Tilanne ja näkymät Venäjällä Jussi Kuutsa Maajohtaja, Venäjä Pääomamarkkinapäivä 22.5.214 Pietari 1
Sisältö Venäjän poliittinen ja taloudellinen tilanne Sijoitus- ja talousnäkymät Venäjällä Vähittäiskauppa- ja kauppakeskusmarkkinat Venäjällä Real estate asset management, REAM 2
3 VENÄJÄN POLIITTINEN JA TALOUDELLINEN TILANNE
Tilannekatsaus Kansainvälinen luottamus Venäjään on heikentynyt Venäjän talouskasvu hidastuu nollan tuntumaan vuonna 214 ja pitkän aikavälin 215-217 trendi on noin +2. Inflaatiotavoite 5 vuoden 214 osalta ei toteutune 4
Tilannekatsaus Heikentynyt rupla vaikuttaa ostovoimaan ja vähittäiskaupan kysyntään Ruplaa pyritään tukemaan Pääomapako kasvanut voimakkaasti Poliittisia vaihtoehtoja ei ole useita Jatkoskenaariot riippuvat Ukrainan tilanteen kehittymisestä Mahdollisten sanktioiden vaikutukset - Nopeasti toteutettavat toimet (1-3 kk); tullirajoitukset, muut kaupan esteet - Keskipitkän aikavälin toimet (3-6 kk); investointien rajoitukset, rahoitus - Pidemmälle ajalle ulottuvat vakavammat toimet alkavat eristää Venäjää 5
Vaikutukset SRV:n toimintaan Ruplan heikennyttyä rakentamisessa kustannussäästöjä Muutkin ruplamääräiset kustannukset pysyvät alle budjettitason Alkuvaiheessa olevat kilpailevat hankkeet joutunevat vaikeuksiin Markkinalla jo toimivan asema suhteessa uusiin tulijoihin vahvistuu uusien tulokynnyksen noustessa aiempaa korkeammalle 6
Vaikutukset SRV:n toimintaan Rahoitus: rahoituksen ehdot ovat hieman kiristyneet, mutta sitä on edelleen saatavilla Hankkeiden kannattavuus: laskelmat pitää päivittää, mutta lopputulema ei muutu oleellisesti investoinnin kokonaisarvon jäädessä myös pienemmäksi Heikentynyt rupla vaikuttaa ostovoimaan ja vähittäiskaupan kysyntään Kriisin pitkittyessä palautuminen vie ennakoitua kauemmin 7
Lopuksi Kriisi ei näy tavallisen ihmisen arjen tekemisessä Pearl Plaza -kauppakeskuksen kävijämäärä kasvaa suunnitelmien mukaisesti Okhta Mall -kauppakeskus avautuu suunnitellusti 216 - Vuokralaishankinta edennyt hyvin - Rakentaminen täydessä käynnissä - Pankkirahoitus päätökseen kesän kuluessa Jatkamalla strategian toteutusta voidaan vahvistaa kilpailuasemaamme 8
9 SIJOITUS- JA TALOUSNÄKYMÄT VENÄJÄLLÄ
Jones Lang LaSalle Investment Outlook Q4 213 4 Venäjän tulos on parempi kuin kehittyneiden talouksien GDP per capita in BRICS (PPP), 213E Russia 18,22 South Africa Brazil China India USD 5, 1, 15, 2, Source: IHS Global Insight, Jones Lang LaSalle 1
Jones Lang LaSalle Investment Outlook Q4 213 6 Venäjän kansainväliset varat RUB/USD exchange rate and oil price Russian international reserves and oil price 38 15 6 15 34 12 5 12 5 4 1 3 9 3 75 2 5 26 6 1 25 22 3 RUB/USD exchange rate Urals oil price, USD/bbl R axis International reserves, USD bn Urals oil price, USD/bbl (RHS) Source: Central Bank of Russia, Bloomberg 11
12 Kuluttajasektori on tärkeä kasvun draiveri
Jones Lang LaSalle Investment Outlook Q4 213 19 Sijoitukset vähittäiskauppaan, 213 Retail investment volumes, USD m 4, 3, 2, 1, 11 7 1,53 1,595 1,362 43 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 44 3,37 4 1,85 3 3,4 3 Moscow market balance Breakdown by city Breakdown by type ' sq 5,m 12 1 St. Petersburg 1 2.3 4, 8 Multiregional 9. 8 3, Kaliningrad 6 6 1.4 2, Voronezh 4 4 1.2 1, 2 Moscow.3 Izhevsk 1.3 Novosibirsk Nizhniy 8.5 Novgorod 2. 25 26 27 28 29 21 211 212 213F 27 28 29 21 211 212 213 Completi Stock as at the beginning of Vacancy on the year Standing Under development 2 59. 41. 55.8 44.2 1.9 89.1 39.6 6.4 1.1 89.9 15.1 2.9 84.9 79.1 13 Source: Jones Lang LaSalle
Prime yields: vertailu Eurooppaan 13 11 Office yields 14 12 9 1 7 8 5 6 3 4 Jones Lang LaSalle Investment Outlook Q4 213 12 Shopping centre yields Moscow Paris Frankfurt Warsaw Moscow Paris Frankfurt Warsaw 15 13 11 9 Warehouse yields 7 5 Source: Jones Lang LaSalle 14 Moscow Paris Frankfurt Warsaw
15
16
17 VÄHITTÄISKAUPPA- JA KAUPPAKESKUS- MARKKINAT VENÄJÄLLÄ
Vähittäiskauppamarkkina: alipalvellut kuluttajat Retail spending as a share of total private spending in 212 Jones Lang LaSalle Investment Outlook Q4 213 2 Shopping centre supply per 1, inhabitants: European comparison 6 6 sq m 8 69 7 675 665 597 7 6 34 5 32 31 3 396 391 27 379 26 35 6 3 2 5 62 37 4 36 36 3 4 34 6 3 4 2 23 21 3 1 1 273 178 18 Source: Jones Lang LaSalle
Vähittäiskaupan markkinat ja kuluttajakäyttäytyminen Vähittäiskaupan kokonaismarkkina Venäjällä oli noin 5 miljardia euroa vuonna 213, Euroopan suurin. Vertailuksi Suomen markkina on 3 miljardia euroa Moskovan, sis. Moskovan alueen, osuus kokonaismarkkinasta on noin 125 miljardia euroa tai 25 Pietarin osuus kokonaismarkkinasta on noin 2 miljardia euroa tai 4 Venäläinen on hyvä kuluttaja, jolla on korkea ostovoima, koska Tavallisella perheellä ei ole asuntolainaa kiitos vapaasti yksityistettyjen asuntojen 199- luvun jälkeen Tuloveroaste on tasan 13 ja VAT on kohtuullinen 18 Keskipalkka on nelinkertaistunut vuoden 23 jälkeen, ja oli 668 euroa kuukaudessa Elinkustannukset, kuten vakuutus, sairaudenhoito- ja koulumaksut ovat matalat tai niitä ei ole Energia ja julkiset palvelut ovat halpoja Vähittäiskaupan kulutus per henki Noin 6 euroa Moskovassa Noin 4 euroa Pietarissa Noin 58 euroa Suomessa 19
Vähittäiskaupan markkinat ja kuluttajakäyttäytyminen Liian vähäiset ostospaikat yhdistettynä suhteellisen korkeaan ostovoimaan tarjoaa korkean myynnin per m2 kahdessa suurimmassa kaupungissa. Lisäksi Vuokratasot ovat korkeammat Kaikki suuret vähittäiskaupan operaattorit suunnittelevat laajentavansa toimintojaan Loppusijoittajan tuottovaateessa alenemispotentiaalia Vähittäiskaupan markkinakoko Mos StP Fin Kulutus per henki t 6 5,8 6 4 4 2 Mos StP Fin 2
21
Venäläisten kuluttajien rahankäyttö 4,2 Foodstuffs, alcohol, tobacco Clothes and footwear 1,3 Health care 29,5 Transport 1,1 Electric goods and other home appliances Furniture and building materials 16,7 9,9 Other non-foods Services Taxes 1,7 1,5 5,6 9 1,5 Savings Foreign exchange purchase 22
23 KAUPPAKESKUSOSAAMISEN HYÖDYNTÄMINEN KIINTEISTÖMANAGEERAUKSESSA
Kauppakeskusosaamisen hyödyntäminen koko arvoketjussa Jatkuva keskustelu kauppakeskustoimijoiden kanssa Refurbishment Konseptiuudistus Vuokralaismix ja -hankinta Kiinteistömanageeraus Development/ Pre-opening Operations Konseptointi Ankkurivuokralaiset Vuokralaismix Markkinointi Grand opening Asiakasssuhteet ja vuokralaiskoordinointi Tekninen ylläpito Laki- ja järjestelmätuki Markkinointi 24
SRV kiinteistömanageeraajana Venäjällä SRV perusti kauppakeskusten REAM-toiminnon 213 säilyttääkseen tuntuman koko arvoketjuun - Toiminta skaalautuu myös muihin toimitiloihin Tällä hetkellä manageerauksessa olevat kohteet - Pearl Plaza -kauppakeskus - Olemassa oleva Okhta City -toimistokompleksi ja varastot - Eightedges -toimistokompleksi, alkaa syksyllä 214 Vuokralaishankinta tukee myös tulevien kauppakeskusten hankekehitystä - Okhta Mall -kauppakeskus - Promenade -kauppakeskus 25
26 Liitteet
Kauppakeskusmarkkinat päämarkkinaindikaattorit St. Petersburg Moscow Modern retail stock m2 1.9 mill 3.2+ mill Announced pipeline of 183 th 6 th shopping centres Shopping centre stock 38 284 per 1 inhabitants m2 Number of quality 53 1+ shopping centres Prime base rent usd 2 3-45 Vacancy rate 5.5 2.5 Päätelmä: Moskova on edelleen numero 1 markkina 27
Venäjän vähittäiskauppamarkkina sijoituskohteena Total CRE investments in Russia reached 2. bln USD during IQ/13 having a solid 14 growth Y-O-Y Investments are concentrating more and more to Moscow with 96 share of total investments. Traditionally, domestic capital has been dominating but foreign investments totalled 87 during IQ/13. 28 Source: Jones Lang LaSalle
3 36 37 35 36 34 35 33 34 32 33 31 32 36 37 35 36 34 35 33 34 32 33 31 32 31 MAY JUN JUL AUG SEP OCT NOV DEC JAN FEB 31 MAR MAY JUN JUL AUG SEP OCT NOV DEC JAN FEB MAR 29