LAUSUNTO Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä 30.09.2008
1 SPONDA OYJ:n SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITYS MARKKINATILANNE Sponda Oyj arvioi itse sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon neljännesvuosittain käyttäen arviointimenetelmänä 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Catella Property Oy on auditoinut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarviointiprosessin ja laskentamenetelmät syksyllä 2007 ja todennut niiden täyttävän IFRS:n vaatimukset, yleisesti hyväksytyt arviointikriteerit ja olevan kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaiset. Käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto on tilakohtaisten markkinavuokraoletusten, hoitokulujen ja kohteiden käyttöasteiden osalta tarkistettu Catellan toimesta 30.6.2008 ja samaa aineistoa on käytetty laskennassa 30.9.2008. Arviointiajankohtana 30.9.2008 Catella on ottanut kantaa kohteiden nettotuottovaatimuksiin ja niiden vaikutukseen kohteiden käypään arvoon. Lisäksi muuttuneet tiedot kohteiden vuokraustilanteissa on otettu huomioon. Käyvän arvon analysoinnissa Catella on käyttänyt myös kauppa-arvotarkastelua tarkistusmenetelmänä. Catellan tarkasteluun eivät ole kuuluneet kehityskohteet, Venäjän ja Baltian kohteet eivätkä kiinteistörahastot. Investointimarkkinat Yleisten talousnäkymien viimeaikainen nopea heikentyminen on seurausta rahoitussektorin ongelmista, joiden syvyys on Euroopan osalta vasta paljastumassa ja mahdollisesti niiden laajuutta ei vielä ole nähty kokonaisuudessaan. Rahoituskriisin vaikutukset reaalitalouteen tulevat viiveellä, mutta ensimmäiset merkit ovat jo havaittavissa ja useiden Euroopan maiden ennustetaan ajautuvan taantumaan. Suomen arvioidaan kuitenkin selviävän tulevista talousvaikeuksista monia muita maita paremmin. Kiinteistömarkkinoihin kriisi vaikuttaa kahta kautta. Suoranaiset vaikutukset näkyvät jo kiinteistökauppojen lainarahoituksen saannin vaikeutumisena ja lainakorkojen nousuna. Valtioiden julkistamat tukitoimet pankkisektorille tuskin helpottavat kiinteistörahoituksen saatavuutta lyhyellä aikavälillä. Välilliset vaikutukset, vajaakäyttöasteiden nousu ja vuokrien lasku, eivät Suomessa vielä ole nähtävissä, mutta vuokralaisina toimivien yritysten taloustilanteen heikkenemisen ennustetaan vaikuttavan näihin vuosien 2009 2010 aikana.
2 Kansainvälisen luottokriisin vuoksi kiinteistöjen ostamisesta kiinnostuneiden sijoittajien määrä Suomen markkinoilla on supistunut merkittävästi ja sijoituskriteerit ovat huomattavasti tiukentuneet. Koko vuoden investointivolyymi syyskuun loppuun mennessä oli kuitenkin melko korkea, noin 3,1 miljardia euroa, johtuen ensimmäisen kvartaalin 2,1 miljardin euron investoinneista. Volyymin lasku toisella (370 M ) ja kolmannella kvartaalilla (590 M ) kuvastaa kuitenkin markkinoilla vallitsevaa epävarmuutta ja odottavaa tunnelmaa sekä sitä, että ostajien ja myyjien hintanäkemykset eivät kohtaa. milj. Transaktiovolyymi Suomessa vuosineljänneksittäin 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06* Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08** Q2 08 Q3 08 *) Sponda - Kapiteeli kauppa 1,3 mrd. Lähde: Ulkomainen Kotimainen **) Capman osti hotelliportfolion 0,8 mrd. Huolimatta heikkenevistä talousnäkymistä ja sijoitusilmapiirin muutoksesta Suomen markkinoilla toimii edelleen tahoja, joilla on intressi ostaa kiinteistöjä. Nämä ovat tyypillisesti tahoja, jotka käyttävät hankinnoissaan vähemmän lainarahaa ja ovat kiinnostuneita alhaisen riskin omaavista kohteista. Vuoden 2008 kolmannella kvartaalilla toteutuneissa sijoituskiinteistökaupoissa nettotuottovaatimukset olivat edelleen melko alhaisella tasolla. Toteutuneiden kauppojen valossa sijoitusilmapiirin muutosten vaikutukset nettotuottovaatimuksiin eivät ole olleet yhtä voimakkaita kuin monissa muissa Euroopan maissa. Yksi syy tähän on se, että viime vuosien korkeasuhdanteen aikana Suomessa kiinteistöjen nettotuottovaatimukset suhteessa riskittömiin markkinakorkoihin eivät laskeneet yhtä alas kuin esim. Isossa Britanniassa tai monissa Keski-Euroopan maissa. Suomessa nettotuottovaatimukset ovat nousseet selkeimmin heikomman sijainnin omaavissa riskipitoisissa kohteissa, mutta prime-kohteiden nettotuottovaatimusten nousu on ollut melko maltillista. Pitkien vuokrasopimusten merkitys sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimusten ja kiinnostavuuden kannalta on entisestään korostunut.
3 Vuokrausmarkkinat Toimitilojen vuokrausmarkkinat ovat säilyneet vakaina johtuen siitä, että Suomen reaalitalouden tilanne on toistaiseksi ollut suhteellisen hyvä. Kansainvälinen kriisi koettelee finanssialaa, mutta muilla yrityssektoreilla toiminta on vielä syyskuun lopun tietojen mukaan ollut melko vakaalla pohjalla eikä heijastusvaikutuksia toimitilojen käyttöasteisiin toistaiseksi ole ollut nähtävissä. Mikäli luottokriisi jatkuu pitkään ja heijastuu voimakkaasti myös reaalitalouteen, uhkana on jatkossa myös toimitilojen vajaakäyttöasteiden nousu ja vuokratasojen lasku. Erityisesti tämä tulee kohdistumaan toimistotiloihin. VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEUDULLA % 14 12 10 8 6 4 2 7,7 % 4,6 % 2,5 % 1,4 % 0 Q2 Q4 90 90 91 91 92 92 93 93 Q2 Q4 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 Q4 Q2 02 03 03 04 04 05 05 06 Q4 06 07 07 08 Liiketilat Toimistot Teoll&varasto Yhteensä Lähde: Toimitilojen keskimääräinen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla oli elokuun 2008 alussa 4,6 %. Erityisen alhaisia vajaakäyttöasteet olivat liiketiloissa (1,4 %) sekä teollisuus- ja varastotiloissa (2,5 %). Toimistotilojenkin keskimääräinen vajaakäyttöaste laski vuoden 2008 ensimmäisellä puoliskolla 8,0 %:sta tasolle 7,7 %, tosin alueelliset erot käyttöasteissa ovat melko suuria. Pääkaupunkiseudulla on rakenteilla uutta toimistotilaa noin 310.000 m 2, josta vuonna 2008 valmistuu noin 240.000 m 2. Catellan ennusteen mukaan toimistojen vajaakäyttöaste nousee vähintään tasolle 9-10 % vuoden 2009 aikana, mutta ongelmat kohdistuvat pääosin vanhempaan tilakantaan. Markkinavuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla on viime vuosina ollut positiivista. Alla olevat kuvaajat ilmentävät toimistotilojen sekä tuotanto- ja varastotilojen vuokrien kehitystä pääkaupunkiseudulla:
4 Toimistotilat (prime) /m 2 /kk 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 Q 4 Q 2 8 9 8 9 9 0 9 0 9 1 9 1 9 2 9 2 9 3 9 3 9 4 9 4 9 5 9 5 9 6 9 6 9 7 9 7 9 8 9 8 9 9 9 9 0 0 0 0 0 1 0 1 0 2 0 2 0 3 0 3 0 4 0 4 0 5 0 5 0 6 0 6 0 7 0 7 0 8 He ls in k i, y d in k e s k u s ta, P rim e He ls in k i, y d in k e s k u s ta T a p io la T ik k u r ila K e ila n ie m i, P rim e R u o h o la h ti, P rim e A v ia p o lis, P r im e B ru ttovu ok ra /m 2 /k k (ilm an A L V ), u u d et s op im uk s et /m2/kk 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Tuotanto- ja varastotilat 0,0 Q4Q2 Q4Q2 Q2Q4 Q2Q4 Q2 87 88 88 89 89 90 90 91 91 92 9293 93 94 9495 95 96 9697 97 98 9899 99 00 0001 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 keskimäärin Uudehko korkea halli hyvällä sijainnilla. Bruttovuokra /m²/kk (ilman ALV), uudet vuokrasopimukset Taloustilanteen heikentyvistä näkymistä johtuen uskomme markkinavuokrien nousun taittuvan lähitulevaisuudessa. Indeksisidonnaisten sopimusvuokrien nousu kuitenkin näyttäisi jatkuvan ainakin jonkin aikaa, sillä inflaatiota kuvaavan kuluttajahintaindeksin kasvun ennustetaan vuonna 2008 olevan luokkaa 4,1 %, 2009 noin 2,2 % ja vuonna 2010 noin 1,7 % (lähde: Suomen Pankki).
5 ARVONMÄÄRITYKSEN TULOKSET Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvioinnin arvopäivä on 30.9.2008. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,62 % (30.6.2008: 6,5 %). Sijoituskiinteistöjen alkutuotto oli kuitenkin noin 7,1 %, taloudellisen käyttöasteen ollessa 91,7 %. Toimisto- ja liiketilat Sponda Oyj:n toimisto- ja liiketilasalkun arvosta noin 90 % muodostuu pääkaupunkiseudun kohteista ja loput 10 % Tampereen, Turun ja Oulun kohteista. Pääkaupunkiseudun kohteiden arvosta Helsingin ydinkeskustan sekä Ruoholahden kohteet muodostavat noin 73 prosenttia ja koko salkun arvosta niiden osuus on noin 65 prosenttia. Merkittävä osa salkun kohteista on sijainniltaan ja kunnoltaan sellaisia, joiden nettotuottovaatimuksiin markkinatilanteen muutoksen vaikutus on toistaiseksi ollut maltillinen. Toimisto- ja liiketilasalkuissa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia nostettiin kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen 0 0,5 %-yksikköä verrattuna edellisen kvartaalin lukuihin. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,3 %. Salkun kiinteistöjen alkutuotto on kuitenkin korkeampi noin 6,8 %, taloudellisen käyttöasteen ollessa noin 91,5 %. Logistiikkatilat Logistiikkasalkun kohteet sijaitsevat muutamaa kiinteistöä lukuun ottamatta pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen kokoluokka vaihtelee laajassa haarukassa pienimpien kohteiden ollessa kooltaan 2.000 3.000 m 2 kun taas suurimman kohteen pinta-ala on yli 38.000 m 2. Logistiikkasalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia nostettiin kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen 0 0,5 %-yksikköä verrattuna edellisen kvartaalin lukuihin. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 8,0 %. Salkun kiinteistöjen alkutuotto on kuitenkin korkeampi, noin 8,3 %, taloudellisen käyttöasteen ollessa noin 88,3 %. Koko salkun käyttöasteeseen ja alkutuottoon vaikuttaa alentavasti Vantaalla sijaitsevan yhden suuren logistiikkakohteen (18.000 m 2 )
6 suuri vajaakäyttöaste (82 %), mikä johtuu siitä, että vuoden 2008 alussa kohde jäi tyhjilleen pitkäaikaisen vuokralaisen muutettua pois eikä valtaosaa tiloista ole vielä vuokrattu uudelleen. Edellä olevia toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkasalkun alkutuottoja laskettaessa ei ole huomioitu joihinkin kohteisiin sisältyvän käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa. Helsingissä 15. päivänä lokakuuta 2008 Pertti Raitio Arviointiasiantuntija Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu