Vuosikatsaus 2018 Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito Sisällysluettelo Toimintakertomus 1 Rahastokatsaus 2 Tuloslaskelma 3 Tase 4 Sijoitukset 5 Päiväys ja allekirjoitukset 6 Tilintarkastuskertomus 7 Yhteystiedot 9 GRIT Rahastoyhtiö Oy Alatori 1 A, 65100 Vaasa Y-tunnus 1830022-0
Toimintakertomus Salkunhoitajan katsaus Joulukuu viimeisteli erittäin heikoksi muodostuneen vuoden laajamittaisella laskulla kaikissa riskipitoisissa omaisuuslajeissa. Vuosi 2018 oli maailman indeksille heikoin sitten vuoden 2008 ja sen vuosituotoksi kirjattiin - 8.7 % dollareissa ja 4.2 % euroissa mitattuna. Joulukuun matala kaupankäyntiaktiivisuus näkyi kurssien heiluntana ja huolimatta kuukauden viimeisten päivien yli 5 % kurssinoususta esimerkiksi S&P 500 Net TR indeksi päätti kuukauden yli 9 % pakkaselle. Euroopassa lasku ei ollut ihan yhtä voimakasta joulukuussa, mutta STOXX 600 Net TR indeksi päätti kuukauden kuitenkin 5.5 % miinukselle, mikä painoi sen vuosituoton - 10.8 %:iin. Pohjoismaissa lasku oli hiukan vähäisempää MSCI Nordic Net TR indeksin laskiessa kuukauden aikana 4.1 % ja vuoden 2018 aikana 7.6 %. Suomalaiset osakkeet olivat pohjolan turvasatama 3.3 % laskullaan ja - 3.9 % vuosituotollaan. Kehittyvien markkinoiden vuosi oli ruma (- 14.6 % dollareissa), mutta toisin kuin kehittyneet markkinat, ne pärjäsivät loppuvuoden aikana huomattavasti paremmin. Esimerkiksi MSCI EM Net TR indeksi laski joulukuussa vain 2.7 %. USA on ollut globaalin talouden veturi Euroopan kulkiessa ongelmista toisiin, mutta nyt myös USA:n talouskasvu alkaa olla uhattuna. Luottamustutkimukset osoittavat odotusten heikkenevän ja varsinkin asuntokauppa yskii jo pelottavasti. Kauppasodan vaikutukset alkavat siis vaikuttaa jo vahvimpiinkin pelureihin. USA:n keskuspankki joutuikin jo tunnustamaan heikentyneet tulevaisuuden odotukset ja pehmentämään koronnosto-odotuksia alkavalle vuodelle selvästi. Riskisentimentin heikkous näkyi joulukuussa myös yrityslainoissa ja VIX indeksissä. USA:ssa heikkolaatuisten yrityslainojen riskipreemiot nousivat jo lähelle 5 % tasoja ja VIX indeksi päätti vuoden 25:een käytyään jouluaattona jopa 36:ssa. Vuosi 2018 jää historiaan ja käännämme katseemme vuoteen 2019. Viime kuukausien suurimmat epävarmuustekijät ovat yhä ratkaisematta, mutta niiden ollessa pitkälti poliittisia, ainakin ratkaisuyrityksiä voidaan nähdä nopeastikin. Matalat korot ja talouden epävarmat näkymät tekevät kiinteistösijoittamisesta erittäin mielenkiintoisen vaihtoehdon perinteisiin omaisuuslajeihin verrattuna. Vaikka kiinteistömarkkinoilla onkin nähty jo pitkä nousukausi, ovat kiinteistöjen tarjoamat kassavirrat yhä erittäin kilpailukykyisillä tasoilla. Hallinto Rahastoa hallinnoivan rahastoyhtiön nimi on vaihtunut Estlander & Partners Rahastoyhtiö Oy:stä GRIT Rahastoyhtiö Oy:ksi. Nimenmuutos astui voimaan 30.11.2018. Tilikauden aikana rahastoon on perustettu uusi I-osuusluokka 31.12.2018 alkaen. Rahastoyhtiön hallitus on päätöksellään 27.11.2018 muuttanut rahaston sääntöjä. Uudet säännöt astuvat voimaan 23.1.2019.
Vuosikatsaus Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito Sijoitusstrategia Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito on vaivaton ratkaisu kiinteistösijoittamisesta kiinnostuneille. Se sopii monenlaisiin sijoitussalkkuihin hajauttamaan riskiä ja suojaamaan salkun arvoa inflaatiolta. Tehokkaasti hajautettu ja ammattimaisesti hoidettu kiinteistöomaisuus tarjoaa moniin muihin omaisuusluokkiin nähden varsin vakaan tuottopotentiaalin. Rahasto tavoittelee tuottoa kohderahastojen kassavirralla ja arvonnousulla, jotka muodostuvat omistettujen kiinteistöjen vuokratuotoista ja niiden markkinahinnan noususta. Historiallisesti kiinteistösijoitusten tuoton ja riskin suhde on ollut erinomainen esimerkiksi korko- tai osakesijoittamiseen nähden. Rahastoon sijoittaessaan asiakkaan on kuitenkin syytä huomioida, että kiinteistösektorin yleinen kehitys voi vaikuttaa myös negatiivisesti kiinteistörahaston arvoon. Salkunhoitaja pyrkii kuitenkin tasaiseen arvonnousuun laadukkaiden sijoituskohteiden valinnalla ja tehokkaalla hajautuksella. Tulosanalyysi Rahasto tuotto oli 7.75 % vuonna 2018, mitä voidaan pitää erittäin hyvänä tuottona, etenkin kun huomioidaan muiden omaisuuslajien heikko kehitys samalla ajanjaksolla. Rahasto oli kuluneena vuonna vielä rakennusvaiheessa ja sen omistusten määrää lisättiin vuoden loppua kohden. Hyvin hajautettu pitkälti kassavirtoihin perustuva sijoitusstrategia toi turvaa epävarmassa markkinatilanteessa ja uskomme strategian tarjoavan hyviä tuottoja myös jatkossa. Tietoa rahastosta Aloituspäivä Omaisuudenhoitaja Likviditeetti Valuutta Rahaston yhteenlaskettu arvo katsauskauden lopussa 31.12.2017 Osuudenomistajien määrä katsauskauden lopussa 29.12.2017 JAM Advisors Oy Vuosineljänneksittäin EUR 12 737 099.16 2 764 370.84 260 Tietoa rahasto-osuuksista Osuusluokka I K T* Valuutta EUR EUR EUR Osuuksien yhteenlaskettu arvo katsauskauden lopussa 1 000.00 1 077.48 1 035.02 31.12.2017 Ei sovelleta 1 000.00 1 000.00 Rahasto-osuuksien määrä 180.00 8 478.47 3 305.93 Hallinnointipalkkio 1.45 % 1.95 % 1.95 % Tuottosidonnainen palkkio 15.00 % 15.00 % 15.00 % Merkintäpalkkio 2.00 % 2.00 % 2.00 % Lunastuspalkkio 1.00 % 2.00 % 2.00 % * Tuotto-osuus Rahasto-osuuksien avainluvut Tuotto 3kk Ei sovelleta 1.58 % 0.56 % Tuotto 6kk Ei sovelleta 4.86 % 2.77 % Tuotto 1v Ei sovelleta 7.75 % 3.50 % Volatiliteetti Ei sovelleta 1.84 % 1.82 % Tuotto/Riski Ei sovelleta 4.18 1.91 Juoksevat kulut vuoden aikana Ei sovelleta 3.26 % 3.26 % Rahaston avainluvut Rahaston keskimääräinen arvo katsauskauden aikana Salkun kiertonopeus vuoden aikana 9 160 003.10-30.77 %
Vuosikatsaus Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito TULOSLASKELMA (EUR) 29.12.2017-31.12.2018 TUOTOT JA ARVONMUUTOKSET Arvopaperien nettotuotot Liite 1 613 448.70 Osinkotuotot ja voitto-osuudet 121 787.50 SIJOITUSTOIMINNAN TUOTOT 735 236.20 KULUT Palkkiot rahastoyhtiölle -193 845.65 Palkkiot säilytysyhteisölle -7 440.00 Korkokulut -270.07 Muut kulut -1 986.33 KULUT YHTEENSÄ -203 542.05 TILIKAUDEN VOITTO/TAPPIO 531 694.15 TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT 31.12.2018 Liite 1. Arvopaperien nettotuotot Realisoidut tuotot 26 400.97 Realisoidut tappiot -300.00 Realisoitumattomat tuotot/tappiot 587 347.73 Yhteensä 613 448.70 Kaupankäyntikulut 300.00 3
Vuosikatsaus Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito TASE 31.12.2018 VASTAAVAA Arvopaperien markkina-arvo Liite 3 10 108 698.49 Saamiset 1 000 000.00 Siirtosaamiset 23 241.10 Rahat ja pankkisaamiset Liite 1 1 840 606.15 SUMMA VASTAAVAT 12 972 545.75 VASTATTAVAA Rahaston arvo Liite 2 12 737 099.16 VIERAS PÄÄOMA Johdannaissopimusten arvonalennukset 0.00 Siirtovelat 73 917.85 Muut velat 161 528.74 SUMMA VASTATTAVAA 12 972 545.75 TASEEN LIITETIEDOT Liite 1. Saamiset luottolaitoksista 31.12.2018 Nordea Bank Oyj 1 839 027.17 Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttori 1 578.98 Yhteensä 1 840 606.15 Liite 2. Rahaston arvo Rahaston avaava tase 0.00 Rahasto-osuuksien merkintä 12 315 848.24 Rahasto-osuuksien lunastus -40 620.92 Tuotonjako -69 822.32 Tilikauden voitto/tappio 531 694.15 Rahaston lopputase 12 737 099.16 Tuotonjaon määrä Rahaston tuotto-osuuksille jaetaan tuottona rahastoyhtiön yhtiökokouksen päättämä määrä. 4
Vuosikatsaus Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito Liite 3. Sijoitukset 31.12.2018 Arvopaperit - Listaamattomat Valuutta Määrä Markkinaarvo/arvonmuutos, % rahaston arvosta EUR CapMan Nordic Property Income EUR 16 219.83934 1 834 882.95 14.41 % CapMan Nordic Property Income Class C EUR 11.59968 1 306.22 0.01 % eq Hoivakiinteistot EQ HOIVAKNTST EUR 10 441.0551 1 344 058.23 10.55 % eq Liikekiinteistot EQ LIIKEKIINT-1T EUR 10 984.0786 1 319 916.08 10.36 % J&O Forest Fund Class C EUR EUR 18 755.699 2 232 540.09 17.53 % Titanium Asunto EUR 6 533.101045 758 623.69 5.96 % Titanium Hoivakiinteistö EUR 5 237.430167 770 897.35 6.05 % Trevian Suomi Kiinteistöt I A-sarja EUR 16 170.6138 1 846 473.88 14.50 % 10 108 698.49 79.36 % Arvopaperit yhteensä 10 108 698.49 79.36 % Sijoitukset yhteensä 10 108 698.49 79.36 % Kassa ja muut varat 2 628 400.67 20.64 % Rahaston arvo 12 737 099.16 100.00 % 5
Päiväys ja allekirjoitukset Vaasassa 19.3.2019 GRIT Rahastoyhtiö Oy Daniel Djupsjöbacka Puheenjohtaja Per-Johan West Hans Seppelin* *osuudenomistajien valitsema hallituksen jäsen Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus Vaasassa 22.3.2019 Kristina Sandin KHT Kristian Berg* KHT *osuudenomistajien valitsema tilintarkastaja 6
Tilintarkastuskertomus GRIT Rahastoyhtiö Oy:n yhtiökokoukselle sekä GRIT Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoiman Investium Kiinteistövarainhoito -sijoitusrahaston osuudenomistajille. Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet GRIT Rahastoyhtiö Oy:n (y-tunnus 1830022-0) hallinnoiman Investium Kiinteistövarainhoito -sijoitusrahaston tilinpäätöksen tilikaudelta 29.12.2017 31.12.2018. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman ja liitetiedot. Lausuntonamme esitämme, että GRIT Rahastoyhtiö Oy:n (y-tunnus 1830022-0) hallinnoiman Investium Kiinteistövarainhoito -sijoitusrahaston tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan sijoitusrahaston toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan yhtiön kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos yhtiö aiotaan purkaa tai sen toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä yhtiön kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei yhtiö pysty jatkamaan toimintaansa. arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. 7
Tilintarkastuskertomus Muut raportointivelvoitteet Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota. Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa. Vaasassa 22.3.2019 Ernst & Young Oy tilintarkastusyhteisö Kristina Sandin KHT Kristian Berg KHT 8
Valvovat viranomaiset ja yhteystiedot Valvova viranomainen Säilytysyhteisö Rahastoyhtiön tilintarkastaja Osuudenomistajien valitsema tilintarkastaja Varatilintarkastaja Rahastoyhtiö Omaisuudenhoitaja Finanssivalvonta Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttori KHT Kristina Sandin KHT Kristian Berg Ernst & Young Oy GRIT Rahastoyhtiö Oy Alatori 1 A, 65100 Vaasa, Suomi JAM Advisors Oy Pohjoisesplanadi 35 A, 00100 Helsinki, Suomi Erikoissijoitusrahasto Investium Kiinteistövarainhoito on vaihtoehtorahasto sekä sijoitusrahastolain 12 luvun mukainen erikoissijoitusrahasto, eikä se siten ole velvollinen noudattamaan sijoitusrahastodirektiivin säännöksiä. On mahdollista, että ulkomaalaiset sijoittavat eivät maidensa lainsäädännön mukaan voi sijoittaa rahastoon. GRIT Rahastoyhtiö Oy ei vastaa siitä, ovatko ulkomailta saapuvat sijoitukset tehty kyseisen maan lakien mukaisesti. Ei ole mitään takuita siitä, että sijoitus rahastoon antaisi hyvän tuoton, vaikka yleinen pääomamarkkinoiden kehitys olisikin positiivinen. Ei ole mitään takuita siitä, että rahastoon tehdystä sijoituksesta ei aiheutuisi tappioita. Rahastoon sijoitettavien varojen arvo voi sekä nousta että laskea, eikä ole takuita siitä, että sijoitettu pääoma saadaan kokonaisuudessaan takaisin. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevista tuotoista. Rahastoon tehtäviä sijoituksia tulee pitää pitkäaikaisina. Erimielisyydet liittyen rahastoa koskevaan informaatioon tai rahaston toimintaan ratkaistaan Suomen lain mukaisesti ja yksinomaan suomalaisessa tuomioistuimessa. 9