Pekka Lith Yksityiset kiinteistöpalvelut ja toimitilapalvelujen järjestäminen kunnissa

Pekka Lith Yksityiset kiinteistöpalvelut ja toimitilapalvelujen järjestäminen kunnissa 22/05/2003 TOINEN LINJA 14 ANDRA LINJEN 14 PUH./TFN (09) 7711 00530 HELSINKI 00530 HELSINGFORS TELEFAX (09) 771 2291 PL 200, 00101 HELSINKI PB 200, 00101 HELSINGFORS WWW.KUNTALIITTO.FI

2

3 Tutkimuksen esipuhe Tämän Kiinteistöpalvelut ry:n ja Suomen Kuntaliiton rahoittaman selvityksen tarkoituksena on tuottaa ajantasaista ja kattavaa tietoa kuntien kiinteistöjen ylläpidon kustannuksista ja järjestämisestä sekä antaa tietoa kuntien ostopalvelumarkkinoiden toimivuudesta yksityisten yritysten ja kuntasektorin näkökulmasta katsoen. Kiinteistöpalveluilla tarkoitetaan tässä yhteydessä palveluja, jotka kohdistuvat kuntien julkisiin rakennuksiin lukuun ottamatta asuinrakennuksia. Ensin selvityksessä käsitellään kuitenkin kiinteistöpalvelun markkinoita kansantaloudessa mm. rakennuskerrosalalla ja työpanoksella mitaten, jonka jälkeen kuvataan toimialan yksityistä palvelutarjontaa. Kiinteistöjen ylläpidon ostopalveluja on tutkittu yritys- ja kuntakyselyjen avulla. Kyselyt suoritettiin maalis- ja huhtikuussa 2003. Yrityskyselyjen kohdejoukon muodostivat Kiinteistöpalvelut ry:n jäsenyritykset, jotka työllistivät vähintään kymmenen työntekijää. Kuntakyselyt, jotka suoritettiin yhteistyössä Suomen Kuntaliiton kanssa, kohdistettiin kaikille vähintään 3 000 asukkaan kunnille. Kuntakyselyjä täydennettiin kuntayhtymiin suunnatulla kyselyillä, joiden kohdejoukkona olivat lähinnä terveydenhuollon kuntayhtymät. Kyselyjä on selostettu lähemmin liitteessä 1. Ostopalvelujen osalta kuvauksen kohteena ovat julkisten hankintojen nykyinen laajuus, rakenne ja palveluhankintojen organisointi. Sitten kuvataan ostopalvelujen tulevaisuuden kasvunäkymiä ja -mahdollisuuksia sekä käytettyjä palvelujen hankintamenettelyjä ja palveluntoimittajan valintatekijöitä yritysten ja kuntien saamien kokemusten mukaan. Lopuksi tarkastellaan julkisiin hankintoihin liittyviä puutteita ja kehittämistarpeita sekä yksityisten kiinteistöpalvelujen vahvuuksia ja heikkouksia kuntien omaan palvelutuotantoon verrattuna. Selvityksen on laatinut tutkija Pekka Lith (Suunnittelu- ja tutkimuspalvelut Pekka Lith). Selvitystyötä on ohjannut taustatyöryhmä, johon on osallistunut elinkeinopoliittinen asiamies Maritta Iso-Aho (Palvelutyönantajat ry), toimitusjohtaja Paavo Härö (Kiinteistöpalvelut ry) ja rakentamistalousinsinööri Jorma Ruokojoki (Suomen Kuntaliitto). Paavo Härö Kiinteistöpalvelut ry Jorma Ruokojoki Suomen Kuntaliitto ry

4

5 Sisältö Tutkimuksen esipuhe 3 1 Yhteenveto 7 1.1 Yksityiset kiinteistöpalvelut kansantaloudessa 7 1.2 Kiinteistöpalvelujen järjestäminen kunnissa 7 2 Kiinteistöpalvelut markkinat 11 2.1 Markkinoiden koko 11 2.2 Yksityiset kiinteistöpalvelut kansantaloudessa 13 2.3 Kiinteistöpalveluammatit kansantaloudessa 16 3 Kiinteistöpalvelun yritykset ja toimipaikat 21 4 Kuntasektorin toimitilapalvelut 26 4.1 Kuntien rakennuskanta 26 4.2 Kiinteistönpidon järjestäminen 28 4.3 Kiinteistönpidon kustannukset 31 5 Kuntasektorin ostopalvelut kiinteistöjen ylläpidossa 34 5.1 Yksityisten ostopalvelujen laajuus 34 5.2 Palveluntuottajan hankintamenettely ja valinta 39 5.3 Hankintamarkkinoiden toimivuuden arviointi 44 Lähteet 47 Liite 1 Yritys- ja kuntakyselyjen aineisto 48 Liite 2 Kiinteistöpalvelujen osto kuntayhtymissä 52 Liite 3 Valtion rakennusten ylläpidon ostopalvelut 54 Liitetaulukot ja kyselylomakkeet 55 sivu

6 Liitetaulukot: 1. Yksityisten kiinteistöpalvelualojen perushintaisen arvonlisäyksen kehitys 1995 2001. 2. Yksityisten kiinteistöpalvelualojen työllisyyden ja tehtyjen työtuntien kehitys 1995 2001. 3. Yksityisten kiinteistöpalvelualojen kiinteän pääoman bruttomuodostuksen kehitys 1995 2001. 4. Siivouspalvelun yritykset 1993 2001. 5. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon yritykset 1993 2001. 6. Siivouspalvelun yritykset omistajatyypeittäin 2001. 7. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon yritykset omistajatyypeittäin 2001. 8. Siivouspalvelun yritykset henkilöstön suuruusluokittain 2001. 9. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon yritykset henkilöstön suuruusluokittain 2001. 10. Toimintansa aloittaneet ja lopettaneet yritykset siivouspalvelussa 1995 2001. 11. Toimintansa aloittaneet ja lopettaneet yritykset isännöinnissä ja kiinteistöhoidossa 1995 2001. 12. Siivouspalvelun yritysten kannattavuus ja rahoitusasema 1999 2001. 13. Siivouspalvelun yritystoimipaikat maakunnittain 2000. 14. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon yritystoimipaikat maakunnittain 2000. 15. Kiinteistöpalvelualojen työntekijät ammattiryhmittäin 1995 ja 2000. 16. Siivoojat ja siivoustyönjohtajat työnantajan toimialan mukaan 2000. 17. Kiinteistöhuoltomiehet ja isännöitsijät työnantajan toimialan mukaan 2000. Kuntakyselyjen lomake Yrityskyselyjen lomake

7 1. Yhteenveto 1.1 Yksityiset kiinteistöpalvelut kansantaloudessa Suomessa toimi kaikkiaan 5 600 kiinteistöpalvelun yritystä vuonna 2001. Näistä siivouspalvelun toimialalla toimi 2 610 yritystä sekä isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla 3 000 yritystä. Yritysten määrän kasvu on ollut vuodesta 1993 lähtien suurta erityisesti siivouspalvelun osalta. Syynä on kaupallisen siivoustoiminnan nopea kasvu, mikä johtuu mm. rakentamisen vilkastumisesta ja rakennusneliöiden kasvusta sekä yritysten ja julkisyhteisöjen virastojen ja palvelulaitosten siirtymisestä enenevässä määrin ulkopuolisten ostopalvelujen käyttöön Isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla markkinat eivät ole kasvaneet yhtä voimakkaasti kuin siivouksen toimialalla, sillä merkittävä osa isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla tuotetuista palveluista, kuten asuntoyhteisöjen talomiespalveluista, on jo aiemmin tuotettu yksityisinä ostopalveluina. Kaiken kaikkiaan yksityiset kiinteistöpalvelualat työllistivät vuonna 2001 noin 39 000 työntekijää, mikä on lähes kaksi prosenttia kansantalouden kokonaistyöllisyydestä. Bkt:sta kiinteistöpalvelualojen tuotanto muodostaa noin prosentin verran. Kiinteistöpalvelun yritykset ovat toimialan työvaltaisuudesta huolimatta varsin pieniä. Keskimääräinen yrityskoko on siivouspalvelun toimialalla 8-9 työntekijää sekä isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla 3-4 työntekijää. Siivouspalvelua hallitsevat kuitenkin viisi suurta yritystä, joiden osuus toimialan henkilöstöstä ja liikevaihdosta on yli 50 prosenttia. Alueellisesti yksityisten palvelujen tarjonta on keskittynyt Uudellemaalle ja siellä erityisesti pääkaupunkiseudulle sekä muualla Suomessa muutamiin maakuntakeskuksiin. 1.2 Kiinteistöpalvelujen järjestäminen kunnissa Kuntasektorin omistamat talonrakennukset muodostavat tärkeän osa Suomen kansallisvarallisuudesta, sillä kerrosalalla mitaten kunnilla ja kuntayhtymillä on noin 10 prosenttia maamme koko rakennuskannasta. Yhteensä kunnat ja kuntayhtymät omistivat vuoden 2001 lopussa lähes 40 000 talonrakennusta. Luku ei sisällä kuntien liikelaitosten ja kuntaenemmistöisten yhtiöiden talonrakennuksia. Kuntasektorin julkiset talonrakennukset koostuvat pääosin opetus- ja hoitoalan rakennuksista sekä kokoontumisrakennuksista, kuten urheilu- ja liikuntatiloista.

8 Kiinteistöjen ylläpitopalvelut kunnissa Kuntasektori työllisti kiinteistöjen ylläpitopalveluissa suoraan 30 000 työntekijää vuonna 2000. 1 Työllisten määrä on vähentynyt viime vuosina, mikä on tulosta säästötoimenpiteistä, määräaikaisten työsuhteiden purkamisesta, henkilöstön eläköitymisestä ja siirtymisestä ostopalvelujen käyttöön. Kiinteistöpalvelujen 2 kustannuksista ei olemassa virallisia tilastotietoja. Kuitenkin kuntakyselyjen pohjalta päätellen kuntien kiinteistöpalvelujen kustannukset (pl. asuinrakennukset) arvioidaan olevan vuositasolla lähes 700 miljoonaa euroa. Kuntien siivouksen ja muun kiinteistöpalvelun toiminnat on tuotettu pääasiassa kuntien omissa brutto- tai nettobudjetoiduissa tulosyksiköissä. Palvelutuotanto on keskitetty yleensä yhteen tuotantoyksikköön, mutta siivouspalveluissa sovelletaan enemmän hajautettua toimintatapaa kuin muissa kiinteistöpalveluissa. Muutamissa kunnissa toimintaa on liikelaitostettu. Kuntien välinen alueellinen yhteistyö kiinteistönpidon palvelujen järjestämisessä on ollut vähäistä, mutta kuntakyselyjen mukaan sitä ollaan lisäämässä lähivuosina muutamilla alueilla. Ostopalvelujen merkitys Kiinteistöpalveluissa yksityisten ostopalvelujen merkitys on ollut suurinta erityislaitehuollossa, ulkotilojen hoidossa ja korjaus- ja kunnossapitopalveluissa. Sitä vastoin kuntien siivouksessa ostopalveluja on käytetty toistaiseksi varsin vähän. Myös isännöinti ja huoltomiespalvelut hoidetaan pääasiassa omana työnä. Kuntakyselyjen mukaan ostopalvelut olivat vuonna 2002 siivouksessa keskimäärin 10 prosenttia ja muussa kiinteistöpalvelussa 31 prosenttia asianomaisen toiminnan kustannuksista. Kuntakohtaiset erot ovat suuria etenkin siivouksessa. Ostopalvelujen ennakoidaan lisääntyvän kuntien kiinteistönpidossa. Neljännes kuntakyselyihin vastanneista kunnista käyttää nykyistä enemmän ostopalveluja kiinteistönpidossaan vuonna 2005. Myös toimialan yritykset odottavat ostopalvelujen yleistyvän kunnissa. Muutos tulee olemaan melko nopeaa siivouksen osalta, sillä nykyisin vain 7-8 prosenttia kyselyihin vastanneista kunnista käyttää pääasiassa ostopalveluja siivouksessa. Muissa kiinteistöpalveluissa pääasiassa ostopalvelujen käyttäjiä on tällä hetkellä 13-14 prosenttia kunnista. Ostopalvelut kasvavat erityisesti virastorakennusten, koulujen ja muiden oppilaitosten sekä päiväkotien ja muiden sosiaalihuollon palvelulaitosten siivouksen osalta. Sairaaloiden ja terveydenhuollon palvelulaitosten siivouksessa ostopalvelujen ei odoteta edelleenkään lisääntyvät, vaikka yritykset tarjoavat tällaistakin palvelua. 1 Tässä yhteydessä kiinteistönpidon ammatteihin luetaan isännöitsijät, kiinteistöhuoltomiehet, siivoustyönjohtajat, siivoojat, rakennustyöntekijät, rakennusten viimeistelytyöntekijät ja maalarit ja rakennuspuhdistajat. 2 Mm. siivous, isännöinti, huoltomiestoiminta, ulkoalueiden hoito sekä rakennus- ja lvis-tekninen kunnossapito.

9 Muussa kiinteistöhoidossa ostopalvelujen odotetaan lisääntyvän erityisesti huoltomiestoiminnassa, joissa ostopalvelujen lähtötaso on ollut vielä suhteellisen alhainen. Perusteluja ostopalveluille Ostopalvelujen lisäämistä on perusteltu kunnissa ammattitaitoisen henkilöstön puutteella, kustannussäästöillä sekä oman henkilöstön eläköitymisellä, joka vauhdittuu kuluvan vuosikymmenen lopulle tultaessa. Kunnat lukevat ostopalvelujen myönteisiin puoliin myös joustavuuden. Kunnilla ei ole useimmiten taloudellisesti järkevää ylläpitää henkilöstöä ja kalustoa kausiluonteisiin tarpeisiin tai satunnaisiin erikoistöihin. Esimerkkeinä voidaan mainita ulkoalueiden hoitoon liittyvät lumityöt ja hiekanpoisto sekä erikoisosaamista vaativat lvisa-työt. Perusteluja kunnan omalle tuotannolle Vaikka ostopalvelut tulevat lisääntymään lähivuosina etenkin siivouksen osalta, aikoo osa kuntakyselyihin vastanneista kunnista hoitaa pääosan tarvitsemistaan kiinteistöpalveluista omatoimisesti myös lähivuosina. Kunnan palvelutuotantoa puolustetaan mm. sillä, että omalla henkilöstöllä on parempi kokemusperäinen tuntemus kunnan kiinteistöjen tekniikasta ja toiminnasta sekä käyttäjistä kuin ulkopuolisilla ostopalvelujen tuottajilla. Oman palvelutuotannon katsotaan vaativan lisäksi vähemmän valvontaa kuin ostopalvelutoiminta. Ostopalvelujen käytön esteitä Kuntien mukaan ostopalvelujen hankintaan liittyviin tärkeisiin esteisiin kuuluu varteenotettavan yksityisen palvelutarjonnan vähyys paikkakunnalla, mikä voi johtua kuitenkin yksityisen tarjonnan huonosta tuntemuksesta. Ostopalvelujen kasvua hillitsee, että palvelujen ostamisesta ei ole tehty riittävästi poliittisia päätöksiä tai ostamisella ei katsota saavutettavan merkittäviä kustannussäästöjä tai laadullisesti parempia palveluja kunnan omaan palvelutuotantoon verrattuna. Lisäksi kunnissa halutaan pitää kiinni omasta henkilöstöstä. Yksityisen palveluntoimittajan valinta Ostopalvelujen hankinnassa käytetyin hankintamenettely on ollut menettely, jossa tarjouspyynnöt toimitetaan suoraan määrätylle joukolle palveluntuottajia. Avoin menettely on toiseksi käytetyin hankintamenettely. Suorat hankinnat ovat kiinteistöpalveluissa melko harvinaisia. Palvelutoimittajan valintaperusteena on käytetty palveluyritysten mukaan ensisijaisesti halvinta hintaa. Kuntien mukaan kokonaistaloudellinen edullisuus ja halvin hinta ovat kuitenkin suurin piirtein yhtä yleisiä valintaperusteita.

10 Kuntien mielestä palveluntoimittajan valintaan vaikuttavat ennen kaikkea toimitusvarmuus, joustavuus ja kyky sopeutua paikallisiin vaatimuksiin sekä tarpeisiin. Hinta asettui vasta kolmannelle sijalle. Yritysten kokemusten mukaan valintatekijöiden tärkeysjärjestys on erilainen. Yritykset katsovat, että hinta on selvästi tärkein valintatekijä, jonka jälkeen tulevat aiemmat referenssit, yrityksen tunnettuus sekä tekniset ja henkilöstön määrään liittyvät voimavarat. Myös henkilökohtaisilla kontakteilla on yritysten mukaan painoarvoa. Hankintamenettelyn kehittäminen Valtaosa kuntasektorin tarjouskilpailuihin osallistuneista yrityksistä totesi, että kuntien tarjouspyyntömenettelyssä ja palveluntuottajan valinnassa on epäkohtia. Ensisijaisena epäkohtana pidetään sitä, että tarjouskilpailut eivät sisällä riittävästi karsintaa laadun ja suorituskyvyn mukaan, vaan hinnan merkitys painottuu liikaa pisteytyksessä. Osa yrityksistä on katsonut, että ostopalvelujen sopimuskaudet eivät ole riittävän pitkiä. Lyhyet sopimuskaudet eivät kannusta yrityksiä uusien palvelumuotojen kehittämiseen ja vaikeuttavat henkilöstön saatavuutta. Yritysten mukaan niiden osaamista ja voimavaroja voidaan parhaiten hyödyntää, jos kilpailutettavat kohteet ovat riittävän suuria. Kunnan viranomaisten pitäisi myös kertoa ja määritellä aiempaa paremmin, mikä on kunnan ostopalvelujen tarve ja hankintapolitiikka tulevaisuudessa. Avoimet yritysten ja kunnan väliset keskustelu- ja esittelytilaisuudet olisivat yritysten mukaan hyödyllisiä. Yritykset toivoivat lisäksi avoimempaa suhtautumista ostopalvelujen käyttöön sekä käytännön pilottikohteita, joista saaduilla kokemuksilla vietäisiin kehitystyötä eteenpäin.

2. Kiinteistöpalvelujen markkinat 2.1 Markkinoiden koko 11 Tilastokeskuksen rakennuskantatilaston mukaan Suomessa oli vuoden 2001 lopussa 1,3 miljoonaa rakennusta, joiden kerrosala kohosi 373 miljoonaan neliömetriin. Siten jokaista suomalaista kohden on rakennettua kerrosalaa yli 70 neliömetriä. Keskeisestä kansallisvarallisuudestamme yli puolet on rakennettu vuoden 1970 jälkeen. Eniten rakennuskanta lisääntyi 1980-luvulla. Kerrosalalla mitaten asuinrakennusten osuus rakennuskannasta oli 64 prosenttia ja muiden rakennusten 36 prosenttia vuonna 2001. Erilliset pientalot, eli lähinnä yksityishenkilöiden omistamat omakotitalot, muodostivat 35 prosenttia kerrosalasta. Näissä pientaloissa kiinteistöjen ylläpitopalvelut suoritetaan pääasiassa omatoimisesti. Siten kiinteistöjen ylläpitomarkkinoiden kannalta kiinnostavien muiden rakennusten kerrosala on noin 244 miljoonaa neliömetriä. (kuvio 1) Muihin rakennuksiin luetaan kerros- ja rivitalot, liike-, toimisto-, liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus-, teollisuus- ja varastorakennukset sekä muut erittelemättömät rakennukset. Kuvio 1 Rakennusten kerrosalat (neliömetriä) rakennustyypeittäin 2001, prosenttia. Muut rakennukset (12,6%) Liike- ja toimistorakennukset (10,1%) Erilliset pientalot (34,6%) Muut asuinrakennukset (29,1%) Teollisuus- ja varastorakennukset (13,6%) Lähde: Rakennuskantatilasto, Tilastokeskus. Omistajatyypeittäin tarkasteltuna runsas kolmasosa kerrosalasta on yksityisten henkilöiden hallussa. Toinen kolmasosa kerrosalasta on asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden hallinnassa. Yksityiset yritykset ja rahoituslaitokset omistavat kerrosalasta 15 prosenttia. Julkisyhteisöjen omistamien rakennusten kerrosala on yhteensä 12-13 prosenttia. Tästä kunnat ja kuntayhtymät omistavat 8-9 prosenttiyksikköä. (kuvio 2) Rakennustyypeittäin katsottuna kuntien ja kuntayhtymien rakennukset koostuvat pääasiassa opetus- ja hoitoalan rakennuksista sekä kokoontumisrakennuksista.

12 Kuvio 2 Kiinteistöjen kerrosala rakennuksen omistajan mukaan 2001 3. Kunta ja kuntayhtymä (8,6%) Muu julkisyhteisö (4,0%) Yksityinen henkilö (34,5%) Yksityinen yritys (15,1%) Muut omistajat (4,6%) Asunto- ja kiint.osakeyhtiö (33,2%) Lähde: Rakennuskantatilasto, Tilastokeskus. Kiinteistöjen ylläpidon kustannusrakenne Kiinteistöjen ylläpidon merkittävimmät kustannuserät ovat energia- ja vesikustannukset, siivous, käyttö ja huolto, kunnossapito, hallinto ja ulkoalueiden hoito. 4 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLIn mukaan kiinteistöjen ylläpidon kustannukset ovat noin 12 miljardia euroa vuodessa. Ilman energia- ja vesikustannuksia kiinteistöpalvelumarkkinoiden arvo (kiinteistön haltijoiden oman työn ja ulkopuolisten alihankintojen osuus) on runsaat seitsemän miljardia euroa 5 ja ylläpidon kokonaistyöpanos noin 180 000 henkilötyövuotta. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten kehitystä voidaan seurata Tilastokeskuksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksillä. 6 Indeksin kehitys osoittaa, että kiinteistöjen ylläpidon kokonaiskustannukset kohosivat reippaasti 2000-luvun vaihteessa, mutta sen jälkeen hintojen reaalinen nousuvauhti on tasaantunut. Kustannuslajeittain tarkasteltuna alihankintojen 7 hinnat nousivat 1990-luvulla erityisesti kunnossapidon osalta selvästi hitaammin kuin kokonaisindeksi, mutta 2000-luvulla myös alihankintojen hintakehitys on nopeutunut. (kuvio 3) 3 Muihin julkisyhteisöjen omistamiin rakennuksiin luetaan tässä yhteydessä valtion ja kunnan liikelaitosten ja valtio- ja kuntaenemmistöisten yritysten omistamat rakennukset. 4 Ylläpitokustannusten rakenne vaihtelee huomattavasti rakennustyypeittäin, mikä johtuu mm. rakennuksen iästä, taloteknisistä ratkaisuista ja käyttötottumuksista. 5 Energia- ja vesikustannusten keskimääräinen osuus on Raklin mukaan noin 39 prosenttia (www.rakli.fi). 6 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi mittaa kiinteistön ylläpidon, kuten hallinnon, käytön ja huollon, ulkoalueiden hoidon, siivouksen, lämmityksen, sähkön, vesi- ja jätehuollon sekä korjausten ja kunnossapidon hintojen kehitystä. Kustannusindeksi lasketaan rakennustyypeittäin ja kokonaisindeksi saadaan painottamalla yhteen rakennustyyppikohtaiset indeksit. Omakotitaloille lasketaan omaa indeksiä, joka ei sisälly kokonaisindeksiin. Alihankintojen (hoito, kunnossapito) kustannuskehitystä seurataan niihin käytettyjen panosten, työn ja tarveaineiden hintakehityksellä. 7 Kiinteistöjen hoito ja kunnossapito.

13 Kuvio 3 Kiinteistöjen ylläpidon reaalinen hintakehitys 1990-2002, ind. (1990=100). 120 115 110 (nd. (1990=100) 105 100 95 90 85 80 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Kokonaisindeksi Kiinteistöhoito Kunnossapito Lähde: Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi, Tilastokeskus. 2.2 Yksityiset kiinteistöpalvelut kansantaloudessa Tuotanto Vuonna 2001 yksityisten kiinteistöpalvelujen (tässä: toimialat 7032 ja 747) perushintaisen tuotoksen arvo oli kansantalouden tilinpidon mukaan yhteensä 1,5 miljardia euroa. 89 Siitä varsinaista tuotantoa (arvonlisäys perushintaan 10 ) oli runsaat miljardi euroa, eli noin 0,9 prosenttia markkinahintaisesta bruttokansantuotteesta (bkt). Tuotanto on kasvanut siivouksen osalta selvästi nopeammin kuin markkinahintainen bruttokansantuote (bkt). Isännöinnissä ja kiinteistöhoidon toimialalla kasvuvauhti on nopeutunut vasta 2000-luvun vaihteessa. (kuvio 4) 8 Tuotos on paikallisten toimialayksiköiden tuottamien tavaroiden ja palvelujen summa määrättynä ajankohtana. Yksityisten kiinteistöpalvelujen tuotoksella tarkoitetaan tässä yhteydessä asianomaisten toimialojen yrityssektorien tuotosta. Kansantalouden tilinpidossa siivouksen toimialan (747) tuotos kertyy kokonaan yrityssektorilta. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon (tol 7032) toimialalla tuotos jakaantuu kiinteistöhuoltoyritysten, asuntoyhteisöjen ja valtion puolustushallinnon rakennushallinnon tuotokseen, mutta myös isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla valtaosa tuotoksesta (75 % vuonna 2001) on yrityssektorin tuotosta. Huom! Valtion ja kuntien omistamat yhtiöt ja liikelaitosmuotoiset yksiköt luetaan kansantalouden tilinpidossa yrityssektoriin. 9 Ei sisällä asuntoyhteisöjen tuotosta. Asuntoyhteisöjen tuotos koostuu kansantalouden tilinpidossa pääasiassa talonmiesten palkoista. Vuonna 2001 asuntoyhteisöjen tuotoksen arvo oli 115 miljoonaa euroa. 10 Arvonlisäys kuvaa tuotantoon osallistuvien toimialayksiköiden synnyttämää arvoa, joka saadaan vähentämällä tuotoksesta välituotekäyttö. Arvonlisäyksen (brutto) eriä ovat kiinteän pääoman kuluminen, palkat ja palkkiot, sosiaaliturvamaksut, muut tuotantoverot miinus tuotantotukipalkkiot sekä toimintaylijäämä. Toimintaylijäämä kuvaa tuottajien yrittäjätoiminnasta samaa tuloa. Ostajanhintainen välituotekäyttö muodostuu muilta toimialoilta ostetuista, tuotoksen aikaansaamiseksi käytetyistä tavaroista ja palveluista, lukuun ottamatta kiinteitä varoja, joiden kulutus kirjataan pääoman kulumisena.

14 Siivouspalvelujen kasvua on vauhdittanut mm. rakentamisen vilkastuminen ja rakennusneliöiden kasvu sekä yritysten ja julkisyhteisöjen virastojen ja laitosten siirtyminen siivouksessa enenevässä määrin ulkopuolisten ostopalvelujen käyttöön 1990- luvulla. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla markkinat eivät ole kuitenkaan kasvaneet yhtä voimakkaasti kuin siivouksessa, sillä merkittävä osa isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla tuotetuista palveluista on jo aiemmin tuotettu yksityisinä ostopalveluina. 11 Kuvio 4 Yksityisten kiinteistöpalvelujen (toimialat 7032 ja 747) tuotannon ja markkinahintaisen bkt:n määrän kehitys 1995-2002, ind. (1990=100). 160 140 Ind. (1995=100) 120 100 80 60 40 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Bkt Siivous Isännöinti ja kiint Lähde: Kansantalouden tilinpito. Työllisyys Yksityiset kiinteistöpalvelut työllistivät kansantalouden tilinpidon mukaan 39 000 työntekijää vuonna 2001. Siitä siivouspalvelun toimialan osuus oli 64 prosenttia ja isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialan osuus 36 prosenttia. Siivouspalvelussa työntekijöiden määrä on lisääntynyt vuosina 1995-2001 nopeammin kuin isännöinnissä ja kiinteistöhoidon toimialalla. Suomen kokonaistyöllisyydestä yksityisten kiinteistöpalvelujen osuus oli kansantalouden tilinpidon mukaan 1,7 prosenttia vuonna 2001. (taulukko 1) Taulukko 1 Yksityisten kiinteistöpalvelujen (toimialat 7032 ja 747) työntekijät 2001. Työntekijöitä, Osuus kansan- Arvonlisäys 11 Yksityiset kiinteistöpalvelujen markkinat ovat laajentuneet isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla, kun asuntoyhteisöjen omasta talonmiestoiminnasta on siirtynyt ulkopuolisten kiinteistöhuoltoyhtiöiden palveluihin ja mm. teollisuudessa, yksityisillä palvelualoilla ja julkisella sektorilla kiinteistöhoidon ostopalvelut ovat lisääntyneet.

15 lkm talouden kokonaistyöllisyydestä, % (tuotanto) /, työntekijä, euroa Siivous (tol 747) 24 700 1,06 23 200 Isännöinti ja kiinteistöhoito (tol 14 100 0,60 32 800 7032) 12 Yhteensä 38 800 1,66 26 700 Lähde: Kansantalouden tilinpito, Tilastokeskus. Investoinnit Voimakas kasvu on vauhdittanut kiinteistöpalvelualojen investointeja vuosina 1995-2001. Isännöinnissä ja kiinteistöhuollossa, jossa investointien (kiinteän pääoman bruttomuodostus) määrä on suurempi kuin siivouksessa, investoinnit rakennuksiin ovat 60 prosenttia ja investoinnit koneisiin ja laitteisiin 40 prosenttia investointien kokonaisarvosta. Isännöinnin ja kiinteistöhoidon toimialalla investointiaste, eli käypähintaisen kiinteän pääoman bruttomuodostuksen suhde arvonlisäykseen oli kansantalouden tilinpidon mukaan noin 15 prosenttia vuonna 2001. (kuvio 5) Investointiaste on noussut myös sangen työvoimavaltaisessa siivouspalvelussa, mikä on nostanut samalla työn tuottavuutta toimialalla. (kuvio 6) Siivousvälineisiin, -koneisiin ja -aineisiin on kiinnitetty entistä enemmän huomiota 1990-luvun talouslaman jälkeen. Syynä on, että työn tehostuminen ja siivouskertojen vähentäminen vaativat työnsuorittajalta ja siivousvälineeltä nopeasti tulosta, jolloin aikaa ei saa kulua turhiin töihin. Huonot siivousvälineet ja -menetelmät tuottavat heikon hygieenisen tuloksen ja ovat työntekijälle ergonomisesti raskaita. 12 Ei sisällä asuntoyhteisöjen työntekijöitä (talonmiehiä). Vuonna 2001 asuntoyhteisöjen kiinteistöhoidon työntekijöitä oli kansantalouden tilinpidon mukaan 6 100.

16 Kuvio 5 Investointiaste kiinteistöpalvelun toimialoilla (toimialat 7032 ja 747) vuosina 1995-2001, prosenttia. 20 Investointiaste, % 15 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Siivous Isännöinti ja kiint Lähde: Kansantalouden tilinpito, Tilastokeskus. Kuvio 6 Kiinteistöpalvelualojen (toimialat 7032 ja 747) tuottavuuden kehitys (kiinteähintaisen liikevaihdon suhde henkilöstöön) 1993-2001, ind. (1993=100). Ind. (1993=100) 140 130 120 110 100 90 80 70 60 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Siivous Isännöinti ja kiint Lähde: Yritys- ja toimipaikkarekisteri, Tilastokeskus. 2.3 Kiinteistöpalveluammatit kansantaloudessa Kaikki kiinteistöpalvelutoimintaa ei tilastoidu kansantalouden tilinpidossa varsinaisten kiinteistöpalvelujen toimialoille (toimialat 7032 ja 747). Mm. kuntien siivoustoimi voi olla jakaantunut monille eri toimialoille, kuten tekniseen palveluun, kunnan yleishallintoon, sosiaali- ja terveystoimeen, opetustoimeen taikka virkistysja kulttuuripalveluihin. Käytännössä kansantalouden tilinpito kuvaa kattavasti vain

17 yksityistä kaupallista siivousta ja muuta kiinteistöpalvelua sekä yhtiöitettyä ja liikelaitostettua kiinteistöpalvelutoimintaa julkisella sektorilla. Kansantalouden tilinpidossa tuotanto- ja työllisyyslukujen katvealueeseen jäävät mm. merkittävä osa julkisyhteisöjen omasta kiinteistöpalvelusta, jos toimintaa ei ole eriytetty selkeästi näiden yhteisöjen muusta toiminnasta (yhtiöitetty, liikelaitostettu). Samaa koskee yksityisiä yrityksiä tai muita yhteisöjä, jos kiinteistöpalveluja tuottavat yksiköt eivät esiinny omina yritystoimipaikkoina. Yksi tapa selvittää toimialan merkitystä kokonaisvaltaisesti, on tutkia kiinteistöpalveluammattien työntekijöiden määrää kansantaloudessa eri tuottajasektoreilla ja toimialoilla. Tässä yhteydessä kiinteistöpalveluammateissa työskentelevien määrää koskevat tiedot perustuvat Tilastokeskuksen vuosien 1995 ja 2000 väestölaskenta-aineistoihin. Mm. vuoden 2000 väestölaskennan ammattitiedot on kerätty rekistereistä, hallinnollisista aineistoista ja järjestäytymättömille yrityksille tehdyillä ammattitiedusteluilla. Esimerkiksi kunnan palveluksessa oleville ammattinimikkeet on saatu kuntien henkilöstörekisteristä. Ammattiluokituksen mukaan kiinteistöpalveluammatteja kuvaavat tässä yhteydessä seuraavat ammatit: - Isännöitsijät (luokka 34132) - Kiinteistöhuoltomiehet (luokka 9141). - Siivoustyönjohtajat (luokka 51212) - Siivoojat (luokka 91321) Vuonna 2000 kiinteistöpalveluammateissa työskenteli koko Suomessa 85 000 työntekijää, eli 3,8 prosenttia maamme kokonaistyöllisyydestä. Vajaat 70 prosenttia työntekijöistä toimi siivouksessa ja runsas 30 prosenttia muussa kiinteistöhoidossa. Vuosina 1995-2000 kiinteistöpalveluammattien työntekijät ovat lisääntyneet melkein 13000 hengellä. Suhteellisesti eniten työntekijöiden määrä on kasvanut siivoojien ja isännöitsijöiden ammattiryhmissä. Kiinteistöhuoltomiesten ammattiryhmässä työntekijöiden määrän lisäys on ollut sen sijaan varsin hidasta. (kuvio 7)

18 Kuvio 7 Kiinteistöpalvelun työntekijät ammateittain 1995 ja 2000. 60000 53903 Työntekijöitä 50000 40000 30000 20000 22361 22772 43189 10000 0 2960 3840 3672 4489 Isännöitsijät Kiinteistöhuoltomiehet Siivoustyönjohtajat Siivoojat 1995 2000 Lähde: Väestölaskentatilasto, Tilastokeskus. Työntekijät työnantajasektoreittain Vuosina 1995-2000, eli varsin lyhyessä ajassa kiinteistöpalveluammattien kokonaistyöllisyyden painopistealue on siirtynyt julkiselta sektorilta yksityiselle yrityssektorille. Vuonna 2000 jo kaksi kolmasosaa siivoojista ja vajaat 60 prosenttia muun kiinteistöhoidon ammattilaisista työskenteli yksityisellä sektorilla. (kuvio 8) Valtiosektorin osuus alan työntekijöistä on vain muutamia prosenttiyksikköjä. Ammattialoittain tarkasteluna yksityisen sektorin työntekijäosuus on kasvanut enemmän siivouksessa kuin muussa kiinteistöhoidossa. Osa työllisyyden lisäyksestä yksityisellä sektorilla on johtunut osa-aikatyövoiman ja muun tilapäistyövoiman kasvusta, sillä väestölaskentatilastoissa ja kansantalouden tilipidossa jokainen osa-aikainenkin työntekijä esiintyy tilastossa yhtenä työntekijänä. Osa-aikatyötekijöiden määrän kasvuun viittaa se, että tehdyt työtunnit ovat lisääntyneet kiinteistöpalvelualoilla selvästi hitaammin kuin työntekijöiden määrä vuosina 1995-2001. 13 Palkansaajien tutkimuslaitoksen mukaan osa-aikatyövoima on suurta erityisesti siivouksessa (50 % työntekijöistä). 14 13 Samaan johtopäätökseen päästään, jos tehdyt työntunnit muutetaan siivouksen toimialalla (747) kokopäivätyöntekijöiden määrää kuvaaviksi henkilötyövuosiksi ja henkilötyövuosia verrataan työntekijöiden nuppilukuun vuosina 1995 ja 2001. 14 Sen sijaan muussa kiinteistöhoidossa (kiinteistöhuoltomiehet) yli 90 % työntekijöistä on kokopäiväisiä. Ks. Kauhanen, Merja: Osa-aikatyö palvelualoilla, 2003.

19 Kuvio 8 Kiinteistöpalveluammattien työntekijät työnantajasektoreittain 1995 ja 2000. 15 40000 38336 Työntekijöitä 30000 20000 10000 0 21620 17551 15430 15056 12282 10162 9553 6089 3443 1601 1183 1813 1064 987 1016 1995 siivous 2000 siivous 1995 muu kiinteistöhoito 2000 muu kiinteistöhoito Yksityinen sektori Kuntasektori Valtio Muu sektori Lähde: Väestölaskentatilasto, Tilastokeskus. Työntekijät työnantajatoimialoittain Varsinaisten kiinteistöpalvelualojen (toimialat 747 ja 7032), eli ostopalveluja muille toimialoille tuottavien palvelualojen osuus kiinteistöpalveluammattien työntekijöistä on kohonnut siivouksessa yli 50 prosenttiin ja muussa kiinteistöhoidoissa kolmannekseen. Alan ammattien työntekijöitä on edelleen paljon monilla kuntasektorin palvelualoilla, kuten sosiaali- ja terveyspalveluissa, opetuksessa ja kulttuuri-, virkistysja urheilutoiminnassa. Yksityisellä sektorilla alan työntekijöitä on paljon mm. liikeelämän palvelualoilla ja teollisuudessa. (kuviot 9a ja b) 15 Kuviossa yksityinen sektori sisältää kiinteistön ylläpidon ostopalveluita muille kansantalouden sektoreille myyvien toimialojen (tol:t 747 ja 7032) kiinteistöpalveluammattien työntekijät sekä muun yksityisen sektorin omat kiinteistöpalvelutyöntekijät (esim. teollisuuden ja kaupan työntekijät).

20 Kuvio 9a Siivooja-ammattien työntekijät (siivoojat ja siivoustyönjohtajat) työnantajatoimialoittain 1995 ja 2000, prosenttia alan työntekijöistä. 16 60 50 40 41,2 52,8 30 20 19,9 16,1 10 12,1 9,9 9,3 6,4 4,3 4,4 4,1 4 8,8 6,7 0 Kiinteistöpalve Koulutus Muut liike-elämkulttuuri- ja vir Sosiaali- ja ter Teollisuus Muu toimiala 1995 2000 Lähde. Väestölaskentatilasto, Tilastokeskus. Kuvio 9b Muun kiinteistöhoidon ammattien työntekijät (isännöitsijät ja kiinteistöhuoltomiehet) työnantajatoimialoittain 1995 ja 2000, prosenttia alan työntekijöistä. 17 40 33,1 30 28,4 20,5 20 17,6 18 16,5 15,8 12,8 13,9 10 6,7 5,9 5,8 3 2 0 Kiinteistöpalve Koulutus Muut liike-elämkulttuuri- ja vir Sosiaali- ja ter Teollisuus Muu toimiala 1995 2000 Lähde. Väestölaskentatilasto, Tilastokeskus. 16 Muita siivousalan ammattilaisten tärkeitä työnantajia (kuviossa muu toimiala) ovat mm. kauppa, majoitus- ja ravitsemistoiminta ja liikenne. (ks. liitetaulukko 16) 17 Muita kiinteistöhoitoalan ammattilaisten tärkeitä työnantajia (kuviossa muu toimiala) ovat mm. kauppa, majoitus- ja ravitsemistoiminta ja liikenne. (ks. liitetaulukko 17)