Asuntokaupan turvan kehittäminen viranomaisen ja ulkopuolisen asiantuntijan rooli Tiina Koskinen-Tammi AA, OTT, VT Asianajotoimisto Alfa Oy Helsinki 13.4.2016
Esityksen sisältö Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle Viranomaistarkastajan vastuu Ulkopuolisen asiantuntijan rooli/merkitys asiakkaalle Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu Kehittämismahdollisuuksia
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot Hometalkoohankkeen (v. 2010-2012) ehdotukset asuntokaupan turvan parantamiseksi, julk. 2/2013
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot Hankkeen ehdotukset keskittyivät ennen kaupantekoa ajoittuviin toimenpiteisiin/toimiviin tahoihin Ostopäätöksen teko, kiinteistöön perehtyminen, kuntotarkastus, kiinteistönvälitys, kaupanteko Ostaja, myyjä, kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastaja -> tuossa vaiheessa mukana ei ole terveydensuojeluviranomaista/terveystarkastajaa tai ulkopuolista asiantuntijaa Terveystarkastajan tai TervSL 49 :n mukaisen ulkopuolisen asiantuntijan toiminta ei ole sidoksissa tai riippuvaista kiinteistö/asuntokaupasta eikä johdu siitä tai edellä sitä
Asuntokaupan turvan parantaminen hanke/hometalkoot -> näin ollen hankkeen ehdotukset asuntokaupan turvan parantamiseksi eivät sellaisenaan koskeneet terveystarkastajia tai TervSL:n mukaisia ulkopuolisia asiantuntijoina - Molemmilla on kuitenkin mahdollisesti vaikutusta/rooli kiinteistö/asuntokauppariidoissa tai ristiriitatilanteissa ja niiden ratkaisemisessa joko sovinnolla tai tuomioistuimen tuomiolla - Joskus rooli on merkittäväkin!
Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle Asunnontarkastus, hallintoasia/prosessi (TervSL) Meillä ei ole kaiken kattavaa viranomaisvalvontaa, kaikkia Suomen asuntoja ei tarkasteta automaattisesti tai lähtökohtaisesti vaan yleensä vain omistajan tai haltijan aloitteesta. Miksi käynnistää hallintoprosessi, jos kyse on asiakkaan itse omistamasta ja asumasta asunnosta? Mitä hyötyä siitä silloin on? Asiakas itsehän siinä mahdollisesti velvoitetaan johonkin, onko se toivottavaa?
Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle Kun kyseessä on asiakkaan asuma, mutta toisen (=asunto-osakeyhtiö, vuokranantaja) omistama asunto tai rakennus, tilanne on toinen. Jos osapuolilla on eri näkemys terveyshaitasta ja sen poistamisesta, viranomaisen saaminen mukaan asiaan voi auttaa. Hallintoprosessin kautta voi saada toisen saattamaan asunto kuntoon tai voi saada tämän velvoitettua tekemään niin. Hallintoprosessin kautta ei voi saada korvauksia. Asunnon korjaamiseen (ja sitä kautta vuokrasuhteen jatkamiseen) tähtäämisen mielekkyys vuokrasuhteissa vuokralaisen kannalta? Ellei sitten ole samalla kyse riita-asiasta Taloyhtiössä asukkaalla on enemmän pääomaa kiinni asunnossa, miksi asunnon kuntoon saamiseen on isompi intressi
Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle Yksityisoikeudellinen riita-asia/prosessi on mahdollisesti vireillä hallintoprosessin kanssa rinnakkain/samaan aikaan/peräkkäin Ostaja myyjä, osakas asunto-osakeyhtiö, vuokralainen vuokranantaja Esim. asunnon/kiinteistön ostajan ja myyjän välisessä riitaprosessissa ostaja esittää ja tarvitsee näyttöä siitä, että kaupan kohteessa on laatuvirhe. Myyjä esittää ja tarvitsee näyttöä siitä, ettei kaupan kohteessa ole laatuvirhettä. Terveystarkastaja on todistaja/asiantuntija asunnon kunnosta/terveyshaitasta, tekemistään havainnoista siellä, viranomaisnäkemyksestä (ei korjaustavasta? ei terveyshaitan syystä?)
Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle Koska terveystarkastaja kertoo yleensä vaurioista, puutteista asunnon terveydellisissä olosuhteissa jne, on hän yleensä ostajan nimeämä kuultava Ennakkoratkaisussa KKO 2015:58 Korkein oikeus antoi terveystarkastajille uuden tehtävän /merkityksen kiinteistökauppariidoissa. Ratkaisussa oli kyse kiinteistökaupan purkamisesta, jonka kynnys eli kiinteistön laatuvirheen olennaisuuskynnys aleni aiempaan alemman asteiseen oikeuskäytäntöön verrattuna. Rintamamiestalossa havaittiin kaupanteon jälkeen kosteusvaurioita alapohjassa ja pesuhuoneessa. Ostajan vaatimuksesta kauppa purettiin. Jutussa oli kuultu mm. terveystarkastajaa todistajana.
Viranomaistarkastuksen merkitys asiakkaalle KKO:n perusteluista: Korkein oikeus katsoo, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
Viranomaistarkastajan vastuu Virkamiehen virkavastuu = Rikosoikeudellinen, vahingonkorvausoikeudellinen ja kurinpidollinen vastuu Virkarikokset RL 40 luku, lahjusrikokset, virkasalaisuuden rikkominen, virka-aseman väärinkäyttäminen, virkavelvollisuuden rikkominen Vahingonkorvaus VahL 3:2 ja 4:1-2 :n mukaan Julkisyhteisö on velvollinen korvaamaan julkista valtaa käytettäessä virheen tai laiminlyönnin johdosta aiheutuneen vahingon. Tämä vastuu yhteisöllä on kuitenkin vain, milloin toimen tai tehtävän suorittamiselle sen laatu ja tarkoitus huomioon ottaen kohtuudella asetettavia vaatimuksia ei ole noudatettu.
Viranomaistarkastajan vastuu Vahingosta, jonka virkamies/työntekijä työssään virheellään tai laiminlyönnillään aiheuttaa, hän on velvollinen korvaamaan määrän, joka harkitaan kohtuulliseksi ottamalla huomioon vahingon suuruus, teon laatu, vahingon aiheuttajan asema, vahingon kärsineen tarve sekä muut olosuhteet. Jos työntekijän viaksi jää vain lievä tuottamus, ei vahingonkorvausta ole tuomittava. Kurinpidollinen vastuu: varoitus
Ulkopuolisen asiantuntijan rooli/merkitys asiakkaalle Jos on kyse hallintoprosessista, on käytettävä TervSL:n mukaista ulkopuolista asiantuntijaa (siirtymäaika) -> RTA:oita käytetään toki muutenkin, vaikkei olisikaan hallintoprosessia tai ylipäätään mitään prosessia vireillä Joka tapauksessa RTA:n ja asiakkaan välillä on asiakassuhde, johon pätee normaalit asiakaspalvelun säännöt (asiakkaiden kommentteja: sitä ei saa koskaan kiinni, ei vastaa sähköposteihin, laittoi raportin virheiden korjaamisesta laskun, en maksanut, valitin kuluttajariitalautakuntaan ) Jos vireillä on samaan aikaan esim. kiinteistökaupan riitaprosessi, sen osalta asiantuntijan käyttöä ei ole rajoitettu RTA:oihin tai ylipäätään määrätty missään. Tuomioistuin harkitsee riita-asiassa esitetyn näytön arvon vapaan todistusharkinnan mukaan.
Ulkopuolisen asiantuntijan rooli/merkitys asiakkaalle OK 17:1.2 Tuomioistuimen on esitettyjä todisteita ja muita asian käsittelyssä esiin tulleita seikkoja harkittuaan päätettävä, mitä asiassa on näytetty tai jäänyt näyttämättä. Tuomioistuimen on perusteellisesti ja tasapuolisesti arvioitava todisteiden ja muiden seikkojen näyttöarvo vapaalla todistusharkinnalla, jollei laissa toisin säädetä. Mutta jos on vireillä kaksi prosessia, miksi ottaa kahta asiantuntijaa eri prosesseihin siksi, että toiseen prosessiin on pätevyysvaatimukset ja toiseen ei? Yleensä jo kustannussyistä kannattaa käyttää vain yhtä, pätevää asiantuntijaa. Ulkopuolinen asiantuntija saattaa siis toimia sekä hallintoprosessissa että riitaprosessissa tai vain toisessa niistä
Ulkopuolisen asiantuntijan rooli/merkitys asiakkaalle Asiakkaalla on joka tapauksessa oikeus odottaa, että hänen tilaamansa ja maksamansa tutkimukset tehdään pätevillä ja yleisesti hyväksytyillä tutkimustavoilla, tutkitaan sellaista, jonka tutkimisesta on hänelle hyötyä, tutkimustuloksista tehdyt johtopäätökset ovat oikeita ja että tutkimukset on raportoitu selkeästi ja ymmärrettävästi. Jos riita-asia ratkeaa sovinnolla ilman tuomioistuimeen menoa, tuomioistuimessa ennen pääkäsittelyä tai se ratkaistaan kuluttajariitalautakunnassa, on ensisijaisesti asiantuntijan kirjallisella raportilla merkitystä, koska suullista käsittelyä ei silloin edes ole. Etukäteen ei voi tietää missä vaiheessa ja miten asia ratkeaa, mutta aina on hyvä panostaa kirjalliseen esitykseen, koska sillä on AINA merkitystä.
Ulkopuolisen asiantuntijan rooli/merkitys asiakkaalle Riitaprosessissa tapahtuvassa todistelussa v. 2016 alusta lukien asiantuntijanäyttöä esitetään ensisijaisesti kirjallisen lausunnon muodossa ja mahdollisesti sen lisäksi asiantuntijan suullisena kuulemisena pääkäsittelyssä. Enää ei ole mahdollista kuulla asiantuntijaa ainoastaan suullisesti, ilman kirjallista lausuntoa. -> Yleensä varmaan sekä kirjallinen lausunto että suullinen kuuleminen Jos päädytään suulliseen pääkäsittelyyn, olisi siellä kuultavan asiantuntijan hyvä osata asiallinen tuomioistuinesiintyminen
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu Ulkopuolisen asiantuntijan asemasta/vastuusta säädetty TervSL:ssa silloin kun on kyse TervSL:n kattamista tilanteista. TervSL 49 : Ulkopuoliseen asiantuntijaan sovelletaan rikosoikeudellista virkavastuuta koskevia säännöksiä hänen tehdessään tässä laissa tarkoitettuja tutkimuksia ja selvityksiä. Vahingonkorvausvastuusta säädetään vahingonkorvauslaissa. HE 14/1237: Lisäksi ilman nimenomaista lainsäännöstäkin asiantuntijan esteellisyyteen ja menettelytapoihin sovellettaisiin julkisuuslakia, hallintolakia ja kielilakia. Asiantuntijan tulee näin olla esimerkiksi tehtävässään riippumaton.
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu Aina ei RTA kuitenkaan toimi TervSL:n alaisuudessa, vaan ainoastaan silloin, kun tekee tutkimuksia TervSL:n mukaisesti TervSL 49 : Asunnon ja muun oleskelutilan tutkimuksia ja selvityksiä tämän lain mukaista viranomaisvalvontaa varten tekevällä ulkopuolisella asiantuntijalla ( ) HE 14/1237: Asiantuntija ei täten toimisi itsenäisesti, vaan suorittaisi terveyshaitan selvittämiseen liittyviä avustavia tehtäviä terveydensuojeluviiranomaisen apuna. Jos viranomainen ei tee selvitystä, se voisi velvoittaa kiinteistön omistajan tai haltijan teettämään selvityksen ulkopuolisella asiantuntijalla. Ulkopuolisen asiantuntijan tilaa lähtökohtaisesti se, jonka vastuulla haitan selvittäminen, poistaminen tai rajoittaminen on. Myös terveydensuojeluviranomainen voisi toissijaisesti toimia ulkopuoliselta asiantuntijalta tarvittavan selvityksen tilaajana.
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu Eli TervSL:n vastuut soveltuvat kun ulkopuolinen asiantuntija tekee tutkimuksia tai selvityksiä terveydensuojeluviranomaisen tilaamana tai kiinteistön omistajan tilaamana silloin kun viranomainen on siihen velvoittanut. Huom! Sinänsä saman RTA:n/ ulkopuolisen asiantuntijan voi asiakas tilata tutkimaan kiinteistön kuntoa tai mahdollista terveyshaittaa, vaikkei asia ole edes terveydensuojeluviranomaisessa vireillä eikä koskaan tulisi siellä vireille. Silloin ei sovelleta TervSL:n vastuusäännöksiä (erityisesti virkavastuu). Asiakas voi myös tilata ensin RTA:n tutkimukset, vaikkei asia ole viranomaisessa vireillä, mutta voi RTA:n tutkimusten jälkeen saattaa asian siellä vireille. Vastuun perusteet eivät voi tulla voimaan takautuvasti jo aiemmin tehtyihin tutkimuksiin liittyen. Vastuuperusteet (erityisesti rikosvastuu) pitää olla tiedossa sillä hetkellä kun toimitaan! Rikosoikeudellinen laillisuusperiaate = taannehtivan rikoslain kielto!
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu Muu kuin TervSL:n alainen tilanne/päällekkäin TervSL:n säätelemän vastuun kanssa Asiantuntijan vastuu asiakkaalle = sopimusvastuuta tehdyn sopimuksen mukaisesti Suhteessa kuluttajaan KSL 8 luvun (kuluttajapalvelukset) mukaisesti KSL 8:1 luvun soveltamisala: Tämän luvun säännökset koskevat vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus.
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu KSL 8:12 Yleinen palveluksen virhesäännös Palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia. (...) Jos palvelus poikkeaa siitä, mitä 1 3 momentissa säädetään, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu KSL 8:13 Tiedot palveluksesta Palveluksessa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka toimeksisaaja on antanut palveluksen sisällöstä tai suorituksestaan taikka muista palveluksen laatua tai hyväksikäyttöä koskevista seikoista palvelusta markkinoitaessa tai muuten ennen sopimuksentekoa ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen tilaajan päätöksentekoon. Sama koskee palvelusta suoritettaessa annettuja tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen tilaajan päätöksentekoon. (...)
Ulkopuolisen asiantuntijan vastuu KSL 8:14 Neuvontavelvollisuus Jos sopimusta tehtäessä tai sen jälkeen osoittautuu, että palvelus, sen hinta, kohteen arvo ja ominaisuudet tai muut erityiset seikat huomioon ottaen ilmeisesti ei olisi tilaajan kannalta tarkoituksenmukainen, toimeksisaajan on viipymättä ilmoitettava siitä tilaajalle. Toimeksisaajan on ilmoitettava tilaajalle myös, jos palvelus ilmeisesti tulee huomattavasti kalliimmaksi kuin tilaaja on kohtuudella voinut odottaa.(...) Jos toimeksisaaja laiminlyö tämän pykälän mukaiset velvollisuutensa, palveluksessa on virhe. KSL 8:17-20 Virheen seuraamuksena: maksusta pidättyminen, virheen oikaisu, hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus
Kehittämismahdollisuuksia Asiakaspalvelu (molemmat: TT? ja UA) Prosessien päällekkäisyyden ymmärtäminen ja oman roolin ymmärtäminen kokonaisuudessa (molemmat) Puolueettomuus (UA) Suhtautuminen oikeudessa kuulemiseen (TT) Uskallus sanoa asioita (TT) Selkeys ja ymmärrettävyys kirjallisessa ja suullisessa ilmaisussa (UA) Asiassa pysyminen (UA)
KIITOS! tiina.koskinen-tammi@alfalaw.com