Hallitus 24.3.2014, LIITE 1 2014-03-18 Luonnos SAIRAALA- ALUEEN MÄÄRÄALAN MAANVUOKRASOPIMUS Uusi Lastensairaala Osoite Stenbäckinkatu 9 Helsinki VUOKRA-ALUEEN KÄYTTÖTARKOITUS VUOKRANANTAJA Julkisen terveydenhuollon palveluihin käytettävä sosiaali- ja terveydenhuoltoalan rakennus Helsingin ja uudenmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä PL 100 00029 HUS Y-TUNNUS 1567535 VUOKRALAINEN Kiinteistö Oy Uusi Lasten sairaala Y-TUNNUS 2551595-9 VUOKRA-AIKA Vuokra-aika on 33 vuotta. Vuokra-aika alkaa 01.01. 2015 31.12.2047 VUOKRA-ALUE Määräala on määritelty liitteessä 1 ja sen pinta-ala on noin 9450 m2.
SOPIMUKSEN EHDOT 1 Tarkoitus Tämän maanvuokrasopimuksen tarkoituksena on vuokrata määräala Uuden Lastensairaalan rakentamiseksi. Uuden Lastensairaalan rakennuttaa Uuden Lastensairaalan tukisäätiön omistama kiinteistöosakeyhtiö. Lastensairaalan valmistuttua Uuden Lastensairaalan Tukisäätiö vuokraa rakennuksen HUS-kuntayhtymälle. Maanvuokrasopimus kattaa myös noin 100 auton pysäköintilaitoksen tarvitseman alueen yhdessä tai kahdessa tasossa sairaalarakennuksen alapuolella maanpinnan alla. Määräala vuokrataan yleishyödylliseen tarkoitukseen. Vuokraajan ja sen omistavan säätiön tulee toimia siten, että säätiöllä säilyy yleishyödyllisen yhteisön verokohtelu. Tämä maanvuokrasopimus ja säätiön ja HUS:n välille solmittava sairaalaa koskeva vuokrasopimus liittyvät toisiinsa ja täydentävät toisiaan. Sairaalan vuokrasopimusta jatkettaessa on etusija vuokrasopimuksen jatkamiseen HUSilla tai sillä taholla, joka vastaa kyseisellä alueella julkisesta erikoissairaanhoidosta lainsäädännön perusteella. 2 Vuokra Maanvuokraa ei peritä niin kauan kun rakennettavaa lastensairaalaa käytetään sen valmistuttua yksinomaan ei-taloudelliseen toimintaan ja lastensairaalan vuokralaisena on HUS tai sen seuraaja. Tällä tarkoitetaan, että lastensairaalaa saa käyttää vain julkisen terveydenhuollon piiriin kuuluvaan toimintaan, toisin sanoen lainsäädännössä säädetyn, julkisen terveydenhuollon palveluvelvoitteen toteuttamiseen. Rakennuksessa ei saa miltään osin harjoittaa yksityisen terveydenhuollon kanssa kilpailevaa toimintaa. Sairaalan toimintaa tukevat kahvio ja muut kaupalliset pienimuotoiset palvelutilat ovat sallittuja. Muutoin vuokra määritellään vastaavasti kuin vuokranantajan muissa vastaavissa määräalojen vuokrasopimuksissa. Vuokralainen maksaa kuitenkin rakennusoikeutta vastaavan osuuden maapohjaan kohdistuvasta kiinteistöverosta. 3 Siirto-oikeus Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus toiselle kiinteistön omistajaa kuulematta. Tämä ehto on sisällytetty sopimukseen, jotta vuokralainen voi pantata rakennuksen ja siihen liittyvän maanvuokrasopimuksen tässä tarkoitetun Uuden Lastensairaalan rakentamista varten HUS:n suostumuksella otetun vieraan pääoman takaisinmaksun vakuudeksi. Sitä ei saa pantata muun lainan vakuudeksi.
4 Alivuokraus Vuokralainen ei saa luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa toisen käytettäväksi ilman vuokranantajan lupaa. Vakuudet 5 Vakuutta ei anneta. 6 Vakuutukset Vuokralaisella on velvollisuus vakuuttaa rakennus kiinteistön täysarvovakuutuksella (sisältäen myös vastuuvakuutuksen). 7 Vuokra-alueen toteuttaminen Vuokralaisella on oikeus ja velvollisuus toteuttaa vuokra-alueelle n 45 000 brm2 suuruinen terveydenhoitoalan uudisrakennus. Vuokranantaja vastaa asemakaavamuutokseen liittyvistä toimenpiteistä käytettävissään olevin keinoin, mutta vuokranantaja ei ole vastuussa kaavaviranomaisen ratkaisuista. Vuokranantaja sitoutuu antamaan vuokralaiselle valtakirjan rakennusluvan ja muiden sairaalarakennuksen toteuttamiseen liittyvien lupien hakemiseen. Kokonaisvastuu rakennushankeen rahoittamisesta on Säätiöllä. HUS:n vastuu hankkeen rahoituksesta koostuu HUS:n tekemästä 40.000.000 euron lahjoituksesta sekä tämän sopimuksen kanssa yhtä aikaa solmittavan huoneenvuokrasopimuksen mukaisesta vuokranmaksusta. Hankesuunnitelman mukainen kustannusarvio kattaa myös 100 autopaikan rakentamisen, minkä säätiö sitoutuu kustantamaan omalla ei-vieraan pääoman ehtoisella varainhankinnallaan. Vuokralainen vastaa siitä, että hankkeen toteutuksessa noudatetaan kaikkia hankkeelle myönnettävälle valtionavustukselle asetettavia ehtoja ja HUS:n lahjoitukselleen asettamia ehtoja. Rakennuksen tulee olla fyysisesti ja toiminnallisesti liitettävissä rakennettuun ja toiminnalliseen infrastruktuuriin, kuten Meilahden sairaala-alueen tunneliverkostoon, putkipostijärjestelmään sekä HUS:n liikelaitosten tuottamien tukipalveluiden vastaanottamiseen vaadittaviin rakenteisiin. Rakennus tulee toteuttaa HUS:n hallituksen hyväksymän hankesuunnitelman mukaisesti. Maa-alueelle jäävät purettavat rakennukset, niiden osat tai rakenteet sisältyvä hankkeeseen ja niiden purkamiskustannukset sisältyvät hankkeen kustannuksiin. Rakennuksen liittyminen olemassa oleviin rakennuksiin ja rakenteisiin sekä kaikki olemassa oleviin rakenteisiin tehtävät muutokset, palokatkot ja pintarakenteet tulee toteuttaa vuokralaisen kustannuksella. 8 Hoitovelvollisuus Vuokralainen on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset ja muut rakenteet sekä vuokra-alueen rakentamattoman osan hy-
vässä kunnossa sekä noudattamaan vuokranantajan niiden hoidosta antamia määräyksiä. 9 Vuokranantajan ilmoitus maaperän puhtaudesta Vuokranantaja ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei vuokraalueella olisi aiemmin ollut tapahtumia, jotka olisivat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista. 10 Vuokralaisen vastuu maaperän puhtaudesta Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, ettei vuokra-alue vuokralaisen toimesta tai muutoin pilaannu. Mikäli vuokra-alue vuokra-aikana tapahtuneen onnettomuuden tai muun syyn vuoksi pilaantuu, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan asiasta viranomaisille ja erikseen kirjallisesti vuokranantajalle 11 Katselmukset Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmus. Vuokramiehelle ilmoitetaan katselmuksesta etukäteen. Samalla ilmoitetaan, onko vuokralaisen tai hänen edustajansa läsnäolo katselmuksessa tarpeen. Katselmuksessa tarkastetaan, onko vuokra-alue rakennuksineen hyvässä kunnossa ja onko vuokrasopimuksen määräyksiä muutoin noudatettu. Maanalaiset rakennelmat Vuokralaisen on katselmuksen toimittamista varten järjestettävä pääsy kaikkiin tiloihin. Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, vuokranantaja ilmoittaa vuokramiehelle ajan, jonka kuluessa puutteellisuudet on korjattava. 12 Vuokralainen on velvollinen vuokranantajan vaatimuksesta sallimaan tarpeellisten tunneleiden, johtojen, laitteiden, laitteistojen ja kiinnikkeiden sijoittamisen vuokramaalle. Vuokranantaja vastaa aiheuttamastaan vahingosta ja vuokralaiselle mahdollisesti aiheuttamistaan kustannuksista. Liittyminen Meilahden sairaala-alueeseen 13 Vuokralaisella on oikeus ja velvollisuus rakentaa kustannuksellaan yhteydet olemassa olevaan alueen tunneliverkkoon ja rakennuksiin. Liikenneyhteys P2 pysäköintilaitokseen, Meilahden keskuskeittiölle ja Stenbäckinkatu 9 rakennuksiin kulkee vuokra-alueen ja rakennuksen läpi. Vuokralaisella on hoito- ja kunnossapitovelvollisuus liikenneyhteyksiin vuokra-alueella. Liikenneyhteyksien tulee olla aina vapaasti käytettävissä.
14 Uudelleen vuokraus Vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle 30 vuodeksi lähtökohtaisesti samoilla ehdoilla. Toimenpiteet vuokra-ajan päättyessä. Rakennussuunnitelmat Jos vuokralainen haluaa käyttää mainittua etuoikeutta, tämän on kirjallisesti ilmoitettava siitä vuokranantajalle viimeistään yhtä (1) vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä mainitun oikeuden menettämisen uhalla. 15 Ellei vuokralainen halua jatkaa vuokrasuhdetta, on vuokranantajalla oikeus lunastaa vuokra-ajan päättyessä rakennus, sekä sen laitteet ja järjestelmät (eli toimiva sairaala) perustuksineen maksamalla vuokralaiselle lunastushintana rakentamista ja/tai peruskorjausta varten vuokranantajan suostumuksella otetusta vieraasta pääomasta mahdollisesti jäljellä olevan määrän siten, että vuokralainen voi suorittaa kyseisen vieraan pääoman pois. Lisäksi vuokralainen tilittää vuokranantajalle mahdollisen käyttämättä olevan rakennuksen vakuutuskorvauksen. Vuokralainen on hyvissä ajoin ennen vuokra-ajan päättymistä velvollinen esittämään kiinteistön omistajalle riittävän selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Tarvittaessa vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, vuokralainen on viimeistään vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan alueen viranomaisten edellyttämään kuntoon sekä esittämään vuokranantajalle puhdistuksen loppuraportin. 16 Hankkeen toteutussuunnitelmat tulee laatia hyväksytyn hankesuunnitelman mukaisesti. Suunnittelussa on noudatettava vuokranantajan laatimia suunnitteluohjeita ja määräyksiä. Suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS:n työsuojeluorganisaatiolta. Sairaalalle on laadittava jätehuoltosuunnitelma, mikä yhdessä jätetilojen suunnitelmien kanssa on hyväksytettävä HUS-Ympäristökeskuksella. Sairaalan laitoshuolto- ja siivoustilojen suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS-Desikolta. Rakennusta koskevat rakennussuunnitelmat, tekniset suunnitelmat, alueen maankäyttö- ja liikennesuunnitelmat tulee hyväksyttää vuokranantajalla. Kaikki rakennussuunnitelmat tulee luovuttaa vastikkeetta täysin käyttöoikeuksin rakennuksen vuokraajalle HUS:n piirustusten arkistointiohjeiden mukaisesti. Rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien huoltokirja ja huolto-ohjeet tulee laatia HUS:n ohjeiden mukaisesti ja luovuttaa vuokranantajan käyttöön.
17 Liittyminen kiinteistön teknisiin järjestelmiin Rakennus suunnitellaan ja rakennetaan itsenäiseksi rakennukseksi, johon tulee omat tekniset järjestelmät. Järjestelmien toimintavarmuuden lisäämiseksi sairaaloiden järjestelmiä voidaan kytkeä yhteen, jolloin ne voivat toimia toistensa varajärjestelminä. Vuokranantaja ei kuitenkaan vastaa minkään yhteiskäytössä olevan järjestelmän toimimattomuudesta aiheutuneista vahingoista. Sähköverkon osalta rakennus liitetään osaksi Meilahden sairaala-alueen sähköverkkoa. 18 Jätehuolto Rakennuksen jätehuolto järjestetään osana Meilahden alueen jätehuoltoa. Rakennukseen tulee kuitenkin rakentaa riittävät jäähdytetyt jätteiden keräys- ja lajittelutilat. 19 Rakentaminen Rakentaminen määräalalle ei saa estää eikä kohtuuttomasti haitata sairaalakiinteistön muuta käyttöä. Esteetön ja turvallinen pääsy kaikkiin rakennuksiin on turvattava koko rakennustyön ajan. Vuokralainen vastaa kaikista niistä kustannuksista jotka aiheutuvat läheisten rakennusten suojaamisesta ja käytettävyyden turvaamisesta rakennustyön aikana sekä rakennuksille tai niissä oleville laitteille aiheutetuista vaurioista. Ennen rakennustyön alkamista työmaa-alue tulee aidata. Rakennustyömaan turvallisuusohjeet tulee hyväksyttää vuokranantajalla. Vuokralainen vastaa vuokra-alueen alla kulkevien teknisten järjestelmien suojaamisesta ulkopuolista kosteutta tai kylmyyttä vastaan. Tarvittaessa vuokranantaja voi antaa turvallisuuteen liittyviä ohjeita rakentamisen aikana, koska rakentaminen tapahtuu sairaala-alueella. Hanke sisältää Uuden Lastensairaalan rakennuksen rakentamisen lisäksi hankesuunnitelmassa esitetyt sairaalan toiminnan kannalta tarpeellisten toimintojen rakentamisen ja järjestämisen. Tällaisia ovat muun ohella pysäköintitilat muut liikennejärjestelyt, tietoverkot ja muu tarpeellinen aineellinen ja aineeton infrastruktuuri. Hankkeen teknisten valintojen ja ratkaisujen toteuttamisessa tulee aina huomioida HUS:n noudattamat käytännöt. Jos rakennushankkeeseen liittyy elinkaarimallilla tehtäviä hankintoja tulee teknisten järjestelmien ja laitteiden takuuaikaa pidemmät huoltosopimukset voida kilpailuttaa uudelleen takuuajan päätyttyä. Jos rakennukseen liittyy rakenteisiin integroituja taideteoksia, pitää ne toteuttaa siten, että ne tai niiden tekijänoikeudet eivät rajoita rakennuksen käyttöä, muuntojoustavuutta tai myöhempiä kunnossapito- tai muutostöitä. Sairaalan pintamateriaaleja valittaessa tulee valinnassa huomioida infektio- ja ympäristönäkökohdat ja materiaalien hoito- ja huoltokustannukset materiaalin koko elinkaaren ajalta.
Hankkeen suunnittelussa on otettava huomioon Meilahden sairaala-alueen toiminnan keskeytymättömyys siten, että Hankkeen toteuttaminen ei saa aiheuttaa katkoksia taikka keskeytyksiä Meilahden sairaala-alueen kriittisille toiminnoille. Rakentamisessa tulee huomioida ja varmistaa ympärivuorokautinen esteetön kulku pysäköintihalli P2:n, sairaala-alueen keskuskeittiöön ja sen lastauslaiturialueelle sekä muihin sairaala-alueen tiloihin ja toimintoihin hankkeen koko rakennusvaiheen aikana. Myöskään keskuskeittiön ja ruokasalin toimintaan ei saa tulla keskeytyksiä eikä merkittäviä häiriöitä. Kiinteistö Oy vastaa kustannuksista, joita aiheutuu tilapäisistä liikennejärjestelyistä, Meilahden sairaala-alueen suojaamisesta ja sen käytettävyyden turvaamisesta Hankkeen koko rakennusvaiheen aikana. 20 Vahingonkorvaus Tämän sopimuksen osapuoli on velvollinen korvaamaan sopimusosapuolelle aiheuttamansa vahingon. 21 Erimielisyyksien ratkaiseminen Tästä sopimuksesta aiheutuvat erimielisyydet pyritään selvittämään neuvottelemalla. Mikäli erimielisyyttä ei voida sopia, asia saatetaan Helsingin käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Arvonlisävero 22 Vuokrattavasta maa-alueesta on hakeuduttu arvonlisäverolliseksi. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrakohdetta arvonlisäveron palautukseen tai vähennykseen oikeuttavalla tavalla. Mikäli vuokranantaja joutuu vuokralaisen toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta maksamaan palautuksia tekemistään arvonlisäverovähennyksistä, on vuokralainen velvollinen korvaamaan vuokranantajalle palauttamisesta aiheutuvan arvonlisäveron kustannuksineen. Tätä sopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle Helsingissä kuun päivänä 2014 KIINTEISTÖ OY UUSI LASTENSAIRAALA HELSINGIN JA UUDENMAAN SAIRAANHOITOPIIRIN KUNTAYHTYMÄ Sitoudumme osaltamme noudattamaan tässä sopimuksessa mainittuja meitä koskevia ehtoja Aika ja paikka kuten edellä STIFTELSEN NYA BARNSJUKHUSETS STÖD UUDEN LASTENSAIRAALAN TUKISÄÄTIÖ