KIRJALLINEN KYSYMYS 426/2007 vp Isännöitsijän pätevyyden valvonta Eduskunnan puhemiehelle Isännöitsijä on asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön operatiivinen johtaja, jonka tärkein tehtävä on johtaa yhtiötä yhtiökokouksen ja hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Isännöinti on muuttumassa voimakkaasti hallinnon hoitamisesta kiinteistöjen johtamiseksi. Rakennukset muodostavat runsaan puolet Suomen kansallisvarallisuudesta. Maamme noin kolmen miljoonan rakennuksen tila vaikuttaa merkittävästi kansallisvarallisuuden arvon säilymiseen. Suuret kiinteistömassat ovat tulossa peruskorjausikään. Rakennusten vanhenemisen lisäksi korjaustarve johtuu muun muassa väestön ikääntymisen aiheuttamista muutospaineista sekä energiatehokkuuden parantamisesta. Ellei kiinteistöjen peruskorjauksia hoideta suunnitelmallisesti, on uhkana kansallisvarallisuuden rapautuminen. Isännöinti pitkälti vastaa peruskorjausten ja -parannusten organisoinnista ja käynnistämisestä. Kiinteistöjen ikääntyessä on yhä tärkeämpää johtaa taloyhtiöitä strategisesti ja pitkäjänteisesti, jotta kiinteistön arvo ja asumisviihtyvyys säilyvät. Ympäristöministeriön korjausrakentamisen strategiassa (2007) on todettu isännöinnin keskeinen asema korjaushankkeissa. Korjausrakentamisen strategian päälinjauksia on korjausrakentamisen osaamisen lisääminen ja resurssien turvaaminen. Isännöinti vaikuttaa ratkaisevasti myös kiinteistökannan palvelukykyyn ja siten esimerkiksi ikääntyvän väestön mahdollisuuksiin asua kotona. Kotona asuvat ikääntyvät asukkaat tarvitsevat myös entistä enemmän palveluita. Isännöinti voi näitä palveluita luotettavasti ja tehokkaasti järjestää. Taloyhtiöiden hallitukset haluavat, että isännöinti ottaa kokonaisvastuun yhtiöstä (Isännöinnin valtakunnallinen asiakastyytyväisyystutkimus 2006). Hallitukset eivät voi selvitä taloyhtiöiden tulevista haasteista ilman operatiivista johtajaa ja hyvää asukaspalvelua. Myös hallituksen jäsenissä on käynnissä sukupolvenvaihdos. Intoa talkootyön tekemiseen on entistä vähemmän ja isännöinnin panosta tarvitaan enemmän. Taloyhtiöiden ja asukkaiden palvelutarpeiden kasvaessa isännöinniltä edellytetään entistä laajempaa osaamista. Tilintarkastajan ja kiinteistönvälittäjän pätevyyttä jo valvotaan. Isännöinnin rooli on kuitenkin paljon tärkeämpi niin yksityis- kuin kansantaloudenkin näkökulmasta, ja siksi tarvitaan selkeät puitteet, jotta markkinat voivat toimia hyvin. Isännöintipalvelun tilaajilla (taloyhtiöiden hallitukset) pitää olla käytettävissään selkeä järjestelmä, jonka perusteella voidaan arvioida hankittavan palvelun laatua ja palveluntarjoajan osaamistasoa. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän asianomaisen ministerin vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Mihin toimenpiteisiin hallitus aikoo ryhtyä isännnöitsijöiden pätevyyden ja koulutuksen valvomiseksi? Versio 2.1
Helsingissä 26 päivänä lokakuuta 2007 Tapani Mäkinen /kok 2
Ministerin vastaus KK 426/2007 vp Tapani Mäkinen /kok Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Tapani Mäkisen /kok näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 426/2007 vp: Mihin toimenpiteisiin hallitus aikoo ryhtyä isännöitsijöiden pätevyyden ja koulutuksen valvomiseksi? Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa: Nykyisiä isännöintitutkintoja, tutkinnon suorittaneiden isännöitsijöiden kyvykkyyden varmistusta ja valvontaa ei ole määritelty lainsäädännössä. Oikeusministeriön asettama asunto-osakeyhtiölakityöryhmä on vastikään arvioinut tarvetta säätää isännöitsijän pätevyysvaatimuksista. Työryhmä ei kuitenkaan ehdottanut erityisvaatimuksia isännöitsijän ammattitaidosta toukokuussa 2006 antamassaan mietinnössä. Työryhmän mielestä varsinkin pienissä asunto-osakeyhtiöissä on edelleen syytä sallia osakasisännöitsijän tai muun sivutoimisen isännöitsijän käyttäminen. Kannanotto perustui asunto-osakeyhtiöiden lukumäärää, laatua ja ikää koskeviin tilastotietoihin ja työryhmän käytettävissä olleeseen arvioon päätoimisten isännöitsijöiden määrästä. Vuoden 2005 lopussa Suomessa oli yli 76 000 asuntoosakeyhtiöitä. Samaan aikaan maassa oli Suomen Isännöintiliiton arvion mukaan vain 2 500 päätoimista isännöitsijää. Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä ehdotti kuitenkin lukuisia toimenpiteitä, joiden toteuttaminen johtaa käytännössä siihen, että taloyhtiöissä harkitaan nykyistä useammin ulkopuolisen ammatti-isännöitsijän käyttämistä. Tällaisia ehdotuksia ovat muun muassa viittä seuraavaa vuotta koskevan ajankohtaisen kunnossapitotarpeen käsittely vuosittain yhtiökokouksessa sekä kiinteistöjen kunnossapitoon liittyvien hallituksen ja isännöitsijän tehtävien ja vastuun selventäminen. Mietinnöstä järjestetyllä laajalla lausuntokierroksella yksikään lausunnonantaja ei ehdottanut toimenpiteitä isännöitsijöiden pätevyyden ja koulutuksen valvomiseksi. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa aina yhtiön hallinnon ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa osakkaisiin nähden muun muassa siitä, siitä, että yhtiön toiminnan suunnittelu ja seuranta on järjestetty riittävällä tavalla. Osakkaiden kannalta on tärkeätä, että heitä edustava ja heidän luottamustaan nauttiva hallitus valvoo ja ohjaa isännöitsijää. Edustaja Mäkisen siteeraaman tutkimuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hallitukset näkevät isännöinnissä eniten kehittämistä pitkän tähtäimen taloussuunnittelun, kiinteistön ylläpidon johtamisen ja ylipäätään taloyhtiön pitkäjänteisen kehittämisen suhteen. Taloyhtiöiden hallitukset odottavat isännöitsijältä taloyhtiön toimitusjohtajalta valmistautumista tuleviin tarpeisiin eikä vain päivittäin eteen tulevien asioiden hoitoa. Taloyhtiöiden hallitukset voivat voimassakin olevan lain perusteella edellyttää isännöitsijän seuraavan ja tuovan hallitukselle ehdotuksia yhtiön kunnossapitämiseksi ja kehittämiseksi. Taloyhtiöiden isännöinnissä on otettava huomioon yhtiökäytännössä muodostuva hyvä hallintotapa. Isännöitsijän tehtäviä voidaan selventää myös isännöintisopimuksessa. Isännöitsijän ammattipätevyyden ja koulutuksen viranomaisvalvonnalla ei voitane saavuttaa vastaavia tuloksia kuin tilintarkastajien tai kiin- 3
Ministerin vastaus teistönvälittäjien valvontajärjestelmillä. Isännöitsijä vastaa taloyhtiön koko toiminnan järjestämisestä ja suunnittelusta yhtiön antamien resurssien rajoissa eli osakkaiden haluamalla tavalla. Esimerkiksi tilintarkastaja ainoastaan varmentaa kerran vuodessa määrämuotoisen tilinpäätöksen oikeellisuuden ja yhtiön hallinnon lainmukaisuuden myös taloyhtiön velkojien ja muiden sivullisten etujen turvaamiseksi. Tilintarkastaja ei ota kantaa siihen, miten tarkoituksenmukaisesti yhtiötä on hoidettu. Isännöitsijän valitseminen, valvominen ja vaihtaminen ovat taloyhtiön hallituksen tärkeimmät tehtävät. Käytännössä hyvän ammattitaitoisen isännöitsijän löytäminen on ongelmallista useilla paikkakunnilla. Kysyntää lisäävät taloyhtiöiden kokemukset toteutetuista suurista rakennustöistä ja voimistunut keskustelu taloyhtiöiden putki- ja julkisivukorjausten nopeasta kasvusta lähivuosikymmeninä. Haasteeseen voidaan vastata parhaiten kehittämällä ja lisäämällä isännöintialan perus- ja jatkokoulutusta sekä kehittämällä isännöitsijöiden ammattitutkintoa, mihin onkin jo ryhdytty. Helsingissä 16 päivänä marraskuuta 2007 Oikeusministeri Tuija Brax 4
Ministerns svar KK 426/2007 vp Tapani Mäkinen /kok Till riksdagens talman I det syfte som anges i 27 i riksdagens arbetsordning har Ni, Herr talman, till den minister som saken gäller översänt följande skriftliga spörsmål SS 426/2007 rd undertecknat av riksdagsledamot Tapani Mäkinen /saml: Vilka åtgärder tänker regeringen vidta för att övervaka disponenters behörighet och utbildning? Som svar på detta spörsmål anför jag följande: I gällande lagstiftning definieras inte disponentexamina och inte heller hur man ska fastställa och övervaka kompetensen hos disponenter som har avlagt examen. Justitieministeriets bostadsaktiebolagsarbetsgrupp har nyligen bedömt behovet av lagstiftning om behörighetskraven för disponenter. I sitt betänkande av maj 2006 föreslog arbetsgruppen dock inte några särskilda krav i fråga om disponenters yrkesfärdigheter. Arbetsgruppen ansåg att det fortsättningsvis finns skäl som talar för s.k. delägardisponenter eller andra anställningsformer där disponentuppdraget är en bisyssla, i synnerhet i små bostadsaktiebolag. Ståndpunkten byggde på statistik över bostadsaktiebolagen i fråga om antal, kvalitet och ålder och på en uppskattning av antalet heltidsanställda disponenter, som arbetsgruppen fick tillgång till. Vid utgången av 2005 fanns det mer än 76 000 bostadsaktiebolag i Finland. Vid samma tidpunkt fanns det endast 2 500 heltidsanställda disponenter enligt en uppskattning från Finlands Disponentförbund. Bostadsaktiebolagsarbetsgruppen föreslog dock flera åtgärder som i praktiken leder till att bostadsbolagen allt oftare kommer att överväga möjligheten att anlita utomstående yrkesdisponenter. Förslagen gäller bl.a. att behovet av underhåll under nästa femårsperiod ska tas upp på den årliga bolagsstämman och att styrelsens och disponentens uppgifter och ansvar för fastighetsunderhållet ska klarläggas. Under den breda remissbehandlingen av betänkandet föreslog inte en enda remissinstans några åtgärder för kontroll av disponenternas behörighet och utbildning. Enligt lagen om bostadsaktiebolag ska styrelsen alltid svara för att förvaltningen och verksamheten i bolaget är ordnad på lämpligt sätt. Om bolaget har en disponent ska han eller hon sköta den dagliga administrationen av bolaget i enlighet med de riktlinjer och bestämmelser som styrelsen ger. Styrelsen är ansvarig mot delägarna bl.a. i fråga om att planeringen och uppföljningen av bolagets verksamhet ska vara tillfredsställande ordnad. För delägarna är det viktigt att styrelsen som företräder dem och har deras förtroende övervakar och vägleder disponenten. Enligt den utredning som riksdagsledamot Mäkinen citerar uppfattar bostadsaktiebolagens styrelser disponentverksamheten främst som ett utvecklingsarbete med hänsyn till långsiktig ekonomiplanering, ledning av fastighetsunderhållet och långsiktig utveckling av bostadsbolaget i allmänhet. Styrelserna förväntar sig att disponenten bostadsbolagets verkställande direktör ska utarbeta planer för framtida behov och inte bara sköta löpande ärenden. Styrelserna får redan med stöd av gällande lag förutsätta att disponenten följer läget och lägger fram planer för styrelsen om hur underhållet bör skötas och utvecklas. I disponentverksamheten ska god förvaltningssed inom bolagspraxis beaktas. En dispo- 5
Ministerns svar nents uppgifter kan också läggas fast i disponentavtalet. Genom myndighetskontroll av disponenternas yrkesbehörighet och utbildning kan man knappast nå samma resultat som med systemet för revisorer eller fastighetsförmedlare. En disponent svarar för att bostadsbolagets hela verksamhet ordnas och planeras inom ramen för de resurser som bolaget ställer till förfogande, dvs. på det sätt som delägarna önskar, medan t.ex. en revisor en gång om året endast styrker att ett formbundet bokslut är juridiskt korrekt och att bolagets administration har skötts enligt lag också med hänsyn till borgenärernas och andra utomståendes intressen. En revisor tar inte ställning till hur ändamålsenlig skötseln av bolaget har varit. Att välja, kontrollera och byta ut en disponent är de viktigaste uppgifterna för bostadsbolagens styrelser. På många orter är det i praktiken svårt att hitta en bra yrkeskunnig disponent. Efterfrågan har blivit större till följd av stora byggnadsarbeten som bostadsbolagen genomfört och den allt livligare diskussionen om bostadsbolagens snabbt växande behov av stambyten och fasadrenoveringar under de närmaste decennierna. Bäst svarar man på utmaningarna genom att utveckla och öka den grundläggande utbildningen och fortbildningen inom branschen och genom att utveckla yrkesexamen för disponenter, vilket man redan har inlett. Helsingfors den 16 november 2007 Justitieminister Tuija Brax 6