Koljonvirran sairaala Kustannusarvio ja korjaus-aste, OSA 1 peruskorjaus (ei tilamuutoksia) Kustannusarvio on laadittu käyttäen Haahtela Talon rakennuksen kustannustieto-oppaan hinta ja määrätietoja. Kustannusarvio on jaoteltu käyttäen Talo 2000 -nimikkeistöä. Kustannusten arvioimisessa on pyritty huomioimaan korjausrakentamisesta ja kohteen käytöstä aiheutuvat erityispiirteet. Kustannuksia on pyritty niputtamaan kokonaisuuksiksi, joissa on huomioitu tuotteen materiaalin yksikköhinnan lisäksi asentamisen työkustannus. Kustannusarviota tulee täydentää yksikköhintojen ja korjausmäärien osalta, kun kohteelle on laadittu korjaussuunnitelmat. Kustannusarvion laadinnan aikana on käytettävissä ollut 0. ja 1. kerrosten pohjapiirrokset, arvio kellarin pohjapinta-alasta, Instaro Oy:n laatimat kuntoarvio-, kuntotutkimus- ja energiaselvityslaskelmat. Kustannusarvion osassa 1 on kerrottu kohteen peruskorjaukseen liittyvät rakennus-, lvia ja sähköjärjestelmien kustannukset, huomioiden hanketehtävien (hankkeen johtotehtävät, suunnittelutehtävät, rakennuttamisen johtotehtävät sekä työmaatehtävät). Kiinteistöön liittyviä tehtäviä, kuten liittymämaksuja ja rahoituksen tehtäviä ei ole huomioitu. Koska alustaviakaan luonnoksia korjaussuunnitelmista ei vielä kustannusarvion laadinta hetkellä ollut käytössä, on kustannusten kokonaishintaa pidettävä suuntaa-antavana. Kustannusarvion pohjapinta-aloina on käytetty kellarin, 0. kerroksen sekä 1. kerroksen ulkoseinien rajaamia bruttoaloja. Kustannusarviossa käytetyt bruttopinta-alat kerroksittain: 1. Kerros 2611 m2 0. Kerros 3103 m2 Kellari (arvio) 564 m2 6278 m2 Hinnat ovat alv 0% hintoja. 1/7
1 Rakennnusoa 1.1. Alueosa (sisältää kuivatusrakenteet) Salaoja, pystysalaoja, patolevy ja anturan kermitys noin 1/2 matkalle rakennuksen ulkoseiniä, asfaltointi ja rakennekerrokset nykyisille pysäköinti- ja kulkureiteille, muotoilut ja nurmirakenteet koko piha-alueelle, tiiliaidan purku. 1.2 Talo-osat 1.2.1 Alapohjat 0. kerroksen pintarak. (sis. asb.purut), betonilaatat ja toja-eristeet poistetaan, uusitaan täyttösoraa noin 30 cm. Uudet rak.3x50 mm eps, 80mm bet.valu. (pintarak.kohta 1.3.2.) Kellarin lattiassa korjataan vain pinta (kts. Kohta 1.3.2) 1.2.2.1 Alapohjakanaalit Isojen kanaalien pohjat rei'itetään ja kanaalit täytetään hiekalla Pienemmät kanaalit lämpölinjojen kohdilla poistetaan, lisähinta alapohjan purkamiseen. 1.2.2 Runko 1.2.3.5 Välipohjat 0.kerroksen ja kellarin tojalevyeristeinen välipohjarakenne puretaan ja uusitaan. (Pintarakenne, kohdassa 1.3.2.) 1.2.4 Julkisivut 1.2.4.1 Ulkoseinät Päätyjen puurunkoiset us-rakenteet puretaan ja uusitaan XPS-eristeisiksi. Ulkoseinärakenteet tiivistetään sisäpuolelta, ei uusittavia osia määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 850000 2576 m2 330 /m2 850080 154 m2 650 /m2 100 100 370 m2 80 /m2 29600 487 m2 170 /m2 82790 351 m2 280 /m2 98280 1973 m2 30 /m2 59190 2/7
määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 0.kerroksen maanvastaiset us-rakenteet puretaan ja uusitaan XPS-eristeisiksi. 250 m2 380 /m2 95000 Parvekkeiden alapuoliset ulkoseinärakenteet puretaan ja uusitaan. 101 m2 300 /m2 30300 Julkisivun teräsbetonirakenteiden kunnostus. 70 m2 390 /m2 27300 1.2.4.2 Ikkunat uusitaan (ei 2000-luvulla uusittuja) Metallirunk. Toimistorak. Ikkuna, U-arvo 1.0 Wm2/K 580 m2 330 /m2 191400 1.2.4.3 Ulko-ovet uusitaan Teräsrunkoiset ulko-ovet (koko 1,9m2/kpl, yhteensä 12 kpl) 23 m2 620 /m2 14260 Puurunkoiset ulko-ovet (koko 1,9m2/kpl, yhteensä 5 kpl) 10 m2 250 /m2 2500 Autotallien ovet, käsikäyttöinen ( yhteensä 6+1 kpl) 49 m2 470 /m2 23030 1.2.5 Ulkotasot 1.2.5.1 Parvekkeet Teräsbetoniparvekkeet puretaan ja uudet parvekkeet teräsrunkoisina. 102 m2 420 /m2 42840 1.2.5.2 Katokset Katokset ja julksivun täydennysosat huoltomaalataan, pellitykset uusitaan. Tasojen betonipinnat kunnostetaan. 72 m2 340 /m2 24480 1.2.6 Vesikatot 3356 m2 kokonaisp-a Seinällenoston korjaus, parannetaan yläpohjan tuuletusta (alipainetuulettimia n.10 kpl) ja korjataan kattovuotokohdat (3 kpl). 1 erä 35000 /erä 35000 1.2.6.1 Kattoikkunat ja luukut Kattoikkunat puretaan pois (37kpl). Osaan ikkunoiden kohdalle tarkastusluukut yläpohjatilaan. 90 m2 400 /m2 36000 3/7
1.3 Tilaosat määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 1.3.1 Tilanjako-osat (kaikissa tiloissa korjataan) 1.3.1.1 Väliseinät Uusien Iv-koneiden haalausreitit sekä konehuoneiden ja sähkökeskustilojen laajennokset, tuennat alapohjan purkamisen ajaksi. 20 m2 380 /m2 7600 Kantavien väliseinien tuennat alapohjan purkamisen ajaksi. 2611 m2 10 /m2 26110 Uudet ei kantavat väliseinät 0. kerrokseen alapohjien purkamisen takia (muurattuja 50%, levyvälis. 50%) 1467,5 m2 40 /m2 58700 1.3.1.2 Väliovet Väliovet uusitaan (db/märkätila/vakiolaakaovi, yhteensä 379 kpl) 379 kpl 330 /m2 125070 Palo-osastoivat EI60/teräsrunkoiset pariovet (kunnostetaan) 15 kpl 150 /m2 2250 1.3.2 Tilapinnat 1.3.2.1 Lattiapinnat, kaikki huonetilat uusitaan 6048 m2 kokonaisp-a Kaadot märkätiloissa, arvio 10% lattiapinta-alasta. 605 m2 20 /m2 12095 Märkätilapinnat (0. ja 1. kerros) vedeneristys ja laatoitus, arvio 10% lattiapinta-alasta. 605 m2 63 /m2 38101 Oikaisut tasoitteella, tasoerot 10 mm (0.kerros kokonaan ja 1. kerros 20 %,ei sis. 1. kerroksen uusittuja käytäväosia, 250 m2) 3575 m2 9 /m2 32177 1. kerroksen nykyisen lattiapinnan purku (osin asbestipurkua), ei sisisällä 1. kerroksen uusittuja käytäväosia 250 m2 2361 m2 30 /m2 70830 Kuivientilojen (0. ja 1. kerros) lattiapintoihin yleisentilan linoleum, 3,0 mm. (ei sis. 1. kerroksen uusittuja käytäväosia 250 m2) 4541 m2 32 /m2 145310 Kellarin lattiapinnat ylimaalataan epoksimaalilla 652 m2 8 /m2 5216 1.3.2.2 Sisäkattorak. ja kotelot Sisäkatot, kolot tasataan ja katot maalataan (alakattojen betonipinnat) 4838 m2 11 /m2 53220 Uudet alakatot ja kotelot tehdään teräsrankaisina kipsilevystä/alumiinipeltisäle, arvio 20% pohjapinta-alasta. 1210 m2 51 /m2 61687 1.3.2.3 Seinäpintarak. Märkätilojen väliseinä- ja ulkoseinäpinnat oikaisu, vedeneristys ja laatoitus, arvio 10% sisäseinäpinta-alasta 1.3.3 Kaikki kuivien tilojen väliseinä- ja ulkoseinäpinnat maalataan. Tilavarusteet, keskimääräinen varustelutaso 0. ja 1.kerros (sisältää kiintokalusteet, kaihtimet, kiinnitettävät koukut, telineet yms.) 1097 m2 70 /m2 76815 10974 m2 9 /m2 98762 5714 m2 300 /m2 1 714 200 4/7
2 Tekniikkaosat (Kuntoarvion LVI- ja sähköosioiden mukaan) määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 2.1 Putkiosat 2.1.1 Lämmitys 2.1.1.3 Lämmön siirtoputkisto (lattian purkamisen takia uusittava) 6278 m2 10 /m2 62780 2.1.1.4 Lattialämmitys (märkätiloihin vesikierrolla) 6278 m2 23 /m2 144394 2.1.1.5 Lämmön luovuttimet (radiaattorit) 6278 m2 6 /m2 37668 2.1.3 Käyttövesi 2.1.3.1 Tonttivesijohdot (sis.maarak.kustannuksiin) 2.1.3.2 Käyttöveden tuotantolaitteet 6278 m2 2 /m2 12556 2.1.3.3 Käyttövesiverkosto 6278 m2 7 /m2 43946 2.1.4 Jätevesi 2.1.4.1 Ulkopuoliset viemärit (sis. Maarak.kustannuksiin) 2.1.4.2 Pumppaamot 1 kpl 2200 /m2 2200 2.1.4.3 Kellarin lattian alapuolinen viemäri (sukitus) 1 erä 5200 /erä 5200 2.1.4.4 0.kerroksen ja 1. kerroksen viemärit (uusi muoviviem.) 6278 m2 13 /m2 81614 2.1.4.5 Rasvan- ja hiekanerotusjärjestelmät 1 erä 15000 /erä 15000 2.1.5 Vesi-, viemäri-, pesu- ja wc-kalustus 1 erä 300000 /erä 300000 Sadevesijärjestelmä (kattovesiviemäröinti) uusitaan sisäpuolella, ulkopuoliset osat huomioitu 2.1.6 maarak.töiden yhteydessä. 1 erä 24000 /erä 24000 2.1.7 Palontorjuntajärjestelmät (tavallinen sprinkler) 6278 m2 21 /m2 131838 2.2. Ilmanvaihto-osat 2.2.1 Uudet tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmät (2/3 rakennuksesta) 4143,48 m2 85 /m2 352196 2.3 Sähkö-, tele- ja atk (uudisrakennusta vastaavalla kustannuksella, uusittavia alueita 2/3) 4143,48 m2 150 /m2 621522 2.4 Automaatio (uudisrakennusta vastaavalla kustannuksella 2/3 rakennuksesta) 4143,48 m2 18 /m2 74583 2.4 LVI-S järjestelmien aputyöt 2.4.1 Viemäri-, käyttövesi ja lämmitysjärjestelmän aputyöt (poraukset, palokatkot) 6278 m2 6 /m2 37668 2.4.2 Ilmanvaihtojärjestelmän aputyöt (aukotukset, poraukset, kotelot huomioitu kohdassa 1.3.2.2 ) 6278 m2 7 /m2 43946 2.4.3 Sähkö-, tele- ja atk-järjestelmän aputyöt 6278 m2 3 /m2 18834 5/7
Rakennus- ja tekniikkaosat yhteensä: 7130237 Rakennuksen kerrosala (arvio): 6278 m2 1136 /m2 Kustannuserittelyt: /m2 %-kokonaiskustannuksista Rakennus- ja maarak.työt 5220740 832 73 % LVI-työt 1213392 193 17 % Sähkötyöt 621522 99 9 % Automaatio 74583 12 1 % 7130237 1136 100 % 3. Hanketehtävät 3.1 Hankkeen johtotehtävät (rakennuttaja organisaatio hoitaa) 3.1.1 Projektinjohto, toimitila alle 8000 tila-m2 7130237 5,0 % 356512 3.2 Suunnittelutehtävät 3.2.2 Rakennussuunnittelu, toimitila alle 8000 tila-m2 7130237 7,0 % 499117 3.3 Rakentamisen johtotehtävät (urakoitsija hoitaa) 3.3.1 Päätoteuttajan yleiskulut ja riski (kasvukeskukset) 7130237 10,0 % 713024 3.3.2 Työmaanjohtotehtävät (brm2 ~5000 m2) 28 /m2 6278 175784 3.4 Työmaatehtävät (urakoitsija hoitaa) 3.4.1 Työmaapalvelut 7130237 5,0 % 356512 3.3.2 Työmaan kalustopalvelut (brm2 ~5000 m2) 11 /m2 6278 69058 6/7
Peruskorjauksen kokonaiskustannukset ilman tilamuutoksia, huomioiden myös hanketehtävien kustannukset: Vastaavan kokoisen (6278 m2) uudisrakennuksen kustannukset: (*) 9 300 243 1 481 /m2 2 786 /m2 17 490 508 53 % Korjausaste *Vertailuhintana on ollut Iisalmeen toteutettu päiväkoti kohde, jossa huoneistoala on ollut n. 1 473 m2. Vertailukohteen kokonaiskustannus hanketehtävineen on ollut noin 3 800 000, eli noin 2580 /m2. Koljonvirran rakennus on hoitokäytössä, jolloin vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmien sekä kalusteiden ja märkätilojen määrä on hieman päiväkotikäytössä olevaa rakennusta suurempi. vertailukohteen hintaan on tästä syystä laskettu 8 % korotus, jolloin neliöhinnaksi muodostuu noin 2786 /m2. 7/7
Kustannusarvio ja korjausastelaskelma, OSA2 Koljonvirran sairaala Kustannusarvio ja korjaus-aste, OSA 2 peruskorjaus (tilamuutos hoitolaitostyyppiseksi rakennukseksi) Tässä kustannusarvion osassa 2 on kerrottu peruskorjauksen kokonaishintaan vaikuttavat tekijät, jotka syntyvät tilojen käyttötarkoitusten muuttumisesta. Oletuksena laskelmassa on, että ulkoseinärakenteita ei merkittävästi muuteta, vaan tilamuutokset tapahtuvat nykyisissä huonetiloissa kantavia- sekä kevyitä väliseiniä muuttamalla. Hisseille ja porraskäytäville tehdään muutoksia välipohjarakenteisiin. Tilamuutokset aiheuttavat lisäkustannuksia myös ns. lvi- ja sähköaputöissä sekä hanketehtävissä. Myös kyseiset lisäkustannukset on huomioitu laskelmassa. Kustannusarviossa on käytetty seuraavia pohjapinta-aloja: 1. Kerros 2611 m2 0. Kerros 3103 m2 Kellari (arvio) 564 m2 6278 m2 Hinnat ovat alv 0% hintoja. 1/5
Kustannusarvio ja korjausastelaskelma, OSA2 1 Rakennnusoa 1.1. Alueosa (sisältää kuivatusrakenteet) Pysäköintialueiden lisäys, esteettömyyden huomiointi siipiosien sisäänkäynneillä. 1.2 Talo-osat määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 45 000 1.2.1 Alapohjat 1.2.2.2 Anturat ja perustukset Uusien kantavien pilareiden ja väliseinälinjojen kohdille (arvio 15% 0. kerroksen kantaviin väliseiniin lisäystä) 88 m2 360 /m2 31698 Uusien hissien ja porraskäytävämuutosten perustukset 20 m2 230 /m2 4600 1.2.2 Runko 1.2.2.1 Uudet kantavat tb-seinät (arvio 15 % 0. ja 1. kerroksen väliseiniin lisäystä) 440 m2 150 /m2 66038 1.2.3.6 Pilarit ja palkit uudet pilarit ja aukotusten palkit 0. ja 1. kerroksissa. 1 erä 20000 /erä 20000 1.2.4 Julkisivut 1.2.4.3 Siipiosien ulko-ovia isonnetaan ja ovia lisätään 6 kpl. Teräsrunkoiset ulko-ovet (koko 1,9m2/kpl, yhteensä 9 kpl) 18 m2 600 /m2 10800 1.3 Tilaosat 1.3.1 Tilanjako-osat (kaikissa tiloissa korjataan) 1.3.1.1 Väliseinät Ei kantavat uudet väliseinät kevytbetoni 100 mm (arvio 15% 0. ja 1. kerroksen seiniin lisäystä) 440 m2 40 /m2 17610 1.3.2 Tilapinnat Lattiapinnat, arvio että märkätilojen määrä lisääntyy 15%, hinnoista vähennetty 1.3.2.1 kuivientilojen vähenevät määrät. 6048 m2 kokonaisp-a Kaadot märkätiloissa 91 m2 14 /m2 1270 Märkätilapinnat (0. ja 1. kerros) vedeneristys ja laatoitus 91 m2 45 /m2 4082 1.3.3 Tilavarusteet, keskimääräinen varustelutaso 0. ja 1.kerros (varusteiden määrä lisääntyy arviolta 15%) 5714 m2 45 /m2 257130 2/5
Kustannusarvio ja korjausastelaskelma, OSA2 2 Tekniikkaosat määrä yks. kustannus Suoritteen hinta: 2.1 Putkiosat 2.1.5 Vesi-, viemäri-, pesu- ja wc-kalustus (lisäyksiä arvioitu 15%) 1 erä 45000 /erä 45000 2.2. Ilmanvaihto-osat 2.2.1 Uudet tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmät (lisäyksiä arvioitu 15%) 4143,48 m2 12,6 /m2 52208 2.3 Sähkö-, tele- ja atk (lisäyksiä arvioitu 15%) 4143,48 m2 22,1 /m2 91364 2.4 LVI-S järjestelmien aputyöt (tilamuutoksista aiheutuvia lisäyksiä arvioitu tulevan 15%) 2.4.1 Viemäri-, käyttövesi ja lämmitysjärjestelmän aputyöt 6278 m2 0,8 /m2 4991 2.4.2 Ilmanvaihtojärjestelmän aputyöt 6278 m2 0,9 /m2 5650 2.4.3 Sähkö-, tele- ja atk-järjestelmän aputyöt 6278 m2 0,3 /m2 1883 3/5
Kustannusarvio ja korjausastelaskelma, OSA2 Rakennus- ja tekniikkaosat yhteensä: 659324 Rakennuksen kerrosala (arvio): 6278 m2 105 /m2 Kustannuserittelyt tilamuutoksille: /m2 %-kokonaiskustannuksista Rakennus- ja maarak.työt 470752 75 71 % LVI-työt 97208 15 15 % Sähkötyöt 91364 15 14 % Automaatio 0 0 0 % 659324 105 100 % 3. Hanketehtävät 3.1 Hankkeen johtotehtävät (rakennuttaja organisaatio hoitaa) 3.1.1 Projektinjohto, toimitila alle 8000 tila-m2 659324 5,0 % 32966 3.2 Suunnittelutehtävät 3.2.1 Tilasuunnittelu, toimitila alle 8000 tila-m2 50000 /erä 1 kpl 50000 3.2.2 Rakennussuunnittelu, toimitila alle 8000 tila-m2 659324 7,0 % 46153 3.3 Rakentamisen johtotehtävät (urakoitsija hoitaa) 3.3.1 Päätoteuttajan yleiskulut ja riski (kasvukeskukset) 659324 10,0 % 65932 3.3.2 Työmaanjohtotehtävät (brm2 ~5000 m2), lisääntyy arviolta 15% 4 /m2 6278 26368 3.4 Työmaatehtävät (urakoitsija hoitaa) 3.4.1 Työmaapalvelut 659324 5,0 % 32966 3.3.2 Työmaan kalustopalvelut (brm2 ~5000 m2), lisääntyy arviolta 15% 2 /m2 6278 10359 4/5
Kustannusarvio ja korjausastelaskelma, OSA2 Tilamuutosten kokonaiskustannukset, huomioiden myös hanketehtävien kustannukset: Peruskorjaustöiden kokonaiskustannukset (OSA 1): Peruskorjaustöiden (OSA 1) ja tilamuutosten (OSA 2) yhteenlasketut kustannukset kokonaisuudessaan: Lisä- ja muutostöiden arvioitu vaikutus peruskorjauksen ja tilamuutosten kokonaishintaan (arvio 7 % kok.kustannuksista) Vastaavan kokoisen (6278 m2) uudisrakennuksen kustannukset: (*) 924 068 147 /m2 9 300 243 1 481 /m2 10 224 310 1629 /m2 10 940 012 1743 /m2 2 786 /m2 17 490 508 63 % Korjausaste *Vertailuhintana on ollut Iisalmeen toteutettu päiväkoti kohde, jossa huoneistoala on ollut n. 1 473 m2. Vertailukohteen kokonaiskustannus hanketehtävineen on ollut noin 3 800 000, eli noin 2580 /m2. Koljonvirran rakennus on hoitokäytössä, jolloin vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmien sekä kalusteiden ja märkätilojen määrä on hieman päiväkotikäytössä olevaa rakennusta suurempi. vertailukohteen hintaan on tästä syystä laskettu 8 % korotus, jolloin neliöhinnaksi muodostuu noin 2786 /m2. Oulussa Instaro Oy Juha-Pekka Kumpulainen, RI 5/5