ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN SOVELTAMISKYSYMYKSIÄ JA KOKEMUKSIA Finlandiatalo 3.5.2011 Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry
SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto pyrkii siihen, että ihmisillä olisi viihtyisiä ja turvallisia koteja ja työpaikkoja. Liiton edunvalvonta, neuvontapalvelut ja viestintä perustuvat luotettavaan ja tutkittuun tietoon
VAHVA VALTAKUNNALLINEN VAIKUTTAJA Liitto on vahvassa kasvussa. Noin 20 000 jäsenkiinteistöä, joissa toimii ja asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Kokoaa koko kiinteistöalan: Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöt, yksityiset vuokranantajat ja vuokrataloyhtiöt. Laaja yhteisö. Jäseninä 25 alueellista kiinteistöyhdistystä ja Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, Kiinteistöalan Kustannus Oy, KTI Kiinteistötieto Oy ja Suomen Talokeskus Oy.
Tilintarkastastus Tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä tilintarkastajaa HTM- ja KHT tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö Yhtiöllä on velvollisuus valita tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa on vähintään 30 huoneistoa Toiminnantarkastus Vastaa nykyistä maallikkotarkastusta Lähtökohta kaikissa yhtiöissä suoritetaan ainakin toiminnantarkastus Yhtiöissä, joissa ei ole tilintarkastajaa tulee valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin
Mitä lasketaan 30 huoneiston rajaan? Velvollisuus valita tilintarkastaja AOYL 9:5.1 3 kohta: yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajan hallinnassa olevaa huoneistoa Kiinteistöliiton tulkinta: Asuinhuoneistot, liikehuoneistot, myymälät, varastot jne. Lisäksi otetaan mukaan erillisinä osakkeina olevat autotallipaikat, autohallipaikat sekä autokatospaikat Tulkinta perustuu MRL 113 :n määritelmään rakennuksesta Pihapaikkoja ei lasketa mukaan, koska ne eivät sijaitse rakennuksessa
Kokouskutsu Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä: Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, toiminnantarkastuskertomus ja tilintarkastuskertomus Väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa Pyynnöstä lähetettävä viivytyksettä osakkaalle Asiakirjojen oltava nähtävillä yhtiökokouksessa
Asiakirjojen nähtävilläpito Tilinpäätösasiakirjat eivät ole nähtävänä, mutta kutsun liitteenä Voisi olla moiteperuste, mutta menestyykö? Tilinpäätösasiakirjat, ei nähtävillä eikä kutsun liitteenä Moiteperuste, menestynee? Voidaan kuitenkin vahvistaa tilinpäätös (vanhan lain aikana tilinpäätöstä ei voitu vahvistaa, oli mitättömyysperuste) Tilintarkastuskertomus ei ole nähtävänä eikä liitteenä Moiteperuste Merkitystä onko kertomus puhdas vai ei
Asiakirjojen nähtävilläpito Hallituksen ehdotus; ei nähtävänä, ei liitteenä, esitys nähtävillä vasta kokouksessa Ei pidetä hallituksen ehdotuksena kokouksessa vaan rinnastuu osakkeenomistajan esitykseen Moiteperuste, mutta menestyykö? Talousarvio kutsun liitteenä On aina hallituksen ehdotus, ei tarvitse erikseen mainita, että kyseessä hallituksen ehdotus
Äänileikkurin muutos AOYL 6:13.1 Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Vertaa VAOYL 26 Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätty.
Äänileikkurin soveltaminen Muutos! Valtuutetun edustamia ääniä ei enää lasketa yhteen eli valtuutettu voi käyttää kaikkia valtakirjalla edustamiaan ääniä Vanhan lain sanamuodon mukaiset yj-määräykset Kiinteistöliiton tulkinta: Äänileikkuria tiukennettu valtuutetun edustamat äänet lasketaan edelleen yhteen Huomioitava yj:tä muutettaessa, kumpi leikkuri halutaan Äänileikkuri voidaan vanhaan tapaa poistaa/tiukentaa/lieventää yhtiöjärjestysmääräyksellä
Esimerkki leikkurista Kokouksessa edustettuna 100 osaketta, joista: A omistaa 25, V 20+, C 15, D 15, E 10, F 10 ja G 5. Tilanne 1) B, C, E ja F (yht. 55 ääntä) ovat valtuuttaneet X:n. AOYL: X saa äänestää kaikilla 55 äänellä YJ:ssä VAOYL:n mukainen leikkuri X:n edustamat äänet leikataan jää 20 ääntä Tilanne 2) A (25 ääntä) valtuuttaa Y:n AOYL ja VAOYL Y:n edustamat äänet leikataan jää 20 ääntä
Osakkaan hyvittäminen Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (-kustannukset, ikävähennys) Sekä kunnossapito että uudistus Enemmistöpäätös
Hyvityskysymyksiä Miten hyvitykset lasketaan? Ikävähennykset huomioitava yhdenvertaisuus! Missä vaiheessa hyvitykset huomioidaan, jos hanke toteutetaan vaiheittain Esim. 100 kph:ta, 20 kiireellisen korjaustarvetta, loput korjataan lähivuosina, 5 tehnyt itse omalla kustannuksella Jos ei toteuteta vaiheittain ja korjataan vain kosteusvaurioituneet kph:t ei hyvitystä Jos päätös siitä, että korjataan kokonaisuutena ja toteutetaan lyhyellä aikavälillä (5v) niin osakasta voitaneen hyvittää Hyvitys siinä vaiheessa kun säästö yhtiölle syntyy
Tasajako Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu huoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Määräenemmistöpäätös Kuten aiemman lain aikana!!!!!!
Tulkintoja parvekehankkeista Onko parvekehanke kunnossapitoa, uudistus vai muu uudistus? Kaikki osakkaat osallistuvat vastikeperusteisesti olemassa olevien parvekkeiden kunnossapitoon Jos korjaus edellyttää olemassa olevien parvekkeiden purkamisen ja uusien rakentaminen kunnossapitoa Voidaan samalla lasittaa vastikeperusteisesti HE perustelut: lasitus vähentää kunnossapitokustannuksia
Tulkintoja parvekehankkeista Jos korjauksen yhteydessä laajennetaan parvekkeita Kunnossapitoa, jos tekniset perustelut Uudistus, jos ei teknisesti perusteltu vaan tavanomainen mukavuuslaajennus Etua tuottava uudistus, jolloin parvekkeettomat vapautetaan uudistusosuudesta Enemmistöpäätös ja enemmistö niistä, joiden parveketta laajennetaan
Parvekehankkeet Uuden tavanomaiset parvekkeet kaikille Enemmistöpäätös - kaikki osallistuu vastikeperusteella Vain osalle uudet tavanomaiset parvekkeet Vain näille huoneistoille etua tuottava uudistus Enemmistöpäätös kaikki osallistuu Enemmistöpäätös niistä, joille rakennetaan kustannukset osalle vastikeperusteella
Parvekehankkeet Uudet parvekkeet, tavanomaisen tason ylittävä uudistus ns. ökyparvekkeet Enemmistöllä päätös yhtiön lupa Vain ne maksaa, jotka suostuu hankkeeseen
Autopaikat Tarkoitetaan sekä autopaikkoja, katoksia että talleja HUOM! Irtisanomismenettely erilainen Maanvuokralaki tai laki liikehuoneiston vuokrauksesta Sovellettava lainsäädäntö AOYL ei tarkkaa ohjetta autopaikkojen jakamisesta noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Tontille osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä
Autopaikat - yhdenvertaisuus Samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavoin Esityöt: Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä Sijoittajaosakkaan voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on
Autopaikat - yhdenvertaisuus Autopaikkasäännöt Halukkuus paikkoihin selvitetään Mikäli halukkaita enemmän kuin paikkoja, voidaan arpoa ja muodostetaan jono Autopaikat voidaan arpoa määräajoin Autopaikat palautuvat myynnin ja vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä taloyhtiölle
Autopaikat - yhdenvertaisuus Osakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon Vuokralaisen vaihtuessa paikka palautuu yhtiölle ja asettuu jonoon viimeiseksi ei saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa Vuokran tulisi olla sama osakkaalle ja osakkaan vuokralaiselle
Hissin jälkiasennus - soveltamisongelmia Huoneiston sijaintikerroin määritellään aina pääsisäänkäynnin avulla pääsisäänkäynnin taso on aina 1 Lähtötaso, saapumistaso, katutaso, osakkaan huoneiston kerros??? Kertoimien määrittelyssä ongelmia Liikehuoneistojen, toimistojen ja autotallien vapauttaminen Edellyttää, että pääsisäänkäynnin tasossa eikä arvonnousua? Asuinhuoneistoja ei vapauteta, johon on käynti suoraan kadulta Arvonnousu kun muiden asuinhuoneistojen arvo kohoaa