ASUNTO-OMAISUUDEN KONSOLIDOINTI TIEDOTUSTILAISUUS 18.3.2016
NYKYINEN RAKENNE Porvoon kaupunki Noin 370 vapaarahoitteista ja arava-asuntoa Porvoon A-asunnot Oy 1.281 arava- ja vapaarahoitteista asuntoa Kiinteistö Oy Peiponaho 335 arava-asuntoa Porvoon Seudun Asuntosäätiö, 66,7 % 127 arava-asuntoa Kiinteistö Oy A-lukaali 277 vapaarahoitteista ja korkotukiasuntoa Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari 46 arava-asuntoa Oy Porvoon Opiskelijaasunnot, 15 % 68 vapaarahoitteista asuntoa Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro 138 vapaarahoitteista asuntoa Kiinteistö Oy Porvoon Jousitie, 20 % 80 vapaarahoitteista asuntoa 2
MUUTOKSET Porvoon kaupunki Luovuttaa 171 asuntoa Porvoon A-asunnot Oy Hankkii 41 asuntoa kaupungilta Vastaanottaa fuusioissa 381 asuntoa Kiinteistö Oy Peiponaho Sulautuu Porvoon A-asunnot Oy:öön Perustettavat asuntoosakeyhtiöt Hankkivat 58 asuntoa kaupungilta Kiinteistö Oy A-lukaali Luovuttaa 75 asuntoa, sulautuu Porvoon A-asunnot Oy:öön Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari Sulautuu Porvoon A-asunnot Oy:öön Porvoon Vuokra-asunnot Oy (nykyinen Kiint. Oy Suolapuro) Hankkii 147 vapaarahoitteista asunto kaupungilta ja Kiinteistö Oy A-lukaalilta 3
TILANNE MUUTOSTEN JÄLKEEN Porvoon kaupunki Noin 200 asuntoa Porvoon A-asunnot Oy 1.905 arava-, korkotuki- ja vapaarahoitteista asuntoa Porvoon Vuokra-asunnot Oy (nykyinen Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro) 285 vapaarahoitteista asuntoa Perustettavat asuntoosakeyhtiöt 58 vapaarahoitteista asuntoa Porvoon Seudun Asuntosäätiö, 66,7 % 127 arava-asuntoa Oy Porvoon Opiskelijaasunnot, 15 % 68 vapaarahoitteista asuntoa Kiinteistö Oy Porvoon Jousitie, 20 % 80 vapaarahoitteista asuntoa 4
JÄRJESTELYILLÄ TAVOITELTUJA HYÖTYJÄ Luodaan pohja asuntovarallisuuden arvon aktiiviselle kehittämiselle eriyttämällä vapaarahoitteinen ja ARA-rajoitteinen asuntokanta Asunto-omaisuuden pitkän aikavälin johtamisen ja hallinnoinnin tehostaminen Vuokralaisvalinnan yksinkertaistaminen ja tehostaminen Mahdollisimman laajan vuokrantasausryhmän muodostaminen valtion osarahoittaman asuntokannan osalta Toiminnallisten ja rahoituksellisten riskien hallinnan keskitetty kehittäminen Asunto- ja muun kiinteistövarallisuuden kiinteistönhallinnan tehostaminen 5
YHTIÖIDEN SULAUTUMISET Kiinteistö Oy Peiponaho (jatkossa Peiponaho) ja Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari (jatkossa Sateenkaari) sulautetaan Porvoon A-asunnot Oy:öön (jatkossa A-asunnot) sisaryhtiösulautumisilla Yhtiöt omistavat aravarajoitteisia asuntoja Sulautumisten myötä voidaan laajentaa vuokrantasauksen piirissä olevien asuntojen määrää, millä on positiivinen vaikutus kohdekohtaisiin vuokrankorotuspaineisiin parannetaan mahdollisuuksia tehokkaaseen kiinteistönhoitotoimintaan Kiinteistö Oy A-lukaali (jatkossa A-lukaali) sulautetaan A-asuntoihin tytäryhtiösulautumisella A-lukaali on käytännössä aravalain yleishyödyllisyysrajoitusten alainen yhtiö, vaikka se pääosin omistaa vapaarahoitteisia asuntoja Sulauttaminen tuo hallinnollista säästöä ja selkeyttää konsernin toimintaa Vapaarahoitteiset asunnot voidaan tarvittaessa myydä A-asuntojen omistamien vanhojen asuntojen peruskorjausten rahoittamiseksi 6
SULAUTUMISPROSESSI Sulautumisiin osallistuvat yhtiöt laativat sulautumissuunnitelmat, jotka rekisteröidään kaupparekisteriin Yhtiöiden velkojille annetaan kuulutus. Velkojat, joiden velat ovat maksamatta paikalletulopäivänä, voivat vastustaa fuusiota Yhtiöt lähettävät tiedoksiannot velkojille sulautumisista ja oikeudesta vastustaa fuusiota Yhtiöt hyväksyvät fuusiosuunnitelmat ja fuusioiden täytäntöönpanot ilmoitetaan kaupparekisteriin Täytäntöönpanopäivälle laaditaan sulautuvien yhtiöiden lopputilitykset Fuusio kestää noin viisi kuukautta ARA:aa informoidaan etukäteen rakennemuutoksista. ARA:aa on jo aikaisemmin informoitu eikä ARA:lla ollut huomautettavaa järjestelyjen suhteen, joten ARA:n suunnalta ei ole odotettavissa yllätyksiä 7
SULAUTUMISTEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET Sulautuminen on ns. yleisseuraanto, jolla ei ole tulos- tai muita taloudellisia vaikutuksia sulautuvissa yhtiöissä Omaisuus- ja velkaerät siirtyvät vastaanottavalle yhtiölle muuttumattomista tasearvoista. Peiponahon ja Sateenkaaren pysyvien vastaavien tasearvot ovat noin 18,6 M ja aravasäännösten mukaiset enimmäisluovutushinnat noin 40 M Vastaanottavassa yhtiössä syntyy noin 2 M :n fuusiovoitot. Vastaanottavassa konsernissa muodostuu myös noin 1,4 M :n oman pääoman lisäys, kun sulautuvien yritysten kertyneet poistoerot ja asuintalovaraukset muunnetaan omaksi pääomaksi ja verovelaksi Fuusiovoitto ei ole vastaanottavassa yhtiössä veronalaista tuloa Fuusioista ei aiheudu varainsiirtovero- tai muita veroseuraamuksia 8
OMAISUUDEN LUOVUTUKSET Kaupunki luovuttaa 41 aravarajoitteista asuntoa A-asunnoille ja 72 vapaarahoitteista asunto Vuokra-asunnoille Aravarajoitteisten asuntojen luovutushinta on noin 2,5 M (aravasäännösten mukainen enimmäisluovutushinta) ja vapaarahoitteisten asuntojen noin 1,1 M Kaupunki perustaa kaksi asunto-osakeyhtiötä ja siirtää näille yhteensä 58 vapaarahoitteista asuntoa. Asunnot voidaan myydä yksitellen vapaille asuntomarkkinoille. Asuntojen luovutushinta perustettaville yhtiöille on noin 4,6 M A-lukaali myy Vuokra-asunnoille Asunto Oy Suomentalon ja Kiinteistö Oy Hansatie 10:n osakekannat. Kohteissa on yhteensä 75 asuntoa, joiden arvo on noin 4,9 M Kohteiden kauppahinnat jäävät alkuvaiheessa luovuttajien korollisiksi saataviksi Newsec Valuation Oy on suorittanut kaikkien asuntojen arvonmäärityksen 9
LUOVUTUSTEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET Omaisuuden luovutuksista syntyy kaupungille yhteensä noin 7,3 M :n voitto ja A-lukaalille yhteensä noin 0,2 M :n voitto Kaupungin luovuttamien asuntojen nettovuokratuotto on vuositasolla noin 160 T ja A-lukaalin noin 330 T Kaupunki ei maksa tuloveroa oman kunnan alueella sijaitsevien kiinteistöjen luovutusvoitoista. A-lukaali maksaa laskennallisesti noin 40 T :n tuloveron asuntoja kiinteistöyhtiöiden luovutusten nettovoitosta. Lopullinen veronmaksutilanne riippuu mahdollisuudesta kasvattaa verotuksellisia varauksia ja poistoeroja Luovutuksista maksetaan varainsiirtoveroja seuraavasti: A-asunnot noin 100 T, Vuokra-asunnot noin 155 T ja perustettava asunto-osakeyhtiöt noin 185 T. A-asuntojen maksettava varainsiirtovero voitaneen välttää luovuttamalla asunnot apporttina A-asunnoille. Apporttiomaisuuden siirrosta muodostuu hallinnollisia sekä arvonmäärityksestä ja tilintarkastuksesta aiheutuvia kustannuksia. 10
LUOVUTUSTEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET Varainsiirtoverovaikutukset on arvioitu veroviranomaisten antamien ennakkoratkaisujen mukaisesti Veroviranomaiset eivät ennakkoratkaisuissaan ottaneet kantaa varainsiirtoverolain 43a :n mukaisen huojennussäännöksen soveltuvuuteen siinä tilanteessa, että A-asuntojen osakekanta luovutettaisiin apporttina vapaarahoitteisen Vuokraasuntojen omistukseen Varainsiirtoverolain tulkinnan epävarmuus liittyy siihen, että A-asunnot omistaa myös muita kuin arava- tai korkotukilainalla rahoitettuja asuntoja, joihin veronhuojennussääntöä ei voida soveltaa. On ilmeistä, että veronhuojennussääntöä ei voida miltään osin soveltaa A-asuntojen osakekannan luovutukseen Varainsiirtoverotukseen liittyvästä epävarmuudesta johtuen ehdotetaan, että A-asuntojen osakekanta jää kaupungin suoraan omistukseen. Varainsiirtoveron määrä olisi arviolta enintään 500 T 11