Päiväys Datum Dnro Dnr 30.11.2015 YM8/600/2015 Viite Hänvisning Luonnos valtioneuvoston asetukseksi asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen muuttamisesta Asia Ärende Yhteenveto annetuista lausunnoista Ympäristöministeriö pyysi ajalla 24.9. 5.11.2015 lausuntoja luonnoksesta valtioneuvoston asetukseksi asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen muuttamisesta. Lausuntopyyntö lähetettiin erikseen tietyille keskeisille tahoille, mutta kaikilla halukkailla oli mahdollisuus lausunnon antamiseen. Esitysluonnoksesta annettiin yhteensä 34 lausuntoa. Lausunnon antoivat valtiovarainministeriö, Asukasliitto ry, Asuntosäätiö, Avara Oy, Espoon kaupunki, Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunta, Helsingin kaupungin asuntojen Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat, Helsingin kaupunki, Hyvinkään kaupunki, Järvenpään kaupunki, Kangasalan kunta, Kauniaisten kaupunki, Kirkkonummen kunta, Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry (KOVA), Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ry (KAKY), Lempäälän kunta, Nokian kaupunki, Nurmijärven kunta, Oriveden kaupunki, Pirkkalan kunta, RAKLI ry, SATO Oyj, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kuntaliitto, Suomen Vuokranantajat ry, Tampereen kaupunki, TA-Yhtymä Oy, Tuusulan kunta, YH Kodit Oy, Vantaan kaupunki, Vihdin kunta, VVO-yhtymä Oyj, Vuokralaiset VKL ry ja Ylöjärven kaupunki. Lausuntoa pyydettiin myös Keravan kaupungilta, Mäntsälän kunnalta, Pornaisten kunnalta, Sipoon kunnalta ja Vesilahden kunnalta. Valtaosa lausunnonantajista ei pidä tulorajojen asettamista valtion tukemiin vuokra-asuntoihin tarpeellisena. Useat lausunnon antaneet kaupungit ja kunnat totesivat, ettei esitetyillä tulorajoilla olisi oleellista vaikutusta asukasrakenteeseen. Monen lausunnonantajan mukaan valtaosa asukkaista on jo pienituloisia. Moni lausunnonantajista katsoi, että esitys on vastoin hallitusohjelman linjauksia kuntien tehtävien vähentämisestä ja sääntelyn purkamisesta. Lisäksi useat lausunnonantajat ilmaisivat huolensa siitä, että tulorajojen asettaminen voi edistää muun muassa segregaatiota. Valtaosa lausunnonantajista ei myöskään pitänyt asetusluonnoksessa esitettyä alueellista tulorajojen soveltamisalaa tarkoituksenmukaisena. Seuraavassa on esitetty lausunnoissa esiin nostetut keskeiset kannanotot asiaryhmittäin jaoteltuna: Yleistä tulorajojen käyttöönotosta ja sen vaikutuksista Lausunnonantajista Asukasliitto ry, Asuntosäätiö, AVARA Oy, Espoon kaupunki, Heka- Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat, Helsingin kaupunki, Kangasalan kunta, Kirkkonummen kunta, KOVA, KAKY, Lempäälän kunta, Nurmijärven kunta, Oriveden kaupunki, Pirkkalan kunta, RAKLI ry, TA-Yhtymä Oy, Tuusu- PL 35, 00023 VALTIONEUVOSTO www.ymparisto.fi PB 35, FI-00023 STATSRÅDET, FINLAND www.miljo.fi
2 lan kunta, Vantaan kaupunki, Vuokralaiset VKL ry ja Ylöjärven kaupunki toteavat, ettei ehdotetuille muutoksille ole perusteita tai tarvetta. Myös Tampereen kaupungin mukaan tärkein tekijä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjonnan lisäämiseksi olisi ARA-lainaehtojen parantaminen ja käyttöja luovutusrajoitusten muuttaminen. Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunta toteaa, että ainoa hyväksyttävä tapa saattaa ehdotettu asetus voimaan, on samaan aikaan asetuksen rajaamille Helsingin ja Tampereen seuduille saattaa voimaan takaisin vuokrasäännöstely. Järvenpään kaupunki tuo lausunnossaan esiin huolen tulorajojen asettamisen vaikutuksista. YH Kodit Oy nostaa lausunnossaan esiin järjestelmän muuttamisesta aiheutuvan työn lisäyksen sekä ottaa kantaa tulorajojen alueelliseen rajaukseen. Osa lausunnonantajista kannattaa tulorajojen asettamista, ei pidä tulorajojen asettamista ongelmallisena tai ei suoraan vastusta sitä. Valtiovarainministeriö pitää tärkeänä, että valtion tukema asuntokanta kohdentuu aiempaa paremmin pienituloisimmille ja tukea eniten tarvitseville henkilöille. Valtiovarainministeriö esittää muutoksia ehdotettuihin tulorajoihin ja alueelliseen rajaukseen ja toteaa, ettei tulorajoja ja alueellista rajausta koskevia linjauksia tulisi viedä eteenpäin nyt esitetyssä muodossa. Suomen Vuokranantajat ry kannattaa hallitusohjelman tavoitetta siitä, että olemassa olevan tuetun asuntokannan kohdalla tulee nykyistä paremmin varmistaa, että asunnoissa asuvat aidosti tukea tarvitsevat henkilöt. Vain riittävän tiukoilla asukasvalintakriteereillä ja tulorajoilla voidaan varmistaa julkisen tuen kohdentuminen sille joukolle, jolle asumisen kustannukset ovat taloudellisesti suuri rasite. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että valtion tukema vuokra-asuntokanta kohdentuu pienituloisimmille ja tukea eniten tarvitseville henkilöille ja kotitalouksille. SATO Oyj:n mukaan tulorajojen palauttaminen ei sinänsä ole ongelmallista edellyttäen, että rajat ovat riittävällä tasolla. VVO-Yhtymä Oyj:n mukaan tulorajojen palauttaminen käyttöön ei ratkaisisi merkittäviltä osin niiden perusteluiksi esitettyjä ongelmia. Kuntaliitto toteaa, että asunnonhakijoiden tulotaso on jo nyt matala, eikä tulorajoista luopuminenkaan vuonna 2008 tuonut hyvätuloisia asunnonhakijoita asuntojonoihin. Siten tulorajojen palauttaminenkaan ei vaikuttane ARA-asukaskuntaan. Kuntaliiton mukaan hallituksen esitystä parempi vaihtoehto olisi, että tulorajat ja määräaikaistarkastukset tulisivat mahdollisiksi vuokrataloyhtiöissä. Halutessaan kunta tai seutu voisi ottaa ne käyttöön vuokrataloyhtiöissään ja puoltaa alueelleen vain ARA-hankkeita, joissa tulorajoihin ja tarkastuksiin sitoudutaan. Ohjauskeinon valinta tapahtuisi tällöin oikealla tasolla: seudun kunnissa voitaisiin arvioida toimenpiteen paikallinen vaikutus ja sen yhteys paikallisten vuokrataloyhtiöiden käyttämiin muihin keinoihin, kuten myös toimenpiteisiin, joita kunnassa tai seudulla ollaan sitouduttu käyttämään segregaation ehkäisemiseksi. Hallitus voi aina halutessaan ohjata MAL-seudun kuntia kannustimin ja erityisehdoin, jotka se tuo paikallisiin MALsopimuksiin. KOVA:n mukaan nykyisellä asukasvalintajärjestelmällä pystytään turvaamaan se, että asukkaiksi valitaan eniten asunnon tarpeessa olevia pienituloisia ja vähävaraisia asunnon hakijoita. Vantaan kaupunki toteaa, että jo nykyisellään etusijajärjestelmä ohjaa tehokkaasti asukasvalinnan kohdistumaan kaikkein heikoimmassa asemassa oleviin henkilöihin. Myös RAKLI ry pitää nykyistä asukasvalintaa riittävänä turvaamaan valtion tukeman tuotannon järkevää ja tarkoituksenmukaista käyttöä sekä vuokratalojen monipuolista asukasrakennetta. Espoon kaupunki, Tampereen kaupunki, Tuusulan kunta ja Vantaan kaupunki toteavat, että valtaosa asukkaista on jo nimenomaan pienituloisia. Lisäksi usean kunnan ja kaupungin mukaan hyvätuloiset eivät lähtökohtaisesti hae arava-asuntoja. Asuntosäätiö, AVARA Oy, Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunta, Heka- Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat, Helsingin kaupunki, KAKY, KOVA, Nurmijärven kunta, Oriveden kaupunki, Pirkkalan kunta, RAKLI ry, Tampereen kaupunki, TA-Yhtymä Oy ja Vantaan kaupunki ilmaisevat huolen siitä, että tulorajojen asettaminen voi edistää muun muassa asukasrakenteen yksipuolistumista ja sitä kautta segregaatiota. Helsingin kaupungin mukaan maahanmuuton lisääntyessä segregaation eh-
3 käiseminen on yhä tärkeämpi tavoite. Tulorajojen palauttaminen lisäisi huono-osuuden keskittymistä eikä edistäisi lain tavoitetta vuokratalojen monipuolisesta asukasrakenteesta ja sosiaalisesti tasapainoisista asuinalueista. TA-Yhtymä Oy:n mukaan esitys tulorajojen palauttamisesta ei tue hallituksen tavoitteita työllisyyden ja kilpailukyvyn lisäämisestä. Nokian kaupungin, Pirkkalan kunnan, Tampereen kaupungin ja Ylöjärven kaupungin mukaan tulorajan käyttöönotto voisi vaikuttaa kielteisesti työvoiman liikkuvuuteen. Tampereen kaupungin mukaan tulorajojen käyttöönotto saattaisi johtaa myös tuloloukkuihin, jolloin muun muassa työllistymisen kynnys nousee. Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat toteavat, että asetus tulee jäykistämään ja hidastamaan ARA-asukkaiden vaihtuvuutta asuntokannan sisällä, sekä muihin asumismuotoihin muuttamista. Uusien asukkaiden näkökannalta tarjonta ja kysyntä eivät kohtaa, jo nykyään asunnon saavat eniten sitä tarvitsevat pienituloiset ja yksiöistä on huutava pula. Tulorajojen asettamisen vaikutukset kuntiin, vuokrataloyhtiöihin ja asukkaisiin Useat lausunnonantajat (Asukasliitto ry, Asuntosäätiö, Helsinki, KOVA, Nokia, Nurmijärvi, Pirkkala, Tuusula ja Ylöjärvi) ovat kiinnittäneet huomiota siihen, että hallitusohjelman tavoitteina on kuntien tehtävien vähentäminen ja sääntelyn purkaminen ja nämä tahot pitävät tulorajojen asettamista edellä mainittujen tavoitteiden kannalta ongelmallisena ja/tai tavoitteiden vastaisena. Myöskään Vuokralaiset VKL ry:n mukaan esitys itsessään ei tue hallitusohjelman linjausta normien vähentämisestä. Useat lausunnonantajat (Asukasliitto ry, AVARA Oy, Järvenpää, Kangasala, Lempäälä, Orivesi, Pirkkala ja Tuusula) ovat sitä mieltä, että kunnille aiheutuu lisätyötä ja haasteita siitä, kun asukasvalintojen valvonnassa tulisi huomioida tuloraja-arvostelu. Myös Espoon kaupunki toteaa tulorajojen käyttöönoton lisäävän normeja ja säätelyä sekä asukasvalintojen valvontaan liittyvää työtä. Kirkkonummen kunnan mukaan tulorajojen palauttaminen lisäisi byrokratiaa ja kustannuksia. Muutoksesta seuraisi vuokraamisaikojen piteneminen ja päätöksenteon hidastuminen. Kangasalan kunnan, Nokian kaupungin ja Lempäälän kunnan mukaan lisääntyvällä sääntelyllä voidaan ehkä karsia vain hyvin marginaalista hakijajoukkoa, sillä isompituloiset eivät edes hae arava-vuokra-asuntoja ainakaan Tampereen seudun kunnissa. Valvontaan lisätyn työpanoksen tuottavuus olisi uudistuksessa heikko. Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat toteavat, että asetuksella saavutettavat edut jäävät olemattomiksi verrattuna sen aiheuttamiin haittoihin. Myös KOVA katsoo asetusluonnoksen aiheuttaman sääntelyn olevan ylimitoitettua asetuksella saavuteltaviin tavoitteisiin nähden. TA-Yhtymä Oy toteaa, että sääntelyn purkamisen sijaan ehdotetuilla säännöksillä lisättäisiin huomattavasti byrokratiaa ja tehtäisiin valtion tukemasta asuntotuotannosta entistä monimutkaisempi ja jäykempi. Myös Helsingin kaupunki ja Tuusulan kunta pitävät tulorajojen palauttamisesta saatavaa hyötyä minimaalisena sen aiheuttamiin hallinnollisen työmäärän kasvuun ja kustannuksiin nähden. RAKLI ry:n mukaan esitys lisää sääntelyä ja hallinnollista byrokratiaa. Muutosesityksellä ei saavuteta sille asetettuja tavoitteita ja sen vaikuttavuus on paremminkin negatiivinen. Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunnan mukaan harkinnanvaraisen ja oikeudenmukaisen valintaprosessin käynnistäminen vaatisi mittavan hallinnon, säännöstön ja resursoinnin, joka moninkertaistaisi valintamenettelyn byrokratian. On hallitusohjelman tavoitteiden vastaista, että määrittelemättömiä lisätehtäviä sälytetään kuntien hoidettavaksi. Asuntosäätiö, KOVA, Tuusulan kunta, YH Kodit Oy, Vihdin kunta ja Vuokralaiset VKL ry toteavat, että tulorajojen asettaminen saattaa hidastaa asuntojen vuokraamista ja vaikuttaa siten asuntojen käyttöasteisiin. Myös Kirkkonummen kunnan mukaan muutoksesta seuraisi vuokraamisaikojen piteneminen ja päätöksenteon hidastuminen. Nurmijärven kunnan mukaan tulorajojen valvonnan edellyttämä
4 tuloja koskevien selvitysten hankkiminen voi olla ongelmallista osalle hakijoista ja selvitysten vaatiminen ja odottaminen voi pahimmillaan hidastuttaa asuntojen täyttämistä ja aiheuttaa tätä kautta kuluja vuokratalojen omistajille. Erilaisten tulojen koskevien selvitysten tekeminen ja postittaminen työllistää myös muita tahoja kuten Kelaa, työvoimaviranomaisia, sosiaaliviranomaisia ja työnantajia. Kunnan tehtävänä on asukasvalintojen valvonta ja odotettavissa on esimerkiksi tulorajojen soveltamiseen liittyvien neuvontatehtävien sekä kanteluiden lisääntyminen. Järvenpään kaupunki toteaa, että tulojen tarkistus vaihdon yhteydessä tuo haastetta vuokrataloyhtiölle. Esimerkki haastavuudesta on muun muassa jaksotyössä olevien tulojen laskeminen. Selvitysten pyytäminen ja saaminen hakijoilta on aikaavievää. Asetuksen muuttaminen voi viedä joustavuutta asunnon nopealta vaihtuvuudelta, ja lisätä tyhjäkäyntiä. Kangasalan kunnan, Lempäälän kunnan, Pirkkalan kunnan ja Oriveden kaupungin mukaan työmäärä lisääntyisi vuokrataloyhtiöissä. Asuntosäätiön ja Vuokralaiset VKL ry:n mukaan esitetyt muutokset tulevat aiheuttamaan lisätyötä henkilöstölle ja kustannuksia tietojärjestelmien muuttamisesta. Myös Helsingin kaupunki toteaa, että tulorajojen palauttaminen tulisi lisäämään merkittävästi tietojärjestelmä- ja työvoimakustannuksia ja hidastamaan asiointia ja asuntojen välitystä. KOVA toteaa, että tulorajojen palauttaminen lisää vuokrataloyhtiöissä hallintokustannuksia merkittävästi. KOVA katsoo, että valtiovallan tulisi välttää kaikkien ylimääräisten, hallinnollisten lisäkustannusten luomista yleishyödyllisille vuokrataloyhtiöille. On epätarkoituksenmukaista, että voittoa tavoittelemattomien yhtiöiden hallinnollista taakkaa lisätään. Samalla tullaan myös nostettua pienituloisten ihmisten asumismenoja. Niiden vaikutukset näkyvät myös yhteiskunnan kuluissa. VVO-Yhtymä Oyj taas ei pidä tulorajojen palauttamista ongelmana toiminnalleen esim. järjestelmäteknisestä näkökulmasta. Asukasliitto ry:n, Asuntosäätiön, Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunnan, KOVA:n ja Vuokralaiset VKL ry:n mukaan esitetyillä ehdotuksilla on asunnon vuokraa korottava vaikutus. Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat toteavat, että asetus lisää kuntien tehtäviä ja siitä johtuvat kulut siirtyvät ARAasukkaiden hoitovastineeseen. Myös AVARA Oy:n mukaan esitys lisäisi kustannuksia, jonka maksajina ovat vuokralaiset. TA-Yhtymä Oy:n mukaan ehdotetut säännökset lisäisivät vuokratalojen omistajien kustannuksia henkilöstö- ja tietojärjestelmämenoina. Lisäksi tyhjäkäyttökustannusten arvioidaan lisääntyvän asuntojen vuokrauksen hidastuessa. Muistiossa ei ole kuitenkaan arvioitu, missä määrin uudet säännökset lisäisivät työllisyyttä ja parantaisivat kilpailukykyä ja TA-Yhtymä Oy pitääkin säännösten vaikutusarviointia puutteellisena. Lisäksi TA-Yhtymä Oy korostaa, että edellä mainitut kustannukset tulevat viime kädessä asukkaiden maksettavaksi. Se huomauttaa myös, että ehdotetut tulorajat ovat omiaan vähentämään keskituloisten hakijoiden määrää myös sellaisiin asuntoihin, joihin voidaan edellytykset täyttävien hakijoiden puuttumisen vuoksi valita tulorajat ylittäviä hakijoita. YH Kodit Oy toteaa, että esitysluonnos lisää hallinnollista työtä vuokrausvaiheessa ja tätä kautta hidastaa asuntojen vuokraamista. Tämän seurauksena vuokra-asuntojen vuokria täytyy nostaa heikentyneen käyttöasteen ja hallinnollisten kulujen kasvun vuoksi. Esityksen mukaisten tulorajojen asettaminen ja niiden ajoittaminen tarkastaminen hidastavat asunnon vuokrausprosessia ja pahimmillaan lisäävät asuntojen tyhjäkäyttöä sekä nostavat vuokratasoa. Oriveden kaupunki toteaa, että asetusluonnoksen toimeenpano tekisi asunnon hakemisen aiempaa työläämmäksi. Tulorajojen käyttöönoton vaatima lisäpanostus viranomaisten, asunnonhakijoiden ja vuokratalojen omistajien taholla ei ole järkevää suhteessa rajoitusten tähtäimessä olevien, tulorajat ylittävien hakijoiden pieneen lukumäärään. Kustannusvaikutukset ja työmäärän lisääntyminen riippuu ratkaisevasti siitä, miten asukasvalintojen ja tulorajojen valvonta aiotaan järjestää. Sitä ehdotuksessa ei juuri käsitellä, eikä nykyisissä säädöksissä muutenkaan tällä hetkellä huomioida asukasvalinnoissa pääasiassa käytettyä tarjousmenettelyä. Mikäli valvontaviranomaisten täytyy valvoa valintoja nykyistä tarkemmin tai siihen sisältyy hakemusten ja liitteiden etukäteen hyväksyttämistä tai etusijajärjestyksen toteutumisen valvontaa, kasvaa resurssien tarve ja kustannukset sietämättömälle tasolle.
5 Tulorajan taso Valtiovarainministeriö, Kiinteistöliitto ja Suomen Vuokranantajat ry pitävät ehdotettuja tulorajoja liian korkeina ja katsovat, ettei asetusluonnos täytä hallitusohjelman tavoitetta tuetun asuntotuotannon tarkistuksenmukaisesta kohdentumisesta. Valtiovarainministeriön mukaan tavoite asumisja toimeentulotukimenojen alenemisesta voi toteutua ainoastaan siinä tapauksessa, että tulorajat asetetaan sellaiselle riittävän alhaiselle tasolle, jossa ne johtavat muutokseen nykytilanteeseen verrattuna. Valtiovarainministeriön arvion mukaan ympäristöministeriön ehdotuksen perusteella pääkaupunkiseudun asukkaista noin 80 prosenttia olisi oikeutettu valtion tukemaan vuokra-asuntoon. Arvion mukaan pääkaupunkiseudulla asumistukea saa vain noin 15,7 % kotitalouksista. Valtiovarainministeriö katsoo, että tulorajat tulisi asettaa siten, että ARA-asuntoon oikeutettujen määrän kaikista seudun asukkaista ei tulisi ylittää 40 %, jotta tulorajojen asettamisella olisi hallitusohjelman tavoitteita vastaavia tuloksia. Sekä Kiinteistöliitto että Suomen Vuokranantajat ry toteavat, että tulorajat tulisi asettaa siten, että niiden perusteella asuntoihin olisivat oikeutettuja viiteen alimpaan tulodesiiliin kuuluvat asuntokunnat. Sen sijaan Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat toteavat, että ehdotetut tulorajat ovat liian matalat Helsingin aravuokratason huomioon ottaen. Asetusluonnoksessa ei ole ilmoitettu, mihin indeksiin tulorajat tullaan kiinnittämään. Vantaan kaupunki näkee erityisenä haasteena tulorajan määrittämisen suhteessa muuttuviin palkkatasoihin eri ammattiryhmissä ja tulorajan pitämisen oikealla tasolla suhteessa yleiseen palkkakehitykseen. Tarkka euromääräinen tuloraja voisi merkittävästi vaikeuttaa tiettyjen ammattiryhmien asunnonsaantia pienenkin palkkatason nousun myötä. Lisäksi tulotason ja/tai varallisuuden noustessa hyvätuloiset ovat joka tapauksessa alttiita siirtymään asumisurallaan eteenpäin vuokra-asumisesta omistusasuntoihin. Vantaan kaupunki toteaa, että tulorajat eivät jousta tarpeeksi ihmisten erilaisten elämäntilanteiden mukaan, muodostavat mahdollisen kannustinloukun ja asettavat turhan esteen asukasvalinnalle, jonka kriteereinä ovat tulojen ohella myös asunnon tarve ja varallisuus. Varallisuusraja sen sijaan on Vantaan kaupungin näkemyksen mukaan riittävä kriteeri, joka karsii ylivaralliset hakijat asukasvalinnassa. Myös KOVA katsoo, että varallisuustarkastelun painottaminen asukasvalinnassa kuvaisi tulo- ja varallisuustarkastelua paremmin asunnonhakijan taloudellista asemaa ja vähentäisi tuloloukkovaikutusta. Useat kunnat ja kaupungit (Espoo, Kangasala, Lempäälä, Nokia, Pirkkala, Tampere, Tuusula, Vihti ja Ylöjärvi) toteavat, ettei esitetyillä tulorajoilla olisi oleellista vaikutusta asukasrakenteeseen. Kirkkonummen kunta ja Nokian kaupunki toteavat, että asukkaat alittavat jo nyt esitetyt tulorajat. Kangasalan kunnan, Lempäälän kunnan, Pirkkalan kunnan ja Tampereen kaupungin mukaan tulorajojen käyttöönotolla ei voida vaikuttaa siihen, että osassa ARA-vuokra-asunnoista asuu ruokakuntia, joiden tulot ylittävät tulorajat, koska asukkaiden tulot kasvavat asumishistorian aikana. Pirkkalan kunta toteaa, että jo yhdenkin euron ylitys tulorajassa saattaa estää työpaikan saannin henkilöllä, jolla työnsaanti edellyttää asumista työpaikkakunnalla tai ainakin lähiseudulla tai joka on usean tekijän perusteella erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa. Ylöjärven kaupunki toteaa, että tulorajojen käyttöönotto saattaa estää työpaikan vastaanottamisen toiselta paikkakunnalta, jos ruokakunnan tulot ovat sen hetkiseen asuntoon muuttamisen jälkeen nousseet ja ruokakunnan tulot ylittävät tulorajat. Tulorajat lisäävät mahdollisesti myös eri alueiden välisiä eroja. Asukasliitto ry toteaa, että ehdotettujen enimmäistulojen ylittäviä talouksia on hyvin vähän. Liki poikkeuksetta näissä tapauksissa bruttopalkan ja asumiseen käytettävissä olevien tulojen välillä on poikkeuksellisen suuri ero. Näiden vuokralaisten taloutta rasittavat sellaiset ensisijaiset velvoitteet, jotka eivät veroluetteloita luettaessa näy. Lisäksi asiaan vaikuttaa nykytilanteessa voimakkaasti työpaikkojen pysyvyyden epävarmuus. Häädetty perhe joutuu hakemaan uuden asunnon vapailta vuokramarkkinoilta, jolloin heidän asumiskulunsa kaksinkertaistuvat.
6 VVO-Yhtymä Oyj toteaa, ettei se usko tulorajojen muuttavan tilannetta asukasvalinnan osalta juurikaan nykyisestä, ensisijaisesti varallisuuteen perustuvasta tarkastelusta. Tälläkin hetkellä käytettävissä olevilla tuloilla on jo asukasvalinnassa merkittävä rooli ja nykyisellään vain hyvin pieni murtoosa hakijoista ylittää asetusluonnoksessa mainitut tulorajat. SATO Oyj toteaa, että nyt lausunnolla olevassa ehdotuksessa esitetyt ruokakunnan enimmäistulojen määrät ovat riittävällä tasolla. RAKLI ry:n mukaan konkreettiset tulorajaesitykset eivät sinänsä vaikuta liian alhaiselta. KOVA toteaa, että asetusluonnoksessa olevia molempia lapsikorotuksia tulisi nostaa huomattavasti. Tulorajojen alueellinen soveltamisala Suuri osa lausunnonantajista ei pitänyt esityksen mukaista aluejakoa kaikilta osin tarkoituksenmukaisena. Valtiovarainministeriö, Kiinteistöliitto ja Suomen Vuokranantajat ry kannattavat tulorajojen asettamista laajemmalla alueelle kuin mitä on ehdotettu. Valtiovarainministeriö katsoo, että tulorajat olisi otettava käyttöön myös muiden MAL-sopimusalueiden kasvukeskuksissa. Tulorajojen tarpeellisuutta näillä alueilla voitaisiin tarkistaa uudelleen vuoden tai kahden jälkeen. Kiinteistöliitto toteaa, että hallitusohjelma ei rajaa tulorajojen käyttöönottoa vain Helsingin ja Tampereen seuduille. Ottaen huomioon se seikka, että valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt kilpailevat julkisen tuen avulla rakennetuilla asunnoilla asiakkaista (vuokralaisista) yksityisten vuokra-asuntoomistajien kanssa, tulee tulorajat ottaa käyttöön koko maassa. Suomen Vuokranantajat ry:n mukaan tavoitteena tulee olla koko tuetun asuntokannan ja siihen suunnatun valtion tuen tarkoituksenmukainen kohdentuminen riippumatta alueesta, jossa asunnot sijaitsevat. VVO-yhtymä Oyj pitää esitystä tulorajojen palauttamisesta PKS-alueelle lähialueineen sekä Tampereen seudulle lähtökohtaisesti oikeansuuntaisena alueellisena rajauksena. Rajauksen tulisi olla maantieteellisesti tiukempi, koska tulorajoille on kunnan asuntotilanteeseen perustuvaa tarvetta ainoastaan Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Kauniaisissa, Järvenpäässä, Keravalla, Kirkkonummella, Hyvinkäällä sekä Tampereella. Kuntaliiton mukaan paikalliset erot seudullisten asuntomarkkinoiden sisällä eivät puolla mekaanisten tulorajojen asettamista asetuksessa esitetyllä tavalla. MAL-sopimuksia kannattaisi asuntopolitiikan osalta kehittää siten, että sopimukset huomioisivat seutujen sisäiset erot nykyistä herkemmin. Kuntaliiton mukaan ARA-markkinatilanne seutujen sisällä vaihtelee merkittävästi. Valtaosin kysyntä on tasapainossa. Ylikysyntää asunnoista on pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa). Urbaanimpien Kuumakuntien (Kerava, Järvenpää, Kirkkonummi) ARA-asuntojen käyttöaste on korkea ja asuntojen vaihtuvuus kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä jää alle 20 prosentin. Ylitarjonnan kanssa ovat kamppailleet mm. Mäntsälän ja Oriveden vuokrataloyhtiöt. Suurin osa asetuksen piiriin kuuluvista kunnista on siinä määrin tasapainoisia, että niissäkään ei markkinaperusteista syytä tulorajoille ole. Nurmijärven kaupungin mukaan Nurmijärvellä (kuten muissakin kehyskunnissa) asuntojen vaihtuvuus on nykyisellään hyvä, eikä tulorajojen käyttöönotolle ole siitäkään syystä tarvetta. Tuusulan kunta toteaa, että Tuusulassa ARA-vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat kohtuullisen hyvin tasapainossa. Tuusula ei ole vuokra-asuntomarkkinoiden kannalta keskeistä ylikysyntä-aluetta. Vihdin kunnan käsityksen mukaan asuntojen vaihtuvuusongelma kohdistuu pääasiassa pääkaupunkiseudun kuntiin (Helsinki, Espoo, Vantaa) eikä kehyskuntiin. Vihdin kunnan alueella toimivien vuokrataloyhtiöiden asukasvaihtuvuus ja asuntojen tarjonta on riittävää. Tampereen kaupunki toteaa, että vuokra-asuntotilanne ei ole Tampereella yhtä kärjistynyt kuin pääkaupunkiseudulla. Tampereella ARA-asunnoissa asuvat ovat selvästi pienituloisempia kuin pääkaupunkiseudulla. Myös hyvätuloisia on oleellisesti vähemmän. Tampereella ARA-vuokra-asuntojen suurin ongelma tällä hetkellä on niiden jatkuva väheneminen vähäisestä uudistuotannosta johtuen.
7 Myöskään ARA-vuokra-asuntojen huoneistotyyppijako ei Tampereella vastaa tämän päivän kysyntää. Kangasalan kunta, Lempäälän kunta ja Pirkkalan kunta toteavat, että asetusmuutoksessa ei ole huomioitu pääkaupunkiseudun ja Tampereen seudun eroavaisuuksia esimerkiksi palkkatasoissa ja työllisyystilanteessa. Pääkaupunkiseudulla on selvä pula vuokra-asunnoista, kun taas Tampereen seudulla on alueita, joilla pikemminkin on ongelmana tyhjät vuokra-asunnot kuin asuntojen ylikysyntä. Hyvätuloiset vuokra-asunnon hakijat eivät ole Tampereen seudulla ongelmana. Tampereen seudun kunnat kärsivät tällä hetkellä rakennemuutoksesta ja työttömyydestä, joten tässä tilanteessa tulorajat eivät ole perusteltuja. Myös Nokian kaupunki tuo esiin Tampereen seudun kuntia vaivaan rakennemuutoksen ja työttömyyden. Ylöjärven ja Nokian kaupunkien mukaan kunnan sisälläkin alueet ovat erilaisia, kunnan reuna-alueiden vuokratalojen tilanne voi olla ihan erilainen kuin kunnan keskustan vuokratalojen. Ylöjärven kaupungin mukaan Ylöjärvellä asuntojen tarjonta vastaa kysyntään nykyisellään. Myös YH Kodit Oy kiinnittää huomiota siihen, ettei Tampereen seudulla ole ylikysyntää vuokra-asunnoista. Myös Oriveden kaupungin mukaan asetuksen soveltamisalue on liian summittainen. Lähtökohdat ovat eri kunnissa erilaiset ja samassa kaupungissakin tilanne voi olla hyvin erilainen asuntoalueittain. Orivedellä ei ole asuntopulaa, eikä varakkaita asunnonhakijoita arava-asuntoihin. Jos tulorajoja tulee ehdottomasti soveltaa, olisi vaatimus sidottava kuntien alueittaiseen kysyntätilanteeseen tai määritellä jopa kohdekohtaisesti esim. niin, että ehdottomat tulorajat koskisivat vain kohteita, joiden käyttöaste on yli 97 %. Soveltamisessa tulisi huomioida myös, että huoneistotyypeittäin kysyntäerot ovat suuret. Myös Tampereen kaupunkiseudun kunnissa kärsitään tällä hetkellä rakennemuutoksista ja työttömyydestä. Nämä ongelmat ovat luonnollisesti pahempia Tampereen kehyskunnissa, mutta tämä ei ole tarkoittanut vuokra-asuntopulaa vaan kysynnän heikkenemistä ja tarjonnan lisääntymistä. KOVA toteaa, että vuokrataloyhtiöiden asuntojen kysyntä voi vaihdella merkittävästikin asuinalueiden välillä. Näiden osa-asuntomarkkinoiden vaikutus tulisi huomioida asetuksessa. Asetuksen tulisi koskea tarkemmin vain niitä alueita, joilla valtion tukemiin vuokra-asuntoihin on todellista kysyntää. Tulojen ja varallisuuden tarkistaminen asunnon vaihdon yhteydessä Monet lausunnonantajat suhtautuvat kielteisesti tulojen ja varallisuuden tarkistamiseen asunnon vaihtotilanteissa. Lausunnoissa on myös esitetty erilaisia vaikutuksia, joita tulojen ja varallisuuden tarkistamisesta aiheutuisi. Vantaan kaupunki vastustaa tulorajojen tarkistamista asunnon vaihdon yhteydessä. RAKLI ry ei näe tarvetta tulorajojen käyttöönottamiselle asunnonvaihtojen osalta. Espoon kaupungin mukaan tulojen ja varallisuuden huomioon ottaminen asunnon vaihtotilanteessa saattaa johtaa siihen, että osa asukkaista jää asumaan epäsopivaan asuntoon. Lisäksi Tuusulan kunnan mukaan vuokralla asuvien tarkoituksenmukaiset vaihdot joko isompaan tai pienempään asuntoon saattaisivat vähentyä, mikäli asukas epäilee tulotasonsa muutoksen johtavan uuden asunnon epäämiseen. Vuokralaiset VKL ry:n mukaan esitys johtaa tilanteeseen, jossa vuokralaiset asuvat tarpeitaan vastaamattomassa asunnossa pelätessään joutumista markkinahintaisiin vuokraasuntoihin, joissa vuokranmäärä on merkittävästi korkeampi. Tilanne johtaa alivuokrauksen lisääntymiseen, jotta asumiskustannukset pysyvät hallittuina. Heka-Kantakaupunki Oy:n ja Heka Pikku Huopalahti Oy:n vuokralaistoimikuntien puheenjohtajat ja varapuheenjohtajat toteavat, että asunnonvaihdoissa tulojen ja omaisuuden tarkistaminen jäykistää ja jopa estää nykyisten asukkaiden siirtymisen asukkaan näkökulmasta tarkoituksenmukaiseen asuntoon. Tuloja vaihdoissa voi manipuloida esimerkiksi hoitovapaan jatkamisella, parempipalkkaisesta työstä kieltäytymisellä ja muilla yhteiskunnalle haitallisilla keinoilla. Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisneuvottelukunnan mukaan tulojen tarkistusvelvoite vuokrasopimusta uusittaessa on epäoikeudenmukainen.
8 Helsingin kaupunki toteaa, että asunnonvaihtojen yhteydessä tehty tulotarkistus aiheuttaisi asumista vääränkokoisissa asunnoissa, kun tarvittavasta vaihdosta pidättäydytään. Se ei myöskään kannusta asukasta kehittymään työmarkkinoilla, koska pienikin tulojen nousu voi johtaa asunnon menettämiseen. Tämä voi myös johtaa harmaan talouden lisääntymiseen ja ohjata sekä asukkaita että asunnonhakijoita tekemään pimeää työtä säilyttääkseen tulonsa alle asetusluonnoksessa mainittujen tulorajojen. Helsingissä tulorajojen tarkistamisvelvoitteen piiriin ehdotetun asuntokannan koko on niin suuri, että tulorajojen tarkistaminen myös vaihtojen yhteydessä edellyttäisi merkittävää työvoiman lisäystä ja merkittäviä kuluja tietojärjestelmiin, lisääntyvää hallinnollista työmäärää ja kustannuksia verrattuna mahdolliseen ja hyvin vaikeasti mitattavissa olevaan hyötyyn. On myös huomattava, että voimassa olevan lainsäädännön mukaan kunnilla on velvollisuus valvoa kaikkien kunnassa sijaitsevien valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalintoja. Jos tällainen asetusmuutos säädettäisiin, tulisi tehtävä siirtää kunnilta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle. KOVA katsoo, että tulorajoja ei tulisi ottaa käyttöön asunnon vaihtojen yhteydessä. Tulojen tarkistaminen asunnonvaihtojen yhteydessä heikentää asukkaiden asumisturvaa. Pieni tulorajan ylitys voi tarkoittaa pakkoa pysyä epätarkoituksenmukaisessa asunnossa. Tämä taas puolestaan johtaa helposti ei-toivottaviin alivuokrauksiin sekä kiellettyihin edelleenluovutuksiin. Tulorajat luovat uuden kannustinloukun. Tulojen tarkistamisvelvollisuudesta asunnonvaihtojen yhteydessä ei aiheutuisi yhtään lisäystä vapautuvien asuntojen ja sitä kautta vuokrattavien asuntojen määrään. SATO Oyj:n mukaan tulorajat tulisi ottaa huomioon vain asukkaaksi ensimmäistä kertaa valittaessa. Tulorajojen tarkistus asunnon vaihtotilanteessa on omiaan jäykistämään asuntomarkkinoita ja lisäämään asuinalueiden segregaatiota. Tulorajojen tarkistus vaihtotilanteessa lisää myös merkittävästi byrokratiaa. Niinikään se luo asukkaille kannustinloukkuja ja estää järkeviä asunnonvaihtoja. Mikäli tulorajojen tarkistusta vaihtotilanteissa edellä esitetystä huolimatta edellytetään, sen ei kuitenkaan pitäisi koskea saman omistajakonsernin sisällä tapahtuvia asunnonvaihtoja. Sen sijaan VVO-yhtymä Oyj toteaa, ettei se koe ongelmaksi esitettyä tulotarkistuksen ulottamista koskemaan ns. sisäisiä vaihtoja. Asuntosäätiö ei katso tarpeelliseksi tulojen ja varallisuuden tarkistamista asunnon vaihtotilanteissa, jotka tapahtuvat sen oman asuntokannan sisällä. Hyvinkään kaupunki toteaa, että asukasvalinta-asetuksen 1 momentin 3 ja 4 kohtien kumoaminen on asianmukaista. Muita kannanottoja VVO-yhtymä Oyj toteaa lausunnossaan, että tulorajat tulee palauttaa nimetyillä alueilla vain siihen ARA-tuotannon osaan, johon kohdistuvat sekä asukasvalintarajoitukset että omakustannusvuokran perimisvelvoite. Tulorajojen kohdentamisella myös niihin kohteisiin, joissa ei ole omakustannusvuokranperimisvelvoitetta, eli vuokranmääritys on markkinaehtoista, ei millään tavoin edistetä tavoitteena olevaa valtion tukeman kohtuuhintaisen vuokra-asuntokannan kohdentumista kaikkein pienituloisimmille ruokakunnille. Tulorajojen palauttaminen ei myöskään tältä osin vähentäisi asumis- ja toimeentulotukimenoja tavoitellulla tavalla. Vapaan vuokramäärityksen piirissä olevien asuntojen omistusta ja vuokrausta ei tulisi rajoittaa uudella takautuvalla lainsäädännöllä. Useat lausunnonantajat ovat todenneet, että tarvetta vuokra-asuntotuotannon lisäämiselle on. KOVAn mielestä oikea ongelma on kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pula kasvukeskuksissa. Oleellisinta olisi, että valtio huolehtisi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakennuttamisen ja pysyvän käytön edellytyksistä, eikä yrittäisi ratkaista kohtuuhintaisten asuntojen pulaa sellaisilla keinoilla, jotka eivät tue kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakennuttamista. Myös AVARA Oy:n mukaan tulorajojen käyttöönotolla ei ole mitään vaikutusta itse perusongelmaan eli siihen, että asuntoja olisi riittävästi. Ponnistukset tulisikin kohdistaa riittävän asuntotuotannon aikaansaamiseen. Kangasalan kunnan ja Pirkkalan kunnan mukaan olisi keskityttävä siihen miten tuettua vuokraasuntotuotantoa saataisiin kilpailukykyisemmäksi vapaarahoitteiseen tuotantoon verrattuna ja siten lisätyksi vuokra-asuntotuotantoa sinne, missä sille on tarvetta. Myös Nokian kaupungin, Lempäälän kunnan ja Ylöjärven kaupungin mukaan asuntomarkkinoilla pitäisi tehdä toimenpiteitä, jotka
9 lisäävät kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen määrää. Tällä olisi suurempi vaikutus pienituloisten ja vähävaraisten asunnonsaantiin kuin tulorajoilla. Vuokralaiset VKL ry katsoo, että vuokraasuntotuotannon merkittävä lisääminen on ainoa tie toimiviin vuokramarkkinoihin. Työllisyyttä ja maan kilpailukykyä ei paranneta sillä, että asukkaita valtion lainoittamissa taloissa kierrätetään. Asunnonsaantiedellytyksiä pitää pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa parantaa asuntotuotantoa lisäämällä. Myös KAKY toteaa, että huomattavasti tärkeämpää olisi keskittyä toimenpiteisiin, joilla ARA-rakentaminen ja -omistaminen tehtäisiin houkuttelevammaksi. Valtiovarainministeriö toteaa, että hallitusohjelmassa linjataan myös, että valtion tukemissa vuokra-asunnoissa otetaan käyttöön määräaikaiset vuokrasopimukset. Hallitusohjelman mukaan asukasvalintaa muutetaan lisäksi toimeentulotuki- ja asumistukiasukkaita suosivaksi. Valtiovarainministeriö katsoo, että edellä mainittujen toimenpiteiden edellyttämän lainsäädäntövalmistelun tulee edetä mahdollisimman nopeasti. Helsingin kaupunki, KOVA ja Vuokralaiset VKL ry ovat tuoneet lausunnoissaan esiin asukasvalintaasetuksen 6 :n 1 kohdan mukaiset tilanteet, joissa asunto osoitetaan perusparannettavassa vuokratalossa asuvalle ruokakunnalle. Helsingin kaupunki toteaa, että on tärkeää, että peruskorjaustilanteita koskevaa asetuksen kohtaa ei esitetä muutettavaksi, koska Helsingin Kaupungin asunnot Oy:llä on käytäntönä, että se irtisanoo vuokrasopimukset peruskorjausten yhteydessä tarjoten samalla väistöasunnon sekä oikeuden palata peruskorjattuun asuntoon. Mikäli asetusmuutos jossakin muodossa toteutuu, peruskorjaustilanteessa irtisanottavat ja uudelleen solmittavat vuokrasopimukset eivät ole rinnastettavissa muissa vaihtotilanteissa solmittuihin vuokra-sopimuksiin, minkä vuoksi ne tulisi selkeästi rajata asetuksen säännösten ulkopuolelle. Sama koskee niitä tilanteita, jolloin rakennus tulee puretuksi uuden rakentamisen tieltä. KOVA toivoo, että selvyyden vuoksi perusparantamistilanteita koskevista muutoista ja paluumuutoista otettaisiin vähintäänkin selkeä maininta asetusmuutoksen perustelumuistioon. Vaihtoehtoisesti asetuksen 6 :n 1 kohtaa voitaisiin muuttaa niin, että se koskisi myös paluumuuttoja perusparannettuun asuntoon. Jos tulojen tarkistamisvelvollisuus vastoin KOVAn näkemystä halutaan tuoda myös asuntojen vaihtotilanteisiin, olisi selkeintä ja oikein, jos se rajattaisiin koskemaan vain niitä tilanteita, joissa asunnon vaihto tapahtuu puhtaasti asukkaan omasta aloitteesta ja halusta. Vuokralaiset VKL ry:n mukaan esityksestä ei yksiselitteisesti käy ilmi onko tarkoitus noudattaa tulorajojen tarkistusta myös peruskorjausten yhteydessä. Tulorajojen tarkistus näissä tilanteissa lisää merkittävästi vuokranantajien työmäärää. KOVA:n mukaan asetuksen tulisi tulla voimaan ja sovellettavaksi aikaisintaan 1 päivänä tammikuuta 2017, jotta vuokrataloyhtiöt voivat näin varautua taloudellisesti asetuksen tuomiin hallinnollisiin ja tietojärjestelmien lisäkustannuksiin. Vuokrataloyhtiöiden talousarviot vuodelle 2016 on jo valmisteltu eikä niissä ole osattu etukäteen varautua asetuksen mukanaan tuomiin lisäkustannuksiin.