen kehitys on ollut pääasiassa positiivista vuodesta 2005, ja Helsingin toimistokiinteistöjen sekä Suomen logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on kiihtymässä. Kysynnän ja talouden kasvu ovat vähentäneet myös vajaakäyttöä. Suomen kiinteistömarkkinat ovat elpyneet erityisesti pääkaupunkiseudulla. Rakentaminen on vilkasta, ja kiinnostus on kasvanut erityisesti nykyaikaisia toimisto- ja logistiikkatiloja kohtaan. Tärkeimmät kiinteistömarkkinat pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevat Tampereella, Turussa, Oulussa, Lahdessa, Kuopiossa, Jyväskylässä ja Vaasassa. Kysynnän odotetaan kasvavan, vajaakäyttöasteiden vähentyvän ja rakennustoiminnan lisääntyvän näillä alueilla. Yleisen vuokratason katsotaan olevan vakaa. Toimistotilojen sijainti entistä tärkeämpää Helsingin ydinkeskustan toimistotilojen vuokrat ja vuokrausasteet ovat nousseet, ja vanhojen kiinteistöjen vuokrausasteet ovat suhteellisen korkeita verrattuna vastaaviin rakennuksiin muilla alueilla. Catella Property Oy:n mukaan vajaakäyttöaste oli 5,4 %. Helsingin ydinkeskustan ja muun Suomen välinen vuokrakuilu on leventynyt vuodesta 2005. Helsingin ydinkeskustan toimistotilan prime-vuokrataso oli noin 300 euroa / m 2 / vuosi, kun taas muissa seitsemässä Suomen suurimmassa kaupungissa vaihteluväli oli noin 132 168 euroa / m 2. Pääkaupunkiseudun yleinen vajaakäyttöaste oli 7,9 % ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella vajaakäyttöasteet olivat 4,0 10,0 %. Rakenteilla olevan toimistotilan määrä on noin 190 000 m 2. Kysyntä painottuu korkealuokkaisiin kiinteistöihin, ja kiinteistön sijainti on vuokralaisille entistä tärkeämpi tekijä. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa uusista kiinteistöistä. Tämä edellyttää kaupunkien keskustan vanhempien rakennusten uudenaikaistamista korkeampien vuokrien ja vuokrausasteiden saavuttamiseksi. Helsingissä Ruoholahden alue on sijoittajien ja vuokralaisten suurimman kiinnostuksen kohteena. Ruoholahdessa rakentaminen on ollut vilkasta ja vuokrausasteet ovat olleet verrattain korkeat. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella Tampereella, Lahdessa ja Kuopiossa toimistotilan kysynnän kasvu vähensi vapaiden kiinteistöjen määrää, kun taas Turussa ja Jyväskylässä tarjonnan viimeaikainen kasvu on johtanut vanhempien kiinteistöjen vajaakäytön kasvuun. 4 3 2 1 0 Kansainväliset Kotimaiset *Aleksian myynti noin. 1,1 mrd **Sponda Kapiteeli -kauppa 1,3 mrd Lähde: Catella Property Oy TOIMISTOJEN RAKENTAMINEN PÄÄKAUPUNKISEUDULLA 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000* 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1988 Lupia Aloitettuja Päätettyjä Lähde: KTI ja Tilastokeskus 46 % 21 % 46 % 39 % 2005 01/09-2005 10/09-2006 VUOSIKERTOMUS 2006 9

TOIMITILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEDULLA, % 14 12 10 8 6 4 2 0 1990 2006 Liiketila Toimisto Varasto ja teollisuus Kaikki tilat yhteensä Lähde: Catella Property Oy VUOKRATASO PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, e/m 2 /vuosi * 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1995 2006 Liiketilat, Helsingin ydinkeskusta Toimistot, Helsingin ydinkeskusta Teollisuustilat, Kehä III Liiketilat: keskimääräinen pinta-ala 150 m 2 Toimistotilat: keskimääräinen pinta-ala 500 m 2 * Uusien vuokrasopimusten hinnat ilman veroa Lähde: Catella Property Oy Liiketilojen tarjonta kasvaa Liikekiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat olleet matalia johtuen rajallisesta liiketilan tarjonnasta ja samanaikaisesti korkeasta kysynnästä. Useiden kehitysprojektien odotetaan kasvattavan liiketilan tarjontaa. Liiketilan kasvu saa tukea väestönkasvusta ja ostovoiman lisääntymisestä. Helsingin ydinkeskustassa on paljon primeliiketilan kysyntää, vajaakäyttöaste oli 2,3 % ja vuokrat noin 1 400 euroa / m 2 / vuosi. Koko pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli 1,7 %. Tärkeimmillä pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla liiketilan vajaakäyttöasteet ovat suhteellisen matalia. Vajaakäyttöasteet olivat 0,5 1,3 % lukuun ottamatta Turkua, jossa se oli n. 2 %. Vuokrien arvioitu vaihteluväli oli noin 480 960 euroa / m 2 / vuosi. Rakenteilla olevan liiketilan määrä on noin 115 000 m 2. Logistiikkakiinteistöjen vuokrat kasvavat vakaasti Logistiikkakiinteistöistä on ollut viime vuosina hyvä kysyntä Suomessa. Tämä on johtanut mataliin vajaakäyttöasteisiin. Erityisesti pääkaupunkiseudulla on käynnissä useita suuria kehitysprojekteja, jotka kasvattavat tarjontaa. Logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on yleisesti positiivista ja vakaata. Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste oli 2,5 % ja vuokrataso noin 100 euroa / m 2 / vuosi. Alueen merkittävin kehitysprojekti on Vuosaaren sataman rakentaminen. Sataman suunniteltu laajuus on 150 hehtaaria, ja projektin on määrä valmistua vuoden 2008 loppuun mennessä. Alueelle rakennetaan pääosin terminaaleja, varastoja ja välittömästi sataman toimintaan liittyviä toimisto- ja sosiaalitiloja. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöasteet olivat tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla 2,0 5,0 %. Vuokratason vaihteluväli oli noin 60 85 euroa / m 2 / vuosi. 10 SPONDA Kansainväliset sijoittajat parantavat likviditeettiä Sijoitusmarkkinat ovat pysyneet vahvoina kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien investointien tukemana. Helsingin ydinkeskustan tuotot ovat olleet erittäin vakaat, vaikka ne ovat vuodesta 2005 alkaen laskeneet. Ydinkeskustan toimistokiinteistöjen tuotto oli vuonna 2006 4,9 5,4 %, mikä vastaa noin 0,6 prosenttiyksikön laskua vuoden 2005 lopun arvoihin. Tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla tuottojen vaihteluväli oli 7,0 8,5 %. Tuottojen heikkenemisen uskotaan johtuneen matalasta korkotasosta ja tarjonnan ylittäneestä investointikysynnästä. Kansainvälisiä sijoittajia uskotaan houkuttelevan Suomen suhteellisen nopea talouskasvuvauhti ja muuhun euroalueeseen nähden korkeina pysyneet kiinteistöjen tuotot. Ulkomaiset sijoittajat ovat keskittyneet pääkaupunkiseudulle, mutta investointeja tehdään edelleen myös muualle maahan. Kansainvälisten sijoittajien toiminnan vil

kastuminen lisää jatkossakin kilpailua ja parantaa Suomen kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä. Eräitä Suomen kiinteistömarkkinoiden merkittävimpiä transaktioita Spondan Kapiteeli-hankinnan lisäksi vuonna 2006 olivat seuraavat: Niam Fund III osti liiketilaportfolion Kesko Oyj:ltä helmikuussa (yli 200 milj. euroa), Boultbee Construction Ltd ja Royal Bank of Scotland Plc ostivat Kampin kauppakeskuksen huhtikuussa (345 milj. euroa) ja Norgani Hotels osti Kapiteelin hotellikiinteistöt kesäkuussa (306 milj. euroa), ja Royal Bank of Scotland, Samson Properties Ltd ja Ajanta Oy sopivat ostavansa Capman Real Estate I -rahaston joulukuussa (377,5 milj. euroa). Kiinnostus logistiikkatiloihin kasvaa Venäjällä Venäjän yleinen talouskehitys viiden viime vuoden aikana on ollut myönteistä. Venäjän kiinteistömarkkinat ovat houkutelleet huomattavasti paikallisia ja ulkomaisia sijoituksia. Lisäksi Pietarin kaupunki on tukenut investointeja verohelpotuksilla, infrastruktuurin parantamisella ja muuttamalla maanvuokraussäännöksiä. Jones Lang LaSallen mukaan Prime-toimistotilojen kysyntä Pietarissa on pysynyt vahvana, vajaakäyttöasteet olivat laskussa ja vuokrat nousussa. Vuoden 2005 lopussa Pietarissa oli noin 290 000 m 2 nykyaikaista A- tai B-luokan toimistotilaa. Vuonna 2005 määrä oli kasvanut 60 000 m 2 eli 28 %. A- ja B-luokkaisten toimisto tilojen vajaakäyttöaste oli noin 5 %. Ensiluokkaisten A-toimistotilojen vuokrat olivat 650 700 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi ja B-toimistotilojen vuokrat 450 480 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Prime-toimistotilan vuokratuotot olivat 10 13 %. Vähittäiskaupan voimakas kasvu lisää erityisesti nykyaikaisten liiketilojen kysyntää. Liiketilaa oli yhteensä 472 300 m 2 vuoden 2006 ensimmäisen vuosineljänneksen lopussa. Rakentaminen on vilkasta, ja erityisesti kansainväliset toimijat kehittävät ja rakentavat moderneja kauppakeskuksia. Pietarin primeliiketilan vuokrataso oli noin 2 100 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Tuotannon ja kaupan kasvun sekä parantuneiden logististen palvelujen arvioidaan lisäävän logistiikkatilojen kysyntää. Vuoden 2005 lopussa Pietarin A- ja B-luokkaisen logistiikkatilan määrä oli noin 500 000 m 2, josta 120 000 m 2 eli 32 % oli valmistunut vuonna 2005. Etenkin kansainväliset sijoittajat etsivät suurempia tiloja kuin markkinoilla tällä hetkellä on. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste on erittäin matala ja vuokrataso Pietarissa on suhteellisen korkea, vuoden 2006 alussa se vaihteli välillä 120 170 Yhdysvaltain dollaria / m 2. VUOKRAINDEKSI JA BKT SUOMESSA 180 170 160 150 160 140 150 140 130 120 130 120 110 110 100 100 90 80 Vuokraindeksi 1986 1996 90 80 2006 BKT, Me Vuokraindeksi (Helsinki, keskusta) BKT (vuoden 2000 hintoihin) Lähde: KTI ja Tilastokeskus VUOSIKERTOMUS 2006 11

Liiketoiminta Toimistokiinteistö Ratapihantie 11 Pasilassa on valmistunut 1989. Kiinteistössä on vuoden 2006 aikana tehty laajoja peruskorjauksia. Mm. Suomen johtavan ICT-alan koulutuspalveluiden tarjoajan noin 2 000 m 2 :n suuruiset toimisto- ja koulutustilat varustettiin huonekohtaisella ilmastoinnilla ja äänieristyksellä. 12 SPONDA

Sponda kasvoi Suomen markkinajohtajaksi ja merkittäväksi pohjoismaiseksi toimijaksi. Sponda tuntee paikalliset ja valtakunnalliset kiinteistömarkkinat ja olosuhteet. Sponda Oyj on Suomen suurin listattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, vuokraa ja kehittää omistamiaan toimitilakiinteistöjä. Sponda vahvisti vuoden aikana asemiaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla, kun Sponda osti lokakuussa kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin. Kaupan myötä Spondasta tuli alan Suomen markkinajohtaja ja merkittävä pohjoismainen toimija. Kauppa vahvistettiin 14.12.2006 ja kauppahinta oli 943 milj. euroa. Pääosa yhtiön kiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa ja Oulussa. Spondan koko kiinteistösalkun käypä arvo 31.12.2006 oli 2 686,2 milj. euroa, josta sijoituskiinteistöjen osuus oli 2 455,1 milj. euroa ja loput 231,1 milj. euroa vaihto-omaisuuskiinteistöjä. Toimisto- ja liiketilayksikössä sekä logistiikkayksikössä kiinteistöjä oli yhteensä noin 250 kpl, joista noin 76 % vuokrattavasta pinta-alasta oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja noin 24 % logistiikkakiinteistöjä. Sijoituskiinteistöjä näistä oli noin 195 kpl. Vuokrattavaa pinta-alaa oli yhteensä noin 2 milj. m 2. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käypä arvo jakautui siten, että toimisto- ja liiketilayksikössä oli 49,1 milj. euron, kiinteistökehitysyksikössä 55,2 milj. euron ja myyntikiinteistöt-yksikössä 126,8 milj. euron arvosta kiinteistöjä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo (2 455,1 milj. euroa) kasvoi vuoden aikana 1 195,4 milj. eurolla, josta hankintojen ja myyntien osuus oli 1 126,6 milj. euroa. Kapiteelin osuus hankinnoista oli 1 070 milj. euroa. Spondan kiinteistöomaisuus voidaan jakaa alueellisesti Helsingin ydinkeskustaan, pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Viisi liiketoimintayksikköä Spondan liiketoiminnat järjestettiin vuoden 2007 alussa viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. Kaksi viimeistä liiketoimintayksikköä muodostettiin jakamalla Spondan Uudet liiketoiminta-alueet -yksikkö. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt sekä Logistiikkakiinteistöt vuokraavat, ylläpitävät, hankkivat ja myyvät Spondan toimitilakiinteistöjä. Kiinteistökehitys toteuttaa ja markkinoi uusia kiinteistö hankkeita. Kiinteistörahastot muodostuu kahdesta, vuonna 2006 perustetusta sijoitusrahastosta, joissa Sponda on vähemmistöosakkaana. Sponda hallinnoi rahastoja ja niiden omistamia kiinteistöjä. Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö keskittyy Spondan Venäjän toimintoihin sekä mahdolliseen laajentumiseen Baltian maihin. Kilpailuetuna nopea päätöksenteko Sponda on vuoden aikana kaksinkertaistanut kiinteistöomaisuutensa ja pystyy tarjoamaan asiakkailleen entistä suuremman tilavalikoiman korkeatasoisia toimitiloja. Yhtenä kilpailuetuna on nopea päätöksenteko, joka kotimaisessa yhtiössä tehdään lähellä asiakasta ja asiakkaan kanssa. Spondalla on alan laajin asiakaspalveluorganisaatio ja SPONDAN KIINTEISTÖKANNAN JAKAUTU- MINEN LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN Käypä arvo 2 686,3 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 0,4 % Kiinteistökehitys 9 % Logistiikkatilat 9 % VUOKRATTAVA PINTA-ALA KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN, % Myyntikiinteistöt 16 % Logistiikkatilat 19 % TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE, % Ennen Kapiteelin hankintaa 91,0 90,5 90,0 89,5 89,0 88,5 88,0 87,5 87,0 86,5 86,0 2002 2003 2004 2005 2006 Myyntikiinteistöt 5 % Toimistot ja liiketilat 77 % Toimisto- ja liiketilat 65 % VUOSIKERTOMUS 2006 13

SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, KOKO SPONDA % vuokratuotoista 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 syvällinen markkina- ja paikallistuntemus. Innovatiiviset toimitilaratkaisut ja luotettava toteutus ovat ominaisia Spondan toiminnalle. Spondan asiakkuuspäälliköt vastaavat kokonaisvaltaisesti omien nimikkokiinteistöjensä markkinoinnista ja toiminnasta. Asiakkuuspäälliköiden vastuulla on kiinteistöjen ja palveluiden korkea laatu. Spondan asiakaspalvelussa pyritään hyödyntämään päätöksenteon tueksi kaikki tieto, mikä yrityksellä asiakkaasta on. Siirtyminen tilojen vuokraajasta palveluyritykseksi vaatii entistä parempaa asiakkaan ja tämän liiketoiminnan ymmärtämistä. Näiden tavoitteiden saavuttamiseksi Sponda tutkii säännöllisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä yhtiön tiloihin ja palveluihin. Spondan yhteensä 2 000 asiakasta edustavat talouselämän eri sektoreita. Suurimmat toimialat ovat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) sekä pankki ja sijoitus (11 %). 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA 31.12.2006 %-osuus vuokratuotoista SPONDAN SIJOITUSKIINTEISTÖT YHTEENSÄ 1.1. 31.12.2006, Me Konserni Toimistot ja Logistiikka Kiinteistö- Uudet liikeyhteensä liiketilat kehitys toiminnot Muut palvelut 15 % Energia 0,2 % Majoitus- ja ravitsemus toiminta 6 % Tietoliikenne /Media /Kustantaminen 11 % Rakennuttaminen/Logistiikka/Liikenne 8 % Julkinen sektori 10 % Kauppa 29 % Teollisuus/ Valmistus 5 % Terveydenhuolto/ Koulutus 6 % Pankki/Sijoitus 11 % Vuokratuotot 114,2 83,7 28,7 0,6 1,2 Ylläpitokulut -28,2-21,0-6,5-0,3-0,4 Nettovuokratuotot 86,0 62,7 22,2 0,3 0,8 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Kapiteelin osto 1 070,0 979,0 0,0 91,0 0,0 Investoinnit 44,1 20,3 5,4 18,4 0,0 Muut siirrot -1,5-2,2-3,4 4,1 0,0 Myynnit 2006-37,7 0,0-37,7 0,0 0,0 Käyvän arvon muutos 26,2 21,3 4,8 0,1 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2006 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Käyvän arvon muutos % 2,1 2,2 1,9 0,3 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 31.12.2006 6,4 %* 5,7 % 8,9 % Kunnossapito 13,9 11,7 2,2 0,0 0,0 Vuokralaisparannukset 9,5 8,6 0,9 0,0 0,0 Rakentaminen 20,7 0,0 2,3 18,4 0,0 Uushankinnat 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Investoinnit 138,4 59,4 29,6 38,7 10,7 * Pois lukien kehityskiinteistöt 14 SPONDA

Kapiteelin hankinta Sponda ilmoitti 20.10.2006 ostavansa Kapiteelin koko osakekannan 943 milj. eurolla, mikä vastaa noin 1,3 mrd. euron kiinteistökannan arvoa. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen hankintahetken arvo oli noin miljardi euroa ja Kehitys- ja Myyntikiinteistöjen arvo oli noin 0,3 mrd. euroa. Suomen Kilpailuvirasto hyväksyi kaupan 16.11.2006 ja kauppa saatettiin päätökseen 14.12.2006. Kapiteelin hankinnan strategia Yrityskaupan johdosta Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä, ja yhtiön markkinaosuus myös pääkaupunkiseudulla kasvoi. Suuremman koon myötä Spondalla on hyvät mahdollisuudet laajentumiseen Venäjällä ja Baltian maissa. Kauppa tukee Spondan kannattavan kasvun strategiaa seuraavien tekijöiden ansiosta: Spondan kiinteistöportfolio kasvaa pääkaupunkiseudulla Spondan omistamien kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala lisääntyy Spondan keskeisellä toimialueella, pääkaupunkiseudulla, 720 000 m 2 :stä 1 150 000 m 2 :n (pois lukien Myyntikiinteistöjen 112 000 m 2 ). Merkittävät omistukset Helsingin Ruoholahdessa Sponda hankkii merkittävän määrän kiinteistöomistuksia Ruoholahden kasvavalla alueella Helsingissä. Ruoholahti sijaitsee Helsingin ydinkeskustan ja Länsisataman lähellä. Spondan kiinteistökanta laajenee eri puolille Suomea Ennen Kapiteelin hankintaa suurin osa Spondan kiinteistöistä sijaitsi pääkaupunkiseudulla. Hankinnan myötä Spondan portfolion maantieteellinen kattavuus laajenee muihin Suomen suuriin kaupunkeihin, erityisesti Tampereelle ja Turkuun. Kiinteistökehitysliiketoiminnan mahdollisuudet kasvavat Spondan kiinteistöjen kehitysmahdollisuudet paranevat entisestään laajemman kehityspotentiaalin, suurempien kehitystoimintaresurssien ja laajemman tonttivarannon avulla, erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muualla Suomessa. Suuremman yrityskoon tuomat mahdollisuudet Kapiteelin hankinnan myötä Spondalla on laajempi ja monipuolisempi asiakaskunta, ja asiakastoimialat eivät ole enää niin keskittyneitä. Lisäksi yhtiö saa sekä hyötyä yhteisestä tietojenhallintajärjestelmän ja päällekkäisten markkinointitoimien poistumisesta että lisää kustannustehokkuutta erityisesti kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnan osalta. Suuremman yrityskoon seurauksena yhtiöllä on entistä laajemmat investointi- ja rahoitusmahdollisuudet. Kapiteelin hankinnan taloudelliset vaikutukset Yrityskaupan arvioidaan kasvattavan Spondan osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Molemmissa on huomioitava osakeannin vaikutus. Kapiteelin hankinnan rahoitus Kapiteelin hankinta rahoitettiin lyhytaikaisella lainalla. Spondan tavoitteena on jälleenrahoittaa laina ja saavuttaa tavoitteellinen 33 %:n omavaraisuusaste vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda aikoo saavuttaa nämä tavoitteet osakeannista saatavilla varoilla, tiettyjen kiinteistöjen myynnistä saatavilla tuotoilla ja pitkäaikaisella lainarahoituksella. Kiinteistöjen myynnit on tarkoitus toteuttaa yhdessä tai useammassa erässä vuoden 2007 loppuun mennessä ja niiden yhteenlasketun arvon arvioidaan olevan 300 500 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 15

Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla Ruoholahden kauppakeskus Arkadiankatu 4 6 Vuokrasopimusten lukumäärä 7 Vuokrattava kokonaispinta-ala 25 200 m² Vuokrausaste/m² 89,2 % Salmisaarentalo Vuokrasopimusten lukumäärä 18 Vuokrattava kokonaispinta-ala 48 700 m² Vuokrausaste/m² 90,9 % Ruoholahden Sulka Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 32 400 m² Vuokrausaste/m² 97,1 % Vuokrasopimusten lukumäärä 5 Vuokrattava kokonaispinta-ala 11 100 m² Vuokrausaste/m² 99,4 % 16 SPONDA

Kaupintie 3 City-Center Vuokrasopimusten lukumäärä 1 Vuokrattava kokonaispinta-ala 54 800 m² Vuokrausaste/m² 100 % Ruosilantie 16 Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 38 000 m² Vuokrausaste/m² 100 % Havis Business Center Vuokrasopimusten lukumäärä 62 Vuokrattava kokonaispinta-ala 37 700 m² Vuokrausaste/m² 83,2 % Vanha Porvoontie 231 Vuokrasopimusten lukumäärä 39 Vuokrattava kokonaispinta-ala 35 960 m² Vuokrausaste/m² 86,9 % Vuokrasopimusten lukumäärä 123 Vuokrattava kokonaispinta-ala 46 000 m² Vuokrausaste/m² 60 % VUOSIKERTOMUS 2006 17

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Marja Latvala Aluepäällikkö Ydinkeskusta,, Spondan ydinkeskustan kiinteistöt soveltuvat hyvin korkeatasoisia palveluja tarjoaville yrityksille. Arvokiinteistöjen tiloja on uudistettu asiakkaiden tarpeita vastaaviksi, moderneiksi toimitiloiksi. Esimerkkejä näistä ovat Kivilinnan, City-Centerin, Mannerheimintien kiinteistöjen ja Havis Business Centerin peruskorjatut toimistotilat. Theodor Höijerin vuonna 1890 suunnittelemassa uusrenessanssityyliä edustavassa toimistotalossa Bulevardin ja Mannerheimintien kulmassa on asiakkaina liike-elämän asiantuntijapalvelijoita edustavia yrityksiä. Viereinen, Mannerheimintie 2:ssa sijaitseva vuonna valmistunut 1978 toimistotalo on yhdistetty Höijerin taloon. 18 SPONDA

Kapiteeli kolminkertaisti Spondan toimisto- ja liiketilakiinteistöjen vuokrattavan pinta-alan. Yli miljoonasta neliömetristä suurin osa sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Oulussa, Tampereella ja Turussa. SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, TOIMISTOT JA LIIKETILAT % vuokratuotoista 25,0 20,0 Spondan Toimisto- ja liiketilakiinteistöt -liiketoimintayksikkö vastaa Spondan toimisto- ja liiketilojen vuokrauksesta, hankinnasta ja myynnistä. Spondalla on yhteensä 218 toimisto- ja liiketilakiinteistöä, joiden vuokrattava pinta-ala on 1 180 000 m 2. Kiinteistöt sijaitsevat pääosin pääkaupunkiseudulla, Oulussa, Tampereella ja Turussa. Kapiteelin oston johdosta Spondalla on myös jonkin verran kiinteistöjä Jyväskylässä, Joensuussa ja Porissa. Kapiteelin yrityskaupan myötä liiketoimintayksikön kiinteistöomaisuus kaksinkertaistui käyvältä arvoltaan ja kolminkertaistui vuokrattavalta pinta-alaltaan. Yksiköllä on 1 809 vuokralaisasiakasta ja 2 759 vuokrasopimusta. Yksikön asiakkaiden toimialoista suurimmat ovat kauppa, pankki ja sijoitus, muut palvelut ja julkis hallinto. Suurimmat vuokralaiset ovat Kesko-konserni, Sampo Pankki Oyj, Oikeus ministeriö, Nordea-konserni ja Stockmann Oyj. Yksikön kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli vuoden lopussa 88,8 % (pl. Kapiteeli). Seurahuoneen talon Kaivokatu 12:ssa, City- Centerin kiinteistökeskittymä Rautatieasemaa vastapäätä, Hotelli Helsinki Kluuvikadulla ja Innotalo Arkadiankadulla. Kaartinkaupungissa Sponda omistaa noin 45 000 m 2 :n toimistokeskuksen Havis Business Centerin ja useita kohteita Korkeavuorenkadulla, Iso- ja Pieni Roobertin kaduilla ja Lönnrotinkadulla. Sponda omistaa Ruoholahdessa noin 190 000 m 2 vuokrattavaa tilaa. Huomattavimmat kohteet ovat Helsingin oikeustalo Salmisaarentalossa, Itämerentalo, Kauppakeskus Ruoholahti ja siihen liittyvän 1 500 auton pysäköintilaitos, Deloitte-talo, kolme modernia toimistotaloa käsittävä Ruoholahden Poiju sekä Kuntotalo, jossa on liikuntatiloja ja koulu. Sponda omistaa Espoossa Länsiväylän varrella ja Tapiolassa sekä Vantaalla useita toimistokiinteistöjä. Merkittävin on 20 000 m 2 :n toimistokeskittymä Upseerin Avec Suur- Leppävaarassa. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella suurin toimisto- ja liiketilakiinteistö on Tampereen Naulakatu 3. 15,0 10,0 5,0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat Helsingin keskustassa ja Ruoholahdessa suurin osa kiinteistöistä Spondan toimisto- ja liiketilakeskittymät sijaitsevat Helsingin keskustassa ja Ruoholahdessa. Huomattavimmat omistukset Helsingin ydinkeskustassa ovat Mannerheimintien alussa neljä toimisto- ja liiketila kiinteistöä, Toimistotilojen uudistus jatkuu Kiinteistöjen peruskorjauksiin ja -parannuksiin käytettiin vuonna 2006 20,3 milj. euroa. Suurimmat hankkeet olivat Kaivokadun ja Mannerheimintien kulmassa sijaitsevan Graniittilinnan toimistotilojen peruskorjaukset ja Korkeavuorenkadulla si- VUOSIKERTOMUS 2006 19

jaitsevan Jugendlinnan eli entisen HPY:n pääkonttorirakennuksen täydellinen peruskorjaus. Spondan omaan käyttöön toteutettiin Korkeavuorenkatu 45:ssä sijaitsevan toimistokiinteistön saneeraus, joka valmistui elokuussa. Merkittäviä käynnissä olevia investointihankkeita ovat Tampereella sijaitsevien Näsilinnankatu 39 43 toimistorakennuksen, n. 6 000 m 2 :n suuruisen osan perusparannus sekä Naulakatu 3:n ajanmukaistaminen. Helsingissä jatketaan City-Centerin vaiheittain tapahtuvaa uudistamista. Kiinteistöjen ostot kasvoivat Toimisto- ja liikekiinteistöjä ostettiin vuonna 2006 Kapiteelin lisäksi 39,1 miljoonalla eurolla. Vuoden aikana ei myyty yksikön kiinteistöjä. Asiakkuuspäällikkö perehtyy asiakkaaseen Spondan vuokraustoiminnasta vastaavat asiakkuuspäälliköt tuntevat laajasti eri toimialoilta olevien asiakkaiden toimitilaan liittyvät liiketoiminnan edellytykset ja tarpeet. Spondassa ymmärretään asiakkuuksien arvo ja asiakastyytyväisyyden tärkeys. Asiakkuuksien syventämiseen ja uusien luomiseen panostetaan jatkossakin. Vuokraustoiminnan tuotto, toimistot ja liiketilat, Me 2006 2005 2004 2003 Vuokratuotot 84,7 73,4 74,2 75,4 Ylläpitokulut -21,6-18,9-18,9-18,5 Nettovuokratuotot 63,1 54,5 55,3 56,9 Käypä arvo 2 073,0 966,4 988,5 1 009,1 Tuotto-% 5,7 5,6 5,6 5,6 20 SPONDA

20 pinta-alaltaan suurinta toimisto- ja liiketilakohdetta Kiinteistö Sijainti Vuokrattava pinta-ala m 2 Kaupintie 3 Helsinki, Lassila 54 800 Helsingin Salmisaarentalo Helsinki, Ruoholahti 48 700 City-Center Helsinki, keskusta 46 000 Havis Business Center Helsinki, keskusta 37 700 Itämerenkatu 21 Helsinki, Ruoholahti 32 400 Kilon Ritari Espoo 27 600 Arkadiankatu 4 6 Helsinki, keskusta 25 200 Upseerin Avec Espoo, Suur-Leppävaara 20 700 Ratapihantie 11 Helsinki, Pasila 15 500 Kumpulantie 11 Helsinki, Vallila 15 400 Tampereen Naulakatu 3 Tampere 14 400 Ruoholahden Poijut Helsinki, Ruoholahti 12 900 Näsilinnankatu 39 43 Tampere 11 400 Ruoholahden Sulka Helsinki, Ruoholahti 11 100 Itämerentalo Helsinki, Ruoholahti 11 100 Kaivokatu 12 Helsinki, keskusta 10 700 Kluuvikatu 8 Helsinki, keskusta 10 800 Helsingin Nuijamiestentie 3 Helsinki 9 000 Kalkkipellontie 6 Espoo 8 200 Itäkatu 11 Helsinki 8 100 VUOSIKERTOMUS 2006 21

Logistiikkakiinteistöt Perttu Hokkanen Asiakkuuspäällikkö,, Sponda on suurin logistiikkakiinteistöjen tarjoaja Suomessa. Kiinteistöt sijaitsevat pääosin Helsingin seudulla liikenteellisesti hyvillä paikoilla. Vuosaaren sataman tilojen markkinointi on logistiikkakiinteistöt-yksikön suurin haaste vuonna 2007. Sataman markkinoinnin kautta avautuu myös uusia asiakasyhteyksiä, joille on mahdollista tarjota Spondan muita kohteita. Logistiikkakiinteistössä Heidehofintie 2 4:ssä on edustava toimistorakennus ja nykyaikaisen tavarankäsittelyn mahdollistava laaja logistiikkaosa. 22 SPONDA

Vuosaaren sataman logistiikkakeskus porttirakennuksineen tarjoaa vuonna 2008 asiakkailleen erilaisia tilavaihtoehtoja ja kilpailuetua sijainnista sataman yhteydessä. Spondan tilat ovat muunneltavissa asiakkaan toiminnan mukaan. SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, LOGISTIIKKA % vuokratuotoista 25,0 20,0 15,0 Sponda on Suomen suurin logistiikkakiinteistöjen omistaja ja vuokraaja. Logistiikkakiinteistöt-liiketoimintayksikkö vuokraa, ylläpitää, hankkii ja myy Spondan logistiikkakiinteistöjä. Spondan yhteensä 32 logistiikkakiinteistön 353 000 m 2 :n vuokrattava pinta-ala koostuu logistiikkakohteista pääasiassa Helsingin seudulla. Spondan liiketoiminnalle merkittävät logistiset alueet sijaitsevat pääosin Helsingin Konalassa, Vantaan Akselissa (Hakkilan teollisuusalue) ja Vantaan Aviapoliksessa. Vantaan Akselissa sijaitsee Spondan suurin logistinen keskittymä Vantaan Honkatalo, jonka strateginen asema tulee Vuosaaren sataman valmistuttua entisestään korostumaan. Yksiköllä on 254 vuokralaisasiakasta ja 296 vuokrasopimusta. Suurimmat vuokralaiset ovat Fujitsu Services Oy, Alko Oy, Nordea Pankki Suomi Oyj, Ruokakesko Oy ja DHL Exel Supply Chain Oy. Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli 88,6 % (pl. Kapiteeli). Erikorkuisia ja -kokoisia tiloja erilaisille asiakkaille Spondan uusin ja merkittävin logistiikkakohde on vuonna 2008 valmistuva Vuosaaren sataman logistiikkakeskus, ns. porttirakennus ja matkustajaterminaali. Helsingin Satama muuttaa kokonaisuudessaan Vuosaareen. Uusi logistiikkakeskus tarjoaa laajat toimintamahdollisuudet, ja ensimmäisen vaiheen n. 70 000 m 2 :n logistiikkahalleissa on runsaasti tilaa uusillekin asiakkaille. Spondan suunnittelemien tilaratkaisujen pohjana ovat asiakkaan toiminta ja tilojen muunneltavuus. Nykyään logistisen toiminnan nopeatempoisuus edellyttää joustavuutta ja erikorkuisia ja -kokoisia tiloja. Logistiikkaalan toimijoiden sopimusten kestoajat ovat lyhentyneet ja tämä vaikuttaa myös Spondan solmimien vuokra-aikojen pituuteen. Toimijoilla on mahdollisuus vuokrata myös porttirakennuksesta nykyaikaista ja laadukasta toimistotilaa. 10,0 5,0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat VUOSIKERTOMUS 2006 23

Logistiikkakiinteistöt pääosin Helsingin seudulla Logistiikkakiinteistöt-liiketoimintayksikkö keskittyy pääasiassa Helsingin seudulla oleviin kohteisiin. Sponda myi lokakuun alussa seitsemän pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevaa logistiikkakiinteistöään kesäkuussa perustettuun Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Täysin vuokrattujen kiinteistöjen myynti alensi hieman Logistiikkakiinteistöt-yksikön vuokrausastetta. Logistiikkakiinteistöjä myytiin vuonna 2006 37,7 milj. eurolla ja ostettiin 24,2 milj. eurolla. Sponda ajanmukaistaa myös olemassa olevia kohteitaan vuokrattavuuden varmistamiseksi. Peruskorjausten yhteydessä parannetaan toiminnallisuutta ja turvataan siten vanhojen kohteiden kilpailukyky. Vuoden aikana Algol Pharman logistiikkatilat perusparannettiin ja varustettiin muun muassa kylmätiloilla vastaamaan lääkkeiden vaatimia varastointiedellytyksiä. Vuokraustoiminnan tuotto, logistiikkatilat, Me 2006 2005 2004 2003 Vuokratuotot 28,7 29,6 25,0 25,0 Ylläpitokulut -6,5-6,6-5,8-5,8 Nettovuokratuotot 22,2 23,0 19,2 19,2 Käypä arvo 245,6 252,3 233,0 232,0 Tuotto-% 8,9 9,1 8,2 8,3 10 suurinta logistiikkakiinteistöä Osoite Sijainti Vuokrattava pinta-ala m 2 Messukylän Castrulli Tampere 42 500 Ruosilantie 16 Helsinki 40 200 Vanha Porvoontie 231 Vantaa 35 500 Vanha Porvoontie 229 Vantaa 30 600 Heidehofintie 2 Vantaa 18 000 Ruosilantie 14 Helsinki 16 700 Virkatie 12 14 Vantaa 14 800 Juvan Teollisuuskatu 23 Espoo 14 100 Köysikuja 1 Vantaa 12 400 Sähkötie 1 Vantaa 11 600 24 SPONDA

Vuosaaren sataman logistiikkakeskus porttikeskuksineen on Spondan tärkeimpiä kehityskohteita. Ensimmäinen vaihe valmistuu loppuvuonna 2008. Koko projektin kustannusarvio on 140 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 25

Kiinteistökehitys Jarmo Wilander Kiinteistökehityspäällikkö,, Sponda hakee kasvua ja kannattavuutta aktiivisella kiinteistökehityksellä. Spondan tärkeimmät kiinteistökehityskohteet ovat logistiikkakeskus Vuosaaren satamassa ja City-Center. Kestävän kehityksen vaatimukset on otettu huomioon näiden kohteiden kaikessa suunnittelussa. City-Center on yksi Spondan tärkeimmistä kehityskohteista. Uudistusprojektin on arvioitu valmistuvan loppuvuonna 2011 ja maksavan noin 110 milj. euroa. City-Centerin kuuluisa makkara jää koristamaan kiinteistön julkisivua, mutta Keskuskadun ajorampit poistuvat kävelykadun tieltä. 26 SPONDA

Sponda rakennuttaa, vuokraa ja manageroi Vuosaaren satamaan valmistuvat tilat. City-Center uudistuu helppokulkuiseksi ja valoisaksi. Keskuskadun pääovet avautuvat vuonna 2011. Spondan Kiinteistökehitys-liiketoimintayksikkö kehittää sekä olemassa olevia kohteita että hyödyntää käyttämättömiä rakennusoikeuksiaan. Sponda kehittää kohteita, joissa on merkittävää taloudellista arvoa ja kehityspotentiaalia. Tavoitteena on saada kohteista parempaa tuottoa. Kiinteistökehitystoiminta tarjoaa mahdollisuuden kasvattaa Spondan liiketoimintaa edelleen. Kiinteistökehitysprosessi käynnistyy kiinteistön tai maa-alueen kehityspotentiaalista ja markkinoiden tilakysynnästä. Spondan merkittävimmät aktiiviset kehityskohteet ovat tällä hetkellä Vuosaaren satama ja City-Center. Lisäksi tonttivarannot Vantaan Akselissa (entinen Hakkilan teollisuusalue) ja Vantaan Aviapoliksessa (lentokenttäalue) ovat toteutettavissa nopealla aikataululla. Vuosaaresta Suomen ulkomaankaupan pääsatama Helsingin satama järjesti kaksi erillistä tarjouskilpailua Vuosaaren sataman logistiikkakeskuksesta ja porttikeskuksesta matkustajaterminaaleineen. Sponda voitti molemmat kilpailut ja rakennuttaa, vuokraa ja manageroi kohteet. Hankkeiden kustannusarvio on yhteensä yli 140 milj. euroa. Koko projekti toteutetaan tiiviissä yhteistyössä Helsingin sataman kanssa. Aikataulu on tiukka, molempien kohteiden ensimmäiset vaiheet valmistuvat marraskuussa 2008 Helsingin sataman muuttaessa Vuosaareen. Vuosaaren satama on Suomen ulkomaankaupan pääsatama. Logistiikkakeskuksen ensimmäinen osa käsittää 70 000 m 2 muuntojoustavaa logistiikkatilaa. Rakennukset suunnitellaan moduulijaolla tiloiksi, jotka ovat 5 000 m 2 kerrannaisia. Tilojen soveltuvuus monipuoliseen käsittelyyn ja varastointiin koko elinkaarensa ajan on logistiikka-alueen avaintekijä. 13-kerroksiseen porttirakennukseen on tarkoitus sijoittaa sataman avaintoiminnot ja toimistotilaa sitä tarvitseville. Porttirakennuksessa on tilaa noin 15 000 m 2. Ympäristönäkökohdat on otettu huomioon kaikessa suunnittelussa ja rakentamisessa. City-Center avoinna uudistuksen aikana City-Centerin kaava vahvistettiin toukokuussa ja uudistustyöt aloitettiin maanalaisista kerroksista ja huoltotiloista. City- Center uudistetaan nykyaikaiseksi ja vertikaalinen liikkuminen kiinteistön sisällä tulee helpoksi. Uusi pääsisäänkäynti rakennetaan Keskuskadulle nykyisten ramppien kohdalle. Hankkeen arvioitu valmistumisaika on vuonna 2011 ja kustannusarvio noin 110 milj. euroa. City-Centerin uudistustyöt etenevät vaiheittain siten, että kulkuväylät säilyvät ja pääosa liikkeistä on avoinna. Jalankulkijoille aiheutuvat haitat pyritään minimoimaan. Uuden kauppakeskuksen tavoitteina ovat valoisuus ja kaupallinen toimivuus. Toimistotornin keskellä oleva suuri valoaukko sallii luonnonvalon pääsyn toiseen maanalaiseen kerrokseen asti. Lisäksi City-Centerin keskelle tulevassa uudisrakennuksessa on viisi toimistokerrosta. City-Centerin lopullinen valmistuminen riippuu Helsingin kaupungin rakentaman huoltotunnelin aikataulusta, sillä vasta huoltoliikenteen siirtyminen maan alle mahdollistaa ramppien purkamisen ja Keskuskadun puoleisten liiketilojen rakentamisen. Vuosaari tukee Vantaan Akselia Spondalla on pääkaupunkiseudulla suunnitteilla kaksi muuta kehityshanketta sekä useampi mahdollinen kehityskohde. Ruoholahden kauppakeskuksen viereen on suunnitteilla Ruoholahden Noste -toimistotalo. Helsingin Itäkeskuksen kauppakeskuksen viereen suunnitellaan uutta liiketilaa. Lisäksi Sponda omistaa Sörnäisissä Kalasataman lähellä toimistotaloksi kaavoitetun tontin. Spondan omistama Vantaan Honkatalo sijaitsee strategisesti tärkeässä Vantaan Akselissa, jonka merkitys logistisena alueena kasvaa Vuosaaren sataman myötä. Spondalla on valmius rakentaa kohteeseen yhteensä 35 000 kerrosneliömetriä logistiikkatilaa jaettuna useaan eri yksikköön kysynnän kasvaessa. Sponda omistaa maa-alueita Vantaan Aviapoliksen keskeisimmältä ja näkyvimmältä paikalta. Alueiden nykyinen ja tuleva rakennusoikeus mahdollistaa toimistoja liiketilojen rakentamisen. VUOSIKERTOMUS 2006 27

Kiinteistörahastot Spondan omistama Helsingin Oikeustalo sijaitsee Ruoholahdessa Salmisaarentalossa, jonka kehitystyö oli osa Ruoholahden rakennemuutosta, kun 130 000 neliömetriä vanhoja teollisuuskiinteistöjä jalostettiin toimitilakäyttöön. Oikeustalon valokuilun seinät on verhoiltu akustisilla, tammiviilupintaisilla levytyksillä. (Kuva: Heikki Savolainen) 28 SPONDA

Spondan valtakunnallinen palveluverkosto tehostaa rahastojen hallinnointia ja paikallistuntemus tukee uusien investointien hankintaa. Rahastojen investointitoiminta käynnistyi hyvin. Kiinteistörahastot-liiketoimintayksikkö omistaa ja hallinnoi kiinteistörahastojen kautta osuuksia liike-, toimisto- ja logistiikkakiinteistöissä. Spondan kiinteistörahastot harjoittavat toimintaa yhtiön strategian mukaisesti Suomen keskisuurissa kaupungeissa ja eri toimintamallein siten, etteivät ne kilpaile Spondan kanssa. Sponda sai Kapiteelin oston yhteydessä laajan valtakunnallisen aluekonttoriverkoston, jonka avulla yhtiö pystyy palvelemaan hallinnoimiensa rahastokiinteistöjen asiakkaita paikallisesti. Sponda tuntee paikalliset kiinteistömarkkinat ja olosuhteet, mikä tuo kiinteistörahastotoiminnalle huomattavan kilpailuedun. Kiinteistörahastot-yksikkö vastaa lisäksi Spondan sijoitusstrategiaan kuulumattomien vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnistä ja vuokrauksesta. Kiinteistöjen myynnillä vapautetaan pääomia sijoitusomaisuuden kehittämiseen ja ostoihin. Kiinteistörahastojen investointitoiminta on käynnistynyt hyvin. Liiketoimintayksikkö jatkaa uusien kohteiden tutkimista ja toimii kiinteässä yhteistyössä muiden kiinteistörahasto-osakkaiden kanssa. Spondan valtakunnallinen aluekonttoriverkosto tehostaa rahastokiinteistöjen hallinnointia ja paikallistuntemus tukee uusien investointien hankintaa. Kaksi uutta kiinteistörahastoa Sponda laajensi tammikuussa 2006 liiketoimintaansa perustamalla kiinteistörahaston yhteistyössä Luxemburgissa toimivan JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L:n kanssa. First LuxCo I -rahasto sijoittaa pääasiassa liike- ja toimistokiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa rahastosta 20 prosenttia. Rahaston koko vuoden 2006 lopussa oli noin 80 milj. euroa ja sen tavoitekoko on 150 400 milj. euroa. Sponda vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. Kesäkuussa perustetussa logistiikkakiinteistörahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä ovat mukana Spondan lisäksi seuraavat institutionaaliset sijoittajat: Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia, Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia, Vakuutusosake yhtiö Henki- Fennia, Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas, Henkivakuutusosakeyhtiö Verita, Assai Oy ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera. Spondan osuus Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä on 47 prosenttia. Rahaston tavoitekoko on 200 milj. euroa. Rahaston ja kiinteistöjen manageroinnista vastaa Sponda. Sponda myi lokakuussa 2006 seitsemän Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla sijaitsevaa logistiikkakiinteistöään Sponda Kiinteistörahasto Ky:lle 37 milj. euron hintaan. Myyntikiinteistöt Myyntikiinteistöjä ovat yhtiön sijoitusstrategiaan kuulumattomat liike-, toimisto-, tuotanto- ja logistiikkakiinteistöt. Myyntitoiminnan pääpaino on vajaatuottoisten kiinteistökohteiden ja maa-alueiden myynnissä, jotka sijaitsevat kasvukeskusten ulkopuolella. Vuoden 2006 lopussa myyntikohteita oli noin 576 kpl, käyvältä arvoltaan 126,8 milj. euroa. Vuoden aikana kiinteistöjä myytiin 65,3 milj. eurolla. Kiinteistöt on tarkoitus myydä vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda jatkaa aktiivisesti myyntikiinteistöjen myyntiä. VUOSIKERTOMUS 2006 29

Venäjä ja Baltia Korkeavuorenkatu 35 on Lars Sonckin Helsingin Puhelinyhdistykselle suunnittelema toimitalo, joka valmistui vuonna 1905. Täysin saneerattu kiinteistö on kokonaan vuokrattu Habbo Hotelistaan tunnetulle Sulake Corporation Oy:lle. 30 SPONDA

Sponda kasvaa Euroopan suurimpiin kaupunkeihin, Pietariin ja Moskovaan. Uusi Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö tukee kiinteistösijoitustoiminnan laajentamista koskevaa strategiaa. Tärkeänä osana Spondan kannattavan kasvun strategiaa on kiinteistösijoitustoiminnan laajentaminen Venäjälle ja Baltiaan. Strategian toteuttamisen tueksi Venäjä ja Baltia eriytettiin omaksi liiketoimintayksiköksi vuoden 2007 alusta. Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö laajentaa Spondan kiinteistösijoitustoimintaa uusille maantieteellisille ja toiminnallisille alueille painopisteen ollessa tällä hetkellä Venäjä. Uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen Venäjälle ja Baltiaan vaatii laajaa kontaktiverkostoa ja kohdealueen tuntemusta. Sponda tutkii aluksi logistiikka-, toimisto- tai liiketilakiinteistökohteita mahdollisesti yhteistyössä sellaisten länsimaisten yritysten kanssa, jotka etsivät liiketoimintamahdollisuuksia Venäjällä ja ovat jo pitkään toimineet naapurimaissamme. Tavoitteena on joko kiinteistöjä ostamalla tai niitä kehittämällä tarjota asiakkaiden liiketoimintaan toimiva ympäristö Venäjällä tai Baltian maissa. Liiketoimintayksikön tavoitteena on investoida 200 milj. euroa vuoteen 2010 mennessä. Päänavauksena Sponda osti Pietarissa noin 8 000 m 2 :n logistiikkakeskuksen, jossa Onninen Oy toimii vuokralaisena. Vuonna 2006 Sponda panosti markkinoiden tutkimiseen, analysointiin ja toimintatapoihin tutustumiseen. Tutkimuksen perusteella Sponda keskittyy ensisijaisesti Venäjälle, erityisesti Pietariin, Moskovaan ja niiden lähialueille. Potentiaali kyseisillä markkinoilla on suuri, sillä Pietari ja Moskova ovat Euroopan kolmen suurimman kaupungin joukossa. Valmiita kohteita tai kaavoitettua teollisuusmaata on niukasti tarjolla ja ne ovat hyvin kilpailtuja. Tämän vuoksi painopiste on tällä hetkellä erilaisissa kehityshankkeissa. Erityisesti Pietarissa halutaan aktiivisesti kehittää kaupunkia siirtämällä raskas teollisuus pois keskustan alueelta. Tilalle rakennetaan toimistotaloja, kauppakeskuksia ja asuntoja. Sponda pyrkii osallistumaan myös tähän kehitystyöhön. Vahvistaakseen läsnäoloaan nopeasti kehittyvällä Venäjän markkinalla Sponda perustaa kevään 2007 aikana Pietariin oman toimiston. Liiketoiminnan kehittäminen edellyttää pitkäjänteisyyttä ja verkostoitumista paikallisten tahojen kanssa, sillä venäläinen vastapuoli suosii edelleen henkilökohtaisia kontakteja. Sen lisäksi pitkäaikaiset liikesuhteet Suomen ja Venäjän välillä ja maiden naapuruus ovat eduksi. VUOSIKERTOMUS 2006 31

Sponda omistaa yhteensä 218 toimisto- ja liiketilakiinteistöä, joista ydinkeskustassa sijaitsee 30 kiinteistöä ja pääkaupunkiseudulla 85 kiinteistöä. Kuvassa yli 15 000 m 2 :n toimistokiinteistö Ratapihantie 11:ssä. 32 SPONDA

Ovenia Ovenia hallinnoi yli viittä miljoonaa neliömetriä Sponda-konsernin 51-prosenttisesti omistama Ovenia Oy tuottaa kiinteistökohteen ja kiinteistösalkun johtamisen palveluita sekä tietoa kiinteistövarallisuuden johtamista varten. Yritys toimii koko Suomessa, sen omat toimipaikat sijaitsevat Helsingissä, Turussa, Tampereella, Oulussa, Lahdessa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Vaasassa ja Lappeenrannassa. Ovenian muut osakkaat ovat Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Sampo Oyj, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Sampo ja Keskinäinen vakuutusyhtiö Kaleva. Ovenian hallinnoima kiinteistökanta on yli 5 milj. neliömetriä. Asiakkaita yhtiöllä on noin 30, jotka ovat sekä kotimaisia että ulkomaisia kiinteistön omistajia ja sijoittajia. Asiakaspalvelukeskukset SPONDAN TOIMIPISTEET Asiakaspalvelukeskus palvelee valtakunnallisesti Valtakunnallinen, Spondan kaikkia liiketoimintayksiköitä palveleva asiakaspalvelukeskus (APK) koordinoi vapaiden tilojen markkinointia koko Suomessa. APK edistää yhtiön kilpailukykyä panostamalla asiakaspalveluun ja -tyytyväisyyteen asiakasrajapinnassa. APK palvelee asiakkaita valtakunnallisesti 11 paikkakunnalla. Asiakas saa ajantasaisen tiedon Spondan toimitiloista suoraan asiakkuuspäälliköltä. APK tehostaa tilanetsintää ja säästää asiakkaan aikaa, sillä koko yhtymän toimitilatarjonta on nähtävillä keskuksessa. Keskuksen kautta liiketoimintayksiköt saavat uusia asiakaskontakteja ja paikallista markkinatietoa. APK toimii kiinteässä yhteistyössä ja kehittää toimintaansa liiketoimintayksiköiden kanssa. Yhtenäiset toimintatavat ja mallinnetut prosessit takaavat asiakaspalvelun tasaisen laadun koko Spondassa. Rovaniemi Oulu Kokkola Seinäjoki Joensuu Jyväskylä Pori Turku Tampere Kouvola Helsinki Spondan pääkonttori Pietari Spondan Pietarin toimisto avataan keväällä 2007 VUOSIKERTOMUS 2006 33

Rahoitus ja rahoitusriskien hallinta SPONDA-KONSERNI, RAHOITUSRAKENNE 31.12.2006 Yritystodistus 7 % Rahalaitoslainat 10 % Valuuttalainat 1 % Joukkovelkakirjalainat 20 % Syndikoitu luottolimiitti 5 % * Sisältää konsernin ulkopuoliset lainat ** Sisältää myös ruplan SPONDA-KONSERNI, MATURITEETTIRAKENNE 31.12.2006 Vuosi 2013, 100 Me Vuosi 2011, 200 Me Vuosi 2010, 101 Me Vuosi 2009, 55 Me Vuosi 2008, 203 Me Syndikoidut luotot 57 % Vuosi 2007, 1 359 Me Rahoitusstrategia Spondan rahoitusstrategian tavoitteena on tukea yhtiön liiketoimintastrategiaa. Spondalla on laaja rahoittajapohja ja yhtiö käyttää monipuolisia velkainstrumentteja. Sponda pyrkii rahoituksessaan vakuudettomaan luotonottoon. Spondan pitkäaikaisia rahoitusohjelmia ovat 200 milj. euron syndikoitu luotto, 100 milj. euron syndikoitu luottolimiitti ja yhteensä 300 milj. euroa joukkovelkakirjalainoja. Spondalla on 1 500 miljoonan euron lyhytaikainen luotto Kapiteelin osakekannan ostoon. Konsernin muissa yhtiöissä on lisäksi 158 miljoonaa euroa pitkäaikaisia lainoja. Yhtiön likviditeettiä ja lyhytaikaista rahoitusta hallitaan yritystodistusohjelmalla ja nostamattomilla lyhytaikaisilla luottolimiiteillä. Rahoitustoiminta konsernissa on keskitetty rahoitusyksikköön, joka vastaa konsernin rahoituksesta ja maksuliikenteestä. Rahoitusriskit ja niiden hallinta Riskienhallinnan tavoite on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yrityksen tulokseen ja kassavirtaan. Jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla, laajalla rahoittajapohjalla, monipuolisilla rahoitusinstrumenteilla ja ylläpitämällä yhtiön mainetta luotettavana velallisena rahoittajien keskuudessa. Vaihtuvakorkoisista lainoista aiheutuvaa korkoriskiä pyritään hallitsemaan korkojohdannaisilla. Konsernin valuuttariskin voidaan katsoa olevan vähäinen. Spondan rahoitussopimuksiin sisältyy tavanomaisia kovenantteja, jotka koskevat muun muassa rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja ja vakuuksien käyttöä. Eräissä lainoissa olevat tärkeimmät kovenantit: Korkokatteen (EBITDA / Net interest cost) tulee olla vähintään 1,75. Omavaraisuusasteen tulee olla vähintään 20 %. Lisätietoja rahoitusohjelmista esitetään yhtiön sijoittajasivuilla osoitteessa www. sponda.fi. Rahoitus vuonna 2006 Spondan liiketoiminnan rahavirta oli 45,4 (46,5) milj. euroa. Investointien rahavirta oli -1 020,9 (-43,9) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta 998,3 (-3,5) milj. euroa. Osakekohtainen operatiivinen kassavirta oli 0,56 (0,57) euroa. HERKKYYSANALYYSI Tekijä Muutos Tulosvaikutus, Me Vuokrataso, % +/-1 % 2,2 Vuokrataso, e/m 2, sijoituskiinteistöt +/-1 e/m 2 16,4 Taloudellinen vuokrausaste +/-1 %-yks 1,2 Ylläpitokulut +/-1 % 0,7 Kiinteistövero +/-1 % 0,1 Korkotaso +/-1 %-yks 3,0 Kaikki yllä mainitut tekijät vaikuttavat myös sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Käypien arvojen muutosten vaikutusta tulokseen ei ole yllä huomioitu. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimukset 31.12.2006, % Ydinkeskusta Helsinki/Vantaa Espoo Muu Suomi Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 5,8 6,9 7,5 8 7 8 Logistiikkakiinteistöt 8 8,5 8,5 9 11,5 34 SPONDA

Spondan omavaraisuusaste oli 20 (45) %. Tilikauden lopussa Spondalla oli korollista velkaa yhteensä 2 017 (616) milj. euroa, josta lyhytaikaista oli 1 347 (67) milj. euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -38,5 (-26,3) milj. euroa. Rahat ja muut käteisvarat olivat yhteensä 23,6 (0,8) milj. euroa. Luottojen keskimääräinen laina-aika oli 1,7 (3,2) vuotta ja keskikorko 4,6 (4,2) %. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 1,7 (2,1) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,5 (2,7). Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden 2006 lopussa 541,8 milj. euroa ja niiden käypä arvo oli 2,3 milj. euroa. Korkokatto-optioiden nimellisaro oli 737,0 miljoonaa euroa ja niiden käypä arvo oli 10,0 miljoonaa euroa. Lainasalkun suojausaste oli 74 %. Vakuudellisten lainojen suhde taseen loppusummaan oli 0,5 %. Nettovelkaantumisaste tilikauden lopussa oli 334 (107) %. IFRS:n vaikutukset Suojausinstrumentit arvostetaan tilinpäätöksessä käypään arvoon, ja suojauslaskennan ehdot täyttävien suojausinstrumenttien tehokkaan osan käyvän arvon muutos kirjataan suoraan oman pääoman arvonmuutosrahastoon. Tehoton osuus kirjataan tuloslaskelmaan. Yhtiö ei sovella suojauslaskentaa Kapiteeli Oyj:n suojausinstrumentteihin. Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman laskennan tuloksena. Laskenta tehdään yhteistyössä ulkopuolisen kiinteistöarvioinnin asiantuntijan kanssa, joka on myös auditoinut Spondan käyttämän arviointiprosessin ja tarkastanut laskennassa käytetyt parametrit ja saadut arvot. Arviointimenetelmänä käytetään kassavirtalaskelmaperusteista tuottoarvomenetelmää. Sponda Oyj:n arviointiprosessi ja raportointi sekä kohdekohtaiset kiinteistöarviot täyttävät IFRS:n ja kansainvälisten arviointistandardien (IVS) vaatimukset sekä noudattavat hyvää kiinteistöarviointitapaa. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2 455,1 (31.12.2005: 1 259,7) milj. euroa. Katsauskauden aikana Sponda myi Tampereelta ja sen lähialueilta sekä Turusta yhteensä seitsemän logistiikkakiinteistöä ja yhden liiketilahuoneiston yhteensä 37,7 milj. eurolla. Sponda osti katsauskaudella yhteensä seitsemän toimisto- tai liiketilakiinteistöä, kaksi toimisto- ja liiketilahuoneistoa pääkaupunkiseudulta ja viisi logistiikkakiinteistöä Helsingistä ja muualta Suomesta sekä yhden logistiikkakiinteistön Venäjältä yhteensä 94,3 milj. eurolla. Katsauskauden lopussa Sponda osti Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan. Kaupan johdosta Spondan omistukseen siirtyi sijoituskiinteistöomaisuus, jonka käypä arvo kaupan yhtey dessä tehdyn arvonmäärityksen mukaan on noin 1 070 milj. euroa. Kaupan yhteydessä tehty kiinteistöjen arvonmääritys on tarkastettu ulkopuolisella kiinteistöarvioinnin asiantuntijalla, joka on tarkastanut laskentamenetelmän sekä laskennassa käytetyt parametrit ja saadut arvot. Katsauskaudella tehdyt uudet vuokrasopimukset sekä investoinnit kiinteistöjen laatutason nostoon vaikuttivat Spondan kiinteistöomaisuuden käypään arvoon nostavasti. Myös markkinoiden tuottovaatimustason lasku kaikilla liiketoiminta-alueilla vaikutti Spondan kiinteistöomaisuuden arvoon positiivisesti. Vuokratasot säilyivät vakaina. Rahoituksen tunnusluvut 2006 2005 2004 2003* 2002* Korkokate 2,5 2,7 3,1 3,4 6,5 Korolliset nettovelat / Liikevoitto 19,3 9,4 8,5 9,3 3,6 Keskimääräinen laina-aika 1,7 3,2 3,7 2,6 3,3 Keskikorko, % 4,6 4,2 4,3 4,4 4,8 Korkoriskit Kiinteäkorkoiset, % 10 26 24 35 36 Suojaamaton, % 26 24 25 21 30 Johdannaiset, % 63 50 51 44 34 * Vuoden 2004 2006 IFRS:n mukaisesti, vuodet 2002 ja 2003 aikaisemman laskentakäytännön mukaisesti. Suurin ero johtuu sijoituskiinteistöjen tasearvosta; aikaisemman laskentakäytännön mukaisesti kiinteistöt kirjattiin hankintamenoon, jolloin kiinteistöjen myynnistä kirjautui tuloslaskelmaan huomattavia voittoja ja tappioita. Vuodesta 2004 kiinteistöt on kirjattu niiden käypään arvoon. VUOSIKERTOMUS 2006 35

Henkilöstö ja ympäristö Kauppakeskus Ruoholahti sijaitsee yhdellä Helsingin nopeimmin kehittyvistä alueista, jossa yhdistyvät keskeinen sijainti, korkea laatu ja kattavat palvelut. Spondan omistukset muodostavat suuren osan Ruoholahden toimitilakiinteistökannasta. 36 SPONDA

Osaava ja sitoutunut henkilöstö kehittää ammattitaitoaan ja työskentelee yhteisen menestyksen hyväksi. Spondalaiset edistävät taloudellista ympäristöhuoltoa asiakkaiden kanssa. Kulunut vuosi oli Spondan henkilöstölle voimakkaan panostuksen ja kehittymisen aikaa. Organisaatiomuutoksen kautta asiakaspalvelu sai entistä suuremman painoarvon ja asiakkuuspäälliköt keskittyvät täysipainoisesti toimitilamarkkinointiin ja asiakkaiden tilatarpeiden kartoittamiseen. Loppuvuonna 2006 Sponda osti Kapiteelin ja henkilöstön määrä nousi 225:een. Vuoden lopussa lukuun sisältyy Ovenian henkilöstö, 87 henkilöä, sekä Venäjän ja Baltian liiketoimintayksikön 4 henkilöä. Tämä merkitsee organisaatioiden sulautumista ja siitä seuraavia henkilöstöpoliittisia ratkaisuja. Sponda aloitti toimintojen ja henkilöstöjen integroinnin vuoden 2007 alussa. Spondan ja Kapiteelin integraatiohanke Sprintin tavoitteena on yhdistää yhtiöt siten, että uusi Sponda-konserni toimii yhtenä tehokkaana, operatiivisena organisaationa 31.3.2007 mennessä. Toisena tavoitteena on tunnistaa ja kerätä kehitysideat ja -ehdotukset, jotka priorisoidaan ja toteutetaan kehitystyönä Sprintin jälkeen. Innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito henkilöstöstrategian pohjana Spondan henkilöstöstrategian tavoitteina ovat parempi tulos ja korkeampi vuokrausaste, aktiivinen ja asiakaslähtöinen myynti, kustannustehokkaat ylläpidon ja hallinnon prosessit sekä työilmapiirin parantuminen. Spondan henkilöstöstrategian lähtökohtana ovat Spondan arvot: innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito, sekä yhtiön strategia. Tavoitteita tukevat henkilöstön osaamisen kehittäminen, rekrytointiprosessi ja sen olennaisena osana perehdytysohjelma, sekä henkilöstön jaksamiseen liittyvät toimenpiteet, johon liittyy myös työstä luopuminen joko eläkkeelle siirtymisen tai työpaikan vaihdoksen yhteydessä. Jokaisella spondalaisella on vastuu ammattitaitonsa päivittämisestä. Sponda tukee ja kannustaa henkilöstön kehittymistä ja jatkokouluttautumista. Koulutuspäiviä oli 4,8 henkilöä kohden ja koulutuskustannuksien osuus palkoista oli 3,6 %. Yksilöllisen kouluttautumisen lisäksi liiketoimintayksiköt panostavat eri osa-alueiden osaamistason kasvattamiseen. Osaava ja sitoutunut henkilöstö on innostunut kehittämään ammattitaitoaan ja työskentelemään yhtiön ja oman menestyksensä hyväksi. Sponda-konsernin palveluksessa vuoden 2006 lopussa oli yhteensä 225 henkilöä. Näihin lukuihin sisältyy Kapiteelin ja Ovenian henkilöstö. Henkilöstön keski-ikä on 45,3 vuotta ja keskimääräinen palvelusaika konsernissa 6 vuotta. Naisia työntekijöistä on 48 % ja miehiä 52 %. Noin kolmasosalla spondalaista (31,1 %) on akateeminen tutkinto ja ammattikorkeakoulututkinto 9,1 %:lla. Naisten ja miesten palkat samalla tasolla Motivoiva tulospalkkiojärjestelmä perustuu sekä yhtiön yhteisiin että kullekin asetettuihin henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Sel- VUOSIKERTOMUS 2006 37

HENKILÖSTÖN KOULUTUS, % Opistotasoinen vastaava tutkinto 60 % Akateeminen tutkinto 31 % Ammattikorkeakoulututkinto 9 % keät toimenkuvat sekä tietoisuus vastuista ja velvollisuuksista vaikuttavat työhyvinvointiin. Jokaisella spondalaisella on määritelty toimenkuva, joka käydään läpi säännöllisissä keskusteluissa esimiehen kanssa ja mahdollisuudet muutoksiin käsitellään. Tulos- ja kehityskeskusteluissa asetetaan myös tulospalkkiojärjestelmän edellyttämät tavoitteet. Spondan tasa-arvotavoitteena on naisten ja miesten välinen, yksiköiden, eri-ikäisten ja eri tehtävissä olevien sekä kokopäiväisten ja osa-aikaisten välinen tasa-arvo. Palkkakehitystä eri ammattiryhmissä seurataan vuosittain. Vuonna 2006 samaa työtä tekevien miesten ja naisten palkat olivat samalla tasolla. Sponda rekrytoi Uusia spondalaisia tuli konserniin rekrytointien kautta vuoden 2006 aikana yhteensä 18 henkilöä. Työsuhteensa Spondassa päättäneitä oli yhteensä 22. Henkilöstön vaihtuvuus oli 12,7 %. Toiminnan kasvaessa ja rekrytoinnin painoarvon lisääntyessä Sponda haluaa olla haluttu työnantaja ja helpottaa uusien henkilöiden nopeaa sisäänpääsyä. Spondan rekrytointiin liittyy olennaisena osana työtehtäviin perehdyttäminen. Elinkaariajattelu on vastuuta ympäristöstä Kiinteistösijoituksen merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen, jäte- huoltoon ja kiinteistöjen ympäristön laatuun. Spondan lisääntyneen kiinteistökehitystoiminnan myötä nousee keskeiseksi toiminnan lähtökohdaksi elinkaariajattelu. Lisäksi Spondalla on kiinteistösalkussaan useita arvokiinteistöjä, joita ylläpidetään rakennuksen historiaa kunnioittaen. Yhtiö ottaa sekä liiketoiminnassaan että päätöksenteossaan huomioon taloudelliset, sosiaaliset ja ympäristövastuut. Ympäristöasioiden keskittäminen alensi kustannuksia Vuoden 2005 lopulla Spondan ympäristöasiat keskitettiin Ylläpito-osastolle. Kiinteistöpäälliköt vastaavat ylläpito- ja alihankintapalveluista, kuten siivouspalveluista, vartioinnista, korjaus- ja huoltopalveluista ja jätehuollosta. Keskittämisen johdosta Sponda voi tarjota asiakkaalleen laadukkaampia palveluja ja luoda kustannustehokkuutta kehittämällä koko konsernin kattavia ratkaisuja. Vuoden 2006 lopussa Spondan ylläpitokustannukset olivat noin 8 % vuoden alussa tehtyä sisäistä arviointia alhaisemmat. City-Center säästää energiaa Sponda tutkii säännöllisesti yhdessä viranomaisten kanssa maaperää ja pohjavesiä, sekä tekee energiankulutustutkimuksia sekä kiinteistöjen kuntoarvioita. Rakennustoiminnassa Sponda käyttää ainoastaan materiaaleja, jotka Rakennustietosäätiö on luokitellut vähäpäästöisimpään M1-luokkaan. Rakennusmateriaalien päästöluokitus on osa Sisäilmayhdistys ry:n kehittämää laajem- Henkilöstön tunnusluvut 2006 Henkilöstö keskimäärin, lkm 63 Keski-ikä, vuotta 45,3 Vaihtuvuus, % 12,7 Työntekijöiden koulutuspäivät keskimäärin, pv/hlö 4,8 38 SPONDA

paa luokituskokonaisuutta, ja se kattaa mm. vaatimukset tavanomaisissa työ- ja asuintiloissa käytettäville materiaaleille hyvän sisäilman laadun kannalta. Spondalla on useita kiinteistökehityskohteita, joista suurin, City-Center, aloitettiin vuonna 2006 Helsingin ydinkeskustassa. Toinen merkittävä projekti, Vuosaaren sataman logistiikkakeskuksen, porttirakennuksen ja matkustajaterminaalin rakentaminen alkaa keväällä 2007. City-Centerin rakentaminen etenee vaiheittain. Koko kiinteistö liitetään kaukojäähdytykseen, joka vähentää jäähdytykseen tarvittavan energian määrää. Osa ilmanvaihtokoneistosta uusitaan ja lämmön talteenotto paranee. Julkisivun osittaisen uusimisen ansiosta lämmönhukka ja lämmitysenergian tarve pienenevät. Suunnitelmissa on varauduttu keskitettyyn jätteiden keräysjärjestelmään, missä eri jätetyypit eritellään tehokkaasti ja pakataan mahdollisimman tiiviisti. Jätteiden hallittu kokoaminen pienentää hajuhaittoja ja kuljetuskustannuksia. Projektin päättyessä, noin vuonna 2011, Helsingin keskustan huoltoliikenne toimii maanalaisessa tunnelissa, mikä osaltaan vähentää keskustan ympäristöpäästöjen määrää ja muita raskaasta liikenteestä aiheutuvia haittoja. Vuosaaren satamassa rakennustyöt alkavat ensin logistiikkakeskuksen osalta. Rakennustyössä kestävän kehityksen vaatimukset otetaan huomioon. Optimaaliset, elinkaaren mukaiset materiaalit eivät kuormita ympäristöä. Ylläpitokustannukset pyritään saaman mahdollisimman alhaisiksi ja itse käyttäjä pystyy vaikuttamaan omaan energian kulutukseensa. Sponda kierrättää ja hyödyntää Sponda solmi syksyllä 2006 yhteistyösopimuksen jätehuoltopalveluiden toimittamisesta. Sopimus sisältää perinteisten jätehuoltopalveluiden toimittamisen lisäksi kehityssuunnitelman, jonka avulla Spondan ympäristöhuoltotoimintoja kehitetään entistä ympäristöystävällisemmiksi sekä lyhyellä että pitkällä tähtäimellä. Solmitun yhteistyön tavoitteena on ohjata mahdollisimman suuri osa syntyvästä jätemäärästä kierrätykseen ja hyötykäyttöön lainsäädännön mukaisesti. Samalla valvotaan ympäristöhuollon taloudellisuutta, jonka seurauksena Sponda muun muassa luopui suurimmasta osasta jätepuristinkalustostaan ja vuokraa palvelut nyt ulkopuoliselta taholta. Ympäristöhuoltopalveluiden kehitystä seurataan säännöllisellä raportoinnilla kahdesti vuodessa. Toimintaa tehostettiin toiminnallisesti ja taloudellisesti välitavoitteiden asettamisella, jotka vuoden 2006 osalta saavutettiin. Jätehuoltokulut alenivat tällä toimintamallilla vuositasolla noin 30 %. Asiakas hallitsee ympäristön Sponda toimii aktiivisessa vuorovaikutuksessa asiakkaidensa kanssa ja edellyttää kumppaneiltaan ympäristöystävällistä toimintaa. Yhtiö pyrkii etsimään ja toteuttamaan yhdessä asiakkaan kanssa ympäristömyönteisiä ratkaisuja, kuten energian talteenottojärjestelmiä, kaukojäähdytysjärjestelmiä ja erilaisia ilmanvaihtojärjestelmiä. Sponda tarjoaa asiakkailleen ympäristön hallinnan työkaluja, esimerkiksi energian ja veden kulutuksen seurantaohjelman. Sponda seuraa aktiivisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä kiinteistöjen ympäristöasioihin, kuten sisäilman laatuun, valaistukseen, kiinteistöpalvelujen tuottamiseen ja työturvallisuuteen. Sponda kiinnittää huomiota kiinteistöpalvelujen tuottajien ympäristöasioiden hoitoon. Myös vuokrasopimusta solmittaessa Sponda edellyttää, että asiakkaan toimialaa ja toimintaa ohjaa eettinen vastuu. SÄHKÖN JA LÄMMÖN KULUTUS, MWh 160 140 120 100 80 60 40 20 0 VEDEN KULUTUS, m 3 200 180 160 140 120 2002 2003 2004 2005 2006 Lämpö Sähkö Ei sisällä Kapiteelin omistamia kiinteistöjä 2002 2003 2004 2005 2006 Ei sisällä Kapiteelin omistamia kiinteistöjä VUOSIKERTOMUS 2006 39

Corporate Governance Sponda Oyj:n hallitus Anssi Soila puheenjohtaja DI, ekonomi, synt. 1949 Puheenjohtaja vuodesta 1999 Kone Oyj, 1974 1999, viimeiset 5 vuotta toimitusjohtajana Aspocomp Group Oy, hallituksen jäsen Kemira Oyj, hallituksen puheenjohtaja Lindström Oy, hallituksen jäsen Outokumpu Technology Oyj, hallituksen jäsen Medone Oy, hallituksen puheenjohtaja Normet Group, hallituksen varapuheenjohtaja Å&R Carton AB, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 45 700 Anssi Soila Jarmo Väisänen Tuula Entelä Jarmo Väisänen varapuheenjohtaja Valtiotieteen lis., synt. 1951 Varapuheenjohtaja vuodesta 1996 Finanssineuvos Valtiovarainministeriö, Omistajaohjaus Valtion vakuusrahasto, apulaisjohtaja, 1993 1996 Teollistamisrahasto Oy, tutkimus- ja sijoituspäällikkö, 1982 1993 Edita Oyj, hallituksen varapuheenjohtaja Osakeomistus Spondassa: 550 Tuula Entelä jäsen Ekonomi, oik.kand., synt. 1955 Jäsen vuodesta 2005 SATO Oyj, toimialajohtaja, toimitusjohtajan varamies Helsingin Osuuskauppa Elanto, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 0 Maija-Liisa Friman jäsen DI, synt. 1952 Jäsen vuodesta 2001 Aspocomp Group Oyj:n toimitusjohtaja Vattenfall Oy, toimitusjohtaja 2000 2004 Metso Oyj, hallituksen jäsen Suomen Lääketieteen Säätiö, hallituksen jäsen Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, hallintoneuvosto Osakeomistus Spondassa: 759 Timo Korvenpää jäsen Ekonomi, MBA, synt. 1952 Jäsen vuodesta 2006 Nokia Networks Oy, talousjohtaja, 2000 2002 Nokia Oyj, rahoitusjohtaja 1995 2000 Catella Property Oy, hallituksen jäsen Evli Pankki Oyj, hallituksen jäsen Metsä Group Financial Services Oy, hallituksen jäsen Osakeomistus Spondassa: 0 Harri Pynnä jäsen OTK varatuomari, synt. 1956 Jäsen vuodesta 1999 Fortum Oyj, lakiasiainjohtaja Kauppa- ja teollisuusministeriö, teollisuusneuvos 1994 1998 Suomen Yhdyspankki Oy, lakimies ja pankinjohtaja 1982 1994 Osakeomistus Spondassa: 1 000 Sponda Oyj on Suomessa rekisteröity osakeyhtiö, ja yhtiö on listattu Helsingin Pörssiin. Sponda konsernin päätöksenteossa ja hallinnossa noudatetaan Suomen osakeyhtiölakia, julkisesti noteerattuja yhtiöitä koskevia muita säädöksiä sekä Sponda Oyj:n yhtiöjärjestystä. Lisäksi Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta ja Suomen listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmiä koskevaa Corporate Governance -suositusta sillä poikkeuksella, että hallituksen jäsenten nimittämisessä ja hallituksen palkkioiden ehdottamisessa yhtiökokousta avustaa osakkeenomistajien nimitysvaliokunta hallituksen nimitys- ja palkkiovaliokunnan sijaan. Suomen osakeyhtiölain ja Spondan yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön määräysvalta ja hallinto on jaettu yhtiökokouksessa edustettujen osakkeenomistajien, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Yhtiökokous Yhtiökokous on Spondan ylin päätöksentekoelin. Varsinainen yhtiökokous kokoontuu kerran vuodessa hallituksen määräämänä päivänä kuuden (6) kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä käsittelemään osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Näihin kuuluvat muun muassa tilinpäätöksen vahvistaminen, osinko, osakepääoman korottaminen ja alentaminen, omien osakkeiden hankinta, hallituksen valinta ja heidän palkkionsa määrittäminen sekä tilintarkastajien valinta ja tilintarkastuksesta maksettavan palkkion määrääminen. Sponda julkaisee yhtiökokouskutsun vähintään yhdessä hallituksen määräämässä, päivittäin ilmestyvässä valtakunnallisessa sanomalehdessä sekä yhtiön verkkosivuilla. Yhtiökokoukseen on oikeus osallistua osakkeenomistajalla, joka on ennen yhtiökokousta merkitty osakasluetteloon ja ilmoittautunut kokoukseen kokouskutsun mukaisesti. Ylimääräinen yhtiökokous kutsutaan tarvittaessa koolle, kun hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai milloin se lain mukaan muuten on pidettävä. Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta Yhtiökokouksen vuosittain asettama nimitysvaliokunta valmistelee hallituksen jäseniä ja hallituspalkkioita koskevat ehdotukset seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle. Nimitysvaliokuntaan valitaan kolmen (3) suurimman osakkeenomistajan edustajat ja hallituksen puheenjohtaja asiantuntijajäsenenä. Osakkeenomistajia edustavien jäsenten nimeämisoikeus on niillä osakkeenomistajille, joiden osuus yhtiön kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä on suurin yhtiökokousta edeltävän marraskuun 1. päivänä. Nimitysvaliokunnan koollekutsujana toimii 40 SPONDA

Maija-Liisa Friman Timo Korvenpää Harri Pynnä hallituksen puheenjohtaja ja valiokunta valitsee keskuudestaan puheenjohtajan. Nimitysvaliokunnan tulee antaa ehdotuksensa yhtiön hallitukselle viimeistään yhtiökokousta edeltävän helmikuun 1. päivänä. Sponda Oyj:n 29.3.2006 asettaman nimitysvaliokunnan osakkeenomistajat ja heidän edustajansa olivat: Suomen valtio/valtiovarainministeriö, 34,3 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Ilpo Nuutinen Valtion eläkerahasto, 0,6 % osakkeista ja äänistä, ei edustajaa Yleisradion eläkesäätiö, 0,4 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Harri Lemmetti. Nimitysvaliokunta antoi ehdotuksensa yhtiön hallitukselle määräpäivään 1.2.2007 mennessä. Hallitus Yhtiöjärjestyksen mukaan Sponda Oyj:llä on hallitus, johon kuuluu neljästä kuuteen (4 6) varsinaista jäsentä. Vuonna 2006 Spondan hallitus koostui kuudesta yhtiön ulkopuolisesta ja yhtiöstä riippumattomasta jäsenestä. Kuudesta jäsenestä viisi oli myös riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Spondan hallituksen jäsenet edustavat laajaa kokemusta teollisuudesta ja rahoituksesta. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet osakkeenomistajien nimitysvaliokunnan ehdotuksesta, ja heidät nimitetään seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Vuoden 2006 varsinaisessa yhtiökokouksessa valittiin hallitukseen seuraavat henkilöt: Tuula Entelä (s. 1955), Maija-Liisa Friman (s. 1952), Timo Korvenpää (s. 1952), Harri Pynnä (s. 1956), Anssi Soila (s. 1949) ja Jarmo Väisänen (s. 1951). Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet 31.12.2006: Osakkeet, kpl Muutos Tuula Entelä - - Maija-Liisa Friman 759 - Timo Korvenpää - - Harri Pynnä 1 000 - Anssi Soila 45 700 - Jarmo Väisänen 550 - Hallitus kokoontuu vähintään 10 kertaa vuodessa ja lisäksi pidetään tarvittaessa puhelinkokouksia. Vuonna 2006 hallituksen kokouksia oli yhteensä 22 ja keskimääräinen osanottoprosentti oli 90 %. Spondan hallitus arvioi omaa toimintaansa ja työskentelytapojaan säännöllisesti kerran vuodessa. Spondan toiminnan laatu ja laajuus huomioon ottaen erillisten pysyvien valiokuntien asettamista ei ole katsottu tarpeelliseksi. Tarvittaessa hallitus valitsee keskuudestaan työryhmän valmistelemaan päätöksiä. Työryhmät raportoivat hallitukselle, ja päätökset tehdään hallituksen kokouksissa. Toimitusjohtaja ja talous- ja rahoitusjohtaja osallistuvat hallituksen kokouksiin säännöllisesti. Muut johtoryhmän jäsenet osallistuvat kokouksiin tarvittaessa tai hallituksen kutsusta. Hallituksen tehtävät Spondan hallitus on laatinut toimintaansa varten työjärjestyksen, jossa määritellään hallituksen, sen puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan tehtävät. Työjärjestyksen mukaisesti hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus ohjaa ja valvoo yhtiön toimivaa johtoa, hyväksyy yhtiön strategiset tavoitteet ja riskien hallinnan periaatteet sekä varmistaa johtamisjärjestelmän toimivuuden. Lisäksi hallitus hyväksyy budjetin ja päättää merkittävistä yksittäisistä investoinneista. Hallitus nimittää yhtiölle toimitusjohtajan ja valitsee toimitusjohtajan esityksestä johtoryhmän jäsenet. Hallitus päättää toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten palkoista ja palkkioista sekä palvelussuhteen ehdoista. Hallitus päättää myös henkilöstön kannustinjärjestelmistä. Hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on enemmän kuin puolet sen jäsenistä. VUOSIKERTOMUS 2006 41

Sponda Oyj:n johtoryhmä Kari Inkinen toimitusjohtaja DI. synt. 1957 Kapiteeli Oy, toimitusjohtaja 1999 2005 YIT-Yhtymä Oy, 1985 1998 YIT-Yhtymä Oy Asuntotuotanto, johtaja, 1995 1998 YIT-Yhtymä Oy, Aluejohtaja, 1992 1995 Kruunuasunnot Oy, hallituksen jäsen Rake Oy, hallituksen jäsen Rakli, hallituksen puheenjohtaja 2003 2005 Osakeomistus Spondassa: 7 500 Erik Hjelt johtaja, lakiasiat ja treasury Oik.tiet. lis., EMBA, synt. 1961 Johtaja, lakiasiat ja treasury Kapiteeli Oyj, rahoitus- ja lakiasiainjohtaja 1999 2005 Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal Oyj, vastaava lakimies 1997 1999 Suomen Säästöpankki-SSP, pankinjohtaja 1993 Osakeomistus Spondassa: 0 Ossi Hynynen liiketoimintajohtaja DI, synt. 1955 Liiketoimintajohtaja, Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Kapiteeli Oyj, toimitusjohtaja, 2005 Kapiteeli Oyj Toimitilat, johtaja, 2003 2006 Kapiteeli Oyj, Kehitysjohtaja, 1999 2002 ProPaulig Oy, Markkinointijohtaja, 1993 1999 Haka Oy, rakennuspäällikkö, 1988 1993 Ovenia Oy, hallituksen puheenjohtaja 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Kari Koivu liiketoimintajohtaja DI, synt. 1966 Liiketoimintajohtaja, Kiinteistörahastot Kapiteeli Oyj, johtaja, Myyntikiinteistöt 2003 2006 Solid Information Technology, markkinointijohtaja 2000 2003 Hewlett-Packard Europe, liiketoiminnan kehityspäällikkö 1997 2000 Ovenia Oyj, hallituksen jäsen 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Joni Mikkola liiketoimintajohtaja DI, synt. 1965 Liiketoimintajohtaja, Kiinteistökehitys NCC Finland Oy, markkinointijohtaja 2001 2002 SRV Viitoset Oy, projektipäällikkö 1999 2001 NCC Finland Oy, projektipäällikkö 1997 1999 Osakeomistus Spondassa: 32 Sirpa Sara-aho liiketoimintajohtaja synt. 1963 Liiketoimintajohtaja, Venäjä ja Baltia Sponda Oyj, aluepäällikkö, Venäjä ja Baltia 2006 Nordea Pankki Suomi Oyj, johtaja, 1985 2005 Osakeomistus Spondassa: 0 Pasi Viitaniemi liiketoimintajohtaja Rakennusinsinööri, synt. 1968 Liiketoimintajohtaja, Logistiikkakiinteistöt Sponda Oyj, Hankinta- ja rakennuttamispäällikkö 2004 2006 Sponda Oyj, Kiinteistöpäällikkö 2001 2004 Sponda Oyj, Paikallisvalvoja 1999 2001 Osakeomistus Spondassa: 0 Robert Öhman talous- ja rahoitusjohtaja KTM, synt. 1959 Talous- ja rahoitusjohtaja Vattenfall AB, financial controller, Business Group Nordic, 2005 2006 Vattenfall Oy, talousjohtaja, 1996 2006 Waste Management Finland Oy, talousjohtaja, 1992 1996 Reuters Gesellschaft GmbH, talous- ja hallintopäällikkö, 1990 1992 Reuters Suomi Oy Ab, talous- ja hallintopäällikkö, 1985 1990 Osakeomistus Spondassa: 0 Kari Inkinen Erik Hjelt Hallituksen palkkiot Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Vuonna 2006 Spondan hallituksen jäsenille maksettiin palkkiota yhteensä 212 870 euroa. Hallituksella ei ole muita palkkiojärjestelmiä. Hallituksen palkkiot 2006, e/kk Puheenjohtaja 3 520 Varapuheenjohtaja 2 100 Jäsen 1 840 Lisäksi hallituksen jäsenille maksetaan kustakin hallituksen kokouksesta 500 euron kokouspalkkio. Ossi Hynynen Toimitusjohtaja Spondan hallitus nimittää yhtiön toimitusjohtajan, joka johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Toimitusjohtaja huolehtii yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Toimitusjohtajan tukena yhtiön johtamisessa on yhtiön johtoryhmä, jonka puheenjohtajana hän toimii. Spondan toimitusjohtaja on vuodesta 2005 lähtien ollut Kari Inkinen. Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdot on määritelty hallituksen hyväksymässä kirjallisessa toimitusjohtajasopimuksessa. Toimisopimuksen mukaisesti toimitusjohtajalla on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Yhtiön irtisanoessa toimisopimuksen toimitusjohtaja on oikeutettu kahdentoista (12) kuukauden palkkaa vastaavaan korvaukseen. Toimitusjohtajan eläkeikä on 63 vuotta, ja eläke määräytyy työeläkelain mukaisesti. Toimitusjohtajalla on kokonaispalkka, ja sen lisäksi hän osallistuu johdon pitkäaikaiseen osakepohjaiseen sitouttamisjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollisella palkkiolla, joka perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoitetun pääoman tuottoon, tulee ostaa Spondan osakkeita. Osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa osakkeita kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Vuonna 2006 toimitusjohtajalle maksetut palkat ja palkkiot olivat 310 965,42 euroa. Toimitusjohtaja käytti oikeuttaan ostaa 200 kpl vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan C-sarjaa 1 668,15 euron kappalehintaan huhtikuussa 2006. Johtoryhmä Konsernin johtoryhmä valmistelee liiketoimintastrategian ja budjetin sekä seuraa toiminnan tulosta. Johtoryhmä käsittelee myös konsernin kannalta keskeiset investoinnit, divestoinnit, toimintaohjeet ja raportoinnin. 42 SPONDA

Kari Koivu Joni Mikkola Sirpa Sara-aho Pasi Viitaniemi Robert Öhman Johtoryhmän muodostivat vuonna 2006 toimitusjohtajan lisäksi talous- ja rahoitusjohtaja ja liiketoimintajohtajat, yhteensä kuusi henkilöä. Johtoryhmän jäsenet osallistuvat johdon pitkäaikaiseen osakepohjaiseen sitouttamisjärjestelmään, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollisella palkkiolla, joka perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan ja sijoitetun pääoman tuottoon, tulee ostaa Spondan osakkeita. Osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa osakkeita kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Johtoryhmän jäsenten omistamat Spondan osakkeet 31.12.2006 olivat: Osakkeet, kpl Muutos Kari Inkinen 7 500 +7 500 Erik Hjelt - - Ossi Hynynen - - Kari Koivu - - Joni Mikkola 32 - Sirpa Sara-aho - - Pasi Viitaniemi - - Robert Öhman - - Ulkoinen ja sisäinen tarkastus Yhtiöllä on kaksi varsinaista tilintarkastajaa: KHT-yhteisö ja vastuullinen, Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastaja. Tilintarkastajien tehtävänä on tarkastaa yhtiön ja konsernin tilinpäätös, kirjanpito ja hallinto sekä antaa suoritetusta tarkastuksesta kertomus yhtiökokoukselle. Tarkastuksen tavoitteena on varmistua siitä, että yhtiön tilinpäätös antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot toiminnan tuloksesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta. Tavoitteena on lisäksi varmistua, että hallinto, varainhoito ja kirjanpito on järjestetty ja hoidettu lainsäädännön edellyttämällä tavalla. Hallitus tapaa tilintarkastajan vähintään kerran vuodessa. Sponda Oyj:n vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajiksi KHTtilintarkastaja Sixten Nymanin ja KHTyhteisö KPMG Oy Ab:n päävastuullisena tilin tarkastajana KHT Raija-Leena Hankosen sekä varatilintarkastajaksi KHT Riitta Pyykön seuraavan varsinaisen yhtiö ko kouksen loppuun asti. Vuonna 2006 Sponda maksoi tilintarkastajille tilintarkastuspalkkioina 109 124,42 euroa. Sponda osti muita asiantuntijapalveluita tilintarkastusyhteisöltä yhteensä 178 239,04 eurolla. Spondan toiminnan tehokkuutta, tuloksellisuutta ja riskien hallinnan järjestämistä tarkastetaan sisäisesti. Sisäistä tar kastusta suorittaa toimeksiannosta ulkopuolinen asiantuntija, joka valitaan kuhunkin toimeksiantoon sen vaatiman asiantuntemuksen perusteella. Sisäinen tarkastus raportoi toimitusjohtajalle. Sisäpiiri Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta, jonka mukaan sisäpiiriläisen on suositeltavaa ajoittaa yhtiön arvopapereiden kaupankäynti niihin hetkiin, jolloin markkinoilla on mahdollisimman täydellinen tieto osakkeen arvoon vaikuttavista seikoista. Tällä perusteella Spondan sisäpiiriläisten kaupankäyntirajoitus alkaa 21 vuorokautta ennen yhtiön osavuosikatsaus- tai tilinpäätöstiedotteen julkistamista. Yhtiön ilmoitusvelvollisia julkisia sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenet sekä tilintarkastajat. Lisäksi yhtiössä ylläpidetään sekä yritys- että hankekohtaista sisäpiirirekisteriä, joihin merkitään tehtävänsä tai asemansa vuoksi sisäpiirintietoa saavat henkilöt. Suomen Arvopaperikeskus Oy:n sisäpiirirekisterissä ovat nähtävissä sisäpiiriläisten omistustiedot, ja julkinen sisäpiirirekisteri on nähtävissä myös yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi. Riskienhallinta Spondassa riskienhallinta on osa yhtiön jokapäiväistä valvonta- ja seurantajärjestelmää VUOSIKERTOMUS 2006 43

sekä ennakoivaa uhkien ja mahdollisuuksien analysointia. Riskienhallinnan tavoitteena on estää yhtiötä uhkaavien riskien toteutuminen, minimoida toteutuneiden riskitekijöiden aiheuttamat taloudelliset ja muut vahingot, turvata toiminnan jatkuvuus sekä auttaa yhtiötä hyödyntämään liiketoiminnan ja markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet altistamatta yhtiötä liian suurille ja epätarkoituksenmukaisille riskeille. Riskejä ottamalla ja niiden mahdollisesti aiheuttamia menetyksiä ennalta analysoimalla ja tehokkaasti hallitsemalla toteutetaan yhtiön strategiaa sekä liiketoiminnallisia tavoitteita. Tavoitteena on määritellä riskinoton rajat niin, että hallitulla riskinotolla on mahdollista toteuttaa yhtiön liiketoimintastrategiaa kaikilta osin tehokkaasti. Sponda omistaa kiinteistöjä Suomessa. Yhtiön strateginen tavoite on hakea kasvua ja kannattavuutta muun muassa laajentamalla kiinteistökehitys- ja investointitoimintaa Venäjälle ja Baltian maihin. Spondan liiketoiminnassa merkittävimmät riskit liittyvät asiakkaisiin ja vuokrausmarkkinoihin, investointeihin, kuluihin ja rahoitukseen. Toimitilojen kysyntä on seuraus kunkin markkina-alueen talouden tilasta. Toimistokysyntä kasvaa, mikäli yritykset lisäävät toimistohenkilöstöä ja uusia yrityksiä syntyy, liiketila-asiakkaiden menestys on riippuvainen alueen asukkaiden ostovoimasta. Asiakasriskiä hallitaan sekä hajauttamalla asiakaskanta että sopimusten pituus. Tärkeä osa asiakasriskien hallintaa on asiakkaiden liiketoiminnan tunteminen ja asiakastietojen seuranta. Spondalla oli vuoden 2006 lopussa 2 063 asiakasta ja 3 055 erillistä vuokrasopimusta. Vuokria korotetaan kahdesti vuodessa joko elinkustannusindeksin muutokseen tai vuokrasopimuksessa sovittuun korotusprosenttiin perustuen. Vuokrasopimukseen on liitetty riskiin suhteutettu vuokravakuus. Spondan asiakkaat edustavat laajasti eri toimialoja, joista kolme suurinta ovat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) ja pankki ja sijoitus (11 %). Kiinteistöjen hoito- ja korjauskulujen ja etenkin rakennuskustannusten nousu vaikuttaa kustannusten kokonaismäärään ja suurissa projekteissa investointien tuottoon. Kiinteistövero on yksi Spondan suurimpia kulueriä. Riski vuokralaista varten tehdystä investoinnista jää vuokralaisen konkurssin yhteydessä Spondalle. Vuonna 2006 poistamattomien vuokralaisparannusten arvo Spondan taseessa oli 18 052 934,15 euroa. Riski toteutuu vuokralaisen konkurssin yhteydessä täysimääräisenä vain, mikäli kiinteistön tai tilan käyttötarkoitus muuttuu uudelleen vuokrattaessa. Spondan kaikki kiinteistöt ovat täysarvovakuutettuja. Riskienhallinta on organisoitu taloushallintoon. Painopiste vuonna 2006 oli investointien valmistelussa, niihin liittyvien riskien tunnistamisessa ja investointihankkeiden seurannassa. Spondan rahoitusriskit ja niiden hallinta on kuvattu yhtiön verkkosivuilla ja tämän vuosikertomuksen sivulla 34. Kiinteistöjen käypä arvo Spondan sijoituskiinteistöt on kirjattu taseeseen niiden käyvästä arvosta, ja realisoitumatonkin arvon muutos kirjataan raportointikausittain tuloslaskelmaan. Sponda laskee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon osavuosikatsausten ja tilinpäätöksen yhteydessä. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2,46 miljardia euroa (1,26 mrd. euroa). Käyvän arvon määräytymisessä tärkeitä laskentaparametreja ja -arvoja ovat voimassaolevien vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto, vapaiden tilojen osalta markkinavuokra, kiinteistön vuokrausaste ja markkinoiden käyttämä tuottovaatimus. Näiden parametrien muuttuessa muuttuvat myös kiinteistöjen käyvät arvot. 44 SPONDA

Tilinpäätös 2006 Sisällysluettelo 46 Hallituksen toimintakertomus 54 Osakkeet ja osakkeenomistajat 56 Konsernin tuloslaskelma (IFRS) 57 Konsernitase (IFRS) 58 Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) 62 Konsernin oman pääoman muutokset 63 Konsernin tunnusluvut 64 Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet 70 Tunnuslukujen laskentakaavat 71 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 92 Emoyhtiön tuloslaskelma (FAS) 93 Emoyhtiön tase (FAS) 94 Emoyhtiön rahavirtalaskelma (FAS) 96 Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet 97 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 103 Voitonjako ja tilintarkastus Toimistotalo Helsingin ydinkeskustassa Korkeavuorenkatu 45:ssä. VUOSIKERTOMUS 2006 45