Espoon kaupunki Päätös Sivu 1 / 9 1764/02.07.00/2013 134 Maa-alueen vuokraaminen ja vuokra-alueella olevien rakennusten myyminen Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:lle sekä kaupungin omavelkaisen takauksen myöntäminen yhtiön lainalle (osittain Kv-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Juha Pulkkinen, puh. (09) 81625911 Viktoria Hindsberg-Karkola, puh. (09) 816 84330 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Jukka Mäkelä Kaupunginhallitus 1 päättää, että Espoon kaupunki vuokraa noin 4,2 hehtaarin suuruisen, oheiseen liitekarttaan rajatun kuusi palstaa käsittävän alueen Espoon Kumpyölin kylän tilasta Storgård RN:o 11 Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:lle ratsastuskeskustoimintaa varten. Vuokrauksen pääehdot ovat seuraavat: 1.1 Vuokra-aika on 30 vuotta. 1.2 Vuosivuokra on 10 000 euroa (perusvuokra). Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (huhtikuu 2013). 1.3 Vuokra-alueella sijaitsevat liitekartalla numeroin 1-6 merkityt rakennukset. Rakennus numero 7 sijaitsee vuokra-alueen ulkopuolella. Rakennukset numerot 5 ja 6 omistaa Gumbölen Ratsastajat ry. Vuokralaisella on vuokra-alueella myös erillinen kasteluun tarkoitettu kastelukoppi. Vuokranantaja ja vuokralainen ovat sopineet, että vuokranantaja myy edellä mainitut rakennukset numerot 1-4 ja 7 vuokralaiselle erillisellä kauppakirjalla. Vuokralaisella on oikeus rakentaa vuokra-alueelle lisää ratsastuskeskuksen toimintaan liittyviä rakennuksia. 1.4 Vuokralainen huolehtii rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta. Valmiita rakennuksia numerot 1-3 (talli, puruvaja, meijeri) ei saa osaksikaan purkaa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. Puusto kuuluu vuokralaiselle. Alueella kasvavia puita ei saa
Espoon kaupunki Päätös Sivu 2 / 9 vahingoittaa eikä luvatta kaataa, mikäli ne eivät aiheuta vaaraa turvallisuudelle. Vuokranantaja osallistuu tallirakennusta rasittavan pinta- tai valumavesiongelman ratkaisemiseen erikseen sovittavalla tavalla. Maa- tai kiviaineksia, joilla vuokralainen on vuokra-aikana parantanut vuokra-aluetta, ei saa poistaa. 1.5 Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokraaluetta tai osaa siitä kolmannelle ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus sallia rakennusten numerot 5 ja 6 (puomivarasto ja kioski) pitäminen vuokra-alueella ilman alivuokrasopimusta. 1.6 Jalankulkua ja polkupyöräilyä vuokra-alueen läpi ei saa tarpeettomasti estää. Vuokra-alueen aitaaminen lukuun ottamatta hevosten jaloittelualueita on kielletty. Vuokralaisella on oikeus pitää liitekartassa merkitty rakennus numero 7 (WC) nykyisellä paikallaan vuokra-alueen ulkopuolella ja käyttää sitä. 1.7 Alkuperäisen vuokra-kauden päätyttyä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokralaisen omistamat vuokra- alueella sijaitsevat rakennukset numerot 1, 2 ja 3 (talli, puruvaja ja meijeri). Vuokranantajalla on oikeus lunastaa myös lunastusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävää vuokra-alueella olevaa vuokralaisen omaisuutta, jonka voidaan katsoa palvelevan kiinteistön tulevaa käyttöä. 1.8 Vuokranantaja maksaa lunastamastaan omaisuudesta hinnan, joka on 60 % omaisuuden teknisestä arvosta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana. Jos maanvuokraoikeus rakennuksineen on kiinnitetty ja tähän on perustettu panttioikeus, vuokranantaja suorittaa, mikäli asia on riidaton, panttioikeudenhaltijalle tämän sitä vaatiessa hyvissä ajoin ennen vuokra ajan päättymistä, lunastushinnasta panttioikeuden rauetessa tämän saatavan asianmukaisella etuoikeudella, enintään panttikirjan osoittamaan määrään, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokramiehelle. 1.9 Mikäli asianosaiset sopivat vuokra-ajan pidentämisestä tai vuokra-alue annetaan vuokrakauden päättyessä välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokalaiselle, vuokranantajan lunastusvelvollisuus siirtyy uuden vuokrakauden loppuun.
Espoon kaupunki Päätös Sivu 3 / 9 Jos vuokranantaja on viimeistään vuotta ennen alkuperäisen vuokra-ajan päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen vähintään 25 vuodeksi entisin ehdoin, tai tekemään uuden vuokrasopimuksen alkamaan edellisen sopimuskauden päättymisestä lukien oleellisesti entisin ehdoin tai sellaisesta vuokramaksusta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokralainen ei ole vuokranantajan asettamassa määräajassa hyväksynyt tarjousta, vuokranantaja ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta. Tällöin rakennukset numerot 1, 2 ja 3, (talli, puruvaja ja meijeri) siirtyvät vuokra-ajan päättyessä vuokranantajan omistukseen korvauksetta mahdollisine sähkö- ja vesiliittymineen. Muutoin noudatetaan kaupungin tonttien ja maa-alueiden vuokrauksessa käytettäviä yleisiä ehtoja. 2 päättää, että Espoon kaupunki myy Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:lle Espoon Kumpyölin kylän tilalla Storgård RN:o 11 sijaitsevat seuraavat liitekartalla numeroin 1-4 ja 7 merkityt rakennukset: Nro Nimi Kerrosala noin m2 1 Talli 450 2 Puruvaja 300 3 Meijeri 90 4 Ratsastushalli 1200 7 Wc 8 Kaupan pääehdot ovat seuraavat: 2.1 Kauppahinta on 35 000 euroa ja se maksetaan kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. 2.2 Omistusoikeus siirtyy ostajalle heti. Rakennukset ovat jo ostajan hallinnassa viimeksi 28.8.2007 allekirjoitettujen liikehuoneiston vuokrasopimusten nojalla. 2.3 Ostaja on toiminut vuokrasopimuksen nojalla tallirakennuksessa ja osassa puruvajarakennusta vuodesta 1974 lähtien. Vuokrasopimukseen on 1990 luvulla liitetty vuokralaisen rakennuttama ratsastushalli, jonka omistus on siirtynyt vuokranantajalle. Meijeri on myöhemmin liitetty vuokrasopimukseen ratsastuskeskuksen työntekijän asunnoksi. Rakennukset ovat huono- tai purkukuntoisia ja tämä on otettu huomioon kauppahinnassa.
Espoon kaupunki Päätös Sivu 4 / 9 Ostajan tulee kustannuksellaan korjata tilat ratsastuskeskustoimintaansa varten tarvittavaan kuntoon ja ylläpitää rakennusten numerot 1-3 (talli, puruvaja, meijeri) kuntoa ottaen huomioon näiden rakennusten ja niiden ympäristön kulttuurihistoriallinen ja museaalinen arvo. Myyjä on teettänyt tallin katon ja sähköjärjestelmän saneeraukset, joihin urakoitsijalla on YSE:n mukainen 10 vuoden vastuu. Myyjä siirtää ostajalle näihin YSE-vastuisiin liittyvät oikeutensa urakoitsijaan nähden tämän kauppakirjan allekirjoituksin. Myyjän tiedossa ei ole kaupan kohteessa olevia olennaisia virheitä tai korjaustarpeita, joita ei olisi otettu huomioon ostajalle esitetyissä asiakirjoissa. 2.4 Kauppakirjan allekirjoituksin sovitaan päättymään 28.8.2007 allekirjoitettu huoneenvuokrasopimus, joka käsittää edellä mainitut rakennukset niiden käyttöön liittyvine maa-alueineen. Kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä osapuolet allekirjoittavat maanvuokrasopimuksen tilan 49-416-11-0 noin 4,2 hehtaarin alueesta, jolla rakennukset sijaitsevat. 2.5 Ostaja vastaa kaupan kohteena olevissa rakennuksissa ja vuokraamallaan alueella käyttämänsä sähkön ja veden sekä tuottamansa jäteveden kustannuksista 3 valtuuttaa teknisen toimen johtajan päättämään maanvuokrasopimuksen ja rakennusten kauppakirjan tarkemmista ehdoista, 4 ehdottaa, että valtuusto päättää 4.1 myöntää kaupungin omavelkaisen takauksen seuraavasti: Lainan saaja Gumbölen Ratsastuskeskus Oy Lainan antaja kilpailutuksen perusteella Lainan määrä enintään 1,2 milj. euroa yhtenä tai useampana lainana Laina-aika enintään 15 vuotta lainan/lainojen ensimmäisestä nostosta,
Espoon kaupunki Päätös Sivu 5 / 9 Lyhennykset tasalyhennykset, lainan lyhennysvapaata enintään 1 vuosi lainan ensimmäisestä nostosta Lainan korkoperuste 3 kk:n, 6 kk:n tai 12 kk:n euribor tai kiinteä tai muu yleisesti käytössä oleva viitekorko, 4.2 että yhtiön tulee pitää rakennettava kohde vakuutettuna täydestä arvosta koko takauksen voimassaoloajan, 4.3 että lainan vastavakuudeksi saadaan maanvuokraoikeuteen sekä rakennuksiin kiinnitys, jonka määrä on 1,3 kertaa taattavien lainojen määrä, 4.4 että takauksesta peritään takausprovisiota 0,30 % p.a. laskettuna lainan/lainojen keskisaldolle, 4.5 että takaussitoumus voidaan allekirjoittaa vasta, kun maavuokrasopimus on allekirjoitettu. Täytäntöönpanoon liittyviä ehtoja Päätös on voimassa 30.11.2013 saakka, johon mennessä vuokrasopimus ja kauppakirja on allekirjoitettava. Jos tämä päätös raukeaa, kaupunki ei vastaa yritykselle aiheutuneista kustannuksista, haitasta tai vahingoista. Käsittely Myllärniemi Juvosen ym. kannattamana ehdotti, että asia jätetään pöydälle. Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko Myllärniemen ehdotus yksimielisesti hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, puheenjohtaja totesi kaupunginhallituksen hyväksyneen sen. Päätös Kaupunginhallitus: Asia jätettiin yksimielisesti pöydälle. Liite 1 Kartta Selostus
Espoon kaupunki Päätös Sivu 6 / 9 Hakijaa ja hanketta koskevat tiedot Kiinteistö Espoon kaupunki omistaa Kumpyölin kylän tilan Storgård RN:o 11:0. Tilalla sijaitsee Gumbölen kartanon päärakennus, jossa on kaupungin edustustiloja ja kaupunginjohtajan virka-asunto. Kartanon talouskeskuksessa päärakennuksen eteläpuolella sijaitsee talli ja entinen meijeri sekä muita rakennuksia. Vuokra-alueella ei ole asemakaavaa. Espoon eteläosin yleiskaavassa vuokra-alue on pääosin julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY) ja osittain virkistysaluetta (V). Vuokra-alue on kulttuurihistoriallisesti arvokas ympäristö, jolle sijoitetut toiminnot ja uudisrakentaminen tulee huolellisesti sovittaa ympäristöön. Vuokra-alueen rakennukset liitealueineen Talli on vuodesta 1974 ollut Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:n käytössä hevostallina vuokrasopimusten perusteella. Vuokraus on käsittänyt myös entisen meijerirakennuksen ja tallin vieressä olevan puruvajan sekä ratsastustoimintaan liittyviä viereisiä ratsastus-, laidun- ja pysäköintialueita. Yhtiö on rakennuttanut alueelle ratsastushallin, joka on vuokra-aikana siirtynyt vuokranantajan eli kaupungin omistukseen. Vuokralainen Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:n toimialana on vuokrasopimuksen nojalla hallita mainitun tilan maa-aluetta ja tällä olevaa tallirakennusta ja maneesirakennusta, myydä maneesi- ja tallipalveluja sekä edistää
Espoon kaupunki Päätös Sivu 7 / 9 ratsastusharrastusta ja muuta hevosurheilua sekä harjoittaa näihin liittyvää toimintaa. Jokainen yhtiön A-sarjan osakkeista, joita on vähintään 40 kpl, oikeuttaa yhden tallipaikan hallintaan. Yhtiön toiminta keskittyy osakkaiden hevosiin eikä se tarjoa ratsastuspalveluja suurelle yleisölle. Nykyinen vuokrasopimus Nykyisin voimassa oleva kaupungin ja yhtiön välinen vuokrasopimus on tehty määräajaksi vuoden 2008 alusta vuoden 2017 loppuun, minkä jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Tähän vuokrasopimukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Vuokra-ajan alkaessa vuokra oli 2 880 euroa kuukaudessa lisättynä arvonlisäverolla. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja vastaa rakennusten peruskorjauksista. Vuokralainen vastaa rakennusten toiminnallisista muutoksista ja ylläpitää rakennusten kuntoa kustannuksellaan vuokranantajan hyväksymien suunnitelmien mukaisesti. Vuokratut rakennukset ovat huonokuntoisia. Uudet viranomaismääräykset edellyttävät muutoksia hevosten tiloihin tallissa. Nykyisen kaltainen huoneenvuokrasopimus tässä ja yleensä vastaavassa kohteessa on ongelmallinen. Vuokranantajalle vanhojen erikoisrakennusten vuokraaminen on usein tappiollista, jos siihen sisältyy vuokranantajalle osittainkin rakennusten kunnossa pitämistä koskeva velvoite. Toisaalta huoneenvuokralaisen on vaikea sitoutua rakennusten ja siihen liittyvän alueen kunnossapitoon. Hevostallin ja muiden siihen liittyvien tarpeellisten tilojen ylläpitäminen yksityiselle ratsastustoimintaa harjoittavalle keskinäiselle kiinteistöyhtiölle ei ole kunnan peruspalvelua. Kunnan omistuksessa olevaa säilytettävää rakennusta voidaan kuitenkin käyttää tähän tarkoitukseen, kunhan ehdot ovat myös kunnan kannalta järkevät. Tallin ja muiden rakennusten tarvittavat korjaukset vaatisivat huomattavaa taloudellista panostusta, johon kunnan ei ole perusteltua käyttää verovaroja. Vaikka vuokranantaja korjaa vanhan tallin ja muut rakennukset, on vaikea saada aikaan vuokranantajalle kannattavaa vuokrasopimusta. Vanhojen erikoiskäytössä olevien rakennusten kuten hevostallin isännöinti ei myöskään sovellu hyvin kunnan peruspalveluihin keskittyvälle tilakeskukselle. Vaihtoehto huoneenvuokrasopimukselle Huoneenvuokrasopimuksen vaihtoehtona on malli, jossa omistaja myy rakennukset ja vuokraa tarvittavan maa-alueen rakennusten ostajalle. Näin meneteltiin mm. Leppävaaran kartanon mailla ratsastustoimintaa harjoittavan Oy Old Horsemanship Ab:n kanssa, jolle kiinteistölautakunnan päätöksellä 12.6.2008 9 vuokrattiin 3,6
Espoon kaupunki Päätös Sivu 8 / 9 hehtaarin maa-alue ja myytiin sillä osoitteessa Maneesipolku 4:ssä sijaitsevat talli ym. rakennukset. Kokemukset mallista, jossa tehdään maanvuokrasopimus alueesta, jolla sijaitsevat vanhat kunnan peruspalvelutoimintaan soveltumattomat rakennukset myydään vuokralaiselle, ovat hyvät. Omistajan sitoutuminen ja intressi rakennustensa kunnostamiseen ja ylläpitämiseen on olennaisesti parempi kuin huoneenvuokralaisen. Maanvuokrasopimuksen hallinnointi on yksinkertaista verrattuna vanhojen rakennusten isännöintiin ja ylläpitoon. Neuvottelut Espoon kaupungin Tilakeskus-liikelaitos ja Gumbölen Ratsastuskeskus Oy ovat neuvotelleet vuokra-alueen ja rakennusten saattamisesta uusien viranomaismääräysten edellyttämään kuntoon ja neuvotteluissa on sovittu, että kaupunki myy vuokra-alueella omistamansa liitekartan mukaiset rakennukset 1-4 ja 7 Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:lle ja maa-alue vuokrataan erillisellä maanvuokrasopimuksella. Esitys vuokraamisesta ja myynnistä Maa-alue vuokrataan Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:lle. Vuokra-aika on 30 vuotta. Perusvuokraksi on neuvoteltu 10 000 euroa ja rakennusten myyntihinnaksi 35 000 euroa. Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin. Vuokrassa ja myyntihinnassa on otettu huomioon vuokra-alueella olevien rakennusten huono kunto ja uusien viranomaismääräysten edellyttämä huomattava korjaustarve. Takaus Gumbölen Ratsastuskeskus Oy hakee Espoon kaupungin takausta lainalle, jonka se ottaa Gumbölen kartanon tallin ja maneesin peruskorjausta varten. Hanke on tarkoitus rahoittaa yhtiön osakkeenomistajilta nostettavalla vähintään 250 000 euron omarahoitusosuudella sekä korkeintaan 1 200 000 euron suuruisella, Espoon kaupungin takaamalla lainalla. Lainan korko ja lyhennyksen katetaan yhtiön A-osakkeiden (41 kpl) omistajilta kerättävällä rahoitusvastikkeella. Gumbölen Ratsastuskeskus Oy:n yhtiökokous hyväksyi 4.2.2013 hankkeen ja päätti nostaa ensimmäisen erän omarahoitusosuudesta (650 euroa/a-osake) peruskorjauksen suunnittelijakustannuksia varten. Kaupungin myöntämät takaukset per 31.12.2012 ovat 898 milj. euroa, josta täytetakaukset 21 milj. euroa. Kaikista myönnetyistä takauksista
Espoon kaupunki Päätös Sivu 9 / 9 Länsimetron osuus on 490 milj. euroa, Espoon Asunnot Oy:n osuus 172 milj. euroa ja Kiinteistö Oy Espoon Toimitilojen osuus 132 milj. euroa. Tiedoksi - Tarja Wist, Gumbölen Ratsastuskeskus Oy