Ylöjärven kaupunki Ohje arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalinnasta ja valvonnasta Tämä Ylöjärven kaupunginhallituksen käsittelemä valvontatapapäätös ja ohjeistus koskee kaikkia niitä Ylöjärvellä sijaitsevia arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, joissa ovat voimassa arava- ja korkotukilainsäädännössä tarkoitetut käyttörajoitukset. Ohjeistus perustuu arava- ja korkotukilainsäädäntöön, ympäristöministeriön asetuksiin sekä ARA:n antamiin asukasvalintoja koskeviin ohjeisiin. Kursiivilla kirjoitetut kohdat ovat kunnan painottamia ohjeita, jota vuokratalojen omistajien tulee noudattaa. Vuokratalojen omistajia kehotetaan noudattamaan tämän valvontapäätöksen lisäksi ao. lakeja sekä ARA:n julkaisemaa arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintaopasta (uusin julkaistu 12.2.2014). 1. Asuntojen hakumenettely Ympäristöministeriö on antanut asetuksen arava- ja korkotukivuokra-asuntojen hakumenettelystä. Sen mukaan valtion lainoittamien vuokra-asuntojen on oltava julkisesti ja yleisesti haettavina (ympäristöministeriön asetut 182/2003). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asunnot ilmoitetaan haettaviksi esim. paikkakunnalla yleisesti luettavassa sanomalehdessä ja internetissä. Ilmoituksesta tulee selvitä kuinka kauan asuntohakemus on voimassa ja miten se uusitaan. Ylöjärven kaupunki edellyttää että Ylöjärvellä vapautuvat vuokra-asunnot ilmoitetaan haettaviksi kerran vuodessa Ylöjärven Uutisissa sekä Suur Tampereessa julkaistavilla ilmoituksilla. 2. Hakemuslomake Ympäristöministeriö on antanut asetuksen (904/2006) siitä, mitä tietoja asuntohakemuslomakkeella tulisi vähintään olla. Tietojen perusteella valitsija pystyy tarjoamaan asunnon sitä eniten tarvitsevalle. Hakijoita pitää pystyä myös vertailemaan annettujen tietojen perusteella. Olennaisia tietoja ovat: - huoneistoon asumaan tulevien henkilötiedot - asunnontarpeen syy - hakijaruokakunnan jäsenten bruttotulot ja varallisuus - haettavaa huoneistoa koskevat tiedot - nykyistä asuntoa koskevat tiedot Hakemuslomake päivätään ja allekirjoitetaan. Jos hakemus on jätetty sähköisesti, hakemuksen paperiversio on allekirjoitettava ennen vuokrasopimuksen tekemistä.
Asuntohakemukseen on liitettävä ennen vuokrasopimuksen tekemistä vähintään seuraavat selvitykset ja liitteet: - kirjallinen selvitys bruttokuukausiansiosta kaikilta työssäkäyviltä 18 vuotta täyttäneiltä henkilöiltä - eläkkeellä olevilta todistus eläkkeen määrästä (brutto/kk) - verotodistukset kaikilta huoneistoon muuttavilta 18 vuotta täyttäneiltä henkilöiltä - selvitys omaisuuden käyvästä arvosta, jos hakijataloudella on varallisuutta sekä todistukset kaikista veloista nettovarallisuuden selvittämiseksi - muut mahdolliset todistukset, joihin hakija haluaa vedota (esim. tuomioistuimen päätös muuttovelvoitteesta, raskaustodistus, irtisanomisilmoitus) Jos vapautuvaan asuntoon on vain yksi hakija, ei selvityksiä tarvita. Selvityksiä ei myöskään tarvita keskinäisiltä asunnon vaihtajilta eikä ruokakunnalta, joka hakee asunnon vaihtoa saman tosiasiallisen omistajan vuokra-asunnosta toiseen. 3. Asukasvalinta ja tietosuoja sekä asiakirjojen säilytys Vuokra-asuntohakemukset ja niiden liitteet ovat salassa pidettäviä, koska ne sisältävät tietoja hakijan taloudellisesta asemasta sekä mahdollisesti tietoa myös hakijan terveydentilasta. Valtion tulella tuotettujen vuokra-asuntojen käyttöä valvovina viranomaisina kunnalla, ARA:lla sekä ympäristöministeriöllä on kuitenkin oikeus saada valvontaa varten kaikki asiakirjat nähdäkseen (aravarajoituslaki 23, uusi korkotukilaki 39, vanha korkotukilaki 13 ). Vuokratalojen omistajan on arkistoitava asuntohakemukset liitteineen tarkoituksenmukaisella tavalla. Hakemukset, joiden perusteella asunto on osoitettu, samoin kuin hakemukset, jotka eivät ole johtaneet asunnon saantiin, on säilytettävä viiden vuoden ajan. Tämä koskee myös sellaisia hakemuksia, joita ei ole uusittu. Niiden henkilöiden, joille asuntoa ei ole osoitettu ja jotka eivät ole enää asunnon hakijoina, hakemustiedot voidaan säilyttää yhteenvetolistoina. Niistä on käytävä ilmi hakijaruokakunnan asunnontarve, tulot, varallisuus, henkilöluku sekä tieto millaista asuntoa on haettu. Jos kunta tekee päätöksen asukasvalinnasta, kunnan päätös asukasvalinnan hyväksymisestä on säilytettävä 10 vuotta kunnallisten asiakirjojen säilytysajoista annetun Kuntaliiton ohjeen mukaan. 4. Asukasvalinnan perusteet Asukasvalinnan perusteista on säädetty aravarajoituslain 4 a :ssä ja uuden korkotukilain 11 a :ssä. Tavoitteena on, että valtion tukemat arava- ja korkotukivuokra-asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille ja samalla pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Etusijalle asukasvalinnassa on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat ruokakunnat. Vaikka hakijalta ei enää edellytetä tietyn tulorajan alittamista, ei itse tuloarvostelu ole kuitenkaan poistunut. Hakijaruokakunnan tulot kuuluvat edelleen asukasvalintaperusteisiin
tasavertaisena tekijänä hakijaruokakunnan asunnontarpeen ja varallisuuden kanssa ja ne on otettava huomioon hakijoita etusijajärjestykseen asetettaessa. Asukasvalinnassa on otettava huomioon myös Suomen perustuslain (731/1999) edellyttämä yhdenvertaisuus ja oikeus kotipaikan valintaan. Ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella. Samoin jokaisella on oikeus valita asuinpaikkansa. Yhdenvertaisuuslaki (21/2004) kieltää etnisen syrjinnän myös asukasvalinnoissa. 5. Varallisuus Hakijan varallisuutta tutkitaan, jotta saadaan selville, onko hakijalla riittävästi varallisuutta asuntoasiansa järjestämiseen ilman valtion tukea. Varallisuutena otetaan huomioon hakijaruokakunnan verotuksessa ilmoittama yhteenlaskettu varallisuus, jollei sen arvo ole vähäinen tai jollei se ole välttämätön ruokakunnan jäsenelle elinkeinon tai ammatin harjoittamisesta saatavan kohtuullisen toimeentulon hankkimiseksi. Varallisuuden määrää laskettaessa hakijan omaisuus arvostetaan sen käyvän arvon mukaan, velat vähentäen. Asukkaaksi valtioneuvoston asetuksen mukaan ei saa valita ruokakuntaa, jolla on huomioon otettavaa varallisuutta siinä määrin, että se kykenee hankkimaan tarvettaan vastaavan asunnon ilman valtion tukea. Muutoin varallisuus otetaan huomioon asukkaaksi valitsemiseen vaikuttavana tekijänä. Varallisuusrajat Ylöjärvellä ovat seuraavat ja ne on laskettu ARA:n asukasvalintaoppaan laskentakaavan ohjetta noudattaen huomioiden Tilastokeskuksen vanhojen osakehuoneistojen keskimääräinen velaton neliöhinta heinäkuussa 2014 Pirkanmaalla. Hinnaksi on saatu 2 057 /m2. Hakijaruokakunnan Varallisuusraja henkilöluku Laskentakaava 1 33 000 40m2x2057=82280 x40% 2 50 000 60m2x2057=123420 x40% 3 66 000 80m2x2057=164560 x40% 4 83 000 100m2x2057=205700 x40% 5 99 000 120m2x2057=246840 x40% Ylöjärven kaupunki pitää em. varallisuusrajoja sitovina. Rajoja voidaan tarkistaa vuosittain vanhojen osakeasuntojen velattoman neliöhinnan kehityksen mukaan. Mikäli vuokratalon omistaja haluaa asukasvalinnan yhteydessä erityisestä syystä poiketa varallisuusrajoista, on toimenpiteelle hankittava suostumus kunnalta ja vasta tämän jälkeen asukasvalinta voidaan vahvistaa. Varallisuusrajoja ei tarvitse noudattaa, jos kyseessä on asunnon vaihtaminen saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen vastaavaan asuntoon. 6. Asukasvalinta osaomistusasuntoihin Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuntoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas ostaa alkuvaiheessa vähemmistöosuuden. Asunnon hallinta perustuu aluksi
enemmistöosuuden omistajan kanssa tehtävään huoneenvuokrasopimukseen. Osaomistusasunnoista annettu laki tuli voimaan 15.4.2002. Sitä sovelletaan uuden korkotukilain nojalla lainoitettuihin asuntoihin, jos asukkaan kanssa tehdään vuokrasopimuksen lisäksi sopimus asunnon osakkeiden vähemmistöosuuden kaupasta. Asunnon oltua vähintään viisi vuotta vuokra-asuntokäytössä, asukkaalla on enemmistöosuuden omistajan kanssa tarkemmin sovittuna ajankohtana oikeus lunastaa loppuosa asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Sinä aikana, kun asunnot ovat vuokrakäytössä, niihin sovelletaan korkotukilakia. Valittaessa asukkaita osaomistusasuntoon noudatetaan samoja asukasvalintaperusteita kuin valittaessa asukkaita vuokra-asuntoon. Valintaperusteina ovat siis asunnontarve, tulot ja varallisuus. Kunta valvoo osaomistusasuntojen asukkaiden valintaa niin kauan kuin ne ovat vuokra-asuntokäytössä ja valvonta tapahtuu samalla tavalla kuin muiden vuokra-asuntojen asukasvalintojen valvonta. Osaomistustalojen omistajien tulee raportoida asukasvalinnoistaan kunnalle kohdassa 10 mainitulla tavalla. Valtioneuvoston asetuksen 8 :n mukaan, jos asetuksen mukaiset edellytykset täyttäviä hakijoita ei ole, voidaan asukkaaksi valita muitakin hakijoita. Asukkaaksi on kuitenkin valittava hakija, jonka olot ovat lähinnä asetettuja edellytyksiä. Sellaisia hakijoita, jotka eivät halua tulla asuntoon nimenomaan osaomistajiksi, ei tarvitse ottaa huomioon. 7. Asukasvalinta palveluasuntoihin ja erityisryhmien asuntoihin Ylöjärvellä sijaitsevassa ARA:n tuella rahoitetussa palvelutalossa asuminen perustuu tehostettuun palveluasumiseen (huonokuntoiset vanhukset) tai erityistä tukea vaativaan asumiseen (kehitysvammaiset ja mielenterveyskuntoutujat). Sosiaalihuoltolainsäädäntö määrittää henkilöiden oikeutta sairauden, vamman, toimintakyvyn alenemisen ja muun vastaavan syyn vuoksi tarvittaviin palveluihin kuten asumispalveluun ja tukitoimiin, jotka kunta on velvollinen järjestämään. Sosiaalihuoltolainsäädännön perusteella henkilö voi saada kunnan järjestämisvastuuseen kuuluvia asumispalveluja tuloistaan ja varallisuudestaan riippumatta. Sosiaalihuoltolainsäädännöstä johtuva oikeus saada asumispalveluja ei kuitenkaan yksinään riitä ARA:n myöntämällä investointiavustuksella ja korkotukilainalla rakennetun asunnon asukasvalintaperusteeksi, vaan ARA-palveluasuntojen asukasvalinnat on tehtävä ARA:n tukia koskevan lainsäädännön perusteella. Kaikilta erityistä tukea asumisessaan tarvitsevilta palveluasunnon hakijoilta selvitetään asunnon tarpeen lisäksi tulot ja varallisuus. Hakijoiden kesken suoritetaan keskinäinen vertailu ja asunnon saamiseksi heidät asetetaan asukasvalintasäännöksiin perustuvaan etusijajärjestykseen. Hakijan asuntotarvetta arvioitaessa tehdään myös lääketieteellinen arvio palveluasunnon tarpeesta ja asumisen edellyttämistä tukipalveluista. Ylöjärven kaupungissa toimii moniammatillinen SAS-ryhmä (SAS= selvitä, arvioi, sijoita).
Ryhmään kuuluu vanhustyön johtaja, vanhustyön sosiaalityöntekijä, ylilääkäri, geriatri ja tarvittaessa Kumukkeen tai tk sairaalan lääkäri, kotihoidon alueiden esimiehet sekä kotiutushoitaja. SAS-ryhmä antaa lausuntoja, koskien vanhusten vuokra-asumisen tarvetta ja kiireellisyyttä. Palveluasuntojen asukasvalinnan oikeellisuudesta vastaa avustuksen saaja eli palvelutalon omistaja silloinkin, vaikka osallistuisi vain osittain asukasvalintaan tai ei osallistu asukasvalintaan ollenkaan. Palvelutalon omistajan on saatava tarvittessa haltunsa asukasvalintaan liittyvät asiakirjat liitteineen tarkistaakseen, että asukasvalinnat on tehty ARA:n tukia koskevan lainsäädännön mukaisesti. Asukasvalinnasta raportoidaan kunnan asuntoviranomaiselle kohdassa 10 mainitulla tavalla. 8. Tilapäiset poikkeusluvat asukasvalinnassa Valtioneuvoston asetuksen 7 :n mukaan kunta voi antaa luvan käyttää vuokra-asuntoa tilapäisesti, kuitenkin kaksi vuotta kerrallaan, muiden, kuin edellytykset täyttävien henkilöiden asuntona, kun kyseessä on yhteyskunnan kannalta tarkoituksenmukaisten ja tarpeellisten tai muutoin erittäin kiireellisten toimenpiteiden suorittaminen. Luvan antaminen ei saa oleellisesti haitata edellytykset täyttävien hakijoiden asunnonsaantia. Poikkeuslupa voi koskea vain vähäistä määrää asuntoja. Kyseessä voi tällöin olla esim. yrityksen voimakas lisähenkilökunnan tarve, yrityksen muuttaminen toiselle paikkakunnalle tai henkilön joutuminen äkillisesti asunnottomaksi esim. tulipalon johdosta. Edellytykset täyttämättömän hakijan hakemus on toimitettava kunnalle etukäteen hyväksyttäväksi. 9. Poikkeuslupa käyttää asuntoa muuhun kuin asumiseen Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää arava- tai korkotukiasuntoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä asuntomäärää. Kunnan on ennen muutosta ilmoitettava luvasta ARA:lle, joka voi määrätä takaisin maksettavaksi luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavan osan valtion lainasta, määrätä valtion vapautettavaksi asuntoa koskevasta valtiontakauksesta tai määrätä asuntoa koskevan osan korkotuesta lakkautettavaksi. ARA ei ryhdy näihin toimiin, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön. Tarve asunnon käyttötarkoituksen muutokseen voi syntyä esim. silloin, kun alueelle tarvitaan jotakin sosiaalipalvelua, eikä siihen löydy muualta sopivaa tilaa. ARA ei pääsääntöisesti määrää lainaa takaisin maksettavaksi, jos kyseessä on tilapäinen, enintään kolme vuotta kestävä käyttötarkoituksen muutos. Käyttötarkoituksen muutosta koskevat hakemukset toimitetaan kunnalle hyväksyttäväksi tai ARA:lle jos kyseessä on investointiavustuksen saanut kohde.
10. Asukasvalintojen valvonta Ylöjärven kaupunki käyttää asukasvalintoja valvoessaan em. poikkeuksin jälkikäteisvalvontaa. Näin toimiessaan Ylöjärven kaupunki toteuttaa kunnille laissa määrättyä tehtävää. Valvonnan yhteydessä saatavia tilastotietoja kaupunki, kaupunkiseutu ja ARA käyttävät asuntopoliittisen suunnittelun apuna. Valvonnan suorittamiseksi asianmukaisesti ja riittävässä laajuudessa vuokrataloille annetaan seuraavat ohjeet valintapäätösten ilmoittamiseksi: Asukasvalintapäätökset tulee toimittaa kunnan asuntoviranomaiselle pääsääntöisesti kuukausittain. Muusta menettelystä sovitaan asuntojen omistajatahon kanssa erikseen. Valinnoista ilmoitetaan ARA:n lomakkeella 9a/12 tai vuokratalon omalla lomakkeella tai tulosteella, joka sisältää vastaavat tiedot. Hakemuksia liitteineen ei tarvitse toimittaa tässä yhteydessä. Kunnan asuntoviranomainen voi kuitenkin valvontaa tehostaakseen, tarpeen mukaan, pyytää jonossa olevat hakemukset ja/tai valittujen hakijoiden hakemukset nähtäväkseen liitteineen. Palveluasuntojen asukasvalinnat ilmoitetaan lukumääräisesti, yksilökohtaisia valintapäätöksiä ei tarvitse ilmoittaa. Valvontatapapäätöksen mukaisesti kunnan asuntoviranomainen hyväksyy kiinteistön omistajalta saamansa asukasvalinta-asiakirjan allekirjoituksellaan ja toimittaa omistajalle hyväksytystä asiakirjasta jäljennöksen. Lisätietoja asukasvalintamenettelystä p. 03 565 29604/Maarit Collander. Lisätietoja löytyy myös ARA:n 12.2.2014 julkaisemasta asukasvalintaoppaasta.