ASUNTO-OMAISUUDEN KONSOLIDOINTI. Laatinut: Realfinans Oy Ab Håkan Malmlund

Transkriptio

1 ASUNTO-OMAISUUDEN KONSOLIDOINTI Laatinut: Realfinans Oy Ab Håkan Malmlund

2 Sisällysluettelo 1 Tausta ja tarkoitus Ehdotetut toimenpiteet Asunto-omaisuuden luovutukset Itäinen Pitkäkatu 25 ja Wittenberginkatu Adlercreutzinkatu11-13/Nordenskiöldinkatu 2 ja Kuningattarentie Auratie 10 ja Edelfeltin Bulevardi Asunto Oy Suomentalo ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie Opiskelija-asuntojen ja Jousitien vähemmistöosakkuudet A-asuntojen osakekanta Varainsiirtoveroja koskevat ennakkoratkaisut Sulautumiset A-lukaali Peiponaho Sateenkaari Sulautumisprosessi ARA- informointi Yhteenveto luovutusten taloudellisista vaikutuksista Hahmotelmat asuntokonsernien taloudellisesta asemasta järjestelyjen jälkeen Porvoon Vuokra-asunnot Oy:n taloudellinen asema Porvoon A-asunnot Oy:n konsernin taloudellinen asema Porvoon kaupungin taloudellinen asema Johtaminen ja päätöksentekojärjestelmät Omistajapolitiikka Konserniyhtiöiden hallitukset Yhtiöiden operatiivinen johto Riskienhallinta Investointipäätösten valmistelu ja päätöksenteko Operatiivinen toiminta Toiminnalliset tavoitteet Vapaarahoitteinen toiminta Yleishyödyllinen toiminta Kiinteistönhoidon organisointi Raportointi Arvonmääritys Kiinteistöomaisuuden pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelmat

3 1 Tausta ja tarkoitus Porvoon kaupungin omistaman asuntovarallisuuden rakennemuutoksen tarkoituksena on muodostaa mahdollisimman laaja vuokrantasausryhmä yleishyödyllisen A-asunnot-konsernin puitteissa. Rakennemuutoksen toisena keskeisenä tavoitteena on eriyttää vapaarahoitteinen asunto-omaisuus aravaja korkotukirajoitusten alaisesta asunto-omaisuudesta. Tätä jakoa on tarkoitus jatkossa noudattaa kaupunkikonsernin investoidessa asuntovarallisuuteen. Porvoon kaupungin asuntopoliittisen ohjelman mukaan kaupunkikonsernin omistamat asunnot on tarkoitus siirtää uuden asuntokonsernin omistukseen. Uudelle asunto-omaisuutta omistavalle konsernille on asuntopoliittisessa ohjelmassa asetettu mm. seuraavat tavoitteet: tarjoaa vuokra-asuntoja Porvoossa kustannustehokkaasti varmistaa asuntopoliittisen ohjelman toteutuminen uusinvestoinneilla ja nykyistä asuntokantaa kehittämällä siten, että kaupungin vuokraasuntokantaan sopimattomat asunnot myydään erikseen sovittavalla aikataululla toiminnassa toteutuu aito omistaja- ja investointiohjaus tehokas taloudellinen ja rahoituksellinen ohjaus tasokkaan raportoinnin avulla tehokas yhteistyö yhtiön ja toimitilajohdon välillä (mm. asuntotoimisto ja rakennuttamistoiminto) yhtiön operatiivinen johto vastaa toimintojen organisoinnista taloudellisesti tehokkaimmalla tavalla turvataan kohtuuhintainen, laadukas ja turvallinen vuokra-asuminen kaupunkikonsernin omistuksessa oleville vuokra-asunnoille määriteltävät taloudelliset tavoitteet ohjaavat yhtiön toimintaa toteutetaan asunto-omaisuuden keskitetty vuokraus- ja muu hallinnointi asiakastyytyväisyyden ja kustannustehokkuuden varmistamiseksi yhtiöllä on keskitetty ja kattava riskienhallinta korjaus- ja uudisrakentamisen tehokas ohjaus ja toteutus kaupunkikonsernin kannalta kustannustehokkaalla tavalla kiinteistönhoidon ja hankintojen tehokas organisointi ja toteutus kaupunkikonsernin kannalta kustannustehokkaalla tavalla Järjestelyistä on vuonna 2013 laadittu selvitys ja tämän pohjalta on erikseen selvitetty mm. eri järjestelyvaihtoehtojen veroseuraamuksia sekä fuusioihin liittyviä käytännön toimenpiteitä. Järjestelyiden tarkentuneiden toteutusmallien pohjalta on tässä selvityksessä päivitetty järjestelyn taloudelliset ja verotukselliset seuraukset. Lisäksi raportissa esitetään joitakin ehdotuksia asunto-omaisuuden toiminnallisiksi toteutusmalleiksi päätöksentekoa varten

4 2 Ehdotetut toimenpiteet Ehdotetut järjestelyt koskevat kaupungin suorassa omistuksessa olevia asuntokohteita ja kaupungin kokonaan omistamia kiinteistö- ja asuntoosakeyhtiöitä. Vapaarahoitteiset yhtiöt ja asuntokohteet: Kiint. Oy Suolapuro. Yhtiön toiminimeä ehdotetaan muutettavaksi Porvoon Vuokra-asunnot Oy:ksi (jatkossa Vuokra-asunnot ) Itäinen Pitkäkatu 25 Wittenberginkatu 1 Auratie 10 Edelfeltinbulevardi 23 Kiinteistö Oy A-lukaalin omistamat asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt: Asunto Oy Suomentalo Kiinteistö Oy Hansatie 10 Arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut yhtiöt ja asuntokohteet: Porvoon A-asunnot Oy - Borgå A-bostäder Ab (jatkossa A-asunnot ) A-asuntojen tytäryhtiö Kiinteistö Oy A-lukaali Ab (jatkossa A-lukaali ) Kiint. Oy Peiponaho (jatkossa Peiponaho ) Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari Fastighets Ab Borgå Regnbågen (jatkossa Sateenkaari ) Adlercreutzinkatu 11 Kuningattarentie 4 Nordensköldinkatu 2 Seuraavat asuntokokonaisuudet ehdotetaan jätettävän järjestelyjen ulkopuolelle, koska kaupunki on yhtiöiden vähemmistöosakas: Oy Porvoon Opiskelija-asunnot Studiebostäder i Borgå Ab. Kaupunki omistaa 15 % yhtiön osakekannasta Kiinteistö Oy Porvoon Jousitie Fastighets Ab Pilbågsvägen i Borgå. Kaupunki omistaa 20 % yhtiön osakekannasta. Järjestelyjen ulkopuolelle ehdotetaan lisäksi jätettävän Porvoon Seudun Asuntosäätiö Borgånejdens Bostadsstiftelse, minkä peruspääomasta kaupungilla on 66,7 %. Säätiö poikkeaa luonteeltaan muista asuntoomaisuutta omistavista kaupungin organisaatioista

5 Ehdotetut toimenpiteet: 1. Kaupunki luovuttaa vapaarahoitteiset asuntokohteet Vuokra-asunnoille ja aravarajoitteiset asuntokohteet A-asunnoille 2. Auratie 10 ja Edelfeltin Bulevardi 23 siirretään perustettaville asuntoosakeyhtiöille. Perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osakekannat jäävät kaupungin omistukseen. Kaupunki myy asunto-osakeyhtiöiden osakkeet huoneistoittain tai yhtiöittäin kysyntä- ja markkinatilanteen mukaan. 3. A-lukaali myy Asunto Oy Suomentalon ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie 10:n osakekannat Vuokra-asunnoille 4. Peiponaho, Sateenkaari ja A-lukaali sulautetaan A-asuntoihin 5. Ylimääräisten varainsiirtoveroseuraamusten välttämiseksi luovutaan tavoitteesta perustaa yksi asuntokonserni, jolloin A-asunnot- konserni jää kaupungin suoraan omistukseen. Vuokra-asunnot toimii vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan omistusyhtiönä ja A-asunnot aravarajoitteisen vuokra-asuntojen yleishyödyllisenä omistusyhtiönä 6. A-asunnot jatkaa A-lukaalin nykyisin harjoittamaa kiinteistönhuolto ja isännöintitoimintaa siirtymäkauden aikana, jolloin selvitetään mahdollisuuksia yhdistää A-asuntojen kiinteistönhoitotoiminta ja Porvoon Tilapalvelut liikelaitoksen toiminta. Järjestelyillä tavoitellut hyödyt Asunto-omaisuuden konsolidoinnilla tavoitellaan mm. seuraavia hyötyjä: Luodaan pohja asuntovarallisuuden arvon aktiiviselle kehittämiselle eriyttämällä vapaarahoitteinen ja ARA-rajoitteinen asuntokanta Asunto-omaisuuden strategisen johtamisen ja hallinnoinnin tehostaminen Vuokralaisvalinnan yksinkertaistaminen ja tehostaminen Mahdollisimman laajan vuokrantasausryhmän muodostaminen valtion osarahoittaman asuntokannan osalta Toiminnallisten ja rahoituksellisten riskien hallinnan keskitetty kehittäminen Asunto- ja muun kiinteistövarallisuuden kiinteistönhallinnan tehostaminen

6 Asunto-omaisuuden nykyinen omistusrakenne Suunnitellut muutokset

7 Asunto-omaisuuden omistusrakenne järjestelyjen jälkeen

8 3 Asunto-omaisuuden luovutukset 3.1 Itäinen Pitkäkatu 25 ja Wittenberginkatu 1 Porvoon kaupunki luovuttaa Vuokra-asunnoille asuntokohteet Itäinen Pitkäkatu 25 ja Wittenberginkatu 1, joissa on yhteensä 72 vapaarahoitteista asuntoa. Asuntojen nettovuokratuotto on noin 88 T vuodessa. Asuntoihin ei kohdistu lainoja. Asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo on noin 1,1 M (Newsec Valuation Oy). Luovutuksista aiheutuu Vuokra-asunnoille noin 46 T :n varainsiirtoverot. 3.2 Adlercreutzinkatu11-13/Nordenskiöldinkatu 2 ja Kuningattarentie 4 Porvoon kaupunki luovuttaa A-asunnoille asuntokohteet Adlercreutzinkatu 11-13/Nordenskiöldinkatu 2 ja Kuningattarentie 4, joissa on yhteensä 41 asuntoa. Asuntojen nettovuokratuotto on noin 85 T vuodessa. Kohteet luovutetaan niiden aravalainsäädännön mukaisilla luovutuskorvausarvoilla noin 2,5 M :lla sisältäen noin 0,3 M :n korkotukilainat (Newsec Valuation Oy). Luovutuksista aiheutuu noin 100 T :n varainsiirto. Varainsiirtoverolain 43a :n mukaisesti veroviranomainen voi hakemuksesta päättää, että varainsiirtoveroa ei makseta, mikäli asunnot luovutetaan apporttisiirtona A-asunnoille ja muut laissa mainitut edellytykset täyttyvät. 3.3 Auratie 10 ja Edelfeltin Bulevardi 23 Kaupungin tarkoituksena on perustaa kaksi asunto-osakeyhtiötä ja myydä näille yhtiöille osoitteissa Auratie 10 ja Edelfeltin Bulevardi 23 sijaitsevat kiinteistöt. Asunto-osakeyhtiöiden huoneistot voidaan myydä vapailla asunto-markkinoilla. Yhtiöittäminen helpottaa asuntokohteiden myyntiä, kun ne voidaan myydä myös huoneistoittain. Kyseisten asuinkiinteistöjen osalta ei ole laadittu virallista arvonmääritystä, mutta vuonna 2013 laaditun selvityksen mukaan Auratie 10:n arvo on noin 3,2 M ja Edelfeltin Bulevardi 23:n noin 1,4 M (CBRE Oy). Perustettavat yhtiöt maksavat 4 %:n varainsiirtoveron kiinteistöjen käypien arvojen perusteella, eli yhteensä noin 0,2 M. 3.4 Asunto Oy Suomentalo ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie 10 A-asuntojen tytäryhtiö A-lukaali omistaa vapaarahoitteiset Asunto Oy Suomentalon ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie 10:n osakekannat. Vapaarahoitteisten asuntojen keskittämiseksi Vuokra-asuntojen omistukseen ehdotetaan, että edellä mainittujen yhtiöiden osakekannat siirretään kaupoilla Vuokra-asuntojen omistukseen

9 Newsec Valuation Oy on arvioinut Asunto Oy Suomentalon omistaman kiinteistön arvoksi noin 4,2 M ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie 10:n omistaman kiinteistön arvoksi noin 1,7 M. Kun otetaan huomioon yhtiöiden rahoitusomaisuuden sekä velkojen ja varausten määrän saadaan Asunto Oy Suomentalon osakekannan arvoksi noin 3,6 M ja Kiinteistö Oy Porvoon Hansatie 10:n arvoksi noin 1,8 M. Yhtiöiden omaisuuden käyvän ja verotuksessa vähentämättä olevan arvon erotukseen kohdistuu laskennallinen verovelka. Osakeyhtiöiden 20% verokannalla laskettuna verovelka on yhteensä noin 1,2 M. Kaupantekotilanteissa verovelka jaetaan usein tasan ostajan ja myyjän kesken. Yhtiöiden osakekantojen yhteenlasketut arvot laskennallisella verovelalla vähennettynä on näin ollen noin 4,9 M. Kun osakekantojen kirjanpitoarvo on yhteensä noin 4,7 M saadaan myyntivoiton määräksi noin 0,2 M ja luovutusvoittoveron määräksi noin 40 T. Tämän lisäksi Vuokra-asunnot maksaa 2 %:n varainsiirtoveron osakekantojen kauppahintojen perusteella, eli yhteensä noin 0,1 M. Ehdotetaan, että A-lukaali myöntää Vuokra-asunnoille pitkäaikaisen lainan, millä Vuokra-asunnot rahoittaa kohteiden hankinnan A-lukaalilta. 3.5 Opiskelija-asuntojen ja Jousitien vähemmistöosakkuudet Opiskelija-asunnot omistaa Perämiehentien opiskelija-asunnot. Kaupunki omistaa 15% osakekannasta ja Porvoossa toimivat toisen asteen koulut muut osakkeet. Yhtiön taloudellinen tilanne ei ole erityisen hyvä ja saattaa heikentyä, kun A-asuntojen rakennuttama uusi opiskelijatalo valmistuu. Ehdotetaan, että Opiskelija-asuntojen vähemmistö-osakkuus jätetään kaupungin omistukseen. Jousitie omistaa kaksi asuinrakennusta (80 asunto, joissa on 200 asuntosolua) osoitteessa Louhentie 13. Kaupunki omistaa osakekannasta 20 %, Borgå Folkakademi 40 % ja Haaga-Helian opiskelijakunta 20 %. Ehdotetaan, että Jousitien vähemmistöosakkuus jätetään kaupungin omistukseen. 3.6 A-asuntojen osakekanta Asuntopoliittisen ohjelman tavoitteiden mukaisesti Vuokra-asunnot toimisi uuden asuntokonsernin emoyhtiönä ja Porvoon kaupunki luovuttaisi A-asuntojen osakekannan Vuokra-asunnoille apporttina. Osakeluovutus on varainsiirtoverolain alainen. Osakeluovutusten käsittelystä varainsiirtoverotuksessa on saatu veroviranomaisen ennakkoratkaisu (katso tarkemmin kohta 3.7). Vuokra-asunnot maksaa lähtökohtaisesti 2 %:n varainsiirtoveron A-asuntojen osakekannan käyvästä arvosta

10 Vuosina voimassa olevan huojennuslain mukaan kunnan omistaman yhtiön ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa kunnan omistaman aravarajoitusten alaisten omaisuuden luovutuksesta apporttina yhtiön omistukseen. A-asunnot omistaa myös aravarajoituksista vapaata omaisuutta, jolloin on epävarmaa, miten lakia tulkitaan Vuokra-asuntojen hankkiessa A- asuntojen osakekannan. Veroviranomainen ei ottanut ratkaistavakseen tätä kysymystä vaan siirsi ratkaisun osakekannan luovutuksen yhteydessä käsiteltävään verovapaushakemukseen. Huojennuslain soveltuminen A-asuntojen osakekannan luovutukseen on oman tulkintamme mukaan epävarmaa. Newsec Valuation Oy on vuonna 2015 suorittanut A-asuntojen kiinteistöomaisuuden arvonmäärityksen, minkä mukaan A-asuntojen kiinteistöomaisuuden arvo on noin 103 M. Tämän omaisuuden arvo A-asuntojen konsernitaseessa ( ) oli noin 83 M, eli omaisuuteen kohdistuu noin 20 M :n positiivinen arvoero. Kun arvoeroon kohdistetaan 20 %:n verokannan mukainen laskennallinen verovelka, saadaan yhtiön omaan pääomaan laskennallisesti luettavaksi osuudeksi arvoerosta noin 16 M. A-asuntojen konsernin oma pääoma oli noin 5,2 M. Kun tähän lisätään edellä mainittu 16 M :n arvoero, saadaan A-asuntojen osakekannan arvoksi 21,2 M. Mikäli Vuokra-asunnot hankkii A-asuntojen osakekannan 21,2 M :lla, yhtiön maksettavaksi tulee enintään noin 0,5 M :n varainsiirtoverot. Varainsiirtoverokustannusten minimointi voidaan saavuttaa siten, että A- asuntojen osakekanta jätetään kaupungin suoraan omistukseen. Kaupunki omistaisi tällöin kaksi rinnakkaista vuokra-asuntovarallisuutta omistavaa konsernia yhden konsernin sijasta. Toisen konsernin emoyhtiö olisi Vuokraasunnot ja toisen A-asunnot. Yhtiöiden hallituksiin tulisi käsityksemme mukaan valita samat henkilöt tehokkaan yhteistoiminnan ja valvonnan varmistamiseksi. 3.7 Varainsiirtoveroja koskevat ennakkoratkaisut Suunnitelluista järjestelyistä on pyydetty ennakkoratkaisuja veroviranomaisilta. Varainsiirtoverolain 43a :n mukaan, jos kunta tai sen omistama yhtiö vuosina luovuttaa mm. omistamansa vuokratalokiinteistön tai vuokrataloyhtiön osakkeet kunnan omistamalle osakeyhtiölle tai sen omistamalle yhtiölle ja saa vastikkeeksi vastaanottavan yhtiön osakkeita, verohallinto palauttaa suoritetun veron hakemuksesta. Edellä tarkoitettu verovapaus koskee luovutuksia, joissa kunta omistaa suoraan tai välillisesti vähintään 90 prosenttia luovutettavasta vuokratalokiinteistöstä tai vuokra-asunnon taikka vuokratalon hallintaan oikeuttavista osakkeista sekä vastaanottavan yhtiön osakkeista. Verovapaan luovutuksen kohteena voivat lainkohdan mukaan olla ainoastaan

11 1. aravarajoituslaissa tarkoitettujen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaiset vuokra-asunnot ja aravavuokratalot tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet 2. vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 17 :ssä tarkoitetun käyttö- ja luovutus-rajoitusajan alaiset vuokra-asunnot ja korkotukivuokratalot tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet 3. vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain (867/1980) 10 :ssä tarkoitetun 20 vuoden käyttörajoitusajan alaiset asunnot tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet 4. asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990) tarkoitetut muut asunnot kuin vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot. Hakemus veron palauttamiseksi on tehtävä vuoden kuluessa veron suorittamisesta. Hakemukseen on liitettävä valtiokonttorin antama todistus siitä, että luovutus koskee edellä tarkoitettua kohdetta. Jos hakemus on tehty ja verovapaan luovutuksen edellytysten täyttymisestä on esitetty selvitys ennen veron suorittamista, verohallinto voi päättää, että veroa ei ole suoritettava. Ennakkoratkaisuhakemukset koskivat seuraavia kysymyksiä: 1. Voidaanko A-asuntojen osakekannan luovutusta Vuokra-asuntojen omistukseen pitää varainsiirtoverolain 43a :n mukaisena luovutuksena, josta aiheutuvan varainsiirtoveron verohallinto palauttaa hakemuksesta tai päättää, ettei varainsiirtoveroa ole suoritettava? 2. Mikäli varainsiirtoverolain 43a :ää ei voida soveltaa A-asuntojen osakekannan luovutukseen, sovelletaanko luovutukseen varainsiirtoverolain 20 :n 1 momenttia, jonka mukaan varainsiirtoveroa on suoritettava 1,6 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta vai tuleeko kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta maksaa 2 % varainsiirtovero ja tuleeko veron perusteena olevaan vastikkeeseen lukea myös yhtiön velat luovutushetkellä? 3. Sovelletaanko luovutukseen varainsiirtoverolain 20 :n 1 momenttia, jonka mukaan varainsiirtoveroa on suoritettava 1,6 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta, kun Porvoon kaupunki luovuttaa 15 % Opiskelijaasuntojen osakekannasta Vuokra-asunnoille vai tuleeko kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta maksaa varainsiirtoveroa 2 % ja tuleeko veron perusteena olevaan vastikkeeseen lukea myös yhtiön velat luovutushetkellä? Ensimmäiseen kysymykseen veroviranomaiset eivät antaneet ratkaisua. Veroviranomaisen kannan mukaan veron palauttamista tai suorittamatta jättämistä koskeva kysymys ratkaistaan erillisen hakemuksen perusteella sen jälkeen, kun A-asuntojen osakekanta on luovutettu Vuokra-asuntojen omistukseen. Veroviranomaisen ennakkoratkaisuun ei ollut mahdollista hakea muutosta valittamalla

12 Kysymyksiin 2 ja 3 saatiin ennakkoratkaisu, minkä mukaan Vuokra-asuntojen tulee suorittaa varainsiirtoveroa 2 % A-asuntojen osakekannan ja Opiskelijaasuntojen osakkeiden käyvistä arvoista. Mainittujen yhtiöiden velkoja ei sisällytetä varainsiirtoveron perusteeseen. Ottaen huomioon, että varainsiirtoverolain 43a on erityissäännös, jota tulisi tulkita suppeasti, on olemassa selvä riski, että A-asuntojen kokonaisuudessaan ei katsota täyttävän verovapauden edellytyksiä, koska yhtiö omistaa myös muita kuin edellä kohdissa 1) 4) mainittuja asuntoja

13 4 Sulautumiset 4.1 A-lukaali A-lukaali, Sateenkaari ja Peiponaho sulautetaan A-asuntoihin. A-lukaalin sulautuminen toteutetaan tytäryhtiösulautumisena. Sateenkaaren ja Peiponahon sulautumiset toteutetaan sisaryhtiösulautumisina. A-lukaalin sulautuminen toteutetaan sisaryhtiösulautumisina, jolloin sulautumisvastiketta ei anneta. Tytäryhtiösulautuminen on hallinnollisesti jonkin verran yksinkertaisempi kuin tavallinen absorptiosulautuminen. Tytäryhtiösulautumisen myötä A-lukaali lakkaa olemasta ja yhtiön kaikki varat, velat ja muut oikeudet ja vastuut siirtyvät vastaanottavalle yhtiölle A- asunnoille. Sulautumisen yhteydessä kirjautuu A-lukaalin osakkeiden hankintamenon ja A-lukaalin sulautumisajankohdan oman pääoman erotus fuusiovoittona tai tappiona A-asuntojen tuloslaskelmaan. Osakkeiden hankintameno oli noin 237 T ja yhtiön oma pääoma samana päivänä noin 248 T, eli tuona päivänä vallinneiden tietojen perusteella A-lukaalin sulautumisesta A-asunnoille olisi syntynyt noin 11 T :n verovapaa fuusiovoitto. Fuusion toteuttaminen ei vaikuta A-asunnot - konsernin oman pääoman määrään. 4.2 Peiponaho Kaupunki omistaa sekä Peiponahon että A-asuntojen osakekannat. Tällöin Peiponahon sulautuminen A-asuntoihin voidaan toteuttaa sisaryhtiösulautumisena ilman fuusiovastiketta. Peiponaho lakkaa sulautumisen yhteydessä ja Peiponahon osakkeiden hankintameno kaupungin kirjanpidossa siirtyy A-asuntojen osakkeiden hankintamenon lisäykseksi. A-asuntojen osakepääomaa ei koroteta fuusion yhteydessä. Peiponahon oman pääoman määrä oli noin T. Lisäksi yhtiöllä oli varauksia ja poistoeroja yhteensä T, mistä 20 % verovelan jälkeen konsernin omaan pääomaan kuuluu 802 T. A-asunnot- konsernin oma pääoma kasvaa siten fuusiosta johtuen T. 4.3 Sateenkaari Kaupunki omistaa sekä Sateenkaaren että A-asuntojen osakekannat. Tällöin voidaan myös Sateenkaaren sulautuminen A-asuntoihin toteuttaa sisaryhtiösulautumisena ilman fuusiovastiketta. Sateenkaari lakkaa sulautumisen yhteydessä ja Sateenkaaren osakkeiden hankintameno kaupungin kirjanpidossa siirtyy A-asuntojen osakkeiden hankintamenon lisäykseksi. A-asuntojen osakepääomaa ei koroteta fuusion yhteydessä

14 Sateenkaaren oman pääoman määrä oli noin 126 T. Lisäksi yhtiöllä oli varauksia ja poistoeroja yhteensä 382 T, mistä 20 % verovelan jälkeen konsernin omaan pääomaan kuuluu 306 T. A-asunnot- konsernin oma pääoma kasvaa siten fuusiosta johtuen 432 T. 4.4 Sulautumisprosessi Kustakin sulautumisesta laaditaan sulautumissuunnitelma, jonka allekirjoittaa sulautumiseen osallistuvien yhtiöiden hallitukset. Sulautumissuunnitelmat rekisteröidään kaupparekisteriin. Yhtiöiden velkojille annetaan kuulutus. Velkojilla on oikeus vastustaa sulautumista, mikäli heidän saatavansa ei makseta ennen kaupparekisterin määräämää paikalletulopäivää. Yhtiöt lähettävät tiedoksiannon velkojille, joilla on oikeus vastustaa sulautumista. Yhtiöt hyväksyvät sulautumissuunnitelmat, minkä jälkeen sulautumisten täytäntöönpanot ilmoitetaan kaupparekisteriin. Sulautumisprosessi kestää noin 5 kuukautta. Sulautumisen täytäntöönpanopäivälle laaditaan sulautuneen yhtiön lopputilitys, joka ilmoitetaan kaupparekisteriin. 4.5 ARA- informointi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskusta (jäljempänä ARA) on aikaisemmin informoitu Porvoon kaupungin suunnitelmista kehittää asuntokannan omistusrakennetta. Esitetty suunnitelma vastaa nyt toteutettavaksi tarkoitettua kokonaisuutta. ARA:lla ei ollut järjestelyiden toteutuksen osalta huomautettavaa. ARA:an tulisi olla yhteydessä tulee ennen kuin sulautumistoimenpiteisiin ryhtymistä sen varmistamiseksi, että jo aikaisemmin toteutettu informointi on ARA:n näkökulmasta riittävä

15 5 Yhteenveto luovutusten taloudellisista vaikutuksista Alla olevassa yhteenvedossa on oletettu, että A-lukaali luovuttaa Asunto Oy Suomentalon ja Kiinteistö Oy Hansatie 10:n osakekannat Vuokra-asunnoille. Käytettävissä olevien tietojen perusteella luovutuksista aiheutuvat tuloverot ovat vähäiset johtuen Kiinteistö Oy Hansatie 10:n osakkaiden korkeasta hankintamenosta käypään arvoon nähden

16 Luovutuksista aiheutuu noin 100 T :n varainsiirto. Varainsiirtoverolain 43a :n mukaisesti veroviranomainen voi hakemuksesta päättää, että varainsiirtoveroa ei makseta, mikäli asunnot luovutetaan apporttisiirtona A-asunnoille ja muut laissa mainitut edellytykset täyttyvät

17 5.1 Hahmotelmat asuntokonsernien taloudellisesta asemasta järjestelyjen jälkeen Seuraavilla sivuilla on hahmotelmat uusien konsernien taseen, tuloslaskelma ja rahoitusaseman kehityksestä sen jälkeen, kun kiinteistö- ja osakekaupat sekä sulautumiset on toteutettu. Muita hankintoja tai luovutuksia kuin edellä mainittuja järjestelyjä ei ole otettu huomioon hahmotelmia laadittaessa. Tulos- ja rahoituslaskelman hahmotelmia laadittaessa on käytetty järjestelyn kohteena olevien yhtiöiden budjetteja vuodelle Yksittäisten asuntokohteiden tuottoina ja kuluina on käytetty kaupungilta ja Newsec Valuation Oy:lta saatuja tietoja. Tasehahmotelmat perustuvat vuoden 2014 tilinpäätöstietoihin, joita on korjattu vuoden 2015 budjettien tulostiedoilla. Omaisuuden luovutusten on oletettu toteutettavan Newsec Valuation Oy:n laatimien arvonmääritysten mukaisin arvoin. Sulautumisten on oletettu toteutettavan tytäryhtiö- sekä vastikkeettomina sisaryhtiöfuusioina, jolloin omaisuuserät siirtyvät vastaanottavalle yhtiölle niiden tasearvoista. Asunto-omaisuuden tulevista korjauksista on hahmotelmissa käytetty vuoden 2015 budjettitietoa, joita on korjattu oletetulla 2-3 %:n vuosittaisella inflaatiolla, ellei kyseisten kohteiden osalta ole ollut tarkempaa tietoa käytettävissä. Samaa kustannusnousua on käytetty hoitokulujen osalta. Vuokratuottojen on oletettu kasvavan 2 %:lla vuosittain. Rahoituskuluina on käytetty viimeksi toteutuneita keskimääräisiä rahoituskuluja. Omaisuuserien hankinnat on oletettu rahoitettavan kaupungin ja A- lukaalin myöntämillä lainoilla, joiden korko on 1 % ja laina-aika 12 vuotta

18 5.2 Porvoon Vuokra-asunnot Oy:n taloudellinen asema

19 5.3 Porvoon A-asunnot Oy:n konsernin taloudellinen asema

20 5.4 Porvoon kaupungin taloudellinen asema

21 6 Johtaminen ja päätöksentekojärjestelmät 6.1 Omistajapolitiikka Konserniohjeen mukaisesti kullekin yhteisölle määritellään omistajapolitiikka, missä käsitellään mm seuraavia asioita: - yhteisön määrittely liiketaloudelliseksi, yhteiskunnallisia tai muita palveluja tuottavaksi yksiköksi - kannattavuus- ja vakavaraisuustavoitteet sekä periaatteet omistajien suorittamista sijoituksista sekä antamista lainoista ja takauksista - yhteisöltä edellytettävät toimenpiteet ympäristöarvojen suhteen. Omistajapolitiikan määrittely uudelle asuntokonsernille on keskeinen pohja, jolle rakennetaan uuden konsernin johtamis- ja päätöksentekojärjestelmät. Osakeyhtiölain 1 luvun 5 :ssä todetaan, että yhtiön toiminnan tarkoituksena on tuottaa voittoa osakkeenomistajille, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiön toiminnan mahdollinen muu tarkoitus kuin voiton tuottaminen on syytä sisällyttää kunkin konserniyhtiön yhtiöjärjestykseen. Asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavaa konsernia voidaan pitää liiketaloudellisena yksikkönä, jolle tulisi asettaa markkinaehtoiset omaisuuden tuottovaatimukset ja omistajan osinkovaatimukset. Porvoon kaupungin asuntopoliittisessa ohjelmassa vuosille todetaan mm, että kaupunki ei ole tähän asti asettanut asunto-omaisuudelle taloudellista tuottotavoitetta. Tuottotavoite tullaan omaisuuden keskittämisen myötä asettamaan kaupunkikonsernin omistuksessa oleville vapaarahoitteisille vuokra-asunnoille. Vuokratason tulee näissä asunnoissa olla pääsääntöisesti samaa tasoa kuin vastaavien yksityisomistuksessa olevien asuntojen vuokrat. A-asunnot on aravalaissa tarkoitettu yleishyödyllinen yhteisö, joka voi tulouttaa voittoa omistajalleen hyvin rajoitetusti. Tämä seikka on otettava huomioon tavoitteita asetettaessa. Osana omistajapolitiikkaa tulisi myös arvioida, muodostuuko kaupungille lisäarvoa asunto-omaisuuden omistamisesta siihen verrattuna, että asuntokanta myytäisiin strategiselle kumppanille. Myynti vapauttaisi merkittävän pääoman kaupungin muiden toimintojen rahoittamiseen. 6.2 Konserniyhtiöiden hallitukset Hallituksen jäsen toimii aina yhtiön edun mukaisesti yhtiön tarkoitusta palvelevalla tavalla. Hallituksen jäsen ei saa osallistua yhtiön edun vastaiseen päätöksentekoon tai sellaisen päätöksen täytäntöönpanoon

22 Tällä hetkellä kaupungin omistamien asuntokiinteistöjä omistavien yhtiöiden hallituksissa on ainakin osittain eri jäsenet. Tämän ei ole omiaan edistämään kaupungin omistaman asuinkiinteistökannan tehokasta johtamista ja saattaa vaarantaa resurssien tehokasta käyttöä. Konsernien tehokkaan toiminnan ja kommunikoinnin kannalta on tärkeää, että kaupunkikonsernin asunto-omaisuutta omistavilla yhtiöillä on samat hallituksen jäsenet. Ehdotus: 6.3 Yhtiöiden operatiivinen johto Vuokra-asunnoille ja A-asunnoille valitaan samat hallituksen jäsenet, jotka ovat vuokra-asuntotoiminnan asiantuntijoita. Kaupungin omistaman asuntokokonaisuuden tehokkaan johtamisen varmistamiseksi on tarkoituksenmukaista yhdistää operatiivinen johto yhteen yhtiöön, jonka vastuulla on kaupungin koko asuntovarallisuuden johtaminen ja kehittäminen. Valtakunnallisissa asuntovuokrauskonserneissa operatiivinen johto on pääsääntöisesti keskitetty emoyhtiöön, johon ei kohdistu ARA-rajoituksia. Näin varmistetaan, että koko asuntokannan johtaminen ja kehittäminen voidaan toteuttaa ilman, että ARA-rahoituksesta aiheutuvat vaatimukset ja rajoitukset tarpeettomasti rasittavat koko asuntokannan johtamista ja kehittämistä. Kaupungin omistaman asuntokokonaisuuden johto on tarkoituksenmukaista keskittää Vuokra-asuntoihin, joka vastaa myös A-asuntojen operatiivisesta johdosta. A-asunnot maksaisi markkinaehtoisen korvauksen Vuokra-asunnoille johtajapalveluista. Ehdotus: 6.4 Riskienhallinta Kaupungin omistaman asuntokannan johto keskitetään Vuokra-asuntoihin, joka tarjoaa johtopalveluita A-asunnoille markkinaehtoista korvausta vastaan. Asuntokonsernin toiminnan riskialueita ovat mm. Rahoitusriskit Asiakkuuksien hallintaan liittyvät riskit Kiinteistöihin liittyvät riskit Hallituksen keskeisenä tehtävänä on varmistaa rahoituksen riittävyys kaikissa olosuhteissa. Rahoituksen riittävyyteen mahdollisesti liittyvät uhat pitää hyvin aikaisessa vaiheessa pystyä viestittäminen kaupungin rahoitusjohdolle. Rahoitusriskit voivat liittyä esim. markkinakorkojen ja lainamarginaalien nousuun, lainojen vakuusvaatimusten nousuun ja laina-aikojen lyhentymiseen. Lainoituksen saatavuusriski voi merkittävästi vaikuttaa asuntokannan korjaustoimintaan ja investointiohjelmiin

23 Asiakkuuksien hallinnan keskeisiä riskejä voivat olla asuntojen taloudellisen vuokrausasteen merkittävä lasku, vaihtuvuuden merkittävä lisääntyminen tai vuokrasaatavien voimakas kasvu. Kiinteistöihin liittyviä riskejä voivat olla esim. tulipalot ja vesivahingot. Kiinteistöihin mahdollisesti liittyvä korjausvelan määrittely ja korjaustoimenpiteiden toteutuksen ajoitus ja rahoitus voivat merkittävästi vaikuttaa konsernin toimintaan. Koko konsernin riskikartoitus on hyvä tapa selvittää toimintaan mahdollisesti liittyvät riskit, arvioida riskien todennäköisyys ja vaikutus sekä määritellä kunkin riskin hallintakeinot. Alla on esitetty yksinkertainen kaavio riskikartoituksen kattavuudesta eri ulottuvuuksilla sekä toimenpide- ja seurantamalli toteutuksen seurannan järjestämiseksi. Riskikartoitukset on hyvä sisällyttää strategian päivittämisohjelmaan ja hallituksen vuosiohjelmaan siten, että riskien kartoitus ja toimenpide-suunnitelmat voidaan käyttää sekä strategisen että operatiivisen johtamisen työvälineen

24 On tärkeää, että kullekin riskille määritellään omistaja, joka seuraa ao. riskin kehittymistä, hallintatoimenpiteiden riittävyyttä ja vastaa muutosten välittömästä raportoinnista konsernijohdolle tarvittavien toimenpiteiden päättämistä varten. Ehdotus: Kaupungin omistaman vuokra-asuntokantaan liittyvien riskien kartoitus ja systemaattinen seuranta tulisi ottaa osaksi hallitustyöskentelyn vuosiohjelmaa ja operatiivista johtoa sekä raportointia. 6.5 Investointipäätösten valmistelu ja päätöksenteko Kaupunginhallitus päättää kaupungin konsernijohdon esityksen pohjalta, mille kohderyhmälle asuntoja tulisi rakentaa ja osoittaa rakennuspaikan. Yhtiöt laativat hankkeelle investointiehdotuksen ja esittävät sen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi. Investointiehdotuksen liitteeksi laaditaan aina taloudellinen selvitys investoinnin vaikutuksista konsernin taseeseen, tulokseen ja rahoitukseen. Taloudelliseen selvitykseen liitetään myös riskianalyysi. Kaupunginhallitus päättää hankkeen käynnistämisestä. Viime vuosina on vapaarahoitteisia asuntoja rakennettu yleishyödyllisen A- asunnot-konsernin omistukseen ja ARA-rajoitteisia asuntoja vapaarahoitteisia asuntoja omistavan A-lukaalin omistukseen. Tämä on aiheuttanut turhia asuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksia. Jatkossa ARA-rajoituksia aiheuttavien asuntojen rakentaminen tulisi keskittää A-asuntojen omistukseen ja vapaarahoitteiset kohteet Vuokra-asuntojen omistukseen. Peruskorjausten osalta yhtiöt laativat ja esittelevät kaupungin johtoryhmälle rullaavan 3 vuoden suunnitelman, minkä kaupunginhallitus hyväksyy. Taloudellisesta selvityksestä laaditaan jälkilaskenta siinä vaiheessa, kun investointi on valmistunut ja otettu käyttöön. Ehdotus: Investointien ja laajojen peruskorjausten päätöskäsittely selkeytetään ja investointipäätökset viedään kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi. Vapaarahoitteiset ja ARArajoitteiset asuntoinvestoinnit keskitetään omiin yhtiöihinsä

25 7 Operatiivinen toiminta 7.1 Toiminnalliset tavoitteet Asunto-omaisuutta omistavalle konsernille on asuntopoliittisessa ohjelmassa asetettu mm. seuraavat tavoitteet: tarjoaa vuokra-asuntoja Porvoossa kustannustehokkaasti varmistaa asuntopoliittisen ohjelman toteutuminen uusinvestoinneilla ja nykyistä asuntokantaa kehittämällä toiminnassa toteutuu aito omistaja- ja investointiohjaus tehokas taloudellinen ja rahoituksellinen ohjaus tasokkaan raportoinnin avulla tehokas yhteistyö yhtiön ja toimitilajohdon välillä (mm. asuntotoimisto ja rakennuttamistoiminto) yhtiön operatiivinen johto vastaa toimintojen organisoinnista taloudellisesti tehokkaimmalla tavalla turvataan kohtuuhintainen, laadukas ja turvallinen vuokra-asuminen kaupunkikonsernin omistuksessa oleville vuokra-asunnoille määriteltävät taloudelliset tavoitteet ohjaavat yhtiön toimintaa toteutetaan asunto-omaisuuden keskitetty vuokraus- ja muu hallinnointi asiakastyytyväisyyden ja kustannustehokkuuden varmistamiseksi yhtiöllä on keskitetty ja kattava riskienhallinta korjaus- ja uudisrakentamisen tehokas ohjaus ja toteutus kaupunkikonsernin kannalta kustannustehokkaalla tavalla kiinteistönhoidon, rahoituksen ja hankintojen tehokas organisointi ja toteutus kaupunkikonsernin kannalta kustannustehokkaalla tavalla Omistajapolitiikassa märitellään yhtiöiden taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet. Vapaarahoitteiselle ja yleishyödylliselle toiminnoille tulee tarvittaessa määritellä erilaiset tavoitteet lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä ja kumpaankin toimintoon kuuluvan asuntovarallisuuden arvonkehitys ja tuottoasteet tulee tarkastella säännöllisesti. Mahdollista tarvetta myydä rajoituksista vapautuneita asuntoja on sisällytettävä konsernin strategiaan ja näiden toimenpiteiden toteutusta on suunniteltava pitkäjänteisesti. Mikäli asuntovarallisuuden omistamista ei pidetä kaupungille strategisesti merkittävänä tavoitteena, voidaan strategiseksi tahtotilaksi määritellä asuntovarallisuudesta luopuminen. Tämän tahtotilan tulee heijastua suoraan toiminnallisiin tavoitteisiin ja valmiuksiin toteuttaa yrityskauppa parhaalla mahdollisella hinnalla oikealla hetkellä

26 7.2 Vapaarahoitteinen toiminta Merkittävä osa Porvoon kaupungin ja sen tytäryhtiöiden omistamista vapaarahoitteisista asunnoista ovat vanhoja aravarajoituksista vapautuneita vuokrataloja. Osaan vuokrataloista on tehty eritasoisia peruskorjauksia ja perusparannuksia. Tulevien vuosien peruskorjaustarpeista tulisi pikaisesti laatia koko asuntokannan kattava kuntoselvitys, minkä perusteella voidaan laatia pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelma. Peruskorjauksista aiheutuu merkittävät kustannukset ja mahdollisesti vuokratuoton menetyksiä korjaustoimenpiteiden ajalta. Yhtiön rahoitussuunnittelun kannalta on erityisen tärkeää, että toimenpidesuunnitelmat päivitetään vuosittain siten, että ne kattavat ainakin 5 seuraavaa vuotta. Asuntokohteille tulisi määritellä selkeät, markkinaehtoiset tuottotavoitteet. Tehokkaan toiminnan edistämiseksi ja omaisuuden markkina-arvon positiivisen kehittymisen varmistamiseksi tuottotavoitteiden tulisi vastata alan markkinaehtoisia tuottovaatimuksia. Tämä on erityisen tärkeää ajatellen mahdollisia asunto-omaisuuden omistusjärjestelyjä kuntien yhdistymishankkeissa tai asuntokannan ulkoistamisessa. 7.3 Yleishyödyllinen toiminta Yleishyödyllisen vuokratalon omistajan tulee määritellä vuokrat omakustannusperiaatteen mukaisesti. Talon omistaja voi periä vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuinhuoneistojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitus sekä hyvän kiinteistönpidon menot. Vuokraan saa sisällyttää ARA:n rahoituspäätöksen mukaisille omille varoille maksettavan koron enintään 8 %. Korko saattaa jatkossa alentua 4 %:iin. Saman omistajan omistamien arava- ja korkotukilainalla rahoitettujen vuokratalojen tai -asuntojen vuokrat voidaan tasata, jolloin yleishyödyllisen konsernin koko asuntokanta osallistuu vuosittain valittavien kohteiden peruskorjauksiin ja muihin tärkeisiin hankkeisiin ilman että toimenpiteet rasittaisivat vain yhden vuokratalon asukkaita. Näin voidaan myös varmistaa peruskorjaustoimenpiteiden mahdollisimman suuri omarahoitusosuus. Lainan ennenaikainen maksaminen ei vapauta vuokranmäärityksestä eikä muistakaan rajoituksista. Kun laina on maksettu takaisin alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti, vuokratalo ei enää kuulu omakustannusperusteisen vuokranmäärityksen piiriin. Tällöin vuokrat määräytyvät vapaasti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan (481/1995), mutta vuokran on oltava edelleen kohtuullinen

27 ARA ohjaa ja valvoo yhdessä kuntien kanssa ARA - vuokra-asuntojen käyttöä. Kuntien tehtävänä on mm. valvoa asukasvalintoja. Ohjauksen ja valvonnan tavoitteena on varmistaa, että valtion tuki kohdentuu asukkaille ja että vuokrataloyhteisöjen toiminta on säännösten, määräysten ja ohjeiden mukaista. Vuokratalon omistajan on valittava asukkaat valtion tuella rakennettuihin vuokra-asuntoihin aravarajoituslain 4a -4 c :ien, vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (ns. uusi korkotukilaki) 11 a -11 c :ien sekä asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen mukaisesti. Asukkaiden valinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen, joita arvioidaan hakijan asunnontarpeen, varallisuuden ja tulojen perusteella. Samalla pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Vuokratalon omistajan tekemät asukasvalinnat Porvoossa valvoo ja hyväksyy Porvoon kaupungin asuntopäällikkö. Asuntopäällikkö myös huolehtii tarvittaessa yksityiskohtaisen ohjauksen ja neuvonnan antamisesta vuokratalojen omistajille ja asunnontarvitsijoille mm. ja antaa tarvittaessa vuokratalojen omistajille tarkempia ohjeita asukasvalinnoissa noudatettavista periaatteista. Erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004) perusteella rahoitettujen palvelutalojen asunnot ovat vuokra-asuntoja, joihin asukasvalinnat tehdään samoin kuin muihinkin ARA - vuokra-asuntoihin. 7.4 Kiinteistönhoidon organisointi Asuntojen kiinteistönhoito on tällä hetkellä hajanaista. Kaupungin suorassa omistuksessa olevien asuntojen kiinteistönhoidosta vastaa Porvoon Tilapalvelut liikelaitos. A-asunnot - konsernin omistamien kohteiden kiinteistönhoidosta vastaa A-lukaali. Muiden asuntoja omistavien yhtiöiden kiinteistönhoito ostetaan eri palveluntuottajilta. Ottaen huomioon, että kiinteistöhoitopalvelujen laskutukseen sisältyvä arvonlisävero jää rasittamaan asuntovuokraustoiminnan tulosta ja rahoitusta, kiinteistönhoidon henkilöstö tulisi organisaatiossa sijoittaa asuntoja omistavaan yhtiöön, jolloin vältytään turhilta arvonlisäveron maksuilta. Valtaosa vuokra-asuntokannasta on A-asuntojen omistuksessa, joten on kokonaistaloudellisesti tarkoituksenmukaisinta keskittää vuokra-asuntokannan kiinteistönhoito A-asuntoihin. Näin varmistetaan mahdollisimman tehokas toiminta ja riittävät resurssit kaupungin koko asuntokannan pitämiseksi hyvässä kunnossa mahdollisimman pienin arvonlisäveroseuraamuksin

28 Erikseen tulisi selvittää mahdollisuuksia yhdistää asuntojen kiinteistöhoito ja Porvoon Tilapalvelut liikelaitoksen vastaava toiminta riittävän suureksi yksiköksi kokonaiskustannussäästöjen saavuttamiseksi kaupungin kannalta. Ehdotus: 7.5 Raportointi A-asunnot vastaa toistaiseksi kaupungin koko asuntovarallisuuden kiinteistönhoitotoiminnasta. Erikseen selvitetään mahdollisuuksia yhdistää asuntokannan kiinteistöhoito ja Porvoon Tilapalvelut liikelaitoksen vastaava toiminta. Kaupungin konserni- ja raportointiohjeiden mukaisen raportoinnin lisäksi uuden konsernin tulee laatia hallitukselle taloudellisia, rahoituksellisia ja toiminnallisia raportteja, joiden avulla hallitus helposti ja kattavasti pystyy seuraamaan toiminnan kehitystä ja kannattavuutta, mahdollisia riskejä sekä strategisten päätösten toteutumista. Taloudelliset tavoitteet tulisi määritellä ja hallitukselle tulisi säännöllisesti raportoida ainakin seuraavista asioista: Vuokrausasteet (fyysinen ja taloudellinen) Vuokratuotot (toteuma, koko tilikauden ennuste ja budjetti) Vuokratasot ( / m 2 ) ja markkinatasovertailu Vuokrasaatavat Luottotappiot Hoitokulut (toteuma, koko tilikauden ennuste ja budjetti) Hoitokulut ( / m 2 ) ja merkittävät budjettipoikkeamat Korjauskulut (toteuma, koko tilikauden ennuste ja budjetti) Hallintokulut Rahoituskulut Lainojen lyhennykset (toteuma, koko tilikauden ennuste ja budjetti) Lainamarginaalit Lainojen maturiteetti Sijoitetun pääoman tuotto Oman pääoman tuotto Lainojen hoitokulusuhde (EBITDA/(rahoituskulut + lainojen lyhennykset) Likviditeetti ja rullaava ennuste (esim. 12 kk) Raportit laaditaan erikseen vapaarahoitteisesta ja yleishyödyllisestä toiminnasta. Yleishyödyllisen toiminnan sisällä olevien vapaarahoitteisten talojen seurantaan tulisi kiinnittää erityistä huomiota. Asuntojen vuokraustoiminta on pitkäjänteistä eikä kaikista asioista ole tarkoituksenmukaista raportoida kuukausittain

29 Rullaava 12 kuukauden likviditeettiennuste ja siinä tapahtuneiden muutosten analysointi on hallitukselle tärkeä seurantaraportti, jota tulisi tuottaa kuukausittain. Muita kuukausittain seurattavia asioita ovat vuokrausasteen muutokset (mieluiten taloittain), tyhjien asuntojen määrä ja sijainti sekä syyt tyhjinä olemiseen ja merkittävät poikkeamat budjettiin (mieluiten taloittain). 7.6 Arvonmääritys Asuntovarallisuus on hyvin merkittävä osa Porvoon kaupunkikonsernin tasetta ja asuntovarallisuuden arvon mahdollisimman positiivinen kehitys on siten kaupungin nettovarallisuuteen merkittävästi vaikuttava seikka. Koko asuntoomaisuudesta tulisi säännöllisin väliajoin laatia arvonmääritys toiminnan menestyksellisyyden arvioimiseksi ja strategisen suunnittelun pohjaksi. Arvonmäärityksen voi laatia konsernin sisäisesti tai teettää auktorisoiduilla kiinteistönarvioijilla. Arvonmääritystä varten tulisi laatia arvostusmalli, jolla voidaan luotettavasti selvittää asuntokannan tekninen kunto, mahdollisen korjausvelan määrä ja asuntojen laadullinen taso kilpailijoihin ja markkinakysyntään verrattuna. Ehdotus: Asuntovarallisuuden käypä arvo ja siinä tapahtuneet muutokset tulisi säännöllisin väliajoin määritellä ja raportoida kaupunginhallitukselle. Arvostusperusteet tulisi dokumentoida ja antaa ulkopuolisen asiantuntijan tarkastettavaksi. 7.7 Kiinteistöomaisuuden pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelmat Asuinkiinteistöjen omistaminen ja vuokraaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Asuinkiinteistöjen tulevista korjaus- ja uudistamistarpeista tulee laatia pitkän ja keskipitkän aikavälin toimenpidesuunnitelmat, jotka toimivat lähtökohtina konsernin toiminnalliselle, taloudelliselle ja rahoitukselliselle suunnittelulle. Kustakin kiinteistöstä laaditaan perusteellinen kunto- ja korjausvelkaselvitys. Asiakasrajapinnan kautta tulisi selvittää tarpeet päivittää asuntojen tekniikkaa ja tehdä muitakin asumismukavuuteen vaikuttavia toimenpiteitä taloudellisen vuokrausasteen pitämiseksi hyvällä tasolla. Näiden selvitysten perusteella laaditaan kiinteistöjen pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelmat. Pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelma päivitetään vuosittain ja otetaan huomioon riskienhallinnan ja rahoitussuunnittelun syötetietoina. Ehdotus: Koko asuntokannan kattavat pitkän ja keskipitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelmat tulisi laatia ja säännöllisesti varmistaa, että korjausvelan hoitamiseen on riittävät taloudelliset resurssit