ARKKITEHTITOIMISTO KEIJO TOLPPA L I I T E 1 Savonniemenkatu 3B1 57100 Savonlinna Puh.(015) 532 203, Fax.(015) 532 098 arkkitehtitoimisto.tolppa@spynet.fi OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA ORAVIN JOUTENVEDEN OSAYLEISKAAVAN MUUTOS Savonlinnan kaupunki Maankäyttö- ja rakennuslain 63 :n mukaan tulee kaavoitustyöhön sisällyttää kaavan laajuuteen ja sisältöön nähden tarpeellinen suunnitelma osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista. Savonlinnan kaupungin Ahvensalmen kylään, osalle tilasta Rauantaipale Rn:o 2:27, on tarkoitus laatia osayleiskaavan tarkistus. Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa 18.1.2012
Osallistumis- ja arviointisuunnitelman sisältö ja tarkoitus 2 Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) asetuksineen (MRA) astui voimaan 1.1.2000. Lain yhtenä uudistuksena on aiempaa laajempi tiedottaminen kaavoituksen vaiheista sekä vuorovaikutuksen lisääminen kaavoittajan ja osallisten välillä. Lain mukaan kaavahankkeista tulee tiedottaa jo suunnittelun käynnistyessä, jolloin asetetaan nähtäville myös hanketta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma. MRL:n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma sisältää tiedot kaavahankkeen kohteesta ja keskeisestä sisällöstä, tavoitteista sekä vaikutuksista ja niiden arvioinnista. Siinä kerrotaan myös ketä hanke koskee (osalliset), miten ja milloin suunnitteluun voi osallistua ja vaikuttaa, miten siitä tiedotetaan suunnittelun edetessä, mistä saa lisätietoja ja kuka kaavaa valmistelee. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitetään kaavoituksen edetessä. Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Savonlinnan kaupungin Ahvensalmen kylässä. Suunnittelualue käsittää osan Risto Sallisen omistaman tilan, Rno: 2:27 Rauantaipale, rannoista. Alue kuuluu Oravin-Joutenveden osayleiskaavaan. Kaavoitustilanne Lähes kaikilla Savonlinnan ranta- ja haja-asutusalueilla on voimassa oikeusvaikutteinen osayleiskaava. Vahvistettu, oikeusvaikutteinen yleiskaava on vuoden 2005 alussa voimassa noin 133.000 hehtaarin alueella. Savonlinnan haja-asutusalueella on voimassa seuraavat osayleiskaavat: Kaava hyväksymis- vahvistamispvm. pvm. Pihlajaveden oyk 10.7.1989 21.6.1990 ympäristöministeriö Oravin-Joutenveden oyk 31.8.1998 17.12.2001 Etelä-Savon ymp.keskus Pihlajalahden oyk 17.6.1996 18.6.2004 ympäristöministeriö Kiviapajan seudun oyk 17.6.1996 18.6.2004 ympäristöministeriö Moinsalmen oyk 17.6.1996 18.6.2004 ympäristöministeriö Haapaveden-Haukiveden oyk 1.12.2001 (1.6.2004 Kuopion hallinto-oikeus hylkäsi kaavasta jätetyn valituksen) Nyt käsillä olevan rantaosayleiskaavan tarkistus tapahtuu Suunnittelualue -kohdassa mainitun maanomistajan tilalla. Kolme rantarakennuspaikkaa siirretään ja yksi poistetaan ja siirretään ei omarantaiseksi AO-tontiksi. Osayleiskaavojen ohella loma-asumista ja rantarakentamista suunnitellaan rantaasemakaavoilla (ent. rantakaava). Ranta-asemakaava -alueella osayleiskaava ei ole voimassa. Ranta-asemakaavoja ei sijoitu nyt osayleiskaavoituksen piirin tuleville alueille.
Maakuntakaava on voimassa koko Savonlinnan alueella. 3 Ote maakuntakaavasta Etelä-Savon maakuntakaava on hyväksytty 29.5.2009. Kaavassa on esitetty alueen maakunnallisesti tai valtakunnallisesti merkittävä kohteet ja verkostot. Maakuntakaava ohjaa yleiskaavaa ja sen merkinnät tulee huomioida yleiskaavaa laadittaessa. Maakuntakaavassa alueesta ei ole merkintää. Ote voimassa olevasta Oravin Joutenveden osayleiskaavasta. Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on astunut voimaan 1.1.2011.
4 Kaavan tarkoitus ja suunnittelun lähtökohdat Kaavan tarkoitus on poistaa neljä RA tonttia. Kolme RA tonttia (kortteli RA-5) siirretään toiseen kortteliin (RA-4), M alueelle ja siirtyvien tonttien alue muuttuu M alueeksi. Yksi RA tontti (Peltoniemi) poistetaan ja alue muuttuu M alueeksi. Tontti siirretään Peltoniemen koillispuolelle ei omarantaiseksi AO tontiksi. Ensimmäinen haja-asutusalueen ranta-alueita käsittänyt osayleiskaava vahvistettiin Pihlajavedelle 1990. Haukiveden-Haapaveden osayleiskaavaa lukuun ottamatta myös muun haja-asutusalueen suunnittelu on tapahtunut jo yli vuosikymmen sitten. Savonlinnan kaupungin pinta-alasta lähes 40 % sisältyy Natura 2000 luonnonsuojelualueverkostoon. Osa kaavoituksen piiriin tulevista alueista sijoittuu Naturaalueiden läheisyyteen. Suunnittelussa tullaan ottamaan niin Natura 2000 verkostoon kuuluvat alueet kuin myös muut suojeluarvoa omaavat alueet huomioon. Kaavan sisältö Osayleiskaava laaditaan numeerisessa muodossa. Kaavaan kuuluvat myös kaavamerkinnät ja määräykset sekä selostus, jossa esitetään lähtötietojen lisäksi kaavan tavoitteet ja mitoitus sekä esitettävien kaavaratkaisujen perusteiden ja vaikutusten arvioimiseksi tarpeelliset tiedot. Osayleiskaavalla osoitetaan alueen keskeisten maankäyttömuotojen ja toimintojen järjestelyt ja niiden yhteensovittaminen. Kaavalla osoitetaan myös virkistys- ja suojelualueet ja kohteet ja muut rakentamista ja maankäyttöä ohjaavat seikat. Suunnittelun tavoitteet Tavoitteet Nyt käsillä olevaan kaavatyöhön soveltuvat aikaisempien osayleiskaavojen tavoitteet: - sovitetaan yhteen eri maankäyttömuodot: - loma-asutus - ympärivuotinen asutus - elinkeinot - yleinen virkistys - suojelu - turvataan suojeluarvojen ja kohteiden säilyminen - turvataan virkistys- ja muiden yleiseen käyttöön tarvittavien alueiden säilyminen - varmistetaan maanomistajille tasapuoliset rakentamismahdollisuudet - osoitetaan maanomistajakohtaisesti rakennuspaikkojen lukumäärä ja niiden likimääräinen sijainti - rakentamista keskitetään maanomistajakohtaisesti yhtenäisten vapaiden rantaosuuksien saavuttamiseksi erityisesti maiseman ja luonnonympäristön kannalta keskeisille alueille.
Osayleiskaavatyön keskeisiä tavoitteita on myös turvata kaava-alueella mahdollisesti sijaitsevien luonnonsuojelun kannalta arvokkaiden luontotyyppien ja luonnonvaraiselle eläimistölle ja kasvistolle tärkeiden luonnon ominaispiirteiden säilyttämistä. Myös rakennetun ympäristön suojelun kannalta arvokkaiden kohteiden ja alueiden säilyminen turvataan. Tärkeänä tavoitteena on myös turvata ja kehittää kaavaalueella virkistys- ja retkeilykäytössä olevia alueita ja kohteita. Tavoitteet laaditaan kaavatyön alkuvaiheessa ja tavoitteita täydennetään ja tarkennetaan työn edetessä. Osayleiskaavaa laaditaan oikeusvaikutteisena osayleiskaavana. 5 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Osayleiskaavatyössä otetaan huomioon myös valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Valtakunnalliset suojeluohjelmat ja inventoinnit Osayleiskaavatyössä tulee ottaa huomioon valtakunnalliset suojeluohjelmat sekä viranomaisten laatimat valtakunnalliset inventoinnit. Kaava-alueen sijoittuminen valtakunnallisten suojeluohjelmien alueille selvitetään, myös kuten myös viranomaisten laatimien valtakunnallisten inventointien alueille. Valtakunnallisia inventointeja ovat mm. Valtakunnallisesti arvokkaat maisemaalueet (Ympäristöministeriö, ympäristönsuojeluosasto, mietintö 66/1992), Valtakunnallisesti arvokkaat kulttuurihistorialliset ympäristöt (Museo-virasto, rakennushistorianosasto, julkaisu 16, 1993) ja Valtakunnallisesti merkittävät esihistorialliset suojelukokonaisuudet (Sisäasiainministeriö, kaavoitus- ja rakennusosasto, tiedotuksia 3/1983) Laadittavat vaihtoehdot Koska kysymyksessä on pääasiassa alueella sijaitsevien luonnonsuojelun kannalta arvokkaiden luontotyyppien, eläimistön ja alueiden turvaaminen ja rantarakentamisen ohjaaminen ja rakennuspaikkojen lukumäärän ja sijainnin osittaminen, ei varsinaisia kaavavaihtoehtoja laadita. Kaavatyön aikana kuitenkin tutkitaan eri vaihtoehtoja loma-asutuksen ja mahdollisen vakituisen asutuksen sijoittumiselle. Vaikutusalue Kaavassa osoitettavien muutosalueiden (mm. uudet rakennuspaikat) toteuttamisen vaikutukset tutkitaan kaavatyön yhteydessä, jolloin myös vaikutusten alueellinen laajuus tarkentuu. Myös kaavaratkaisujen vaikutukset läheisyydessä oleviin Natura 2000- verkostoon kuuluviin alueisiin selvitetään.
6 Selvitettävät vaikutukset ja niiden arviointi Kaavatyön yhteydessä selvitetään ja arvioidaan kaavaratkaisujen vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 :n mukaan kaavaa laadittaessa on vaikutukset selvitettävä siinä laajuudessa, että voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset: 1. ihmisen elinoloihin ja elinympäristöön. 2. maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon 3. kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin 4. alue- ja yhdyskuntarakenteeseen 5. maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Yleiskaavoissa keskeisiä ovat vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, luontoon, maisemaan ja teknisen huollon järjestämiseen. Tässä kaavatyössä arvioinnin pääpaino on uusien rakentamisalueiden vaikutuksilla luonnonympäristöön (erityisesti suojelualueet, uhanalaiset lajit ja maisema). Myös kaavaratkaisujen vaikutukset läheisyydessä oleviin Natura- 2000 verkostoon kuuluviin alueisiin selvitetään. Vuorovaikutus ja osalliset Osalliset Maanomistajat ja muut, joiden asumiseen työntekoon tai muihin oloihin osayleiskaava voi vaikuttaa. - alueen vakituiset asukkaat - alueen maanomistajat - alueen loma-asukkaat Osallistumistapa Mielipiteet valmisteluaineistosta Muistutukset kaavaluonnoksesta Muistutukset kaavaehdotuksesta Viranomaiset joiden toimialaa suunnit- Viranomaisneuvottelut telussa käsitellään Lausunnot kaavaluonnoksesta - Etelä-Savon maakuntaliitto Lausunnot kaavaehdotuksesta - Etelä-Savon ympäristökeskus/ ympäristövastuualue - metsähallitus Kaupungin hallintokunnat ja vastaavat joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään - rakennusvalvonta - ympäristösuojelulautakunta Lausunnot kaavaluonnoksesta Lausunnot kaavaehdotuksesta Yhteisöt: Mielipiteet valmisteluaineistosta - yhteisöt ja järjestöt, jotka toimivat Muistutukset kaavaluonnoksesta kaava-alueella tai joiden toimialaa Muistutukset kaavaehdotuksesta suunnittelussa käsitellään
7 Osallisille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti mielipiteensä asiasta. Osallisten listaa täydennetään tarvittaessa. Tiedottaminen Keskeisistä kaavatyön vaiheista, kaavoituksen vireille tulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävänäolosta, kaavaluonnoksen nähtävänäolosta, kaavaehdotuksen nähtävänäolosta, tiedotetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan, myös sanomalehti Itä-Savossa. Kaavoituksen vaiheista tullaan tiedottamaan ja kaavatyön etenemistä voi seurata kaupungin kotisivuilla (www.savonlinna.fi) tekniset palvelut/kaavoitussivustossa. Mielipiteet tulee esittää kirjallisesti kaavan laatijalle (arkkitehtitoimisto.tolppa@spynet.fi) Kaavoituksen etenemisestä tiedotetaan myös vuosittain laadittavassa kaupungin kaavoitusohjelmassa ja kaavoituskatsauksessa. Niiden alueiden osalta, joilla kaava laaditaan MRL 72 1 ja 2 mom. tarkoitetulla tavalla (rakentaminen suoraan yleiskaavan nojalla) ohjaamaan rakentamista, maanomistajille ja haltijoille ilmoitetaan kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta myös kirjallisesti MRA 19 ). Ilmoitusta ei lähetetä, jos asianomainen on hyväksynyt (esim. poikkeamispäätöksen yhteydessä) ehdotuksen. Vuosittaisissa kaavoituskatsauksissa ja kaupungin kotisivuilla tiedotetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman tarkennuksista ja mahdollisista muutoksista. Muistutuksen tehneelle lähetetään kaavoittaja perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen, mikäli hän on sitä kirjallisesti pyytänyt ja samalla ilmoittanut ositteensa. (MRL 65 ) Tietoa kaavan hyväksymispäätöksestä lähetetään muistuttajille ja kaupunkilaisille, jotka ovat sitä kaavan nähtävillä ollessa kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. (MRL 67 ja MRA 94 ) Viranomaisyhteistyö Kaavoituksen lähtökohdista ja tavoitteista, erityisesti valtakunnallisten, seudullisten ja muiden keskeisten tavoitteiden selvittämiseksi järjestetään tarvittaessa viranomaisneuvottelu kaavoituksen alkuvaiheessa. Tarvittaessa järjestetään toinen viranomaisneuvottelu, kun kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä ja sitä koskevat mielipiteet ja lausunnot on saatu. Neuvotteluihin kutsutaan ne viranomaistahot, joiden toimialaa asia saattaa koskea. Muutoin kaavaa valmistellaan yhteistyössä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään.
Kaavaluonnoksesta ja kaavaehdotuksesta pyydetään Etelä-Savon ympäristökeskuksen (ELY), ympäristövastuualue ja Etelä-Savon maakuntaliiton ja muiden tarvittavien keskeisten viranomaisten lausunto. 8 Suunnittelu- ja päätöksentekovaiheet sekä osallistumismenettely Tekninen lautakunta ohjaa osayleiskaavan muutoksen laatimista. Osalliset voivat ottaa osaa kaavan valmisteluun ja vaikutusten arviointiin kaava-asiakirjojen ollessa nähtävillä kaupungin kotisivuilla (www.savonlinna.fi) tekniset palvelut/kaavoitus sivustolla. Palaute annetaan kirjallisesti kaavoittajalle. Seuraavassa on esitetty kaavaprosessin vaiheet ja osallistumismenettely: Kaavoituksen aloittaminen Kaupungin hallitus hyväksyy kaavoitusohjelmaan kaavamuutoksen ja ilmoittaa kaavoituksen vireilletulosta. Kaavoituksen vireilletulon johdosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman asettamisesta nähtäväksi julkaistaan kuulutus kaupungin ilmoitustaululla ja sanomalehti Itä-Savossa. Vireille tulosta tiedotetaan myös kaupungin kotisivuilla (www.savonlinna.fi) tekniset palvelut/kaavoitus, jossa julkaistaan myös osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Osallisilla on mahdollisuus lausua mielipiteensä hankkeesta sekä arvioida osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyyttä. Mikäli suunnitelma on puutteellinen, osallisilla on mahdollisuus esittää Etelä-Savon ympäristökeskukselle neuvottelun käynnistämistä osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä. Mahdolliset muutos- ja neuvottelutarpeet tulee esittää ennen kuin kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta voi antaa palautetta myös suoraan kaavoittajalle, arkkitehtitoimisto.tolppa@spynet.fi Ensimmäinen viranomaisneuvottelu Tarvittaessa järjestetään neuvottelu Etelä-Savon ympäristökeskuksen (ELY). ympäristövastuualue ja muiden keskeisten viranomaisten kanssa suunnittelua koskevista valtakunnallisista, seudullisista ja muista keskeisistä tavoitteista. (MRL 66, MRA 18 ) Vuorovaikutus kaavaa valmisteltaessa (kaavaluonnos) Varsinainen kaavasuunnittelu etenee siten, että kaava-aluetta koskeva perusselvitysaineisto kootaan ja osayleiskaavan muutoksen tavoitteet laaditaan. Tämän jälkeen valmistellaan osayleiskaavan muutoksen luonnos.
9 Perusselvitysaineisto, tavoitteet ja osayleiskaavan muutoksen luonnos käsitellään teknisessä lautakunnassa. Kaavaluonnos asetetaan nähtäville 30 vrk ajaksi, jolloin osallisilla ja muilla kunnan jäsenillä on mahdollisuus tutustua aineistoon ja ilmaista kirjallisesti mielipiteensä hankkeesta kaavoittajalle, arkkitehtitoimisto.tolppa@spynet.fi Nähtävillä asettamisesta ja oikeudesta muistutuksen tekemiseen ilmoitetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan ja myös sanomalehti Itä-Savossa. Nähtäville asettamisesta tiedotetaan kaupungin kotisivuilla (www.savonlinna.fi) tekniset palvelut/kaavoitus -sivustolla. Osayleiskaavan muutoksesta pyydetään lausunto rakennuslautakunnalta, ympäristönsuojelulautakunnalta, Etelä-Savon maakuntaliitolta, Etelä-Savon ympäristökeskukselta/ ympäristövastuualue ja metsähallitukselta. Mielipiteistä ja lausunnoista kootaan yhteenveto, kaavan laatija antaa vastineet ja saatu palaute käsitellään Savonlinnan kaupungin teknisessä lautakunnassa ja samalla lautakunta päättää luonnokseen tehtävistä tarkistuksista. Osayleiskaavan muutoksen ehdotus : Kaavaluonnos työstetään kaavaehdotukseksi, jolloin luonnokseen tehdään aiempien päätösten mukaiset muutokset ja tarkistukset. Kaupungin hallitus päättää kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta ja ehdotus on julkisesti nähtävillä vähintään 30 vrk. Nähtävillä oloaikana on osallisilla mahdollisuus jättää muistutus. Nähtäville asettamisesta ja oikeudesta muistutuksen tekemiseen ilmoitetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan, myös sanomalehti Itä-Savossa. Kunnan jäsenillä ja osallisilla on oikeus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta. Muistutus on toimitettava kaupunginhallitukselle ennen nähtävillä oloajan päättymistä. (MRA 19 ) Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta tiedotetaan myös kaupungin kotisivuilla (www.savonlinna.fi) tekniset palvelut/kaavoitus -sivustolla. Osayleiskaavan muutosehdotuksesta pyydetään lausunto rakennuslautakunnalta, ympäristösuojelulautakunnalta, Etelä-Savon maakuntaliitolta, Etelä-Savon ympäristökeskukselta/ ympäristövastuualue ja metsähallitukselta. (MRA 20 ) Lausunnoista ja muistutuksista laaditaan yhteenveto ja kaavan laatija antaa vastineet, joiden perusteella kaupunginhallitus tekee kaupunginvaltuustolle perustellun päätöksen. Kaavaan voidaan tehdä vielä tässä vaiheessa vähäisiä korjauksia. Mikäli yleiskaavan muutosehdotuksen lausuntojen ja muistutusten perusteella tehdään vähäisten tarkennusten lisäksi olennaisia muutoksia, ehdotus asetetaan uudelleen nähtäville (MRA 32 ) Toinen viranomaisneuvottelu Tarvittaessa järjestetään toinen viranomaisneuvottelu joka pidetään ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä, kun on saatu lausunnot ja muistutukset.
Neuvotteluun osallistuu kaavoittaja, Etelä-Savon ympäristökeskus/ ympäristövastuualue ja muut viranomaistahot, joiden toimialaa suunnittelu koskee. (MRA 18 ) 10 Kaavan hyväksyminen ja voimaan tulo: Kaavan hyväksymisestä päättää Savonlinnan kaupunginvaltuusto kaupunginhallituksen esityksestä. (MRL 37 ) Kaava kuulutetaan lainvoimaiseksi ellei valtuuston hyväksymispäätöksestä ole valitusajan kuluessa valitettu. Kaava tulee voimaan kun hyväksymispäätöksestä on kuulutettu niin kuin kunnalliset ilmoitukset ilmoitetaan.(mra 93 ) Mikäli kaava ei vastaa laissa esitettyjä sisältövaatimuksia tai käsittelyssä on tapahtunut menettelytapavirhe, on osallisilla ja kaupunkilaisilla mahdollisuus hakea muutosta 30 vrk kuluessa kaavan hyväksymisestä. Muutoksenhaku tapahtuu valittamalla Kuopion hallinto-oikeuteen. Mahdollinen jatkovalitus ositetaan korkeimmalle hallinto-oikeudelle.(mrl 188,191, MRA 92 ) Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä lähetetään viipymättä tieto niille kunnan jäsenille sekä muistutuksen tekijöille, jotka kaavan nähtävillä ollessa ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet ositteensa. Valitusajan kuluessa voi kaupungin hallitus määrätä kaavan tulemaan voimaan niiltä osin, joita valitusten ei voida katsoa koskevan. Muutoksenhakuviranomainen voi kieltää päätöksen täytäntöönpanon.(mrl 201 ) Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa täydennetään tarvittaessa suunnittelun kuluessa. Kaavan laatija Keijo Tolppa Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa Savonniemenkatu 3B1, 57100 Savonlinna arkkitehtitoimisto.tolppa@spynet.fi Puh. 015-532 203 0400-139 077 Fax. 015-532 098 Kaupungin edustajat Kaavoituspäällikkö Risto Aalto risto.aalto@savonlinna.fi Puh. 015-5714383
11 Palaute osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevat parannusehdotukset voi osoittaa yllä nimetylle kaavan laatijalle. Savonlinnassa 18.1.2012 Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa Keijo Tolppa Keijo Tolppa Kaava-alueen sijainti