ARA-asuntojen omakustannusvuokrajärjestelmän toimivuus ja kehittämistarpeet Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy 10.4.2013 KTI Kiinteistötieto Oy
Raportti ladattavissa osoitteesta www.ym.fi
Hankkeen tavoitteet ja toteutus Tavoitteena selvittää: Omakustannusperiaatteen toteutuminen, siihen liittyvät ongelmat sekä kehitystarpeet Vuokraan sisällytetyt erät Sovelletut vuokrantasausjärjestelmät ja niiden vaikutus vuokriin Korjauksiin varautumisen käytännöt ja vaikutus vuokriin Kuntien omakustannusvuokrien valvonta, siihen liittyvät ongelmat ja kehittämistarpeet toteutuu Toteutus: Kysely vuokranmäärityksen periaatteista: 38 yhteisöä Vuokra- ja kustannusaineisto: valitut alueet, 10 yhteisöä, 208 kohdetta Kysely kunnille omakustannusvuokrien valvonnasta: 27 kuntaa Haastattelut: 15 nimettyä vuokrataloyhteisöä: 5 valtakunnallista ja 10 kunnallista vuokrataloyhteisöä
Mikä on omakustannusvuokra? Aravarajoituslain (1190/1993) 7 :n ja vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 13 :n mukaan ARA-vuokra-asuntojen vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella aravavuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Hyväksyttäviä omakustannusvuokraan sisältyviä eriä ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat: kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta, niiden perusparannuskustannuksista, varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin, omalle pääomalle maksettavasta korosta (enintään 8 %) ja omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoidosta.
Omakustannusvuokran määritys Kukin vuokrataloyhteisö määrittää omakustannusvuokran omalla tavallaan vuokrien sisällössä eroja toimijoiden välillä Eniten eroja seuraavissa tekijöissä: Omien varojen korko: peritäänkö ollenkaan / minkä suuruinen? Peruskorjauksiin varautuminen: kerätäänkö vuokrissa? kuinka paljon? Peruskorjausten rahoitus ja toimintatavat: tulorahoitus / uusi laina? Vieras pääoma: kuinka paljon; milloin otettu; miten korjaukset rahoitetaan? Tontin kustannus: oma vai vuokratontti? kunnan tuki? Ylläpito- ja hoitomenot: miten palvelut tuotetaan? tuottaako omistaja palveluja? Luottotappioiden ja vajaakäytön käsittely
Selvityksen kohderyhmä: yhteisöjen luokittelu Valtakunnalliset yhtiöt Avara Kunta-Asunnot SATO TA VVO Suuret kaupungit Helsinki Espoo Tampere Vantaa Turku Oulu Lahti Kuopio Muut kaupungit Hämeenlinna Iisalmi Joensuu Järvenpää Kajaani Kangasala Kemi Kerava Kotka Kouvola Kuusamo Lappeenranta Nokia Nurmijärvi Pori Porvoo Raahe Riihimäki Savonlinna Seinäjoki Tornio Vaasa Valkeakoski Varkaus
Omien varojen korko Peruskorjauksiin varautuminen
Vuokrien tasaaminen KTI Kiinteistötieto Oy
Vuokrien tasaaminen Aravarajoituslain ja korkotukilain mukaan saman omistajan vuokra-asuntojen ja -talojen vuokria voidaan tasata Tasauksessa osa kustannuksista kohdennetaan yhteisön koko asuntokannalle siten, että tasattavat kustannukset jakautuvat asunnoille oikeudenmukaisesti Vuokrien tasaamisen tavoitteena on, että: vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa (sijainti-, laatu-, kunto- ja muut erottavat tekijät) yhteisöt pystyvät kantamaan vastuun taloudellisiin vaikeuksiin joutuneista yksittäisistä kohteista ilman, että koko yhteisön talous vaarantuu ARA suosittelee, että vain pääomamenot tasataan, mutta hoitomenojenkaan tasaamista ei kielletä
Yleisimmin tasataan pääoma- ja peruskorjauskustannuksia jotkut yhteisöt tasaavat koko vuokran
Peruskorjausten toimintatavat KTI Kiinteistötieto Oy
Peruskorjausten toimintatavat ARA suosittelee, että vuokrissa varauduttaisiin kiinteistöjen tuleviin peruskorjauksiin Korjauksiin varautumisen taso vaihtelee riippuen mm: omistajan strategiasta pyritäänkö kohteet vapauttamaan rajoituksista? kiinteistökannan iästä: mikäli vain uusia / samanikäisiä kohteita, voivat pääomamenot olla korkeita ei mahdollista varautua markkinatilanteesta: mahdollistaako kysyntätilanne varautumisen? rahoituksen saatavuudesta: ARA-lainaa ei yleisesti ottaen pidetä hyvänä instrumenttina korjauksiin onko muuta rahoitusta saatavilla?
Kuinka luonnehtisit yhtiön peruskorjauksiin liittyviä toimintatapoja? 1 ei koskaan 2 3 4 5 aina korjauksia toteutetaan jatkuvasti siten, että kohteiden tekninen arvo / käytettävyys säilyy hyvällä tasolla (ka. 3,9) kohteita korjataan suurina peruskorjauksina ('huputetaan') (3,2) kohteissamme on runsaasti korjausvelkaa (2,9) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Vuokra- ja kustannustasot KTI Kiinteistötieto Oy
Tarkasteltu aineisto 208 kohdetta valituilta esimerkkialueilta Valtakunnalliset omistajat 86 kohdetta Kunnalliset 122 Vertailu kaupunginosa- / aluetasolla Valtakunnalliset vs kunnalliset ARA-asunnot vs vapaarahoitteiset asunnot Kaikki yhteisöt eivät pystyneet erittelemään kohdekohtaisia omakustannusvuokria Hoitokustannusten sisällössä ja käsittelyssä jonkin verran eroja yhteisöjen välillä Kohteiden iässä ym laatutekijöissä eroavaisuuksia alueiden sisällä
Perityt vuokrat vapaarahoitteisia vuokria matalampia, valtakunnallisten yhteisöjen vuokrat kunnallisia korkeampia
Omakustannusvuokrat vs perityt vuokrat selvitysaineistossa / PKS
Ylläpitokustannukset: ARA-kannassa hallinto- ja vuosikorjauskustannukset vapaarahoitteista asuntokantaa korkeampia
Vuokrien valvonta KTI Kiinteistötieto Oy
Vuokrien valvonta Kuntien asuntoviranomaiset valvovat omakustannusvuokria Valtakunnalliset yhteisöt toimittavat tiedot ARAlle, joka toimittaa ne edelleen kunnille Kerättävien tietojen määrä vaihtelee Tietojen hyväksikäyttö kunnissa vaihtelee
Vastaako nykyinen resurssimäärä tarvettanne siten, että ARAn ohjeistuksen mukainen vuokranmäärityksen valvonta toteutuu?
Kuinka arvioisit oman kuntanne omakustannusvuokrien noudattamisen valvonnan toteutumista? valvonta on toimivaa (25) vuokravalvonnan asiantuntemus on riittävää (24) vuokravalvonnan resurssit ovat riittävät (25) kunnan yhteisöille antamat ohjeet vuokranmääritystä valvontaa varten edellytetyt tietopyynnöt ovat selkeät (24) valvontaa varten edellytetty tietojen määrä on kohtuullinen yhteisöjen toimittamat tiedot ovat kattavat (24) tiedot yhteisöistä tulevat asetetussa aikataulussa (24) yhteisöt toimittavat pyydetyt lisäselvitykset (24) yhteisöjen toimittamat tiedot ovat yhdenmukaisia (24) yhteisöjen toimittamat tiedot tasausperusteista ovat yhteistyö yhteisöjen kanssa on toimivaa (23) edellytykset valtakunnallisten yhteisöjen valvontaan ovat valtakunnallisten yhteisöjen vuokrantasausjärjestelmät ARAn antama ohjeistus omakustannusvuokrien valvonnan 5 erittäin hyvin 4 3 2 1 erittäin huonosti 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Pitäisikö mielestäsi omakustannusvuokrien noudattamisen valvonta siirtää ARAn hoidettavaksi?
ARA-asuntojen omakustannusvuokrajärjestelmän kehittämistarpeita KTI Kiinteistötieto Oy
Yleisiä havaintoja Vuokrien taustalla olevat kustannukset ovat kaikki käytännössä markkinahintaisia Vuokria voidaan kestävästi alentaa vain alentamalla kustannuksia Korot: eivät sinänsä ongelma, kyse enemmän muista lainaehdoista Rakentamiskustannukset: rakentamismääräykset, tontit, käynnistysavustukset Hoitomenot: aika pitkälle jo optimoitu, ei suurta potentiaalia Peruskorjaukset: näistä säästäminen ei kestävä ratkaisu Vuokrien tasaaminen tärkeätä: Vuokrat tasaisempia Vastaavat paremmin käyttöarvoa Valtakunnallinen tasaus tärkeätä
Kehittämistarpeita Omakustannusvuokrien läpinäkyvyyden lisääminen Erojen selventäminen Perusteltujen päätösten tekeminen (viranomaiset, omistajat, asukkaat) Valvonnan kehittäminen Tavoitteet? Työnjako ARA kunnat Peruskorjausten rahoitus Läpinäkyvyys! Vuokrien tasaaminen Keskeistä yhteisöjen talouden kokonaisuuden hallitsemiseksi Sääntelyn selkeyttäminen Varmistuttava että kokonaisuus selkeä
Kiitos mielenkiinnostanne! Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy / Eerikinkatu 28 / 00180 HELSINKI Puh: 020 7430 130 / etunimi.sukunimi@kti.fi / www.kti.fi