Esiselvitys toimitilainvestointien toteutusmalleista -Yhteenveto Porvoon kaupunki Toukokuu 2014
Hankkeen taustat ja lähtökohdat Investointikokonaisuus ja kohteiden sijainnit Porvoon kaupunki on viiden vuoden investointisuunnitelmaa laatiessaan todennut investointitarpeeksi mm. seuraavat kohteet: 1. Tolkis koulu ja päiväkoti 2. Gammelbacka päiväkoti ja neuvola 3. Skaftkärr koulu & palvelurakennus 4. Toukovuori päiväkoti 5. Peippola päiväkoti Peippolan päiväkoti Noin 4,5 MEUR Purku ja uudisrakennus 5. 3. Skaftkärrin koulu Noin 14,5 MEUR Purku ja uudisrakennus Toukovuoren päiväkotia lukuun ottamatta hankkeet sisältävät vanhan korjauskelvottoman rakennuksen purkamisen sekä uudisrakennuksen tekemisen. Gammelbackan päiväkoti ja neuvola Noin 4,5 MEUR Purku ja uudisrakennus 2. 4. Toukovuoren päiväkoti Noin 4,5 MEUR Uudisrakennus Kohteiden rakentaminen ajoittuu alustavasti vuosille 2015-2017. Tolkis koulu ja päiväkoti Noin 13,0 MEUR Purku ja uudisrakennus 1. Kartan lähde: Datscha 20.5.2014 2
Hankkeen taustat ja lähtökohdat Lyhyt kuvaus suunnitelluista investoinneista # Nimi Hanke Hankkeen tausta Suunniteltu investointi 1 Tolkis Koulu ja päiväkoti 2 Gammelbacka Päiväkoti 3 Skaftkärr Koulu 4 Toukovuori Päiväkoti 5 Peippola Päiväkoti Koulu on suljettu vuonna 2013 sisäilmaongelmien takia. Saman alueen päiväkodista on pyydetty tarjoukset peruskorjaukselle kesällä 2013. Hanke ollut liian kallis ja päiväkoti liian pieni. Kohteet on päätetty toteuttaa yhteishankkeena. Päiväkodissa sisäilmaongelmia. Päiväkotirakennus on päätetty korvata uudella rakennuksella. Ala-aste koulu jossa on sekä suomenkielistä että ruotsinkielistä opetusta. Osa koulun tiloista on laitettu käyttökieltoon ja lisätilaa tilapäistilojen muodossa rakennettu tontille. Rakennus on tehty 70-luvulla ja on korjauskelvoton. Rakennetaan uusi päiväkoti uudelle asuinalueelle. Päiväkoti on toiminnassa, mutta ongelmia sisäilman ja puutteellisten tilojen osalta on ollut. Puretaan vanha koulurakennus ja samalla tontilla sijaitseva rivitalo ja rakennetaan päiväkodille ja koululle tilat kyseiselle tontille. Päiväkoti suunnitellaan 126 lapselle ja koulu 160 oppilaalle. Tilat on suunniteltu samaan rakennukseen. Puretaan vanha päiväkotirakennus ja rakennetaan uusi kuuden ryhmän, eli 126 lasta, päiväkoti ja tilat neuvolatoiminnalle samalle tontille. Rakennetaan uusi koulu noin 480 oppilaalle, joka sisältää tilat myös kirjastolle ja nuorisotoimelle. Uusi koulu rakennetaan nykyiselle koulutontille ja vanha koulu puretaan pois. Kaupungin kaikki vuoropäiväkotitoiminta on tarkoitus siirtää tähän päiväkotiin. Päiväkoti on alueen ensimmäisiä julkisia rakennuksia ja rakennetaan 126 lapselle. Päiväkoti korvataan uudella rakennuksella joka suunnitellaan 126 lapselle. Tontilla oleva nykyinen rakennus puretaan. Arvio investointikustannuksesta 13 MEUR 4,5 MEUR 14,5 MEUR 4,5 MEUR 4,5 MEUR Alustava neliömäärä (brutto m 2 ) Alustava investointiaikataulu Purettava ala: 1 600 Uudisrakennettava ala: 4 935 brm 2 10/2015-12/2016 Purettava ala: 1 305 Uudisrakennettava ala: 1 910 brm 2 10/2015-8/2016 Purettava ala: 3 150 Uudisrakennettava ala: 6 500 brm 2 6/2016-12/2017 Purettava ala: 0 Uudisrakennettava ala: 1 658 brm 2 7/2016-7/2017 Purettava ala: 1 102 Uudisrakennettava ala: 1 610 brm 2 12/2016-12/2017 20.5.2014 3
Esiselvitysprosessin kuvaus 1. Hankeen lähtökohtien määrittely 2. Vaihtoehtoiset mallit 3. Mallien vertailu 4. Yhteenveto mallien vertailusta 5. Esiselvityksen yhteenveto Toteutusmallit 1. Tilaajan taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet ja reunaehdot 2. Hankeen ominaisuuksien määrittely Vaihtoehtoisten toteutusmallien kuvaaminen, niiden ominainen vastuunjako, edut ja haitat 1. Taloudelliset vaikutukset 2. Riskien arviointi 3. Tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen täyttyminen 4. Markkinatoimijoiden ja tilaajatahojen näkemysten ja kokemusten kartoituskartoitus Yhteenveto rahoitus- ja toteutusmallien kuvauksesta ja vertailusta 1. Yhteenveto esiselvitysprosessin tuloksista 2. Ehdotus soveltuvista toteutusmalleista 3. Ehdotus valmistelun jatkotoimenpiteistä 20.5.2014 4
Selvityksessä tarkastellut vaihtoehtoiset toteutus- ja rahoitusmallit Hankeen rahoituksen osalta on tarkasteltu seuraavia malleja: 1. Oma tase 2. Kiinteistöyhtiö 3. Kiinteistöleasing Hankkeen toteutuksen osalta on tarkasteltu seuraavia malleja: 1. Perinteinen toteutusmalli (kaupungin oma toteutus) 2. Elinkaarimallitoteutus Näiden yhdistelmänä saadaan 6 vaihtoehtoista toteutus- ja rahoitusmallia: 1. Oma tase & perinteinen toteutusmalli 2. Kiinteistöyhtiö & perinteinen toteutusmalli 3. Kiinteistöleasing & perinteinen toteutusmalli 4. Oma tase & elinkaarimalli 5. Kiinteistöyhtiö & elinkaarimalli 6. Kiinteistöleasing & elinkaarimalli 20.5.2014 5
Vaihtoehtoisten toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus Vastuunjako eri vaihtoehtoissa VASTUU TOTEUTUSMALLI RAHOITUSMALLI Hankesuunnitteluvastuu Rakennussuunnitteluvastuu Rakennuttamisvastuu Investoinnin maksaminen ja kohteen omistaminen Investoinnin rahoituksen lähde Hoito-, ylläpitoja tilojen käytettävyysvastuu 1. Oma tase Perinteinen toteutusmalli 2. Kiinteistöyhtiö 3. Leasingrahoitus 4. oma tase Elinkaarimalli 5. Kiinteistöyhtiö 6. Leasingrahoitus Tilaaja Tilaajan omistama kiinteistöyhtiö Leasingrahoittaja Pankki Kokonaispalveluntu ottaja 20.5.2014 6
Toimitilajohdon asettamien tavoitteiden täyttyminen eri vaihtoehdoissa Yhteenveto Porvoon kaupungin toimitilajohto painotti tavoitteiden täyttymisen vertailussa erityisesti seuraavia tavoitteita: Tiloista maksettavan maksun sitominen tilojen käytettävyyteen ja palvelutasoon ELINKAARIMALLI Toimivat, turvalliset ja käytännölliset tilat käyttäjille ELINKAARIMALLI Kiinteistöriskin jakaminen ELINKAARIMALLI Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus ELINKAARIMALLI Kustannusten läpinäkyvyys ELINKAARIMALLI, LEASING ja KIINTEISTÖYHTIÖ Ennustettavissa oleva tekninen ja taloudellinen jäännösarvo käyttöjakson päätteeksi ELINKAARIMALLI Yksi sopimuskumppani ELINKAARIMALLI Hankkeen elinkaaren kokonaisoptimointi ELINKAARIMALLI Halukkuus hyödyntää kaupungin luottokelpoisuutta hankkeessa KAIKKI VAIHTOEHDOT, ERITYISESTI OMA TASE -MALLI Investoinnin taseen ulkopuolisuus LEASING Rahoitusvastuun ulkoistaminen LEASING Toteutusmalleista parhaiten toimitilajohdon painottamia tavoitteita vastaa elinkarimaali ulkopuolisella rahoituksella eli toteutus elinkaarimallilla ja leasing-rahoituksella. Lisäksi myös muut vaihtoehdot, joissa toteutusmallina on elinkaarimalli, tukevat asetettuja tavoitteita. 20.5.2014 7
Toteutusmalli 1: Perinteinen + oma tase Toteutusmalli 2: Perinteinen + kiinteistöyhtiö Toteutusmalli 3: Perinteinen + leasing Toteutusmalli 4: elinkaarimalli + oma tase Toteutusmalli 5: elinkaarimalli + kiinteistöyhtiö Toteutusmalli 6: elinkaarimalli + leasing Toimitilajohdon asettamien tavoitteiden täyttyminen eri vaihtoehdoissa Yhteenveto Seuraavassa kuvataan hankkeelle asetettujen tavoitteiden toteutuminen pisteyttämällä kukin tavoite ja painottamalla pisteitä kullekin tavoitteelle annetulla esitetyn mukaisella painoarvolla. Painotettujen pisteiden summa kuvaa tavoitteiden täyttymistä toteutusvaihtoehdossa (max. 5 pistettä). Painoarvo yhteensä 100,00 % Tavoitekohta Painotus Valmisteluvaihe Painotetut pisteet 3,3 2,9 2,9 4,1 3,1 3,7 7,69 % Investointivaihe Painotetut pisteet 2,6 3,2 3,4 3,3 3,9 4,1 27,47 % Käyttövaihe Painotetut pisteet 2,8 3,4 3,4 3,3 4,0 4,1 31,87 % Luopumisvaihe Painotetut pisteet 2,0 2,0 2,0 5,0 5,0 5,0 5,49 % Koko hankkeen ajan vaikuttavat tavoitteet Painotetut pisteet 2,8 2,8 2,3 4,2 4,2 3,9 12,09 % Asetetut lisätavoitteet Painotetut pisteet 1,7 1,7 2,7 4,7 4,7 5,0 15,38 % PISTEET YHTEENSÄ ILMAN PAINOTUSTA 64 72 73 79 86 89 PAINOTETUT PISTEET YHTEENSÄ 15,1 16,0 16,6 24,6 24,9 25,8 20.5.2014 8
Toteutusmallien taloudellinen mallintaminen ja vertailu Taloudellisen vertailun tulokset Taloudellisen vertailun lopputulos Toteutusmallikohtaiset tulokset koko hankkeen osalta 1. Oma tase 2. Kiinteistöyhtiö 3. Kiinteistöleasing 4. Oma tase + elinkaarimalli 5. Kiinteistöyhtiö + elinkaarimalli 6. Kiinteistöleasing + elinkaarimalli Ylläpitokustannukset, sis. inflaation -29 023 346-29 023 346-29 023 346-29 023 346-29 023 346-29 023 346 Pääomakustannukset -54 221 125-54 996 130-55 773 011-54 221 125-54 996 130-55 773 011 Riskien kustannukset, sis. inflaation -18 397 950-18 397 950-18 546 310-11 824 095-11 824 095-11 883 439 Kustannukset yhteensä, sis Inflaation -101 642 421-102 417 426-103 342 667-95 068 566-95 843 571-96 679 796 Kustannukset yhteensä, Nykyarvo* -48 770 383-49 189 765-49 669 985-45 122 414-45 541 795-45 986 121 Riskien kustannusten huomioinnin myötä elinkaarimalliratkaisut nousevat edullisimmaksi ratkaisuiksi. Mikäli oletetaan elinkaarimallille perinteistä mallia korkeampi investointikustannus, alhaisempien riskien ansiosta voi investoinnin kokonaiskustannus olla noin 10 % perinteistä mallia korkeampi, jotta kokonaiskustannusten nykyarvo pysyy samana kuin perinteisessä toteutusmallissa. Rahoitusmallien osalta mallien mukainen edullisuusjärjestys on seuraava: Oma tase Kiinteistöyhtiö Leasing *5 % diskonttauskorko 20.5.2014 9
Selvityksen yhteenveto ja johtopäätökset Keskeiset havainnot esiselvityksestä Elinkaarimalli leasingrahoituksella täyttää toimitilajohdon asettamat tavoitteet parhainten Toimitil johdon asettamat tavoitteet täyttyvät parhaiten vaihtoehdolla, jossa hyödynnetään elinkaarimallia ja leasingrahoitusta. Edellä mainittu vaihtoehto tukee toimitilajohdon erityisesti painottamia tavoitteita, kuten rahoituksen hankkimista kaupungin taseen ulkopuolelle, hyötyjen ja kustannusten ennustettavuutta ja samanaikaisuutta, teknisen ja taloudellisen jäännösarvon ennustettavuutta, yhtä sopimuskumppania sekä toimivia ja käytännöllisiä tiloja. Lisäksi edellä mainitussa vaihtoehdossa toteutuu hankkeen aiheuttamien kustannusten läpinäkyvyys erittäin hyvällä tasolla, kun kiinteistön ylläpidosta sekä rahoituksesta solmitaan molemmista omat sopimuksensa, joiden kustannukset on helppo todentaa. Myös elinkaarimalli oman taseen tai kiinteistöyhtiön rahoituksella tukevat toimitilajohdon asettamia tavoitteita hyvin. Elinkaarimalli oma tase -rahoituksella on edullisin toteutusmalli Tilaaja pystyy hyödyntämään luottokelpoisuuttaan kaikissa rahoitusmalleissa. Kustannuksiltaan edullisin rahoitusmalli on oma tase malli, mutta tämän hetken markkinakäsityksemme mukaan erot hinnoittelussa kiinteistöyhtiö- tai leasingrahoitusmalleihin nähden ovat noin 0,1-0,2% luokkaa (marginaali). Kun hankkeen riskien kustannukset huomioidaan toteutusmallien vertailussa, ovat elinkaarimallivaihtoehdot kokonaiskustannuksiltaan perinteisen mallin vaihtoehtoja edullisempia (nykyarvokustannuksissa noin 3,6 MEUR edullisempia). Selvityksen perusteella hankkeen jatkovalmistelussa käyttökelpoisimmat toteutus- ja rahoitusmallit ovat elinkaarihanke kiinteistöleasingrahoituksella tai kaupungin oman taseen rahoituksella. 20.5.2014 10
Tehdyn selvityksen ja saadun palautteen perusteella voidaan perustellusti lähteä valmistelemaan elinkaarihankkeen kilpailutusta. Palveluntuottajilta ja rahoittajilta saadun palautteen perusteella laadittu ehdotus hankkeen kilpailutuksen aikataulusta on esitetty alla olevassa taulukossa. VAIHE ESISELVITYS, MARKKINAKYSELY JA PÄÄTÖKSENTEKO TARJOAJIEN ESIVALINTA NEUVOTTELUVAIHE Esiselvityksen yhteenveto ja johtopäätökset Hankkeen jatkovalmistelut TAVOITEAIKATAULU 0.1 Alustava hankekuvaus ja tapaamiset 3/2014 0.2 Markkinakartoitus 3/2014 0.3 Kaupunginvaltuuston päätös elinkaarihankkeen käynnistämisestä 5/2014 1.1 Hankintailmoitus (kaupunginvaltuuston päätöksen jälkeen) 6/2014 1.2 Osallistumishakemusten jättäminen 8/2014 1.3 Osallistumishakemusten arviointi 8/2014 1.4 Päätös tarjouskilpailuun valituista tarjoajista 8/2014 2.1 Neuvottelukutsu / alustava tarjouspyyntö 9/2014 2.2 Kahdenväliset neuvottelut tarjoajien kanssa 9-10/2014 2.3 Tarjoajien karsinta ja päätös tiedoksi 11/2014 2.4 Kutsu toiselle neuvottelukierrokselle (kolme tarjoajaa) 11/2014 2.5 Neuvottelut valittujen tarjoajien kanssa 1/2015 2.6 Lopullisen tarjouspyynnön lähettäminen 2/2015 2.7 Rahoituksen kilpailutus: tarjouspyyntö/tarjoukset/päätös rahoittajasta 3-5/2015 2.8 Lopullisten tarjousten jättö 5/2015 2.9 Hankintapäätös palveluntuottajasta (kaupunginvaltuusto) 6/2015 SOPIMUKSEN ALLEKIRJOITUS 3.1 Hankkeen sopimusten allekirjoitus 8/2015 RAKENTAMISEN ALOITUS 4.1 Rakentamisvaiheen aloitus 10/2015 20.5.2014 11
Suomessa toteutetut elinkaarihankkeet 1997 E75 Moottoritie 210 milj. (PR) 2005 E18 Moottoritie 638 milj. (PR) 2009 Espoon koulut 58 milj. (K) 2010 Haukiputaan koulut 50 milj. (L) 2011 E18 Moottoritie 690 milj. (PR) 2011 Jyväskylä koulu 54 milj. (T) 2014 Pudasjärven koulu (L) 2013 (Espoon Jorvin Sairaala) 160 milj. (K) Tiedossa olevat tulevat hankkeet: - Kokkolan koulu - Espoon koulut IV - Hämeenkyrö monitoimitalo - Mäntsälä koulut - E18 Hamina- Vaalimaa moottoritie 1997 2001 2005 2009 2013 2001 Kaivomestari Espoo 118 milj. (L) Rahoitusmallien lyhenteet: T = oma tase K = kiinteistöyhtiön tase L = leasingrahoitus PR = projektirahoitus 2009 Kuopion koulut 94 milj. (K) 2011 Porvoon päiväkodit 25 milj. (L) 2011 Espoo koulut II 84 milj. (K) 2012 Oulun Kastelli 100 milj. (T) 2013 Espoo koulut III 31 milj. (K) 20.5.2014 12