KTI Markkinakatsaus Syksy 215 Kiinteistökauppa käy vilkkaana Parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ennätysmatalia Asuntokiinteistökauppojen volyymi vahvassa kasvussa Taloustilanne puristaa toimitilavuokramarkkinoita
KTI Markkinakatsaus Syksy 215 Kiinteistökauppa jatkuu vilkkaana kautta maailman. Alan konsultit ennustavat kuluvan vuoden kaupankäyntivolyymin yltävän monin paikoin huippulukemiin kautta aikain. Maailmanlaajuisen pääomavyöryn reunavaikutukset ulottuvat myös Suomeen. Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi lähentelee jo koko viime vuoden tasoa, joka sekin oli varsin korkea. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden toimijapohja laajenee sekä uusien kotimaisten toimijoiden että kansainvälisten sijoittajien maahantulon myötä. Laajakirjoisen toimijapohjan mielenkiinto hajautuu laajalti eri kiinteistösektoreille ja alueille. Voimakas sijoituskysyntä on painanut parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ennätysmataliksi. Suomen tiukka taloustilanne on kuitenkin pitänyt sijoittajat varovaisina, ja riskillisempien kohteiden riskipreemiot ovat pysyneet kohtuullisina. Tuottoero houkuttelee nyt pääomia myös muihin kuin prime-kohteisiin. Muutamasta viime vuodesta poiketen myös joitakin selkeästi vajaakäyttöisiä kohteita on saatu kuluvana vuonna kaupaksi. Ankeana pysyttelevä taloustilanne synkentää edelleen toimitilavuokramarkkinoiden näkymiä. Nyt myös aiemmin vakaasti nousseet Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat ovat juuttuneet paikoilleen. Vuokralaisten patoutuneet muuttotarpeet ovat saaneet joitakin suuriakin vuokrauksia liikkeelle, mikä piristää vuokramarkkinoiden tunnelmia. Muutot tapahtuvat kuitenkin lähes poikkeuksetta entisiä pienempiin tiloihin, mikä kasvattaa tyhjien toimistotilojen määrää entisestään. Liiketilavuokramarkkinoita haastavat sekä tiukka taloustilanne että kuluttajien muuttuvat tavat. Vähittäiskaupan rakenteessa ja toimintatavoissa on käynnissä murros, joka vaikuttaa myös tilojen tarpeeseen. Kauppakeskustarjonnassa tämä tarkoittaa eriytymistä sekä keskusten välillä että niiden sisällä kaupan eri toimialojen ja toimijoiden välillä. Perinteiset suuret toimialat kuten pukeutuminen joutuvat väistymään kuluttajia houkuttelevien palvelujen tieltä. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta kasvaa, kun uusia pääomia ohjautuu vakaana pidettyihin asuntosijoituksiin. Vaikka vuokra-asuntojen kysyntä on vahvaa, alkaa vuokralaisten maksukyky ja -halu asettaa rajoja vuokrien kehitykselle joillakin alueilla. Sijainnin ja hyvien liikenneyhteyksien merkitys korostuu entisestään. Syksyinen kysyntäpiikki on pitänyt asuntovuokrat muutaman prosentin nousussa kaikissa kasvukeskuksissa.
Kokonaistuotannon kasvu kituuttelee nollalukemissa Suomen kokonaistuotantoon ennustetaan vain niukasti nollatason ylittävää muutosta kuluvalle vuodelle. Kolmen miinusmerkkisen vuoden jälkeen muutos on pieni aavistus käänteestä parempaan, joskin kolmannen vuosineljänneksen alun alustavat tuotantotiedot himmensivät jälleen alkuvuonna virinnyttä toiveikkuutta. Suomen viennin toivotaan lähtevän loppuvuodesta kasvuun keskeisten euromaiden ja Yhdysvaltojen kasvun vetämänä, mutta kotimarkkinoiden tunnelmat säilyvät mollivoittoisina. Ensi vuoden BKT-kasvun ennustetaan nousevan noin yhteen prosenttiin. Investoinneissa pientä valoa tunnelin päässä Investointien odotetaan jatkavan supistumistaan vielä kuluvana vuonna. Vientikysynnän elpymisen odotetaan vähitellen kasvattavan yritysten investointihaluja, ja koneja laiteinvestointeihin odotetaan ensi vuodelle jo muutaman prosentin kasvua. Suuret yksittäiset hankkeet esimerkiksi Äänekosken biotuotetehdas näkyvät kasvuna investointien määrässä. Matala korkotaso tukee investointeja. Myös rakennusinvestoinnit jatkavat vielä tänä vuonna laskuaan. Korjausrakentaminen kasvaa tasaisesti, ja sen määrä ylittää jo uudisrakentamisen tason. Rakennusteollisuus RT ennakoi rakentamisen kääntyvän ensi vuonna parin prosentin nousuun. Asuntorakentamisen aloitusten ennakoidaan jäävän suurin piirtein kuluvan vuoden tasolle. Myös muutamien suurten toimitilahankkeiden käynnistyminen näkyy ensi vuoden rakentamisen volyymeissä. Työttömyys kasvaa Heikko talouskehitys kasvattaa nyt työttömyyttä jyrkemmin kuin muutamina viime vuosina. Kasvu johtuu sekä työvoiman tarjonnan kasvusta että kotimarkkinoiden heikosta tilanteesta. Työttömyysaste kasvaa yli 9,5 prosenttiin tänä vuonna. Työttömyyden selkeä aleneminen edellyttäisi selkeää piristymistä talouskasvuun, joten myös ensi vuoden työttömyyslukemat tullevat pysyttelemään korkeina. n Kokonaistuotannon muutos vaivoin plussalle tänä vuonna? n Työttömyys ja ansiotason heikko kehitys nakertavat vähittäiskauppaa n Investoinnit pieneen kasvuun vuonna 216 BKT, volyymin muutos Suomi Euroalue (18 maata) Yhdysvallat Ruotsi Venäjä % 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8-1 2 21 22 * ennakkotieto ** ennuste 23 24 25 Lähde: Eurostat, OECD, IMF, VM 26 27 28 29 21 211 212 213* 214* 215** 216** 3
Kotimarkkinoiden heikot näkymät painavat vähittäiskauppaa Lisääntyvä työttömyys heikentää ostovoimaa, eikä ansiotason mitätön nousu anna juuri toivoa paremmasta. Toisaalta ennätysmatala jopa negatiivinen inflaatio tukee reaaliansioiden tasoa. Vähittäiskauppa tuntee huonot ajat nahoissaan, ja myös kaupan määrän muutokseen ennakoidaan negatiivista etumerkkiä kuluvalle vuodelle. Lasku on seurausta sekä laskevista hinnoista että pienenevistä volyymeistä. Julkisen talouden sopeuttamisen jatkuttava Keväällä aloittanut hallitus on ponnistellut uudistaakseen talouden rakenteita ja vahvistaakseen Suomen kilpailukykyä. Toimenpiteiden eteneminen on kuitenkin hidasta, ja toteutuessaankin niiden vaikutuksia julkiseen talouteen saadaan vielä odotella. Suomen julkisen velan nouseva taso rikkoo EMU-kriteerit, eikä siihen ole odotettavissa helpotusta koko vaalikautena. Siksi julkista taloutta joudutaan sopeuttamaan pitkälle tulevaisuuteen. Viennin, tuonnin, kulutuksen ja investointien kehitys viitevuoden 21 hintoihin, kausitasoitettu ja työpäiväkorjattu sarja, indeksoitu 199/1=1 5 4 3 2 1 Vienti Tuonti Kulutus Investoinnit 199/Q2 1991/Q2 1992/Q2 1993/Q2 1994/Q2 1995/Q2 1996/Q2 1997/Q2 1998/Q2 1999/Q2 2/Q2 21/Q2 22/Q2 23/Q2 24/Q2 25/Q2 26/Q2 27/Q2 28/Q2 29/Q2 21/Q2 211/Q2 212/Q2 213/Q2 214/Q2 215/Q2 Lähde: Tilastokeskus Kansantalouden keskeisiä tunnuslukuja BKT (volyymin muutos) 21 211 212 213 214 215** 216** 217** 3, 2,6-1,4-1,1* -,4*,2 1,3 1,4 Vienti 6,2 2, 1,2 1,1* -,7*,9 3, 3,3 Inflaatio 1,2 3,4 2,8 1,5 1, -,1 1,1 1,5 Työttömyysaste 8,4 7,8 7,7 8,2 8,7 9,6 9,4 9,1 Lähde: Tilastokeskus, VM (ennusteet) * ennakkotieto ** ennuste 4
Kiinteistökauppa käy ennätystahtiin Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi nousi 4,1 miljardiin euroon. Lukema ylittää viime vuoden vastaavan tason noin 3 prosentilla. Myös loppuvuoden tunnelmat ovat positiiviset. Suomi kulkee maailmanlaajuisen kiinteistömarkkinakehityksen mukana: globaaleilla kiinteistömarkkinoilla liikkuu nyt ennätysmäärä pääomia, ja matala korkotaso tukee kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta. Alan konsultit ennustavat kuluvasta vuodesta kaikkien aikojen vilkkainta kaupankäyntivuotta. Euroopan kaupankäyntivolyymi oli syyskuun loppuun mennessä noussut Savillsin mukaan 157,5 miljardiin euroon, mikä ylittää viime vuoden volyymin peräti 2 prosentilla. Ruotsissa kolmen ensimmäisen kvartaalin volyymi lähenteli 11 miljardia euroa, mikä sekin on reilut 1 prosenttia ennätyksellistä viime vuotta enemmän. Suomessa ei kuitenkaan vuoden 27 hurjimpia huippulukemia tulla todennäköisesti saavuttamaan. Uusia sijoittajia tulee markkinoille Suomalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden toimijapohja monipuolistuu kovaa vauhtia. Uusia ulkomaisia sijoittajia on kuluvana vuonna ilmaantunut markkinoille lähes kymmenkunta. Tulokkaat edustavat hyvin kirjavia taustoja lähtien esimerkiksi ruotsalaisesta opportunistisijoittaja Nordikasta päätyen ranskalaiseen rahastomanagerijätti Amundiin. Kaikkiaan ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista nousi reiluun 3 prosenttiin. Oman mielenkiintoisen lisänsä markkinalle tuovat myös uudet välilliset sijoittajat: ruotsalaisesta Balderista on kuluvana vuonna tullut SATOn, ja yhdysvaltalaisesta Blackstonesta Certeumin suurin omistaja. Myös Siriuksen perustama uusi rahasto toi maahamme uutta ulkomaista pääomaa. Ulkomaisen sijoittajakysynnän ennustetaan myös jatkuvan vahvana lähitulevaisuudessa: RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kolme neljästä vastaajasta ennakoi ulkomaisen sijoittajakysynnän jatkavan kasvuaan. Myös kotimainen toimijakenttä muuttuu. Kotimaisista aloitteista merkittävimpiä ovat kuluvana vuonna perustetut Ankkurikadun Kiinteistöt ja Antilooppi, joissa molemmissa Ilmarinen sekä ruotsalainen AMF Pensionsförsäkring ovat sijoittajina. Ensin mainitussa on lisäksi kolmanneksen omistusosuudellaan mukana Kesko, joka myi yhtiölle keväällä yli 65 miljoonan euron kiinteistöt. n Kaupankäyntivolyymi viime vuotta korkeampi n Myös riskillisemmät kohteet käyvät nyt kaupaksi n Instituutiosijoittajien myynnit lähes 9 miljoonaa euroa n Tilankäytön tehostuminen ja tiukka taloustilanne tyhjentävät toimistoja n Pientä valoa tunnelin päässä toimitilavuokramarkkinoilla Kotimaisten instituutiosijoittajien uudelleenjärjestelyt jatkuvat Kotimaisten instituutiosijoittajien halu järjestellä kiinteistösalkkujaan uudelleen lisää markkinoiden aktiviteettia sekä tekee tilaa uusille toimijoille. Etenkin Ilmarinen on kuluvana vuonna operoinut monessa roolissa kiinteistömarkkinoilla. Toimistosalkkuaan Ilmarinen kevensi myymällä yli 4 miljoonan euron kohteet uudelle Antiloopille, ja asunto-omistuksiaan keväisellä jättimyynnillä OP-Vuokratuotolle. Yhtiö on kuluvana vuonna realisoinut omistuksensa myös asuntosijoitusyhtiö SATOssa. Toisaalta Ankkurikadun Kiinteistöihin tehty sijoitus oli kokonaan uusi sijoitus Suomeen, samoin kuin viime vuoden lopulla julkistettu investointi kauppakeskus Rediin. Lisäksi yhtiö on jatkanut ulkomaisia sijoituksiaan uusilla yhteissijoituksilla sekä Belgiassa että Yhdysvalloissa. Varman osittainen irtautuminen viime vuonna perustetusta Certeumista oli niin ikään osoitus eläkeyhtiöiden entistä määrätietoisemmista hajautusstrategioista. Myös Etera ja Veritas ovat kuluvana vuonna myyneet merkittäviä kotimaisia omistuksiaan. Kaiken kaikkiaan kotimaisten instituutioiden kiinteistömyynnit ovat tänä vuonna nousseet 87 miljoonaan euroon. Ostopuolella instituutiot ovat vastaavasti tehneet suoria sijoituksia vain reilulla 1 miljoonalla eurolla. 5
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi Suomessa kvartaaleittain 1 MEUR Q1 Q2 Q3 Q4 7 6 5 4 3 2 1 2,5,6 1,8,6 1,8 1,6 1,2 1,7,5,8,6 2,3,6,5,7,9 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Lähde: KTI Transaktioseuranta Monenlaiset kiinteistöt kiinnostavat nyt sijoittajia Kuluvaa kiinteistökauppavuotta on leimannut sijoittajien mielenkiinnon leviäminen entistä laajemmalle muutaman yltiövalikoivan vuoden jälkeen. Keskon suurjärjestely sekä muutama muu suuri salkkukauppa ovat nostaneet vähittäiskaupan kiinteistöt volyymiltään suurimmaksi kiinteistösektoriksi noin kolmanneksen osuudellaan. Toimisto- ja asuinkiinteistöjen osuus kaupankäynnistä nousee kumpaisellakin noin neljännekseen. Tuotannollisten kiinteistöjen osuus on reilut 1 prosenttia, samoin kuin muiden kiinteistösektoreiden. Tuottovaateet ennätysmatalia Parhaiden kiinteistökohteiden tuottovaateet ovat laskeneet vahvan kysynnän painamina ennätyksellisen mataliksi. Varma kassavirta on edelleen arvossaan, ja RAKLI- KTI Toimitilabarometrin keskimääräinen arvio Helsingin keskustan toimistokiinteistön nettotuottovaatimuksesta painui lokakuussa viiteen prosenttiin. Aivan parhaimpia,8,5,5,6,5 1,2,5 1,2 1,5 1,,7 1,4 2,2,5 prime-kohteita kuvastava alakvartiilitaso oli barometrissa 4,75 prosenttia. Muutamista viime vuosista poiketen myös hieman riskillisemmät kohteet käyvät nyt kaupaksi. Sijoittajat vaativat kuitenkin selkeän korvauksen hyväksymästään riskistä, eivätkä tällaisten kohteiden tuottovaatimukset ole juurikaan joustaneet alaspäin. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kaikkien pääkaupunkiseudun ulkopuolisten kaupunkien toimistojen tuottovaatimukset jopa nousivat hienoisesti viime keväästä. Monissa muissa maissa myös secondary-kohteiden tuottovaatimukset ovat laskeneet vahvan sijoituskysynnän painamina. Suomessa tiukka taloustilanne näyttää kuitenkin estävän riskipreemioiden kutistumisen ainakin toistaiseksi. Helsingin keskustankin toimistovuokrissa pieni notkahdus Kiinteistösijoitusmarkkinat vetävät, mutta vuokramarkkinoiden alavire jatkuu synkeän taloustilanteen painamana. Vuokramarkkinoilla jyvät erottuvat edelleen akanoista. Helsingin ydinkeskustassa tyhjän tilan määrä pysyttelee maltillisena, ja on KTI:n seurannassa jopa laskenut hieman viimeisen kuuden kuukauden aikana. Uusia vuokrasopimuksia on alkanut sekä luku- että neliömääräisesti vähemmän kuin parina edellisenä puolivuotisjaksona. Sopimuksia ei ole alkanut aivan kalleimmissa kiinteistöissä, ja uusien vuokrasopimusten neliövuokrien keskiarvoja kvartiilitunnusluvut olivat hieman edellistä puolivuotisjaksoa matalampia. Mediaanivuokrataso nousi kuitenkin hieman, ja oli nyt 27,5 euroa. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaavan toimistovuokraindeksin pisteluku laski,5 prosentilla viime kevääseen verrattuna. Vuositason muutos pysyi aavistuksen positiivisena, ja oli,6 prosenttia. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa vuokrien kehitysennusteet ovat nousseet hieman viime kevättä positiivisemmiksi. Lähes neljännes vastaajista odottelee Helsingin keskustan toimistovuokriin pientä nousua. Kaikilla muillakin alueilla laskuun uskovien vastaajien määrä on hieman pienentynyt viime kevääseen verrattuna, ja valtaosa vastaajista ennakoi toimistovuokrien pysyvän ennallaan tulevan puolen vuoden aikana. Kiinteistökauppojen osapuolten jakauma % kauppahinnoista, tammi-syyskuu 215 OSTAJAT MYYJÄT 4 % 3 % 3 % 2 % 1% 21 % 26 % 1 % 31 % 3 % Instituutiot Kiinteistösijoitusyhtiöt Käyttäjäyritykset Ulkomaiset sijoittajat Rakennusliikkeet Kotimaiset rahastot Muut Julkinen sektori 17 % 13 % 12 % 32 % 22 % Lähde: KTI Transaktioseuranta 6
Toimistojen prime-nettotuottovaatimukset keskusta-alueilla Toimistojen käyttötarkoitusten muutokset pääkaupunkiseudulla 27-215 vuokrattava ala*, m 2 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä m 2 12 valmistuneet rakenteilla 1 1 9 8 15 5 34 8 6 7 4 7 1 73 3 6 2 5 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 13 6 toimistosta toimistosta toimistosta hotelliksi (16 kpl) asunnoksi (25 kpl) hoivakiinteistöksi (5 kpl) * Jos vuokrattava ala ei ole tiedossa, se on arvioitu bruttoalan perusteella. Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri Lähde: KTI, RPT Docu Oy Suuria vuokrauksia julkistettu Pientä valoa vuokramarkkinoiden tunneliin luovat muutamat viime aikoina julkistetut suuret vuokraukset. Esimerkiksi Varma on kesän ja syksyn kuluessa saanut täytettyä pitkään tyhjillään olleet Ruoholahden Nokian vanhan tutkimuskeskuksen tilat. Varma myös vuokraa osan aiemmin omassa käytössä olleista Salmisaaren tiloistaan Outokummulle. Myös Digia ja BNP Paribas julkistivat lokakuussa suuren vuokrauksen Pitäjänmäessä. Suuretkaan vuokraukset eivät kuitenkaan vähennä tyhjän tilan määrää, sillä vuokralaiset muuttavat edelleen lähes poikkeuksetta entistä pienempiin ja tehokkaampiin tiloihin. Pääkaupunkiseudun toimistotilojen bruttokäyttöönotto oli KTI:n seurannassa elokuun 214 ja 215 välisenä aikana noin 325 neliötä, mikä on jonkin verran viimeisen kymmenen vuoden vuosikeskiarvon alapuolella. Edelliseen vuoteen verrattuna käyttöönotto nousi hieman johtuen muun muassa OP Ryhmän Vallilan uuden toimistotalon valmistumisesta. Bruttokäyttöönotto mittaa uusien vuokrausten ja valmistuneiden toimistotilojen kokonaismäärää. Toimistotilojen käyttöasteet Toimistovuokraindeksi Helsingin ydinkeskustan toimistot, indeksi 1993=1 % 1 Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Koko Suomi 2 18 95 9 85 8 16 14 12 1 8 75 6 7 3/7 9/7 3/8 9/8 3/9 9/9 3/1 9/1 3/11 9/11 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 3/12 9/12 3/13 9/13 3/14 9/14 3/15 9/15 Lähde: KTI Toimitilavuokravertailu Lähde: KTI Toimitilavuokravertailu 7
Pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöaste painuu painumistaan Tyhjien toimistotilojen määrä ei osoita alenemisen merkkejä. Catella raportoi syksyllä tyhjän toimistotilan määrän nousseen pääkaupunkiseudulla lähes 1,2 miljoonaan neliöön, mikä tarkoittaa 13,4 prosentin vajaakäyttöä. KTI:n vuokratietokannassa pääkaupunkiseudun tyhjien toimistotilojen määrä on niin ikään jatkanut kasvuaan. Syyskuun alun tilanteessa ammattimaisten kiinteistösijoittajien toimistotiloista oli pääkaupunkiseudulla vuokrattuna vain 8 prosenttia. Yli puolet RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajista uskoo pääkaupunkiseudun tyhjien toimistotilojen määrän jatkavan kasvuaan myös lähitulevaisuudessa. Toimistorakentaminen hiipuu suurten kohteiden valmistuttua Tiukasta taloustilanteesta ja tyhjien tilojen suuresta määrästä huolimatta uuttakin toimistotilaa nousee pääkaupunkiseudulle edelleen. Kaikkiaan uusia toimistoja oli syyskuun lopulla rakenteilla lähes 6 neliötä, suurimpina hankkeina pikapuoliin valmistuvat Spondan Ilmalanrinne sekä Peabin Ultimes Business Garden Pitäjänmäellä. Kaiken kaikkiaan uutta toimistotilaa tulee markkinoille kuluvana vuonna noin 8 neliötä, suurimpana yksittäisenä hankkeena kesällä valmistunut OP Ryhmän Vallilan kohde. Käyttötarkoituksen muutosprojekteja valmistellaan Tyhjien toimistotilojen suuri määrä painostaa omistajia miettimään uusia ratkaisuja. Kymmenissä kohteissa tutkitaan mahdollisuuksia vanhojen toimistojen muuttamiseen uuteen käyttötarkoitukseen. Prosessit ovat kuitenkin hitaita, ja usein jopa mahdottomia joko kaavoituksen tai kohteen teknisten ominaisuuksien takia. KTI:n seurannan mukaan vuosina 27 215 yli 4 pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöä, yhteensä reilu 2 neliötä, on löytänyt uuden elämän joko hotelli-, hoiva- tai asuinkäytössä. Uusimpia esimerkkejä tästä ovat tänä vuonna Helsingin keskustassa valmistuneet Lilla Roberts ja Indigo -hotellit. Yksi merkittävimmistä suunnitteilla olevista hankkeista on Pohjolan vanha pääkonttorikiinteistö Munkkivuoressa, johon on tulossa runsaasti toimistoja, asuntoja sekä kaupallisia tiloja sekä uusiin että peruskorjattaviin rakennuksiin. Barometrit ovat tärkeitä apuvälineitä kiinteistömarkkinoiden trendien luotaamisessa 1) RAKLI-KTI Toimitilabarometri KTI aloitti toimitilamarkkinoiden nykytilaa ja kehitystä kuvaavan Toimitilabarometrin toteuttamisen jo vuonna 1995. Yhteistyökumppanina toimi pitkään Kauppalehti, mutta vuodesta 29 lähtien barometri on toteutettu yhteistyössä RAKLIn kanssa. Barometri suunnataan laajalle joukolle kiinteistömarkkinoiden ammattilaisia. Kysely tehtiin lokakuussa jo 42. kerran, ja siihen vastasi tällä kertaa 51 asiantuntijaa. 2) RAKLIn Vuokra-asuntobarometri KTI on toteuttanut keväästä 29 lähtien RAKLIn toimeksiannosta RAKLIn Vuokra-asuntobarometria, jonka tavoitteena on selvittää asiantuntijoiden näkemyksiä vuokra-asuntomarkkinoista, asuntosijoittamisesta, vuokra-asumisen trendeistä ja vuokra-asuntomarkkinoiden alueellisista näkymistä. Kysely suunnataan merkittäville vuokra-asuntojen omistajille, asiantuntijayrityksille, alan keskeisille järjestöille sekä viranomaistahoille. Kysely tehtiin tänä elokuussa jo 14. kerran, ja siihen vastasi tällä kertaa 63 asiantuntijaa. 3) KTI:n Alueellinen toimitilabarometri Turun, Tampereen, Jyväskylän ja Oulun seutujen toimitilamarkkinoiden paikallisten asiantuntijoiden näkemyksiä on kartoitettu viime vuosikymmenen jälkipuoliskolta lähtien KTI:n Alueellisten toimitilabarometrien puitteissa. Ensimmäiset barometrit toteutettiin yhteistyössä Catella Property Oy:n kanssa. Tänä syksynä Alueelliseen toimitilabarometriin vastasi yhteensä 66 alueellista asiantuntijaa. Eniten vastauksia (25 kpl) saatiin Turun seudulta. 4) KTI Vastuullisuusbarometri KTI Vastuullisuusbarometri kartoittaa yritysvastuun merkitystä kiinteistöalan yritysten strategiassa, tavoitteissa ja johtamisjärjestelmässä sekä yritysvastuun kehitystrendejä kiinteistöalalla. Keväällä 215 toista kertaa toteutettu barometri suunnattiin 5 suurimmalle suomalaiselle kiinteistönomistajalle ja vastauksia kertyi 25 toimijalta, joiden yhteenlasketun kiinteistövarallisuuden arvo nousee 23 miljardiin euroon. 5) Tulevaisuuden Työympäristö barometri Skanska ja KTI ovat tutkineet pääkaupunkiseudulla toimivien yritysten toimistotilojen käyttöön liittyviä tarpeita ja preferenssejä sekä niiden kehitystä yhtäjaksoisesti jo vuodesta 25 alkaen. Kysely tehtiin tänä keväänä 11. kerran, ja siihen vastasi noin 7 toimistotilaa käyttävää yritystä. 6) Kauppakeskusbarometri KTI toteutti Suomen Kauppakeskusyhdistyksen uudistetun kauppakeskusbarometrin ensimmäistä kertaa syksyllä 215. Barometri luotaa kauppakeskusmarkkinan nykytilaa sekä tulevaisuuden näkymiä. Barometriin saatiin näkemykset reilulta 7 kauppakeskusliiketoiminnan asiantuntijalta. KTI kiittää kaikkia barometreihin vastanneita yhteistyöstä ja arvokkaiden näkemysten jakamisesta! 8
Taloustilanne ja verkkokauppa haastavat kauppakeskukset Vähittäiskauppa kärsii kuluttajien heikosta luottamuksesta ja kulutuksen nihkeästä kehityksestä. Tilastokeskuksen tuoreiden tilastojen mukaan vähittäiskaupan liikevaihto putosi 1,1 prosentilla tammi-elokuussa viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Laskua on lähes kaikilla kaupan toimialoilla. Nihkeä tilanne näkyy myös RAKLI-KTI Toimitilabarometrin tuloksissa, jossa liiketilavuokrien kehitysnäkymät ovat edelleen valtaosin negatiiviset joskin jonkun verran vähemmän synkeät kuin viime keväänä. Helsingin keskustassa liiketilavuokrien kehitystä kuvaava saldoluku nousi jo aavistuksen plussalle. Myös vajaakäytön kehitystä arvioidaan nyt jonkun verran vähemmän negatiivisesti kuin viime keväänä vaikkakin vajaakäytön kasvuennusteet pysyvät edelleen tiukasti pakkasella. Kauppakeskusten kävijämäärät vakaita, myynti lievässä laskussa KTI:n Suomen Kauppakeskusyhdistykselle tuottamien myynti- ja kävijäindeksien mukaan myös kauppakeskuksissa myynti on tämän vuoden kolmella ensimmäisellä neljänneksellä pudonnut noin prosentilla edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Kävijämäärät ovat kuitenkin pysyneet melko vakaina, niissä pudotusta on,3 prosenttia. Myynnin kehityksessä on merkittäviä eroja toimialojen välillä. Tiukat ajat ja vähittäiskaupan murros pakottavat myös kauppakeskukset uusiutumaan ja vastaamaan kuluttajien muuttuviin tarpeisiin. Kauppakeskukset vastaavat verkkokaupan kasvuun Lokakuussa toteutetun Suomen Kauppakeskusyhdistyksen Kauppakeskusbarometrin mukaan verkkokaupan kasvu on yleisen taloustilanteen ohella kauppakeskusliiketoiminnan merkittävin tulevaisuuden haaste. Yli puolet vastaajista arvioi verkkokaupan kehityksen vaikuttavan negatiivisesti kauppakeskusliiketoimintaan. Toisaalta yli 6 prosenttia vastaajista näkee digitalisaatiossa ja teknologian kehityksessä myös uusia mahdollisuuksia. Vähittäiskaupassa arvioidaan niiden ketjujen pärjäävän parhaiten, jotka pystyvät menestyksekkäästi yhdistämään fyysiset myymälät ja verkkokaupan kaikkikanavaiseksi, kuluttajien tarpeita laaja-alaisesti n Kauppakeskusten väliset erot kasvussa n Yhä suurempi osuus kauppakeskusneliöistä palveluille n Vähittäiskaupan menestyjät hyödyntävät kaikkia kanavia palvelevaksi ostokokemukseksi, jossa myös fyysisillä myymälöillä on vahva rooli. Kun aiemmin vahvat vähittäiskauppaketjut ovat kehittäneet verkkokauppaansa, voi tulevaisuudessa yhä useampi aiemmin yksinomaan verkossa toiminut liike laajentua myös fyysisiin myymälöihin. Palvelujen määrä kasvaa Kauppakeskusbarometrin mukaan suurimpien haasteiden edessä ovat pukeutumisen toimiala sekä tavaratalomyymälät. Tämä tietää suuria muutoksia kauppakeskusten keskimääräiseen tilankäyttöön: nykyisellään pukeutumisen osuus kauppakeskusten tilankäytöstä on yli 25 prosenttia, ja tavaratalomyymälöiden reilut 11 prosenttia. Jatkossa kuluttajia tulee houkutella kauppakeskuksiin uudenlaisen tarjonnan avulla. Kasvumahdollisuuksia nähdään kahvila- ja ravintola- sekä muissa sekä kaupallisissa että julkisissa palveluissa. Vähittäiskaupan toimialoista tuotteita ja palveluja yhdistävissä kauneuden ja terveyden sekä vapaa-ajan toimialoissa nähdään myös kasvupotentiaalia. 9
Kauppakeskusbarometri 215: Tilatarpeen kehitys eri toimialoilla Pukeutuminen Kauneus ja terveys Vapaa-aika Sisustaminen ja kodin tarvikkeet Kahvilat ja ravintolat Päivittäistavaramyymälät Tavaratalomyymälät Muut erikoisliikkeet 44 % 49 % 44 % 46 % 64 % 28 % 31 % 42 % 26 % 13 % 61 % 24 % 18 % 55 % 25 % 18 % 55 % 19 % 24 % 57 % 18 % Kaupalliset palvelut 47 % 4 % 1 % Julkiset palvelut 1 % 5 % 29 % 1 % 2 % 4 % 6 % 8 % 1 % Kasvaa selvästi Kasvaa Pysyy ennallaan Vähenee Vähenee selvästi Lähde: Kauppakeskusbarometri Pääkaupunkiseudun suuret keskukset menestyvät Kaupungistuminen, tiivistyvä kaupunkirakenne ja palvelujen kysynnän kasvu luovat kauppakeskusliiketoiminnalle uusia mahdollisuuksia. Nämä kaikki tekijät suosivat etenkin suuria, kaupunkien keskustoissa tai hyvien liikenneyhteyksien päässä sijaitsevia kauppakeskuksia. Kauppakeskusbarometrissa pääkaupunkiseudun suurten kauppakeskusten tulevaisuus arvioitiin selkeästi positiivisemmaksi kuin pienten maakuntakauppakeskusten. Uskoa suurten, hyväsijaintisten kauppakeskusten tulevaisuuteen kuvastavat hyvin myös viime aikoina valmistuneet ja parhaillaan rakenteilla olevat kauppakeskukset: vuosina 212 14 avattiin viisi yli 4 neliön kauppakeskusta. Suuria hankkeita ovat myös parhaillaan rakenteilla olevat Kalasataman Redi, Keskon Itäkeskuksen projekti sekä Tampereen Ratina. Suurten keskusten tarjontaa kasvattavat myös käynnissä olevat Ison Omenan ja Ainoan uudet vaiheet sekä lähiaikoina käynnistyvä valtava Pasilan Tripla-projekti. Kauppakeskusten asema vähittäiskaupassa ja kiinteistösijoitusmarkkinoilla vahva Kaikista haasteista huolimatta kauppakeskusten tulevaisuus arvioidaan verraten positiiviseksi, joskin erot erilaisten kauppakeskusten sekä vähittäiskaupan eri toimijoiden välillä ovat kasvussa. Kauppakeskusbarometrissa enemmistö vastaajista ennakoi kauppakeskusten kasvattavan markkinaosuuttaan vähittäiskaupassa. Vahvistuva asema ylläpitää myös kauppakeskuskiinteistöjen asemaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit 215 Kävijämäärät ja kokonaismyynnit kvartaaleittain 215: Kävijät Q1: -1,2 % Kävijät Q2: +,1 % Kävijät Q3: +,3 % Myynti Q1: -,9 % Myynti Q2: -1,2 % Myynti Q3: -1,1 % Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys, KTI 1
Asuntosijoitusmarkkinan kasvu jatkuu Sijoittajien kiinnostus asuntosijoittamiseen säilyy vahvana. Asuntojen asemaa sijoitusmarkkinoilla tukee kasvukeskusten ja etenkin pääkaupunkiseudun jatkuvasti kasvava asuntokysyntä. Myös toimitilasektoreita jäytävä epävarmuus lisää kiinnostusta vakaampana pidettyyn asuntosijoittamiseen. Elokuussa toteutetussa RAKLIn Vuokra-asuntobarometrissa valtaosa vastaajista arvioi jatkavansa lisäsijoituksia vuokra-asuntoihin myös tulevaisuudessa. Vuokra-asunnoilla käyty tänä vuonna kauppaa miljardilla eurolla Asuntokiinteistöjen rooli ja asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla on viime vuosina noussut uudelle tasolle. Kuluva vuosi näyttää myös tässä suhteessa ennätykselliseltä. Asuinkiinteistöillä käytiin vuosina 26 212 kauppaa 1 3 miljoonalla eurolla vuosittain. Vuosina 213 ja 214 volyymi nousi 6 7 miljoonaan euroon. Kuluvana vuonna kauppaa on jo kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana käyty noin miljardilla eurolla. Iso osa kaupoista on rakennusliikkeiden rahastoille myymiä uudiskohteita. Tänä vuonna on nähty myös muutamia suuria olemassa olevien kohteiden salkkukauppoja. Keväällä Ilmarinen myi yhdessä kaikkien aikojen suurimmassa asuinkiinteistökaupassa 12 asuntoa OP Vuokratuotto -rahastolle. ICECAPITAL realisoi I-rahastonsa merkittävällä myynnillä SATOlle. Asuntosalkku Suomi Oy on puolestaan uusi rahasto, joka on ostanut kahdella kaupalla yhteensä 12 asuntoa Quorumin rahastoilta kuluvana vuonna. Kalleimmissa vuokratasoissa katto tulossa vastaan? Syksyn kysyntäpiikki on pitänyt uusien vuokrasopimusten vuokratasot nousujohteisina. KTI:n asuntovuokraindekseihin on kaikissa kasvukeskuksissa kirjattu 3-4 prosentin vuosimuutoksia. Nousu on poikkeuksetta ollut viimeisen puolivuotisjakson aikana voimakkaampaa kuin edeltävinä kuutena kuukautena. Eniten vuokrat ovat edelleen nousseet Espoossa ja Vantaalla, joissa vuosinousu ylittää neljä prosenttia kummassakin. Kasvava tarjonta ja kuluttajien maksukyvyn heikko kehitys alkaa kuitenkin asettaa rajoja vuokratason kehitykselle. Vuokrien nousu on jo jonkin aikaa ollut nopeinta matalampien vuokratasojen alueilla, kun kalleimpien alueiden hinnat eivät enää mahdu vuokralaisten maksukyvyn rajoihin. KTI:n vuokratietokannassa Helsingin kalleimpien alueiden vuokrien vuosinousu on kolmen prosentin luokkaa. n Asuntosijoitusmarkkinoiden kaupankäynti ennätysvilkasta n Kasvukeskusten vuokrien nousu jatkuu Vuokra-asuntoinvestointien määrän kehitys Kuinka ennakoitte oman organisaationne vuokraasuntoinvestointien määrän kehittyvän seuraavien 12 kuukauden kuluessa? Syksy 215 Kevät 215 Syksy 214 Kevät 214 Syksy 213 Kevät 213 Syksy 212 Kevät 212 Syksy 211 Kevät 211 Syksy 21 Kevät 21 Syksy 29 Syksy 29 2 % 4 % 6 % 8 % 1 % Lisääntyy merkittävästi Lisääntyy jonkin verran Pysyy ennallaan Vähenee jonkin verran Vähenee merkittävästi Lähde: RAKLIn Vuokra-asuntobarometri 11
Kysyntä painottuu pieniin asuntoihin Suurempien asuntojen vuokraaminen on edelleen haasteellista. Elokuussa toteutetun RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin mukaan suurten asuntojen vuokrakehitysodotukset ovat positiivisimpia Helsingissä, jossa pieni osuus alan toimijoista odottaa vuokriin pientä nousua. Valtaosa vastaajista odottaa suurten asuntojen vuokrien pysyvän nykytasollaan. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa suurten asuntojen vuokraodotukset ovat edelleen pääsääntöisesti laskusuuntaisia. Myös pienissä asunnoissa vuokralaiset käyvät entistä valikoivammiksi, ja esimerkiksi sijainti vaikuttaa vuokratasoon entistä jyrkemmin. Tyhjiä vuokra-asuntoja tarjolla Vaikka vuokra-asuntojen pulasta puhutaan pääkaupunkiseudulla paljon, löytyy markkinoilta kuitenkin vapaata vuokra-asuntotarjontaa. KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan suurilla ammattimaisilla vuokranantajilla oli syyskuun alun tilanteessa pääkaupunkiseudulla vajaat 18 asuntoa tyhjillään. Määrä oli suurin piirtein sama kuin viime keväänä. Myös vapaiden asuntojen tarjonta kuvastaa kysynnän painottumista pieniin asuntoihin. Tyhjistä asunnoista yli kolmannes oli suuria 3-4 huoneen asuntoja, mikä on selkeästi niiden suhteellista osuutta suurempi määrä. Merkittävien asuntoportfoliokauppojen volyymi MEUR 1 8 6 4 2 16 12 14 13 25 26 27 Lähde: KTI Transaktioseuranta 28 26 29 17 21 27 211 26 212 66 7 KTI Asuntovuokraindeksi Vuosimuutos, PKS ja muut suuret kaupungit 213 214 99 Q1 Q3/215 % 12 PKS Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti yht. 1 8 6 4 2-2 -4 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 215 -ajankohtaiskatsaus luotaa kiinteistöalan yritysvastuun näkökulmia. Katsaus luettavissa www.kti.fi. Lisätietoja: Heidi Lohilahti, puh. 4 727 2265, heidi.lohilahti@kti.fi 12
Kasvukeskusten toimitilamarkkinat Tampereella on käyty vilkkaasti kauppaa KTI on tilastoinut tämän vuoden aikana yli 2 merkittävää kiinteistökauppaa Tampereen seudulla. Viime vuosista poiketen joukossa ei ole ollut yhtään todella suurta, monen kymmenen miljoonan euron arvoista kauppaa. Tämän vuoden kaupoista moni on ollut isompia portfolioita, joihin on kuulunut kohteita eri puolilta Suomea. Kaupankäynnin aktiivisuudesta huolimatta tuottovaatimustasot eivät vaikuta laskevan. Sekä RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat että KTI:n alueellisen barometrin tamperelaisvastaajat arvioivat Tampereen keskustassa sijaitsevan prime-toimiston nettotuottovaatimuksen olevan edelleen selvästi yli seitsemän prosenttia. Merkittävimpiä käynnissä olevia toimitilarakennushankkeita ovat Spondan Ratinan kauppakeskus, Technopoliksen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuuden viimeinen vaihe sekä Pirkkalan Linnakallioon rakennettavat kaksi logistiikkakeskusta. Toimitilabarometrin vuokraodotusten saldoluvut ovat yhä kaikissa tilatyypeissä negatiivisia, mutta näkemykset ovat kuitenkin kääntymässä hieman valoisammiksi. Vastaajista 12 prosenttia odottaa jopa pientä nousua Tampereen keskustan toimistovuokriin talven aikana. Maaliselokuussa solmittujen uusien toimistovuokrasopimusten mediaanineliövuokra Tampereen keskustassa on ollut hieman yli 15 euroa. Tampereella tyhjän liiketilan määrä on kasvanut etenkin keskustassa, mutta käyttöasteet ovat pysyneet yhä 94 prosentin yläpuolella, sekä keskustassa että koko kaupungin tasolla. Toimistotiloissa puolestaan tyhjän tilan määrä on hivenen vähentynyt, joten koko Tampereen käyttöaste kohosi KTI:n vuokratietokannassa 85 prosentin yläpuolelle. Turussa toimistojen käyttöaste yhä melko korkea Turun ydinkeskustassa on edelleen melko runsaasti tyhjää liiketilaa. Samanaikaisesti liiketilatarjonta kasvaa keskustan ulkopuolella kauppakeskus Myllyn laajennuksen ja äskettäin valmistuneen Skanssin XXL-projektin myötä. Tyhjän toimistotilan määrä suurten sijoittajien salkuissa on puolestaan vähentynyt kuluneen puolen vuoden aikana melkein 3 neliöllä, joten Turun toimistojen käyttöaste on noussut yli 92 prosenttiin. Uusien toimistotilojen rakentaminen on pysynyt melko vähäisenä, mikä on omalta osaltaan vaikuttanut kohtuullisen hyvällä tasolla säilyneeseen käyttöasteeseen. Kupittaalla peruskorjataan parhaillaan ElectroCityn kiinteistöä, jonne muuttaa muun muassa eteläkorealaisen LG Electronicsin tutkimus- ja kehityskeskus. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat odottavat Turun vuokratasojen säilyvän ennallaan tai laskevan hieman sekä liike-, toimisto- että tuotannollisissa tiloissa. Tuotannollisissa tiloissa on kuitenkin näkyvissä po- Rakenteilla olevat toimitilahankkeet uudiskohteet ja merkittävät peruskorjaukset yhteensä syyskuu 215, vuokrattava ala, m 2 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 n Kaupankäyntivolyymit korkealla tasolla monessa kasvukeskuksessa n Vuokrien kehitysnäkymät yhä pääsääntöisesti negatiivisia sitiivisia merkkejä. KTI:n alueelliseen barometrikyselyyn vastanneet Turun seudun asiantuntijat odottavat tuotannollisten tilojen kysynnän paranevan ja sitä myötä vajaakäytön vähenevän osin Turun telakan uusien laivatilausten ansiosta. Turun seudulla on tehty tänä vuonna merkittäviä kiinteistökauppoja useissa eri kiinteistötyypeissä. Yhtenä tuoreena esimerkkinä on Turun keskustassa sijaitsevan Pulssin lääkäriasemakiinteistön myynti Auratumin hallinnoimalta AKR Aura Ky -rahastolta eq Hoivakiinteistöt -rahastolle. Oulussa liiketilatarjonta kasvaa Ouluun on nousemassa runsaasti uutta liiketilakantaa. Suurimpana hankkeena on ydinkeskustaan ensi vuonna valmistuva kauppakeskus Valkea, jonka lisäksi useita muutaman tuhannen neliön liiketilaprojekteja on käynnissä ympäri kaupunkia. Oulun keskustan liiketila- m 2 Liike Toimisto Tuotannollinen Hotelli Espoo Helsinki Vantaa Tampereen seutu Turun seutu * Jos vuokrattava ala ei ole tiedossa, se on arvioitu bruttoalan perusteella. Lähde: KTI Rakennushankeseuranta, RPT Docu Oy Oulun seutu Jyväskylän seutu Lahden seutu Kuopion seutu 13
vuokramarkkinoillakin on ollut aktiivista. Keskustassa solmittiin kevään ja kesän aikana runsaasti uusia liiketilavuokrasopimuksia. Uusien sopimusten mediaanineliövuokrataso ylitti 25 euroa. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden vilkastuminen on näkynyt selvästi Oulussa, jossa kauppoja oli jo syyskuun lopulla solmittu lähes 15 miljoonalla eurolla, kun aiempina vuosina kokonaisvolyymi on jäänyt 1 miljoonan euron alapuolelle. Suurimpia yksittäisiä transaktioita ovat olleet Nokian entinen 68 neliön tutkimuskeskus, jonka Sagax hankki NV Property Fund I Ky:ltä, sekä ydinkeskustassa sijaitsevien kauppakeskus Gallerian ja liikekiinteistö Citytalon kauppa. Citycon myi kyseiset liikekiinteistöt 13 miljoonalla eurolla paikalliselle Osuuskauppa Arinalle. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajien arvion mukaan Oulun vuokrakehityksen tulevaisuudennäkymät ovat hivenen negatiivisempia kuin muissa kasvukeskuksissa. Yksikään barometrin vastaaja ei odota Oulun vuokrien nousevan missään toimitilatyypissä seuraavan kuuden kuukauden aikana. Jyväskylässä varovaisia odotuksia tilakysynnän kasvusta Jyväskylän seudullakin useat asuinkiinteistöt ovat vaihtaneet omistajaa osana suuria portfoliokauppoja. Alkusyksyn merkittävimmästä toimitilakaupasta on vastannut Quorum Kehitysrahasto I Ky, joka osti Tourulasta liikekiinteistön 7,8 miljoonalla eurolla Niamin manageerauksessa olevalta yhtiöltä. Jyväskylän suurin käynnissä oleva toimitilarakennushanke on kesällä 216 valmistuva yli 2 neliön Seppälän uusi Prismakeskus. Lindabin uusi 6 neliön logistiiikkakeskus on nousemassa Seppälänkankaan alueelle. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat odottavat Jyväskylän vuokratasojen pääsääntöisesti säilyvän ennallaan tai laskevan hieman. Tosin muutama vastaaja arvioi, että keskustan liike- ja toimistotiloissa saatetaan nähdä pientä vuokrien nousuakin. Pientä positiivista signaalia on näkyvissä myös KTI:n alueellisessa barometrissa, jonka jyväskyläläiset vastaajat odottavat tilakysynnän hieman kohenevan sekä toimisto- että tuotannollisissa tiloissa. Tyhjän toimistotilan määrä suurten sijoittajien salkuissa väheni kevään ja kesän aikana. Käyttöaste pysytteli alkusyksystä kuitenkin 87 prosentin tuntumassa. Muut kaupungit Lahdessa toimitilarakentaminen on ollut tänä vuonna suhteellisen vilkasta. Uusi matkakeskus ja toimistotalo BW Tower valmistuvat loppuvuoden aikana. Kiinteistökauppamarkkinoiden positiivinen vire jatkui kesän aikana. Esimerkiksi Fennica Toimitilat I -rahasto osti toimistokiinteistön ydinkeskustasta ja Siriuksen rahasto hankki Cityconilta liikekiinteistön osana portfoliokauppaa. Lahden keskustan vuokramarkkinoilla on ollut melko rauhallista. Kuopion keskusta-alueella on puolestaan solmittu melko runsaasti uusia toimisto- ja liiketilavuokrasopimuksia. Vuokratasojen kehitys on ollut tasaista, mutta tyhjän toimistotilan määrä kaksinkertaistui KTI:n tietokannassa kevään ja kesän aikana. Kuopiossa tämän vuoden merkittävimmät kiinteistökaupat ovat liittyneet suuriin salkkukauppoihin. Kaupankäynnin vilkastumisen ja suurten salkkukauppojen myötä on myös pienemmillä paikkakunnilla entistä useampi kiinteistö vaihtanut omistajaa. Markkinoille on tullut riskihakuisempia sijoittajia, jotka etsivät houkuttelevia sijoituskohteita myös alle 1 asukkaan kaupungeista. Suuria yksittäisten kohteiden kauppoja on tehty tänä vuonna esimerkiksi Porissa ja Hämeenlinnassa. Porissa ruotsalainen Hemsö osti kesäkuussa rakenteilla olevan, 23 neliön ammattikorkeakoulukiinteistön Cityconilta 56,5 miljoonalla eurolla. Hämeenlinnan vuoden suurimmassa kaupassa eq Liikekiinteistöt osti 48 miljoonalla eurolla kaksi liikekiinteistöä NREP:in hallinnoimalta rahastolta. Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi 21-215 Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä MEUR Asiantuntijoiden odotukset tilakysynnän kasvusta tulevan vuoden aikana Tampereen, Turun, Jyväskylän ja Oulun seutu, syksy 215, saldoluku saldoluku 5 4 3 2 1-1 -2 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 Q1 Q3 / 215 Lähde: KTI Transaktioseuranta Tampere Turku Oulu Jyväskylä 7 17 Tampere Turku Jyväskylä Oulu -13-16 22 6-13 42 11-17 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = tilakysynnän kasvuun ja tilakysynnän pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tilakysynnän kasvavan. Lähde: KTI:n Alueellinen toimitilabarometri, syksy 215 14
KTI Online edistää kiinteistömarkkinatiedon hyödynnettävyyttä KTI Online -tiedonjakeluportaali on KTI:n asiakkaiden käytettävissä oleva selainpohjainen työkalu, jonka tavoitteena on parantaa tietopalvelujen hyödynnettävyyttä erilaisissa kiinteistöjohtamisen tilanteissa. KTI Online -palvelussa on kolme osiota. KTI Vertailu -palvelun kautta asiakas pääsee tarkastelemaan sujuvasti oman salkkunsa ja kohteidensa tunnuslukuja kaikkien keskeisten KTI:n benchmarking-palvelujen tulosten valossa. Palvelu sisältää salkku- ja kohdetason tuotto- ja arvo-, vuokra-, ylläpitokustannus- ja asiakastyytyväisyystunnusluvut relevantteine vertailutietoineen. Markkinatietojen haku -palvelu tarjoaa joustavan tavan tuotto-, vuokra-, ylläpitokustannusja transaktiotietojen joustavaan hakemiseen ja analysointiin. KTI Raportit -palvelusta löytyvät asiakkaan kaikki KTI-tietopalveluihin sisältyvät raportit. KTI Rajapinta -palvelun kautta KTI Onlinen tietosisältöä voidaan myös välittää asiakkaan tarpeiden mukaisesti räätälöitynä hyödynnettäväksi asiakkaan omiin tai kolmannen osapuolen tietojärjestelmiin. Tulossa uutta toiminnallisuutta ja parempaa käytettävyyttä Julkaisemme KTI Online -portaalista vuodenvaihteessa uuden version, jonka merkittävimpiä uudistuksia ovat: KTI Onlinen käyttöliittymä uudistuu, minkä seurauksena palvelun käytettävyys paranee kauttaaltaan. Markkinatietojen haku -palvelun uusi karttapohjainen näkymä helpottaa tietojen hakemista ja tehostaa informaation analysointia ja hyödyntämistä. Markkinatiedot laajenevat kattamaan myös KTI Rakennushankeseurantapalvelun toimitila- ja vuokra-asuntorakennushanketiedot. Vuokratietojen haku- ja analysointimahdollisuudet laajenevat ja monipuolistuvat; muun muassa postinumerotason haku mahdollistuu. KTI Vertailu -palvelun salkku- ja kohdetason avaintunnuslukunäkymien tietosisältö laajenee ja mittaristojen visuaalisuus ja interaktiivisuus paranevat. Jatkamme portaalin tietosisällön ja toiminnallisuuden kehittämistä edelleen. Seuraavana työlistalla on KTI Vertailupalvelujen tietosisällön ja toiminnallisuuden laajentaminen siten, että kaikki benchmarking-palvelujemme tiedot ovat joustavasti haettavissa portaalin kautta. Tähänkin kehitystyöhön toivomme saavamme sparrausta asiakkailtamme. Järjestämme tammikuussa KTI Online -käyttäjäpäivän, jossa esittelemme uudistunutta portaalia sekä keskustelemme kehitystyön jatkosta yhdessä asiakkaidemme kanssa. Lisätietoja: Matti Heiskanen, p. 4 832 6698. Markkinatietojen haku ja hyödyntäminen kartan avulla helpottuu. 15
KTI Kiinteistötieto Oy on suomalaista kiinteistöalaa palveleva asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa informaatio-, asiantuntija- ja tutkimuspalveluja kiinteistöliiketoiminnan johtamisen moninaisiin tarpeisiin. KTI:n markkinatietokannat kattavat informaatiota mm. kiinteistösijoitusten tuotoista, toimitila- ja asuinkiinteistöjen vuokrista ja ylläpitokustannuksista sekä markkinoiden transaktioista. KTI:n asiakkaita ovat merkittävät kiinteistösijoittajat, toimitilojen käyttäjät, julkisen sektorin kiinteistöorganisaatiot sekä kiinteistöalan management- ja asiantuntijapalveluyritykset. KTI:n omistaja- ja taustaorganisaatioita ovat Suomen Kiinteistöliitto ja RAKLI. KTI Kiinteistötieto Oy Eerikinkatu 28, 7. krs 18 Helsinki Puh. 2 743 13 www.kti.fi